新房業(yè)務(wù)培訓(xùn)手冊(cè)

1、新房業(yè)務(wù)培訓(xùn)一、中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程21、什么是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)？22、中國房地產(chǎn)發(fā)展史2二、福州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況3三、當(dāng)前房地產(chǎn)主要政策41、中國房地產(chǎn)政策41.1、2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策41.1.2、2011年房地產(chǎn)政策42、福州房地產(chǎn)政策53、2011年福州樓市十大事件5四、福州樓市成交數(shù)據(jù)72011福州成交數(shù)據(jù)7五、房地產(chǎn)相關(guān)分類7六、房地產(chǎn)價(jià)格的種類91.1房地產(chǎn)價(jià)格91.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)價(jià)格10七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的運(yùn)行過程111.1土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓111.1.1土地所有權(quán)111.1.2土地使用權(quán)121.1.3土地使用權(quán)出讓121.1.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓131.

2、1.5取得建設(shè)用地的方式132.1土地征用管理142.1.1征用農(nóng)地的性質(zhì)142.1.2農(nóng)地征用的審批權(quán)限142.1.3農(nóng)地征用的補(bǔ)償143.1.舊城改造及房屋拆遷管理153.1.1房屋拆遷程序153.1.2城市房屋拆遷方式163.1.3城市房屋拆遷補(bǔ)償174.1商品房預(yù)購預(yù)售174.1.1預(yù)售房屋條件及程序174.1.2購買預(yù)售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓185.1房地產(chǎn)物業(yè)管理及經(jīng)營185.1.1物業(yè)管理公司195.1.2業(yè)主及業(yè)主管理委員會(huì)195.1.3物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)的關(guān)系21八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序22九、房地產(chǎn)開發(fā)流程241、流程步驟242、常用名詞25十、建筑學(xué)基本知識(shí)26

3、1、建筑分類262、建筑設(shè)計(jì)262.1建筑體型和立面設(shè)計(jì)的要求263、施工圖的分類27建筑設(shè)計(jì)的要求28建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)284、規(guī)劃方面28環(huán)境對(duì)建筑的影響285、建筑結(jié)構(gòu)方面285.1影響建筑構(gòu)造的因素295.2建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)的原則295.3多、高層的主要結(jié)構(gòu)體系295.4屋面的防水、排水、保溫和隔熱306、建筑材料方面327、概念區(qū)分32十一、名詞解釋33十二、房地產(chǎn)各種術(shù)語331、房屋性質(zhì)類術(shù)語332、房屋面積術(shù)語343、商品房銷售術(shù)語354、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)術(shù)語365、房屋權(quán)屬登記及證書術(shù)語376、結(jié)構(gòu)術(shù)語38一、 中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程1、 什么是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)？房地產(chǎn)是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)

4、濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2、中國房地產(chǎn)發(fā)展史嚴(yán)格說，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是從1992年興起的。1992年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起，交易活躍。2003年開始，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。2004年到2007中央實(shí)施了多項(xiàng)調(diào)控政策，到2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開始了平穩(wěn)增長。a、 城市化水平的提高；b、 流動(dòng)人口的增長；c、 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化d、 舊城的改造；e、 改革深化及市場(chǎng)發(fā)展，取消福利

5、分房；f、 開放二級(jí)市場(chǎng)，以存量房的流動(dòng)帶動(dòng)增量房的銷售。二、福州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況福州目前有62家房地產(chǎn)開發(fā)商，一共有2383個(gè)樓盤，目前在售樓盤有171個(gè)。其中鼓樓區(qū)有23個(gè)樓盤，臺(tái)江區(qū)有21個(gè)樓盤，晉安區(qū)有35個(gè)樓盤，倉山區(qū)有48個(gè)，馬尾有8個(gè)，閩侯有23個(gè)。福州一些主要開發(fā)商和最新開發(fā)樓盤列舉如下：融僑：江南水都、融僑國際公館、融僑觀邸 、融僑外灘、融僑旗山別墅、融僑錦江匯誠：紫廬、和源居、井源居、東方水都、融僑東區(qū)萬科：金域華府、金域花園、金域榕郡、金域華府、上海新村、永泰赤壁華潤：橡樹灣陽光：陽光理想城、陽光城新界、陽光白金瀚宮、陽光烏山榮域泰禾：泰禾城市廣場(chǎng)、泰禾紅峪、泰禾紅樹林中庚

6、：香山春天、中庚城、青年廣場(chǎng)、紫金香山、帝國大苑金輝：金輝華府、淮安半島、天鵝灣、金輝融僑城、楓尚、金輝國際公館、伯爵山、萊茵城、水印長天、金域藍(lán)灣正祥：正祥橘郡、正祥特區(qū)、正祥水榭芳庭、正祥中心、正祥三友苑、正祥萬豪酒店、正祥特易購購物廣場(chǎng)正榮：世歐王莊、正榮潤城、世歐上江城、世歐瀾山、金域花園、世歐彼岸城福晟：錢隆廣場(chǎng)、錢隆大第、福錢隆公館A區(qū) 、錢隆公館B區(qū)、錢隆學(xué)府、錢隆首座、錢隆首府 、錢隆世家、錢隆金山、錢隆御景中天：中天金海岸金帝集團(tuán)仁文：仁文大儒世家下圖是福州市2010年10月到2011年9月房?jī)r(jià)走勢(shì)圖三、當(dāng)前房地產(chǎn)主要政策1、中國房地產(chǎn)政策1.1、2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策1月

