房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)指引

1、房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)指引() 經(jīng)廣州律師協(xié)會(huì)四屆第十三次常務(wù)理事會(huì)討通過(guò)2002年 9 月 29日第一章總 那么第一條為了實(shí)現(xiàn)廣州執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的化限制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)特制定本指引。第二條本指引所稱的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括：涉及房屋土地為標(biāo)的物的建立、買(mǎi)賣(mài)、租賃、使用、物業(yè)理、金融、修繕及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方面的法律參謀、非訴訟及訴訟業(yè)務(wù)。第三條本指引所述的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的從業(yè)主體須為已獲得律師執(zhí)業(yè)證的執(zhí)業(yè)律師。未獲得律師執(zhí)業(yè)證的人員不得單獨(dú)從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)但可協(xié)助執(zhí)業(yè)律師工作。第四條執(zhí)業(yè)律師應(yīng)以為根據(jù)以法律為準(zhǔn)繩老實(shí)守信、勤勉盡責(zé)盡職盡責(zé)地維護(hù)委托人的合法權(quán)益努力為委托人提供優(yōu)質(zhì)高效

2、的法律效勞。第五條本指引旨在為執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)提供最根本的指引執(zhí)業(yè)律師還應(yīng)結(jié)合自己的理經(jīng)歷豐富及完善各項(xiàng)業(yè)務(wù)操守。第六條本律師協(xié)會(huì)的會(huì)員均可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)法律專業(yè)會(huì)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中遇到的各類房地產(chǎn)法律問(wèn)題會(huì)員本人可申請(qǐng)律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)會(huì)就相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)展研討；房地產(chǎn)法律專業(yè)會(huì)認(rèn)為需要研討的應(yīng)組織召開(kāi)有關(guān)業(yè)務(wù)研討會(huì)。第七條本律師協(xié)會(huì)在處理本會(huì)會(huì)員執(zhí)業(yè)紀(jì)律和糾紛案件時(shí)涉及房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的案件參照本指引。第二章公律參謀業(yè)務(wù)第八條公律參謀業(yè)務(wù)主要包括以下各項(xiàng)：一常年法律參謀：指執(zhí)業(yè)律師承受房地產(chǎn)或房地產(chǎn)中介、建筑、拆遷或物業(yè)理的委托并通過(guò)書(shū)面合同確定的、為一年以上的為委托人提供

3、法律效勞的業(yè)務(wù)。二工程法律參謀：指執(zhí)業(yè)律師承受房地產(chǎn)、建筑、拆遷或房地產(chǎn)工程法人或工程者等的委托并通過(guò)書(shū)面合同確定的專為指定工程提供法律效勞的業(yè)務(wù)。第九條律師在承受委托之前應(yīng)審查委托人合法持有的以下原件：(一)公律通用：、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 通用、企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；通用、會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的注冊(cè)資本金或的驗(yàn)證；通用、章程；通用、 ； 通用、法定代表人證明書(shū)； 通用二業(yè)務(wù)法律：、工程 建立用地規(guī)劃答應(yīng)證 或工程類、工程土地使用權(quán)出讓合同或工程建立答應(yīng)證 或工程類、土地使用人已繳清出讓金的或工程類、土地使用證 或相應(yīng)的權(quán)屬證明或工程類、房地產(chǎn)權(quán)證 房產(chǎn)已建成并通過(guò)確權(quán)的 ； 工程類、房地產(chǎn)工程使用驗(yàn)收的

4、各項(xiàng)合格證；物業(yè)理類、物業(yè)理委托合同； 物業(yè)理類、物業(yè)移交確認(rèn)；物業(yè)理類、法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)資料； 物業(yè)理類10、物業(yè)理公約物業(yè)理類第十條從事常年法律參謀業(yè)務(wù)的應(yīng)建立律師業(yè)務(wù)每次工作的工作記錄應(yīng)歸檔備案每月應(yīng)有工作記錄或拜訪委托人的工作情況記錄。第十一條從事工程法律參謀業(yè)務(wù)的應(yīng)建立律師業(yè)務(wù)并將每次工作的工作記錄歸檔備案。第三章其它非訴訟法律業(yè)務(wù)第十二條業(yè)務(wù)范圍非訴訟法律業(yè)務(wù)主要包括但不限于：1、出具法律書(shū)；2、代理仲裁；3、代為起草合同、參加合同洽談；4、見(jiàn)證商品房的預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)；5、代理房地產(chǎn)交易；6、房地產(chǎn)抵押；7、代理房屋租賃；8、代理房屋拆遷；9、受委托協(xié)調(diào)各類涉及房地產(chǎn)的糾紛。第十三

