重慶凱里市房地產(chǎn)營銷策劃方案研究分析總結(jié).doc

1、凱里市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告重慶騰嘉房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 目 錄一、黔東南凱里市概況31、地理位置 3、氣候狀況 4、行政區(qū)劃與人口4、區(qū)位優(yōu)勢4、經(jīng)濟發(fā)展5、城市發(fā)展5二、黔東南凱里市宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀51、凱里市近年來國民生產(chǎn)總值情況 62、凱里市近年來固定資產(chǎn)投資情況 63、凱里市近年來社會消費品總額情況 74、凱里市近年來人均可支配收入情況 75、凱里市2010年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例情況8三、黔東南凱里-麻江城市總體規(guī)劃8（一)城市規(guī)劃范圍8(二）凱里市第三輪城市總體規(guī)劃9(三)中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃（20092030年）11（四）凱里麻江中心城區(qū)功能規(guī)劃 12（五）開發(fā)時序分析及遠(yuǎn)景發(fā)展分析 12

2、小結(jié)13四、黔東南凱里市土地供應(yīng)市場情況 13五、凱里市房地產(chǎn)市場研究 14（一）、凱里市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 14(二)、凱里市房地產(chǎn)板塊分析 15(三）凱里市南區(qū)西區(qū)重點項目調(diào)研 18六、凱里市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 241、現(xiàn)階段開發(fā)熱點處于廣場、大十字片區(qū)242、未來的發(fā)展趨勢243、高層建筑及大盤時代初現(xiàn)端倪244、城市核心輻射力增強25七、凱里市房地產(chǎn)產(chǎn)品及價格預(yù)測 25（一)產(chǎn)品需求趨勢 25(二）價格預(yù)測 26八、凱里市房地產(chǎn)市場調(diào)研總結(jié) 27一、黔東南凱里市概況凱里市是黔東南苗族侗族自治州首府，位于貴州省東南部，地處云貴高原中部丘陵過渡地帶，總面積 1306 平方公里，城區(qū)規(guī)劃面積

3、 88 平方公里，總?cè)丝诮?0萬人，是一個以苗族為主體，多民族聚居的城市。（少數(shù)民族占總?cè)丝诩s75,其中苗族人口約占60.)境內(nèi)多元化的民族風(fēng)情和自然風(fēng)光，使凱里市成為我國主要的民族風(fēng)情旅游城市、貴州東線旅游中心、貴州東南部重要的中心城市和黔中經(jīng)濟區(qū)重要中心城市，地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶的苗嶺山麓，清水江畔,是全州政治、經(jīng)濟、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。1、地理位置凱里市位于黔東南苗族侗族自治州西部，東抵臺江縣，南抵丹寨縣，西抵福泉市,北抵黃平縣.地理位置優(yōu)越，西距省會貴陽197公里，東距湖南省懷化市309公里,湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路、凱麻高速公路、凱玉高速公路和320國

4、道貫穿全境，清水江航運直通洞庭湖進(jìn)入長江，是連接中原地區(qū)和西南邊陲的樞紐和西南經(jīng)濟區(qū)通往華東、華北地區(qū)的重要通商口，是貴州省的東部重鎮(zhèn)和近海內(nèi)陸山區(qū)開放城市。、氣候狀況凱里地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、熱量豐富、日照充足、雨熱同季、雨量充沛等特點,年降雨量11501250毫米，相對濕度80%左右，無霜期288天，年平均日照10001400小時，日均照10，全年總積溫47655748.、行政區(qū)劃與人口凱里市轄7個街道、7個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng):城西街道、大十字街道、西門街道、洗馬河街道、灣溪街道、鴨塘街道、開懷街道；三棵樹鎮(zhèn)、舟溪鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)、灣水鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、

5、萬潮鎮(zhèn)、龍場鎮(zhèn)；凱棠鄉(xiāng)、大風(fēng)洞鄉(xiāng)。 全市土地面積1306平方公里，主城核心區(qū)面積超過40平方公里,城鎮(zhèn)化率超過60，全市總?cè)丝诮?0萬，少數(shù)民族人口約37萬，占總?cè)丝跀?shù)約75 ；凱里是多民族聚居的城市，以苗族為主,苗族人口占總?cè)丝诩s60,是全國苗族人口最多的縣級行政區(qū)域.漢族人口約占25，其他還有侗族、革家、木佬、西家等少數(shù)民族.、區(qū)位優(yōu)勢凱里是貴州東部的中心城市，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，湘黔鐵路及320國道貫穿全境,可直達(dá)北京、上海、廣州、重慶、成都、昆明、貴陽等大中城市，公路四通八達(dá)，交通十分便利，是省內(nèi)除貴陽之外交通最為便利的城市，隨著國家重點建設(shè)項目六盤水至株州電氣化鐵路復(fù)線的開工建設(shè)，以及

