個(gè)人住房一手樓貸款操作流程

1、個(gè)人一手住房貸款操作流程征求意見稿一手住房即初次交易的住房，通常指售房人為開發(fā)商的住房。個(gè)人一手住房貸款以下簡稱“一手房貸款是指貸款行向借款人發(fā)放的用于其購置一手住房，借款人以所購住房設(shè)定抵押或提供其他符合貸款行要求的擔(dān)保的貸款。 一手房貸款操作流程包括樓盤準(zhǔn)入審查和發(fā)放貸款兩局部。在樓盤準(zhǔn)入后，向借款人發(fā)放貸款的操作流程為：借款人申請貸前受理、調(diào)查審查、審批簽訂借款合同辦理保險(xiǎn)、公證、擔(dān)保等手續(xù)發(fā)放貸款資料歸檔貸款歸還貸后管理清戶撤押一、借款人申請借款人申請一手房貸款，必須具有完全民事行為能力和貸款歸還能力。貸款行要求借款人填寫?中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款申請表?，還需提供以下資料：一借款人身

2、份證件；二婚姻狀況證明；三還款能力證明；四借款人已支付支付購房首付款的證明文件； 五借款人與售房人簽訂的具有法律效力的商品房買賣合同；六有共同借款人或共有權(quán)人的，共同借款人或共有權(quán)人需提供相關(guān)的身份證件、還款能力證明文件；七貸款行要求提供的其他資料。上述資料能留存原件的留存原件；不能留存原件的，貸款行客戶經(jīng)理審核無誤后簽“與原件核對無誤，并留存復(fù)印件。二、受理、調(diào)查貸款行收到借款人提交的資料后，經(jīng)初步審查，同意受理的1個(gè)工作日內(nèi)安排客戶部門進(jìn)行貸前調(diào)查，客戶部門3個(gè)工作日內(nèi)完成貸前調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：一借款人所提供資料的真實(shí)性；二購房行為真實(shí)性；三購房目的；四借款人信用狀況；五借款人是否

3、已支付了規(guī)定比例的首付款；六貸款年限與借款人年齡之和是否符合規(guī)定；七借款人歸還貸款本息的能力。調(diào)查核實(shí)借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)與收入之比是否控制在50%以下含50%，月所有債務(wù)支出本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月均償付額與收入之比是否控制在55%以下含55%。對已婚的借款人，應(yīng)調(diào)查核實(shí)其家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況；對未婚的借款人且有共同借款人的，應(yīng)調(diào)查核實(shí)借款人及其共同借款人的資產(chǎn)負(fù)債情況。借款人的家庭資產(chǎn)中，無銀行負(fù)債的資產(chǎn)由借款人根據(jù)自愿的原那么填寫。八借款人所購房屋的價(jià)格與當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)的市場價(jià)格水平是否相符。九抵押擔(dān)保是否足值有效，抵押物權(quán)屬狀況是否清

4、晰，抵押物共有人是否出具同意抵押的合法文件，以所購住房以外的住房但不能用商業(yè)用房作為抵押物作為抵押物的，均須對其價(jià)格進(jìn)行評估。價(jià)格評估可采取具備估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)估價(jià)、銀行認(rèn)可的詢價(jià)機(jī)構(gòu)詢價(jià)或銀行內(nèi)部評估機(jī)構(gòu)估價(jià)等方式進(jìn)行。對借款人信用狀況的調(diào)查必須查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng)和農(nóng)業(yè)銀行信貸管理系統(tǒng)，打印并保存借款人信用報(bào)告；還須進(jìn)行實(shí)地調(diào)查或 核實(shí)，上述工作必須由銀行內(nèi)部人員承當(dāng)，不得委托中介機(jī)構(gòu)代為履行。調(diào)查人員要與借款人至少面談一次，并做好面談?dòng)涗?。調(diào)查結(jié)束后，調(diào)查人員在個(gè)人住房貸款內(nèi)部運(yùn)作表上填寫調(diào)查意見。經(jīng)初步審定或調(diào)查后認(rèn)為明顯不符合貸款條件的，經(jīng)貸款行客戶部門負(fù)責(zé)人同意后，可不予受理或中

5、止貸款程序，并及時(shí)通知申請人；同意受理的，調(diào)查部門簽署調(diào)查意見后送交貸款審查部門。三、貸款審查、審批貸款審查部門在收到客戶部門提交的有關(guān)資料后，1個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審查。審查的主要內(nèi)容包括：一貸款資料是否齊全；二購房行為是否真實(shí)；三對借款人的信用狀況進(jìn)行復(fù)核；四借款人是否符合貸款條件，是否具備還款能力；五貸款用途、金額、期限、利率、還款方式、月房產(chǎn)支出與收入比、月所有債務(wù)支出與收入比、工程進(jìn)度是否符合外部監(jiān)管部門和農(nóng)業(yè)銀行信貸管理規(guī)定工程進(jìn)度達(dá)不到要求的，應(yīng)作為貸款發(fā)放的限制性條款提出；六擔(dān)保是否能夠落實(shí)。審查人員在個(gè)人住房貸款內(nèi)部運(yùn)作表上填寫審查意見，就是否同意貸款、貸款要素包括貸款金額、期