5、條出具法律書(shū)業(yè)務(wù)一從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的一般程序：1、詳細(xì)閱讀委托書(shū)所列的委托事項(xiàng)委托事項(xiàng)如不明確、詳細(xì)要求委托人修改；2、發(fā)出律師費(fèi)報(bào)價(jià)單；3、委托人確認(rèn)律師費(fèi)報(bào)價(jià)；4、搜集相關(guān)的法律、法規(guī)；5、審閱委托人提供的資料；6、進(jìn)展必要的調(diào)查 ；7、對(duì)所涉重大爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)展研究；8、起草及出具 ?法律書(shū) ?；二法律書(shū)一般應(yīng)具備以下內(nèi)容：1、受托事項(xiàng) ; 2、受托時(shí)間；3、委托人提供的資料；4、律師實(shí)際進(jìn)展的調(diào)查情況；5、法律根據(jù)及法律；6、律師執(zhí)業(yè)證編及其親筆簽名；7、律師事務(wù)所蓋章。三出具法律書(shū)前應(yīng)詳細(xì)閱讀委托人提供的資料和進(jìn)展必要的盡職調(diào)查。四 出具法律只能以現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)作根據(jù)。 地方的行政規(guī)章

6、和主部門(mén)實(shí)際執(zhí)行狀況應(yīng)當(dāng)作為 備注說(shuō)明不得作為提供法律的根據(jù) 。五涉及本重大工程或出具確認(rèn)工程無(wú)效的法律時(shí)應(yīng)征得本所所務(wù)會(huì)或指導(dǎo)合伙律師的書(shū)面批準(zhǔn)。執(zhí)業(yè)律師本人認(rèn)為有需要的可提請(qǐng)律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)會(huì)進(jìn)展研討。第十四條代理仲裁根據(jù)中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)制訂的?律師參與仲裁工作規(guī)那么 ?執(zhí)行。第十五條參加合同洽談、起草合同一從事受托 起草合同 業(yè)務(wù)的一般性程序：1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)；2、請(qǐng)委托人書(shū)面確認(rèn)其要求合同必備的商業(yè)條件；3、搜集相關(guān)的法律、法規(guī)；4、審閱委托人提供的商業(yè)條件和業(yè)務(wù)可根據(jù)需要要求委托人補(bǔ)充提供有關(guān)資料；5、起草合同 ；6、向委托人提交合同討稿并向其解釋重要條款。二受托參加合同 洽

7、談前應(yīng)準(zhǔn)備的主要工作：1、合同草案中各項(xiàng)非商業(yè)條款的法律根據(jù)；2、合同雙方可能有爭(zhēng)議的條款及其可能援引的法律根據(jù)。三受托參加合同洽談應(yīng)注意的事項(xiàng)：1、律師一般僅對(duì)涉及委托利、 義務(wù)的法律事項(xiàng)發(fā)表不干預(yù)當(dāng)事人的純商業(yè)條件 。2、律師不僅要注意合同內(nèi)容的合法性而且要注意可履行性 。合同用語(yǔ)應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)歧義。 合同條款之間應(yīng)環(huán)環(huán)相扣沒(méi)有脫節(jié)和遺漏。3、律師提出建議而當(dāng)事人不予承受的事項(xiàng)亦應(yīng)作好記錄備查。第十六條合同見(jiàn)證業(yè)務(wù)一從事合同見(jiàn)證業(yè)務(wù)的一般性程序：1、確定律師收費(fèi)；2、與要求合同見(jiàn)證的各方簽訂委托合同訂明委托事項(xiàng)；3、 審查及核對(duì)合同各方經(jīng)營(yíng)文本或個(gè)人原件并留存各方復(fù)印件存檔；4、要求各方自然人除