6、連接貴新高等級公路的貴州第一線凱麻高速公路的通車,凱里的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯。、經(jīng)濟發(fā)展凱里是貴州工業(yè)重鎮(zhèn)之一,目前在工業(yè)方面已形成了以電子、輕紡、建材、冶金、醫(yī)藥、木材加工、煤炭為主體，門類齊全，與黔東地區(qū)資源開發(fā)相適應(yīng)和相配套的工業(yè)體制,擁有工業(yè)行業(yè)30多個，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)40多家，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級和經(jīng)濟規(guī)模的擴大,凱里的資源精深加工能力進(jìn)一步增強，已逐步發(fā)展成為區(qū)域性資源綜合加工基地。 房地產(chǎn)營銷策劃方案網(wǎng)、城市發(fā)展伴隨著凱里工業(yè)化進(jìn)程步伐的加快，城市化水平也在不斷提高，舊城改造與新區(qū)建設(shè)同步，硬件設(shè)施建設(shè)與精神文明建設(shè)同步，使城市環(huán)境日新月異,

7、不僅城區(qū)高樓鱗次櫛比，街道寬闊，綠樹成蔭，生態(tài)環(huán)境顯著提高，而且城市文明意識深入人心,衛(wèi)生與秩序井然，給人一種撲面而來的清新感，城市風(fēng)貌初具現(xiàn)代風(fēng)韻，城市的凝聚力進(jìn)一步增強。凱里文明已成為全省的樣板和示范。在市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下 , 在凱里市總體規(guī)劃與社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下 , 開發(fā)區(qū)和投資者全力拼搏共同努力基本建成了集科研工業(yè)生產(chǎn)生活金融商貿(mào)和文化娛樂為一體 , 功能齊全的新城區(qū) , 成為凱里市經(jīng)濟新的增長點。二、黔東南凱里市宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀2011年黔東南初步核算,全年生產(chǎn)總值383.63億元，比上年增長16.8%.分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值80。83億元，增長2。3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值123.7

8、2億元，增長24.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值179.09億元，增長19.1%.第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值占全州生產(chǎn)總值的比重為21.1、32。2和46.7。在三次產(chǎn)業(yè)中，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率分別為3。1、43.9和53。全州人均生產(chǎn)總值11047元，按年末匯率折算，約合1754美元。1、凱里市近年來國民生產(chǎn)總值情況(單位萬元）：據(jù)研究，近年來凱里市GDP保持平均增速在14以上的增長速度時，由于凱里基數(shù)較小，發(fā)展速度極快，處于全國領(lǐng)先水平,經(jīng)濟發(fā)展將帶來更多的投資機會。2、凱里市近年來固定資產(chǎn)投資情況（單位萬元）: 據(jù)研究，GDP保持14以上的平均增長速度時，出現(xiàn)房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟共生共榮

9、的局面。按照目前凱里GDP增速,凱里房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速發(fā)展時期，市場正在逐步形成房地產(chǎn)投資和消費的良好市場氛圍。3、凱里市近年來社會消費品總額情況（萬元）據(jù)研究：凱里市市場消費力強勁，近年來增速保持在18以上，從07到10年來看僅僅5年時間，總消費增長了一倍，商品消費量和社會消費能力的增加，該趨勢將進(jìn)一步保持良好的增漲勢頭。4、凱里市近年來人均可支配收入情況(單位元）據(jù)研究：2010年，凱里市人均可支配收入突破14000元，實際增長12。78%。城鎮(zhèn)居民的工資水平增速較快,消費能力正在快速增長.5、凱里市2010年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例情況：據(jù)研究：凱里市不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)

10、構(gòu)由“十五”期末的11：38.7：50.3調(diào)整為2010年的8。5：33。8：57.7,促使城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)健康發(fā)展。三、黔東南凱里麻江城市總體規(guī)劃為適應(yīng)凱里麻江城市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，正確處理經(jīng)濟社會發(fā)展與人口管理和資源環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，有效指導(dǎo)城市建設(shè)和管理，推進(jìn)凱里-麻江城市經(jīng)濟社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，特編制凱里麻江城市總體規(guī)劃（20092030年）。（一）城市規(guī)劃范圍1、城市規(guī)劃區(qū)：包括凱里市和麻江縣的全部行政轄區(qū)范圍，分別是1222.2km2和1305.9km2,總共為2528。1km2。其中凱里市范圍包括城西、大十字、西門、洗馬河、灣溪辦事處和鴨塘、舟溪、三棵樹鎮(zhèn)、凱里經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及爐山鎮(zhèn)

11、,面積約為712。3 km2。2、中心城區(qū)范圍：中心城區(qū)包括，即凱里市城區(qū)范圍和麻江縣城區(qū)范圍，面積分別為377.0km2和415.4km2，總面積為792。4km2.凱里市城區(qū)范圍為以現(xiàn)狀凱里老城區(qū)為主開發(fā)發(fā)展的區(qū)域，包括凱里老城區(qū)、開懷片區(qū)、開發(fā)區(qū)、巴拉河片區(qū)以及爐山片區(qū)。（二）凱里市第三輪城市總體規(guī)劃（2009-2030年)1、 規(guī)劃范圍（1）市域規(guī)劃區(qū):凱里行政區(qū)域面積；（2）城市規(guī)劃區(qū):東至三棵樹、開懷,西至麻江下司；（3）中心城區(qū)：現(xiàn)凱里市建成區(qū)；2、區(qū)域定位：（1)城市與區(qū)域發(fā)展的一體化：黔東區(qū)域性中心城市，黔東南州經(jīng)濟、文化、服務(wù)中心.(2）城市職能的國際化與專業(yè)化：具有一定國

