2022年房地產(chǎn)開發(fā)成本控制措施.

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本掌握措施一、 投資決策階段投資決策階段是項(xiàng)目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)， 直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成??；在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)成本治理；1. 組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目行性討論以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)、專業(yè)的工作；在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司體會(huì)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本掌握人員要參加投資決策階段的具體工作；項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、結(jié)構(gòu)師、造價(jià)工程師、工程技術(shù)人員投資分析人員、經(jīng)營(yíng)治理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）；在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析

2、的全過程工作；其中， 成本掌握人員主要對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情形、貸款利率等做出充分的明白、分析和判定；2. 進(jìn)行具體的成本分析（ 1）土地開發(fā)成本土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30 ，因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：土地出讓金； 土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算；土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定；開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作

3、充分估量；拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償，其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目；（ 2）前期工程費(fèi)用估算前期開發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3左右， 但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別；“三通一平”“和暫時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)依據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮暫時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開發(fā)成本；前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)留意同相關(guān)部門和諧； 同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，很多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿意項(xiàng)目開發(fā)利益；（ 3）建筑安裝工程造價(jià)成本建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的45-55，因地域差異比例數(shù)也不盡相同；其成本分析應(yīng)第

4、一分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，把握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況；調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)， 明白市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情形，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)；并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位；（ 4）社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的 6左右； 在決策階段， 成本掌握的重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)才能及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行明白、 分析，做好估算；區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)治理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)

5、劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性；小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿意基本所需”的原就，繁瑣的智能化系統(tǒng)的保護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理增加難度，而且技術(shù)折舊特別快；（ 5）園林環(huán)境工程費(fèi)；園林環(huán)境一般為項(xiàng)目總支出的3-5，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)；（ 6）投資決策階段的費(fèi)稅分析治理費(fèi)：依據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入2-3；銷售費(fèi)用： 一般確定在銷售收入的2-3，銷售費(fèi)用的掌握應(yīng)留意挑選好適當(dāng)?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位；財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估量，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿意項(xiàng)目資金鏈的連續(xù)性；資金的使用成本將對(duì)開

6、發(fā)商最終利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響；稅金：在決策階段，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持，減免部分稅費(fèi)；在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開發(fā)商來說是至關(guān)重要的；（ 7）不行預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不行預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一般為除去土地開發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3-5 ；投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價(jià)變化、開發(fā)周期、 容積率、 貸款利率、 政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的 5-8；二、設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的成本掌握是工程造價(jià)掌握的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在 75以上；在此階段， 成本掌握人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、 設(shè)計(jì)院的設(shè)

7、計(jì)師親密協(xié)作， 可取得事半功倍的成效；主要方法和措施有：1. 依據(jù)項(xiàng)目定位確定合理的容積率項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本；盡可能確定一個(gè)基本掌握區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地勢(shì)特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率；2. 做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化成本掌握人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、 平面布置進(jìn)行成本分析， 向建筑師提出建議， 使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化；同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案的運(yùn)算過程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，特別在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上；3. 實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確獎(jiǎng)懲方法對(duì)設(shè)計(jì)單位施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：（1） 每平方米鋼筋含量指標(biāo)；（2） 每平方米砼含量

8、指標(biāo)；（3） 單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；（4） 設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)；4. 加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，削減設(shè)計(jì)變更費(fèi)用對(duì)設(shè)計(jì)單位的治理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，假如開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源， 增強(qiáng)事前掌握的力度； 與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同， 應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施；給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間，也是削減或杜絕“三邊工程”的必要條件；三、招投標(biāo)與合同洽商階段項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本掌握治理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成， 很多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本治理和結(jié)算工作；因此， 成本治理人員在此階段， 應(yīng)依據(jù)項(xiàng)

