盛達(dá)金盤(pán)定價(jià)策劃報(bào)告.doc

1、目 錄8利潤(rùn)概算18。1工程概況18。2工程特征18。3開(kāi)發(fā)成本18.4預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總價(jià)28.5利潤(rùn)39景觀風(fēng)格39.1樓宇間景觀49。1。1 4公寓49.1.2 1#、2樓之間59.1.3 4、1#樓之間59.2樓前及細(xì)部景觀79。2。1 綠化帶將組團(tuán)自然分隔79。2。2 細(xì)部景觀710每套平米價(jià)格1011參考文獻(xiàn)108利潤(rùn)概算8。1工程概況 工程概況表項(xiàng)目名稱(chēng)：盛達(dá)金盤(pán)結(jié)構(gòu)類(lèi)型：框枝剪力墻結(jié)構(gòu)建筑面積：75787.13 m2工程總價(jià): 元工程地點(diǎn)：北三環(huán)單方造價(jià)： 元/m2表8-1 工程概況表8。2工程特征 工程特征表平面矩形屋面SBS改性瀝青卷材防水層數(shù)3-15門(mén)窗斷橋鋁合金中空玻璃門(mén)窗絕對(duì)

2、標(biāo)高45。46m立面設(shè)計(jì)新古典主義風(fēng)格,外墻飾面二層以下采用仿石面磚，二層以上涂料層高1#：地上-2.8米；B13。5米；B23.2米;B3-3。4米2：地上-2。8米；B1-3.5米；B2-3。2米；B33.4米3#:F13.3米；F2-2。8米；F32.7米；B23.6米;B13。9米建筑功能12#為經(jīng)濟(jì)適用房；3小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施;4#改建公寓墻體外墻:鋼混剪力墻;內(nèi)墻：砼空心砌磚無(wú)障礙設(shè)計(jì)室內(nèi)外高查處設(shè)置無(wú)障礙坡道，無(wú)障礙專(zhuān)用電梯安全設(shè)施住宅落地窗不超過(guò)900的窗戶均設(shè)防護(hù)欄桿電 氣照明、弱電表82 工程特征表8.3開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本表序 號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容金 額（元）1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土

3、地征用費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)2前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)水文地質(zhì)勘察費(fèi)測(cè)繪費(fèi)-場(chǎng)地平整費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供水、供電、供氣排污、排洪通訊綠化環(huán)衛(wèi)設(shè)施-道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)-4建筑安裝工程費(fèi)工程費(fèi)設(shè)備費(fèi)5配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)用6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)人員工資、福利費(fèi)折舊費(fèi)修理費(fèi)辦公費(fèi)水電費(fèi)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)其他費(fèi)用7合計(jì)表83 開(kāi)發(fā)成本表8.4預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總價(jià)一號(hào)樓一 層：14套二三層：14套四 層:12套五 層：8套六 層:6套七九層：4套共計(jì)：62套二號(hào)樓一 層：12套二-七層:12套八 層：10套九 層：4套共計(jì):98套三號(hào)樓地下二層:17套地下一層：17套地上一層：商業(yè)面積：2059地上二層：24套地上二層：24套共計(jì)：82套地下

4、停車(chē)位：486自行車(chē)位：150預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總價(jià)表（一）樓號(hào)位置造價(jià)環(huán)境景觀加權(quán)均價(jià)（元/)面積總價(jià)3#公寓10010010010010024715。005787。56143，039，545。401#、2#-5500.0030000.00165，000，000.004#、100/98100/70100/102100/9992。2522799.5925462.44580,533,192。40合計(jì)-61250.00888,572，737。80表84 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總價(jià)表預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總價(jià)表(二）樓號(hào)位置造價(jià)環(huán)境景觀加權(quán)均價(jià)（元/)面積總價(jià)3公寓10010010010010018,000。005787。56104，1

