人信地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理手冊(cè)

1、GMS管理體系文件 湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)管理手冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面管理體系（GMS）文件湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái) 務(wù) 管 理 手 冊(cè)受控文件版 本：A審 核：批 準(zhǔn)： 持有人：編 號(hào)：HBRX-GMS-03 2005年 月 日發(fā)布 2005年 月 日實(shí)施目 錄1 手 冊(cè) 說(shuō) 明22 財(cái)務(wù)管理制度32.1 財(cái)務(wù)管理辦法32.2 會(huì)計(jì)制度（會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)科目）62.3 支票管理制度122.4 現(xiàn)金管理制度142.5 會(huì)計(jì)檔案管理制度153 成本管理制度173.1 開(kāi)發(fā)成本核算辦法173.2 管理費(fèi)用核算辦法233.3 營(yíng)業(yè)費(fèi)用核算辦法254 財(cái)務(wù)控制制度264.1 資金管理辦法264

2、.2 固定資產(chǎn)管理辦法284.3 全面預(yù)算管理實(shí)施辦法324.4 資金計(jì)劃預(yù)算制度394.5 財(cái)務(wù)付款控制規(guī)程414.6 差旅費(fèi)開(kāi)支管理規(guī)定464.7 銷售收款內(nèi)部控制辦法484.8 財(cái)務(wù)人員調(diào)離工作交接制度514.9 內(nèi)部財(cái)務(wù)稽查制度524.10 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員處罰管理規(guī)定554.11 內(nèi)部審計(jì)管理辦法565 財(cái)務(wù)分析報(bào)告制度615.1 財(cái)務(wù)分析報(bào)告編制規(guī)定615.2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析管理辦法656 法律事務(wù)管理676.1 法律事務(wù)管理辦法676.2 合同管理制度696.3 印章管理辦法757 業(yè)務(wù)招待費(fèi)管理辦法771 手 冊(cè) 說(shuō) 明1 手冊(cè)內(nèi)容本手冊(cè)是公司為導(dǎo)入GMS管理模式，實(shí)施全面管理體系所

3、編制而成，包括： 公司財(cái)務(wù)管理與法律事務(wù)管理體系的范圍； 公司關(guān)于財(cái)務(wù)管理與法律事務(wù)管理體系要求的制度、規(guī)程文件。2 適用范圍本手冊(cè)適用于公司、各部門(mén)、各項(xiàng)目部、各分、子公司的財(cái)務(wù)管理與相關(guān)事務(wù)管理。各分、子公司的有關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)置與公司有差異而導(dǎo)致的不適用部分，可參照?qǐng)?zhí)行。3 手冊(cè)管理3.1 本手冊(cè)為公司受控文件，由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。手冊(cè)管理的所有相關(guān)事宜由公司人力資源中心統(tǒng)一負(fù)責(zé)，未經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，任何人不得將手冊(cè)提供給公司以外人員。手冊(cè)持有者調(diào)離工作崗位時(shí)，應(yīng)將手冊(cè)交還人力資源中心，辦理核收登記。3.2 手冊(cè)持有者：（1） 總經(jīng)理；（2） 副總經(jīng)理；（3） 財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)；（4） 人力資

4、源中心（存檔）；（5） 各相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人。3.3 本手冊(cè)除持有人外，相關(guān)文件應(yīng)發(fā)放至有關(guān)執(zhí)行人員，人力資源中心做好復(fù)印和發(fā)放登記。3.4 手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管手冊(cè)，不得損壞、丟失、隨意涂抹，嚴(yán)禁私自復(fù)印或轉(zhuǎn)借給其他公司或人員。3.5 在手冊(cè)使用期間，如有修改建議，各部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)匯總意見(jiàn)，及時(shí)反饋到公司人力資源中心。由人力資源中心組織各部門(mén)對(duì)手冊(cè)的適宜性、有效性進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)對(duì)手冊(cè)予以修改。3.6 本手冊(cè)的解釋權(quán)在財(cái)務(wù)管理中心。3.7 本手冊(cè)自總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布之日起施行。2 財(cái)務(wù)管理制度2.1 財(cái)務(wù)管理辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范本公司的財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)通則、房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度及本公司章程，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本公司財(cái)務(wù)管理工作。第二章 資金籌集與管理第三條 公司變更資本金結(jié)構(gòu)，或注入新的資金，須經(jīng)公司股東會(huì)批準(zhǔn)。第四條 公司流動(dòng)資金由公司法人代表或授權(quán)代表負(fù)責(zé)籌集。未經(jīng)授權(quán)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)或個(gè)人以公司名義籌資，公司不負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任，并保留追究其相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。第五條 公司流動(dòng)負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。長(zhǎng)期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，籌建期間的，計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間的，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用；清算期間的，計(jì)入清算損益。其中，與購(gòu)建資產(chǎn)有關(guān)的，在資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但未辦理竣工決算以前，計(jì)入購(gòu)建資產(chǎn)價(jià)值。與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的，在項(xiàng)目竣工前發(fā)生的計(jì)入

6、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。第六條 加強(qiáng)應(yīng)付款項(xiàng)的管理。應(yīng)付款項(xiàng)經(jīng)審核后合理支付。如發(fā)生債權(quán)人原因確實(shí)無(wú)法支付的計(jì)入資本公積。第七條 資金權(quán)限的管理。資金開(kāi)支實(shí)行“一支筆”簽批，資金開(kāi)支由經(jīng)辦人提出，報(bào)主管經(jīng)理批示，經(jīng)財(cái)務(wù)管理中心審核后，再報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。從嚴(yán)控制費(fèi)用，發(fā)揮資金效益。第三章 流動(dòng)資產(chǎn)第八條 搞好貨幣資金及其他流動(dòng)資產(chǎn)管理。付出款項(xiàng)要審慎，預(yù)付與應(yīng)付款項(xiàng)，憑據(jù)合同及有關(guān)票據(jù)，由經(jīng)辦人提出，經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人、分管副總經(jīng)理簽字同意，由總經(jīng)理批準(zhǔn)，財(cái)務(wù)審核后予以支付。對(duì)應(yīng)收帳款，誰(shuí)經(jīng)手，誰(shuí)負(fù)責(zé)，各責(zé)任人要認(rèn)真組織清收結(jié)算，及時(shí)與財(cái)務(wù)管理中心核對(duì)相符；如發(fā)生損失視情況追究連帶責(zé)任。第九條 建立完善的存貨物資

