萬達_項目經營目標管理責任書

1、項目經營目標管理責任書( 范本 ) 項目名稱：本期開發(fā)項目名稱：項目所在公司名稱：第一部分：定義1經營性物業(yè)：各類主力店、酒店、自用物業(yè)及底層商鋪（含商業(yè)步行街）。2銷售性物業(yè)：各類住宅樓、商?。ㄞk公）樓、底層商鋪及其它可售物業(yè)。3經營期：項目經營開始至項目結束的時間周期。1) 項目經營計劃開始時間：新項目土地摘牌之日；已開發(fā)項目公司分期項目的開工時間。2) 項目經營計劃結束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內。4經營期實際結束時點：銷售回款額達到本期目標銷售額的90% 、本期工程結算完成且集團復核完畢，上述兩種情況的較晚時間為經營期實際結束時點。5費用及稅金結算截止時點：原則上以經營期

2、實際結束時點為準，情況特殊時以項目管理中心、集團財務部確認時間為準。6銷售回款額統(tǒng)計截止時點：銷售性物業(yè)如在經營期實際結束時點時沒有實現(xiàn)100% 銷售，則本次考核時，銷售回款額統(tǒng)計截止經營期實際結束時點。7. 建造成本配比原則：銷售性物業(yè)如在經營期實際結束時點時沒有實現(xiàn)100% 銷售，則本次考核時，建造成本按配比原則、三費全額計入進行結算獎金。建造成本配比比率確認銷售回款 / 可實現(xiàn)目標銷售收入，可實現(xiàn)目標銷售收入已銷售合同金額所有庫存能實現(xiàn)合同金額，經營期實際結束時點為考核時點。后續(xù)實現(xiàn)的銷售回款額，將以相同原則復核其實現(xiàn)的凈利潤，在下次考核時一并結算獎金。第二部分：總則1為了加強萬達集團開

3、發(fā)項目的經營管理，確保實現(xiàn)開發(fā)項目的目標利潤，根據(jù)萬達集團管理的要求，簽訂本期開發(fā)項目的經營目標管理責任書。2簽訂開發(fā)項目經營目標管理責任書的基本原則：以市場需求為導向，以質量保證為前提，以過程控制為手段，以規(guī)范運作為基礎，以提高綜合經濟效益為目的。3簽訂開發(fā)項目經營目標管理責任書的任務：明確集團所屬項目公司責任人的1義務，賦予責任人相應的權利，實施經營業(yè)績與個人利益掛鉤的獎勵措施，確保高效、優(yōu)質、安全地完成開發(fā)項目的任務。4本經營責任書的實際完成狀況，將作為集團對集團所屬項目公司及其領導成員業(yè)績考核的依據(jù)。5要求集團所屬項目公司依法經營，在工程合同、營銷廣告、銷售合同等工作中不得違反國家、地

4、方法律法規(guī)，及時解決經營過程中產生的各種糾紛，并把責任分解到崗、到人。概況按政府審批的規(guī)劃設計方案，集團所屬項目公司在整個開發(fā)項目的總經營期間內完成平方米銷售性物業(yè)的銷售、施工、竣工、驗收及交付使用、平方米經營性物業(yè)的施工、竣工、驗收及開業(yè)。整個開發(fā)項目的總經營期為年月日至年月日, 銷售周期為年月日至年月日。第三部分：經營性物業(yè)目標管理及考核辦法一工期控制目標及要求1整個項目所有工程全部竣工的合同工期為個月（見總承包協(xié)議），工程最終交付時間為年月日，工程交付完成條件如下：1）所有土建、機電安裝、內裝、外裝、外環(huán)境、室外泛光、小品、廣告燈箱及市政配套工程等全部完工并經相關政府部門驗收合格。2）全

5、部達到開業(yè)條件，即在項目整體開業(yè)前將所有物業(yè)按標準交付給業(yè)主、各主力店及 _ _ 商業(yè)管理公司。3）開業(yè)前按各主力店合同約定取得消防驗收合格證。4）開業(yè)前通過竣工質檢驗收及政府其它管理部門的相關驗收。以上工作完成的時間應滿足開業(yè)的要求。5）綠化、規(guī)劃驗收工作應在開業(yè)后日內完成。2在確保工程按期竣工的同時，應保證各主力店（主力店視具體項目而定）2的進場交付時間和需達到的交付標準，具體如下: 1）大型超市：年月日進場，職責清單要求的交付標準。2）影院：年月日進場，職責清單要求的交付標準。3）家居廣場：年月日進場，職責清單要求的交付標準。4）美食廣場：年月日進場，職責清單要求的交付標準。5）電玩娛樂