7、10日 國十一條規(guī)定二套房貸首付不低于40%國十一條規(guī)定購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價(jià)”。3月18日 78家央企被迫要求退出房地產(chǎn)市場(chǎng)國資委確認(rèn)和公布的以“房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營”為主業(yè)的中央企業(yè)有16家，其他78家將退出。4月17日 新國十條出臺(tái)二套房首付不低于五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；購買首套但90平以上的首付不得低于30%；在房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停第三套及以上房貸；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。5月26日嚴(yán)征土地增值稅 31日逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革26日 國稅總局

8、發(fā)布關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知，明確土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題。31日 發(fā)改委明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財(cái)稅體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。6月13日 公租房新政陸續(xù)出臺(tái)單套建筑面積控制在60平方米以下；合同期限一般為3至5年，可申請(qǐng)續(xù)租；只能用于自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置9月29日 新國五條國家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，來加大對(duì)樓市調(diào)控的力度?！拔屙?xiàng)措施”具體措施包括信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管等。10月20日 央行加息中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。11月1日起房貸7折利率全面取消 15日限外

9、令發(fā)布多家銀行11月1日起全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。中旬，限外令發(fā)布。租房新規(guī) 國土部打擊囤地 公積金利率上調(diào)12月16日 住建部發(fā)布商品房屋租賃管理辦法。12月19日，國土部要求抑制地價(jià)過快上漲，新地王須2日上報(bào)。12月26日，個(gè)人住房公積金貸款利率全面上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。央行12月26日起加息 基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25%人民銀行決定，自2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。1.1.2、2011年房地產(chǎn)政策1月26日新國八條出臺(tái) 二套房房貸首付六成國務(wù)院總理溫家寶1

10、月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，會(huì)議確定了八條政策措施，其中加強(qiáng)稅收征管、提高二套房貸首付等差別化信貸政策成為重點(diǎn)。新國八條”提高了二套房首付比例至6成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4月1日實(shí)施三部委聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法住建部、國家發(fā)改委、人社部聯(lián)合出臺(tái)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法。其中，對(duì)中介的賺取差價(jià)、分割出租等違法違規(guī)行為，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。該辦法將于2011年4月1日實(shí)施。樓市“限購令”輻射至二三線城市樓市“限購令”快速擴(kuò)容，已從一線城市、熱點(diǎn)二線城市迅速擴(kuò)容至普通二線、三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著更多城市加

11、入限購行列，樓市調(diào)控效果將逐漸顯現(xiàn)出來。5月1日商品房銷售今起明碼標(biāo)價(jià)2011年5月1日，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定正式實(shí)施。該規(guī)定要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)， 并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。該規(guī)定要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后，可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。6月20日央行年內(nèi)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這也是今年來第六次上調(diào)，存款準(zhǔn)備

12、金率達(dá)歷史最高值21.5%。6月起銀監(jiān)會(huì)要求銀行資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不得高于75%從2011年6月起，銀監(jiān)會(huì)要求銀行執(zhí)行日均存貸比不得高于75%的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。2011年4月份以來，大部分銀行針對(duì)中小企業(yè)的貸款利息已經(jīng)普遍比基準(zhǔn)利率上浮了30%。2、福州房地產(chǎn)政策3月2日，福州市發(fā)布福州市人民政府辦公廳貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見，出臺(tái)了福州房地產(chǎn)調(diào)控十一條意見（簡(jiǎn)稱"榕十一條"），進(jìn)一步調(diào)控的決心不可謂不堅(jiān)決。一、明確新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)二、加大保障性安居建設(shè)力度三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策四、嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策五、合理引導(dǎo)住房需求六、嚴(yán)格住房用地供

13、應(yīng)管理七、加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)八、繼續(xù)加大市場(chǎng)監(jiān)督力度九、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)十、健全完善約談問責(zé)任機(jī)制十一、本實(shí)施意見自2011年2月28日起執(zhí)行3、2011年福州樓市十大事件“榕十一條”限購細(xì)則發(fā)布2011年3月2日，福州市發(fā)布福州市人民政府辦公廳貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見，出臺(tái)了福州房地產(chǎn)調(diào)控十一條意見（下簡(jiǎn)稱“榕十一條”），這是在繼去年10月福州出臺(tái)政策限購一手房后，再次出手限購二手房?！伴攀粭l”還對(duì)住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、保障性安居工程建設(shè)力度、住房用地供應(yīng)管理等方面作出了規(guī)定。嚴(yán)厲的調(diào)控政策頻出 福州房?jī)r(jià)現(xiàn)松動(dòng)史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策接連出臺(tái)，而福州樓

