精品文案超前地產(chǎn)新時代廣場麗湖名居企劃執(zhí)行提案

1、 認(rèn)清變幻莫測的地產(chǎn)大勢，樹立“麗湖名居”品牌，快速準(zhǔn)確完成項目定位，以高品質(zhì)產(chǎn)品、高性價比入市，搶占區(qū)域市場份額，達(dá)到快速銷售，快速回籠資金。戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略設(shè)想戰(zhàn)略設(shè)想 “短、平、快短、平、快”的完成項目開發(fā)，在激烈的市場競爭中“脫穎而出”，強(qiáng)化優(yōu)勢，弱化劣勢，合理規(guī)避風(fēng)險，實現(xiàn)利潤最大化是我們的唯一法則。戰(zhàn)略原則第一張牌第一張牌 明大勢（市場）明大勢（市場）第二張牌第二張牌 樹品牌（口碑）樹品牌（口碑）第三張牌第三張牌 造誘惑（策略）造誘惑（策略）第四張牌第四張牌 講創(chuàng)新（賣點）講創(chuàng)新（賣點）第五張牌第五張牌 立個性（產(chǎn)品）立個性（產(chǎn)品）第六張牌第六張牌 謀廣告（平面）謀廣告（平面）第七張牌

2、第七張牌 善應(yīng)變（業(yè)務(wù)）善應(yīng)變（業(yè)務(wù)）戰(zhàn)略設(shè)想戰(zhàn)略設(shè)想 p順勢而上，逆勢而止！順勢而上，逆勢而止！第一張牌第一張牌 明大勢明大勢宏觀市場分析宏觀市場分析 適時掌握國家經(jīng)濟(jì)大勢、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢、政府政策導(dǎo)向；掌適時掌握國家經(jīng)濟(jì)大勢、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢、政府政策導(dǎo)向；掌握國內(nèi)房地產(chǎn)市場的形勢和格局變化，深入分析各時間段出現(xiàn)的握國內(nèi)房地產(chǎn)市場的形勢和格局變化，深入分析各時間段出現(xiàn)的國家政策、銀行信息等細(xì)節(jié)，作出正確預(yù)測和評判。國家政策、銀行信息等細(xì)節(jié)，作出正確預(yù)測和評判。 尋求合理、準(zhǔn)確的項目發(fā)展依據(jù)，尋求合理、準(zhǔn)確的項目發(fā)展依據(jù)，“短、平、快短、平、快”實現(xiàn)項目快實現(xiàn)項目快速有效去化，增強(qiáng)項目抗風(fēng)險能

3、力，有效降低投資商開發(fā)風(fēng)險，速有效去化，增強(qiáng)項目抗風(fēng)險能力，有效降低投資商開發(fā)風(fēng)險，是我們工作的重中之重！是我們工作的重中之重！宏觀市場分析宏觀市場分析p0606年大事記年大事記20062006年年3 3月月5 5日日，兩會工作報告兩會工作報告中，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通中，溫家寶總理強(qiáng)調(diào)要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建設(shè)部建設(shè)部20062006年工作要點年工作要點中說，將從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價位、中小套型普通商品住中說，將從源頭上控制高檔商品住房開發(fā)，引導(dǎo)和

4、增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。房的供給。2 2月月2 2日日，國家發(fā)改委公布了國家發(fā)改委公布了20062006年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點。除繼續(xù)重申增加普通商品住房供應(yīng)，調(diào)控房價上漲過。除繼續(xù)重申增加普通商品住房供應(yīng)，調(diào)控房價上漲過快，還要快，還要“通過房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議制度，共同搞好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控通過房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議制度，共同搞好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控”。2 2月月1717日國家發(fā)改委公布的日國家發(fā)改委公布的20052005年房地產(chǎn)調(diào)控成效年房地產(chǎn)調(diào)控成效一文中，特別表示了對住房投機(jī)的高度警惕。一文中，特別表示了對住房投機(jī)的高度警惕。3 3

5、月月2121日日，國家稅務(wù)總局下發(fā)國家稅務(wù)總局下發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正手企業(yè)所得稅的通知國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正手企業(yè)所得稅的通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠；中國保監(jiān)會也出臺了享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠；中國保監(jiān)會也出臺了保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法，按照新辦法，國，按照新辦法，國內(nèi)保險商將無緣房地產(chǎn)項目投資。內(nèi)保險商將無緣房地產(chǎn)項目投資。4 4月月8 8日日，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在中國房地產(chǎn)形勢報告會上，透露了今年宏觀調(diào)控的主要思路建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在中國房地產(chǎn)形勢報告會上，

6、透露了今年宏觀調(diào)控的主要思路：穩(wěn)定市場預(yù)：穩(wěn)定市場預(yù)期，保持改革的連續(xù)性和平穩(wěn)性。繼續(xù)完善各項措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，短期內(nèi)可能采用一些行政調(diào)節(jié)的手段，對于部分熱點期，保持改革的連續(xù)性和平穩(wěn)性。繼續(xù)完善各項措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，短期內(nèi)可能采用一些行政調(diào)節(jié)的手段，對于部分熱點城市，還將動用行政手段予以調(diào)節(jié)。城市，還將動用行政手段予以調(diào)節(jié)。4 4月月2020日日，曾經(jīng)聯(lián)合出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的部委，曾經(jīng)聯(lián)合出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的部委建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土部、中國人民銀行、國稅建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土部、中國人民銀行、國稅總局等七部委相關(guān)負(fù)責(zé)人舉行了一次座談會總局等七部委相關(guān)負(fù)責(zé)人舉行了一次座談會，會上

7、，建設(shè)部官員表示，目前房地產(chǎn)投資和反彈的壓力較大，調(diào)整供應(yīng)，會上，建設(shè)部官員表示，目前房地產(chǎn)投資和反彈的壓力較大，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策措施，在部分地區(qū)沒有得到很好的落實。銀監(jiān)會有關(guān)人士則透露，至去年末，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已結(jié)構(gòu)的政策措施，在部分地區(qū)沒有得到很好的落實。銀監(jiān)會有關(guān)人士則透露，至去年末，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已達(dá)達(dá)10931093億元，風(fēng)險較高，而且在同期，個人住房貸款不良率開始小幅上升，達(dá)到億元，風(fēng)險較高，而且在同期，個人住房貸款不良率開始小幅上升，達(dá)到1.5%1.5%左右，進(jìn)入國際公認(rèn)的風(fēng)險暴露左右，進(jìn)入國際公認(rèn)的風(fēng)險暴露期。發(fā)改委表示，政府將繼續(xù)自行穩(wěn)健的貨幣政策和財政政策

8、，保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)地發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，宏觀調(diào)控方面將期。發(fā)改委表示，政府將繼續(xù)自行穩(wěn)健的貨幣政策和財政政策，保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)地發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，宏觀調(diào)控方面將嚴(yán)格執(zhí)行土地規(guī)劃和計劃，控制城市房屋的拆遷規(guī)模，房子不正常的需求刺激房地產(chǎn)市場過快增長嚴(yán)格執(zhí)行土地規(guī)劃和計劃，控制城市房屋的拆遷規(guī)模，房子不正常的需求刺激房地產(chǎn)市場過快增長顯然，相關(guān)部顯然，相關(guān)部門已經(jīng)在一定程度上達(dá)成共識。門已經(jīng)在一定程度上達(dá)成共識。宏觀市場分析宏觀市場分析p0606年大事記年大事記4 4月月2121日，房價上漲最快的深圳市率先推出了八項新舉施，以穩(wěn)定該地市場價格增長速度日，房價上漲最快的深圳市率先推出了八項新舉施，以穩(wěn)定該地市