8、外出具法定代表人證明書(shū)原件存檔；5、如定代表人自然人除外簽約需要求各方出具書(shū)面受權(quán)委托書(shū)原件存檔；6、審查合同所涉及的相關(guān)法律及有無(wú)?合同法?第五十二條、第五十三條規(guī)定的情節(jié)；7、根據(jù) ?合同法 ?第五十四條向各方解釋合同主要的條款并做出；8、留存簽約代表復(fù)印件及其簽名字樣存檔；9、親自目視各方代表如一方或雙方為自然人應(yīng)由其本人親自到場(chǎng)在合同文本上簽字；10、向合同各方出具 ?律師見(jiàn)證書(shū) ?。11、留存合同原件一份和合同相關(guān)法律復(fù)印件存檔。二具有以下情況之一的執(zhí)業(yè)律師不得出具見(jiàn)證書(shū)：1、合同一方或雙方不能提供證明其為合法簽約人的明的；2、合同或合同條款具有 ?合同法?第五十二條、五十三條、五十

9、四條規(guī)定的情況而當(dāng)事人回絕修改合同的。第十七條房地產(chǎn)的預(yù)售合同見(jiàn)證業(yè)務(wù)一執(zhí)業(yè)律師在該項(xiàng)業(yè)務(wù)中應(yīng)根據(jù)本?業(yè)務(wù)指引 ?第十六條審查賣(mài)方預(yù)售、的合法性及其有效法律；審查買(mǎi)賣(mài)合同的性及合法性；向合同各方解釋合同條款；在當(dāng)事人或房部門(mén)有需要時(shí)向其出具?律師見(jiàn)證書(shū) ?。二從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)執(zhí)業(yè)律師可根據(jù)合同約定向合同一方或合同雙方收取律師見(jiàn)證費(fèi)。 但該收費(fèi)條款必須向買(mǎi)樓方作特別說(shuō)明并由買(mǎi)樓方簽字確認(rèn)。三執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)預(yù)售見(jiàn)證業(yè)務(wù)的需要求賣(mài)方開(kāi)展商提供以下法律：1、交付土地使用權(quán)出讓金的憑證或減免土地出讓金的審批；2、土地使用權(quán)證書(shū)；3、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證；4、 按提供預(yù)售商品房計(jì)算投入開(kāi)發(fā)建立的

10、資金到達(dá)工程建立總25 以上的證明；5、工程施工合同；6、有效內(nèi)的 ?商品房預(yù)售答應(yīng)證 ?；7、資金來(lái)源證明；8、委托人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其資質(zhì)證書(shū)。四律師還應(yīng)審查預(yù)售物業(yè)有無(wú)被查封、凍結(jié)、抵押等限制轉(zhuǎn)讓的情況。第十八條代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一一般性程序1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)；2、 由委托人出具委托書(shū)同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限必須明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由誰(shuí)負(fù)責(zé)。二執(zhí)業(yè)律師代理委托人從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易業(yè)務(wù)的需要求方提供能證明證實(shí)以下情況的法律：1、房地產(chǎn)證或權(quán)屬證明書(shū)；2、屬于預(yù)售房屋應(yīng)要求售樓方提供權(quán)屬證明書(shū)或本?業(yè)務(wù)指引 ?第十七條三所規(guī)定的法律；3、代理收樓的應(yīng)向開(kāi)發(fā)商索要?住宅質(zhì)量保證書(shū) ?和

11、?住宅使用說(shuō)明書(shū) ?并與售樓合同約定交付條件相核對(duì)。4、轉(zhuǎn)讓成片開(kāi)發(fā)土地的應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建立用地條件；三律師應(yīng)審查轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有無(wú)被查封、凍結(jié)、抵押、共有等其他限制轉(zhuǎn)讓的權(quán)利附著的情況。第十九條代理房地產(chǎn)抵押一一般性程序1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)；2、 由委托人出具委托書(shū)同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限必須明確房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)由誰(shuí)負(fù)責(zé)。二代理委托人從事房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的應(yīng)要求委托人提供以下法律；1、 土地使用權(quán)證書(shū)及土地使用權(quán)出讓金繳付憑證或房屋所有權(quán)證書(shū)；2、債的合同或憑證；3、抵押人和抵押權(quán)人的明及抵押人審批同意抵押的證明。三律師事務(wù)所及執(zhí)業(yè)律師不得在銀行辦公場(chǎng)所內(nèi)或擔(dān)保辦公場(chǎng)所內(nèi)、或