12、際影響力的苗、侗文化旅游中心.完成建設(shè)國際旅游城市的階段性目標(biāo)；打造旅游休閑城市,實現(xiàn)區(qū)域城市錯位發(fā)展。（3)城市特色的地域化與個性化：充分融入苗侗民族文化、體現(xiàn)地域性和唯一性.3、城市建設(shè)目標(biāo)：將凱里建設(shè)成為具有國際旅游接待能力和苗侗文化特色鮮明的生態(tài)現(xiàn)代化城市.4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位：貴州東南部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚中心，循環(huán)經(jīng)濟和綠色產(chǎn)業(yè)基地，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺，中國西部具有國際影響的民族文化，自然風(fēng)光與休閑度假相結(jié)合的旅游目的地和特色旅游城市。5、區(qū)域城鎮(zhèn)空間的基本框架:（1）“一心":凱里市中心城區(qū)是一級中心，含現(xiàn)城區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)、開懷片區(qū)、下司片區(qū)。（2）“三軸”：沿國道65為

13、主軸線,依托其聯(lián)系下司、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、三棵樹組成,是凱里重要的聚合軸,可以和麻江、臺江聯(lián)動發(fā)展.（3）西翼次軸線，依托省道306、308及今后聯(lián)系凱里廈蓉高速公路的快速干道形成,聯(lián)系爐山、萬潮等城鎮(zhèn)，遠(yuǎn)景可實現(xiàn)和丹寨、黃平的聯(lián)動。（4）東翼次軸線，依托省308和凱里至旁海公路展開。6、凱里市城市規(guī)模(1）人口規(guī)模:規(guī)劃到近期2015年凱里城區(qū)范圍規(guī)劃人口為55萬人，包括凱里市規(guī)劃城區(qū)范圍為40萬人，其中爐山片區(qū)5萬人；遠(yuǎn)期2030年規(guī)劃人口約160萬人，包括凱里市規(guī)劃城區(qū)范圍為90萬人，其中爐山片區(qū)10萬人。（2)城市用地規(guī)模： 規(guī)劃近期(2015年)凱里-麻江城市城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)城市建設(shè)用地

14、為46.31km2，人均84。2m2，包括凱里市規(guī)劃城區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地為35.32km2，人均88。3m2，其中爐山片區(qū)城市建設(shè)用地為4.22km2,人均84。4m2; 7、凱里市城市經(jīng)濟圈分布（2009-2030年）(三)中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃（2009-2030年)1、 在凱里麻江范圍內(nèi)形成“一心二軸"的城鎮(zhèn)空間基本框架。即以凱里麻江城市中心城區(qū)、沿滬昆高速城鎮(zhèn)聚合軸和凱里-都勻城市空間聚合軸構(gòu)成區(qū)域城鎮(zhèn)空間主體結(jié)構(gòu)。2、 凱里-麻江中心城區(qū)由主城區(qū)、爐山城區(qū)、杏山碧波城區(qū)、龍山宣威城區(qū)組成,是市域城鎮(zhèn)空間的極核,也是黔東南州城鎮(zhèn)體系的一級中心。3、 沿滬昆高速城鎮(zhèn)聚合軸依托滬昆高

15、速公路聯(lián)系下司、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、三棵樹組成，實現(xiàn)和麻江、臺江的聯(lián)動發(fā)展。4、 凱里-都勻城市空間聚合軸依托凱里至都勻城市快速干道，以宣威城區(qū)為重要的節(jié)點，與都勻市聯(lián)動發(fā)展。（四）凱里麻江中心城區(qū)功能規(guī)劃（2009-2030年)中心城區(qū)包括：由主城區(qū)（含凱里老城、開懷片區(qū)、開發(fā)區(qū)、下司片區(qū)）、爐山城區(qū)、杏山碧波城區(qū)、龍山宣威城區(qū)組成，具有世界影響力的苗族文化中心城市和侗族文化傳承地;貴州東部重要的旅游服務(wù)中心和新型工業(yè)化基地，區(qū)域性中心城市;黔東南州的政治、經(jīng)濟、文化中心。以發(fā)展新型工業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的綜合型城市。（五）開發(fā)時序分析及遠(yuǎn)景發(fā)展分析1、城市開發(fā)時序安排規(guī)劃期內(nèi),在優(yōu)化凱里麻江城