9、場價格增長速度。也。也許正是這個包括許正是這個包括“增加住房供給、打擊土地囤積、逐漸取消預(yù)售活動、推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革增加住房供給、打擊土地囤積、逐漸取消預(yù)售活動、推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”等措施的深圳地方文件，使得萬科等措施的深圳地方文件，使得萬科a a在周一大跌在周一大跌4.65%4.65%。4 4月月2828日，央行將金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)了日，央行將金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)了0.270.27個百分點個百分點。5 5月月1 1日日，北京建委公布了北京市現(xiàn)有可售期房和現(xiàn)房，北京建委公布了北京市現(xiàn)有可售期房和現(xiàn)房1010萬多套萬多套20002000多萬平米，多萬平米， 近近“六成期房六

10、成期房沒賣出去沒賣出去”，北京建委為，北京建委為規(guī)范市場出臺了規(guī)范市場出臺了5353條規(guī)定條規(guī)定，其一就是要對囤房的開發(fā)商，其一就是要對囤房的開發(fā)商“在在1515日內(nèi)未日內(nèi)未按期整改或整改不合格，至少一個月不能賣房按期整改或整改不合格，至少一個月不能賣房”。5 5月月8 8日日，央行宣布，央行宣布，上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率0.180.18個百分點個百分點。5 5月月9 9日日，廣東省國土資源廳廳長林浩坤在出席一活動時義正詞嚴(yán)地直指目前房地產(chǎn)均是虛火，廣東省國土資源廳廳長林浩坤在出席一活動時義正詞嚴(yán)地直指目前房地產(chǎn)均是虛火，今年全省土地供應(yīng)將較去年增加今年

11、全省土地供應(yīng)將較去年增加12%12%，林廳長建議不急著買房的市民大，林廳長建議不急著買房的市民大可待三年后房價趨于相可待三年后房價趨于相對理性時再入市對理性時再入市。5 5月月1515日前后日前后，業(yè)內(nèi)人士透露，近期央行確有可能出臺指導(dǎo)意見，建議各地商業(yè)銀行上調(diào)部分，業(yè)內(nèi)人士透露，近期央行確有可能出臺指導(dǎo)意見，建議各地商業(yè)銀行上調(diào)部分按揭購房的首付比例至三到四成按揭購房的首付比例至三到四成， “ “購房首付兩成購房首付兩成”將成歷史。將成歷史。宏觀市場分析宏觀市場分析大勢分析大勢分析投資渠道單一投資渠道單一：過去，銀行降息、股票熊市等市場因素制約，社會中缺乏比較好的投資回報模式，而近年房地產(chǎn)業(yè)

12、的快速發(fā)展并不斷攀升，其較高的投資匯報率，極大地吸引了社會閑散資金注入，眾相追捧。股市雄起股市雄起：股市與房地產(chǎn)市場總是很微妙的相互影響，股市在經(jīng)歷5年之久的沉寂后，突然大升，是和房地產(chǎn)的投資回報減弱，投資金轉(zhuǎn)移息息相關(guān)的。房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展：05年政策調(diào)控之后，大力發(fā)展普通商品房成為政府解決市場過熱和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡的重要手段，對高檔商品房進(jìn)行嚴(yán)格控制。醞釀新調(diào)控醞釀新調(diào)控：05年政策調(diào)控成效甚微，為防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)展，“限制屯地、屯房”、“提高首付”等政策實行更是新一輪政策調(diào)控的信號。并且中國政府歷來調(diào)控實行缺乏合理性的“一刀切”政策，影響甚大。銀行信息銀行信息：06年上半年兩次加息是

13、預(yù)警。宏觀市場分析宏觀市場分析過去七部委一紙公文，房產(chǎn)投資暫趨緩；過去七部委一紙公文，房產(chǎn)投資暫趨緩； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展是矛盾，一邊支持一邊打！經(jīng)濟(jì)發(fā)展是矛盾，一邊支持一邊打！現(xiàn)在銀行解禁加炒作，銷量價格再攀高；現(xiàn)在銀行解禁加炒作，銷量價格再攀高； 供給需求漸飽和，銀行加息是預(yù)警?。抗┙o需求漸飽和，銀行加息是預(yù)警??？將來市場平衡硬道理，買賣雙方更理性；將來市場平衡硬道理，買賣雙方更理性； 宏觀調(diào)控醞釀中，正確定位是關(guān)鍵！宏觀調(diào)控醞釀中，正確定位是關(guān)鍵！大勢分析大勢分析宏觀市場分析宏觀市場分析大勢分析大勢分析p總結(jié)總結(jié)： 因此，“短、平、快、平、快”的完成項目開發(fā)，不僅是順應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展大勢所需，也是發(fā)展

14、商成功實現(xiàn)投資回報的唯一準(zhǔn)則。q知己！知己！長興新政務(wù)區(qū)長興新政務(wù)區(qū)1414萬平方商住混合社區(qū)萬平方商住混合社區(qū)基地資源分析基地資源分析基地資源概況基地資源概況容積高容積高占地小占地小 29550平米14778.42274754424009面積（面積（mm2 2）約1.7萬平米住宅底商主樓商業(yè)商業(yè)商住住宅項項 目目主樓13、4幢159幢約3.1萬平米小計小計一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)32.6綠化率總建筑面積容積率規(guī)劃總用地項目項目約14萬（含二期）4.62約41畝數(shù)數(shù) 值值平米平米計量單位計量單位項目總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基地區(qū)位圖基地區(qū)位圖基地資源分析基地資源分析項目區(qū)位分析項目區(qū)位

15、分析q東：緊臨經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距離太湖約9公里。q南：南向“海德箱包廠”和“國際酒店” ，距離主城區(qū)約3公里。q西：104國道、龍山大道，遠(yuǎn)眺行政中心、大劇院、文化廣場；風(fēng)鈴綠洲、旺角維多利亞、君悅?cè)A府、東盛華庭、龍山雅苑等社區(qū)均位于此。q北：多是農(nóng)田、農(nóng)房，500米處有兩個經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。 本案位于中央大道、104國道交匯口西北側(cè)，在主城區(qū)、開發(fā)區(qū)和新行政區(qū)的銜接處。孤軍奮戰(zhàn)孤軍奮戰(zhàn)-東、南、北向多是生地未開發(fā)，未成集中開發(fā)態(tài)勢；東、南、北向多是生地未開發(fā)，未成集中開發(fā)態(tài)勢；干擾較多干擾較多-104-104國道緊臨本案必會帶來噪音、灰塵等干擾。國道緊臨本案必會帶來噪音、灰塵等干擾。分析：分析：基

16、地資源分析基地資源分析現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析生態(tài)自然環(huán)境生態(tài)自然環(huán)境無山、水、綠地等自然景觀支撐無山、水、綠地等自然景觀支撐。 人文環(huán)境人文環(huán)境因緊臨104國道地處邊郊，北面是農(nóng)民自建房、政府拆遷安置房小區(qū)，雖然西側(cè)行政中心已遷入，但短期難以改變經(jīng)濟(jì)階層相對較低的人口分布現(xiàn)狀；且東面經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)屬于工業(yè)區(qū)，適合居住的性能和人群滯留的支撐嚴(yán)重不足。作為長興未來城市擴(kuò)張地域，板塊居住生作為長興未來城市擴(kuò)張地域，板塊居住生活要素匱乏、形象有待提升活要素匱乏、形象有待提升。 生活配套生活配套購物購物暫無成型購物場所、菜場，缺乏居住便利性缺乏居住便利性餐飲餐飲除國際酒店外，缺乏滿足居民需求的餐飲配置缺乏滿足居民

