對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資研究探究

1、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資研究探究【摘要】房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策是否合理與經(jīng)濟(jì)分析關(guān)系密 切。本文筆者結(jié)合實(shí)際案例論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)投資估 算，涉及到投資成本、項(xiàng)目銷售收入、項(xiàng)目銷售稅金及附加、 項(xiàng)目不確定性等?！娟P(guān)鍵詞】成本控制；房地產(chǎn)項(xiàng)目；凈利潤(rùn)率；投資估 算引言近10年來(lái)房地產(chǎn)的高速發(fā)展，一方面是得益于我國(guó)的 城市化進(jìn)程，另一方面則是民眾改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求。 但是2003年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快， 導(dǎo)致很多企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人紛紛利用各種資金投資房地產(chǎn)， 通過(guò)投機(jī)炒房獲取高額利益。房?jī)r(jià)是事關(guān)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重大問(wèn)題，商品房居高不下對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民生絕非好事。會(huì) 給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展

2、和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的提升帶來(lái)負(fù)面 影響。因此，2011年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：要堅(jiān)持房地 產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房 建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在這樣形勢(shì)背景下，眼下房地產(chǎn)業(yè)的普遍情況是：量?jī)r(jià) 齊跌，市場(chǎng)萎縮，庫(kù)存積壓，持幣觀望氣氛較濃，堅(jiān)挺的房 價(jià)開(kāi)始松動(dòng)。相較于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)鏈條較長(zhǎng)、 關(guān)聯(lián)部門較多。房地產(chǎn)行業(yè)的變遷，將使其上下游幾十個(gè)相 關(guān)行業(yè)受到波及。因此如何合理界定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，分 析目前房?jī)r(jià)還有多少下降空間，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)到底有多少， 是否存在暴利，特別是現(xiàn)階段房產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整期的情況 下，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析攸關(guān)重要。

3、本文以河南鄭州鄭東新區(qū)一樓盤為例，作項(xiàng)目的投資分析。1項(xiàng)目概況1.1樓盤介紹：本項(xiàng)目位于河南鄭州鄭東新區(qū)，總征地 面積67434. 57m2，總建筑面積109312m2,規(guī)劃住戶544戶， 停車位410個(gè)，其中地下車位268個(gè)，地上142個(gè)。未來(lái)居 住人口 2000余人，社區(qū)由小高層和高層圍合而成，共10棟 樓。1.2社區(qū)規(guī)劃布局：社區(qū)規(guī)劃科學(xué)合理，以人為本，高 層住宅布置在地塊的北側(cè)，小高層布置在小區(qū)的南面和東 面，形成北高南低的建筑布局，有利于住宅采光、通風(fēng)和充 分享受小區(qū)的景觀綠地。1.3環(huán)境景觀：社區(qū)在景觀規(guī)劃上，融合中國(guó)博大精深 的：“天人合一”景觀設(shè)計(jì)理念與國(guó)際園林精粹，景觀規(guī)劃

4、主要分為五大區(qū)域：南主入口景觀區(qū)，北人行入口景觀區(qū)， 中央水景區(qū)一一鳳舞園，健身活動(dòng)區(qū)一一鳳棲園，兒童活動(dòng) 區(qū)一一鳳起園；景觀主動(dòng)線承載了中國(guó)古代“龍”文化，以史脈為輔助；在住宅小區(qū)中部自然圍合成一個(gè)超過(guò)12000平 方米的中央私家花園，每幢住宅分別從不同角度面對(duì)花園， 從容欣賞大自然的美，看云卷云舒和青青園中景致；營(yíng)造了 具有“詩(shī)意家園”的品位居住空間。1.4建筑風(fēng)格：社區(qū)建筑造型采用了純粹的現(xiàn)代主義風(fēng) 格，立面設(shè)計(jì)遵守“少就是多”的經(jīng)典信條，從功能的實(shí)用 角度考慮立面的造型；整個(gè)外墻花崗巖干掛、從容欣賞景色 的觀景電梯、圓潤(rùn)流暢的弧形陽(yáng)臺(tái)，整個(gè)建筑以優(yōu)雅、穩(wěn)重、 簡(jiǎn)潔、明快的風(fēng)格，在鄭東新