16、市現(xiàn)狀兩個老城區(qū)居住環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，凱里市應(yīng)優(yōu)先發(fā)展開發(fā)區(qū)及爐山片區(qū)，其次為開懷片區(qū)和巴拉河片區(qū);麻江縣應(yīng)優(yōu)先發(fā)展縣城及碧波片區(qū)和下司片區(qū)，其次為龍山-宣威片區(qū)。2、城市發(fā)展方向(1)依托凱里老城區(qū)沿320往東向雷山方向發(fā)展；（2)依托老城區(qū)和開發(fā)區(qū)往北向黃平方向發(fā)展；(3）依托凱里老城區(qū)和開懷片區(qū)往東向臺江方向；（4）依托麻江縣龍山-宣威片區(qū)和凱里開發(fā)區(qū)往南向丹寨方向發(fā)展。3、城市規(guī)模遠(yuǎn)景城市人口為200萬人，人均城市建設(shè)用地100m2,總建設(shè)用地200km2。4、城市空間結(jié)構(gòu)（1)一主四副多個中心,群星共托生態(tài)“民"城；（2）一主:凱里麻江市形成的主城區(qū)；（3)四副：

17、分別是以雷山、黃平、臺江和丹寨四個縣形成的四個外圍城區(qū)，形成凱里市的衛(wèi)星城；（4）多個中心：依托主城區(qū)、外圍城區(qū)和各個功能片區(qū)形成的中心。小結(jié)：1、隨著凱里城市經(jīng)濟的增長，城市人均收入的不斷提高，居民的購買能力得到增強，房地產(chǎn)市場的需求將進(jìn)一步的擴大。2、隨著城市不斷的發(fā)展，城市功能配套的不斷完善,提升城市吸引力，是促動房地產(chǎn)市場繁榮的重要驅(qū)動力。四、黔東南凱里市土地供應(yīng)市場情況2012年上半年已出讓土地，目前公示的有兩宗，受讓單位分別是凱里東方斗牛城投資建設(shè)有限公司和貴州鈞元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，而凱里市較大的房開公司如:大地、豐球、東昇、金馬、金泰等由于早期有充足土地儲備,2012年均無新增

18、土地儲備。2012年土地出讓情況如下：地塊編號20110001地塊位置凱里市北京西路25號土地用途其他商服用地土地面積（公頃）0。39365出讓年限40年成交價(萬元）3642受讓單位凱里東方斗牛城投資建設(shè)有限公司土地使用條件：出讓地塊位于凱里市大十字商貿(mào)中心,基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到“七通”，區(qū)位優(yōu)勢十分有利于從事商業(yè)、金融、影視文化傳播、商務(wù)辦公等，是凱里市商服用地的黃金地段.地塊編號1-26(127-1)地塊位置凱里市金井路11號土地用途中低價位、中小套型普通商品住房用地土地面積（公頃)0。2426出讓年限70年成交價（萬元)320受讓單位貴州鈞元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五、凱里市房地產(chǎn)市場研究（一)、

19、凱里市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1、凱里市房地產(chǎn)發(fā)展水平隨著凱里市市政和道路建設(shè)的不斷完善，以住宅建設(shè)為主體與房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)也逐步趨于理性投資、市民趨于理性消費.到2012年上半年,凱里市房地產(chǎn)市場總量基本平衡,市場供求結(jié)構(gòu)基本合理，市場體系基本完善，市場主體成熟理性，市場次序規(guī)范有序。住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅提高城鄉(xiāng)生活水平，同時推動了凱里市經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為凱里市的重要支柱產(chǎn)業(yè).目前凱里市住宅產(chǎn)品特征為：市場追捧樓盤注重家居向環(huán)境過渡-追求社區(qū)規(guī)模、配套、景觀、環(huán)境-注重小區(qū)設(shè)計-追求生活品質(zhì)提升的階段，市場對于二次購房實現(xiàn)“改需”的熱情較高.2、2012年上半年凱里

20、市房地產(chǎn)情況聚焦全城視線，演繹優(yōu)質(zhì)生活，凱里樓盤不斷順應(yīng)購房者的需求，占領(lǐng)新城絕佳黃金地段,開發(fā)商不斷打造出高檔的宅社區(qū)、高品質(zhì)項目，獲得了市民的極度青睞，凱里地產(chǎn)商呈現(xiàn)爭香斗艷的局面.6月份，凱里城區(qū)(不含經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）的商品住房銷售綜合均價為4100元/，環(huán)比上漲1。36（上月份均價為4045元/)，與上年同月同比上漲11%(上年同月3685元/）。而今年1-6月，凱里城區(qū)商品住房綜合均價為3930元/,與上年同比上漲13。5%。經(jīng)統(tǒng)計7月份凱里成交商品房約280套。2012凱里累計交易量(截止2012。7。29）：類型 用途 成交套數(shù) 成交價值 計價方式 成交面積 成交均價 商品房 住宅

21、1551740，156，519。00套內(nèi)面積 152,417.734，856.11建筑面積 178,360.234，149。78商業(yè) 129315，742,189。00套內(nèi)面積 35，474。448,900。55建筑面積 45,256。596,976。71其它 1388,974,934.00套內(nèi)面積 4,268.182,102.75建筑面積 4,451。952,015。96(二）、凱里市房地產(chǎn)板塊分析1、大十字片區(qū)：東道洗馬河西到城西北到灣溪南到廣場.板塊內(nèi)重點項目：大地明珠、大地永樂板塊特點：（1）該區(qū)域為凱里市的傳統(tǒng)核心區(qū)域，便利的交通、完善的配套、暢達(dá)的信息、生活氛圍成熟、城市中心身份地

