房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)考試

1、房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)-考試重點總結(jié)第一章一、房地產(chǎn)的含義、分類、特征（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)力。如 土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。（二）房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。（三）房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，是物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。（四） 房地產(chǎn)的分類 （重點） 書P23 1 按照產(chǎn)品類型房地產(chǎn)產(chǎn)品分為：土地 高

2、層建筑 綜合體物業(yè) 特殊物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 居住物業(yè)2 按照使用功能和用途居住房地產(chǎn) 、工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn) 、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)等。3 按照房地產(chǎn)開發(fā)程度（1）生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地等。（2）毛地：具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如尚未拆除的房屋及附著物的土地。（3）熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能在其上建造建筑物的土地。（4）在建工程：指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。（5）現(xiàn)房：指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度可以分為“七通一平”：給水、排水、電力、電信、供熱、燃?xì)?、道路和場地平整?！拔逋ㄒ黄健?/p>

3、：給水、排水、電力、電信、道路、和場地平整。“三通一平”：通水、通電、通路、和場地平整。4 按照經(jīng)營使用方式銷售的房地產(chǎn) 出租的房地產(chǎn) 營業(yè)的房地產(chǎn) 自用的房地產(chǎn)（五） 房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型和特點1、住宅開發(fā)項目住宅的類型別墅 獨立住宅 聯(lián)排住宅 城鎮(zhèn)住宅 公寓 普通住宅住宅開發(fā)項目的特點：1.市場潛力巨大。2.開發(fā)投資風(fēng)險相對較小。3.多元化的市場需求。4.對開發(fā)商投資能力要求較低。2、寫字樓開發(fā)項目寫字樓 甲級寫字樓 乙級寫字樓 丙級寫字樓寫字樓主要指為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑。寫字樓開發(fā)項目的特點1.要求開發(fā)商具備長期投資能力。2.把握寫字樓設(shè)計發(fā)展潮流和趨勢。3.要高度重視寫字樓的

4、選址。3、商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目零售商業(yè)的類型 區(qū)域購物中心 市級購物中心 地區(qū)購物廣場 居住區(qū)商場零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的特點1.需要認(rèn)真分析零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域。2.要求開發(fā)商具備長期大規(guī)模投資的能力。3.先租后建、只租不售。4.要求物業(yè)管理水平高。5.需要與交通設(shè)施、其他物業(yè)聯(lián)合開發(fā)。4、旅游度假村開發(fā)項目旅游度假項目類型 海濱型 湖泊型 山地型 溫泉型 鄉(xiāng)村型 城市型注意與酒店項目的區(qū)別：1.服務(wù)對象2.地理位置3.服務(wù)內(nèi)容4.建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同（六） 房地產(chǎn)的特征（重點）1.位置的固定性和不可移動性。 2.差異性、個別性。3.壽命周期長，具有耐久性 4.建設(shè)周期長、投資大。5.流動

5、性差、難于變現(xiàn)。 6.具有保值、增值性。7.用途的多樣性。 8.周圍環(huán)境相互影響、相互適應(yīng)。9.受政策影響強。“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”：二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義是指企業(yè)的經(jīng)營管理者運用科學(xué)的管理理論和方法，依據(jù)社會與市場的需求及企業(yè)的主客觀條件，對房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃、抵押、典當(dāng)與租售后服務(wù)等活動的全過程，予以決策、運籌、組織與調(diào)控，以保證動態(tài)地最優(yōu)化地實現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營分類：1 按開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域性劃分新區(qū)開發(fā) 舊區(qū)再開發(fā)2 按開發(fā)經(jīng)營的規(guī)模劃分單項開發(fā) 成片開發(fā)成片開發(fā)在具體的實施過程中往往采取分期分批、“滾動開發(fā)”的方式。3 按開發(fā)經(jīng)營的對象劃分土地