6、城：年月日進場，職責清單要求的交付標準。6）食品城：年月日進場，職責清單要求的交付標準。7）書城：年月日進場，職責清單要求的交付標準。8）大型百貨：年月日進場，職責清單要求的交付標準。9) 酒店：年月日進場，職責清單要求的交付標準。10)精品店：年月日交付相關業(yè)主。11）其它業(yè)態(tài)：年月日交付業(yè)主，達到設計要求及合同約定的標準。3全面開業(yè)時間年月日，各主力店開業(yè)后日內完成質檢備案。4經營期：項目經營期間為年月日至年月日。5自開業(yè)之日起天內，將自有物業(yè)產權證（俗稱 大產權證）辦理完畢；出售物業(yè)的產權證（俗稱小產權證）自“大產權證”辦理完畢之日起天內辦理完畢。6所有工程決算于整個工程整改完畢（開業(yè)后

7、月內）之后的個月內完成（除集團公司根據(jù)資金情況進行調整外，該決算完成時間不得更改）。二質量控制目標及要求1工程質量應滿足 _工程總承包施工協(xié)議約定的質量要求。2質量驗收執(zhí)行國家標準，確保所建工程一次性通過竣工驗收并通過政府部門的備案。3除政府部門驗收備案外 , 還應通過各主力店、業(yè)主方及_商業(yè)管理公司的驗收，以合格接收為準。4按照中華人民共和國國務院令（第179號 ） 建設工程質量管理條例進行建設工程質量的管理，并在建設過程中遵守國家和地方的其他建設法規(guī)、條例。5堅決杜絕重大質量事故（造成直接經濟損失人民幣50萬元以上）的發(fā)生，一旦發(fā)生重大質量事故或因質量問題而引起集體投訴等重大法律糾紛事件，

8、集團公3司將追究項目責任人的責任，視情節(jié)嚴重程度給予相應的經濟處罰和行政處分。6. 項目公司總經理作為質量控制第一責任人，嚴把主體及其他施工單位入圍資格，禁止不符合集團制度要求的施工隊伍入圍，以保證工程質量。三安全控制目標及要求1安全生產工作實行項目公司總經理（或主持日常工作的負責人）負責制。樹立建筑工程安全生產管理 “安全第一、預防為主”的思想，依據(jù)建筑法、建筑施工安全檢查標準對施工單位的施工進行安全監(jiān)督和檢查。堅決杜絕人員傷亡事故及其它重大安全事故的發(fā)生。2要求建筑施工企業(yè)在編制施工組織設計時，根據(jù)建筑工程的特點制定相應的安全技術措施；對專業(yè)性較強的工程項目，編制專項安全施工組織設計，并按

9、施工組織設計采取安全技術措施。3重點監(jiān)督施工單位安全生產責任規(guī)章制度的建立健全和執(zhí)行情況、事故隱患的監(jiān)控和整改情況、安全生產監(jiān)督管理機構及人員配置和職責履行情況、事故調查處理和責任追究的執(zhí)行情況。4應要求建筑施工企業(yè)在施工現(xiàn)場采取安全維護、危險防范、火災預防等措施；應當對施工現(xiàn)場實行封閉管理；施工現(xiàn)場對毗鄰的建筑物、構筑物和特殊作業(yè)環(huán)境可能造成損害的，建筑施工企業(yè)應當采取安全防護措施。5應要求建筑施工企業(yè)遵守有關環(huán)境保護和安全生產的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施控制、處理施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害。四成本控制目標及要求經集團與 _成都_項目公司共同研究

10、，并報集團總裁批準，_成都_項目總成本目標（不含地價）確定為萬元，此成本為 _成都 _項目所有費用（含后期因質量問題產生的整改費用）的包干價，不得以任何理由突破（集團批準的變更除外）。其中各單項成本控制指標如下：1建安成本： _成都_項目建安成本控制指標為萬元， _成都_項目公司應按目前的施工圖進行認真測算，如測算后發(fā)覺有突破的可能，必須通過優(yōu)化設計的手段使成本控制在既定指標內。同時，_成都_項目公司須盡快將成本指標層層分解，制定并落實控制成本的計劃和措施。42前期開發(fā)費用：包含設計費、綜合保險費、監(jiān)理費、自來水管網(wǎng)貼費、供電貼費、臨時設施費、政府行政性事業(yè)收費等開發(fā)項目所有的前期費用, 控制