12、房地產(chǎn)交易場(chǎng)所內(nèi)設(shè)立臨時(shí)性或長(zhǎng)久性辦事機(jī)構(gòu)、辦事點(diǎn)招攬業(yè)務(wù)。也不得在上述地點(diǎn)代表抵押權(quán)人或擔(dān)保人設(shè)立臨時(shí)性或長(zhǎng)久性辦事機(jī)構(gòu)、辦事點(diǎn)招攬業(yè)務(wù)。四審查有無(wú)限制和法定不準(zhǔn)抵押的情形。第二十條代理房屋租賃(一)一般性程序、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)；、由委托人出具委托書(shū)同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限。二代理委托人從事房屋租賃業(yè)務(wù)的需要求出租人提供以下法律：1、房屋所有權(quán)證書(shū)或證明其產(chǎn)權(quán)的其它證明；2、出租人和承租人的明；3、租賃答應(yīng)證。三審查出租房屋有無(wú)被限制出租的情形。第二十一條代理房屋拆遷一一般程序1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi)；、由委托人出具委托書(shū)同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限。二代理房地產(chǎn)拆遷業(yè)務(wù)時(shí)律

13、師需要求拆遷人提供以下法律：、在有效內(nèi)的房屋拆遷答應(yīng)證；、委托拆遷的委托書(shū)及拆遷；、拆遷工作人員的拆遷工作證；、拆遷；、永遷房的產(chǎn)權(quán)證明；、臨時(shí)安置房的租用證明或產(chǎn)權(quán)證明。第四章訴訟業(yè)務(wù)第二十二條房地產(chǎn)訴訟一、房地產(chǎn)訴訟的主要類型：一房地產(chǎn)合作糾紛房地產(chǎn)合作者之間因履行合作合同發(fā)生糾紛包括合同效力糾紛、合同條款含義糾紛、合同履行中的違約糾紛等如無(wú)仲裁協(xié)議,直接向人民起訴；二房地產(chǎn)拆遷糾紛、拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡限經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的由房屋拆遷主部門(mén)裁決；拆遷人或被拆遷人是房屋拆遷主部門(mén)的由人民裁決。、當(dāng)事人對(duì)裁決不服的可以在接到裁決書(shū)之日

14、起15 日內(nèi)向人民起訴。但應(yīng)注意在訴訟間拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)房的不停頓拆遷的執(zhí)行。、當(dāng)事人因履行拆遷協(xié)議發(fā)生糾紛的直接向人民起訴。三房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓糾紛、買(mǎi)賣(mài)雙方因買(mǎi)賣(mài)合同的效力、 或因履行合同而在質(zhì)量、 裝修、限、面積、配套設(shè)施是否完善等方面發(fā)生糾紛直接向人民起訴；、買(mǎi)賣(mài)任何一方認(rèn)為主在頒發(fā)證照方面使當(dāng)事人的合法權(quán)益受到了損害均可以直接向人民提起行政訴訟；四房地產(chǎn)租賃糾紛、房地產(chǎn)租賃雙方因租賃合同的效力或履行租賃合同發(fā)生租金、租賃限、租賃條件、房屋維修等方面的糾紛向人民起訴；、涉及轉(zhuǎn)租的應(yīng)根據(jù)原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同的約定確定訴訟當(dāng)事人；、主不按規(guī)定房屋租賃答應(yīng)證件的當(dāng)事人可以

15、直接向人民提起行政訴訟。因?qū)χ鞯男姓幏植环目梢栽诮拥叫姓幏种?5 日內(nèi)向上一級(jí)行政主申請(qǐng)復(fù)議。對(duì)復(fù)議不服的可以在接到復(fù)議之日起15 日內(nèi)向人民提起行政訴訟；也可以直接向人民提起行政訴訟。五房地產(chǎn)中介糾紛、房地產(chǎn)中介包括地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)評(píng)估、建筑監(jiān)理等中介機(jī)構(gòu)均需專門(mén)資質(zhì)。 如中介機(jī)構(gòu)對(duì)主不批準(zhǔn)資質(zhì)的不服可以向人民提起行政訴訟。、因房地產(chǎn)中介合同的效力或履行合同發(fā)生糾紛可直接向人民起訴；、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)行政處分不服的可以申請(qǐng)上一級(jí)行政主復(fù)議。對(duì)復(fù)議不服的可以在接到復(fù)議書(shū)之日起15 日內(nèi)向人民提起行政訴訟。也可以直接向人民提起行政訴訟。六物業(yè)理糾紛、因物業(yè)理合同發(fā)生的糾紛通常由業(yè)主、業(yè)主