17、需求的餐飲配置醫(yī)療醫(yī)療南向3公里興國路側(cè)人民醫(yī)院即將投入使用教育教育長興中學(xué)、試驗初中均相距較遠(yuǎn)相距較遠(yuǎn)交通狀況交通狀況僅有僅有巴士4路區(qū)位特征區(qū)位特征作為新興區(qū)域，基本市政配套嚴(yán)重匱乏，生活便利性尚未達(dá)到。 基地價值分析基地價值分析權(quán)比項目權(quán)比項目優(yōu)優(yōu)良良一般一般較差較差差差土地級別土地級別 自然景觀自然景觀 環(huán)境污染環(huán)境污染 交通情況交通情況 生活配套生活配套 學(xué)區(qū)情況學(xué)區(qū)情況 社會治安社會治安 社會人文社會人文 區(qū)位形象區(qū)位形象 基地價值分析基地價值分析q以項目在以項目在長興大區(qū)域所屬位置長興大區(qū)域所屬位置為評估基準(zhǔn)點，評估如下：為評估基準(zhǔn)點，評估如下：基地資源評估基地資源評估權(quán)比項目權(quán)

18、比項目優(yōu)優(yōu)良良一般一般較差較差差差土地級別土地級別 自然景觀自然景觀 環(huán)境污染環(huán)境污染 交通情況交通情況 生活配套生活配套 學(xué)區(qū)情況學(xué)區(qū)情況 社會治安社會治安 社會人文社會人文 區(qū)位形象區(qū)位形象 基地價值分析基地價值分析q以項目在以項目在政務(wù)區(qū)版塊所屬位置政務(wù)區(qū)版塊所屬位置為評估基準(zhǔn)點，評估如下：為評估基準(zhǔn)點，評估如下：基地資源評估基地資源評估q綜合以上分析，本項目發(fā)展的難點主要在于項目的綜合以上分析，本項目發(fā)展的難點主要在于項目的“臨界性臨界性”特質(zhì)：特質(zhì)： 項目臨界點項目臨界點住宅住宅vsvs商業(yè)商業(yè)住宅住宅、商業(yè)混合商業(yè)項目有相當(dāng)規(guī)模商業(yè)，對居住環(huán)境有一定影響居住環(huán)境居住環(huán)境vsvs高密

19、高密度度居住項目總體以居住為核心高密度在總體居住密度較低的新行政區(qū)域?qū)儆诟呙芏染幼^(qū)規(guī)模規(guī)模vsvs孤立孤立規(guī)模項目規(guī)模在長興較小孤立項目基地占地較小，且與周邊住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)心理脫節(jié)區(qū)位臨界點區(qū)位臨界點主城主城vsvs新區(qū)新區(qū)本項目處于長興主城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和新行政區(qū)邊緣交匯地帶，具有明顯的近郊特質(zhì)，是非政府規(guī)劃的人群聚集主要區(qū)域。如何拉近新區(qū)與主城的距離，演繹現(xiàn)代生活是本項目要解決的重要問題。居住居住vsvs生活生活項目屬于住宅、商業(yè)、辦公綜合物業(yè)，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)生活配套不夠。如何形成自己的個性（形成某個極致的產(chǎn)品力），使項目更加具有持久性、排它性和差異性？基地價值分析基地價值分析基地價值分析

20、基地價值分析p總結(jié)總結(jié)： 因此，項目的定位首要先解決以上互相矛盾的臨界性問題，并使之有機(jī)的統(tǒng)一在一個廣泛的、具有持久影響力的且更現(xiàn)實可操作意義的框架內(nèi)，弱化一些不利的因素，強(qiáng)化、展現(xiàn)核心、魅力方面的影響，才能充分發(fā)揮本項目的價值，達(dá)到有效去化。q知彼！知彼！微觀市場分析微觀市場分析區(qū)域住宅競案分析區(qū)域住宅競案分析項目風(fēng)鈴綠洲旺角維多利亞地理位置龍山大道與明珠路交匯處 龍山大道與金陵北路交匯口開發(fā)商浙江港龍置業(yè) 長興萬山世琥置業(yè) 總建面積20萬方占地154畝，總建18.5萬方產(chǎn)品由多層、小高層、少量洋房組成，一期住宅以多層為主，06年上半年主推小高層組團(tuán) 由大型商業(yè)中心和住宅區(qū)組成，一期以多層為

21、主，二期推出11棟小高層 價格小高層均價3150元/平，多層均價3300元/平小高層均價3250元/平，多層均價3350元/平定位水岸居，快樂家 風(fēng)景之上，生活至尚銷售情況一期多層住宅去化70%，06年3月二期小高層開盤，去化約40%，單棟逐一推出，東向單元售罄，西向單元剩余9樓以下部分單位一期多層售罄，06年主推二期小高層，春前前后開出的4棟小高層去化90%，整體小高層去化50%左右備注低容積的純住宅小區(qū)，內(nèi)外部水景資源豐富，20萬方的體量是行政中心周邊較大型成型小區(qū)商業(yè)和住宅分區(qū)明顯，擁有目前長興最大的商業(yè)設(shè)施，生活便利；背靠長興中學(xué)，是城北蒞臨主城區(qū)大型商住綜合社區(qū)微觀市場分析微觀市場分

22、析區(qū)域住宅競案分析區(qū)域住宅競案分析項目君悅?cè)A府東盛華庭地理位置行政中心北 行政中心北，北臨興民路開發(fā)商浙江慶盛房產(chǎn) 長興東盛房產(chǎn)總建面積115畝左右，近13萬方400多戶，約6萬方產(chǎn)品花園洋房/小高層/高層 花園洋房/小高層/高層 價格未定未定定位名門之府，百年傳承 夢回山水，珍藏永恒銷售情況5月份開盤初定8月份開盤備注榮獲“2005全國人居經(jīng)典綜合大獎”，自然景觀、人造景觀和建筑和諧統(tǒng)一；地處行政中心北，遠(yuǎn)眺龍山景觀緊鄰“君悅?cè)A府”，規(guī)劃設(shè)計與其類似p總結(jié)總結(jié)： 0606年開春以來，是長興域內(nèi)年開春以來，是長興域內(nèi)小高層、高層產(chǎn)品大量集中上市的小高層、高層產(chǎn)品大量集中上市的半年半年，且新開或

23、已開項目多位于本案以西行政中心周邊版塊。，且新開或已開項目多位于本案以西行政中心周邊版塊。 短期內(nèi)同類產(chǎn)品集中上市，競爭壓力很大，家家各顯其能：短期內(nèi)同類產(chǎn)品集中上市，競爭壓力很大，家家各顯其能：拼規(guī)模、拼產(chǎn)品、拼價格、拼景觀。相對消費者來說，選擇性增拼規(guī)模、拼產(chǎn)品、拼價格、拼景觀。相對消費者來說，選擇性增大，且大，且相比多層產(chǎn)品，當(dāng)?shù)叵M者對小高層、多層產(chǎn)品認(rèn)知度尚相比多層產(chǎn)品，當(dāng)?shù)叵M者對小高層、多層產(chǎn)品認(rèn)知度尚不夠，銷售價格低于多層、去化速度明顯慢于多層不夠，銷售價格低于多層、去化速度明顯慢于多層，都給項目去，都給項目去化帶來相當(dāng)?shù)闹萍s和風(fēng)險?；瘞硐喈?dāng)?shù)闹萍s和風(fēng)險。微觀市場分析微觀市場

