某地產(chǎn)集團費用核算辦法

1、萬科集團費用核算辦法 1、 為統(tǒng)一集團有關(guān)費用核算、歸集、分配的會計政策，適應(yīng)管理要求，加強費用控制，特制定本辦法。一、費用的歸集2、  管理費用1） “管理費用”歸集公司所有部門、所有員工的人工費用（工資、獎金、社會勞動保險等）、行政費用（辦公費、差旅費、通訊費等），以及公司的財產(chǎn)費、公司活動費等與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的費用；其中包括實質(zhì)性的“管理費用”及需轉(zhuǎn)出到其他科目的非實質(zhì)性“管理費用”。2） 下列費用屬實質(zhì)性的“管理費用”：A、公司總監(jiān)級以上的人員的人工費、行政費及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費用；B、與業(yè)務(wù)不直接相關(guān)的辦公室、財務(wù)、人事行政部門等的人工費

2、、行政費及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費用；C、公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費用，如公司活動費，上級單位分?jǐn)偟墓芾碣M、壞帳準(zhǔn)備等；3）下列費用先在“管理費用”中歸集、核算，按月轉(zhuǎn)入其他相應(yīng)費用科目：A、直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門，一般包括銷售部、客戶事務(wù)部、萬客會、銷售賣場服務(wù)部門（或物業(yè)公司的管理處）的人工費、行政費用先在“管理費用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“營業(yè)費用”；B、 直接從事項目開發(fā)或僅履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督職能的項目經(jīng)理部、工程部、設(shè)計部、審算部等部門發(fā)生的人工、行政費用先在“管理費用”中歸集核算，在月底一次性按總額轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費”；3、營業(yè)（銷售）費用：1）

3、 “營業(yè)費用”歸集日常銷售產(chǎn)品（或提供服務(wù)）而發(fā)生的所有費用、以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護保養(yǎng)等費用等；2） 下列費用在“營業(yè)費用”項目歸集核算：A、項目開盤后發(fā)生的廣告、策劃、代理傭金、樣板間、賣場建設(shè)及維持等費用；B、完工物業(yè)維護、保養(yǎng)費，及空房管理費、暖氣費等；C、應(yīng)由公司承擔(dān)的維修、補償?shù)仁酆蠓?wù)費用；D、班車、學(xué)校、泳池等承諾配套項目折舊及出包補貼、免收管理費等銷售承諾費；E、“管理費用”中歸集、核算的直接從事產(chǎn)品銷售（或服務(wù)提供）的部門的人工費、行政費屬實質(zhì)性的“營業(yè)費用”。3） 下列費用不屬于“營業(yè)費用”：A、 項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、

4、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有“營業(yè)費用”（計入“開發(fā)間接費”）；B、 委托經(jīng)營的配套資產(chǎn)的所有收支在“其他業(yè)務(wù)利潤”中核算，不在“營業(yè)費用”核算，但已表現(xiàn)為凈補貼支出的配套資產(chǎn)包干運行支出在“營業(yè)費用”科目核算；C、 物業(yè)公司與業(yè)務(wù)經(jīng)營直接相關(guān)的物料消耗（計入經(jīng)營成本）；4）開盤后的大額銷售推廣費用、樣板間及賣場建設(shè)等費用，以及費用支出與銷售面積的結(jié)算不在同一年度的“營業(yè)費用”，可計入“待攤費用”、或“長期待攤費用”，在項目結(jié)算時分項攤銷。4、 財務(wù)費用1）“財務(wù)費用”核算公司所有利息收支、匯兌損益、銀行手續(xù)費等；2）利息支出中，屬于可資本化的利息也先在“財務(wù)費用”

5、中核算，月底轉(zhuǎn)入”開發(fā)間接費”；5、開發(fā)間接費  1）“開發(fā)間接費”核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在開盤及開盤前的費用支出。  2）下列費用屬于“開發(fā)間接費”：A、竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費、決算編審費等有關(guān)費用；B、可資本化利息；C、按項目投資額計提的物業(yè)管理基金（或物業(yè)啟動基金）；D、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；E、項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用；E、“管理費用”中歸集、核算的直接從事項目開發(fā)的部門的人工費、行政費屬實質(zhì)性的“開發(fā)間接費”。3） 與項目開

