物流物流論文范文-談?wù)劺溆^物流地產(chǎn)熱潮來襲論文

1、物流物流論文范文:談?wù)劺溆^物流地產(chǎn)熱潮來襲論文隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起、趨熱，物流地產(chǎn)在發(fā)達(dá)地區(qū)急劇升溫，迅速 成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的“新奶酪”。物流地產(chǎn)作為物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載 體，整合資源并推動物流產(chǎn)業(yè)市場化、專業(yè)化發(fā)展的基礎(chǔ)動力，對加 快地區(qū)（或國家）整體經(jīng)濟發(fā)展、提升對外合作水平、增強國際競爭 力均起著基礎(chǔ)性的推動作用，成為推動經(jīng)濟社會發(fā)展的重要“生力 軍” o對此，通過實證分析研究，探索性地提出物流地產(chǎn)發(fā)展的可行 性策略，具有必要性和積極的現(xiàn)實價值。是機遇，也是挑戰(zhàn)物流地產(chǎn)是由美國的普洛斯公司率先提出并實踐的，開始于上 世紀(jì)80年代，至今為止已有30余年的歷史，物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家以 歐洲和美國為

2、主。物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適地 點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)項目開 發(fā)企業(yè)要求建立與物流客戶緊密合作關(guān)系，以其適當(dāng)交易時間，通過 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、租賃及物業(yè)服務(wù)等方式提供專業(yè)的物流房地產(chǎn)經(jīng) 營業(yè)務(wù)內(nèi)容，經(jīng)營項目主要包括有支持業(yè)務(wù)相關(guān)的物業(yè)和設(shè)施、房地 產(chǎn)項耳和配套物業(yè)設(shè)施。近年以來，隨著住宅地產(chǎn)市場趨于飽和，房地產(chǎn)商們紛紛轉(zhuǎn)向 其他地產(chǎn)領(lǐng)域，此時物流地產(chǎn)才真正開始被房地產(chǎn)企業(yè)重視起來。有 地產(chǎn)行業(yè)研究人員認(rèn)為，物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來，并不僅受住宅地 產(chǎn)發(fā)展受限的影響，其中物流設(shè)

3、施的供不應(yīng)求是各開發(fā)主體躍躍欲試 的原動力。近年來，北京、廣州、濟南等城市的倉儲價格增長幅度較大， 在20%30%z間，而上海的不少大型倉儲的租金更是上漲了近50%。 而隨著全球制造業(yè)的復(fù)蘇和國內(nèi)消費市場的急劇增長，環(huán)渤海、長三 角、珠三角地區(qū)的倉儲空置率一直處于下降區(qū)間，很多地區(qū)甚至出現(xiàn) “一庫難求”的現(xiàn)象。由此，傳統(tǒng)物流公司和電商企業(yè) 邙可里巴巴、 京東、卓越、當(dāng)當(dāng)、凡客等）也人舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，由“輕資產(chǎn)”向 “重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化。近年以來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)繁榮和物流產(chǎn)業(yè)的快速增長， 對高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化物流設(shè)施需求不斷增加，使物流地產(chǎn)日益成為國內(nèi) 外企業(yè)的投資熱點。2014年4月下旬，平安不動產(chǎn)

4、斥巨資收購了 9 萬平方米的成都空港物流園區(qū)項口。而3個月后，步步高集團(tuán)宣布擬 投資10億元打造數(shù)百畝的西南物流中心。一吋間將原木只是暗潮涌 動的物流地產(chǎn)推向市場的最前端。如今，樓市陷入低迷，養(yǎng)老和文旅 地產(chǎn)還未擺脫傳統(tǒng)開發(fā)模式的窠臼。在此背景下，開發(fā)商、第三方物 流等社會資本加速涌入物流地產(chǎn)。另外，政策上的優(yōu)惠，也在一定程度上刺激了物流地產(chǎn)的迅猛 發(fā)展。2012年2月份，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于物流 企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知，對物流企 業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設(shè)施用地，按所屬土地等 級適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。相比制造商、零售商和

5、第三方物流企業(yè)口建物流地產(chǎn)項冃，相比房地產(chǎn)商擁有土地資源，地 產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)以及資源的整合等諸多優(yōu)勢。但房地產(chǎn)商在 進(jìn)行物流地產(chǎn)的開發(fā)時，需要避開盲目開發(fā)，因為根據(jù)目前狀況，物 流倉儲設(shè)施在5%的空置率下，才能保持10%的凹報，如果空置率達(dá)到 15%,利潤就會被擠壓掉。這也意味著物流地產(chǎn)開發(fā)商，還必須擁有 強大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，這些因素會 對后期的投資冋收造成關(guān)鍵影響。因此，物流地產(chǎn)不僅是我國房地產(chǎn) 商面對的良好機遇，更是對其綜合實力的一種有力挑戰(zhàn)。亟須解決的理由總體來看，當(dāng)前我國的物流地產(chǎn)才剛剛起步，尚處于引入探索 和初步發(fā)展階段，既蘊藏著巨大的發(fā)展機遇，