11、指標為萬元。3物業(yè)開辦費用：確定為萬元。4銷售費用：確定為萬元。5維修基金及轉讓交易費用：確定為萬元。6管理費用：確定為萬元。7財務費用：確定為萬元。8稅金：確定為萬元。五銷售控制目標及要求1銷售指標：根據(jù)_項目公司測算，經集團批準本項目銷售部分的銷售總額暫定為_萬元。具體銷售內容為 _。自本合同簽訂之日起，非經集團批準，不得調整銷售總額目標。2銷售周期及回款指標：項目銷售周期為年月日至年月日，即銷售周期為個月。項目開盤后發(fā)生的銷售在30 天內回款額須達到已銷售額的以上，物業(yè)驗收投入使用后，回款率需達到已銷售額的90% 以上，銷售周期結束完成清盤后60 天內，回款額完成100% 。六招商控制目

12、標項目公司必須配合商務部和商管公司的招商服務和開業(yè)籌備工作，力爭滿場開業(yè)。全力配合管理和服務主力店及小商鋪的進場裝修及開業(yè)籌備。商務部及商管公司將對此項業(yè)務在公司管理考核系數(shù)中給予考評。七目標考核和獎勵集團根據(jù) _項目的規(guī)模及經營周期暫定該項目的經營目標管理責任獎為x 萬元，在經營期結束后，并將根據(jù)集團所屬項目公司對各項控制目標完成情況的綜合考核評價后給予確認目標管理責任獎。具體考核及發(fā)放辦法如下: （一）按項目經營目標管理規(guī)定的考核流程進行考核，經營目標考核后獎金的計算方法：5獎金額 ab（其中 a 為獎金基數(shù)； b 為綜合調整系數(shù)）（二）綜合調整系數(shù)b 的計算組合：工期考核系數(shù)1計算公式項

13、目實際工期所含的月數(shù)項目計劃工期所含的月數(shù)延期率 x = 100 項目計劃工期所含的月數(shù)2系數(shù)計算1）x15對應系數(shù)： 1.2 2）15x5對應系數(shù)： 1.1 3）5x5對應系數(shù)： 1.0 4）5x25對應系數(shù)： 0.9 5）x25對應系數(shù)： 0.8 工程質量及安全管理考核系數(shù)工程質量考核系數(shù)（ 60% ）1工程獲得省級以上工程質量獎項：1.2 2工程獲得省級工程質量獎項：1.1 說明：1）上述一、二項所指的質量獎項必須是項目經營策劃書中已經確定的質量目標（指標），如未在項目經營策劃書中明確，則即使獲得相關獎項也不按照上述規(guī)定來確定考核系數(shù)。2）由于工程質量獎項的最終獲得時間將滯后于本經營期，

14、故在本期決算時，本期的工程質量考核系數(shù)先按照未獲得獎項的情況計算，待真正獲得獎項的當年，將由于獲獎應增加的工程質量考核系數(shù)部分涉及的獎金在該年年終予以補發(fā)。1. 工程一次性竣工驗收率為100，且無政府主管部門認定的質量事故發(fā)生：1.0 2. 工程沒有達到一次性竣工驗收率為100，且無政府主管部門認定的質量事故發(fā)生： 0.9 3. 發(fā)生政府主管部門認定的質量事故一次，且該事故引起的經濟損失估算在6100 萬元以下的： 0.8 備注：如果發(fā)生下面二種情況之一1政府主管部門認定的質量事故兩次以上（含兩次）；2一次工程事故引起的經濟損失估算在500 萬元以上（含 500萬元）的；則工程質量考核系數(shù)直接

15、按照0 來計算。同時項目所在公司負責人及相關責任人由集團給予相應處理。安全管理考核系數(shù)（ 40% ）安全管理考核主要包括人身傷亡、火災、失竊、文明施工幾個方面。1本期項目實際經營期內如果工程現(xiàn)場發(fā)生人身傷亡、火災、失竊、文明施工等方面的問題，進而對萬達的公眾形象、品牌、口碑、財產等造成一定影響和損失，則由集團視情節(jié)對安全管理考核系數(shù)進行確定。2本期項目實際經營期內如果工程現(xiàn)場沒有發(fā)生人身傷亡、火災、失竊、文明施工等方面的問題，原則上安全管理考核系數(shù)可直接取1.2 ，但最終由集團討論確定。公司（制度）管理考核系數(shù)1如果在本項目實際經營期內管理制度審核實施辦法（以下簡稱辦法）未正式發(fā)布，則公司（制