6、開發(fā) 房屋開發(fā) 綜合開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分1、投資決策階段投資機會研究 可行性研究 項目評估和決策房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位分析：是指投資者針對特定目標(biāo)市場的潛在客戶，分析其所持有的土地，應(yīng)在何時、以何種方式、提供何種產(chǎn)品及用途，以滿足潛在客戶的需要，滿足預(yù)期的效益。區(qū)域分析；分析土地用途和開發(fā)周期；規(guī)劃設(shè)計研究；建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計研究；開發(fā)方式；項目價格屬性研究2、前期工作階段取得土地使用權(quán) 開發(fā)項目立項 規(guī)劃設(shè)計與方案報批 建設(shè)工程招標(biāo) 簽署有關(guān)合作協(xié)議 七通一平等工作3、工程建設(shè)階段基礎(chǔ)工作 主體工程 安裝與裝修工程室外工程 竣工驗收4、租售與物業(yè)管理階段銷售準(zhǔn)備 廣告推廣 現(xiàn)場銷售 物業(yè)管理

7、房地產(chǎn)開發(fā)流程：選項立項取得土地（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證）規(guī)劃設(shè)計建工工程規(guī)劃許可證）開工建設(shè)建設(shè)工程施工許可證竣工驗收商品房銷售許可證第一章OVER第二章沒有要考的 第三章繼續(xù)加油親們 ()第3章 房地產(chǎn)投資與融資一、房地產(chǎn)投資的特性1、區(qū)位影響突出 2、投資成本高3、投資回收期長 4、投資風(fēng)險性大 5、投資收益水平高二、房地產(chǎn)投資的利弊（一）房地產(chǎn)投資之利1.相對較高的收益水平。 2.能夠得到稅收方面的好處。3.易于獲得金融機構(gòu)的支持。 4.能抵消通貨膨脹的影響。5.能夠提高投資者的資信等級。（二）房地產(chǎn)投資之弊1.變現(xiàn)性差。 2.投資數(shù)額巨大 。3.投資回收期較長 。 4.需

8、要專門的知識和經(jīng)驗 。三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型一般將房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為兩大類：系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險。（一）系統(tǒng)風(fēng)險1、系統(tǒng)風(fēng)險是指對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的風(fēng)險。2、系統(tǒng)風(fēng)險主要包括以下內(nèi)容： 系統(tǒng)風(fēng)險通貨膨脹風(fēng)險市場供求風(fēng)險變現(xiàn)風(fēng)險利率風(fēng)險政策性風(fēng)險政治風(fēng)險或然損失風(fēng)險周期風(fēng)險（二）個別風(fēng)險1、個別風(fēng)險是指僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者能夠加以控制的風(fēng)險。2、個別風(fēng)險主要包括以下內(nèi)容： 個別風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險未來經(jīng)營費用的風(fēng)險資本價值風(fēng)險比較風(fēng)險時間風(fēng)險持有期風(fēng)險（三）風(fēng)險對投資方向和時機選擇的影響風(fēng)險對房地產(chǎn)投資方向和時機選擇的影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：根據(jù)項目

9、風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平。根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向。根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機。四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范方法：（1）風(fēng)險自留；（2）風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（3）風(fēng)險預(yù)防（4）風(fēng)險規(guī)避；（5）構(gòu)建投資組合；（1）風(fēng)險自留指房地產(chǎn)投資者以其自身的財力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險損失。（2）風(fēng)險轉(zhuǎn)移指投資主體將其損失有意識地轉(zhuǎn)移給與其有相互經(jīng)濟利益關(guān)系主體的行為。（3）風(fēng)險預(yù)防指投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險發(fā)生以前采取某些具體措施以消除或減少引發(fā)風(fēng)險損失的各項要素，實現(xiàn)降低風(fēng)險發(fā)生概率，達(dá)到減少風(fēng)險損失的程度。（4）風(fēng)險規(guī)避指房地產(chǎn)投資者通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別與分析，發(fā)現(xiàn)某項房地產(chǎn)投資活動可帶來的風(fēng)險損失時