14、市雖然成交量萎縮，價(jià)格卻依然“堅(jiān)挺”。在業(yè)內(nèi)看來，只有成交量低迷一定的時(shí)間，價(jià)格才能出現(xiàn)松動(dòng)。目前樓市開始促銷，是不是已經(jīng)拉開了松動(dòng)的口子呢？省內(nèi)房產(chǎn)專家認(rèn)為，此次調(diào)控持續(xù)時(shí)間將比較長，房?jī)r(jià)或逐步松動(dòng)，開發(fā)商現(xiàn)在是“看誰跑得快”。福州中心城區(qū) 將建506萬平方米商品房今年，福州將建設(shè)商品住房818萬平方米，土地供應(yīng)355公頃，合5325畝。其中中心城區(qū)建設(shè)商品住房506萬平方米，土地供應(yīng)209公頃，合3135畝。計(jì)劃規(guī)定，中小套型商品住房占商品住房總量的比例不小于70%。福州地鐵建設(shè)：地鐵1號(hào)線精確線路公布新店象峰站秀山站羅漢山站福州火車站斗門站樹兜站屏山站東街口站南門兜站茶亭站達(dá)道站上藤站三

15、叉街站白湖亭站葫蘆陣站黃山站排下站城門站三角埕站臚雷站福州火車南站據(jù)了解，福州市軌道交通1號(hào)線一期工程北起晉安區(qū)象峰，南至倉山區(qū)福州火車南站，線路全長24.89Km，均為地下線;設(shè)車站21座;建設(shè)新店車輛綜合基地、清涼山停車場(chǎng)、達(dá)道控制中心、南門和黃山主變電站各1座。規(guī)劃：2020年福州中心城區(qū)變特大城市據(jù)了解，大福州規(guī)劃將閩侯、永泰和羅源的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)納入了城市規(guī)劃的范圍。到2020年，福州市將形成1個(gè)特大城市（福州中心城區(qū)）、2個(gè)大城市（福清市、平潭島）、2個(gè)中等城市（長樂市、連江縣）、4個(gè)小城市（閩清縣、永泰縣、羅源縣、閩侯縣）以及若干個(gè)小城鎮(zhèn)。福州今年建保障房67520套為解決低收入家庭和

16、中等偏低收入家庭的住房困難問題，我市下大力氣推動(dòng)住房保障工程，住房保障體系日趨完善，目前已成為全國住房保障體系最完整的城市之一。根據(jù)計(jì)劃，我市今年將建設(shè)各類保障性安居工程67520套（戶），“十二五”期間將建保障性住房2303萬平方米。屆時(shí)，更多的中低收入家庭將實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。福州本土“迪斯尼”落戶三江口2011年6月9日，福州市國土局掛牌出讓了2011-19號(hào)三江口地塊，最終該地塊以底價(jià)4.4億元，被福州新海岸旅游開發(fā)有限公司競(jìng)得。根據(jù)公告，此次出讓的600畝地塊將打造旅游綜合體，集大型游樂、演藝、高星級(jí)酒店等為一體，其中，西地塊旅游用地總投資不低于15億元。閩侯新區(qū)房?jī)r(jià)升溫 毗鄰福州的

17、四鎮(zhèn)漲幅超50%閩侯新區(qū)四鎮(zhèn)，樓市悄然升溫！閩侯是距離福州城區(qū)最近的縣，6月21日，在甘蔗、荊溪、上街、南嶼等鎮(zhèn)調(diào)查時(shí)了解到，去年初四個(gè)鎮(zhèn)的大部分樓盤房?jī)r(jià)每平方米均價(jià)才六七千元，如今很多樓盤每平方米均價(jià)開始過萬元，一些別墅每平方米均價(jià)甚至達(dá)兩萬元。福州有人偽造社保證明規(guī)避樓市限購令花錢買一張社保證明，就可以規(guī)避限制外地人在福州購房的禁令，這在福州房地產(chǎn)業(yè)界，已經(jīng)是公開的秘密。而近日記者發(fā)現(xiàn)，福州一些小企業(yè)當(dāng)起了“社保托”，居然把補(bǔ)辦社保證明作為公司業(yè)務(wù)，向中介和房地產(chǎn)業(yè)界推廣，代辦費(fèi)的行情也已經(jīng)漲至1.2萬1.5萬元。而有的中介和購房者甚至開具假的社保證明，以此瓦解福州樓市限購令，使得福州限購

18、令在執(zhí)行過程中大打折扣。6月20日起 存款準(zhǔn)備金率又上調(diào)中國人民銀行14日決定，從2011年6月20日起，再度上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。今年以來存款準(zhǔn)備金率一直保持著“一月一調(diào)”的提升節(jié)奏。在過去5個(gè)月里，央行先后5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。自去年以來央行更是先后12次上調(diào)準(zhǔn)備金率。四、福州樓市成交數(shù)據(jù)2011福州成交數(shù)據(jù)1月，福州住宅簽約1486套，較12月份增加了235套，環(huán)比上漲了18.78%；簽約面積為196184，較12月份增加了43734，環(huán)比上漲了28.69%。2月，福州住宅簽約1035套，較1月份減少451套，環(huán)比下跌