22、位的象征.（2）大十字區(qū)域經(jīng)過這幾年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)土地供給日益減少,再加上拆遷成本,決定了區(qū)內(nèi)的商品房價位相對較高。（3）該板塊以高品質(zhì)項目供應(yīng)為主，商住結(jié)合。受用地條件限制，項目規(guī)模普遍不大，內(nèi)部配套稀缺，容積率普遍偏高。 (4)板塊價格：目前該板塊項目均已屬于尾盤，價位在46004800元/平方米之間。（5)發(fā)展趨勢：一是該板塊作為凱里市CBD區(qū)域,其商業(yè)價值是其他幾個板塊無法比擬的.二是作為黔東南的經(jīng)濟中心城市的地位吸引著凱里市周邊富裕階層人士入住。三是土地是不可再生資源，寸土寸金，高層住宅底商成為發(fā)展趨勢。2、廣場片區(qū)板塊內(nèi)重點項目：盛世融化、豐球新天地、豐球豪庭板塊特點：（1）該板塊

23、目前項目相對較多，無論從開發(fā)規(guī)模、開發(fā)力度相對于其他幾個板塊都處于明顯優(yōu)勢。（2)由于廣場片區(qū)距離大十字片區(qū)較近，板塊內(nèi)居住氛圍較濃。伴隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展,市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善，土地放量逐步增大。但該板塊內(nèi)居民住宅較多，拆遷量較大(如金泉項目）。(3)臨近生活氛圍成熟的中心城區(qū)，自然環(huán)境較好,政府辦公、文化、廣場、酒店、體育場地等健身設(shè)施完善.（4）板塊價格：目前該板塊的價位在4200元/4900元/左右。（5)發(fā)展趨勢：政府對開發(fā)區(qū)的戰(zhàn)略定位為行政辦公、文化、體育和居住為主,多種綜合功能建設(shè)并舉新開發(fā)區(qū)、行政辦公服務(wù)中心、商業(yè)金融、文化體育、醫(yī)療等公共設(shè)施區(qū)域的功能布局。房地產(chǎn)營銷策劃方案網(wǎng)ww

24、3、城西和新經(jīng)濟開發(fā)為兩個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊內(nèi)重點項目:大地春城板塊特點：（1）此片區(qū)各方面配套都還不成熟,區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境環(huán)境較差.（2）但是區(qū)內(nèi)自然環(huán)境相對較好往西是三清水江。（3）發(fā)展趨勢:隨著城市規(guī)劃的建設(shè)及相應(yīng)設(shè)施的完善及整條環(huán)城線路的建成大量土地將逐漸放量，因此城西板塊將會成為凱里市房地產(chǎn)發(fā)展的后備戰(zhàn)場.4、灣溪板塊板塊特點：（1）圍繞火車站以建設(shè)商貿(mào)、物流為主的，集商住、商業(yè)金融、交通等設(shè)施為一體的新城區(qū)域。（2）主要以商住項目為主,商業(yè)體量較大。此片區(qū)以商業(yè)為主，住宅為輔，走商貿(mào)城路線，住宅品質(zhì)相對較低.（3）開發(fā)集中度高，主要集中在火車站廣場周邊.（4）發(fā)展趨勢

25、:隨著新火車站即旱碼頭的打造，在今后幾年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將會在火車站板塊繁榮興旺,新的商業(yè)區(qū)將漸漸顯露。形成商品集散中心、商業(yè)批發(fā)中心及商品開發(fā)區(qū)域,周邊生活配套成熟，居住氛圍濃厚。5、洗馬河片區(qū)板塊特點：(1）該區(qū)主要以水果、建材批發(fā)市場為主（2）區(qū)內(nèi)市政配套相對完善且能和市中心很好的銜接在一起。（三)凱里市南區(qū)西區(qū)重點項目調(diào)研1、重點項目調(diào)研列表：表1：盛世榮華項目名稱 盛世榮華項目位置環(huán)城南路（體育館）占地面積-總建面(商/?。?/25萬m²總戶數(shù)1600承建商-建筑風(fēng)格-建筑層數(shù)1822物業(yè)形態(tài)純住宅總棟數(shù)8（4+4）單體戶數(shù)180220容積率-綠化率30%物業(yè)公司外聘發(fā)展商金泰開

26、發(fā)商屬地本地(區(qū)縣）物業(yè)費1。2元/m²代理商深圳楓火代理商屬地深圳建筑結(jié)構(gòu)框架整合推廣銷售電話0855+8222222工程進(jìn)度10月1日前完工項目分幾期兩期現(xiàn)在是幾期一期地上下車位數(shù)1600車位租售價交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房住戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例一房37m²,80m²40%，20二房91121m²40%主力戶型一房（37m²）暢銷戶型一房（37m²）滯銷戶型戶型分析剛需背景以及區(qū)域內(nèi)小戶型房較少，共同促使項目小戶型公寓房的熱銷,目前一期銷售已超過80,小戶型已售完。項目配套2萬方景觀中庭，恒溫泳池，1:1停車位等目