24、分析微觀市場分析微觀市場分析區(qū)域商業(yè)競案分析區(qū)域商業(yè)競案分析項目項目產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài) 銷售單價銷售單價（元（元/ /平）平） 剩余體量剩余體量評論評論 數(shù)碼廣場數(shù)碼廣場產(chǎn)權(quán)商鋪產(chǎn)權(quán)商鋪均價均價5000500060006000去化約去化約9090商場共商場共4 4層已營業(yè)，五星電器入住，但整體商業(yè)氛圍層已營業(yè)，五星電器入住，但整體商業(yè)氛圍欠佳。以欠佳。以“1010年年7 7回報式產(chǎn)權(quán)單位回報式產(chǎn)權(quán)單位”銷售，強(qiáng)調(diào)投銷售，強(qiáng)調(diào)投資。資。海陸海陸新都匯新都匯 兩層內(nèi)鋪兩層內(nèi)鋪 2700270028002800 余余6 6戶戶 已售兩年仍未售罄，緊臨管委會的優(yōu)勢使其商業(yè)運營已售兩年仍未售罄，緊臨管委會

25、的優(yōu)勢使其商業(yè)運營有一定人氣，但后續(xù)購買和經(jīng)營力不強(qiáng)，部分商鋪作有一定人氣，但后續(xù)購買和經(jīng)營力不強(qiáng)，部分商鋪作企業(yè)、公司辦公用，未形成商業(yè)步行街氛圍。企業(yè)、公司辦公用，未形成商業(yè)步行街氛圍。 臨街商場臨街商場 28002800 余第三層余第三層 沿街商鋪沿街商鋪 3800380040004000 少量少量 國際花園國際花園 住宅底商住宅底商 挑高挑高90009000，分層，分層5000500070007000（一層）（一層）3000300040004000（二層）（二層） 去化約去化約3030 周圍缺乏消費人群支撐和濃厚的商業(yè)氛圍，并未有充周圍缺乏消費人群支撐和濃厚的商業(yè)氛圍，并未有充足的商業(yè)

26、主題烘托，去化速度較慢，足的商業(yè)主題烘托，去化速度較慢，“買一層送兩層買一層送兩層用三層用三層”的噱頭來吸引投資客，不帶回報。的噱頭來吸引投資客，不帶回報。 旺角旺角維多利亞維多利亞 超市超市 33003300左右左右 售出售出總體量近總體量近8 8萬方的萬方的shoppingmailshoppingmail，輻射范圍廣并配套齊，輻射范圍廣并配套齊全，但除超市外商業(yè)未來的經(jīng)營前景不樂觀。全，但除超市外商業(yè)未來的經(jīng)營前景不樂觀。 步行街內(nèi)鋪步行街內(nèi)鋪 未定未定 未開盤未開盤p總結(jié)總結(jié)： 長興整體商業(yè)缺乏足夠的購買力支撐長興整體商業(yè)缺乏足夠的購買力支撐，現(xiàn)有大型商業(yè)項目，現(xiàn)有大型商業(yè)項目的運營未成

27、規(guī)模，需要的運營未成規(guī)模，需要有特色、切合消費者需求的大型商業(yè)有特色、切合消費者需求的大型商業(yè)中心中心來填補市場空缺。來填補市場空缺。微觀市場分析微觀市場分析微觀市場分析微觀市場分析區(qū)域商住競案分析區(qū)域商住競案分析p長興現(xiàn)有商務(wù)辦公多位于主城區(qū)、城東區(qū)域，如：紫金數(shù)長興現(xiàn)有商務(wù)辦公多位于主城區(qū)、城東區(qū)域，如：紫金數(shù)碼廣場、古城大廈、通寶城商住樓、皇家灣商住樓一期等，碼廣場、古城大廈、通寶城商住樓、皇家灣商住樓一期等，均價在均價在3500350040004000元元/ /平不等平不等。限于城市級別限制，寫字樓。限于城市級別限制，寫字樓市市場仍處于發(fā)展初期場仍處于發(fā)展初期。p我們作為長興首座軟、硬

28、件設(shè)施齊全，地標(biāo)性的商住樓，我們作為長興首座軟、硬件設(shè)施齊全，地標(biāo)性的商住樓，短期內(nèi)短期內(nèi)，缺乏市場認(rèn)知，給主樓入市帶來，缺乏市場認(rèn)知，給主樓入市帶來較大的不定因素較大的不定因素?；厥罩芷陂L回收周期長戰(zhàn)略發(fā)展建議戰(zhàn)略發(fā)展建議q明大勢明大勢遵循遵循“順勢而上，逆勢而止順勢而上，逆勢而止”的原則，隨勢而定。的原則，隨勢而定。q知己知己主樓主樓總體量近總體量近4.54.5萬平方萬平方，占一期總開發(fā)量的二分之一強(qiáng)。，占一期總開發(fā)量的二分之一強(qiáng)。開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)節(jié)奏建議工程進(jìn)度緩工程進(jìn)度緩市場待接受市場待接受資金投入高資金投入高大勢多變化大勢多變化一期住宅一期住宅二期住宅二期住宅主樓商業(yè)主樓商業(yè)主樓商住

29、主樓商住戰(zhàn)略發(fā)展建議戰(zhàn)略發(fā)展建議開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)節(jié)奏建議p內(nèi)外兼修，鑄造精品！內(nèi)外兼修，鑄造精品！第二張牌第二張牌 樹品牌樹品牌p為什么要樹立項目品牌、企業(yè)品牌？為什么要樹立項目品牌、企業(yè)品牌？品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略品牌戰(zhàn)略由頭品牌戰(zhàn)略由頭 q市場的競爭已步入了品牌之爭房地產(chǎn)市場同其它任何產(chǎn)品一樣，都必將經(jīng)歷產(chǎn)品競爭到品牌競爭的兩個階段。特別是近兩年，大規(guī)模開發(fā)項目相繼崛起，從產(chǎn)品上塑造競爭優(yōu)勢已力量甚微。要在克隆年代競爭中塑造優(yōu)勢，只能憑助企業(yè)的綜合實力去塑造獨特的品牌形象 。例證：萬科、中海、浙江綠城、南京棲霞、北京萬通等等。q消費者日趨成熟購房知識的普及、競爭的加劇，導(dǎo)致的結(jié)果

30、是消費者“越看越明白”，單薄的賣點，概念炒作都已無法喚起消費者的注意。消費者的要求越來越苛求，贏得消費者的心，需要產(chǎn)品、服務(wù)、品牌全方位的滿足 。房地產(chǎn)進(jìn)入了全面的品牌競爭時代房地產(chǎn)進(jìn)入了全面的品牌競爭時代q品牌力包含兩個層面兩者息息相關(guān)、共融共生 一、“宏發(fā)興業(yè)”企業(yè)品牌 二、 “麗湖名居”項目品牌“香港宏發(fā)興業(yè)”在長興政府和政府各部門之間已樹立起良好的口碑和處事風(fēng)范，整合資源的能力即是企業(yè)品牌力表現(xiàn)之一?！胞惡印笔状芜M(jìn)軍長興，在社區(qū)營造、規(guī)劃布局、建筑設(shè)計、園林景觀等細(xì)節(jié)秉承“以人為本”理念，建設(shè)精品地標(biāo)工程是唯一宗旨。品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略品牌戰(zhàn)略內(nèi)容品牌戰(zhàn)略內(nèi)容 品牌價值