10、，事先就避開風(fēng)險源或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的活動，以消除風(fēng)險隱患。第三節(jié)  房地產(chǎn)項目融資一、房地產(chǎn)項目融資概述（一）房地產(chǎn)項目融資的含義房地產(chǎn)項目融資是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動。包括資金籌措、資金供應(yīng)兩個方面。特點：融資過程是以房地產(chǎn)項目為核心的。（二）房地產(chǎn)投資項目使用資金的特性特性：墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性、風(fēng)險大、回報率高（三）房地產(chǎn)項目融資的意義房地產(chǎn)企業(yè)：“爛尾樓”金融機構(gòu)：流動性、安全性、盈利性的原則（四）融資方式資金融通方式：直接融資和間接融資直接融資：資金供需雙方直

11、接接觸，不通過中介機構(gòu)。間接融資：資金融通通過金融中介進(jìn)行，由金融機構(gòu)籌集資金和運用資金。（五）房地產(chǎn)項目融資的渠道1.自有資金；2.信貸資金（銀行貸款）3.證券市場資金（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）4.非銀行金融機構(gòu)的資金；5.其他機構(gòu)和個人的資金；6.預(yù)售或預(yù)租收入（六）融資方案分析與決策 比較并挑選資金來源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險小的方案。1.資金來源可靠性分析2.融資結(jié)構(gòu)分析：資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)與債務(wù)結(jié)構(gòu)3.融資成本分析：債務(wù)融資成本、資本金融資成本4.融資風(fēng)險分析：資金供應(yīng)風(fēng)險、利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險二、房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為兩大類：權(quán)益融資和債務(wù)融

12、資。1、權(quán)益融資的方式：公司上市或增發(fā)新股，吸收其他機構(gòu)投資者資金，合作開發(fā)等權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。2、債務(wù)融資的方式：貸款、發(fā)行企業(yè)債券。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項目投資風(fēng)險，其所獲得的報酬是協(xié)議中規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用。房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的債務(wù)融資主要有：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售或出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。1 土地購置貸款2 土地開發(fā)貸款3 建設(shè)貸款（二）土地儲備貸款土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款，

13、主要針對土地儲備機構(gòu)和一級土地開發(fā)的企業(yè)。 表 房地產(chǎn)資本市場的結(jié)構(gòu)分類 市場渠道融資分類 私人市場公眾市場權(quán)益融資個人房地產(chǎn)上市公司企業(yè)權(quán)益性REITs退休基金債務(wù)融資商業(yè)銀行抵押貸款支持證券保險公司抵押型REITs退休基金三、房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款：是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。1、主要包括：個人住房抵押貸款，商用房地產(chǎn)抵押貸款，在建工程抵押貸款（一）個人住房抵押貸款是指個人購買住房時，以所購買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。包括：商業(yè)性住房抵押貸款、政策性（住房公積金）住房抵押貸款政策性住房抵押貸款利

14、率較低，但限于已參加交納住房公積金的居民，且貸款額度有一定限制。 商業(yè)貸款利率 公積金貸款利率種類年利率%六個月（含） 5.6六個月至一年（含） 6一至三年（含） 6.15三至五年（含） 6.4五年以上 6.55種類年利率%五年以下（含） 4五年以上 4.5我國目前個人住房抵押貸款的利率采用可調(diào)利率方式，在法定利率調(diào)整時，于下年初開始按新的利率規(guī)定計算利息。目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的70%。貸款期限最長不超過30年。（二）商用房地產(chǎn)抵押貸款商用房地產(chǎn)抵押貸款：是指購買商用房地產(chǎn)的機構(gòu)或個人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的

15、風(fēng)險較高，因此其貸款價值比率通常不超過60%， 貸款期限最長不超過10年，貸款利率也要高于個人住房抵押貸款。（三）在建工程抵押貸款是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。四、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求 l 合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)l(xiāng) 擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)l 合理確定抵押率（貸款價值比率）l 處置抵押物的渠道暢通第4章 房地產(chǎn)市場與市場調(diào)研一、房地產(chǎn)市場的類型1.按照房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分一級市場：土地使用權(quán)出讓市場二級市場：土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場三級市場：存量房地產(chǎn)交易市場對于