7、管理制度，并設(shè)置相應(yīng)的管理帳簿或卡片。對(duì)材料物資的進(jìn)出要有嚴(yán)格的購(gòu)進(jìn)入庫(kù)、領(lǐng)用發(fā)放手續(xù)，須有經(jīng)辦、驗(yàn)收兩人以上簽字，方可批準(zhǔn)報(bào)銷；對(duì)材料物資要定期盤(pán)點(diǎn)；對(duì)盤(pán)盈、盤(pán)虧、毀損及報(bào)廢存貨，應(yīng)及時(shí)查明原因，列表上報(bào)公司總經(jīng)理辦公室，分別情況處理。第四章 固定資產(chǎn)第十條 固定資產(chǎn)的購(gòu)建由需用單位提出，由總經(jīng)理辦公室提出審核意見(jiàn)并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后辦理。財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的資金形態(tài)管理，包括建帳、折舊、處置。各使用部門(mén)安排專人負(fù)責(zé)所使用的固定資產(chǎn)的基本維護(hù)、保養(yǎng)?？偨?jīng)理辦公室負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的全面管理，包括購(gòu)建、領(lǐng)用、大修、更新、內(nèi)部轉(zhuǎn)移、對(duì)外租借、轉(zhuǎn)讓及清理、報(bào)廢等工作，年終負(fù)責(zé)與財(cái)務(wù)管理中心對(duì)固

8、定資產(chǎn)帳、實(shí)記錄進(jìn)行核對(duì)。第十一條 固定資產(chǎn)折舊方法采用平均年限法。不計(jì)凈殘值。第五章 對(duì)外投資第十二條 公司依照國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定，可以采用貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)等方式對(duì)外投資。對(duì)外投資經(jīng)股東會(huì)批準(zhǔn)。第六章 無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)第十三條 無(wú)形資產(chǎn)按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)，從使用之日起，在有效使用期限內(nèi)平均攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，該土地使用權(quán)成本轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。沒(méi)有明確使用期限的，按十年攤銷。第十四條 遞延資產(chǎn)中開(kāi)辦費(fèi)從企業(yè)開(kāi)始開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的次月起，一次性攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。 第七章 成本費(fèi)用第十五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配

9、套設(shè)施費(fèi)。土地綜合費(fèi)包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)包括公司以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套費(fèi)用包括人防、教育、體育娛樂(lè)設(shè)施、水電房、物業(yè)管理用房等配套性支出。第十六條 銷售費(fèi)用是指公司在銷售房產(chǎn)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，包括應(yīng)由公司負(fù)

10、擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、提成、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、物料消耗及其他經(jīng)費(fèi)等。第十七條 管理費(fèi)用是指公司行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、有關(guān)稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢（減盤(pán)盈）以及其他管理費(fèi)用。公司經(jīng)費(fèi)包括公司總部管理人員工資、獎(jiǎng)金、職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經(jīng)費(fèi)。第十八條 公司發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，據(jù)實(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。第八章 收

11、入、利潤(rùn)和利潤(rùn)分配第十九條 收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)。收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)遵循以下原則：1、在商品房的法定所有權(quán)上的主要報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)；2、當(dāng)商品房尚未竣工或者客戶有退房選擇權(quán)時(shí)，不確認(rèn)收入；3、當(dāng)分期收款銷售商品房時(shí)，估計(jì)房款不能收回的，不確認(rèn)收入，已收回的部分，作預(yù)收款處理；4、出租房屋按合同、協(xié)議約定的付租日期，在承租方付款時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；提前預(yù)付的，作預(yù)收款處理，在約定的租期內(nèi)確認(rèn)收入。5、其他情況。第二十條 公司發(fā)生的銷售折讓或銷售退回，沖減銷售收入。第二十一條 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。銷售稅金及附加包括

12、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育發(fā)展費(fèi)、副食品平抑基金、地方教育發(fā)展費(fèi)和堤防費(fèi)。第二十二條 公司利潤(rùn)分配，按章程規(guī)定處理。第九章 財(cái)務(wù)報(bào)告及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第二十三條 公司定期向有關(guān)的報(bào)表使用者提供必要的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。第二十四條 企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告包括會(huì)計(jì)報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表附注、財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書(shū)。會(huì)計(jì)報(bào)表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和利潤(rùn)分配表、現(xiàn)金流量表及相關(guān)附表。第二十五條 財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書(shū)，主要包括以下內(nèi)容：（一）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和分配、資產(chǎn)增減和周轉(zhuǎn)、財(cái)務(wù)收支、稅金繳納、各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資變動(dòng)等情況。（二）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。第二十六條 年終總結(jié)和評(píng)價(jià)公司財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況。第十章 附 則第二十七條 本辦法由財(cái)務(wù)管

13、理中心制定、解釋，根據(jù)公司實(shí)際進(jìn)行修改。第二十八條 本辦法未盡事宜遵照通則和制度。其他相關(guān)專項(xiàng)管理規(guī)定另行制定。第二十九條 本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。2.2 會(huì)計(jì)制度（會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)科目）1 總則1.1 為了適應(yīng)湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）戰(zhàn)略發(fā)展的需要，規(guī)范公司的會(huì)計(jì)行為，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)管理的要求，特制定本制度。1.2 本制度適用范圍本制度適用于總公司及所屬分公司、子公司。1.3 主要會(huì)計(jì)政策1.3.1 會(huì)計(jì)年度會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日止。1.3.2 會(huì)計(jì)制度執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其補(bǔ)充規(guī)定。1.3.3 記賬原則和計(jì)價(jià)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)核

14、算采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和借貸記賬法進(jìn)行核算，資產(chǎn)計(jì)價(jià)以歷史成本為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)。1.3.4 記賬本位幣以人民幣為記賬本位幣。1.3.5 壞賬損失的核算方法壞賬損失采用“備抵法”，按期末應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款余額采用賬齡分析法計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，計(jì)提比例如下：賬齡計(jì)提壞賬比例1年以內(nèi)6%12年10%23年30%34年50%45年80%5年（含）以上100%公司內(nèi)部的應(yīng)收款項(xiàng)不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。符合下列條件且經(jīng)總公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的即確認(rèn)為壞賬：（1） 因債務(wù)人破產(chǎn)或死亡，以其破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后仍然無(wú)法收回的；（2） 因債務(wù)人逾期三年未能履行償債義務(wù)，且具有證據(jù)表明無(wú)法收回的。1.3.6 存貨核算方法存貨按實(shí)際成本法

