農(nóng)村土地價格評估存在的問題及對策研究

1、    農(nóng)村土地價格評估存在的問題及對策研究    魏傳明 馮勛勇摘 要：促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉是發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)村合作經(jīng)濟組織、提高農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、擴大農(nóng)村市場需求的客觀要求。目前農(nóng)村土地產(chǎn)權制度的缺陷、流轉市場的不完善、相關法律政策不配套、流轉價格形成機制缺乏和農(nóng)村社保制度不健全等原因阻礙了土地承包經(jīng)營權的流轉。應通過確立穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權，培育土地流轉中介服務組織，完善流轉主體、流轉模式、流轉期限等配套政策，建立流轉價格評估制度，完善農(nóng)村社會保障體系等措施推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉。關鍵詞：土地;價格評估;問題一、土

2、地價格流轉評估的重要意義我國出臺了關于建設多元統(tǒng)一農(nóng)村土地市場的相關文件，農(nóng)村土地流轉有了政策依據(jù)，在流轉對象、規(guī)模、主體等方面都出現(xiàn)了新特點。隨著農(nóng)村土地流轉對象范圍擴大，流轉主體類型增加，流轉方式創(chuàng)新，農(nóng)村土地市場建設有序開展，農(nóng)村土地交易對土地估價提出了新的要求。為了保證農(nóng)村土地的公平交易，推動土地市場的健康發(fā)展，需要對農(nóng)村土地價格評估進行相關研究。當前我國城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地價格評估技術方法比較完善，但農(nóng)村建設用地的價格評估研究較少。農(nóng)村土地價格評估研究主要進行了估價技術方法研究，對估價的實際需求、存在的問題及估價發(fā)展的對策研究較少。研究從當前農(nóng)村土地價格構成和價格內(nèi)涵入手，分析農(nóng)村土地價

3、格評估存在的問題，提出推動農(nóng)村土地估價市場健康發(fā)展的建議，為確定公平合理的土地流轉價格價格，推動“多元統(tǒng)一”農(nóng)村土地市場建設提供依據(jù)。勞動價值理論的核心是勞動創(chuàng)造價值的科學論斷，即商品的價值來源于凝結于商品中的無差別的人類勞動。從勞動價值的觀點出發(fā)，土地的價值問題存在三種不同的觀點：一是土地無價值論，持這種觀點的學者認為土地是大自然的恩賜，沒有凝結人類的勞動，不是人類的勞動產(chǎn)品，因而沒有價值;二是土地價值持續(xù)論，認為土地凝結了人類的長期勞動，就其整體而言，都是有價值的，其價值直接來源于自人類出現(xiàn)以來的對土地進行的持續(xù)的改造與開發(fā)，間接來源于從鄰近土地上積累的社會勞動所輻射或者轉移過來的價值量;

4、三是土地價值二元論，認為土地是由“土地物質(zhì)”和“土地資本”兩個既存在性質(zhì)差異又相互聯(lián)系的范疇組成，未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的未利用土地是“土地物質(zhì)”，經(jīng)過勞動成為生產(chǎn)資料的已利用土地是“土地資本”，土地物質(zhì)沒有凝結人類勞動，因而沒有價值，而土地資本是人類的勞動結晶，具有價值。二、當前土地價格評估存在的問題1.法律法規(guī)確實農(nóng)村土地產(chǎn)權制度的缺陷和相關法律的缺失。目前我國農(nóng)村土地制度所確立的農(nóng)地產(chǎn)權關系還不明晰。在建立和完善市場經(jīng)濟體制的過程中，農(nóng)地產(chǎn)權主體模糊、權能殘缺等內(nèi)在缺陷不斷凸現(xiàn)，導致農(nóng)村土地的流轉困境。首先，土地管理法規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，但“農(nóng)民集體”的含義并不明確。實踐中，村民