27、前住宅均價4700元/m²起價4200元/m²最高價5100元/m²銷售進(jìn)度（商/?。┠壳耙黄阡N售已超過80%，小戶型已售完；二期2012年10月1日左右開盤付款方式比例（1）一次性付款20%30%（2）按揭貸款60%左右（3）其他 10%20%購房目的比例（1）改善環(huán)境 30（3)首次置業(yè)50%60%（4）其他10%-20優(yōu)惠政策異地戶口辦理按揭，可提供一年期無息借款，金額占總房款的30%左右；7月31日前購房抽獎300010000元項目推廣主要賣點配套，地段，園林，外地客戶優(yōu)惠政策;主廣告語原創(chuàng)中國，淺山作品主要媒體圍墻、公路道旗、公交燈箱、網(wǎng)站、戶外廣告牌等

28、街區(qū)名稱環(huán)城南路(體育館）街區(qū)具體業(yè)態(tài)政府行政街區(qū)，新區(qū)住宅區(qū)表2：大地春城項目名稱大地春城項目位置環(huán)城南路（客車站）占地面積4萬m²總建面（商/?。?萬m²/20萬m²總戶數(shù)1100承建商建筑風(fēng)格建筑層數(shù)2832物業(yè)形態(tài)總棟數(shù)12單體戶數(shù)容積率4.8綠化率100%物業(yè)公司外聘發(fā)展商金泰開發(fā)商屬地本地物業(yè)費1.5元/m²代理商代理商屬地建筑結(jié)構(gòu)整合推廣銷售電話工程進(jìn)度項目分幾期三期現(xiàn)在是幾期三期地上下車位數(shù)1200車位租售價格交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房住宅戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例一房二房86m²20三房120-150m²3

29、0四房150-200m²30%主力戶型二房,三房暢銷戶型二房滯銷戶型五房(200-270m²）戶型分析項目配套公園，大廳，農(nóng)貿(mào)市場，園林景觀目前住宅均價4400元/m²起價3900元/m²最高價4900元/m²商業(yè)面積區(qū)間75-2000m²(整層）起價3萬元/m²均價3.6萬/m²最高價4萬元/m²銷售進(jìn)度（商/?。┥虡I(yè)已售罄,住宅已銷售70付款方式（1）一次性付款10(2）分期付款5（3)按揭貸款85%左右購買人群及比例區(qū)縣、外地、當(dāng)?shù)刭彿磕康谋壤?）投資5%（2）改善環(huán)境 50(3）首次置業(yè)45%優(yōu)

30、惠政策全款9.8折,按揭9.9折。項目推廣主要賣點環(huán)境、地段、規(guī)劃主廣告語智者疆域，圈層劃界自然奢華空間，都市御景豪宅主要媒體電視、網(wǎng)站、公交站臺燈箱、戶外廣告牌、傳單照片要求（售房部、外立面、圍墻、工地現(xiàn)場、戶外廣告1-2張、規(guī)劃布局、外立面圖片、鳥瞰圖）附近商鋪位置34萬元/m²附近二手房價格3700-3800元/m²表3：大地明珠項目名稱大地明珠項目位置凱里三中旁占地面積2877m²總建面（商/住）39837m²總戶數(shù)273承建商大地建筑風(fēng)格商業(yè)住宅建筑層數(shù)24+1物業(yè)形態(tài)高層總棟數(shù)3單體戶數(shù)96容積率13。11綠化率8。70%物業(yè)公司大地發(fā)展商大

31、地開發(fā)商屬地本地物業(yè)費1。1元/m²代理商大地代理商屬地大地建筑結(jié)構(gòu)框架整合推廣大地銷售電話8238666工程進(jìn)度接近完工項目分幾期一期現(xiàn)在是幾期一期地上下車位數(shù)156車位租售價交房標(biāo)準(zhǔn)七通一平住戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例一房二房6588m²23三房119-139m²62四房168-189m²15主力戶型三房暢銷戶型二房，三房，四房滯銷戶型戶型分析小戶型最好賣項目配套學(xué)校、醫(yī)院、超市、二商場住宅現(xiàn)均價4500元/m²（折扣價）起價4600元/m²最高價4790元/m²商業(yè)面積一至三樓價格區(qū)間一樓5萬元/

32、m²,二樓1。2萬元/m²，三樓8千元m²銷售進(jìn)度（商/住)商業(yè)未售，住宅已銷售70付款方式（1）一次性付款（2）按揭付款（3）其他80%90%購買人群及比例個體戶購房目的比例（1）改善投資（2）首次置業(yè)（3）其他優(yōu)惠政策全款9。5折，加優(yōu)惠8888元;按揭9。9折。項目推廣主要賣點市中心，交通便利，黃金地段主廣告語主要媒體街區(qū)名稱凱里三中旁街區(qū)具體業(yè)態(tài)表4：金泉國際新城項目名稱金泉國際新城項目位置環(huán)城南路（金泉湖)占地面積15.3309萬m²總建面（商/?。?5萬m²總戶數(shù)2522承建商建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格建筑層數(shù)16-18物業(yè)形態(tài)小高層、洋房總