5、區(qū)的住宅建筑群中獨(dú)樹(shù)一幟、 熠熠生輝。1.5配套：社區(qū)周圍高檔商業(yè)配套完善，文化氛圍濃重,行政事業(yè)單位、高檔居住社區(qū)群集，娛樂(lè)休閑設(shè)施齊全；鄭州市第四十七中、北大附中外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)等 40余所大、中、小學(xué)校；全優(yōu)的教育環(huán)境，為孩子成長(zhǎng)提供 濃厚的學(xué)習(xí)氛圍，讓孩子一出生就繼承名仕家族的格雅風(fēng) 范；熱力頤和醫(yī)院、同仁醫(yī)院等8所大型省內(nèi)外知名醫(yī)院；現(xiàn)代化的城市規(guī)劃，21個(gè)城市休閑公2條人工運(yùn)河,有cbd各類商業(yè)街繁華高檔設(shè)施。1.6物業(yè)管理社區(qū)把服務(wù)作為體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)越品質(zhì)的一個(gè) 重要組成部分，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流管家一一xx物管擔(dān)綱住區(qū)物業(yè)顧問(wèn)。2投入與支出房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用一般由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)

6、發(fā)費(fèi)用 兩部分組成。開(kāi)發(fā)成本是按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求有關(guān) 成本開(kāi)支范圍的規(guī)定，以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為成本核算對(duì)象，歸集和 計(jì)算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地使用權(quán)獲 取成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共 配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi) 發(fā)建設(shè)無(wú)直接關(guān)系，不能計(jì)入某個(gè)特定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi) 用，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。下面通過(guò)本項(xiàng)目的利潤(rùn)分析表來(lái)具體分析項(xiàng)目的各開(kāi) 發(fā)成本及費(fèi)用是如何組成，具體每項(xiàng)的成本是多少，費(fèi)用是 多少，在每平方米的造價(jià)中的組成。通過(guò)數(shù)據(jù)來(lái)真實(shí)反映房 地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利現(xiàn)狀。3投資分析3. 1凈利潤(rùn)率指標(biāo)由于投資者不止有一個(gè)目標(biāo)，所以

7、選擇的評(píng)價(jià)指標(biāo)也可 以多種多樣，如投資利潤(rùn)率、投資凈利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、 銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率等。而投資凈利潤(rùn)率最能夠反映項(xiàng) 目的真實(shí)盈利能力，因?yàn)樗枚愐彩切枰紤]的一項(xiàng)費(fèi)用支 出。本項(xiàng)目的總投資二開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+流轉(zhuǎn)稅金=34021. 4187+8681. 5+5181. 946=47884. 8647 （萬(wàn)元）故投資凈利潤(rùn)率二凈利潤(rùn)十總投資x100%=8113.33454-47884. 8647x100%=16. 94%16. 94%這就是我們開(kāi)發(fā)的這個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)四年的凈利潤(rùn) 率。3. 2總投資單價(jià)組成分析表4總結(jié)需要說(shuō)明是：此樓盤地塊開(kāi)發(fā)商是2005年5月通過(guò)拍 賣取得的地塊，2009年5月開(kāi)發(fā)完畢，故16. 94%投資凈利 潤(rùn)率是4年開(kāi)發(fā)所取得。近幾年，隨著地塊出讓價(jià)的不斷攀 升，開(kāi)發(fā)成本的持續(xù)增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)面臨成本紅 線，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做過(guò)測(cè)算，如果在2008年之后拿地， 扣除15%左右稅費(fèi)、3070 土地出讓金，再扣除建安成本和財(cái) 務(wù)成本，很少開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)能超過(guò)2070。如果這樣情況能夠成 立，那么有些房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)空間的確有限。綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)比較 復(fù)雜的過(guò)程。為了使分析結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù) 據(jù)方面