(完整word版)某小高層房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、小高層住宅項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 XXXX 省房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司編制 20062006 年春季 注: : 本項(xiàng)目只供參考 , ,數(shù)據(jù)作者做了大量的改動(dòng) , , 如是有需要請(qǐng)與作者聯(lián)系 . . 目錄 第一部分 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況 二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 第二部分 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 一、提出項(xiàng)目建設(shè)背景 二、投資的必要性 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、本市城市概況 二、本市城市發(fā)展規(guī)劃 三、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 四、本市小高層住宅市場(chǎng)分析（竟?fàn)幮詷潜P分析） 五、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類分析 六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 二、項(xiàng)目建設(shè)

2、條件 第五部分 項(xiàng)目地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析 一、項(xiàng)目地塊解析 二、項(xiàng)目地塊HTP層次分析方法（中國(guó)與外國(guó)理論與實(shí)踐結(jié)晶） 第六部分 項(xiàng)目地塊SWO分析與應(yīng)用 一、 項(xiàng)目的SWO矩陣分析 二、 項(xiàng)目SWO策略應(yīng)用 三、 項(xiàng)目地塊分析總評(píng) 第七部分 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估 一、項(xiàng)目定位 （一） 項(xiàng)目整體定位 （二） 項(xiàng)目功能定位 （三） 項(xiàng)目形象定位 （四）項(xiàng)目檔次定位 二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 （一）目標(biāo)客戶類型 （二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析 第七部分 戶型進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇 （ 房產(chǎn)價(jià)值工程原理 - Value Engineering） 一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程原理及程序過程 二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程

3、序 三、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析與評(píng)論 四、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及比較分析 五、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析 六、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)結(jié)論 第八部分 對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格定位 一、均價(jià)的確定 二、單價(jià)的確定 第九部分 項(xiàng)目的結(jié)論 第十部分 開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu) 一、企業(yè)組織 （一）企業(yè)組織形式 （二）企業(yè)工作制度 第十一部分 的建設(shè)工程規(guī)劃與安排 一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 （一）建設(shè)方案規(guī)劃 二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 （二）建設(shè)方式 （三）進(jìn)度安排 （四） 項(xiàng)目周期設(shè)定 （五）分段周期設(shè)定 第十二部分 投資估算及資金籌措計(jì)劃 、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算） （一）開發(fā)成本估算 （二）開發(fā)費(fèi)用

4、估算 （三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙?項(xiàng)目資金籌措 （一）項(xiàng)目投資組合方式 （二）資金動(dòng)作方式 資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息 （一）資金籌措與投資使用計(jì)劃 （二）貸款本金的償還及利息支付 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 住宅銷售單價(jià)的確定 （一）根據(jù)本市“本項(xiàng)目”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告制定價(jià)格體系（平均價(jià)格） （二）建議銷售測(cè)算單價(jià) （ 運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn) ） （三）總銷售收入的確定 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng) 稅金計(jì)算 （一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算 損益表與靜態(tài)盈利分析 （一）住宅與商鋪、車位部分損益表 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 （一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表 資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析

5、不確定性分析 盈虧平衡分析 （一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析 （二）結(jié)論 敏感性分析 決策樹概率分析 四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施 （二）風(fēng)險(xiǎn)控制 第十六部分國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) （一） 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 （二） 目前對(duì)人和社會(huì)影響 二、 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 第十七部分銀行貸款支撐條件 一、 項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo) 第十三部分 第十四部分 四、 第十五部分 （一） 本市本項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商的資信指標(biāo) （二） 本市本項(xiàng)目項(xiàng)目貸款評(píng)估情況 （三） 本市本項(xiàng)目項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià) 二、 項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià) 三、 項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果 （一） 項(xiàng)目貸款的概況 （二） 項(xiàng)目貸款的

6、評(píng)價(jià)過程 第十八部分可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議 一、 評(píng)估結(jié)論 二、 結(jié)論的建議及說明 第十九部分可行性研究附報(bào)表 一、 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 二、 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 三、 全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表 四、 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 五、 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表 六、 資金來源與運(yùn)用表 七、 損益及利潤(rùn)分配表 八、 現(xiàn)金流量表（全部投資） 九、 借款償還期測(cè)算表 十、敏感性分析表 附件 第一部分 項(xiàng)目總論 、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況 （一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言 ）建設(shè)項(xiàng)目基本概況 （1） 項(xiàng)目名稱： （2） 建設(shè)地點(diǎn)： （3） 建設(shè)單位： （4） 管理單位： （5） 企業(yè)性質(zhì)： （6） 經(jīng)