31、塑造策略品牌價值塑造策略品牌資源評估品牌資源評估 特有的項目資源 大型綜合性商業(yè)居住空間長興城市北向擴(kuò)張的重要節(jié)點新區(qū)與主城區(qū)對接的龍頭地段3萬平米的私家商業(yè)配套可規(guī)劃的項目資源（景觀、建筑、配套、街道等）q從項目品牌的角度，塑造獨特的品牌形象，將項目優(yōu)勢、劣勢很好融合，是本項目差異化競爭戰(zhàn)略的基礎(chǔ) 。品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略品牌戰(zhàn)略要旨品牌戰(zhàn)略要旨 q對本案來說，銷售不是推廣的唯一目的，在培育項目品牌價值的同時，逐步蓄積企業(yè)品牌，讓項目品牌和公司品牌形成良性互動，是營銷推廣的主要目的。q將設(shè)計師理念充分詮釋，規(guī)劃布局、建筑立面、園林景觀是項目的“外秀”，可以給人最直觀的美感；項目環(huán)境

32、塑造后，涵蓋的生活內(nèi)容、生活理念是項目的“內(nèi)秀”，內(nèi)外兼修，滿足人居與自然和諧統(tǒng)一的需求，是“明星項目”的要素。q參與湖州市、浙江省，乃至全國范圍內(nèi)的項目獎項評選，提升項目價值高度，在業(yè)內(nèi)外引起廣泛關(guān)注。 樹立明星項目意識樹立大盤意識q經(jīng)由“明大勢”中項目分析，我們感知“麗湖名居”在板塊開發(fā)態(tài)勢上趨于孤立，且規(guī)模屬于中等大小。q由此，我們建議：從一開始就樹立“大盤意識”，將河道北面、東面未開發(fā)地塊納入“麗湖名居”后期發(fā)展用地，作為我們?nèi)?、四期的?zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，實現(xiàn)營造大社區(qū)的概念。q弱化“麗湖名居”孤立開發(fā)態(tài)勢，為營造品牌奠定基礎(chǔ)。品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略品牌戰(zhàn)略要旨品牌戰(zhàn)略要旨 樹立

33、景觀名盤意識q景觀是項目的外秀之一，能最直觀的表現(xiàn)項目美感，是“最大的誘惑”，也是客戶購買的“心動點”。q外景營造大盤意識樹立的同時，地塊北河道變成了“麗湖名居”獨享的自然景觀資源，我們建議：營造出港灣般的風(fēng)景線，實現(xiàn)“我家屋后有條河！”，具備豐富休閑娛樂生活氣息。q內(nèi)景營造“水”是本案的靈魂，將水和景完美融合，達(dá)到移步換景是園林營造的目標(biāo)。品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略品牌戰(zhàn)略要旨品牌戰(zhàn)略要旨 樹立發(fā)展商品牌形象q投資商宏發(fā)實業(yè)的實力背景，強(qiáng)大的資源整合力，是品牌塑造的基礎(chǔ)。q本項目開發(fā)商品牌優(yōu)勢加產(chǎn)品特質(zhì)將是本項目行銷關(guān)鍵。推廣方面必須將“品牌地產(chǎn)”與“生活方式”的感受并行，不斷建立買家

34、與樓盤之間的心動點，方能引起目標(biāo)客群的共鳴并形成“口碑傳播”，從而從激烈市場競爭中脫穎而出。品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略品牌戰(zhàn)略要旨品牌戰(zhàn)略要旨 選擇“生活方式生活方式”為品牌塑造切入點，非純商業(yè)化的項目“吆喝”更能接近市場，更能引起消費者的幻想，為后期“造誘惑”作鋪墊。 我們提出“5+2假日生活”模式作為吆喝點，將項目臨界點“主城主城vsvs新區(qū)新區(qū)”、“居住居住vsvs生活生活”合理有效的組織融合。我們建議：我們建議：品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略【麗湖名居【麗湖名居 5+2假日生活解讀假日生活解讀】 都市居者均在尋求這種更自由、更開放、更包容的城市生活。有人選擇郊居，有人聚居城市；

35、有人舍近求遠(yuǎn)獨愛深山別墅， 有人若即若離游移于都市核心城市的本性似乎讓住者總在一定范圍內(nèi)享受城市資源。 魚與熊掌可以兼得嗎？ 都市居者均在尋求這種更自由、更開放、更包容的城市生活 ，麗湖名居的“5+2假日生活” 。 項目品牌形象演繹項目品牌形象演繹品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略【“5+2假日生活假日生活”環(huán)境改變一種生活環(huán)境改變一種生活】 秋風(fēng)秋雨使人愁，說的就是環(huán)境改變生活。 忙于生計疲于奔命的都市人或許更少發(fā)此感懷 但城市的鋼筋水泥及川流不息的車流肯定給你繁華和擁塞，逼仄和壓抑的感覺。于是人們逃離城市、親近自然的需求日漸生溫。 亞里士多德曾說：“人們聚到城市是為了生存，但住在都市里是為了

36、過美好的生活”。 麗湖名居將都心生活拉伸、延擴(kuò)到了純自然的環(huán)境中將郊野生活吸收到都市核心，這就是麗湖名居的“5+2假日生活假日生活”。 項目品牌形象演繹項目品牌形象演繹品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略【“5+2假日生活假日生活”區(qū)位遞進(jìn)一種生活區(qū)位遞進(jìn)一種生活】 在世界各地，繁華的商業(yè)配套永遠(yuǎn)是居住社區(qū)的主流，這就是區(qū)位遞進(jìn)生活。 如何讓一個區(qū)位的居者在生活質(zhì)量上有大幅度提升呢？“5+2假日生活假日生活”是最好的詮是最好的詮釋。釋。項目品牌形象演繹項目品牌形象演繹品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略【麗湖名居：【麗湖名居：“5+2假日生活假日生活”定義你的生活視野定義你的生活視野】 笑看長興的繁榮

37、，盡享都市生活的便利，成就“假日生活”無可媲美的領(lǐng)地。現(xiàn)代時尚的都市生活，是集工作、健康、休閑、時尚、品位體驗為一體的高品質(zhì)生活?！?+2假日生活”，是一種尊崇人性、注重人文的居住思想，定義你對都市生活的觀念，定義你的生活視野，定義你的生活品質(zhì)試想一下狹窄的居住生活：站在陽臺上看不到風(fēng)景，站在園林中見不到陽光，完全透明的泳池讓你望水興嘆這就是都市人的居住生活嗎？對此，我們可以說不，我們要進(jìn)行一場居住生活的思想革命5+25+2假日假日生活生活。 項目品牌形象演繹項目品牌形象演繹品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略 “5+25+2假日生活假日生活”，是一種尊崇人性、注重人文的居住思想，自我定義你對都市

38、生活的觀念，定義你的生活視野，定義你的生活品質(zhì)切實地思考一番吧，5+2假日生活是多么美好。 麗湖名居麗湖名居引領(lǐng)“5 5+2+2假日生活假日生活”，追求最大的生活便利性，抓住都市的脈搏，占據(jù)未來城市繁華的心臟，保持生活和事業(yè)的節(jié)奏，追求“做城市的主人”，掌握更有效的生活節(jié)奏和生活方式，讓生活、娛樂與工作互動。 現(xiàn)代人對生活品質(zhì)的要求，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了物質(zhì)層面的“衣食往行”，而是現(xiàn)代時尚的新都會生活，是集工作、健康、休閑、時尚、品位體驗為一體的高品質(zhì)生活。麗湖名居，位于主城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與新行政中心交接處，擁有無可媲美的新都會價值都市價值、文化價值、藝術(shù)價值、生活價值。在這里，笑看城市繁榮，盡享都市

