養(yǎng)老院可行性研究報告

1、黃河綠野生態(tài)家園可行性研究報告目錄一 . 項目概況 ,11 項目簡介 ,17、111 i-J y 555555555555555555555512 研究范圍 ,ry 1 丿 LJ I L_> IL-1，1二. 項目背景及可行性分析 ,11 項目背景 ,12 項目建設(shè)的可行性 ,2三. 項目場址與建設(shè)條件 ,31 項目場址 ,32 建設(shè)條件 ,zXj、1 1，3四建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 ,31 總體設(shè)計 ,1> L-J、I |< |，32 建設(shè)規(guī)模 ,O'-'-V 丿 U 1丿 J，3五. 投資估算和資金籌措方案 ,41 投資估算 ,42 資金籌措 ,J少、 、1廠

2、 /、J 4 R 55555555555555555555554六 . 項目風險分析 ,51 項目風險分類 ,52 項目風險控制對策 ,6七可行性研究結(jié)論 ,71 養(yǎng)老院建設(shè)是必要的 ,72 養(yǎng)老院建設(shè)是可行的 ,7一. 項目概況1項目簡介1.1項目名稱黃河綠野生態(tài)家園1.2項目建設(shè)地點項目建設(shè)地點位于鄭州市至新鄉(xiāng)市之間黃河二橋附近，空氣清新，地理位置優(yōu)越，交通方便。1. 3項目法人及法人代表項目法人：蔡長玉法人代表：蔡長玉2研究范圍本可研報告的研究范圍如下：項目背景和建設(shè)的必要性及可 行性分析；項目場址和建設(shè)條件分析；建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案；組 織機構(gòu)與項目管理；投資估算和資金籌措方案；財務分析

3、和項目 效益評價；項目進度安排；項目風險分析；可行性研究結(jié)論。二. 項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析1項目背景1.1進入老齡化社會目前我國老齡人口占總?cè)丝诘谋嚷蕿?7%左右，而這一比重 仍有上升趨勢。根據(jù)聯(lián)合國今年2月份剛公布的數(shù)據(jù)，世界人口 老齡化的“先行者”一一日本，人口老齡化為 22%全國進入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高的趨勢在短期內(nèi)不會改變。在未來25年內(nèi)，目前35歲到60歲年齡段的人 將逐步進入老年人口階段，這個龐大的人口群體（2005年為609.35萬人）將極大地提高鄭州市甚至新鄉(xiāng)市老齡人口比重。屆時，鄭州市以及新鄉(xiāng)市內(nèi)居住總?cè)丝趯⑦_ 1300萬人左右， 其中相當一部分就是

4、老年人，本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所 樂、老有所學、老有所為的目標，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、 生活、護理等服務為原則，有必要在遠離城市喧囂環(huán)境優(yōu)美的地 方建設(shè)一所設(shè)施設(shè)備功能齊全的大型養(yǎng)老院。1.2獨身子女增多獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭， 將 承擔起贍養(yǎng)四個老人的重任， 無論從時間上，還是精力上，都將 是一個較艱巨的任務。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源， 子女 送老年人進養(yǎng)老院，在經(jīng)濟上沒有太大的負擔。隨著人們觀念的 轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老院會逐漸被人們所接受。為了給子女和自己提供便利 且有保障的生活方式，很大一部分步入老齡化的人群已經(jīng)有主動 進入養(yǎng)老院安度晚年的意識。2項目建設(shè)

5、的可行性養(yǎng)老院是微利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、項目周期較長、資 金回籠較慢，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會效益 將大于經(jīng)濟效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考慮 其他因素影響下，對于老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會是一個莫大 的社會問題。另外，政府也先后出頭臺了不少舉措鼓勵老年福利事業(yè)的發(fā)展，對于一個大型養(yǎng)老院的建設(shè)，必將大力扶持。三. 項目場址與建設(shè)條件1項目場址項目建設(shè)地點位于鄭州市與新鄉(xiāng)市交界處黃河二橋附近2建設(shè)條件黃河外灘：地理位置優(yōu)越，森林覆蓋率極高。在森林氧吧的 作用下，老人可以每天早上晨練和散步。隨著設(shè)施設(shè)備的完善， 老人可以在綠色的環(huán)境中進行各種休閑娛樂。人民政府在投

