94方案實(shí)施細(xì)則已打印

1、 所屬層級(jí)類別 上海 所屬類別 房屋物業(yè) 發(fā)布單位 上海市房產(chǎn)管理局 發(fā)布日期 1994-06-15 生效日期 1994-06-15 效力狀況 有效上海市住房改革制度辦公室、上海市房產(chǎn)管理局關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則 第一條 為進(jìn)一步深化住房制度改革， 促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展，根據(jù) 關(guān)于出售公有住房的暫行辦法 （滬府發(fā) （1994）19 號(hào)文）的規(guī)定。特制定按成本價(jià)向中、低收入 職工家庭出售公有住房的實(shí)施細(xì)則。第二條 出售公有住房，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸已、維修自理的原則。第三條 凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶出 售。但列入舊城改造規(guī)劃、 產(chǎn)權(quán)歸屬未定和

2、具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出 售的房屋除外。 出售公有住房按計(jì)劃有步驟、 分期分批地進(jìn)行。 一九九四年出售的是一般標(biāo) 準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。新分配的公有職工住房應(yīng)貫徹先售后租的原則。向職工出售新分配公有職工住房的數(shù) 量，一般應(yīng)不低于單位每年分配住房總量的30。第四條 按成本價(jià)購(gòu)買公有職工住房的對(duì)象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有 本市常住戶口的公有住房承租人或年滿 18 足歲的同住成年人。凡承租戶內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié) 商確定購(gòu)房人； 承租人死亡或遷離本處的， 應(yīng)變更租賃戶名后， 由同住成年人協(xié)商確定購(gòu)房 人。有下列情況之一的暫不能購(gòu)房：房屋擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)

3、租的；承租人全家遷離本處的； 承租人全家去國(guó) （ 境） 外定居，或探親、留學(xué)逾期不歸的；承租人去國(guó)（ 境）外定居、探親、留學(xué)留有未成年子女的；利用承租房屋改變用途的。第五條 公有職工住宅出售的成本價(jià)， 一九九四年每平方米建筑面積 902 元。對(duì)職工收 入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價(jià)可在成本價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)。公有住房出售時(shí)，根據(jù)住房所在地段、朝向、層次等情況再乘以相應(yīng)的增減系數(shù) （ 詳見(jiàn) 附件 ） 和成新折扣。住房的成新折扣率為每年2，折舊后殘值低于40的按 40 計(jì)算。第六條 對(duì)購(gòu)房者給予以下優(yōu)惠：（ 一） 按購(gòu)房人每一年工齡給予成本價(jià)12的優(yōu)惠。工齡可以新配房職工、承租人或其

4、同住成年人中工齡最長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù)， 但該工齡最長(zhǎng)者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重 復(fù)享有受優(yōu)惠。（ 二 ） 為鼓勵(lì)職工購(gòu)房， 1994 年給予成本價(jià) 5的一次性優(yōu)惠。（ 三 ） 購(gòu)買已租住的公有住房，1994 年給予成本價(jià) 5 的優(yōu)惠。（四）購(gòu)房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。（五）購(gòu)房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。（ 六 ） 購(gòu)買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。第七條 公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)按下列公式計(jì)算：新分配公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元/平方米）=成本價(jià)（元/平方米）X （1 年工齡優(yōu)惠率X工齡）X （1 年成新折扣率X竣工年限）X （1 鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率）X （1 面積折

5、扣）X地段增減率X朝向增減率X層次增減率。已租住公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元/平方米）=成本價(jià)（元/平方米）X （1 年工齡優(yōu)惠率X工齡）X （1 年成新折扣率X竣工年限）X （1 鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率）X （1 已租住 公房?jī)?yōu)惠率）X （1 面積折扣）X地段增減率X朝向增減率X層次增減率。上列公式中：成本價(jià)一九九四年定為 902 元/平方米；年工齡優(yōu)惠率 12；工齡機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算； 企業(yè)單位職工工齡按市勞動(dòng)局 有關(guān)規(guī)定計(jì)算。 在出具證明時(shí)， 須由所在單位的人事勞動(dòng)部門加蓋公章， 對(duì)沒(méi)有設(shè)置人事勞 動(dòng)部門的單位可由上一級(jí)主管部門的人事勞動(dòng)部門蓋章；竣工年限按房屋出售年