6、限、利率、還款方式、擔(dān)保方式等及限制性條款提出意見。經(jīng)審查同意的，報(bào)有權(quán)審批人審批。貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)，根據(jù)調(diào)查、審查意見審批個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，并在?個(gè)人住房貸款內(nèi)部運(yùn)作表?上填寫審批意見。四、簽訂借款合同經(jīng)審批同意的，經(jīng)辦行與借款人、抵押人、保證人簽訂?個(gè)人購房擔(dān)保借款合同?，交法律審查崗或信貸審查崗進(jìn)行合同審查。五、辦理相關(guān)手續(xù)以尚未取得房地產(chǎn)權(quán)利證的住房為抵押物的，經(jīng)辦行和借款人到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房屋抵押預(yù)登記，明確經(jīng)辦行為抵押權(quán)人；以已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的住房為抵押物的，經(jīng)辦行和借款人到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理房屋抵押登記手續(xù)，明確經(jīng)辦行為抵押權(quán)人；住房有單獨(dú)的土地使用權(quán)證的，

7、應(yīng)同時(shí)辦理土地使用權(quán)抵押。個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)遵循平等協(xié)商原那么，經(jīng)營行與借款人協(xié)商選擇是否投保、保險(xiǎn)品種、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)費(fèi)繳納方式和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。借款人購置保險(xiǎn)的，應(yīng)在保險(xiǎn)單上明確經(jīng)辦行為第一受益人。六、貸款發(fā)放辦理完上述手續(xù)后，經(jīng)辦行客戶經(jīng)理及時(shí)將貸款申請資料錄入cms，系統(tǒng)自動(dòng)生成借款憑證編號(hào)并打印借款憑證，經(jīng)辦行客戶經(jīng)理、客戶部門負(fù)責(zé)人和主管行長簽字后，送柜員辦理放款手續(xù)。柜員發(fā)放貸款并根據(jù)借款人與經(jīng)辦行的約定將貸款劃轉(zhuǎn)到售房人賬戶。七、 檔案管理 個(gè)人住房貸款實(shí)行檔案集中保管制度。貸款業(yè)務(wù)辦理和貸后管理中形成的資料要及時(shí)歸檔，檔案原那么上集中在支行及以上行保管，檔案保管行要按要求制作統(tǒng)一的檔

8、案用具，其中重要憑證要按規(guī)定入庫保管。具備條件的行，應(yīng)積極推廣影像檔案系統(tǒng)，平時(shí)只使用影像檔案，物質(zhì)檔案那么集中保管。八 貸后管理一貸款催收經(jīng)辦行要做好貸后檢查和不良貸款催收工作。借款人未按合同約定還款日歸還貸款本息時(shí)，經(jīng)辦行管戶客戶經(jīng)理要在10個(gè)工作日內(nèi)通過 、短信等方式對客戶進(jìn)行提示和催收；借款人連續(xù)逾期自首次未按合同約定還款日歸還貸款本息之日算起，下同超過31天，經(jīng)辦行管戶客戶經(jīng)理要在10個(gè)工作日之內(nèi)向客戶發(fā)出書面催收通知書；借款人連續(xù)逾期超過61天，經(jīng)辦行管戶客戶經(jīng)理應(yīng)通過約見借款人、現(xiàn)場檢查、走訪借款人單位等方式了解其違約的原因，采取適宜的處理方式；借款人連續(xù)逾期超過91天，經(jīng)辦行管戶客戶經(jīng)理應(yīng)根據(jù)具體情況提出不良貸款處理意見并報(bào)部門負(fù)責(zé)人，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意后采取措施或協(xié)助相關(guān)部門對抵押物進(jìn)行處置；借款人連續(xù)逾期到達(dá)一定時(shí)間具體時(shí)間由一級(jí)分行確定，經(jīng)辦行必須提起訴訟或啟動(dòng)其他法律程序。二貸后檢查經(jīng)辦行應(yīng)定期進(jìn)行貸后檢查，了解借款人還款狀況、還款能力變化及抵押物狀況。發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的要及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并采取防范措施。上級(jí)行要做好現(xiàn)場檢查和在線監(jiān)測工作。每年要對轄屬支行辦理的貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場檢查，重點(diǎn)檢查業(yè)務(wù)辦理的合法合規(guī)性和貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況。要安排專門