39、的生活便利，坐享高品質(zhì)生活，成就5+25+2假日生活假日生活領(lǐng)地。 更為重要的是，隨著該區(qū)在規(guī)劃、發(fā)展等方面的重新定位，居住的大配套、大環(huán)境也隨之趨向改觀。生活在此，工作在此，學(xué)習(xí)、休閑都將擁有一流的享受。項目品牌形象演繹項目品牌形象演繹品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略【 “5+2假日生活假日生活”，open你的生活你的生活】 打破城市“住”現(xiàn)狀對于地產(chǎn)開發(fā)，照顧人性需求是至高無上的真理，如今買房不等同于一堆簡單的鋼筋水泥，一棟單體樓絕對無法滿足現(xiàn)代人居的需求。 人是需要群居，需要交流的，只有擁有一個開放的社區(qū)才能滿足生活的多元需求，不論是交往、信息與情感交流、還是教育配套，人的居住都需要一個

40、社區(qū)來滿足，而不僅僅是一套房間所能解決。 麗湖名居在城市營造一種獨有的open生活，為開放休閑生活提供了最佳載體，革命性地把居住在城市中心的人們帶出單體樓，享受盡情舒展的、開放的自然生活。 地理位置極盡優(yōu)越的麗湖名居，與繁華零距離，社區(qū)內(nèi)有魚形廣場、db情人港、pub street休閑河岸酒吧的豐富活動空間，社區(qū)生活開放自由。裙樓繁華的商業(yè)配套、商業(yè)步行街信手拈來。在都市里時尚、休閑而開放地生活，在休閑的生活里輕松掌控都市的脈搏，這就是特有的“5+25+2假日假日” ” open生活生活，繁華的生活網(wǎng)與悠閑的生活格調(diào)完美相融，打破舊有的城市居住模式，拯救被城市壓抑的生活激情，以全新的姿態(tài)塑造真

41、正適合人居的城市“住”形態(tài)。 項目品牌形象演繹項目品牌形象演繹品牌價值塑造策略品牌價值塑造策略完成市場戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略分析后，完成市場戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略分析后，我們進(jìn)行項目戰(zhàn)略的設(shè)想，我們進(jìn)行項目戰(zhàn)略的設(shè)想，引出下一篇引出下一篇“造誘惑造誘惑”！p期房，賣的就是誘惑！期房，賣的就是誘惑！第三張牌第三張牌 造誘惑造誘惑許有實踐證明：樓花比現(xiàn)房好賣！許有實踐證明：樓花比現(xiàn)房好賣！為什么？q賣現(xiàn)房消費者可以直觀看到項目的外在、內(nèi)在，此時他是理性的，購買前依據(jù)現(xiàn)狀不斷比較；考慮周期長，且亦受項目瑕疵的影響。q賣樓花完全不同于賣現(xiàn)房，盡管消費者也會去比較，但是沒有現(xiàn)實對象的比較，仍停留在想象階段；此時，買主至

42、少是一半清醒，一半醉的，該出手時就出手。所以“賣樓花”賣的是誘惑，賣的是想象，打一個形象的比喻：好比男女之間的談戀愛階段！引引 題題q誘惑有兩種：精神誘惑包含：項目獎項品牌、5+2假日生活理念、廣告包裝。物質(zhì)誘惑由項目本身具有的特質(zhì)（如：小區(qū)環(huán)境、建筑立面、建筑細(xì)節(jié)、自然景觀、人造景觀等）、后期附加的獨有特質(zhì)（如：新風(fēng)系統(tǒng)、小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等）構(gòu)成。q我們要告知客戶，“生活生活”和“活著活著”是截然不同的兩個概念，我們需要給生活一個定義，誘惑他們來擁有生活。誘誘 惑惑物質(zhì)誘惑物質(zhì)誘惑麗湖名居麗湖名居5+25+2假日生活廣場假日生活廣場定位支撐定位支撐項目特質(zhì)項目特質(zhì)軟性附加值軟性附加值諸諸多

43、多園園林林小小品品底底層層架架空空花花園園入入戶戶空空中中花花園園內(nèi)內(nèi)外外水水景景園園林林景景觀觀景觀景觀文化文化漁漁人人碼碼頭頭魚魚型型廣廣場場pub streepub stree情情人人港港科技科技新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)low-e low-e 玻璃玻璃創(chuàng)創(chuàng)新新節(jié)節(jié)能能終終身身vipvip消消費費禮禮遇遇住住宅宅sohosoho會會所所功功能能服務(wù)服務(wù)星星級級物物業(yè)業(yè)體體驗驗建建房房港資實力作證港資實力作證0606年年重重點點工工程程品牌品牌sohosoho 商住商住商商務(wù)務(wù)酒酒店店假假日日風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街大大型型購購物物中中心心建筑建筑風(fēng)風(fēng)格格簡簡潔潔尊尊貴貴q我們倡導(dǎo)怎么樣的價值理念？我們

44、倡導(dǎo)怎么樣的價值理念？ 精神誘惑精神誘惑生活重新定義生活重新定義共享無限精彩共享無限精彩 高效高效與與便捷便捷、繁華繁華與與激情激情、開放開放與與分享分享我們?yōu)槟繕?biāo)客群提供全新的生活需求：p我們滿足怎么樣的需求？我們滿足怎么樣的需求？ 精神誘惑精神誘惑高效與便捷高效與便捷本項目位于主城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與新行政區(qū)域的紐帶位置，與新行政中心一街之隔，同時項目內(nèi)soho商住、快捷酒店等，能夠塑造一種高效的工作與生活結(jié)合的生活方式。 繁華與激情繁華與激情長興唯一高檔商住樓、大型賣場、特色店鋪、休閑商業(yè)街、高尚住宅的集結(jié)體，為社區(qū)營造出繁華的城市生活。同時豐富的休閑、娛樂、餐飲、購物為區(qū)域注入新的生活活力

45、，營造出一種前所未有的生活激情。 開放與分享開放與分享裙樓繁華的商業(yè)配套緊跟城市發(fā)展的步伐節(jié)奏，在都市里分享時尚、休閑而開放的生活，在休閑的生活里輕松掌控都市的脈搏，這就是本項目所特有的open生活。 精神誘惑精神誘惑q時尚、成熟、共享的時尚、成熟、共享的住商共興體住商共興體箐英箐英“聚聚”樂部樂部 購買人群雖然有其多樣性，不可界定性，但我們需要一個有代表特征的人群來統(tǒng)一認(rèn)識、引導(dǎo)市場，所以我們找到了“箐英”?！绑溆ⅰ币环矫媸躯惡拥膽?zhàn)略目標(biāo)客戶群，另一方面更是麗湖名居的形象代言人，箐英“時尚、成熟、交流、共享”的性格特征，也正是麗湖名居的性格特征。兩者互相借勢融合為一，有助于項目形象的迅速

