房屋優(yōu)先承租權(quán)法律問題研究

1、    房屋優(yōu)先承租權(quán)法律問題研究    林尉【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，人口流動隨之變得更為頻繁，相對于購置房屋而言，進(jìn)行房屋租賃來滿足短期生活以及工作需要顯然有著更大的優(yōu)勢，更為便捷，靈活性較高。而租賃作為市場經(jīng)濟(jì)眾多經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的重要組成部分，的不斷推進(jìn)，國家和政府越來越重視對于公民正當(dāng)權(quán)益的保護(hù)，并且公民自身的權(quán)利意識在不斷增強(qiáng)，由此，在租賃關(guān)系中，出租人權(quán)利以及承租人權(quán)利的有關(guān)問題受到了學(xué)界越來越多的重視。本文基于此種背景，在保護(hù)出租人的相關(guān)權(quán)益的基礎(chǔ)上，對房屋的承租人的優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)法律概念和問題進(jìn)行了初步探究?！娟P(guān)鍵詞】承租人；租賃

2、關(guān)系；優(yōu)先承租權(quán)；房屋租賃在市場經(jīng)濟(jì)逐漸繁榮的勢態(tài)下，房屋租賃身為日常生活中比較常見的社會行為，在日漸更近的社會變革下也增加了很多復(fù)雜的內(nèi)容，也成為了當(dāng)今社會生活中難以規(guī)避的一種法律關(guān)系。在社會生活中看，房屋的承租人在合同的基礎(chǔ)上享有對房屋的直接占有和居住的權(quán)利，其為了最大的發(fā)揮房屋的功能會在承租的過程中對房屋投入大量的資源，進(jìn)而間接地讓房屋“增值”。然而，在房屋的租賃關(guān)系中，出租人與承租人雙方的關(guān)系在一定程度上是不對等的，出租人由于享有對于房屋這一不動產(chǎn)的所有權(quán)，處于較為主動的地位，享有絕對權(quán)以及對房屋的支配權(quán)；而相對來說，承租人基于二者的租賃合同關(guān)系，享有一定的權(quán)利，但此種權(quán)利的基礎(chǔ)是相對

3、于出租人的債權(quán)關(guān)系，僅僅享有對房屋一定期限內(nèi)的使用權(quán)。在此種基礎(chǔ)上，承租人往往在履行合同的過程中處于弱勢地位，甚至在某種情況下，承租人對于權(quán)利的訴求往往不能夠得到滿足。因此，重視承租人優(yōu)先承租權(quán)的法律概念及其建設(shè)，對于保障承租人合法權(quán)利是十分重要的。在租賃關(guān)系中，出租人權(quán)利以及承租人權(quán)利的有關(guān)問題受到了學(xué)界越來越多的重視。本文基于此種背景，在保護(hù)出租人的相關(guān)權(quán)益的基礎(chǔ)上，對房屋的承租人的優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)法律概念和問題進(jìn)行了初步探究。一、房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度相關(guān)概念本文基于租賃雙方的合同關(guān)系，對于房屋承和人優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)理論進(jìn)行分析。在對某一具體理論進(jìn)行研究之前，需要明確此項(xiàng)理論的概念以及

4、相關(guān)內(nèi)容，才能夠?yàn)檠芯刻峁┗镜睦碚撝?。（一）房屋?yōu)先承租權(quán)概念房屋優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)概念是這一理論的重要組成部分，具體而言，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)是指在租賃雙方的租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人在所簽訂的租賃合同執(zhí)行期限屆滿之時，享有在同等條件下優(yōu)先于第三人對房屋進(jìn)行繼續(xù)承租的權(quán)利。房屋優(yōu)先承租權(quán)是為了保證房屋承租人的權(quán)益，而為了保護(hù)此項(xiàng)權(quán)利，需要在一定程度上犧牲房屋所有權(quán)人以及第三方承租人的利益，因此，在我國的實(shí)際司法實(shí)踐中，需要進(jìn)一步探究此項(xiàng)制度的合理性，并且針對其可行性作出較為明確的規(guī)定，以指導(dǎo)法律實(shí)踐，使其有法可依，維護(hù)社會秩序的穩(wěn)定。（二）房屋優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)特征總體上，承租人享有對于房屋的