16、度）管理考核系數(shù)由集團考核確定。2如果在本項目經營期開始時辦法已經正式發(fā)布，則公司（制度）管理考核系數(shù)根據(jù)辦法的具體規(guī)定內容確定。3如果在本項目實際經營期內辦法正式發(fā)布，則發(fā)布前的公司（制度）管理考核系數(shù)部分由集團考核確定，發(fā)布后的公司（制度）管理考核系數(shù)部分根據(jù)辦法的具體規(guī)定內容確定。本期項目的內部（制度）管理考核系數(shù)計算公式如下：a =1 1 +2 2 aatttta: 本期項目的公司（制度）管理考核系數(shù)a1: 辦法正式發(fā)布前由集團考核確定的公司（制度）管理考核系數(shù)7a2: 辦法正式發(fā)布后由辦法的具體內容規(guī)定所確定的公司（制度）管理考核系數(shù)t: 本期項目的實際經營期所含月數(shù)t1: 辦法正式

17、發(fā)布前的本期項目經營發(fā)生月數(shù)t2：辦法正式發(fā)布后的本期項目經營發(fā)生月數(shù)銷售及回款考核系數(shù)1. 計算公式s1 c =+( sd1 ) d/ 2 s1實際銷售面積， s 銷售目標規(guī)定銷售面積d1實際回款數(shù)， d 銷售目標規(guī)定回款數(shù)成本費用考核系數(shù)1. 計算公式成本費用超支率 x 本期項目實際成本費用額本期項目計劃成本費用額 100 本期項目計劃成本費用額2. 系數(shù)計算1）成本費用超支率： x101.2 1.8 2）成本費用超支率： 10x51.1 3）成本費用超支率： 5x01.0 4）成本費用超支率： 0x50.9 5）成本費用超支率： 5x100.8 6）成本費用超支率： 10x2000.8

18、稅收籌劃及落實稅收政策考核系數(shù)考核節(jié)點評分范圍權重經辦部門前期稅收籌劃工作0.8 1.2 15% 稅收籌劃實施工作0.8 1.2 60% 集團財務部爭取稅收優(yōu)惠政策情況0.8 1.2 10% 8落實稅收優(yōu)惠政策情況0.8 1.2 15% 考評節(jié)點完成情況優(yōu)秀：評分1.2 考評節(jié)點完成情況良好：評分1.1 考評節(jié)點完成情況一般：評分1.0 考評節(jié)點完成情況不足：評分0.9 考評節(jié)點完成情況較差：評分0.8 9綜合調整系數(shù)b 各項系數(shù)項目系數(shù)調整區(qū)間經辦部門考核機構所占百分比工期考核系數(shù)0.8 1.2 25% 集團計劃部工程質量及安全管理考核系數(shù)0.8 1.2 15% 集團質量監(jiān)管部5% 集團財務

19、部成本費用考核系數(shù)01.8 20% 集團成本控制部集團稅收籌劃及落實稅收政策考核系數(shù)0.8 1.2 5% 集團財務部銷售及回款考核系數(shù)0.8 1.2 20% 集團營銷部公司管理考核系數(shù)0.8 1.2 10% 集團相關部門綜合調整系數(shù)b工期考核系數(shù) 25% 工程質量及安全管理考核系數(shù)15% 成本費用考核系數(shù)25% 稅收籌劃及落實稅收政策考核系數(shù)5% 銷售及回款考核系數(shù)20% 公司管理考核系數(shù)10%注：成本費用上下浮動10（含）以內，成本費用考核系數(shù)取0.8 1.2 ；成本費用節(jié)支10以上，成本費用考核系數(shù)取1.2 1.8 ；成本費用超支10 20（含），成本費用考核系數(shù)取00.8 。10（三）出

20、現(xiàn)以下情況中的任何一種情形，目標責任獎全額取消：1屬于集團所屬項目公司直接原因工期目標未能完成(不含集團批準的重大變更) 而導致整體工程不能交付直至影響了按期開業(yè)；2屬于集團所屬項目公司直接原因導致開業(yè)前政府有關部門驗收（如消防、質檢等）未能通過，直接影響了整體按期開業(yè)或主力店的按期開業(yè)；3因質量問題主力店拒絕進場或進場后發(fā)現(xiàn)質量問題而拒絕繳納租金。集團所屬項目公司在規(guī)定限期內整改后還達不到質量要求，導致主力店仍然拒繳或少繳租金。（四）目標責任獎總額度經集團相關部門考核報集團總裁會批準后，由_項目公司將獎金具體發(fā)放方案上報集團審核批準后予以發(fā)放。注釋：1在本經營責任書執(zhí)行過程中，一旦開發(fā)項目出