5、76，080。001、2#-5，500。0030000。00165,000,000。004#、100/98100/70100/102100/9992.2516，605。0025462。44422，803，816。20合計(jì)-61250.00691，979，896。00表85 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售總價(jià)表8.5利潤(rùn)總銷(xiāo)售額售額（0。850。9）開(kāi)發(fā)成本755，286，827。1 ¥ ¥9景觀風(fēng)格樓盤(pán)的細(xì)節(jié)和細(xì)部的完美和舒適將進(jìn)一步引起購(gòu)買(mǎi)者的重視，本項(xiàng)目綠化區(qū)域有限，建議將綠化由傳統(tǒng)的平面視覺(jué)效果向立體交叉空間效果轉(zhuǎn)變，增加層次感和視覺(jué)美感。根據(jù)綠化與景觀設(shè)計(jì)：以自然生態(tài)和傳統(tǒng)文化為主題，融

6、入藝術(shù)、健身休閑、文化、生態(tài)等觀念，來(lái)營(yíng)造傳統(tǒng)文化與生態(tài)自然式園林融合為一體的人性。宅間景觀設(shè)計(jì)以與柔和又具動(dòng)感的曲線表現(xiàn)園路，采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法結(jié)合豐富的植物與小品塑造宅間景觀,營(yíng)造空間開(kāi)合有致、環(huán)境清新大氣、錯(cuò)落有致的鄰里空間。9。1樓宇間景觀9。1。1 4公寓圖9-1 4公寓間景觀圖9.1。2 1#、2#樓之間圖9-2 1、2住宅間景觀圖9。1。3 4、1#樓之間水系自然分割區(qū)域：圖93 水系分割區(qū)域景觀圖9。2樓前及細(xì)部景觀9。2。1 綠化帶將組團(tuán)自然分隔圖93 樓前細(xì)部景觀圖9.2.2 細(xì)部景觀圖9-4 細(xì)部景觀圖圖9-5 樓前細(xì)部景觀圖圖96 外圍細(xì)部景觀圖圖97 細(xì)部景觀圖10每套

7、平米價(jià)格待設(shè)計(jì)圖確定、均價(jià)批準(zhǔn)后，對(duì)1、2#、4每套平米價(jià)格進(jìn)行計(jì)算,見(jiàn)報(bào)告(五）。11參考文獻(xiàn)1畢寶德，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，20022馬克思，馬克思恩格斯全集，北京:人民出版社，1972。第23卷3吳翔華，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，南京：東南大學(xué)出版社，20054王永德，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)，哈爾濱：東北農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，20045亦東,關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格研究的近況,城市研究6黃良文、張金明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問(wèn)題及對(duì)策，廈門(mén)大學(xué)學(xué)報(bào)7劉助仁，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格管理意見(jiàn)概述，城市經(jīng)濟(jì)問(wèn)題研究8楊力，從現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)角度看房地產(chǎn)價(jià)格,廣東商學(xué)院學(xué)報(bào)，2000，19馬柄權(quán)、張小華，張宗理，論社會(huì)主義地租與地價(jià)，中國(guó)農(nóng)業(yè)科技出版社，199110朱振華，我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)定價(jià)研究：碩士學(xué)位論文,南京；南京大學(xué)，200111賈士軍、向長(zhǎng)江，房地產(chǎn)定價(jià)中有關(guān)問(wèn)題的探討，廣州大學(xué)學(xué)報(bào),2001,15（11)12于慶波，房地產(chǎn)價(jià)格研究及估價(jià)方法的改進(jìn):碩士學(xué)位論文，武漢；武漢大學(xué),200413謝季堅(jiān)、劉承平，模糊數(shù)學(xué)方法及其應(yīng)用，武漢：華中理工大學(xué)出版社，200014楊倫標(biāo)、高英儀，模糊數(shù)學(xué)：原理及應(yīng)用，廣州：華南理工大學(xué)出版社，199315杜綱，模糊數(shù)學(xué)基礎(chǔ)：理論及應(yīng)用，天津：天津大學(xué)出版社，200216趙京彥，漫談房地產(chǎn)定價(jià)方法