15、計(jì)算，低值易耗品按一次攤銷法核算，對(duì)單位價(jià)值200元以上或不足200元但相對(duì)使用期限較長(zhǎng)的低值易耗品應(yīng)建立相應(yīng)的輔助賬、表予以登記、備查。1.3.7 長(zhǎng)期投資核算方法（1） 債權(quán)投資。按實(shí)際支付的價(jià)款記賬。（2） 股權(quán)投資。股權(quán)投資在取得時(shí)按初始投資成本入賬。股權(quán)投資占被投資企業(yè)股權(quán)比例20以下（含）的按成本法核算；股權(quán)比例在20以上50以下（含）的按權(quán)益法核算；股權(quán)比例在50以上的按權(quán)益法核算，并合并報(bào)表。（3） 長(zhǎng)期投資可收回金額低于賬面價(jià)值的，逐項(xiàng)按照可收回金額低于賬面余額的差額計(jì)提長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備。1.3.8 固定資產(chǎn)核算方法按照固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、分類、計(jì)價(jià)和折舊的規(guī)定進(jìn)行固定資產(chǎn)核算。

16、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備采用單項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)提的方法，按照可收回金額低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。已提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，按照該固定資產(chǎn)的帳面余額和尚可使用壽命計(jì)算折舊率和折舊額。1.3.9 無(wú)形資產(chǎn)核算方法無(wú)形資產(chǎn)在取得時(shí)按實(shí)際成本計(jì)量。無(wú)形資產(chǎn)自取得當(dāng)月起在預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)分期平均攤銷，計(jì)入損益，如預(yù)計(jì)使用年限超過(guò)了相關(guān)合同規(guī)定的受益年限或法律規(guī)定的有效年限，按合同規(guī)定的受益年限和法律規(guī)定的有效年限兩者之中較短者。若取得的無(wú)形資產(chǎn)是土地使用權(quán)則不進(jìn)行攤銷，待正式開(kāi)發(fā)時(shí)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。無(wú)形資產(chǎn)若發(fā)生減值，期末應(yīng)按可收回金額低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。1.3.10 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用核算方法長(zhǎng)期

17、待攤費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生額核算，在費(fèi)用項(xiàng)目的受益期內(nèi)分期平均攤銷。1.3.11 長(zhǎng)期借款利息的會(huì)計(jì)處理方法長(zhǎng)期借款發(fā)生的利息，屬于籌建期間的，計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)；屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間的，若是流動(dòng)資金貸款產(chǎn)生的利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，若是開(kāi)發(fā)貸款產(chǎn)生的利息則計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。 1.3.12 所得稅的會(huì)計(jì)處理方法采用應(yīng)付稅款法。1.3.13 收入確認(rèn)的方法公司按以下規(guī)定確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)，并按已實(shí)現(xiàn)的收入記賬，計(jì)入當(dāng)期損益。銷售商品，本公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)換給購(gòu)貨方，公司不再對(duì)該商品實(shí)施繼續(xù)管理權(quán)和實(shí)際控制權(quán)，相關(guān)的收入已經(jīng)收到或取得了收款的證據(jù)，并且與銷售該商品有關(guān)的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)

18、。提供勞務(wù)（不包括長(zhǎng)期合同），按照完工百分比法確認(rèn)相關(guān)的勞務(wù)收入。在確認(rèn)勞務(wù)收入時(shí)，以勞務(wù)合同的總收入、勞務(wù)的完成程度能夠可靠地確定，與交易相關(guān)的價(jià)款能夠流入，已經(jīng)發(fā)生的成本和完成勞務(wù)將要發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量為前提。提供他人使用本企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)等而應(yīng)收的使用費(fèi)收入，按有關(guān)合同、協(xié)議規(guī)定的收費(fèi)時(shí)間和方法計(jì)算確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。1.3.14 會(huì)計(jì)政策變更上述會(huì)計(jì)政策變更必須經(jīng)公司財(cái)務(wù)管理中心審核，報(bào)公司財(cái)務(wù)副總經(jīng)理批準(zhǔn)。1.4 本制度運(yùn)用會(huì)計(jì)科目的規(guī)定：（1） 本制度統(tǒng)一規(guī)定會(huì)計(jì)科目的編號(hào)，以便于編制會(huì)計(jì)憑證，登記賬簿，查閱賬目，實(shí)行會(huì)計(jì)電算化。各分、子公司不能隨便打亂重編。（2） 各分、子公

19、司應(yīng)按本制度的規(guī)定，設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。明細(xì)科目的設(shè)置，除本制度已有規(guī)定者外，在不違反統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算要求的前提下，各分、子公司可以根據(jù)需要，自行規(guī)定。（3） 各分、子公司在填制會(huì)計(jì)憑證、登記會(huì)計(jì)賬簿時(shí)，應(yīng)填制會(huì)計(jì)科目的名稱，或者同時(shí)填列會(huì)計(jì)科目的名稱和編號(hào)，不能只填編號(hào)，不填科目名稱。1.5 本制度由公司財(cái)務(wù)管理中心解釋。本制度需要變更時(shí)，由公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)修訂。2 會(huì)計(jì)科目的設(shè)置與使用順序號(hào)編 號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱備 注一、資產(chǎn)類11001現(xiàn)金21002銀行存款按開(kāi)戶行和賬戶設(shè)立明細(xì)科目31009其他貨幣資金41101短期投資1101.01 股票1101.02 債券1101.03 基金1101.

20、04 其他51102短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備61111應(yīng)收票據(jù)71121應(yīng)收股利81122應(yīng)收利息91131應(yīng)收賬款101133其他應(yīng)收款 1133.01 內(nèi)部借支 1133.02 公司往來(lái) 1133.03 其他111141壞賬準(zhǔn)備 1141.01 應(yīng)收賬款準(zhǔn)備 1141.02 其他應(yīng)收款準(zhǔn)備121151預(yù)付賬款131211庫(kù)存材料141243開(kāi)發(fā)產(chǎn)品151244分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品161245出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品171246周轉(zhuǎn)房181281存貨跌價(jià)準(zhǔn)備191301待攤費(fèi)用201401長(zhǎng)期股權(quán)投資 1401.01 股票投資 1401.02 其他股權(quán)投資211402長(zhǎng)期債權(quán)投資 1402.01 債券投資 1402

21、.02 其他債權(quán)投資221421長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備231501固定資產(chǎn)參見(jiàn)固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、分類、計(jì)價(jià)和折舊的規(guī)定241502累計(jì)折舊單項(xiàng)計(jì)提251505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備261701固定資產(chǎn)清理271801無(wú)形資產(chǎn)順序號(hào)編 號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱備 注281805無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備291901長(zhǎng)期待攤費(fèi)用301911待處理財(cái)產(chǎn)損益311912撥付所屬資金總公司用二、負(fù)債類322101短期借款332111應(yīng)付票據(jù)342121應(yīng)付賬款 2121.01 工程類按往來(lái)單位名稱設(shè)立三級(jí)科目 2121.02 營(yíng)銷類按往來(lái)單位名稱設(shè)立三級(jí)科目 2121.03 其他按往來(lái)單位名稱設(shè)立三級(jí)科目352131預(yù)收賬款362151

