總價規(guī)定合同與單價規(guī)定合同地區(qū)別

1、總價承包就是將一個單位工程按照定額以及各種費用一次性包死，中間不在增加費用的承包方式。單價承包就是按照建筑物的建筑面積或其他單位進(jìn)行承包，即按照工程單價承包的一種承包方式。 當(dāng)然，建筑面積或其他單位的計算 辦法應(yīng)該事先說明或按照國家規(guī)范規(guī)定建筑面積計算規(guī)則或其他建 筑法規(guī)進(jìn)行。相應(yīng)合同就是總價合同、單價合同。以承包工程計價方式劃分，建設(shè)工程合同可以分為總價合同、單價合同、成本價酬金合同三種形式。一、總價合同。是指在合同中確定一個完成項目的總價，承包單位依此完成合同的全 部工作。這種類型合同有利于建設(shè)單位確定最低報價的承包商，并有利于支付進(jìn)度款及結(jié)算。這種合同適用于工程量不太大且能精確計 算，工

2、期較短的項目。建設(shè)單位必須具備詳細(xì)的設(shè)計圖紙，一般要求 詳盡到施工圖，使承包人能夠計算出工程量。總價合同又可分為兩種：（1）固定總價合同。在圖紙及工程要求不變的情況下，總價不變。而當(dāng)施工中圖紙或工程 質(zhì)量或工期有變動，則總價也應(yīng)相應(yīng)變動。這種合同中承包人承擔(dān)了 絕大部分風(fēng)險，因此標(biāo)價較咼，因此對建設(shè)方也并不完全有利。（2）可調(diào)總價合同。合同條款中約定，如果在執(zhí)行合同中由于通貨膨脹引起工程成本增加 到一定限度時，合同總價根據(jù)事先約定的調(diào)價工式作相應(yīng)調(diào)整。二、單價合同。是指投標(biāo)人就招標(biāo)文件中列出的分部分項工程確定各分部分項工程 費用的合同。這種類型的合同風(fēng)險得到較合理分?jǐn)?。對于發(fā)包人來說， 單價合

3、同可以縮減發(fā)包人在招標(biāo)階段的工作量及準(zhǔn)備時間，并可鼓勵承包人通過提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤。發(fā)包人的風(fēng)險在于工程結(jié)束前總價是未知的，尤其是無法在招標(biāo)階段 較準(zhǔn)確工作量的項目。在遇到善于運(yùn)用不平衡報價的承包商時， 風(fēng)險 會加大。而對發(fā)包人來說，出現(xiàn)工程量列表以外的漏項，可就此再報 價，減小了風(fēng)險。單價合同分為以下幾種方式：（1）估計工程量單價合同。建設(shè)單位在招標(biāo)文件中就分部分項工程的工作量作出估計，投標(biāo)單位在工程量表中填入項目單價，并可依此算出總價作為投標(biāo)報價。 中標(biāo) 后，在月進(jìn)度款支付中以實際完成的工程量和該單價確定數(shù)額，結(jié)算中據(jù)竣工圖結(jié)算總價格。這種類型的合同一般約定，當(dāng)工程量增減到

4、 一定幅度（如+-15%時，單價作相應(yīng)的調(diào)整。最好在合同中約定單 價的調(diào)整方式。（2）純單價合同。建設(shè)單位不能提供施工圖或給出準(zhǔn)確的工程量清單， 投標(biāo)人根據(jù)建設(shè) 單位提供的工作項目一覽表，報出相應(yīng)項目的單價，施工時按實際工 作量結(jié)算。（3）單價與包干混合式合同。以單價合同為基礎(chǔ)，僅對某種不易計算工程量的分項工程采用包干辦 法。其余均要求報出單價，并按實際工作量結(jié)算。三、成本加酬金合同 是由業(yè)主向承包人支付工程項目的實際成本， 并按照事先約定的某一 種方式支付酬金的合同類型。這類合同的缺點是業(yè)主對工程總造價不 易控制，承包人也往往不注意降低項目成本。 除因迫于形勢須立即開 展工作的項目或風(fēng)險很大

5、的項目外，一般不適用這種承包方式。談固定總價合同的風(fēng)險談固定總價合同的風(fēng)險以一次包死的總價委托，且價格不因環(huán)境的變化和工程量增減而變化的工程承發(fā)包合同，我們稱這為固定總價合同。在這類合同 中承包商承擔(dān)了全部的工作量和價格風(fēng)險。 除了設(shè)計有重大變更，一 般不允許調(diào)整合同價格。在現(xiàn)代工程中，特別在合資項目中，業(yè)主喜 歡采用這種合同形式，因為工程中雙方結(jié)算方式較為簡單，比較省事。 合同的執(zhí)行中，承包商的索賠機(jī)會較少。但這種合同承包商承擔(dān)了全 部風(fēng)險，報價中不可預(yù)見風(fēng)險費用較高。因此，承包商報價的確定必 須考慮施工期間物價變化以及工程量變化帶來的影響。首先，簽訂固定總價合同必須考慮：工程范圍必須清楚明