5、優(yōu)先承租權(quán)，是基于其與房屋出租人所簽訂的房屋和賃合同，并且此項(xiàng)權(quán)利是基于第三方權(quán)利人所享有，因此，這一權(quán)利所涉及的主體大體上可以分為三個部分。首先，在某一具體的合同關(guān)系中，所必不可少的就是權(quán)利主體以及義務(wù)主體，而對于房屋優(yōu)先承租權(quán)來說，具有此項(xiàng)關(guān)系的雙方主體是房屋出租人以及承租人，是較為特定的自然人或者法人，在此項(xiàng)合同關(guān)系中，履行相應(yīng)的義務(wù)，享有相應(yīng)的權(quán)利。而雙方的此種關(guān)系是基于其簽訂的房屋租賃合同。因此，只有滿足具有房屋租賃合同關(guān)系的民事主體，才能夠在此種民事關(guān)系中成為當(dāng)事人。其次，在房屋優(yōu)先承租權(quán)的概念中，“優(yōu)先”一詞的出現(xiàn)，意味著此項(xiàng)法律關(guān)系的主體除去房屋出租人以及承租人之外，還有涉及其

6、他主體，并且房屋承租人基于此種權(quán)利，對于該民事主體享有一定的權(quán)利，此為“優(yōu)先”。因此，若僅僅在這一法律關(guān)系中存在房屋承租人以及出租人兩個主體關(guān)系概念，“優(yōu)先”一詞便失去了對于主體間的比較作用，失去了其原本所具有的含義。但以上觀點(diǎn)中所闡述的第三方主體并非僅僅指某一個主體，也可能存在多個主體，但總體上，此多個主體相對于房屋承租人而言，均為第三方主體，因此在歸類時，可以將此多鐘主體劃分為一個部分，統(tǒng)稱為第三方主體。在此種概念下，房屋承租人所享有的優(yōu)先承租權(quán)，就基于租賃合同關(guān)系，優(yōu)先于第三方所有其他主體。再次，在某一房屋租賃關(guān)系之中，雙方權(quán)利和義務(wù)的客體是特定的，即租賃合同中所涉及的房屋，以此為標(biāo)的物

7、。最后，房屋優(yōu)先承租權(quán)中的權(quán)利關(guān)系并不是完全平等的，第三方主體仍舊享有對于房屋的承租權(quán)，但房屋原承租人基于之前的房屋租賃合同，享有對于該房屋的優(yōu)先承租權(quán)，這在一定程度上來說，對于原承租人是一種救濟(jì)行為，在房屋所有權(quán)人即出租人的行為對承租人的權(quán)利造成一定的損害時，對承租人進(jìn)行一定的補(bǔ)償。（三）房屋優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)首先，房屋承租人享有的對于房屋的優(yōu)先承租權(quán)具有法定性，通過立法的形式對此項(xiàng)權(quán)利加以確定。在民事行為中，民事權(quán)利的產(chǎn)生一般有兩種方式，其中一種是約定的權(quán)利，另外一種則是法定的權(quán)利。前者通過合同雙方的當(dāng)事人進(jìn)行約定實(shí)現(xiàn)，能夠在法律允許的合理范圍內(nèi)進(jìn)行一定的修改；后者通過立法的形式加以確定

8、，具有不可變更性。在某種程度上來說，通過立法的形式對房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)力口以規(guī)定，不僅僅能夠節(jié)約司法資源，維護(hù)社會的穩(wěn)定，還能夠防止權(quán)利的濫用，保證承租人的合法權(quán)益的同時限制其對此項(xiàng)權(quán)利的使用，規(guī)范相關(guān)行為，也能夠保證房屋出租人以及第三方主體的合法權(quán)益。其次，房屋優(yōu)先承租權(quán)在性質(zhì)上來說屬于形成權(quán)，在房屋所有權(quán)人即房屋出租人同承租人簽訂合同，雙方產(chǎn)生租賃關(guān)系時就產(chǎn)生，由房屋承租人所享有，但只有在房屋出租人將房屋出租于第三人時方發(fā)生并且能夠行使。再次，房屋優(yōu)先承租權(quán)是一種既得權(quán)，相對于期待權(quán)來說，房屋優(yōu)先承租權(quán)基于合法有效的房屋租賃合同關(guān)系，并且在房屋出租人準(zhǔn)備將房屋出租于第三人時，房屋承租人就