22、應(yīng)付工資372153應(yīng)付福利費(fèi)382161應(yīng)付利潤(rùn)392171應(yīng)交稅金 2171.02 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 2171.05 應(yīng)交所得稅 2171.06 應(yīng)交土地增值稅 2171.07 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 2171.08 應(yīng)交房產(chǎn)稅 2171.09 應(yīng)交土地使用稅 2171.10 應(yīng)交車船使用稅 2171.11 應(yīng)交個(gè)人所得稅402176其他應(yīng)交款 2176.01 教育費(fèi)附加 2176.02 平抑基金 2176.03 堤防費(fèi) 2176.04 地方教育發(fā)展費(fèi)412181其他應(yīng)付款422191預(yù)提費(fèi)用432301長(zhǎng)期借款442321長(zhǎng)期應(yīng)付款452341遞延稅款三、所有者權(quán)益463101實(shí)收資本473102

23、上級(jí)撥入資金分公司用483111資本公積493121盈余公積 3121.01法定盈余公積 3121.02 任意盈余公積 3121.03 法定公益金順序號(hào)編 號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱備 注503131本年利潤(rùn)513141利潤(rùn)分配 3141.01 其他轉(zhuǎn)入 3141.02 提取法定盈余公積 3141.03 提取法定公益金 3141.09 提取任意盈余公積 3141.15 未分配利潤(rùn)四、成本類524101開(kāi)發(fā)成本參見(jiàn)開(kāi)發(fā)成本核算管理辦法534105開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用參見(jiàn)開(kāi)發(fā)成本核算管理辦法五、損益類545101主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分類與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本對(duì)應(yīng)555102其他業(yè)務(wù)收入565201投資收益575301營(yíng)業(yè)外收入585

24、401主營(yíng)業(yè)務(wù)成本分類與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入對(duì)應(yīng)595402主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加605405其他業(yè)務(wù)支出615501營(yíng)業(yè)費(fèi)用參見(jiàn)營(yíng)業(yè)費(fèi)用核算管理辦法625502管理費(fèi)用參見(jiàn)管理費(fèi)用核算管理辦法635503財(cái)務(wù)費(fèi)用 5503.01 手續(xù)費(fèi) 5503.02 利息收入 5503.03 利息支出 5503.10 其他645601營(yíng)業(yè)外支出655701所得稅665801以前年度損益調(diào)整3 本制度自批準(zhǔn)發(fā)布之日起施行。2.3 支票管理制度為加強(qiáng)公司資金管理，依據(jù)票據(jù)法的有關(guān)規(guī)定，并根據(jù)本公司的有關(guān)規(guī)定特制定本制度。1 支票的保管1.1 支票由財(cái)務(wù)管理中心出納統(tǒng)一向銀行購(gòu)買，購(gòu)買支票應(yīng)在支票登記簿上登記。1.2 支票

25、統(tǒng)一由出納保管。保管支票者不得同時(shí)保管全套財(cái)務(wù)印章。1.3 出納因故離崗超過(guò)一天，應(yīng)在離崗前報(bào)告財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)，經(jīng)批準(zhǔn)并辦理有關(guān)票據(jù)與印章移交手續(xù)。1.4 由于填寫(xiě)錯(cuò)誤或超過(guò)付款期限等原因作廢的支票，應(yīng)將廢票和原票根附在一起加蓋“作廢”章后，單獨(dú)或附在相關(guān)會(huì)計(jì)憑證上妥善保管。2 支票的領(lǐng)用2.1 轉(zhuǎn)賬支票的領(lǐng)用2.1.1 各部門(mén)因業(yè)務(wù)需要領(lǐng)用支票時(shí)，財(cái)務(wù)管理中心出納應(yīng)按照公司財(cái)務(wù)付款控制規(guī)程嚴(yán)格核實(shí)付款簽字齊全后，經(jīng)總經(jīng)理簽字后，方可簽發(fā)支票。2.1.2 出納辦理完畢支票簽發(fā)手續(xù)后，由經(jīng)辦人員通知業(yè)務(wù)單位領(lǐng)取支票，領(lǐng)用支票時(shí)由經(jīng)辦人員在支票登記簿簽字、支票領(lǐng)用人員在支票存根處簽字后領(lǐng)取支票。

26、2.1.3 因業(yè)務(wù)需要調(diào)整各銀行的存款時(shí)，經(jīng)財(cái)務(wù)副總經(jīng)理審核后，方可調(diào)整。2.1.4 本公司以外人員第一次來(lái)領(lǐng)取支票，必須提供單位委托結(jié)賬介紹函。2.1.5 公司人員領(lǐng)用支票因故未使用，領(lǐng)用人于當(dāng)天（最遲不超過(guò)次日）退回財(cái)務(wù)管理中心，并說(shuō)明理由。出納應(yīng)在支票上加蓋“作廢”章，并在支票登記簿上登記作廢字樣。2.2 現(xiàn)金支票的領(lǐng)用2.2.1 現(xiàn)金支票原則上只用于出納提現(xiàn)。2.2.2 需用現(xiàn)金支票提取現(xiàn)金時(shí)，應(yīng)首先報(bào)財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)批準(zhǔn)。3 支票的簽發(fā)3.1 簽發(fā)支票前，應(yīng)先核對(duì)銀行存款余額，不得開(kāi)空頭支票。3.2 簽發(fā)支票必須使用碳素筆，并嚴(yán)格按照規(guī)定填寫(xiě)收款人、金額、用途、日期；金額大小寫(xiě)必須一

27、致；支票開(kāi)出后不得涂改，否則無(wú)效。3.3 簽發(fā)小額費(fèi)用開(kāi)支支票時(shí)，如無(wú)法確定收款人和金額，應(yīng)在支票上規(guī)定限額并填寫(xiě)用途和簽發(fā)時(shí)間，嚴(yán)禁簽發(fā)空白支票。若業(yè)務(wù)急需攜帶空頭支票外出時(shí)，須由財(cái)務(wù)人員一同辦理。3.4 支票結(jié)算起點(diǎn)為1000元，支票的付款期限為10天（從簽發(fā)的次日算起，到期日遇法定節(jié)假日順延）。3.5 簽發(fā)支票需加蓋預(yù)留銀行印鑒方能生效，印章保管者應(yīng)從嚴(yán)審核后再予蓋章。4 報(bào)賬4.1 因業(yè)務(wù)需要領(lǐng)用支票外出付款，尚未取得付款票據(jù)的，需由經(jīng)辦部門(mén)持領(lǐng)導(dǎo)簽批的借支單領(lǐng)取支票。對(duì)外付款后應(yīng)索要合法發(fā)票或收據(jù)，報(bào)財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)審核，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后方可報(bào)賬；已取得付款票據(jù)的，按照財(cái)務(wù)付款控制規(guī)