6、發(fā)及業(yè)務(wù)經(jīng)營各環(huán)節(jié)直接相關(guān)的費用，如：地產(chǎn)項目招投標(biāo)費用、人防報建費、丈量測繪費、制圖曬圖費，直接計入項目成本，不在“開發(fā)間接費”核算；4） “開發(fā)間接費”劃分為“直接開發(fā)間接費”與“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費”；上述費用中，項目經(jīng)理部費用、開盤前的營銷推廣費及與單個項目開發(fā)直接相關(guān)的其他費用屬“直接開發(fā)間接費”；項目經(jīng)理部以外的部門費用、資本化利息屬“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費”。二、費用的劃分及分?jǐn)?、“財務(wù)費用”與“開發(fā)間接費”的劃分（可資本化利息的確定）：1） 項目或項目中的分區(qū)（期）完工前、且累計資金投入大于銷售回籠時，對相當(dāng)于項目或項目中的分區(qū)（期）凈資金占用（累計資金投入大于

7、銷售回籠）之和的借款利息可進行利息資本化；2） 比較各月末的貸款余額及累計資金投入大于銷售回籠的未完工項目（或項目中的分期）的凈資金占用之和，“累計資金占用之和”大于或等于貸款余額時，將全部利息收支凈額資本化；“累計資金占用”小于貸款余額時，將等于累計資金占用平均值的借款部分的利息資本化，利率按平均借款利率計算；3） 非正常經(jīng)營項目或經(jīng)營計劃做出調(diào)整的項目，資本化利息的確定可相應(yīng)調(diào)整；4） 匯兌損益及銀行手續(xù)費不可以資本化。7、“應(yīng)付福利費”與“期間費用”及”開發(fā)間接費”的劃分：1） 公司發(fā)生的醫(yī)療保險費、福利性質(zhì)的各種補充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險費、員工

8、食堂經(jīng)營補貼、未參加醫(yī)療保險的員工醫(yī)藥費、員工獨生子女費、賀喪費、賀禮費、困難（醫(yī)療）補助費均應(yīng)先在福利基金中開支，不得直接計入“管理費用”或“開發(fā)間接費”科目；2） 過節(jié)費、午（誤）餐補助費等以現(xiàn)金方式支付員工的費用，直接計入“管理費用”中，不得在“應(yīng)付福利費”中開支；3） 若計提的福利費不足以支付上述開支，即“應(yīng)付福利費”為出現(xiàn)借方余額，則每半年一次，將該借方余額轉(zhuǎn)入“管理費用-社會保險費”的科目。8、費用在不同公司（如：地區(qū)總部與項目公司）之間的劃分：1）各地區(qū)總部在擁有多個獨立的法人公司、且各公司之間人員歸屬不明確時，可以根據(jù)管理要求，劃分不同公司之間各部門及人員費

9、用的歸屬；2）同一部門或人員的費用，在同一時期，原則上不得分拆在不同的公司核算；3）總部可向下屬公司分?jǐn)傎M用，但在年底一次性按總額分?jǐn)?，不按月分項分?jǐn)偂?、“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費”的在不同項目之間的分?jǐn)偅?#160;  1）“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費”至少每季度在各項目之間分?jǐn)傄淮危?#160;  2）行政管理費按各項目（各區(qū)）季度末在建面積平均值的比例進行分?jǐn)偅?#160;  3）資本化利息按各項目（區(qū)）季度末凈資金占用量的平均值的比例進行分?jǐn)偂?#160;  項目開、完工不在季度末時，按時間加權(quán)折算為一個季度的在建面積或資金占用量。三、核算組織10、會計科目

10、設(shè)置：A、 各單位均設(shè)置“管理費用”、“營業(yè)費用”、“財務(wù)費用”、“開發(fā)間接費”四個科目，做為一級核算科目；B、 “管理費用”、“營業(yè)費用”、“財務(wù)費用”分別將所附“期間費用明細(xì)表”上的明細(xì)項目做為二級明細(xì)科目；三級明細(xì)科目各單位可根據(jù)管理要求自行設(shè)置；C、 “開發(fā)間接費”科目最少設(shè)置“行政管理費”、“資本化利息”、“物業(yè)基金”、“營銷推廣費”、“其他”五個二級明細(xì)科目,各開發(fā)項目可作為三級明細(xì)科目，“開發(fā)間接費-行政管理費”項下需加設(shè)“待分?jǐn)偟男姓M”； D、“管理費用”科目中，必須以部門（各職能部門、各項目經(jīng)理部、各物業(yè)管理處）作為自定義核算項目，來