9、目總體進(jìn)度方案使工程招投標(biāo)清楚、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求；1. 做好招投標(biāo)工作的幾個(gè)主要措施依據(jù)項(xiàng)目整體施工方案制訂詳盡的招投標(biāo)方案，通過市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、 建筑材料、 政策法規(guī)等信息庫(kù)， 為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源； 制訂招標(biāo)方案的同時(shí)， 應(yīng)明確招標(biāo)原就，界定承包方式、范疇、支付款方法及甲供材料的范疇、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商條款；招標(biāo)階段掌握造價(jià)的主要方法有：（ 1）單位工程方面： 以采納總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包； 單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干或總價(jià)包干方式，對(duì)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門、窗、樓梯欄桿等采納分包，同樣實(shí)行單方造價(jià)包干；（ 2）甲供材料方面：對(duì)

10、于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采納統(tǒng)一甲方供料， 一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行選購(gòu)；在資金答應(yīng)的條件下， 因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供；甲 供材料價(jià)格也應(yīng)通過競(jìng)標(biāo)定價(jià)，公司必需確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，防止損耗承包商的積極性；（ 3）區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采納清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確；（ 4）智能化工程方面：宜采納清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采納可調(diào)價(jià)款的方式；招標(biāo)時(shí)應(yīng)商定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)，超過此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整（由于電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，智

11、能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)間跨度大）；（ 5）土石方工程方面： 區(qū)內(nèi)的土石方平穩(wěn)工程也是成本掌握的重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜挑選專業(yè)公司進(jìn)行施工，專業(yè)公司之間可采納單方報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)；招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將防止決策失誤、成本失控；一方面，加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查；具體審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作才能， 防止“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來難度，甚至做出錯(cuò)誤的判定；另一方面，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核；標(biāo)底的運(yùn)算過程具有專業(yè)性、 復(fù)雜性、 人為因素較多的特點(diǎn)；企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，防止標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程治理及結(jié)算工作帶來困難；2. 合同治理體系中的成

12、本掌握（ 1）合同的嚴(yán)密性除正常應(yīng)明確的合同條款外， 仍應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、 現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特別工藝的計(jì)價(jià)方法、 違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確， 以便防止結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和沖突；（ 2）合同的可操作性合同的可操作性主要表達(dá)在發(fā)、 承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行； 防止承包方為取得工程盲目承諾不行能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)方案的實(shí)施；四、施工階段的成本掌握施工單位與開發(fā)商的治理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵治理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的治理措施，表達(dá)在成本治理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：1. 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和治理施工階段的設(shè)

13、計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不行防止的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的治理掌握體系之中； 設(shè)計(jì)變更及簽證治理掌握體系應(yīng)明確：操作流程、 流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、 責(zé)任人的治理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、拒絕及責(zé)任追究制度等；同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作協(xié)作，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)；2. 加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格治理完善的設(shè)備、材料治理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：（ 1）自行選購(gòu)自行選購(gòu)既能起到成本掌握作用，又防止雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧；如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等） 、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模選購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料要自行集中選購(gòu)；園

14、林景觀工程所用的部分材料，也可通過競(jìng)標(biāo)自行選購(gòu)；（ 2）總承包單位選購(gòu)開發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、 性能的前提下， 可讓承包單位選購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟識(shí)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而調(diào)動(dòng)其積極性；（ 3）甲方限價(jià)承包單位選購(gòu)一些沒有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過發(fā)、 承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算， 限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范疇；上述材料選購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用；3. 加強(qiáng)資金方案執(zhí)行的監(jiān)控（ 1）資金方案是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度方案已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本掌握人員與

15、工程治理人員在前期相互和諧，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作；（ 2）施工階段的工程款支付是以資金方案為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度方案相和諧，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程治理更加清楚； 當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過資金方案肯定比例時(shí)， 成本掌握人員和工程治理人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)分析、闡明緣由，嚴(yán)峻時(shí)，提出成本預(yù)警和 工程進(jìn)度預(yù)警；（ 3）資金方案與成本的動(dòng)態(tài)掌握相結(jié)合，可使公司更好的掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)；五、結(jié)算階段的成本掌握結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”；為防止結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制：1. 會(huì)議確認(rèn)制結(jié)算原就采納會(huì)議確認(rèn)制；通過結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特別問題以及合同沒有商定或雙方分歧較大的項(xiàng)目；2. 二次復(fù)核、審計(jì)制建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，使結(jié)