16、土地和房屋：a、將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場。b、將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場），二級房屋市場（存量市場或二手房市場）2.按照房地產(chǎn)的功能劃分l 居住物業(yè)市場；普通住宅、高檔住宅、別墅市場。l 商業(yè)物業(yè)市場：寫字樓、零售商場或店鋪、酒店市場等。l 工業(yè)物業(yè)市場：標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場l 特殊物業(yè)市場l 土地市場二、房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映房地產(chǎn)市場三大類指標(biāo)：1) 供給指標(biāo)：新開工量、新竣工量、房屋施工面積、空置量、滅失量等；存量：指在報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)。 報告期存量=上期存量+報

17、告期新竣工量滅失量房屋新開工面積：指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。2) 需求指標(biāo)：人口數(shù)、就業(yè)分布、家庭人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、家庭可支配收入；商品零售價格指數(shù)等。3) 市場交易指標(biāo)：成交量（預(yù)售量、銷售量、出租量、吸納量）、成交價格等。吸納量：指在報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和；吸納率：指報告期內(nèi)吸納量占同期可供出租銷售量的比例；吸納周期：指按報告期內(nèi)的吸納速度計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所要花費的時間；房地產(chǎn)價格指數(shù)：指反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。三、房地

18、產(chǎn)市場的周期循環(huán)（一）房地產(chǎn)市場的自然周期下降上升（二）房地產(chǎn)市場的投資周期1.復(fù)蘇階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，同時也沒有資本投入新項目的開發(fā)建設(shè)。2.擴張階段初期，很少一部分投資者回到市場中；后半段，大量資本涌入房地產(chǎn)市場。3.收縮階段初期，大量資本繼續(xù)投入市場；后半階段，資本開始涌出房地產(chǎn)市場至第四階段。四、房地產(chǎn)泡沫與過熱（一）房地產(chǎn)泡沫及其成因1. 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了市場基礎(chǔ)持續(xù)急劇上漲。2. 泡沫的成因成因：1 基礎(chǔ)：土地的有限性和稀缺性2 誘因：投機需求3 阻燃劑：金融機構(gòu)的過度放貸（二）房地產(chǎn)過熱及其誘因1.房地產(chǎn)過熱：“

19、過熱”又稱“過度開發(fā)”，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。2.過熱的成因（1）開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差。（2）開發(fā)商之間的博弈行為。（3）開發(fā)商資金的易得性。5、 房地產(chǎn)市場調(diào)研步驟1、確定問題和調(diào)查目標(biāo)調(diào)查項目可分三類：一是試探性調(diào)查，即通過收集數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法；二是描述性調(diào)查，即描述一些特定的量值；三是因果性調(diào)查，即檢驗因果關(guān)系。2、制定調(diào)查計劃 市場調(diào)查的第二階段就是制定出最為有效地收集所需信息的計劃。制訂的調(diào)查計劃一般包括資料來源、調(diào)查手段、調(diào)查方法、抽樣方案和聯(lián)系方法方面。資料來源二手資料、一

20、手資料調(diào)查方法觀察、專題討論、問卷調(diào)查、實驗調(diào)查手段問卷、座談抽樣調(diào)查抽樣調(diào)查、樣本調(diào)查、抽樣程序聯(lián)系方法電話、郵寄面訪3、收集信息 這個階段成本最高、最易出錯。關(guān)鍵：能否收集到所需資料。4、分析信息 該階段的重要任務(wù)是從收集信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信息，對主要變量可以分析其離散性并計算其平均值，也可采用統(tǒng)計技術(shù)和決策模型來分析。5、報告結(jié)果 調(diào)查人員必須對信息資料進(jìn)行分析和提煉，總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報告給決策人員。第六章一.土地使用權(quán)出讓（1）土地使用權(quán)出讓含義：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為

21、。 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面書讓合同。（2）土地使用權(quán)出讓年限：中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定各類土地最高出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年（3）土地使用權(quán)出讓方式：a.招標(biāo)方式b.拍賣方式c.掛牌方式d.協(xié)議方式二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（1） 含義：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過買賣、贈與、或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。（2） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件1） 出讓

22、方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之25以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2） 劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)

23、出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者做其他處理。3） 土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的條件：a. 不符合以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件的。b. 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。c. 依然收回土地使用權(quán)的。d. 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。e. 權(quán)屬有爭議的。f. 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。g. 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（3） 關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的其他規(guī)定：1） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓

24、合同，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利，義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。2） 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。3） 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。4） 土地使用權(quán)出讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。三、農(nóng)地征收含義：土地管理法規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并

25、給予補償”。農(nóng)地征收就是指國家為了滿足公共利益的需要，政府依靠國家權(quán)利強制轉(zhuǎn)移農(nóng)村集體土地所有權(quán)并對原權(quán)利人給予合理經(jīng)濟補償?shù)囊环N行政行為。征收土地的三個特點：1、具有一定的強制性，征地是國家的特有行為，被征地單位必須服從國家的需要；2、補償性，農(nóng)地征收要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟補償；3、所有權(quán)轉(zhuǎn)移，被征地土地的所有權(quán)由集體所有土地變?yōu)閲宜型恋?。農(nóng)地征收與農(nóng)地征用有共同之處，即都是為了國家公共利益的需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法予以補償；區(qū)別在于農(nóng)地征用只是使用權(quán)的轉(zhuǎn)變，農(nóng)地征收是所有權(quán)的改變。建筑密度：也叫容積率，是指居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的總基底

26、面積與居住區(qū)用地的比率。綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。第七章一、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收房地產(chǎn)項目的竣工：指一個建筑工程項目經(jīng)過前期的決策、可行性研究和實施階段的設(shè)計、施工及設(shè)備安裝后，經(jīng)過施工單位自檢，具備了使用或投產(chǎn)的條件。 竣工驗收：在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)建設(shè)單位組織專門的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位這一過程。 驗收 施工過程質(zhì)量驗收 工程項目竣工驗收1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)滿足的條件（1）完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達(dá)到竣工標(biāo)準(zhǔn)； （2）施工單位完成對工程質(zhì)量自檢，并提出工程竣工報告； （3）

27、勘察、設(shè)計單位確認(rèn)施工單位的工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計要求，并提出工程質(zhì)量檢查報告； （4）監(jiān)理單位對工程質(zhì)量完成檢查并確定合格，提出工程質(zhì)量評估報告； （5）有完整的竣工檔案資料（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求；） （6）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款，有證明； （7）施工單位與建設(shè)單位簽訂了工程質(zhì)量保修書； （8）規(guī)劃部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行了檢查，出具認(rèn)可文件（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求）； （9）公安消防、環(huán)保等部門出具許可文件（分期分批建設(shè)的住宅，除最后一批外，可暫不作要求）； （10）要求整頓的質(zhì)量問題全部整改完畢。2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收程

28、序 3、驗收過程須完成內(nèi)容 （1）由參與各方匯報介紹工程合同履約情況和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行情況； （2）驗收組審閱檔案資料； （3）驗收組實地查驗； （4）驗收組形成驗收意見。意見不一致時，協(xié)商解決；否則由建設(shè)行政主管部門或質(zhì)監(jiān)站裁決。4、竣工驗收備案須提交的文件 （1）工程竣工驗收備案表。 （2）工程竣工驗收報告。 （3）規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或許可文件。 （4）承包商簽署的工程質(zhì)量保修書。 （5）商品住宅應(yīng)提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 （6）法律、規(guī)范規(guī)定必須提供的其他文件。5. 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收標(biāo)準(zhǔn) （1）單位（子單位）工程所含分部（子分部）工程的質(zhì)量均應(yīng)驗收合

29、格； （2）質(zhì)量控制資料應(yīng)完整； （3）單位（子單位）工程所含分部工程有關(guān)安全和功能的檢測資料應(yīng)完整； （4）主要功能項目的抽查結(jié)果應(yīng)符合相關(guān)專業(yè)質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定 （5）觀感質(zhì)量驗收應(yīng)符合要求。 涉及安全和使用功能的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、有關(guān)安全及重要使用功能的安裝分部工程應(yīng)進(jìn)行有關(guān)見證取樣送樣試驗或抽樣檢測。6. 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收檔案 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工檔案是工程在建設(shè)全過程中形成的文字資料、圖表、計算材料、照片、錄音帶等文件材料的總稱。7住宅項目竣工交付使用許可 住宅工程竣工驗收合格后，相應(yīng)的市政、公用、公建配套項目也已完成，達(dá)到入住居民的使用條件，建設(shè)單位就可向政府住宅建設(shè)主管部門

