福樂門國際廣場公寓策劃推廣方案.doc

1、福樂門國際廣場公寓營銷策劃方案1、 市場背景在住宅房不斷調控的今天，房地產已經進入兩分天下的局面，除了20的保障房市場，在限購時代我們該如何把握市場?目前福樂門國際廣場已經進入壓軸強推的關鍵時刻，商業(yè)、住宅、公寓并推的格局，3月26日在合肥調控政策即將塵埃即將落定前夕，各大樓盤紛紛搶奪市場，在住宅限購造成市場面萎縮，銀根進一步緊縮的市場基本面環(huán)境下，卻造就了商業(yè)地產“因政得福”，萬達廣場等商業(yè)樓盤在調價的同時卻形成搶購潮,提升價值投資規(guī)避通脹風險，是資金的首要去向，也是老百姓尋找投資產品的重要標準.為此，福樂門公寓正是要規(guī)避住宅的弱項,提升價值投資引爆市場，掀起熱潮，奠定項目價值的優(yōu)勢地位。2

2、、 策略定位鑒于項目公寓屬性為70年產權住宅，如何提升價值，將公寓打造成為一種具有發(fā)展前景及投資價值的投資產品，同時借助地段、樂購、影院的綜合配套發(fā)揮居住與商業(yè)收益雙重屬性.核心定位：投資型酒店公寓1、 支撐營造:（1） 引入專業(yè)酒店物管服務（2） 酒店式入戶大堂及禮儀迎賓（3） 酒店式服務臺及酒店房源委托代理，酒店內線電話（4） 酒店式電梯廳（5） 3部電梯,一部作為獨立酒店服務電梯避免后期運營的干擾性。2、 如何引領市場？什么才是年輕人的投資方向?（1)70年產權的酒店式公寓（2） 自由委托，專業(yè)酒店管理,悉心打理代理出租,只要一個賬號每月收益滾滾而來（3） 居繁華之上，暢享樂購、5星級國

3、際影院、休閑生活、城市主題公園、蜀山靈動水庫與鮮氧！（4） 可即時享受酒店式菜單服務（5） 隨需應變，住宅/公寓隨需切換，酒店服務公司自由選擇.（6） 單天128元/天/標準間，扣除管理成本及出租率以平均60元/間天計算，每月1800元穩(wěn)定收益，4成首付年收益11，6成首付年收益可達到13，超出商鋪8年收益以上.（7） 享受住宅的貸款利率，賺取的確實商業(yè)回報！25年貸款期4。158%年利率，商貸6。534%，每年少支付,2。376，節(jié)省4222元貸款利息。住宅的貸款，商業(yè)的回報!（8） 情感屬性的價值提升，西城女孩的福樂嫁妝！婚前公主房,結婚做嫁妝，婚后財富小金礦! 西城男孩的福樂階梯！第一步

4、成家，第二步立業(yè)，第三步財富?。?） 一次置業(yè)投資測算（10） 二次置業(yè)投資測算首付4成，銷售上二次置業(yè)開發(fā)商可采取借2成交房前一年期償還。注：城市增長率基本為共性誘因,作為實在回報，暫不測算!3、 項目定位投資價值概念：比商鋪還賺錢的福樂公寓！產品價值概念：隨需應變!70年產權的精妝公寓/觀湖美宅/酒店公寓，隨需應變,自由切換！配套價值概念：倡導青年投資新方向！樂購+影院+公園+蜀山+輕軌+長江西路3、 推廣節(jié)奏4/130 5/131 6/5日 推廣 認籌 開盤4、 銷售形式鑒于目前的限購市場，主要銷售對象為一次及二次置業(yè)群體。為此銷售策略以投資為主攻方向,借助酒店管理公司的后期運營，資金整

5、合為商業(yè)投資賣點，引爆市場！,如果商業(yè)管理公司交房后預支半年或一年租金，這個將會成為銷售賣點成為賺首付.一次置業(yè)送裝修！實際300元/平方米標準約12000元，宣傳500元/平方米標準約15000元，買到，住到,賺到！二次置業(yè)賺首付！賺一年租金21600（1800/月*12、年收益）+15000（500元/平方米精裝修）5、 酒店式公寓運作模式第一種:掛牌自營，可引進品牌酒店管理公司，利用品牌推廣及提供顧問服務，自行成立管理公司服務運營.成本可控制并且可最大程度的滿足銷售.第二種：直接委托，通過招商洽談，簽訂委托招租協議,單獨拿出酒店層（根據約定）200套以上作為酒店投資產品保底返租模式，市場

6、面有所受限,加大成本,削弱一定的銷售優(yōu)勢.建議：現金流為上策，采取第一種，先滿足銷售，后期運營可根據實際情況調整，由商業(yè)管理公司聯系酒店品牌洽談。6、 精裝修運作模式精裝成本控制在300元/平方米,包括整體櫥柜、衛(wèi)浴、及基礎硬裝。對外宣傳在500元/平方米,4月10日前需要完成裝修方案的設計及施工招標,5月3日前需要具備樣板房參觀條件。7、 系列主題1、 投資篇（1)8。2萬，搶購比商鋪還賺錢的福樂公寓（2） 財富:先購令! 先人一步，搶占先機!（3） 倡導青年投資新方向！2、 地段篇當西城男孩。遇到。西城女孩引爆長江西路“費洛蒙”第一吸引力西城女孩的福樂嫁妝！婚前公主房，結婚做嫁妝,婚后小金

7、礦!西城男孩的福樂階梯!第一步成家，第二步立業(yè)，第三步育兒！3、 產品篇福樂門錦江國際公寓(暫定錦江)錦江集團隆重進駐，打造長江西路比商鋪還賺錢的財富公寓4、 開盤篇 福樂門國際公寓盛大開盤8、 報紙媒體計劃九、活動推廣計劃活動一：主題：福樂門國際公寓-暨酒店式公寓投資鑒賞會時間：5月28日方式:借助國際知名酒店管理公司盛大簽約奠定投資群體購買信心，同時通過，產品解析,酒店公寓的細節(jié)剖析闡釋未來即時消費模式的酒店公寓自由運作模式，投資人可自由切換生活的方式,將住宅公寓的功能具有可變性及升級性使之隨需應變價值提升.地點：天鵝湖大酒店費用預算：5萬活動二福樂門國際公寓（暫定錦江)盛大開盤時間:6月5日(周日）地點：現場銷售中心要求：銷售中心具備接待條件,公寓樣板房完成裝修具備參觀條件。開盤預算:5萬十、網站推廣計劃媒體選擇：合房網合作形式:線上硬廣線下互動。預算：5