21、現(xiàn)重大原因而需要調整經營指標時，集團所屬項目公司應充分陳述調整的理由，報集團審批。2一旦開發(fā)項目由于管理失誤等原因出現(xiàn)重大的安全（質量）事故、重大的人為經營失誤時，由集團總裁會研究后進行特別處理。3系數(shù) b 由項目管理中心提出后上報集團，最終由總裁辦公會確定。4在本期目標責任書考核結束前的每年年終獎金發(fā)放采取預提形式。凡出現(xiàn)獎金發(fā)放為預提形式，則預提數(shù)額參照集團總裁辦公會相關通知執(zhí)行。5如因工作期間人員變動，則根據(jù)完成的工作階段情況計發(fā)獎金。11第四部分：銷售性物業(yè)目標管理及考核辦法一經營期控制目標1經營期：項目經營期間為年月日至年月日，其中銷售周期為年月日至年月日，即銷售周期為個月。2本項目

22、開發(fā)經營關鍵節(jié)點控制：開工：年月日開盤：年月日主體封頂：年月日竣工驗收：年月日交房入伙：年月日二開發(fā)面積控制指標項目所在公司在項目經營期間內完成平方米銷售性物業(yè)的銷售、施工、竣工、驗收及交付使用，平方米經營性物業(yè)的施工、竣工、驗收及開業(yè)。三成本、費用、利潤控制目標和要求1在規(guī)定的整個開發(fā)項目總經營期內整個開發(fā)項目的毛利率控制在 以上，支出總額控制為萬元以下，凈利潤控制為萬元以上（力爭億元以上）。（具體內容詳見附件 b）2在項目經營期間內開發(fā)成本和各項費用控制在萬元之內（目標成本），其中，土地開發(fā)成本萬元, 建造成本萬元，銷售費用萬元（按銷售額的計），管理費用萬元，財務費用萬元，營業(yè)稅金及附加萬

23、元；考慮分攤費用及經營性資產萬元；實現(xiàn)總銷售收入萬元、12稅收返還萬元；并實現(xiàn)利潤總額萬元、凈利潤（目標利潤）萬元。（具體內容詳見附件 b）3如果項目所在公司享受當?shù)卣愂諆?yōu)惠政策有變化，則經集團審核后相應修正目標利潤（凈利潤）的額度。注釋：1 ）整個開發(fā)項目的經營期、開發(fā)面積、成本、費用和利潤指標等只作為集團和項目所在公司對整個開發(fā)項目進行總體控制的參考指標。2 ）這里所指的經營期為計劃經營期，實際經營期以該期的最終決算時間為準。四質量控制目標及要求1應該按照中華人民共和國國務院令（第179 號 ） 建設工程質量管理條例進行建設工程質量的管理，并在建設過程中遵守國家和地方的其他建設法律、法

24、規(guī)、條例、規(guī)定。2應確保所建工程項目竣工驗收一次性通過率為100。3應確保完成集團審批的項目經營策劃書中的質量目標。4應采取措施杜絕重大質量事故的發(fā)生，一旦開發(fā)項目出現(xiàn)重大質量事故，萬達集團將追究項目經營責任人的責任，視情節(jié)扣罰一定比例的獎金，并視情節(jié)嚴重程度給予一定的行政處分。5. 項目公司總經理作為質量控制第一責任人，嚴把主體及其他施工單位入圍資格，禁止不符合集團制度要求的施工隊伍入圍，以保證工程質量。五安全控制目標及要求1安全生產工作實行項目所在公司總經理（或主持日常工作的負責人）負責制。2樹立建筑工程安全生產管理 “安全第一、預防為主 ”的思想，應依據(jù)建13筑法、建筑施工安全檢查標準對

25、施工單位進行施工安全的檢查和監(jiān)督。3應要求建筑施工企業(yè)在編制施工組織設計時，根據(jù)建筑工程的特點制定相應的安全技術措施；對專業(yè)性較強的工程項目，編制專項安全施工組織設計，并采取安全技術措施。4重點監(jiān)督施工單位安全生產責任規(guī)章制度的建立健全和執(zhí)行情況，事故隱患的監(jiān)控和整改情況，安全生產監(jiān)督管理機構及人員配置和職責履行情況，事故調查處理和責任追究的執(zhí)行情況。5應要求建筑施工企業(yè)應當在施工現(xiàn)場采取維護安全、防范危險、預防火災等措施；有條件的，應當對施工現(xiàn)場實行封閉管理。施工現(xiàn)場對毗鄰的建筑物、構筑物和特殊作業(yè)環(huán)境可能造成損害的，建筑施工企業(yè)應當采取安全防護措施。6應要求建筑施工企業(yè)應當遵守有關環(huán)境保護