6、份減去房屋竣工年份計(jì)算。房屋竣工不滿一年的按一年計(jì)算。 加層的房屋按原來(lái)房屋竣工年份計(jì)算；成新折扣率每年為 2，折舊后殘值低于 40的按 40計(jì)算；鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率一九九四年定為5；已租住公房?jī)?yōu)惠率一九九四年定為5；面積折扣 15。第八條 出售公有住房的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)， 按關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建筑面積攤算 辦法的通知 （滬房（93） 權(quán)字發(fā)第 52 號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。建筑面積計(jì)算保留二位小數(shù)，以下四舍 五入。第九條 一九九四年出售公有住房 （ 含新分配公有住房、 已租住公有住房、 套配房 ） 的最低限價(jià)，1級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積 160元；川級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積 140元；V

7、級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積 120 元。第十條 職工按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，170元；n級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積150元；W級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積130元；W級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積每個(gè)家庭享受一次， 購(gòu)買一套。 每個(gè)家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因喪偶、離婚、配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離 開(kāi)本市而承租戶內(nèi)留有一個(gè)人的 （ 另一方不再享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠 ） ，及 40 歲以上的單身未婚男子 或女子；因特殊貢獻(xiàn)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的。第十一條 新分配公有職工住房購(gòu)房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家、 市人民政府和單位規(guī)定的 分配住房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行， 超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。 按市場(chǎng)

8、價(jià)購(gòu)買的部分不享受第六第 （ 一 ） 、 （ 二） 、（三） 、（ 五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。已租住公有住房購(gòu)房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均建筑面積24 平方米計(jì)算。家庭成員中如有下列對(duì)象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一般職工、干部為50 至 75 平方米；科級(jí)為60 至 85 平方米； 縣處級(jí)為 70 至 100 平方米， 副局級(jí) 80 至 120 平方米； 正局級(jí)為 90 至 140 平方米。 部級(jí)干部按國(guó)務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 技術(shù)職稱按相應(yīng)的行政職務(wù)掛靠。 以上是 購(gòu)買已租住公有住房的控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。超過(guò)購(gòu)房控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以內(nèi)的，按當(dāng)年的成本價(jià)不享受第六條（一） 、（二）、（

9、 三） 項(xiàng)的優(yōu)惠政策購(gòu)買；再超過(guò)部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分不享受第六條（一） 、（二） 、（三）、（五） 項(xiàng)的優(yōu)惠政策。第十二條 職工購(gòu)房后， 因居住困難或其他原因， 符合住房分配規(guī)定的， 仍可在單位享 受住房分配和購(gòu)買住房。 再購(gòu)房時(shí)， 將原購(gòu)買的住房產(chǎn)權(quán)退還原產(chǎn)權(quán)單位， 原產(chǎn)權(quán)單位按當(dāng) 時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、 成新折扣計(jì)算價(jià)款， 退還原購(gòu)房人； 新購(gòu)買的住房按當(dāng)時(shí)的成本價(jià) 和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款購(gòu)買。第十三條 購(gòu)房人以現(xiàn)金一次付清全部購(gòu)房款的， 給予一次性付款折扣。 一九九四年一 次性付款折扣為 20。申請(qǐng)分期付款和政策性抵押貸款支付購(gòu)房款的， 不享受一次性付款折扣， 首期

10、付款不低 于實(shí)際售價(jià)的 30。第十四條 對(duì)公有住房的出售人，可免繳營(yíng)業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。第十五條 按成本價(jià)購(gòu)買公有住房， 購(gòu)買者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。 但購(gòu)房款未付清或購(gòu)房 后未住滿五年者，不得出售、出租、轉(zhuǎn)讓和改變居住用途。在此期間，購(gòu)房者不需要該住房 的，可退還給原出售人，其購(gòu)房款按退房當(dāng)年的成本和優(yōu)惠政策、成新折扣重新計(jì)算后，由 出售人退還購(gòu)房人；購(gòu)房者改變自住用途的，當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)。購(gòu)房款已付清、購(gòu)房后已住滿五年者，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租和轉(zhuǎn)讓，收益歸己，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地 出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決。第十六條 購(gòu)買公有住房按下列程序進(jìn)行：