28、程辦理。4.2 因業(yè)務(wù)管理費(fèi)用開(kāi)支領(lǐng)用的支票，支票領(lǐng)用人應(yīng)于領(lǐng)用支票的五日內(nèi)（用支票購(gòu)機(jī)票的應(yīng)于出差回公司五日內(nèi)），將正式票據(jù)送財(cái)務(wù)管理中心報(bào)賬，報(bào)賬時(shí)應(yīng)做到以下二點(diǎn)：4.2.1 費(fèi)用單必須由經(jīng)辦人、財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)及主管領(lǐng)導(dǎo)簽字。4.2.2 收款人簽章與支票上所填收款人一致。5 收取支票5.1 公司因銷售房屋或其他原因收取支票，支票收取人應(yīng)嚴(yán)格檢查支票金額、日期、收款單位及印章是否清楚、準(zhǔn)確。5.2 采用支票形式收取房款的，開(kāi)據(jù)收據(jù)時(shí)應(yīng)注明“支票到賬時(shí)收據(jù)生效”字樣。5.3 支票收取人在收到支票后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)交出納，出納應(yīng)在當(dāng)日送存銀行，特殊情況經(jīng)總監(jiān)同意后可在次日送交銀行。5.4 公司收到的

29、支票送存銀行后，應(yīng)及時(shí)查詢支票是否到帳，若出現(xiàn)退票現(xiàn)象，出納應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)務(wù)人員，并規(guī)定在五日內(nèi)換取新的支票。6 有關(guān)責(zé)任6.1 財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)應(yīng)不定期對(duì)支票管理及使用情況進(jìn)行檢查。6.2 由于財(cái)務(wù)管理中心對(duì)支票保管不善或簽發(fā)錯(cuò)誤造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)由支票保管人或簽發(fā)人負(fù)直接的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。6.3 由于支票領(lǐng)用人遺失支票的，罰款500元，由于保管不善及使用不當(dāng)造成損失的，應(yīng)由領(lǐng)用人負(fù)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任及法律責(zé)任。6.4 為杜絕公司資金風(fēng)險(xiǎn)，支票領(lǐng)用人如不及時(shí)報(bào)賬，財(cái)務(wù)管理中心將停止簽發(fā)其本人及其所在部門(mén)所需領(lǐng)用的所有支票，直至報(bào)賬后方可解凍。7 本制度由財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)解釋和修改。2.4

30、現(xiàn)金管理制度1 公司可以在下列范圍內(nèi)使用現(xiàn)金：1.1 員工工資、津貼、獎(jiǎng)金；1.2 個(gè)人勞務(wù)報(bào)酬；1.3 出差人員必須攜帶的差旅費(fèi)；1.4 零星支出2000元以下；1.5 總經(jīng)理批準(zhǔn)的其他開(kāi)支；1.6 退還房款。2 除本規(guī)定第一條外，財(cái)務(wù)人員支付個(gè)人款項(xiàng)，按照規(guī)定確需全額支付現(xiàn)金的，經(jīng)財(cái)務(wù)管理中心審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后支付現(xiàn)金。3 公司固定資產(chǎn)購(gòu)置及執(zhí)行合同付款均必須采取轉(zhuǎn)帳結(jié)算方式，不得使用現(xiàn)金。4 日常零星開(kāi)支的現(xiàn)金庫(kù)存限額為20，000元。超額部分應(yīng)存入銀行。5 財(cái)務(wù)人員支付現(xiàn)金，可以從公司庫(kù)存現(xiàn)金限額中支付或從銀行提取，不得從現(xiàn)金收入中直接支付（即坐支）。6 財(cái)務(wù)人員從銀行提取現(xiàn)金，并應(yīng)寫(xiě)

31、明用途和金額，由財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)批準(zhǔn)后提取。7 公司員工因工作需要借用現(xiàn)金，按照財(cái)務(wù)付款控制規(guī)程辦理。8 符合本規(guī)定第一條的，憑費(fèi)用發(fā)票、工資單、差旅費(fèi)單及公司認(rèn)可的有效報(bào)銷或領(lǐng)款憑證，經(jīng)手人簽字，財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后由出納支付現(xiàn)金。9 報(bào)銷單經(jīng)經(jīng)手人簽字，部門(mén)負(fù)責(zé)人審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)，出納根據(jù)金額數(shù)量無(wú)誤報(bào)銷單付款。出差申請(qǐng)表附在原始憑證上，公司招待費(fèi)申請(qǐng)單統(tǒng)一按規(guī)定訂裝保管，并注明憑證編號(hào)。10 工資表由人力資源中心編制，轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)副總經(jīng)理審核，報(bào)總經(jīng)理審批后，出納辦理發(fā)放，工資表交由會(huì)計(jì)填制記帳憑證。11 工程零星付款按照財(cái)務(wù)付款控制規(guī)程執(zhí)行。12 出納人員應(yīng)當(dāng)建立健全現(xiàn)金帳目，

32、逐筆記載現(xiàn)金收付。帳目應(yīng)當(dāng)日清月結(jié)，每日結(jié)算，帳款相符。2.5 會(huì)計(jì)檔案管理制度會(huì)計(jì)檔案是公司經(jīng)營(yíng)管理的重要資料，為了保守公司的機(jī)密，維護(hù)會(huì)計(jì)檔案的安全與完整，特制訂本制度。1 總則1.1 財(cái)務(wù)管理中心必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)檔案管理工作的重視，建立會(huì)計(jì)檔案的立卷、歸檔、保管、查閱等管理制度，保證會(huì)計(jì)檔案妥善保管、有序存放、方便查閱、嚴(yán)防毀損、散失和泄密。1.2 會(huì)計(jì)憑證登記完畢后，必須按照分類和編號(hào)順序保管，不得散亂、丟失。1.3 記賬憑證應(yīng)當(dāng)連同所附的原始憑證或者原始憑證匯總表，按照編號(hào)順序折疊整齊，按期裝訂成冊(cè)，并加具封面，注明單位名稱、年度、月份和起止日期、憑證起止號(hào)碼，由裝訂人在裝訂線封簽處簽