26、和安全生產的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取控制和處理施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害的措施。7一旦開發(fā)項目出現(xiàn)重大安全生產事故，萬達集團將視情節(jié)追究項目經營責任人的責任，并視情節(jié)扣罰一定比例的獎金，同時視情節(jié)嚴重程度給予一定的行政處分。六物業(yè)管理目標及要求1應于建設初期成立物業(yè)管理部門，介入項目開發(fā)的前期管理。按建設部頒發(fā)的“全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）標準”開展物業(yè)管理的前期計劃工作。2按中華人民共和國國務院令（第379 號）物業(yè)管理條例、建設部頒發(fā)的“城市新建住宅小區(qū)管理辦法”及當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)條例開展相關工作, 并編制該項目物業(yè)管理方案。3建立健全房屋及維

27、修管理、設備管理、車輛及消防管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安管理、服務承諾、社區(qū)文化管理的工作細則。4項目所在公司的物業(yè)管理公司應建立現(xiàn)代企業(yè)管理模式，全面推行14iso9000和 iso14000質量和環(huán)境管理體系，住宅項目整體交付一年后達到市優(yōu)標準，兩年后達到省優(yōu)標準。開展并實施符合本項目市場定位的管理與服務，努力開展多種經營，并達到全國優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)標準。5項目的物業(yè)管理應按時、順利移交給業(yè)主委員會。6項目所在公司的物業(yè)公司必須與項目所在公司簽署經營責任書，進行獨立經營和考核。七目標考核和獎勵1利潤指標的確認項目所在公司實際完成的凈利潤數(shù)必須經過集團公司財務部門（或集團審計部門）核實、確

28、認。2獎勵額度的計算本期項目實現(xiàn)的獎金額本期實現(xiàn)凈利潤獎金發(fā)放系數(shù)a本期項目特征系數(shù) c本期綜合調整系數(shù)b 3按項目經營目標管理規(guī)定的考核流程進行考核。4單項獎勵對于本期項目所含可用于經營的公共配套設施，由于存在較大的成本投入，因此項目所在公司在法律（法規(guī)）允許的范圍內應盡一切可能采用靈活變通的方式，通過多樣化經營模式，以達到利潤最大化的目的。如因此而形成一定的收益，集團可根據(jù)項目所在公司上報的經營方案及經營情況酌情研究，給予一定的單項獎勵。對項目開發(fā)過程中必須交納的行政事業(yè)性收費，要求項目公司在法律（法規(guī)）允許的范圍內應盡一切可能采用靈活變通的方式，爭取各種優(yōu)惠政策進行減免相關費用。在本期項

29、目經營結束時，項目公司可單獨對此項進行專項說明，集團根據(jù)項目公司實際獲得減免的行政事業(yè)性收費總額，給予一定的單項獎勵。15表 1 獎金發(fā)放系數(shù)a 序號實際完成凈利潤發(fā)放系數(shù) a 1 目標凈利潤 90% 以下時0.0% 2 目標凈利潤 90% （含）至 100% 時1% 3 目標凈利潤 100% （含）至 110% 時5% 4 超過目標凈利潤 110% （含）至 120% 的部分3% 5 超過目標凈利潤 120% （含）以上的部分1.5% 16綜合調整系數(shù) b 各項系數(shù)項目系數(shù)調整區(qū)間經辦部門考核機構所占百分比開發(fā)周期考核系數(shù)0.8 1.2 15% 集團計劃部工程質量及安全管理考核系數(shù)0.8 1

30、.2 20% 集團質量監(jiān)管部銷售及回款考核系數(shù)0.8 1.2 20% 集團營銷部集團公司管理考核系數(shù)0.8 1.2 10% 集團相關部門物業(yè)管理考核系數(shù)0.8 1.2 5% 集團物管部或商管公司10% 集團財務部成本費用考核系數(shù)01.8 20% 集團成本控制部綜合調整系數(shù)開發(fā)周期考核系數(shù)15% 工程質量及安全管理考核系數(shù)20% 銷售及回款考核系數(shù)20% 公司管理考核系數(shù)10% 物業(yè)管理考核系數(shù)5% 成本費用考核系數(shù)30% 注：成本費用上下浮動10（含）以內，成本費用考核系數(shù)取0.8 1.2 ；成本費用節(jié)支10以上，成本費用考核系數(shù)取1.2 1.8 ；成本費用超支10 20（含），成本費用考核系