19、30.3%；簽約面積120575，較1月份減少75609，環(huán)比下跌38.5%。3月，福州住宅簽約1764套，較2月份上漲729套，環(huán)比上漲70.43%；簽約面積188727.57，較2月份上漲68152，環(huán)比上漲56.49%。4月，有4天（15日、27日、29日、30日）未公布成交數(shù)據(jù)，在缺失4天數(shù)據(jù)的情況下。4月份福州住宅簽約1092套，較3月份下跌672套，環(huán)比下跌38.1%；簽約面積123067.93，較3月份下跌73538.61，環(huán)比下跌37.4%。5月，有1天（5月1日）未公布成交數(shù)據(jù)，在缺失1天數(shù)據(jù)的情況下，5月份福州住宅簽約1087套，較4月份下跌5套，環(huán)比微跌0.46；簽約面積

20、130407.02，較4月份增長7339.09，環(huán)比上漲5.96%。6月，福州住宅簽約2727套，較5月份增長了1640套，漲幅為150.87%；簽約面積270126.18，較5月份增長139719.16，環(huán)比上漲107.14%。7月，福州商品住宅簽約1633套，較6月減少1094套，環(huán)比下跌40.1%；簽約面積173315.54，較6月減少96810.64，環(huán)比下跌35.8%。8月，福州住宅簽約1355套，較7月份減少了278套，跌幅為17.02%；簽約面積142450.18，較7月份減少30865.36，環(huán)比下跌17.81%。9月，福州住宅簽約944套，較8月份減少了411套，跌幅為30.

21、33%；簽約面積103706.16，較8月份減少38744.02，環(huán)比下跌約5.22%。五、房地產(chǎn)相關(guān)分類1、房地產(chǎn)行業(yè)分類1)房地產(chǎn)開發(fā)2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)3)房地產(chǎn)評(píng)估。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類按用途(功能)劃分。分為居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大類。1居住房地產(chǎn)市場(chǎng)可進(jìn)一步分為普通住宅市場(chǎng)、高檔公寓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)等。2非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)可進(jìn)一步分為寫字樓市場(chǎng)、商鋪市場(chǎng)、工業(yè)用房市場(chǎng)等。按檔次劃分。分為高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)。按區(qū)域范圍劃分。分為整體房產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)兩大類。按交易方式劃分。分為房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)兩大類。按交易目的劃分。分為房地產(chǎn)使用市

22、場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)兩大類。1房地產(chǎn)使用市場(chǎng)是買賣或租賃房地產(chǎn)的目的是自用的市場(chǎng)。2房地產(chǎn)投資市場(chǎng)是買賣或租賃房地產(chǎn)的目的是投資(再賣、出租或轉(zhuǎn)租)的市場(chǎng)。從購買房地產(chǎn)的目的來看，具體還可分為自用、出租、消極性保值、準(zhǔn)備積極轉(zhuǎn)手。按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分1.房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(具體為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))2.房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)(具體為開發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng))3.房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)(具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購公有住房等的再次交易市場(chǎng))。相關(guān)分類還可分為新房市場(chǎng)和舊房市場(chǎng)。其中的舊房市場(chǎng)又稱為二手房市場(chǎng)、住房二級(jí)市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)等。按達(dá)成交易及入住的時(shí)間劃分，分為現(xiàn)房市場(chǎng)和期房市場(chǎng)。按時(shí)間劃分，分成過去的房地產(chǎn)市

23、場(chǎng)、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)。3、土地開發(fā)分類土地開發(fā)包括將土地開發(fā)成農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般分為土地一級(jí)開發(fā)和土地二級(jí)開發(fā)。(1)土地一級(jí)開發(fā)，是指政府實(shí)施或者授權(quán)其他單位實(shí)施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，包含土地整理、復(fù)墾和成片開發(fā)。(2)土地二級(jí)開發(fā)，是指土地使用者從土地市場(chǎng)取得土地使用權(quán)后，直接對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的行為。4、土地市場(chǎng)分類土地級(jí)別：按土段好壞對(duì)某一具體地段所分的等級(jí)。土地一級(jí)市場(chǎng)，又稱土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)或土地批租市場(chǎng)

24、，實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)從土地所有者向土地使用者流通的市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)，又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，指房地產(chǎn)開發(fā)公司把經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用地單位。土地三級(jí)市場(chǎng)，擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其它單位之間橫向讓渡土地使用權(quán)的市場(chǎng)。5、地產(chǎn)經(jīng)營分類包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押;6、房地產(chǎn)經(jīng)營分類包括房產(chǎn)(含土地使用權(quán))買賣、租賃、抵押等7、房地產(chǎn)中介服務(wù)分類包括咨詢、估價(jià)、測(cè)量、服務(wù)、公證等。8、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)分類包括家居服裝、維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、為衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等。9、房地產(chǎn)金融分類包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。六、房地產(chǎn)價(jià)格的種類1.1房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)經(jīng)