33、名或蓋章。2 會(huì)計(jì)檔案類別2.1 會(huì)計(jì)憑證類：原始憑證，記賬憑證，匯總憑證，其他會(huì)計(jì)憑證。 2.2 會(huì)計(jì)賬簿類：總賬、明細(xì)賬、日記賬、固定資產(chǎn)卡片、輔助賬簿、其他會(huì)計(jì)賬簿。2.3 財(cái)務(wù)報(bào)告類：月報(bào)、季報(bào)、年度財(cái)務(wù)報(bào)告，包括會(huì)計(jì)報(bào)表、附注及財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書(shū)，其他財(cái)務(wù)報(bào)告。2.4 其他類：銀行存款余額調(diào)節(jié)表、銀行對(duì)賬單、付款簽報(bào)及招待費(fèi)申請(qǐng)單及其他應(yīng)當(dāng)保管的會(huì)計(jì)核算專業(yè)資料、會(huì)計(jì)檔案移交清單、會(huì)計(jì)檔案保管清單等。3 會(huì)計(jì)檔案的保存財(cái)務(wù)管理中心應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保管會(huì)計(jì)檔案，定期將財(cái)務(wù)管理中心歸檔的會(huì)計(jì)資料按類別、按順序立卷登記有效。3.1 會(huì)計(jì)檔案的保管期為永久保存和定期保存兩類，具體類別和保管年限詳見(jiàn)附

34、表。3.2 會(huì)計(jì)檔案需要銷毀時(shí)，由會(huì)計(jì)檔案管理人員提出銷毀意見(jiàn)，經(jīng)財(cái)務(wù)副總審查，總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。由會(huì)計(jì)檔案管理人員編制會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)，銷毀時(shí)應(yīng)由財(cái)務(wù)管理中心總監(jiān)共同參加，并在銷毀清冊(cè)上簽名，銷毀清冊(cè)永久保存。4 會(huì)計(jì)檔案的借用4.1 財(cái)務(wù)人員因工作需要查閱會(huì)計(jì)檔案時(shí)，必須按規(guī)定借閱，及時(shí)歸還原處，若要查閱入庫(kù)檔案必須履行查閱會(huì)計(jì)檔案登記手續(xù)。4.2 公司內(nèi)部其他人員若因公需要查閱會(huì)計(jì)檔案時(shí)，必須經(jīng)財(cái)務(wù)副總同意后，方能由檔案管理人員接待查閱。4.3 外來(lái)單位人員因公需要查閱會(huì)計(jì)檔案時(shí)，應(yīng)持有關(guān)單位介紹信，并報(bào)財(cái)務(wù)副總同意，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方能由檔案管理人員接待查閱，并由檔案管理人員詳細(xì)登記查

35、閱會(huì)計(jì)檔案人的工作單位、查閱日期、會(huì)計(jì)檔案名稱及查閱事由。4.4 會(huì)計(jì)檔案一般不得帶出室外，如有特殊情況，需帶出室外復(fù)印時(shí)，應(yīng)由檔案管理人員進(jìn)行復(fù)印。5 其他規(guī)定由于公司會(huì)計(jì)人員的變動(dòng)或會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的改變等，會(huì)計(jì)檔案需要轉(zhuǎn)交時(shí)，須辦理轉(zhuǎn)交手續(xù)，并由監(jiān)交人、移交人、接受人簽字。會(huì)計(jì)檔案保管期限表序號(hào)檔 案 名 稱保管期限（年）1記賬憑證及原始憑證152銀行存款余額調(diào)節(jié)表及對(duì)賬單53手工會(huì)計(jì)簿賬154計(jì)算機(jī)賬簿永久5輔助賬156各種報(bào)表37年度會(huì)計(jì)報(bào)表永久（包括文字說(shuō)明）8會(huì)計(jì)移交清冊(cè)159會(huì)計(jì)檔案保管清冊(cè)永久10會(huì)計(jì)檔案銷毀清冊(cè)永久3 成本管理制度3.1 開(kāi)發(fā)成本核算辦法1 目的為了加強(qiáng)公司的成本、

36、費(fèi)用核算，提高公司的經(jīng)濟(jì)效率，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本核算方法，根據(jù)公司財(cái)務(wù)通則、公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)制度，結(jié)合本公司實(shí)際情況及管理要求，特制定本辦法。2 適用范圍本制度適用于公司財(cái)務(wù)管理中心及與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)的有關(guān)部門(mén)。3 職責(zé)分配3.1 開(kāi)發(fā)公司按照分級(jí)、歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建立健全與生產(chǎn)管理體制相適應(yīng)的責(zé)任制。3.2 財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)全面的經(jīng)濟(jì)核算，負(fù)責(zé)編制計(jì)劃成本和降低成本措施，核算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本，負(fù)責(zé)編制和匯總年、季度成本報(bào)表。3.3 公司總經(jīng)理對(duì)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)全面責(zé)任；各分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和成本控制工作。3.4 合同審算中心預(yù)

37、算造價(jià)人員協(xié)助財(cái)務(wù)管理中心的工作。采取有效措施，節(jié)約投資、降低成本，對(duì)成本控制效果負(fù)責(zé)。3.5 公司各職能部門(mén)，應(yīng)結(jié)合本部門(mén)的職責(zé)，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，以合同審算中心預(yù)算造價(jià)人員為核心參與公司成本管理，向財(cái)務(wù)管理中心提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)本部門(mén)的成本管理負(fù)責(zé)。（1） 營(yíng)銷中心組織有關(guān)部門(mén)編制商品房銷售計(jì)劃、確定產(chǎn)品價(jià)格，負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù)售、組織收取購(gòu)房定金，及時(shí)辦理產(chǎn)品銷售，搜集并向有關(guān)部門(mén)提供市場(chǎng)信息。（2） 企業(yè)發(fā)展中心組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目提出決策性建議。（3） 設(shè)計(jì)管理中心負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化；按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模。（4） 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）編制年

38、度開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，執(zhí)行工期定額，嚴(yán)格控制建設(shè)周期；按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃征購(gòu)建設(shè)用地，及時(shí)組織拆遷安置和地上、地下物處理，及“七通一平”，減少前期工程費(fèi)用；按基本建設(shè)程序和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求組織工程實(shí)施；負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督、檢查，組織工程質(zhì)量的評(píng)定和竣工工程的質(zhì)量驗(yàn)收。（5） 合同審算中心（成本計(jì)劃表中二至五項(xiàng)）參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資概算和審核施工圖預(yù)算；合理編制招標(biāo)工程的造價(jià)標(biāo)底；同有關(guān)部門(mén)簽訂合同并履行合同中的經(jīng)濟(jì)條款；編制計(jì)劃成本；負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃，核算材料設(shè)備的價(jià)格，降低采購(gòu)成本；健全保管和收發(fā)制度，加強(qiáng)材料、設(shè)備的管理；辦理收料與供料的結(jié)算手續(xù)，及時(shí)結(jié)算購(gòu)房單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料