33、棟數(shù)41單體戶數(shù)60-68容積率2。3綠化率30物業(yè)公司恒豐發(fā)展商恒豐開發(fā)商屬地溫州物業(yè)費1.12元/m²代理商百盛房產(chǎn)代理商屬地本地建筑結(jié)構(gòu)框剪整合推廣銷售電話工程進(jìn)度一期即將完工項目分幾期三期現(xiàn)在是幾期一期地上下車位數(shù)1:1地下車位車位租售價交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房住戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例一房二房三房121141m²70%四房174m²30%主力戶型暢銷戶型滯銷戶型頂層復(fù)式256m²戶型分析開盤后一期樓盤還余16戶,頂層復(fù)式總計12戶也只剩1戶。項目配套3000m²廣場，1萬m²超市，五星級酒店，寫字樓，花園，泳池

34、，籃球場，網(wǎng)球場,微型高爾夫練習(xí)場，健身館，棋牌室，幼兒園,封閉式管理住宅現(xiàn)均價4500元/m²起價4160元/m²最高價5200元/m²商業(yè)面積價格區(qū)間出租:5060元m²銷售進(jìn)度（商/?。?月開盤后一期樓盤788戶還余16戶，頂層復(fù)式總計12戶也只剩1戶；10月加推4棟16層2梯樓盤。付款方式（1）一次性付款20%-30%（2)按揭貸款50%（4）其他20%-30購買人群及比例供電局團購600套,其余部分:周邊區(qū)縣約3040%，當(dāng)?shù)丶s60%，其他約10.購房目的比例(1）改善環(huán)境 50(2）首次置業(yè)30%（4）其他20優(yōu)惠政策全款9.8折；按揭9.9

35、折。項目推廣主要賣點產(chǎn)品，配套，建筑結(jié)構(gòu)，歐式風(fēng)格主廣告語遠(yuǎn)見時代，公園城邦主要媒體活動，DM單,電視，LED，網(wǎng)絡(luò)（黔東南信息港）街區(qū)名稱街區(qū)具體業(yè)態(tài)表5：金泉一品項目名稱金泉一品項目位置環(huán)城南路（金泉湖）占地面積1。8萬m²總建面（商/?。?。4萬m²總戶數(shù)297承建商建筑風(fēng)格建筑層數(shù)5，11,14，16物業(yè)形態(tài)多層,小高層總棟數(shù)7單體戶數(shù)容積率2.5綠化率30物業(yè)公司發(fā)展商中宇房產(chǎn)開發(fā)商屬地本地物業(yè)費1。5元/m²代理商深圳楓火代理商屬地深圳建筑結(jié)構(gòu)框架整合推廣銷售電話8228555工程進(jìn)度年底交房項目分幾期一期現(xiàn)在是幾期一期地上下車位數(shù)1:1。5地下車位車

36、位租售價620萬/帶產(chǎn)權(quán)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房住宅戶型比戶數(shù)比例戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例一房二房87m²（10套）三房128-147m²90四房158m²（10套）主力戶型三房122128m²暢銷戶型122128m²滯銷戶型復(fù)式238268m²戶型分析目前147m²戶型還剩4套，復(fù)式還剩10套，項目接近售罄。項目配套會所，可視門鈴，指紋密碼鎖，24小時監(jiān)控，紅外線防盜等。住宅現(xiàn)均價4800元/m²起價4100元/m²最高價6200元/m²商業(yè)面積區(qū)間還未開售價格區(qū)間未定，預(yù)計不銷售銷售進(jìn)度（商/住)商業(yè)

37、未開售,住宅147m²戶型還剩4套，復(fù)式還剩10套。付款方式（1)一次性付款20（2）按揭付款60%（3）其他60%購買人群及比例個體商，企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，周邊區(qū)縣。購房目的比例（1）改善環(huán)境60(2）首次置業(yè) 30(3）其他10優(yōu)惠政策全款9.8折;按揭9.9折。項目推廣主要賣點環(huán)境,配套主廣告語主要媒體電視廣告,網(wǎng)站（黔東南信息港）街區(qū)名稱環(huán)城南路（金泉湖）街區(qū)具體業(yè)態(tài)表6：凱里世紀(jì)城項目名稱凱里世紀(jì)城項目位置文化北路22號占地面積11萬m²總建面（商/住)23萬m²總戶數(shù)297承建商建筑風(fēng)格綜合體（商業(yè)、住宅、酒店）建筑層數(shù)5,11,14,16物業(yè)形態(tài)花園洋房