31、數(shù)取00.8 。17開發(fā)周期考核系數(shù)1計算公式項目實際經營期所含的月數(shù)項目計劃經營期所含的月數(shù)延期率 x = 100 項目計劃經營期所含的月數(shù)說明： 1）項目實際經營期所含月數(shù)為截至本期最終決算之時的本期項目實際經營期所用月數(shù)2）項目計劃經營期所含月數(shù)是指按照項目經營目標管理責任書所確定的本期項目計劃經營期所含的月數(shù)2系數(shù)計算1）x15對應系數(shù)： 1.2 2）15x5對應系數(shù)： 1.1 3）5x5對應系數(shù)： 1.0 4）5x25對應系數(shù)： 0.9 5）x25對應系數(shù)： 0.8 工程質量及安全管理考核系數(shù)工程質量考核系數(shù)（ 60% ）1工程獲得省級以上工程質量獎項：1.2 2工程獲得省級工程質量

32、獎項：1.1 3工程獲得市級工程質量獎項：1.05 說明：1）上述一、二、三項所指的質量獎項必須是項目經營策劃書中已經確定的質量目標（指標），如未在項目經營策劃書中明確，則即使獲得相關獎項也不按照上述規(guī)定來確定考核系數(shù)。2）由于工程質量獎項的最終獲得時間將滯后于本經營期，故在本期決算時，本期的工程質量考核系數(shù)先按照未獲得獎項的情況計算，待真正獲得獎項的當年，將由于獲獎應增加的工程質量考核系數(shù)部分涉及的獎金在該年年終予以補18發(fā)。1. 工程一次性竣工驗收率為100，且無政府主管部門認定的質量事故發(fā)生：1.0 2. 工程沒有達到一次性竣工驗收率為100，且無政府主管部門認定的質量事故發(fā)生： 0.9

33、 3. 發(fā)生政府主管部門認定的質量事故一次，且該事故引起的經濟損失估算在 100 萬元以下的： 0.8 備注：如果發(fā)生下面二種情況之一1. 政府主管部門認定的質量事故兩次以上（含兩次）；2. 一次工程事故引起的經濟損失估算在100 萬元以上（含 100 萬元）的；則工程質量考核系數(shù)直接按照0 來計算。同時項目所在公司負責人及相關責任人由集團給予相應處理。安全管理考核系數(shù)（ 40% ）安全管理考核主要包括人身傷亡、火災、失竊、文明施工幾個方面。1本期項目實際經營期內如果工程現(xiàn)場發(fā)生人身傷亡、火災、失竊、文明施工等方面的問題，進而對萬達的公眾形象、品牌、口碑、財產等造成一定影響和損失，則由集團視情

34、節(jié)對安全管理考核系數(shù)進行確定。2本期項目實際經營期內如果工程現(xiàn)場沒有發(fā)生人身傷亡、火災、失竊、文明施工等方面的問題，原則上安全管理考核系數(shù)可直接取1.2 ，但最終由集團研究確定。銷售及回款考核系數(shù)1. 計算公式s1 c =+( sd1 ) d/ 2 19s1實際銷售面積， s 銷售目標規(guī)定銷售面積d1實際回款數(shù)， d 銷售目標規(guī)定回款數(shù)公司（制度）管理考核系數(shù)1如果在本項目實際經營期內管理制度審核實施辦法（以下簡稱辦法）未正式發(fā)布，則公司（制度）管理考核系數(shù)由集團考核確定。2如果在本項目經營期開始時辦法已經正式發(fā)布，則公司（制度）管理考核系數(shù)根據(jù)辦法的具體規(guī)定內容確定。3如果在本項目實際經營期

35、內辦法才正式發(fā)布，則發(fā)布前的公司（制度）管理考核系數(shù)部分由集團考核確定，發(fā)布后的公司（制度）管理考核系數(shù)部分根據(jù)辦法的具體規(guī)定內容確定。本期項目的內部（制度）管理考核系數(shù)計算公式如下：a =1 t1 +2 t2 aatta: 本期項目的公司（制度）管理考核系數(shù)a1: 辦法正式發(fā)布前由集團考核確定的公司（制度）管理考核系數(shù)a2: 辦法正式發(fā)布后由辦法的具體內容規(guī)定所確定的公司（制度）管理考核系數(shù)t: 本期項目的實際經營期所含月數(shù)t1: 辦法正式發(fā)布前的本期項目經營發(fā)生月數(shù)t2：辦法正式發(fā)布后的本期項目經營發(fā)生月數(shù)物業(yè)管理考核系數(shù)1考核范圍1）前期介入（含組建物業(yè)公司）代碼： a 2）接管驗收b