9、享有此項(xiàng)權(quán)利，當(dāng)上述條件不能夠同時滿足時，房屋承租人不享有此項(xiàng)權(quán)利，因此也就不存在實(shí)現(xiàn)權(quán)利的期待性，因此是一項(xiàng)既得權(quán)。二、房屋優(yōu)先承租權(quán)的價值房屋優(yōu)先承租權(quán)的價值主要體現(xiàn)在房屋優(yōu)先承租權(quán)的正義價值、房屋優(yōu)先承租權(quán)的秩序價值、房屋優(yōu)先承租權(quán)的效益價值等三個方面。（一）房屋優(yōu)先承租權(quán)的正義價值從根本上來說，法律所追求和維護(hù)的就是社會正義，而對于房屋優(yōu)先承租權(quán)來說，就如同上文所述，在房屋租賃合同關(guān)系中，房屋承租人在某種程度上是處于弱勢地位的，因此對于法律來說，會對弱勢一方進(jìn)行一定的傾斜和照顧，以此來保證弱勢一方的權(quán)利。就房屋優(yōu)先承租權(quán)來說，此項(xiàng)制度是建立在房屋所有權(quán)人即房屋出租人、房屋承租人以及第三

10、方房屋承租人之間的民事法律關(guān)系的基礎(chǔ)上的，而要實(shí)現(xiàn)此項(xiàng)權(quán)利，實(shí)施此項(xiàng)制度，勢必要對房屋所有權(quán)人的利益以及第三人利益進(jìn)行一定的犧牲，以此來保護(hù)房屋承租人的合法權(quán)益，以達(dá)到實(shí)質(zhì)上的公平。（二）房屋優(yōu)先承租權(quán)的秩序價值就秩序本身的含義和價值而言，其目的在于調(diào)整社會關(guān)系中個方面所沖突利益，從而在一定程度上減少人與人之間的摩擦和沖突，維護(hù)社會秩序和價值，使之形成一個良好有序的整體。而對于法律本身的概念來說，其產(chǎn)生和發(fā)展的目的就是為了解決社會生活和發(fā)展中出現(xiàn)的各方面沖突，這一點(diǎn)上來說，法律本身的價值對于社會的秩序管理有著較強(qiáng)的意義和作用。在實(shí)踐過程中不難發(fā)現(xiàn)，房屋優(yōu)先繼承權(quán)這一制度和法律規(guī)定對于維護(hù)通過租

11、賃合同建立起來的民事法律關(guān)系具有重要的保護(hù)作用，通過維持這一法律關(guān)系的穩(wěn)定性，保證承租人的合法權(quán)益，也有助于對房屋等不動產(chǎn)的管理工作的開展，避免對社會資源的浪費(fèi)。因此，從維持社會秩序這一點(diǎn)上來說，房屋優(yōu)先承租權(quán)具有相當(dāng)程度的秩序價值。（三）房屋優(yōu)先承租權(quán)的效益價值法律本身所具有的另一價值便是效益價值，即通過較低的成本，較小的投入獲得較大的回報，較多的產(chǎn)出，從而滿足人們對于日程生活的各方面效益的需要，而房屋優(yōu)先承租權(quán)對于實(shí)現(xiàn)法律的效益價值也有重要作用。首先，房屋承租人所享有的房屋優(yōu)先承租權(quán)對于其權(quán)利的保護(hù)，能夠在一定程度上約束其行為，在租賃合同存續(xù)期間，房屋承租人會較為謹(jǐn)慎的維護(hù)房屋各方面價值，

12、因?yàn)閷τ诜课莩凶馊硕?，其為房屋的?shí)際使用者，能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行合理使用，也是對自身利益的關(guān)注，維護(hù)自身誠信，也能夠更好的保證其各方面權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。從這一點(diǎn)上來說，房屋優(yōu)先承租權(quán)能夠?qū)Ψ课荼旧硭哂械慕?jīng)濟(jì)價值進(jìn)行充分的開發(fā)，物盡其用；另外，通過承租人對房屋的合理維護(hù)，能夠很大程度上減少社會資源的浪費(fèi)，降低房屋的維護(hù)成本以及交易成本，從而提高社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。綜上所述，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)具有較為明顯的經(jīng)濟(jì)效益。其次，法律的價值和意義之一就在于對社會秩序的維護(hù)，房屋優(yōu)先承租權(quán)能夠很大程度上保護(hù)社會的秩序穩(wěn)定，由法律對相關(guān)民事法律關(guān)系進(jìn)行維護(hù)和調(diào)整，并就具體可行性等方面加以規(guī)定，能夠?yàn)楸Ｗo(hù)此項(xiàng)權(quán)利提供