11、確定費用的部門歸屬，并以此確定費用的最終一級科目歸屬；11、核算程序：1）按各費用科目核算內(nèi)容進行費用歸集（人工及行政費用全部在“管理費用”中歸集，利息收支全部在“財務(wù)費用”中歸集）；  2）每月費用歸集完成后，在不同費用科目之間進行費用劃分：A、打印分部門的“管理費用”明細(xì)表”（附表中“管理費用明細(xì)表1”）B、依據(jù)上表，編制費用轉(zhuǎn)出憑證：a) 將應(yīng)屬“營業(yè)費用”的部門費用按總數(shù)一筆由“管理費用”-轉(zhuǎn)入“營業(yè)費用”轉(zhuǎn)入“銷售費-行政管理費”科目；b)將應(yīng)屬“開發(fā)間接費”的部門費用，按總數(shù)一筆由“管理費用”-轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費”項目分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費-行政管理費”科目：各項目經(jīng)理部的費

12、用按總額分別轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費-行政費用-各項目”；其余各職能部門的費用按合計數(shù)一筆轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費-行政費用-待分?jǐn)偟男姓M”D、 按上述第8條計算可資本化利息，由“財務(wù)費用-資本化利息”科目，轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費-資本化利息”科目。四、其    他12、本辦法全部適用于集團地產(chǎn)口所有單位；13、本辦法中 “管理費用”明細(xì)科目名稱及核算口徑同樣適用于集團非地產(chǎn)口單位，但不要求將最終錄屬于“營業(yè)費用”“車間經(jīng)費”中的“非實質(zhì)性的管理費用”先行歸集到“管理費用”，非地產(chǎn)口公司的“期間費用明細(xì)表”格式另行下達(dá)；13、本辦法自2000年度開始執(zhí)行。附費用明細(xì)表及明細(xì)

13、科目核算說明                   萬科企業(yè)股份有限公司                    財務(wù)管理部         &

14、#160;           2000年5月23日 萬科集團費用核算說明項 目核 算 說 明 管 理 費 用 人工費用： 工資公司所有員工（含臨聘人員、物業(yè)管理處員工）日常工資工資表中的工資、補貼及相應(yīng)個人所得稅。 獎金及雙薪公司所有員工雙薪、各種獎金及相應(yīng)個人所得稅。 工資附加費以工資項為基數(shù)（不含獎金及雙薪）按地方政府及會計制度規(guī)定計提的福利費及政府統(tǒng)籌的或上繳上級單位的工資附加費用。按會計制度規(guī)定應(yīng)計提的但歸企業(yè)內(nèi)部使用的除福利基金外的工資附加費不需計提,在相關(guān)費用發(fā)生時直接計

15、入有關(guān)費用科目。 社會保險費公司為員工交納的除醫(yī)療保險費、福利性質(zhì)的補充商業(yè)醫(yī)療（或養(yǎng)老）保險費外的所有養(yǎng)老金、勞動保險、住房公積金等社會保險支出；應(yīng)付福利費科目借方余額轉(zhuǎn)入。 補貼及過節(jié)費工資表外公司為所有員工發(fā)放的特殊崗位補助、飲料費、午餐補助、節(jié)假日補助等。不含出差補助、車改單位發(fā)放的車補。 培訓(xùn)費用與培訓(xùn)直接相關(guān)的費用，包括外部培訓(xùn)費，內(nèi)部培訓(xùn)的教材費、會議費、聘請授課教師授課費、公司食堂餐費等；但不包括培訓(xùn)教師及人員的宴請、補貼費、贈送禮品費等交際應(yīng)酬費用。行政費用: 辦公費公司所有部門及人員的辦公用品（具）的購置、印刷或攤銷費用（不含與電腦有關(guān)的費用，但包括打印、復(fù)印通用紙張購置費

16、用）。 水電費公司所有部門辦公場所發(fā)生的水、電費用；自備發(fā)電機的燃油費用。 差旅費公司所有人員外地出差路宿費、補助費及員工報銷的市內(nèi)交通費等；不含出差期間的交際應(yīng)酬費。 車輛費及交通補貼公司所有車輛的修理費、保險費、油料費、養(yǎng)路費、牌照費、路橋費、停車費，以及高管人員車補以及大宗管理用物品、辦公家私的搬運費等。本項不包括車輛折舊費用。 考察接待費公司所有部門及人員（包括培訓(xùn)、電腦部門）發(fā)生的饋贈禮品費、邀請政府部門或其他單位人員參觀、考察的路宿費、補助費等。 交際應(yīng)酬費公司所有部門及人員（包括培訓(xùn)、電腦部門）發(fā)生的所有餐費支出（包括招待外單位人員餐費及內(nèi)部加班餐費）。 電腦費用電腦耗材、升級、