25、濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行極其復(fù)雜，因此房地產(chǎn)價(jià)格有著不同的種類。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以把房地產(chǎn)價(jià)格劃分幾種類型：1.地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格。地產(chǎn)價(jià)格就是土地價(jià)格，簡(jiǎn)稱地價(jià)。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨(dú)存在的。比如新開發(fā)出來還未建筑房屋的土地，這種土地在出讓的時(shí)候也是有價(jià)格的。這就是這里所說的地價(jià)。房產(chǎn)價(jià)格就是房屋本身的價(jià)格。這種價(jià)格的原始形態(tài)就是房屋的造價(jià)，即在建筑房屋花費(fèi)的勞動(dòng)所形成的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價(jià)格。也就是地產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的綜合體。這三種價(jià)格形態(tài)存在的基礎(chǔ)就是：?jiǎn)渭兊牡禺a(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜

26、合體。2.房地產(chǎn)理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格理論價(jià)格就是經(jīng)濟(jì)理論中所說的，由房地產(chǎn)的價(jià)值決定的價(jià)格。這種價(jià)格是由生產(chǎn)房地產(chǎn)商品時(shí)消耗的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的價(jià)格。這是房地產(chǎn)所有價(jià)格形態(tài)的本質(zhì)規(guī)定，或者說是所有房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行的基礎(chǔ)。評(píng)估價(jià)格是根據(jù)一定的估價(jià)理論和估價(jià)方法，依據(jù)一定的估價(jià)程序，評(píng)估出來的房地產(chǎn)的價(jià)格。由于房地產(chǎn)評(píng)估者的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)等的不同，所以對(duì)同一宗房地產(chǎn)評(píng)估出來的價(jià)格可能是不一樣的，甚至還可能存在著很大的差別。一般來說具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，評(píng)估出來的價(jià)格及房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格相差不多。市場(chǎng)價(jià)格是房地產(chǎn)商品在市場(chǎng)交易中形成的價(jià)格。這是房地產(chǎn)的買賣價(jià)格，

27、簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可以分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)。公平市價(jià)是交易雙方在正常的情況下，即在沒有外力影響和干涉下形成的價(jià)格。非公平市價(jià)是在外力的干涉和影響下形成的價(jià)格。外部的因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強(qiáng)制力等。房地產(chǎn)理論價(jià)格、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成的依據(jù)或運(yùn)行的基礎(chǔ)。3.房地產(chǎn)總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)房地產(chǎn)總價(jià)格是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個(gè)單位房地產(chǎn)的總體價(jià)格。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價(jià)格也就不同。因?yàn)樽鳛榉康禺a(chǎn)的一個(gè)總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個(gè)住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價(jià)格是很不相同的。房地產(chǎn)總價(jià)格不能表明房地產(chǎn)的價(jià)格水平。房地產(chǎn)單位價(jià)格

28、是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價(jià)格。房地產(chǎn)單位面積計(jì)算方法，在不同的國家里，也是不相同的。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；住宅一般以平方米為單位。住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積，以它們作為計(jì)價(jià)的單位就成為樓面地價(jià)。4.所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格就是購買房地產(chǎn)所有權(quán)支出的價(jià)格。在房地產(chǎn)買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價(jià)格就是房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格就是房地產(chǎn)的租貸價(jià)格。由于城市土地屬于國家所有，所以在土地市場(chǎng)上交易的只是土地的使用權(quán)，這種土地價(jià)格也是使用權(quán)價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)生活中.房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格是房地產(chǎn)的買賣價(jià)格；房地

29、產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格則是房地產(chǎn)的租賃價(jià)格。5.協(xié)議價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格城市土地是屬于國家所有的。因此在城市土地市場(chǎng)買賣的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。由于土地出讓的方式不同，所以土地使用權(quán)價(jià)格就采取了不同的形態(tài)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了協(xié)議價(jià)格的形態(tài)；以招標(biāo)方式出比土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了招標(biāo)價(jià)格的形態(tài)；如果以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了拍賣價(jià)格的形態(tài) (l坪約合3.3平方米) 。6.抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格抵押價(jià)格是為了向銀行取得貸款，把房地產(chǎn)作為抵押品面對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格。課稅價(jià)格是政府為了課征稅收，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估出來的價(jià)格。這種價(jià)格是政府向房

30、地產(chǎn)所有者征收稅收的依據(jù)。征用價(jià)格是政府為了特定的目的，對(duì)被征用的房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆N價(jià)格形態(tài)。這三種價(jià)格形態(tài)都是經(jīng)過評(píng)估人員評(píng)估得出來的。服務(wù)于特殊的目的的。7.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、市場(chǎng)地價(jià)國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有力的調(diào)控，在對(duì)城市土地分等定級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)各級(jí)土地確定一個(gè)最基本的價(jià)格，就是基準(zhǔn)地價(jià)。也稱為土地出讓的底價(jià)。標(biāo)定地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價(jià)格的其他因素而確定的土地的價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)接近于土地的市場(chǎng)價(jià)格。土地市場(chǎng)價(jià)格是在土地市場(chǎng)的交易過程中形成的價(jià)格。這是土地現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。土地的基準(zhǔn)價(jià)格，是土地的標(biāo)定價(jià)