13、有效的制度支撐，提高此項(xiàng)權(quán)利的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，同時也能夠保護(hù)房屋承租人的合法權(quán)益，維護(hù)社會正義。從這一點(diǎn)上來說，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)具有一定的社會效益價值。三、房屋優(yōu)先承租權(quán)的行使條件首先，房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的相關(guān)制度規(guī)定是對房屋所有權(quán)人即房屋出租人的一種約束，但僅僅存在于約束層面，并未實(shí)際侵害所有權(quán)人的自身權(quán)利，因此，要把握好權(quán)利行使的“度”，就要對權(quán)利行使條件進(jìn)行嚴(yán)格的限制。其次，行使此項(xiàng)權(quán)利要基于合同雙方長期的房屋租賃合同關(guān)系，并且此種租賃關(guān)系是合法有效的，沒有房屋租賃關(guān)系，也就不存在房屋優(yōu)先承租權(quán)。再次，房屋優(yōu)先承租權(quán)的行使主體必須是房屋承租人，并且僅限于房屋承租人，若當(dāng)事人僅僅為借用房屋

14、并且屬于無償使用，未支付相應(yīng)價款報酬的人，是無權(quán)行使此項(xiàng)權(quán)利的，法律關(guān)系不存在，也就不存在相應(yīng)的民事權(quán)利。另外，需要房屋所有權(quán)人繼續(xù)出租房屋，作為房屋所有權(quán)人，出租人在合同期屆滿之時當(dāng)然享有停止出租房屋的權(quán)利。若在合同期滿時，房屋所有權(quán)人選擇收回房屋停止出租，那么相應(yīng)的優(yōu)先承租權(quán)不存在，但若其選擇繼續(xù)出租房屋，則承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。最后，在承租人行使優(yōu)先承租權(quán)之前，其租賃條件應(yīng)與第三方承租人相同，而絕不能以優(yōu)于第三方承租人的條件進(jìn)行房屋承租，在此種情況下，優(yōu)先承租人以及第三方承租人所享有的權(quán)利是平等的。四、結(jié)語在社會生活中看，房屋的承租人在合同的基礎(chǔ)上享有對房屋的直接占有和居住的權(quán)利，其為了

15、最大的發(fā)揮房屋的功能會在承租的過程中對房屋投入大量的資源，進(jìn)而間接地讓房屋“增值”。房屋優(yōu)先承租權(quán)制度涉及到物權(quán)、債權(quán)等諸多法律理論內(nèi)容，對于優(yōu)先承租權(quán)問題的研究需要運(yùn)用多元化的知識。優(yōu)先承租權(quán)也隱含著我國在一定的時期中的政策方向，是國家引導(dǎo)社會經(jīng)濟(jì)生活在立法上的體現(xiàn)，有足夠的目的性，優(yōu)先承租權(quán)有一定的政策性和房現(xiàn)象，這也標(biāo)志著優(yōu)先承租權(quán)制度是一種比較多元的制度，伴隨著社會中人群物質(zhì)生活的提升而影響著其本質(zhì)內(nèi)容。房屋優(yōu)先承租權(quán)是為了保證房屋承租人的權(quán)益，而為了保護(hù)此項(xiàng)權(quán)利，需要在一定程度上犧牲房屋所有權(quán)人以及第三方承租人的利益，因此，在我國的實(shí)際司法實(shí)踐中，需要進(jìn)一步探究此項(xiàng)制度的合理性，并且針對其可行性作出較為明確的規(guī)定，以指導(dǎo)法律實(shí)踐，使其有法可依，維護(hù)社會秩序的穩(wěn)定。本文首先闡釋了房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度相關(guān)概念，接著分析了房屋優(yōu)先承租權(quán)的價值，最后分析了房屋優(yōu)先承租權(quán)的行使條件。參考文獻(xiàn)：1張世偉.我國