5、小組、村委會、鄉(xiāng)政府，甚至一些集體經(jīng)濟組織成為集體土地的實際支配者，集體土地所有權被虛化，鄉(xiāng)村干部在土地流轉過程中的“尋租”現(xiàn)象較突出，阻礙了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的正常流轉。其次，農(nóng)村土地產(chǎn)權主體的模糊導致了土地承包經(jīng)營權權能的殘缺，土地最終處置權由政府和村集體所有。如農(nóng)村土地承包法規(guī)定，采取轉讓方式流轉的，應當經(jīng)發(fā)包方同意。我國擔保法也規(guī)定，耕地、自留地等集體所有的土地使用權原則上不可抵押。這些都限制了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉與評估。2.土地流轉管理服務體系不健全雖然我國土地承包經(jīng)營權流轉制度經(jīng)歷了多年的發(fā)展與革新，但在土地流轉過程中社會服務體系并不完善，缺乏相應的服務組織和協(xié)會為農(nóng)民提供信息

6、、交易、政策等服務。因為沒有統(tǒng)一的中介服務機構和完善的農(nóng)村土地流轉服務體系，使得土地信息流轉不暢、市場不成熟，在一定程度上阻礙了土地流轉的發(fā)展和空間范圍的擴散。另外，流轉合同不規(guī)范、流轉雙方主體資格不明確，不符合法律規(guī)定，在發(fā)生土地糾紛后，難以通過法律途徑維護權益，影響了農(nóng)民流轉土地的積極性。3.流轉價格形成機制尚未建立，流轉收益分配不合理目前，土地承包經(jīng)營權流轉價格形成機制尚未建立，土地承包經(jīng)營權流轉價格一般由流轉雙方協(xié)商而定，總體來說流轉價格偏低，不足以讓農(nóng)民建立起必要的社會保障。另外，在流轉收益分配時，往往當?shù)卣痛?、組集體組織還要截留一部分，真正分配到農(nóng)民手中的收益就更少，農(nóng)民不愿供

7、給手中的承包地。三、發(fā)展土地價格評估體系的對策研究1.加大宣傳力度，提高土地估價意識土地價格機制是土地市場的核心。隨著農(nóng)村土地市場的建立，農(nóng)村土地交易日益頻繁，合理、科學、客觀地確定土地流轉價格，是土地順利流轉的保障。通過農(nóng)村土地估價的重要性及法律意義宣傳，提高農(nóng)村土地流轉主體對土地估價機構、估價人員及土地價格評估的認識，擴大估價項目范圍。通過估價知識宣傳和普及，提高農(nóng)民的專業(yè)能力，為明確估價目的，合理使用估價結果提供技術保障。加大土地估價在土地交易價格確定和市場建設中的作用的宣傳，提高農(nóng)村土地產(chǎn)權人的估價意識。2.建立完善的農(nóng)村社會保障體系，解除價格評估流轉的后顧之憂建立多層次的農(nóng)村社會保障

8、體系，讓農(nóng)民更多地享受社會公共產(chǎn)品，弱化農(nóng)村土地承包經(jīng)營權負載的社會保障功能，增強土地承包經(jīng)營權的經(jīng)濟功能，解決農(nóng)民“離土”的后顧之憂，使農(nóng)民在“離鄉(xiāng)”的同時也愿意“離土”。一是建立并完善以集體和農(nóng)戶自我保障為基礎，政府給予一定扶持的社會保障機制，大力發(fā)展并促進農(nóng)村合作醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保險體系的完善;二是對于已經(jīng)流轉土地進入二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)或在城市居住的農(nóng)戶應盡早建立失業(yè)保險制度和養(yǎng)老保險制度;三是對農(nóng)村特殊群體，如殘疾人、孤寡老人、特困戶等提供最低生活保障。3.明確界定農(nóng)村土地產(chǎn)權對土地產(chǎn)權進行合理的界定，是解決土地流轉糾紛的基礎。這就需要進一步完善土地流轉相關的法規(guī)政策，加強相關法律法規(guī)的宣傳教育，讓農(nóng)民了解政策，增強法律意識，引導農(nóng)民在法律保障自身權益的前提下積極參與農(nóng)村土地管理和使用權的有償轉讓，并對土地所有權的變動做好登記工作，大力推進農(nóng)村土地流轉