30、提出交付使用許可審核申請，住宅建設(shè)管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)按照確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗。經(jīng)審核符合交付使用條件的住宅，按幢頒發(fā)住宅交付使用許可證，稱為住宅項目竣工交付使用許可。 新建住宅工程竣工驗收合格并備案后，已達(dá)到入住居民生活基本條件，可以交付使用的，住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)（縣）住宅建設(shè)管理部門提出交付使用許可審核的申請。 這里提出了兩個申請交付使用的前提條件：一是住宅工程項目包括的各個單體及相應(yīng)的配套設(shè)施已經(jīng)竣工，并經(jīng)驗收合格；二是已達(dá)到滿足入住居民生活基本條件需要。 新建住宅經(jīng)審核合格，取得住宅交付使用許可證后，方可交付使用。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目保修 是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限

31、內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。 1、房屋建筑工程質(zhì)量保修期限：1) 房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 2) 屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年。 3) 供熱與供冷系統(tǒng)為兩個采暖期、供冷期。 4) 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年 5) 其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。造成的人員傷亡或財產(chǎn)損失賠償：可由建設(shè)單位先付賠償，再由建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。第九章 房地產(chǎn)交易管理及稅費一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類1.總登記（靜態(tài)登記）進(jìn)行總登記是因為沒有建立完整的產(chǎn)籍或原有的產(chǎn)籍因其他原因造成產(chǎn)籍散失、

32、混亂，必須全面清理房屋產(chǎn)權(quán)、整理產(chǎn)籍，建立新的產(chǎn)權(quán)管理秩序。總登記應(yīng)由縣級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日30日前發(fā)布公告?？偟怯泝?nèi)容：1總登記的區(qū)域 2申請的期限(注明起止日期)3申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件 4受理登記的地點5其他有關(guān)事項(如登記費用、不登記的責(zé)任）2. 初始土地登記以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請辦理土地使用權(quán)初始登記。土地使用權(quán)初始登記，申請人應(yīng)提交批準(zhǔn)用地或土地使用合同等證明文件。3. 房屋所有權(quán)登記新建房屋申請人，或原有但未進(jìn)行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。(1) 房屋所有權(quán)初始登記新建房屋權(quán)利人應(yīng)向登記機關(guān)提交：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建

33、設(shè)工程規(guī)劃許可證及土地使用權(quán)證書等證明文件；（期限：房屋竣工三個月內(nèi)）集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地上的房屋用地證明等有關(guān)文件。（期限：事實發(fā)生之日起30日內(nèi)） (2) 房屋轉(zhuǎn)移登記房屋權(quán)利主體因買賣、贈與等原因發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)提交原房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。期限：事實發(fā)生之日起30天內(nèi)(3) 房屋變更登記房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。如權(quán)利人法定名稱變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或擴建、部分拆除 期限：事實發(fā)生之日起30天內(nèi)(4) 房屋注銷登記房屋權(quán)利因房屋或土

34、地滅失、土地使用年限屆滿、它項權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進(jìn)行的登記。房屋滅失所有權(quán)的要素之一客體滅失，房屋所有權(quán)不復(fù)存在，需注銷登記；土地使用權(quán)年限屆滿，未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期而未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回，需注銷登記；它項權(quán)利終止（如抵押權(quán)終止），需注銷登記。期限：事實發(fā)生之日起30天內(nèi)4. 房地產(chǎn)他項權(quán)利登記設(shè)定抵押、典權(quán)等它項權(quán)利而進(jìn)行的登記。以地上無房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地作為抵押物的，應(yīng)提交：國有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)出讓、抵押合同及相關(guān)協(xié)議和證明文件；以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應(yīng)提交前款所列證明文件外，還應(yīng)提交房屋權(quán)屬證書。期限：事實發(fā)生之日起30天內(nèi)登記發(fā)證的時限初始登記：30天 轉(zhuǎn)移登記：30天變更登記：30天 他項權(quán)利登記：30天 注銷登記：15天5、 預(yù)告登記為了保全一