7、營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā) （7） 公司類別：集團(tuán)化企業(yè)； （8） 注冊(cè)資金: （9） 資質(zhì)等級(jí)： （10） 資信等級(jí)： （11） 法人代表： （12） 法定地址： （13） 聯(lián)系方式： （14） 企業(yè)概況 （15） 企業(yè)業(yè)績(jī) 住宅項(xiàng)目（ 100畝已竣工） 、精品旅游地產(chǎn)項(xiàng)目 （ 200畝熱銷中） 、 休閑美食 中心 （1300 畝招商中）、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化尊貴高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目 （3000 畝已投入使用）、 海景旅游度假村（ 400 畝已竣工）等。 （16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃 （17）項(xiàng)目的基本概況 （三）獨(dú)立承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員 四）可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （6） 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)

8、價(jià)方法與參數(shù) （第二版）; （7） 建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； （8） 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件； （五） 可行性研究報(bào)告研究范圍 （六） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 表：1-1-1 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) 建設(shè)地點(diǎn) 規(guī)劃總用地面積 實(shí)際用地面積 總建筑面積 建筑占地面積 綜合容積率 建筑密度 綠地率 住宅面積 商業(yè)面積 地下室面積 居住總戶數(shù) （七）項(xiàng)目開發(fā)手續(xù) （1） 項(xiàng)目用地取得 （2） 開發(fā)公司資質(zhì) （3） 開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù) （4） 項(xiàng)目開發(fā)結(jié)論 二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 （一） 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （二） 項(xiàng)目工程技術(shù)方案及環(huán)境保護(hù)

9、 （三） 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 （四） 投資估算和資金籌措（1）投資估算 表1-1-2 【項(xiàng)目總投資估算表】 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資（萬元） 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 5 公建費(fèi)用 6 開發(fā)稅費(fèi) 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 管理費(fèi)用 9 銷售費(fèi)用 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 開發(fā)建設(shè)總投資合計(jì) （2）資金籌措 表1-1-3 【項(xiàng)目資金籌措表】 序號(hào) 籌措資金來源 籌措資金數(shù)額（萬元） 籌措資金比例（） 1 自有資金 2 銀行貸款 3 銷售回款 4 項(xiàng)目總投資 （五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 表1-1-4 【財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)表】 序號(hào) 財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 數(shù)值（萬元、% 1 項(xiàng)目總投資利潤(rùn) 2

10、投資利潤(rùn)率 3 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 4 動(dòng)態(tài)回收期 5 內(nèi)部收益率 6 數(shù)學(xué)期望值 （六） 項(xiàng)目銷售模式與合作方式 （七） 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益， 本項(xiàng)目可行。 第二部分 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 1、提出項(xiàng)目建設(shè)背景 （一） 本市相關(guān)政策及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃 （二） 項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由 二、投資的必要性 第三部分市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、 本市城市概況 （一） 本市基本概況 （二） 本市經(jīng)濟(jì)概況 （三） 本市城市建設(shè)概況 （四） 本市招商概況 （五） 本市基礎(chǔ)設(shè)施概況 二、 本市城市發(fā)展規(guī)劃 （一） 城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo) （二） 城市未來的規(guī)模

11、（三） 城市總體布局 （四） 城市區(qū)域地位 （五）城市發(fā)展規(guī)劃 （六）結(jié)論 、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 一） 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 二） 政府區(qū)域規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 、項(xiàng)目選址 （一）區(qū)位環(huán)境條件 （二）自然資源條件 （ 三）氣候與地理?xiàng)l件 （四） 水利能源條件 （五）交通環(huán)境條件 （六）人文特征和優(yōu)惠政策 （七）政治優(yōu)勢(shì)條件 （八）旅游資源條件 、項(xiàng)目建設(shè)條件 （一）建設(shè)項(xiàng)目地已“五通”條件具備 （二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 第五部分 地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析 、項(xiàng)目地塊解析 （ 一 ） 項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)分析 （ 二） 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 （三） 項(xiàng)目周邊居住環(huán)

12、境 二、地塊 HTPHTP 層次分析 目前地塊 HTP HTP 層次分析方法很實(shí)用， 它是中國(guó)與外國(guó)房地產(chǎn)發(fā) 展的結(jié)晶科學(xué)分析方法之一，本方法的詳細(xì)分析過程略 , , 如果想了解 本方法請(qǐng)與作者聯(lián)系 . . 第六部分地塊SWO分析與應(yīng)用 、項(xiàng)目的SWO矩陣分析 優(yōu)勢(shì)（Strengths ） 劣勢(shì)(Weak ness 機(jī)會(huì)(Opportunities ) 威脅（Threats） 項(xiàng)目SWO策略應(yīng)用 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths Strengths ） 優(yōu)勢(shì)應(yīng)用 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)（WeWeaknesSaknesS 劣勢(shì)應(yīng)對(duì)一一 （三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunities Opportuniti