39、差價(jià)，降低材料成本。（6） 總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)編制管理費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃，制定管理費(fèi)的節(jié)約措施并組織實(shí)施；對(duì)管理費(fèi)用實(shí)行指標(biāo)分管，歸口負(fù)責(zé)。（7） 人力資源中心負(fù)責(zé)編制并執(zhí)行工資和福利預(yù)算計(jì)劃；4 成本核算的對(duì)象及要求4.1 成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互能混淆、串戶。成本核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合工程地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工隊(duì)伍等因素，分別做以下處理：（1） 一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。（2） 同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象

40、。（3） 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。4.2 各成本項(xiàng)目的預(yù)算成本（計(jì)劃成本）和實(shí)際成本的核算范圍，計(jì)算口徑必須一致。4.3 成本核算應(yīng)根據(jù)計(jì)算期內(nèi)已完工程實(shí)際消耗和實(shí)際價(jià)格，按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確及時(shí)。按照“收益與費(fèi)用配比”的原則，正確使用“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”科目。5 成本項(xiàng)目和開(kāi)支范圍5.1 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目分為：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有二級(jí)管

41、理機(jī)構(gòu)則無(wú)此項(xiàng)目）。5.2 成本開(kāi)支范圍房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成要素一覽表成本構(gòu)成要素名稱具 體 內(nèi) 容一級(jí)二級(jí)三級(jí)備注（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用1土地批租費(fèi)2征地費(fèi)（1）土地征用費(fèi)（2）勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)（3）青苗補(bǔ)償費(fèi)（4）地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)樹(shù)木、糞窖、水井、牲畜圈、墳?zāi)沟韧恋馗街锏难a(bǔ)償（5）新菜地建設(shè)基金（6）耕地占用稅3房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）房屋征購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)（2）過(guò)渡費(fèi)（3）搬家費(fèi)（4）拆遷還建費(fèi)（5）安置動(dòng)遷用房支出4其他（二）前期工程費(fèi)1項(xiàng)目可行性研究費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行可行性研究咨詢論證、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等發(fā)生的費(fèi)用2、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測(cè)費(fèi)勘察測(cè)量、測(cè)繪補(bǔ)勘（2）規(guī)劃費(fèi)小區(qū)規(guī)劃、市政規(guī)劃

42、（3）設(shè)計(jì)費(fèi)建筑單體及市政公共工程設(shè)計(jì)、修改、圖紙加曬等（4）其它抗震設(shè)計(jì)審計(jì)審批管理、消防審查費(fèi)、衛(wèi)生防疫審查費(fèi)等3“三通一平”費(fèi)用（1）施工道路小區(qū)施工便道（2）施工供電安裝費(fèi)小區(qū)施工期間供電線路，臨時(shí)變、配電房及設(shè)備（3）施工供水安裝費(fèi)小區(qū)施工期間給水管網(wǎng)及臨時(shí)加壓發(fā)生的費(fèi)用（4）施工排水小區(qū)施工排水管網(wǎng)（5）場(chǎng)地平整費(fèi)小區(qū)場(chǎng)地平整（含大型土石方工程）（6）其它費(fèi)用施工占道費(fèi)、地下障礙物排除費(fèi)以及建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的臨時(shí)維修費(fèi)等（三）建筑安裝工程費(fèi)1住宅單位工程（含土建、水衛(wèi)、電照及設(shè)備、民煤、天線、通訊以及化糞池內(nèi)的排水管網(wǎng)和窖井等）2、公建（1）單體單體工程（含土建、水衛(wèi)、電照及設(shè)備、通

43、訊以及化糞池以內(nèi)的窖井等）（2）室外設(shè)施與單體配套的室外場(chǎng)地、花壇、水池、休息室、凳、非綠化設(shè)計(jì)的工程3、其它（1）質(zhì)監(jiān)費(fèi)（2）白蟻防治費(fèi)（3）預(yù)決算審查及招議標(biāo)手續(xù)費(fèi)，合同公證費(fèi)（4）其它（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1道路2工程費(fèi)用及水增容費(fèi)（1）小區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)（2）水泵房水泵房上建加壓設(shè)備水、電、通訊（3）水塔（4）供水（5）其它與小區(qū)相關(guān)的供水工程3排水工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)化糞池以外的排污管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)、與小區(qū)相關(guān)的城市雨污水干管工程4供電工程費(fèi)及電增容費(fèi)（1）小區(qū)外供電線路（2）小區(qū)內(nèi)供電線路小區(qū)內(nèi)供電線路和變、配電設(shè)備（3）變配電房變、配電站土建、水電、通訊（4）供電貼費(fèi)（5）其它與小區(qū)相關(guān)的供電工

44、程5環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)（1）公廁（2）垃圾站6、煤氣工程費(fèi)7報(bào)刊、信箱費(fèi)8公用天線工程費(fèi)9公共綠化費(fèi)10供熱工程費(fèi)11占道費(fèi)12臨時(shí)設(shè)施管理費(fèi)13城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14其它費(fèi)用（五）公共配套設(shè)施費(fèi)1行政用房2文教用房（1）托幼（2）學(xué)校3商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)（1）糧店（2）煤店（3）菜場(chǎng)4人防工程費(fèi)5消防6自行車棚7其它（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1工資公司所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用2福利費(fèi)3折舊費(fèi)4辦公費(fèi)5物料消耗費(fèi)6勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)7差旅費(fèi)8臨時(shí)設(shè)施費(fèi)9試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)10其它6 計(jì)劃成本編制6.1 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃成本必須以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃為依據(jù)，由合同審算中心編報(bào)。（1） 編制計(jì)劃成本的依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃；工

45、程項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算；經(jīng)審核的工程預(yù)算，平方米造價(jià)指標(biāo)、中標(biāo)價(jià)等；市政府發(fā)布的征用土地和動(dòng)遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進(jìn)行征地動(dòng)遷的測(cè)算資料；中國(guó)人民銀行發(fā)布的有關(guān)貸款利率現(xiàn)行文件；管理費(fèi)用計(jì)算方法；市政府及其他有關(guān)部門(mén)制定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（2） 編制計(jì)劃成本的作用是確定商品房?jī)r(jià)格的依據(jù)；是編制年度計(jì)劃成本，制定成本降低措施、內(nèi)部承包考核的依據(jù)；是控制、分析、考核成本支出的依據(jù)；6.2 各單位編制所承擔(dān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的年度成本計(jì)劃，分解為季、月計(jì)劃。合同審算中心匯總后，下達(dá)成本計(jì)劃指標(biāo)，協(xié)調(diào)與計(jì)劃成本的關(guān)系，并考核完成情況。7 成本分析7.1 公司為了降低成本，加強(qiáng)成本管理，制定降低成本目標(biāo)。編制成本計(jì)劃，加強(qiáng)成