46、建立，更容易得到目標(biāo)客戶群的觀念認(rèn)同。城市未來的繁華區(qū)域，隨著麗湖名居的加入，更將會調(diào)動起所有的城市魅力因素，辦公、休閑、購物、交通等等生活便利性從此大為提升，這是一處為城市箐英量身定制的生活樂土，是52假日生活的載體。在麗湖名居，居住者的群體，成熟、激情、開放。他們是城市的活力之源，他們主宰著精彩的城市話劇，沉靜的外表下也會綻放熱度，在城市的中心，在麗湖名居，將贏取更充裕的時間來經(jīng)營事業(yè)和人生！客群定位客群定位精神誘惑精神誘惑q住商辦公共興區(qū)住商辦公共興區(qū) 諸多大城市中心區(qū)域的商住體，樓下是繁華便捷的國際精品街區(qū)，樓上是品質(zhì)高貴、設(shè)施齊全的高檔住宅、辦公樓。在這里，商業(yè)、居住、辦公完美結(jié)合，

47、出入分離，共同支持，互相繁榮，我們稱這種居住模式為住商辦公共興區(qū)（繁華共享社區(qū)）。 針對項目規(guī)劃，我們提倡創(chuàng)造多樣化的、混合使用的、緊湊型的鄰里、辦公商業(yè)中心，創(chuàng)造一個精心設(shè)計的公共開放空間，倡導(dǎo)居住與商業(yè)的相互和諧、共同繁榮、共同生長。項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀精神誘惑精神誘惑q5+2假日生活廣場假日生活廣場 本項目定位于以住商辦公共融區(qū)支撐的5+25+2假日生活廣場假日生活廣場生活方式，是基于項目區(qū)域生活配套不完善，生活機(jī)能缺乏的市場現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，以商業(yè)、辦公配套為支撐，以“高效與便捷、繁華與激情、開放與分享高效與便捷、繁華與激情、開放與分享”為理念，集辦公、居住、休閑、購物、娛樂一體化的假日生活方式

48、。它以“城市箐英”為主要訴求群體，塑造彈性功能空間，倡導(dǎo)喜歡品位，不放棄節(jié)奏，強(qiáng)調(diào)事業(yè)與生活之間平衡的極致，塑造出一種美好、快樂的全新生活方式。定位內(nèi)涵定位內(nèi)涵精神誘惑精神誘惑q便捷的便捷的 對于匆匆來去的都市人來說，交通是最重要的生活成本，一定要位于城市的交通樞紐，才能最大的節(jié)約時間成本。 年輕的光陰是寶貴的，怎能忍受因交通的擁擠和漫長，“在路上、總是在路上”浪費我們的生命。 項目地處主城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與新行政中心樞紐，最大限度的節(jié)約時間成本，用更多的時間投入工作、享受生活。 q都市的都市的 由于都市的規(guī)劃特點，生態(tài)品質(zhì)、生活指數(shù)和都市繁華完美結(jié)合的理想生活方式，加上中國人一向喜歡熱鬧的居住

49、習(xí)性，多數(shù)人還是不會因為追求田園風(fēng)光而放棄都市繁華，本項目的商業(yè)、辦公配套及地塊資源正是此類生活方式有效的現(xiàn)實的載體，它是都市繁華生活的高度和諧統(tǒng)一。 定位內(nèi)涵定位內(nèi)涵精神誘惑精神誘惑生活背景是依托城市化主題展開的，必然需要去適應(yīng)它、把握它、利用它。當(dāng)城市、城區(qū)轉(zhuǎn)型變更的時候，走在前面的一群人總能獲取更大的主動性和利益點。麗湖名居就是這樣一個在新時代背景下的新生活基地，在這里，選擇麗湖名居是對生活效率的重視，對生活質(zhì)量的提升，對事業(yè)發(fā)展的支持。在這里，居住除了是人文的、安逸的，更是前瞻的、效益的。我們可以完全主宰自己的生活方式、生活內(nèi)容。 高舉以上生活旗幟，引導(dǎo)人們重新認(rèn)識都市，重構(gòu)人性都市。

50、一個符合現(xiàn)代人居生活理想，薈萃城市菁英的高尚共享生活圈?，F(xiàn)代都市文明魅力的集中展現(xiàn)。 【效率居住，精彩生活【效率居住，精彩生活】 定位歸導(dǎo)定位歸導(dǎo)精神誘惑精神誘惑生活重新定義生活重新定義共享無限精彩共享無限精彩麗湖名居麗湖名居置身繁華世事，忘情麗湖名居置身繁華世事，忘情麗湖名居 5+2假日生活假日生活主題定位主題定位精神誘惑精神誘惑q“5+2假日生活假日生活”的由來的由來 城市化居住的起點源于人類的聚居，即人類賴以生存、繁衍和發(fā)展的生活形態(tài)，是一種人類最基本的生活形態(tài)。我們提出的重新定義生活，5天的工作+2天的假日在麗湖名居可以有機(jī)結(jié)合，從一個全新的高度對人們的生活形態(tài)作出了闡述。主題概念詮釋

51、主題概念詮釋精神誘惑精神誘惑q5+2假日生活的意義假日生活的意義 5+2假日生活意味著什么？繁華的商業(yè)？便捷的辦公？時尚的生活？尊貴的居??？還是.其實，5+2假日生活并非簡單的時尚，時尚總是轉(zhuǎn)瞬即逝，而是代表了一個居住的理想模式，它更像是基于經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃和發(fā)展下的一種城市理想，一種標(biāo)志性的生活宣言。5+2假日生活無疑代表了一種新潮的生活方式，它帶來了大都會的熱情和向往。在這里商業(yè)、居住、辦公更像是一種奢華的夢想。在長興， 5+2假日生活是一個富有韻律感和時代感的符號，以及與之相關(guān)的一切：商業(yè)、金融、地產(chǎn)、居住，以及生活。 5+2假日生活是一個開放的城市中心生活模式，活躍 、生動，并且與人的生活息

52、息相關(guān)。 主題概念詮釋主題概念詮釋精神誘惑精神誘惑“生活重新定義生活重新定義共享無限精彩共享無限精彩”5+2假日生活廣場假日生活廣場 定位的誕生，解決了項目本身存在的，其他手段難以解決的幾種矛盾關(guān)系：q解決了項目緊臨解決了項目緊臨104國道國道的的弊端弊端 由于長期以來受104國道影響，區(qū)域灰暗形象的形成，缺乏一種具有獨特生命活力的生活模式，“生活重新定義共享無限精彩5+2假日生活廣場假日生活廣場”能夠改變這種陳舊的、灰暗的區(qū)域形象，使區(qū)域居民能夠享受一種自由的、舒暢的、激情的、活力的新型社區(qū)生活。 主題定位目的主題定位目的精神誘惑精神誘惑q融合了融合了“區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心”與生活居住的

53、干擾與生活居住的干擾 商業(yè)、辦公環(huán)境是每一種生活模式賴以生存的重要條件之一。本項目提供的1.7萬平方米的商業(yè)配套，3萬平方米的soho辦公樓將是不可或缺的競爭優(yōu)勢。因此，我們以一種與商業(yè)、辦公緊密結(jié)合的、共融的、互補的生活模式，為項目的目標(biāo)客群提供生活服務(wù)。 q整合了地塊資源與生活模式的資源整合了地塊資源與生活模式的資源 本項目處于主城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與新行政中心交接處，“生活重新定義共享無限精彩”5+25+2假日生活廣場假日生活廣場，提出獨特而新穎的生活模式，使項目更加具有可持續(xù)發(fā)展能力、持久性和排它性，塑造了一種具有激情與活力的生活方式，將“表象的地塊不足”與“生活模式”得到最好的結(jié)合。 主