16、會(huì)與物業(yè)理進(jìn)展訴訟； 2、 履行物業(yè)理合同發(fā)生糾紛根據(jù)詳細(xì)案情確定業(yè)主、業(yè)主會(huì)、物業(yè)理、開(kāi)展商作為訴訟當(dāng)事人。七樓宇買(mǎi)賣(mài)按揭糾紛、樓宇買(mǎi)賣(mài)按揭糾紛其實(shí)是貸款糾紛。當(dāng)貸款人、借款人、擔(dān)保人因貸款合同的內(nèi)容發(fā)生糾紛屬于樓宇買(mǎi)賣(mài)按揭糾紛。、假如房屋買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)附有樓宇買(mǎi)賣(mài)按揭合同律師在代理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)不要輕易支持購(gòu)房人單方解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)闀?huì)對(duì)按揭合同的履行產(chǎn)生重大影響。在訴訟中律師應(yīng)充分考慮這一因素。八房地產(chǎn)抵押糾紛因抵押業(yè)務(wù)各方當(dāng)事人就抵押合同之效力、釋義、履行等發(fā)生糾紛而產(chǎn)生的訴訟。九房地產(chǎn)建筑糾紛、房地產(chǎn)開(kāi)展商或企業(yè)、 個(gè)人與建筑承建商之間因建筑合同的訂立、履行、變更、解除而發(fā)生的糾紛。

17、、注意對(duì) 雙方資質(zhì)、證照、相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收、批文等的審查。、注意合同法對(duì)建筑承包商的法定抵押權(quán)的保護(hù)但建筑承包商帶資建立局部除外。二、代理房地產(chǎn)糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題一以下案件因政策性很強(qiáng)承受委托須特別慎重：1、因行政理方面的引起的房產(chǎn)糾紛；2、屬于落實(shí)政策的房產(chǎn)糾紛；3、屬于歸土地理部門(mén)處理的房地產(chǎn)邊界糾紛；4、屬于房地產(chǎn)行政部門(mén)處理的其他糾紛。二房地產(chǎn)糾紛案件由于民事關(guān)系和行政關(guān)系交織所以較一般民事糾紛復(fù)雜特別是案由確實(shí)定、責(zé)任的認(rèn)定比擬復(fù)雜。 律師要本著對(duì)客戶負(fù)責(zé)、對(duì)自己負(fù)責(zé)的態(tài)度客觀分析案件訴訟和勝訴的可能性；三但凡被告請(qǐng)律師可以承受聘請(qǐng)。但原告在起訴前請(qǐng)律師律師對(duì)是否承受聘請(qǐng)應(yīng)持相對(duì)慎

18、重的態(tài)度；四 集資房糾紛、未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證而發(fā)生的房屋預(yù)售糾紛一般不予受理 。 退房退款的訴訟懇求 通常較難以實(shí)現(xiàn)此節(jié)是律師需要特別注意的；五大樓盤(pán)的業(yè)主多人訴訟時(shí)情緒和場(chǎng)面容易失控律師要擅長(zhǎng)因勢(shì)利導(dǎo)鼓勵(lì)當(dāng)事人調(diào)解解決切忌推波助瀾和挑訟。六房地產(chǎn)的訴訟一般適用專屬轄即由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民轄。但有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)的行政訴訟和有關(guān)按揭糾紛的訴訟由被告所在地或 合同履行地即貸款銀行所在地人民轄。三、收案程序(一與客戶洽談并搜集必須的資料、理解根本案情；、搜集以下資料：證明主體資格的資料 。包括企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、 房地產(chǎn)各類企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；證明行為答應(yīng)的資料 。包括、土地使用、規(guī)劃、拆遷、預(yù)售等答應(yīng)；證明當(dāng)事人之間存在民事關(guān)系的資料。包括合同、 協(xié)議、來(lái)往件等；證明己方守約對(duì)方違約的資料。包括財(cái)務(wù)和各種交接等；房地產(chǎn)的背景資料 包括房地產(chǎn)是否已經(jīng)被查封、 是否抵押、以及是否有其他共有人等權(quán)屬方面的資料。假如搜集當(dāng)事人的資料為正本應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人交接手續(xù)。二委托手續(xù)、由律師事務(wù)所與客戶簽訂委托合同。此節(jié)須注意的是：必須由律師事務(wù)所與客戶簽訂委托合同而不允許任何個(gè)人與客戶簽訂委托合