31、格和土地的市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)。另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中還有一些價(jià)格形態(tài)，如最高限價(jià)、最低限價(jià)以及計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格、銷售價(jià)格等。1.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)價(jià)格目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進(jìn)行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格一般都以綜合開發(fā)造價(jià)的形式出現(xiàn)的。所以，綜合開發(fā)價(jià)格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格或房地產(chǎn)的造價(jià)。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價(jià)格大體上包括以下一些內(nèi)容。1.征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級(jí)差補(bǔ)貼、菜田基金、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償、平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。2.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房作價(jià)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、

32、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。3.其他土地開發(fā)費(fèi)：三通平費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)。4.住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價(jià)。5.附屬工程費(fèi)：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點(diǎn)、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。6.室外工程費(fèi)：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等：7.公共配套工程費(fèi)：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門珍部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會(huì)、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。8.環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等。9.政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”

33、費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。10.土地出讓金大市政費(fèi)。11.兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)。12.管理費(fèi)13.利潤目前中國房地產(chǎn)的綜合造價(jià)，大體上就是由13類71個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的這13類71個(gè)項(xiàng)目，大體上可以分為5個(gè)構(gòu)成部分。第一部分，即征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的土地費(fèi)用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、也就是第4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)。第三部分，即公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)、“四源”費(fèi)、大市政費(fèi)，也就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的配套工程

34、費(fèi)。第四部分，即兩稅一費(fèi)、管理費(fèi)，也就是第11到第12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的稅費(fèi)。第五部分，即利潤，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價(jià)中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價(jià)格，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進(jìn)貨價(jià)格。七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的運(yùn)行過程1.建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建2.房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃及審批3.土地使用權(quán)的取得4.征地及拆遷5.工程建設(shè)及管理6.房地產(chǎn)的租售管理7.房地產(chǎn)的物業(yè)管理1.1土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓1.1.1土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法

35、律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。1.土地占有權(quán)土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國土地所有權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人并不定就是土地占有人。2.土地使用權(quán)土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利。土地利用及土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這

36、項(xiàng)權(quán)利，國有土地所有者一般把這項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。3.土地收益權(quán)土地收益權(quán)就是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。4.土地處分權(quán)土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。國家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，但國家不能去直接行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制和集體所有制單位以及個(gè)人經(jīng)營管理。用地單位和個(gè)人依法對(duì)國家所有土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對(duì)土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由

37、國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個(gè)人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。1.1.2土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護(hù)、任何單位和個(gè)人不得侵犯。同時(shí)，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對(duì)土地承擔(dān)保護(hù)和合理利用義務(wù)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。1.1.3土地使用權(quán)出讓1.土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出

38、讓交易雙方是國家和用地單位或個(gè)人。前者是出讓者，后者是受讓者。出讓后的土地，土地所有權(quán)仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權(quán)利，并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的土地(生地)，也可以是完成市政設(shè)施(七通一平)的土地(熟地)，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。2.土地使用權(quán)出讓形式土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進(jìn)行。1)協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。2)招標(biāo)出讓土地使用

39、權(quán)，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán),由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。3)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià).競(jìng)投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。3土地使用權(quán)出讓年限(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地5O年；(3)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。1.1.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前

40、提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。它包括出售、交換、贈(zèng)予。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式土地使用前轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。1)土地使用權(quán)出售。土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權(quán)同時(shí)，向出租方支付地價(jià)及有關(guān)價(jià)款。土地使用權(quán)出售后，出讓合同中規(guī)定的一切權(quán)利及義務(wù)全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。2)土地使用權(quán)交換。土地使用權(quán)交換.即土地使用者及其他土地使用者相互交換余期的土地使用權(quán)時(shí)，交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也同時(shí)交換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈(zèng)予、抵押、繼承等不同形式。1.1.5取得建設(shè)用地的方式取得國有

41、建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。1.有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)。國家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實(shí)行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定.房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以有償方式取得城市土地使用權(quán)，通常有以下幾種方式：1)以土地使用權(quán)出讓方式取得國有土地使用權(quán)；2)以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權(quán)；3)以土地使用權(quán)出租方式取得土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。2.無償取得的方式，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。

42、中華人民共和國土地管理法規(guī)定：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)沒施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。2.1土地征用管理2.1.1征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國家土地管理法等有關(guān)法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建沒項(xiàng)目，必須是已經(jīng)列入國家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。國家在征用農(nóng)民土地的過程中，會(huì)引起一系列經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化。首先，通過征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫亍Ｆ浯?，通過征地變更了土地所有權(quán)關(guān)系，即把原來的農(nóng)民集體所有的土地，變?yōu)槌?/p>