54、題定位目的主題定位目的精神誘惑精神誘惑“誘惑誘惑”是策略性向?qū)?，是策略性向?qū)?，而策略更需要依靠項目自身特質(zhì)來支而策略更需要依靠項目自身特質(zhì)來支撐，更要靠廣告去包裝這些特質(zhì)，則撐，更要靠廣告去包裝這些特質(zhì)，則順理成章的引出我們的下面三個話題順理成章的引出我們的下面三個話題“講創(chuàng)新講創(chuàng)新”、“立個性立個性”、“謀廣謀廣告告”！p創(chuàng)新就是項目在一個或多個點創(chuàng)新就是項目在一個或多個點“脫穎而出脫穎而出”！第四張牌第四張牌 講創(chuàng)新講創(chuàng)新p營銷大師曰：營銷大師曰：“好產(chǎn)品不一定賣得好（叫好不叫座），好產(chǎn)品不一定賣得好（叫好不叫座）， 而賣得好的產(chǎn)品一定是好產(chǎn)品！而賣得好的產(chǎn)品一定是好產(chǎn)品！” 區(qū)別在于是我

55、們認(rèn)為，還是要得到社會消費大眾的認(rèn)同。區(qū)別在于是我們認(rèn)為，還是要得到社會消費大眾的認(rèn)同。因為所謂因為所謂“好與壞好與壞”的標(biāo)準(zhǔn)并非出自我們主觀認(rèn)為，而要受到市場殘酷的標(biāo)準(zhǔn)并非出自我們主觀認(rèn)為，而要受到市場殘酷競爭的檢驗、競爭的檢驗、受到社會消費大眾的認(rèn)知結(jié)果及其收入水平的制約；受到社會消費大眾的認(rèn)知結(jié)果及其收入水平的制約；故：行銷者的任務(wù)不僅僅是如何創(chuàng)造好產(chǎn)品，故：行銷者的任務(wù)不僅僅是如何創(chuàng)造好產(chǎn)品，首先要思考是如何讓消費大眾認(rèn)為它是“他們所能夠消費得起的、最理想的產(chǎn)品”。 我們的核心價值觀我們的核心價值觀我們的核心價值觀我們的核心價值觀 麗湖名居作為一個住商與辦公合一的綜合性項目，必須體現(xiàn)“

56、住宅與商業(yè)共融住宅與商業(yè)共融居住與生活共生居住與生活共生”的總體規(guī)劃理念，通過合理的人流分區(qū)、業(yè)態(tài)分區(qū)、隔音措施、安全措施等，使商業(yè)對居住的干擾降至最小化。 居住人口支撐了商業(yè)的繁華居住人口支撐了商業(yè)的繁華商業(yè)配套提升了居民生活品質(zhì)商業(yè)配套提升了居民生活品質(zhì)化相互影響為和諧共生、良性發(fā)展、共同繁榮化相互影響為和諧共生、良性發(fā)展、共同繁榮塑造出嶄新的塑造出嶄新的5+25+2假日生活假日生活景觀魅力化建議景觀魅力化建議p外部景觀資源項目北端河道進(jìn)行景觀營造，將水系、景觀引過本案，使之成為售前可觀實景，將項目靈魂“水文化水文化”做足。p內(nèi)部景觀資源園林景觀建議：營造諸多園林小品和景觀點，使小區(qū)內(nèi)達(dá)到

57、移步換景，主題不同的景觀重疊（見下圖一）。架空層景觀建議：充分利用架空層空間人造景觀（見下圖二）。圖一：園林景觀建議圖二：架空層景觀建議p新風(fēng)系統(tǒng)功能說明：功能說明：通過性能良好的風(fēng)機(jī)和氣流控制系統(tǒng)，使室內(nèi)空間產(chǎn)生負(fù)壓，控制室外新鮮空氣的更換。能有效解決夏季冬季空調(diào)使用和室內(nèi)通風(fēng)的矛盾，根除廣泛流傳的“空調(diào)病”，還可以有效防止灰塵雜物飄進(jìn)居室，祛除衛(wèi)生間、廚房的異味和水氣，避免家具衣物發(fā)霉，驅(qū)除室內(nèi)裝修的有害氣體，保證居住的健康安全，是持續(xù)且有效控制通風(fēng)路徑的住宅通風(fēng)方式。 投入費用：投入費用： 一戶一機(jī)，約3000元/戶。南京已有案例：南京已有案例：“亞東國際公寓”、“朗詩國際街區(qū)”、“高爾

58、夫國際花園”、“中浩森林灣”等。 產(chǎn)品魅力化建議產(chǎn)品魅力化建議p智能化系統(tǒng)功能說明：功能說明：電話控制家居生活，智能家居系統(tǒng)區(qū)別于普通智能安防系統(tǒng)，使用電話就可以預(yù)先開啟空調(diào)、電熱水器等，還可以在遠(yuǎn)程通過互聯(lián)網(wǎng)登錄家庭網(wǎng)站，啟動自動控制功能，了解家中狀況。 投入費用：投入費用：約10000元/戶已有案例已有案例：南京西城風(fēng)尚項目狀況項目狀況：主城區(qū)與新城區(qū)交接處，精裝修挑高小戶型產(chǎn)品，目標(biāo)客層為小資、白領(lǐng)人士，通過此舉將區(qū)域內(nèi)的價格從6000元/左右，上升至均價11500元/。推廣訴求推廣訴求：南京首家智能家居社區(qū)。產(chǎn)品魅力化建議產(chǎn)品魅力化建議社區(qū)配套魅力化建議社區(qū)配套魅力化建議q 會所配套（

59、主樓、商場部分承擔(dān)）會所配套（主樓、商場部分承擔(dān)）健身會館健身會館：引進(jìn)健身俱樂部入駐新時代廣場 美容美發(fā)、spa、康體健身、動感單車、桑拿完美生活組合假日泛會所假日泛會所：西餐酒吧、健身房、乒乓球練習(xí)場、兒童天地、藝術(shù)品陳列廊及與之相連的休閑吧、斯諾克桌球室、閱覽室、棋牌活動室等q小區(qū)配套設(shè)施小區(qū)配套設(shè)施背景音樂背景音樂小區(qū)園林及所有住宅公共部分鋪設(shè)背景音樂系統(tǒng)，生活時刻樂韻悠揚建筑亮化建筑亮化特設(shè)建筑物節(jié)日泛光照明系統(tǒng)，以彰顯高尚住宅之地標(biāo)特征物業(yè)管理魅力化建議物業(yè)管理魅力化建議貼心管家服務(wù)貼心管家服務(wù)公共服務(wù)項公共服務(wù)項目目日常安保日常安保二十四小時保安，消防和車輛管理私宅報警日常檢查和

60、維護(hù)日常保潔日常保潔公共場所保潔住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒公共設(shè)施維公共設(shè)施維護(hù)護(hù)公共綠化園藝保養(yǎng)和培植公共設(shè)施的維修與保養(yǎng)文化活動文化活動組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼會活動增值服務(wù)增值服務(wù)電話及訪客留言轉(zhuǎn)告代收繳水電費代收代繳有線電視收視費代辦報刊訂閱和收發(fā)，郵件收發(fā)代請保姆代請家教代聘裝潢設(shè)計，施工單位有償服務(wù)項目有償服務(wù)項目生活需求生活需求各項健身，娛樂活動保健，醫(yī)療商務(wù)服務(wù)商務(wù)服務(wù)傳真，復(fù)印，打字提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)人性化服務(wù)人性化服務(wù)臨時照看兒童老人，病人的護(hù)理便利性需求便利性需求鐘點清潔代管房屋禮儀服務(wù)代理房屋租賃機(jī)動車清洗維修服務(wù)維修服務(wù)住宅水電設(shè)備的維修（免人工費）住宅外墻的清洗和粉刷