6、資興辦養(yǎng)老院方面給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在建設(shè)用地規(guī)劃、行政規(guī)費減免、資金籌集等方面給予大量 優(yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項目建設(shè)提供了有力的保障。四建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案1總體設(shè)計總用地面積666670平方米，建筑用地面積 460000平方米。2建設(shè)規(guī)模具體功能設(shè)置：老年居住室、餐廳、休息室、老年活動室、 洗澡間、門衛(wèi)值班室、藥房、醫(yī)務室、康復中心、更衣室、洗衣 房、鍋爐房、變電所、資料室、會議室、辦公室、其他 3建筑裝飾標準在建筑裝飾設(shè)計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體 等建筑構(gòu)件要充分考慮防水、保溫、牢固等構(gòu)建措施。建筑內(nèi) 部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在1.80m高度以下做

7、與墻體粉刷齊平的護角，下部宜作0.35m高的防撞板。室內(nèi)墻 面應采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。室內(nèi)地面應選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居 室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走 廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏 步面應平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。老年人居室不宜設(shè)吊柜，應設(shè)貼壁式貯藏壁櫥 ，設(shè)置高度在 1.50m以下。每人應有1.00m3以上的貯藏空間。老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗 應裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標示。老年人使用的衛(wèi)生 潔具宜選用白色。各類用房、樓梯間、臺階、坡道

8、等處設(shè)置的各類標志和標注 應強調(diào)功能作用，應醒目、易識別。五投資估算和資金籌措方案1投資估算1.1建房：XX萬。1.2設(shè)備：XX萬1.3其它費用：房子的簡單裝修費用、廣告宣傳費用、流動資金 等約需XX萬元。1.4工資：照顧老人的日常生活約XX人，工資XX元每月以上投資共計約1億元。2資金籌措8900萬元是一個很大的投資，在這樣的情況下必須吸取外 來資金，預計將通過合伙人，銀行貸款，政府補貼等措施籌集資 金。六項目風險分析1項目風險分類1.1建設(shè)風險建設(shè)風險是指項目無法完工、延期完工或者完工后無法達到 預期運行標準而帶來的風險，具體包括工程不能完工風險和完工 遲延風險。項目的完工風險存在于項目建

9、設(shè)階段， 它是建設(shè)項目 的主要風險之一。建設(shè)風險對項目造成的負面影響是綜合性的， 不僅導致項目建設(shè)成本增加、項目貸款利息負擔增加，還會導致 項目現(xiàn)金流量不能按計劃獲得、貸款償還期限的延長和市場機會 的錯過。1.2成本超支風險施工項目成本控制是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心。成本控 制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、 物質(zhì)資源和費用開支，進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正 要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范 圍之內(nèi)，保證成本目標的實現(xiàn)。成本風險拆分開來還可以分為人 工費風險、材料費風險、機械費風險、管理費風險等。同時成本風險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政

10、策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數(shù)的上漲等。1.3其他風險工程項目的施工還存在其他多方面的風險， 如質(zhì)量風險、安 全風險、政策風險、資金風險等。2項目風險控制對策2.1建設(shè)風險在工程項目實施之前，必須事先制定一個切實可行的、科 學的進度計劃。該計劃一般是承包商在投標過程中向業(yè)主承諾的 工期，并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商 產(chǎn)生約束效應。但由于日前建筑市場競爭激烈、 業(yè)主在利益的驅(qū) 動下，往往在招標過程中，要求承包商對工期進行大幅度壓縮， 并進行承諾。這樣的局面產(chǎn)生的后果是，合同工期往往嚴重背離 客觀、合理的科學工期。于是對承包商在工程實踐過程中，需承 受相當?shù)墓て陲L險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風 險，如一天15萬等。2.2成本超支風險控制成本超支風險的主要方法是控制它們的方法通常由項目公司利用不同形式的有固定價格固定工期的“交鑰匙”合同和 “實報實銷”合同。七可行性研究結(jié)論1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的老年人的比例在逐步提升，2009年底這一比率已經(jīng)達到21% 如此龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養(yǎng)老設(shè)施的服務；鄭州 市和新鄉(xiāng)市作為兩個