43、市國家所有的土地。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權(quán)，所以必須對(duì)農(nóng)村集體土地所有者進(jìn)行補(bǔ)償。同時(shí)由于土地使用權(quán)性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土地實(shí)現(xiàn)了價(jià)值增值，由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權(quán)關(guān)系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)關(guān)系的變化，所以必須依照國家法規(guī)辦事。2.1.2農(nóng)地征用的審批權(quán)限中華人民共和國土地管理法)規(guī)定，只有國務(wù)院和省級(jí)人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地的審批權(quán)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、?gòu)筑物的土地，必須經(jīng)過國務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地，可以由市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)

44、。中華人民共和國土地管理法規(guī)定，國務(wù)院和省級(jí)人民政府關(guān)于征地的審批權(quán)限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的必須由國務(wù)院批準(zhǔn)。除了由國務(wù)院批準(zhǔn)的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準(zhǔn)。省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征用的土地，必須同時(shí)報(bào)國務(wù)院備案。2.1.3農(nóng)地征用的補(bǔ)償國家建設(shè)征用農(nóng)民集體所有的土地，必須給予補(bǔ)償。中華人民共和國土地管理法對(duì)征用土地補(bǔ)償?shù)牟襟E、標(biāo)準(zhǔn)和用途都做出了相應(yīng)的規(guī)定。1.辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浶枰饔玫耐恋兀勒辗ǘǔ绦蚺鷾?zhǔn)后，由縣級(jí)以上人民政府，在當(dāng)?shù)赜枰怨?，并組織實(shí)施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)

45、屬證書，到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地征用補(bǔ)償?shù)怯洠?.確定土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，確定對(duì)征用土非耕地，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。(1)征用耕地的補(bǔ)償如果征用的是耕地，補(bǔ)償必須按照以下的規(guī)定進(jìn)行。第一耕地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成。按照國家的規(guī)定，耕地補(bǔ)償費(fèi)山以下幾個(gè)部分構(gòu)成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等。第二土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)是該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。第三安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補(bǔ)償費(fèi)，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，是由被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位人均

46、占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占用前三年平均產(chǎn)值的4到6倍。安置補(bǔ)償費(fèi)在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。如果上述土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)償費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)償費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的30倍。土地管理法規(guī)定，國務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。(2)征用其他土地補(bǔ)償和補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、市

47、、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)確定。(3)征用土地的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。3.1.舊城改造及房屋拆遷管理城市建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)取得建設(shè)用地的另一種途徑，就是通過對(duì)舊城改造和房屋拆遷取得城市國有土地的使用權(quán)。3.1.1房屋拆遷程序1.申請(qǐng)規(guī)劃用地許可證舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國有土地，這些土地都己列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。因此建設(shè)單位要取得城市建設(shè)用地，就必須按照以下步驟進(jìn)行工作：(1)建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(2)經(jīng)過主管

48、部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍；(3)由城市規(guī)劃部門通知已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴(kuò)建等工程，同時(shí)通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關(guān)部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關(guān)手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。2.申請(qǐng)房屋拆遷許可證從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。房屋拆遷許可證是進(jìn)行房屋拆遷的法律憑證。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對(duì)房屋進(jìn)行拆遷。房屋拆遷許可證

49、，只是在一定的時(shí)間和一定的范圍內(nèi)，對(duì)特定的項(xiàng)目具有法律效力。建設(shè)單位要申請(qǐng)房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：(1)建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃批準(zhǔn)文件(國家規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書)；(2)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(3)區(qū)、縣以上人民政府批準(zhǔn)的使用土地的證明文件如中華人民共和國國有土地使用證等(見附件)；(4)房屋拆遷計(jì)劃和房屋拆遷方案等。3，核發(fā)房屋拆遷許可證區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設(shè)單位房屋拆遷申請(qǐng)書以后，要認(rèn)真審查申請(qǐng)單位上報(bào)的建沒項(xiàng)目的計(jì)劃批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準(zhǔn)文件，審核拆遷計(jì)劃和拆遷方案，并且要在接到申請(qǐng)20日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)

50、給房屋拆遷許可證的決定。如果要拆遷外國組織和外國人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過大的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)送市房屋土地管理局審核。市房屋土地管理局審核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設(shè)單位頒發(fā)房屋拆遷許可證。4.頒發(fā)拆遷公告區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，還必須在房屋拆遷的范圍內(nèi).將建設(shè)項(xiàng)目的名稱、拆遷人(建設(shè)單位或個(gè)人)、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布，區(qū)、縣房屋土地管理局以及拆遷人，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人做好宣傳解釋工作。5.簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議以及拆遷雙方的權(quán)利和義務(wù)拆遷人及被拆遷人，必須根據(jù)有關(guān)規(guī)定，訂立房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議、安置協(xié)議。在房屋拆遷協(xié)議中，必須