17、維修費；網(wǎng)絡(luò)使用費；軟件開發(fā)、購置費用攤銷；不含電腦折舊及非專用打印紙張費用。 通訊費公司為所有部門及人員支付的電話、手機、BB及傳真；但不包括通訊設(shè)備的折舊費。 咨詢及訴訟費支付給社會專業(yè)機構(gòu)或政府部門的咨詢費、聘請的非專職法律、技術(shù)、經(jīng)濟等專家的顧問費、涉案訴訟費等。本項不含相應(yīng)的交際應(yīng)酬費，不含營銷過程中的咨詢費。 環(huán)境費公司所有部門辦公區(qū)域內(nèi)花卉擺放費、綠化費及應(yīng)繳物業(yè)管理費 審計費支付給審計機構(gòu)的年度或中期審計費用、驗資費用等。不含審計過程中的應(yīng)酬費用。 上市公司費股東大會費、董事會費、年報編印費、公告費、業(yè)績推廣費、證券機構(gòu)費等。含相應(yīng)的會議費、董事補貼、餐費 報刊費用購置書刊、訂

18、閱報紙、雜志及企業(yè)自辦刊物、宣傳資料等（不含售樓書等以銷售為目的的資料費）。 公司活動費公司組織的各種與業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的文體活動、慶祝晚會、外出旅游等過程中發(fā)生的所有費用。財產(chǎn)費： 折舊費按帳面固定資產(chǎn)價值及會計政策規(guī)定的比例計提的折舊，但不含與非主營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的資產(chǎn)折舊、出租產(chǎn)品、樣板間、售樓中心攤銷等。 財產(chǎn)保險費支付給保險公司的除車輛以外的公司其他資產(chǎn)的所有保險金。 資產(chǎn)攤銷無形資產(chǎn)、開辦費、裝修費攤銷；營銷推廣費、電腦軟件費、大額辦公用品等其他掛帳費用的攤銷計入相應(yīng)的費用科目，不在此核算。 租賃費辦公、經(jīng)營場所、職工住宅、設(shè)備、大宗物品等租賃費用 修理費辦公或經(jīng)營用房屋、設(shè)備、用品用

19、具等修理費（不含電腦維修費及車輛修理費）。 稅金房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。其他: 壞帳準(zhǔn)備按公司會計政策計提壞帳準(zhǔn)備本年變動凈額 存貨盤虧（盈）損益按規(guī)定程序核銷的存貨盤虧(盈)。 分?jǐn)偣芾碣M上級公司分?jǐn)偟墓芾碣M用（正數(shù)）及分?jǐn)偟较聦俟镜墓芾碣M（以負(fù)數(shù)表示） 其他:不能列入上述項目的其他費用支出。轉(zhuǎn)入營業(yè)費用以負(fù)數(shù)表示。數(shù)字內(nèi)容為已包含在上述費用中的、屬于營銷部門（地產(chǎn)銷售部、客戶服務(wù)部等，物業(yè)公司管理處）所發(fā)生的費用。轉(zhuǎn)入開發(fā)間接費（成本）以負(fù)數(shù)表示。數(shù)字內(nèi)容為已包含在上述費用中的、按本核算辦法應(yīng)計入項目開發(fā)間接費的部門（地產(chǎn)項目、工程、審算、設(shè)計部門等）所發(fā)生的費用。 營

20、 業(yè) 費 用 行政管理費用：管理費用中，“轉(zhuǎn)入銷售費用”科目轉(zhuǎn)入的應(yīng)記入銷售費用的部門所發(fā)生的費用。營銷推廣費用： 廣告費用開盤后電視、報刊、車體、路牌等廣告媒體的制作、發(fā)布等費用（含廣告主角的聘用費） 推廣活動費用開盤后的展覽、促銷、開放日、開盤日、有獎促銷獎品以及以銷售為目的的其他活動所發(fā)生的相關(guān)費用 銷售代理費及傭金支付專業(yè)銷售代理機構(gòu)或物業(yè)公司的代理銷售費和傭金。 中介策劃及咨詢費開盤后支付的中介機構(gòu)進行市場調(diào)研、銷售策劃及相應(yīng)的咨詢等費用。 模型費包括總體規(guī)劃、樓盤的各種模型、沙盤、示意圖的設(shè)計、制作費用。 售樓處及樣板間攤銷臨時售樓處及樣板間的建安成本、裝修費等的攤銷。 售樓書及宣傳資料費售樓書、戶型圖、價目表等宣傳資料的設(shè)計、印刷等費用。售后服務(wù)費