11、（ 一） 直管公房由區(qū)、 縣編制售房計(jì)劃， 經(jīng)市房產(chǎn)管理局審定后組織實(shí)施； 系統(tǒng)單位自管 公房由售房單位編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房改辦審定后組織實(shí)施。（ 二） 由出售人或房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購(gòu)房辦法，住戶同意購(gòu)房后， 即可辦理購(gòu)房手續(xù)。（ 三） 需購(gòu)房者與房屋所有人簽訂房屋買賣合同，付清購(gòu)房款后， 由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室給房屋所有權(quán)證。第十七條 房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅海?一 ） 室內(nèi)維修由購(gòu)房人自理。（ 二） 住房的共同部位的電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購(gòu)房戶的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。（ 三） 住房的共用

12、部位、 共用設(shè)備以及公共設(shè)施、 凡屬人為損壞的， 由損壞人修復(fù)或賠償。（四）住房建筑以外的道路、上下水管道窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管 理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共同承擔(dān)。購(gòu)房戶承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)由城市維護(hù)費(fèi)中列 支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支；租賃戶承 擔(dān)的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。第十八條 高層住宅水泵、 電梯的運(yùn)行費(fèi)， 由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)偂?在 公有住房出售的起步階段，購(gòu)房的居民戶口只承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的20 ，其余 80在維修基金中列支。第十九條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：（ 一 ） 多層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平

13、方米建筑面積成本價(jià)的1 5繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積1353 元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的 6繳付房屋維修基金， 一九九四年定為每平方米建筑面積 5412 元。（ 二 ） 高層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的1 5繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積1353 元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米面積成本價(jià)的 12繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建筑面積108 24元。上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ) （按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息 ） ，專項(xiàng)使用。 以 后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)?。高層住宅?/p>

14、梯和水泵共同設(shè)備的大修和更新費(fèi)用， 原則上全由出售人從售房款中一次性一九九四年定為每臺(tái)電梯具體使用辦法按 關(guān)于20 元繳付街坊公共設(shè)施管提取一定比例的費(fèi)用， 用于電梯和水泵等共同設(shè)備的大修和更新， 50 萬(wàn)元。高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設(shè)備大修和更新費(fèi)用， 公有住房售后房屋維修基金管理暫行辦法的規(guī)定執(zhí)行。第二十條 出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積 理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。第二十一條 出售人和購(gòu)房人需交付的費(fèi)用：出售人一次性交付房屋維修基金；街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金；高層住宅水泵和電梯等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用和實(shí)際售房款1的手續(xù)費(fèi)。購(gòu)房人一次性交付購(gòu)房款；首期維修基金；

15、實(shí)際購(gòu)房款1的手續(xù)費(fèi)；房屋登記勘丈費(fèi)每平方米建筑面積 030 元；房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)每件 5元；房屋買賣合同印花稅 5 元；產(chǎn)權(quán)登 記權(quán)證印花稅 5 元。第二十二條 出售單位應(yīng)幫助購(gòu)房人在購(gòu)房后三個(gè)月內(nèi)組建房屋自管組織， 自管組織可 自行管理物業(yè)或由自管組織委托物業(yè)管理部門管理。第二十三條 公有住房售后管理工作按上海市公有住房售后管理暫行辦法( 滬房改辦發(fā) (1993) 字第 30號(hào)) 的規(guī)定辦理。第二十四條 購(gòu)買公有住房后， 產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求， 根據(jù)管理單位的管理 質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費(fèi)。在售房起步階段，多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)35 元的管理費(fèi)； 高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套 5 10 元的管理費(fèi)， 由自管組織與物業(yè)管理部門簽訂管 理合同時(shí)確定。第二十五條 直管公有住房出售后， 由房管部門負(fù)責(zé)核收售房款， 解交市公積金管理中 心，專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。單位自管公有住房出售后，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收售房款，專項(xiàng)用于該單位住房建設(shè)、 舊房更新改造和管理維修。房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)的住房， 當(dāng)時(shí)出售給單位， 單位再分配給職工租住 的