46、本控制，進(jìn)行成本核算和成本考核，并采取各項(xiàng)措施，保證完成和超額降低成本的計(jì)劃要求，在這個(gè)過(guò)程中，為了挖掘降低成本的潛力，尋找降低成本的途徑和方法，應(yīng)經(jīng)常地進(jìn)行成本分析。7.2 成本分析實(shí)行全面分析和單項(xiàng)專題分析相結(jié)合，分季、年度分析，并加以說(shuō)明。主要采用因素分析和對(duì)比分析法進(jìn)行成本分析。因素分析法：按成本項(xiàng)目逐個(gè)分析影響因素。對(duì)比分析法：以實(shí)際指標(biāo)與計(jì)劃指標(biāo)分析對(duì)比，找出實(shí)際與計(jì)劃的差異，可以說(shuō)明計(jì)劃完成的情況，為進(jìn)一步分析提供方向；同規(guī)模公司相比，可以找出各單位的差距原因。8 成本報(bào)表8.1 為了及時(shí)了解公司成本費(fèi)用情況，指導(dǎo)公司成本核算，各部門(mén)必須按季度及時(shí)編報(bào)在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開(kāi)發(fā)

47、產(chǎn)品成本表和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。8.2 報(bào)表編制要求（1） 公司在填列成本表和行次時(shí)，應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類別和項(xiàng)目，逐行填列。同一成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所屬各單項(xiàng)工程全部竣工，并已進(jìn)行已完工程成本結(jié)轉(zhuǎn)的，不再填列本表，本表應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)本科目填制。季末十日前上報(bào)公司財(cái)務(wù)管理中心，年報(bào)另規(guī)定時(shí)間。（2） 已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表，本表填本年度內(nèi)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類別和項(xiàng)目分欄逐行填列。季末十日前上報(bào)財(cái)務(wù)管理中心，年報(bào)另規(guī)定時(shí)間。9 附則本辦法由公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)解釋。自公司批準(zhǔn)發(fā)布之日起施行3.2 管理費(fèi)用核算辦法1 為規(guī)范管理費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算，增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性、可比性，特制定本辦法。2 本辦

48、法適用于總公司及下屬分、子公司。3 管理費(fèi)用是指公司行政管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其內(nèi)容主要包括：3.1 工資：指公司行政管理部門(mén)員工的工資、工資性補(bǔ)貼及獎(jiǎng)金等；3.2 福利費(fèi)：指按照公司行政管理部門(mén)員工工資總額的14%提取的職工福利費(fèi)；3.3 社會(huì)保險(xiǎn)金：指公司按照規(guī)定為行政管理部門(mén)員工繳納的養(yǎng)老金、失業(yè)金等；3.4 職工教育經(jīng)費(fèi)：指按照公司員工工資總額的1.5%提取的職工教育經(jīng)費(fèi)；3.5 工會(huì)經(jīng)費(fèi)：指按照公司員工工資總額的2%提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)；3.6 折舊費(fèi)：指公司行政管理部門(mén)使用屬于固定資產(chǎn)的電器、車輛、家俱等的折舊費(fèi)；3.7 辦公費(fèi)：包括三項(xiàng)費(fèi)用，辦公用品、

49、電話費(fèi)、資料費(fèi)，其中資料費(fèi)主要指復(fù)印費(fèi)、報(bào)刊、相關(guān)書(shū)籍等；3.8 車輛：指公司用車的日常開(kāi)支，包括燃油費(fèi)、通行費(fèi)、年檢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、停車費(fèi)、交通事故處理費(fèi)等，不包括出差用車費(fèi)用；3.9 物料消耗：指公司行政管理部門(mén)使用的不屬于固定資產(chǎn)的器具、家俱等低值易耗品及其攤銷費(fèi)；3.10 水電費(fèi)及維修費(fèi)：指公司辦公場(chǎng)所耗用的水、電費(fèi)及辦公室、辦公設(shè)備等的維修費(fèi)用；3.11 會(huì)務(wù)費(fèi)：指公司召開(kāi)各種會(huì)議及參加外部會(huì)議發(fā)生的費(fèi)用；3.12 稅金：指公司按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等；3.13 業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指公司為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用；3.14 差旅費(fèi)：指公司行政管理

50、部門(mén)員工因公出差的差旅費(fèi)、交通住宿誤餐補(bǔ)助費(fèi)以及出差用車的燃油費(fèi)、通行費(fèi)等；3.15 審計(jì)咨詢費(fèi)：指公司聘請(qǐng)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)、驗(yàn)資、資產(chǎn)評(píng)估等發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及因公司管理需要而支付的咨詢費(fèi)；3.16 壞賬準(zhǔn)備：指公司為各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)（包括應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款）提取的壞賬準(zhǔn)備；3.17 獎(jiǎng)勵(lì)基金：指按照公司管理規(guī)定計(jì)提的獎(jiǎng)勵(lì)基金；3.18 其他：指上述內(nèi)容沒(méi)有涵蓋但確屬于管理費(fèi)用支出范圍的其他費(fèi)用，如：訴訟費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、防暑降溫費(fèi)、辦公場(chǎng)所綠化費(fèi)等。4 本辦法從公司批準(zhǔn)發(fā)布之日起施行，解釋權(quán)屬公司財(cái)務(wù)管理中心。3.3 營(yíng)業(yè)費(fèi)用核算辦法1 為了規(guī)范營(yíng)業(yè)費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算，增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性、可比性，特制定本辦法。2 本辦法適用于總公司及下屬分、子公司。3 營(yíng)業(yè)費(fèi)用是指公司在銷售、轉(zhuǎn)讓、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其主要內(nèi)容包括：3.1 工資：指公司銷售部門(mén)員工的工資、獎(jiǎng)金、工資性補(bǔ)貼等；3.2 福利費(fèi)：指按照公司銷售部門(mén)員工工資總額的14%提取的職工福利費(fèi)；3.3 社會(huì)保險(xiǎn)金：指公司按照規(guī)定為銷售部門(mén)員工繳納的養(yǎng)老金、失業(yè)金等；3.4 折舊費(fèi)：指公司銷售部門(mén)使用屬于固定資產(chǎn)的電器、車輛、家具等的折舊費(fèi)；3.5 差旅費(fèi)：指公