6、確， 報價的工程量應(yīng)準(zhǔn)確而不是估計數(shù)字， 對此承包商必須認(rèn)真復(fù)核；工 程設(shè)計較細(xì)，圖紙完整、詳細(xì)、清楚；工程量小、工期短，估計在工程過程中環(huán)境因素（特別是物價）變化小，工程條件穩(wěn)定并合理；工 程結(jié)構(gòu)、技術(shù)簡單，風(fēng)險小，報價估算方便；工程投標(biāo)期相對寬裕， 承包商可以作詳細(xì)的現(xiàn)場調(diào)查、復(fù)核工作量、分析招標(biāo)文件、擬定計 劃；合同條件完備，雙方的權(quán)利和義務(wù)十分清楚。其次，簽訂固定總價合同必須根據(jù)不同的情況考慮它的幾種 計價形式：招標(biāo)文件中有工作量表。業(yè)主為了方便承包商投標(biāo)，給出 工程量表，但業(yè)主對工程量表中的數(shù)量不承擔(dān)責(zé)任， 承包商也必須復(fù) 核。承包商報出每一個分項工程的固定總價， 它們之和即為整個工

7、程 的價格；招標(biāo)文件中沒有給出工程量清單，承包商制定。工程量表僅 僅作為付款文件，而不屬于合同規(guī)定的工程資料，不作為承包商完成 工程或設(shè)計的全部內(nèi)容；合同價款總額由每一個分項工程的包干價款 （固定總價）構(gòu)成。承包商必須自己根據(jù)工程信息計算工程量。如果 承包商分項工程量有漏項或計算不正確，則被認(rèn)為包括在整個合同總 價中。第三，由于國際通用的工程量計算規(guī)則適用于業(yè)主提供全部 設(shè)計文件的單價合同（我國的工程量計算規(guī)則也有這個問題），采用 這種合同類型時要注意應(yīng)對工程量計算規(guī)則作出詳細(xì)說明、修改或用專門的計量方法。（1）承包商的工程責(zé)任范圍擴(kuò)大，通用規(guī)則的劃分難以包容。 例如由承包商承擔(dān)大量的設(shè)計，在

8、投標(biāo)時承包商無法計算工程量， 工 程量清單的編制應(yīng)考慮到這些的情況。（2）通常合同采用階段付款。如果工程分項在工程量表中已 經(jīng)被定義，只有在該工程分項完成后承包商才能得到相應(yīng)付款， 則工 程量表的劃分應(yīng)與工程的施工階段相對應(yīng)， 必須與施工進(jìn)度一致，否 則會帶來付款的困難。同時工程量劃分應(yīng)注意承包商的現(xiàn)金流量， 如 設(shè)立搭設(shè)臨時工程、材料采購、設(shè)計等分項，這樣可以及早付款。第 四，固定總價合同和單價合同有時在形式上很相似。固定總價合同是 總價優(yōu)先，承包商報總價，雙方商討并確定合同總價，最終按總價結(jié) 算。通常只有設(shè)計變更，或符合合同規(guī)定的調(diào)價條件（例如法律變化）， 才允許調(diào)整合同價格。固定總價合同

9、在招標(biāo)投標(biāo)中就與單價合同的處理有區(qū)別。對于固定總價合同，承包商要承擔(dān)兩個方面的風(fēng)險：一是價格風(fēng)險。包括：報價計算錯誤；漏報項目。二是工作量風(fēng)險：包括：工作量計算的錯誤。對固定總價合 同，業(yè)主有時也給工作量清單，有時僅給圖紙、規(guī)范讓承包商算標(biāo)。 承包商必須對工作量作認(rèn)真復(fù)核和計算。如果工作量有錯誤，由承包 商負(fù)責(zé)；由于工程范圍不確定或預(yù)算時工程項目未列全造成的損失。 對固定總價合同，如果業(yè)主用初步設(shè)計文件招標(biāo)，讓承包商計算工作 量報價，或盡管施工圖設(shè)計已經(jīng)完成，但做標(biāo)期太短，承包無法詳細(xì)核算，通常只有按經(jīng)驗或統(tǒng)計資料估算工作量。這時承包商處于兩難 的境地：工作量算高了，報價沒有競爭力，不易中標(biāo)；

10、算低了，自己 要承擔(dān)風(fēng)險和虧損。在實際工程中，這是一個采用固定總價合同帶來 的普遍性的問題，在這方面承包商損失常常很大。案例：某建筑工程采用邀請招標(biāo)方式。業(yè)主在招標(biāo)文件中要 求：項目在21個月內(nèi)完成；采用固定總價合同；無調(diào)價條款。承包 商投標(biāo)報價364000美元，工期24個月。在投標(biāo)書中承包商使用保留 條款，要求取消固定價格條款，采用浮動價格。但業(yè)主在未同承包商 談判的情況下發(fā)出中標(biāo)函，同時指出：經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)投標(biāo)書中有計算錯 誤，共多算了 77300美元。業(yè)主要求在合同總價中減去這個差額，將 報價改為356270 (即364000-77300)美元；同意24個月工期；堅持 采用固定價格。承包商答

11、復(fù)為：如業(yè)主堅持固定價格條款，則承包商在原報 價的基礎(chǔ)上再增加75000美元，既然為固定總價合同，則總價優(yōu)先， 計算錯誤77300美元不應(yīng)從總價中減去，則合同總價應(yīng)為439000(即 364000+75000)美元。在工程中由于工程變更，使合同工程量又增加了 70863美元。工程最終在24個月內(nèi)完成。最終結(jié)算，業(yè) 主堅持按照改正后的總價356270美元并加上的工程量增加的部分結(jié) 算，即最終合同總價為427133美元。而承包商堅持總結(jié)算價款為509863 （即364000+75000+70863美元。最終經(jīng)中間人調(diào)解，業(yè)主接受承包商的 要求。對本案的幾點分析：（1）承包商保留條款，業(yè)主可以在招標(biāo)文件，或合同條件中規(guī)定不接受任何保留條款，則承包商保留說明無效。否則業(yè)主應(yīng)在 定標(biāo)前與承包商就投標(biāo)書中的保留條款進(jìn)行具體商談， 作