38、總棟數(shù)49單體戶數(shù)容積率2。1綠化率30物業(yè)公司發(fā)展商金井金馬陽光地產(chǎn)開發(fā)商屬地本地物業(yè)費1.5元/m²代理商深圳綠港代理商屬地深圳建筑結(jié)構(gòu)整合推廣銷售電話8511588工程進(jìn)度年底交房項目分幾期三期現(xiàn)在是幾期一期地上下車位數(shù)車位租售價格交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房住戶型配比戶數(shù)比例戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例一房二房91121m²三房130137m²四房158m²主力戶型二房，三房暢銷戶型二房,三房滯銷戶型戶型分析商業(yè)：兩層室內(nèi)商業(yè)街區(qū)，十大住宅區(qū)消費人群、委托經(jīng)營返租收益。住宅項目配套商業(yè)Shopping Mall、五星級酒店、屋頂花園、園林景觀等住宅現(xiàn)均價4700元

39、/m²起價4200元/m²最高價5100元/m²商業(yè)面積7萬m²價格區(qū)間出租，租金未確定銷售進(jìn)度(商/住)商業(yè)未開售，住宅一期已銷80，二期、三期還未開盤付款方式（1)一次性付款30(2)按揭付款60%（3）其他10購買人群及比例區(qū)縣30,本地60,其他10%購房目的比例（1）改善環(huán)境70%（2）首次置業(yè)10（3）其他20優(yōu)惠政策項目推廣主要賣點城市中心，便捷交通,文化主題景觀社區(qū)主廣告語世界 就在這里主要媒體電視廣告，網(wǎng)站(黔東南信息港）街區(qū)名稱街區(qū)具體業(yè)態(tài)表7:巴比倫新城項目名稱巴比倫新城項目位置凱里開懷片區(qū)，凱里一中旁。售房地址：環(huán)城南路仰阿莎廣場

40、（金泉湖西側(cè)）占地面積總建面（商/?。?0萬m²總戶數(shù)承建商建筑風(fēng)格建筑層數(shù)物業(yè)形態(tài)高層,小高層，洋房，別墅總棟數(shù)單體戶數(shù)容積率綠化率30物業(yè)公司發(fā)展商貴仁地產(chǎn)開發(fā)商屬地本地物業(yè)費代理商一江春機構(gòu)代理商屬地蘇州建筑結(jié)構(gòu)整合推廣銷售電話8666999工程進(jìn)度9月開盤項目分幾期三期現(xiàn)在是幾期一期地上下車位數(shù)車位租售價格交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房住宅戶型比戶數(shù)比例戶型配比面積區(qū)間戶數(shù)比例一房二房72m²三房89102-108m²五房147m²項目配套無污染純生態(tài)環(huán)境園林，酒店、商業(yè)、星級物業(yè)管理；凱里第十九小學(xué)，凱里一中住宅現(xiàn)均價項目9月開盤，現(xiàn)售價及優(yōu)惠政策均未定商業(yè)面

41、積還未開售價格區(qū)間未定項目推廣主要賣點環(huán)境，配套主廣告語凱里首席巴比倫風(fēng)情社區(qū)主要媒體網(wǎng)站（黔東南信息港）街區(qū)名稱凱里開懷片區(qū)街區(qū)具體業(yè)態(tài)休閑公園（開懷主題公園)2、重點項目小結(jié)（1）凱里市當(dāng)前多層產(chǎn)品價格高于高層產(chǎn)品,但高層產(chǎn)品逐漸增多；(2）當(dāng)前凱里市優(yōu)質(zhì)項目價格在45005000元/；（3）在售項目熱銷戶型集中在兩房三房；(4）在售項目一房戶型比例極少，但都比較熱銷；(5）兩方面面積集中在90-120，三房面積集中在120-160；（6)凱里市當(dāng)前高品質(zhì)項目樓層差價在30-40元/；（7)周邊區(qū)縣客戶來源占據(jù)了30-40%，本地客戶占50,其他地方客戶占10%。六、凱里市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨

42、勢1、現(xiàn)階段開發(fā)熱點處于廣場、大十字片區(qū)由于凱里市是一個欣欣的發(fā)展中的城市，因此隨著城市規(guī)劃的發(fā)展，以廣場、大十字中心區(qū)為先決條件的開發(fā)已成為一種必然趨勢。2、未來的發(fā)展趨勢伴隨著中心區(qū)域開發(fā)的完善土地資源的的稀缺,以城西區(qū)、新開發(fā)區(qū)為代表的區(qū)域以其自身的地理優(yōu)勢在整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的大好勢頭下將會成為未來打造大盤住宅的方向.3、高層建筑及大盤時代初現(xiàn)端倪高層建筑作為一個城市的景觀和文化的重要組成部分從沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗來看，大盤規(guī)模化開發(fā)經(jīng)營成為樓市的一個趨勢，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素.隨著凱里市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，開發(fā)商實力的增強，市場消費力和消費意識的提高，凱里樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模住區(qū)方向發(fā)展.這主要體現(xiàn)在兩個方面:一是樓盤本身規(guī)模越來越大，從原來的幾萬小區(qū)到十幾萬再到現(xiàn)在三四