6、但也逐漸暴露出一些亟 須解決的理由，主要有以下幾點。其一，物流園區(qū)開發(fā)缺乏科學(xué)的市場調(diào)研和統(tǒng)一1 2下一頁規(guī)劃，一些地區(qū)重復(fù)建設(shè)，空置率較高，發(fā)展阻力困難重重。為了 適應(yīng)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，從城市到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都在進(jìn)行物流園區(qū)的規(guī)劃 和建設(shè)，掀起了一場市地方政府主導(dǎo)的物流園區(qū)建設(shè)熱潮。但是，rti 于急功近利的催化，物流園區(qū)建設(shè)缺乏科學(xué)的市場調(diào)研和合理規(guī)劃， 脫離本地自然、經(jīng)濟條件和物流基礎(chǔ)設(shè)施的實際情況，而且相關(guān)部門 各自規(guī)劃、重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，很多規(guī)劃出來的物流園區(qū)在一定程度上， 不能滿足市場的真實需要。據(jù)調(diào)查，在物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展的過程中， 普遍遇到來自規(guī)劃不充分、征地困難、配套設(shè)施沒有及時跟上、缺

7、乏 土地使用優(yōu)惠政策、審批困難、物流品種混雜、資金不能及時到位、 發(fā)展空間十分有限等方面的阻力和理由。其二，政府對于物流地產(chǎn)的開發(fā)還缺乏相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)，土地出 讓政策不明確，土地使用不透明成本較高，使其市場化開發(fā)在一些地 區(qū)受到很大程度的限制。目前，我國政府對于物流地產(chǎn)的開發(fā)，還缺 乏明確的政策和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，在物流地產(chǎn)開發(fā)實踐中，存在著究竟 將其劃入工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，還是單獨的物流地產(chǎn)的意識，工業(yè)用 地和物流用地混在一起。同時，由于國家的宏觀調(diào)控和一些新的土地 出讓政策的不確定性，致使土地使用存在不透明和不確定性，對投資 者信心造成不利影響。這無疑將削弱我國物流企業(yè)與物流地產(chǎn)發(fā)展的 后勁，影

8、響我國物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的形成與健康發(fā)展。其三，大部分物流設(shè)施由制造、流通或物流企業(yè)自建自用，物 流地產(chǎn)潛在開發(fā)主體缺乏充分的市場風(fēng)險和口身能力評估，造成盲冃 投資開發(fā)現(xiàn)象。由于工商企業(yè)、物流企業(yè)與物流地產(chǎn)企業(yè)之間的社會 專業(yè)化分工程度比較低，大多數(shù)所謂“物流地產(chǎn)”都是由制造、流通 或者第三方物流企業(yè)自建自營自用，為自己的物流業(yè)務(wù)提供服務(wù)，使 用效率較低，占用企業(yè)大量資金，不利于企業(yè)核心業(yè)務(wù)和核心競爭力 的形成與提升，也會對社會專業(yè)化物流地產(chǎn)的形成和發(fā)展構(gòu)成很大制 約。與此同時，潛在投資開發(fā)主體的盲目跟進(jìn)投資熱，沒有進(jìn)行充分 的市場風(fēng)險分析和自身能力評估。在缺乏深入的行業(yè)了解和能力儲備 的情況下，盲

9、目樂觀躋身物流地產(chǎn)開發(fā)行列，必定會對物流地產(chǎn)企業(yè) 的發(fā)展留下重大隱憂。其四，本土投資開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)化的物流地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)能 力，普遍出現(xiàn)物流圈地?zé)岷偷蜆?biāo)準(zhǔn)分散化，經(jīng)營狀況尚未形成市場竟 爭優(yōu)勢。在物流地產(chǎn)穩(wěn)定而豐厚預(yù)期利潤的吸引下，多種投資開發(fā)建 設(shè)主體涉足物流地產(chǎn)市場，其中許多進(jìn)行專業(yè)化“物流地產(chǎn)”投資的 本土企業(yè)主耍目的不在于經(jīng)營物流設(shè)施，而是進(jìn)行大片土地圈占，主 要介入土地的一級開發(fā)。然后，通過招商把相應(yīng)的地塊出讓給物流企 業(yè)，由承租企業(yè)根據(jù)自身需要，建立物流設(shè)施，其目的在于土地升值, 而不是通過物流設(shè)施服務(wù)本身的運營來獲取利潤。據(jù)了解，通過圈占 大片土地建立物流園區(qū)或物流中心，似乎成了本土企業(yè)物流地產(chǎn)發(fā)展 的普遍形態(tài)。此外，rtr于缺乏專業(yè)化的開發(fā)和建設(shè)能力，已建成的物 流地產(chǎn)一般規(guī)模較小，開發(fā)地域分散，呈點狀布局，遠(yuǎn)未形成一定規(guī) 模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。而且高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)匱乏，設(shè)施