36、3）入伙及裝修管理c 4）日常服務提供d 5）與顧客的溝通、協(xié)作（含成立業(yè)委會）e 206）顧客滿意率f 7）物業(yè)管理費收繳率g 2考核標準1）國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）標準2）法律、法規(guī)3）集團經營管理制度3考核方式、成員、時間1）現(xiàn)場察看2）項目管理中心物管部或商管公司、各物業(yè)公司高級管理人員3）按集團規(guī)定的時間及項目情況執(zhí)行4考核結果（ x）及權重比例1）新開發(fā)項目（交付給業(yè)主的總建筑面積50% 或 30% 以上業(yè)主未入?。﹛=a 10%+b 20%+c 25%+d 30%+e 15%x80 分；對應系數(shù)： 0.8 81x85 分；對應系數(shù)： 0.9 86x90 分；對應系數(shù)： 1.0 9

37、1x95 分；對應系數(shù)： 1.1 96x100 分；對應系數(shù)： 1.2 2）已入住項目（交付給業(yè)主的總建筑面積50% 或 30% 以上業(yè)主已入?。﹛= a5%+b 10%+c 10%+d 15%+e 15%+f 25%+g 20%x80 分；對應系數(shù)： 0.8 81x 85 分；對應系數(shù)： 0.9 86x 90 分；對應系數(shù)： 1.0 91x 95 分；對應系數(shù)： 1.1 96x 100 分；對應系數(shù)： 1.2 5執(zhí)行說明基于每個項目的開發(fā)周期不同，物業(yè)管理的考核須與項目的進度和重點21同步進行，滯后時間不超過一個半月；對于需跨年度考核的項目的相關內容（如業(yè)主委員會的成立），在獎金核發(fā)年度內可

38、視為合格（對應系數(shù)0.8 ） ，其獎金扣留相應的比例數(shù)額，待終評時兌現(xiàn)。6考評原則客觀、公正、規(guī)范7考評仲裁每次考評時，由集團項目管理中心物管部或商管公司負責組織考評小組，必要時其成員為其他項目物業(yè)公司高級管理人員，考評的最終結果為受考評單位的相關責任人與考評小組共同簽字確認的書面文本。成本費用考核系數(shù)1計算公式成本費用超支率 x 本期項目實際成本費用額本期項目計劃成本費用額 100 本期項目計劃成本費用額2系數(shù)計算1）成本費用超支率： x101.2 1.8 2）成本費用超支率： 10x51.1 3）成本費用超支率： 5x01.0 4）成本費用超支率： 0x50.9 5）成本費用超支率： 5x

39、100.8 6）成本費用超支率： 10x2000.8 注釋：1在本經營責任書執(zhí)行過程中，一旦開發(fā)項目出現(xiàn)重大原因而需要調整經營指標時，項目所在公司應充分陳述調整的理由，報集團審批。2一旦開發(fā)項目由于管理失誤等原因出現(xiàn)重大的安全（質量）事故、重大的人為經營失誤時，由集團總裁會進行特別處理。223獎金發(fā)放系數(shù)a 詳見表 1，綜合調整系數(shù)b 詳見表 2 和經營管理制度的規(guī)定，以本經營期實際結束時間為界計算綜合調整系數(shù)b。4本期項目特征系數(shù)c 由當?shù)爻鞘蟹康禺a市場競爭強度（年度開發(fā)面積、年度竣工面積、年度預售登記面積、年度銷售面積、空置率、近三年各項指標的環(huán)比增長率等）、自有資金占總投資的比例及自有資金絕對投資額、項目土地成本因素、項目所在城市的工程管理總體水平及相關合作伙伴的可選擇性等決定，在本期經營結束后由集團成本控制部、財務部、規(guī)劃院和項目管理中心計劃部、營銷部、質量監(jiān)管部提出建議，由集團領導綜合考評。5a、b 和 c 系數(shù)由項目管理中心提出后上報集團，最終由總裁辦公會確定。6在本期目標責任書考核結束前的每年年終獎金發(fā)放采取預提形式。凡出現(xiàn)獎金發(fā)放為預提形式，則預提數(shù)額參照集團總裁辦公會相關通知執(zhí)行。7如因工作期間人員變動，則根據(jù)完成