51、明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。(1)拆遷雙方當(dāng)事人，都有依法簽訂和履行拆遷協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)，任何一方都不能使用任何借口拖延簽訂的協(xié)議；(2)拆遷人必須根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)拆除的房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)，也有對(duì)房屋進(jìn)行拆遷的權(quán)利；(3)被拆遷人享有對(duì)拆遷房屋補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但也必須履行房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定的義務(wù)以及按期搬遷的義務(wù)；(4)拆遷雙方都有向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決拆遷糾紛和進(jìn)行訴訟的權(quán)利。6.房屋拆除拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的拆遷時(shí)期內(nèi)完成拆遷任務(wù)。如果由于客觀原因延誤了拆遷期限，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過區(qū)、縣房屋土地管理部門同意，并報(bào)市房屋土地管理部門備案。3.1.2城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大

52、體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設(shè)單位自己拆遷。1.城市政府組織的統(tǒng)一拆遷這種拆遷方式，也分兩種情況：一是由城市政府統(tǒng)一組織的對(duì)需要拆遷的房屋進(jìn)行統(tǒng)一拆除，對(duì)被拆遷的房屋所有權(quán)人和房屋使用權(quán)人桉照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償或安置；二是城市政府委托某個(gè)有資格專門從事拆遷的企業(yè)或單位，組織對(duì)需要拆遷的房屋進(jìn)行統(tǒng)一拆遷，對(duì)被拆遷的房屋所有權(quán)人和房屋使用權(quán)人按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償或安置。2.委托專業(yè)拆遷單位拆遷房屋拆遷人把經(jīng)批準(zhǔn)拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或單位。專業(yè)拆遷企業(yè)或單位根據(jù)委托協(xié)議，依據(jù)國家房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和政策，向被拆遷房屋所有權(quán)和使用權(quán)的單位和個(gè)人，

53、說明國家關(guān)于拆遷房屋的有關(guān)規(guī)定、拆遷時(shí)間安排、以及其他拆遷工作的有關(guān)事項(xiàng)。及拆遷單位和個(gè)人簽訂關(guān)于補(bǔ)償、安置以及其他有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議并組織實(shí)施拆除房屋，以及其他附屬設(shè)施。3.拆遷人或建設(shè)單位自己組織拆遷工作這種拆遷方式就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自己組織拆遷工作，也必須具有從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的資格證書。如果建沒單位自行組織拆遷工作，就必須向區(qū)、縣房地產(chǎn)部門申請(qǐng)拆遷房屋許可證，并按照國家有關(guān)規(guī)定，遞交拆遷工作負(fù)責(zé)人和拆遷人員名單.以及他們的有關(guān)資料，辦理批準(zhǔn)手續(xù)。取得拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓(xùn)班。這些工作人員通過培訓(xùn)，掌

54、握城市房屋拆遷法律、法規(guī)和方針、政策，熟悉房屋拆遷程序和具體業(yè)務(wù)工作。3.1.3城市房屋拆遷補(bǔ)償北京市城市房屋拆遷管理辦法(下簡(jiǎn)稱拆遷辦法)對(duì)城市房屋拆遷的補(bǔ)償問題做出了具體規(guī)定：1.拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。2.拆遷補(bǔ)償方式，由拆遷人及被拆遷人協(xié)商確定?？梢杂秘泿叛a(bǔ)償，也可以用房屋進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)拆遷辦法規(guī)定，住宅房屋分為成套住宅房屋和非成套住宅房屋。成套住宅房屋是指臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等的單元住宅房屋；非成套住宅房屋是指成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、簡(jiǎn)易樓房和筒子樓，兩者補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不同。被拆除房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人的

55、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同具體的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定參見各個(gè)城市房屋拆遷管理辦法。4.1商品房預(yù)購預(yù)售商品房預(yù)購預(yù)售，實(shí)際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前，或房產(chǎn)還沒有竣工以前，以預(yù)售的方式把房屋賣出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買賣樓花或炒樓花。4.1.1預(yù)售房屋條件及程序中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：1.交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管

56、理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。凡是符合以上條件的房地產(chǎn)發(fā)經(jīng)營企業(yè).向市房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售申請(qǐng)，經(jīng)過房地產(chǎn)管理主管部門核查批準(zhǔn)，領(lǐng)取預(yù)售房產(chǎn)許可證，并辦理預(yù)售登記，即可以進(jìn)行房屋須售。房屋預(yù)售的具體程序：1.房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請(qǐng)，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設(shè)用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明或房屋基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格單；房屋預(yù)售計(jì)劃，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時(shí)間和地點(diǎn)等。如果申請(qǐng)辦理外銷商品房預(yù)售，還必須符合以下條件：付清地價(jià)款，取得土地使用權(quán)；施工設(shè)計(jì)

57、圖紙已經(jīng)批準(zhǔn)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；已經(jīng)完成建設(shè)工程總投資額的25以上；工程施工進(jìn)度和施工交付日期已經(jīng)確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開立代收房屋預(yù)售款的結(jié)算賬號(hào)，及開戶銀行簽訂的房屋預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；售樓說明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理受托書或協(xié)議書。2.經(jīng)房地戶主管部門批準(zhǔn)后，預(yù)售單位及預(yù)購房者就可以簽訂房屋預(yù)售合同。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價(jià)款；房屋預(yù)售款的支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的房屋使用、