13、es ） 機(jī)會(huì)利用一一 （四）項(xiàng)目威脅（ThreatsThreats） 應(yīng)對(duì)措施 三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng) 第七部分 定位及項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 、項(xiàng)目定位 一）項(xiàng)目整體定位 （二）項(xiàng)目功能定位 （三）項(xiàng)目形象定位 （四）項(xiàng)目檔次定位 以上定位為粗略 , 詳細(xì)請(qǐng)見整合推廣方案 、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 一）目標(biāo)客戶類型 二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析 第七部分 對(duì)項(xiàng)目戶型進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇 (房地產(chǎn)價(jià)值工程原理-Value Engineering) 一、 項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程原理及程序過程 ( (一一) ) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程定義及 ACEACE 分析 著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)其必要 功能的有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)。

14、(1)(1) 分析問題(Analyzing Problem)(Analyzing Problem) (2)(2) 綜合研究(Comprehensive Study)(Comprehensive Study) (3)(3) 方案評(píng)價(jià)(Evaluating Schemes)(Evaluating Schemes) 二、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序 價(jià)值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比 較；另一種是方案改進(jìn)。 價(jià)值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究 與方案評(píng)價(jià)三個(gè)階段，以及選擇對(duì)象、收集情報(bào)、功能分析與研究、 方案創(chuàng)新、方案評(píng)價(jià)與選擇、方案實(shí)施與成果

15、評(píng)價(jià)六個(gè)具體步驟。把 三個(gè)階段和六個(gè)具體步驟及 7 7 個(gè)提出分別對(duì)應(yīng)列于表。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程的階段、步驟與提問 階段 具體步驟 VEVE 提問 分析問題 1.1. 選擇對(duì)象 2.2. 收集情報(bào) 3.3. 功能分析與評(píng)價(jià) 1.1. VEVE 的對(duì)象是什么？ 2.2. 它的作用是什么？ 3.3. 它的成本是多少？ 4.4. 它的價(jià)值是多少？ 綜合研究 方案創(chuàng)新 有無其他方法實(shí)現(xiàn)其功能 方案評(píng)價(jià) 1.1. 方案評(píng)價(jià)與選擇。 2.2. 方案實(shí)施與成果評(píng)價(jià)。 1.1. 新方案的成本是多少？ 2.2. 新方案能可靠地實(shí)現(xiàn)。 3.3. 所要求的功能嗎？ 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析與評(píng)論 （一）項(xiàng)目的基本概況 四

16、、 項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及比較分析 （一） 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行方案比較 （二） 項(xiàng)目功能分析 （三） 項(xiàng)目方案評(píng)價(jià) 五、 項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析 （一）項(xiàng)目方案優(yōu)化及改進(jìn)的內(nèi)容及程序 房地產(chǎn)投資方案的進(jìn)度主要是功能，功能改進(jìn)根據(jù)功能與成本的 匹配原則，可歸納結(jié)為成本的改進(jìn)。當(dāng)通過方案比較選出最優(yōu)方案后 就可對(duì)最優(yōu)方案進(jìn)行方案改進(jìn)。 六、 項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)結(jié)論 （一）分析功能- -計(jì)算各方案的功能指數(shù)（FIiFIi） （ 二） 分析成本 計(jì)算各方案的成本指數(shù) （CIiCIi） （ 三） 比較各方案的價(jià)值指數(shù) 第八部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 、均價(jià)的確定 、單價(jià)的確定 第九部分 結(jié)論 第十部分開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu) 、開發(fā)企業(yè)

17、的組織 （一）企業(yè)組織形式 （二）企業(yè)工作制度 （三）企業(yè)團(tuán)隊(duì) 第十一部分建設(shè)工程規(guī)劃與安排 、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 （一）建設(shè)方案規(guī)劃 二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （一） 開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 （二） 建設(shè)方式 （三） 進(jìn)度安排 （四） 項(xiàng)目周期設(shè)定 （五） 分段周期設(shè)定 第十二部分投資估算及資金籌措計(jì)劃 、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算） 一）開發(fā)成本估算 二）開發(fā)費(fèi)用估算 （三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙?、項(xiàng)目資金籌措 （一） 項(xiàng)目投資組合方式 （二）資金動(dòng)作方式 三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息 第十三部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 、住宅銷售單價(jià)的確定 （ 一） 根據(jù)本市 “本項(xiàng)目

18、” 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告制定價(jià)格體系 二）建議銷售測(cè)算單價(jià) （ 運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn) ） 三）總銷售收入的確定平均價(jià)格） 第十四部分建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 稅金計(jì)算 二、 損益表與靜態(tài)盈利分析 三、 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 四、 資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析 第十五部分不確定性分析 不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利 率等 一、 盈虧平衡分析 （一） 全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析 （二） 結(jié)論 二、 敏感性分析 （1） 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 （2） 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 （3） 售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。 三、 決策樹概率分析 為更精確地