新房業(yè)務培訓手冊

1、新房業(yè)務培訓一、中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程21、什么是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)？22、中國房地產(chǎn)發(fā)展史2二、福州房地產(chǎn)市場狀況3三、當前房地產(chǎn)主要政策41、中國房地產(chǎn)政策41.1、2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策41.1.2、2011年房地產(chǎn)政策42、福州房地產(chǎn)政策53、2011年福州樓市十大事件5四、福州樓市成交數(shù)據(jù)72011福州成交數(shù)據(jù)7五、房地產(chǎn)相關分類7六、房地產(chǎn)價格的種類91.1房地產(chǎn)價格91.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格10七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的運行過程111.1土地所有權和土地使用權及使用權出讓及轉(zhuǎn)讓111.1.1土地所有權111.1.2土地使用權121.1.3土地使用權出讓121.1.4土地使用權轉(zhuǎn)讓131.

2、1.5取得建設用地的方式132.1土地征用管理142.1.1征用農(nóng)地的性質(zhì)142.1.2農(nóng)地征用的審批權限142.1.3農(nóng)地征用的補償143.1.舊城改造及房屋拆遷管理153.1.1房屋拆遷程序153.1.2城市房屋拆遷方式163.1.3城市房屋拆遷補償174.1商品房預購預售174.1.1預售房屋條件及程序174.1.2購買預售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓185.1房地產(chǎn)物業(yè)管理及經(jīng)營185.1.1物業(yè)管理公司195.1.2業(yè)主及業(yè)主管理委員會195.1.3物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會的關系21八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序22九、房地產(chǎn)開發(fā)流程241、流程步驟242、常用名詞25十、建筑學基本知識26

3、1、建筑分類262、建筑設計262.1建筑體型和立面設計的要求263、施工圖的分類27建筑設計的要求28建筑設計的依據(jù)284、規(guī)劃方面28環(huán)境對建筑的影響285、建筑結構方面285.1影響建筑構造的因素295.2建筑構造設計的原則295.3多、高層的主要結構體系295.4屋面的防水、排水、保溫和隔熱306、建筑材料方面327、概念區(qū)分32十一、名詞解釋33十二、房地產(chǎn)各種術語331、房屋性質(zhì)類術語332、房屋面積術語343、商品房銷售術語354、房地產(chǎn)交易稅費術語365、房屋權屬登記及證書術語376、結構術語38一、 中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程1、 什么是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)？房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)

4、濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。是國民經(jīng)濟的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2、中國房地產(chǎn)發(fā)展史嚴格說，我國房地產(chǎn)市場是從1992年興起的。1992年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點，房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟環(huán)境下迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場興起，交易活躍。2003年開始，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。2004年到2007中央實施了多項調(diào)控政策，到2008年房地產(chǎn)市場經(jīng)濟開始了平穩(wěn)增長。a、 城市化水平的提高；b、 流動人口的增長；c、 居民消費結構的變化d、 舊城的改造；e、 改革深化及市場發(fā)展，取消福利

5、分房；f、 開放二級市場，以存量房的流動帶動增量房的銷售。二、福州房地產(chǎn)市場狀況福州目前有62家房地產(chǎn)開發(fā)商，一共有2383個樓盤，目前在售樓盤有171個。其中鼓樓區(qū)有23個樓盤，臺江區(qū)有21個樓盤，晉安區(qū)有35個樓盤，倉山區(qū)有48個，馬尾有8個，閩侯有23個。福州一些主要開發(fā)商和最新開發(fā)樓盤列舉如下：融僑：江南水都、融僑國際公館、融僑觀邸 、融僑外灘、融僑旗山別墅、融僑錦江匯誠：紫廬、和源居、井源居、東方水都、融僑東區(qū)萬科：金域華府、金域花園、金域榕郡、金域華府、上海新村、永泰赤壁華潤：橡樹灣陽光：陽光理想城、陽光城新界、陽光白金瀚宮、陽光烏山榮域泰禾：泰禾城市廣場、泰禾紅峪、泰禾紅樹林中庚

6、：香山春天、中庚城、青年廣場、紫金香山、帝國大苑金輝：金輝華府、淮安半島、天鵝灣、金輝融僑城、楓尚、金輝國際公館、伯爵山、萊茵城、水印長天、金域藍灣正祥：正祥橘郡、正祥特區(qū)、正祥水榭芳庭、正祥中心、正祥三友苑、正祥萬豪酒店、正祥特易購購物廣場正榮：世歐王莊、正榮潤城、世歐上江城、世歐瀾山、金域花園、世歐彼岸城福晟：錢隆廣場、錢隆大第、福錢隆公館A區(qū) 、錢隆公館B區(qū)、錢隆學府、錢隆首座、錢隆首府 、錢隆世家、錢隆金山、錢隆御景中天：中天金海岸金帝集團仁文：仁文大儒世家下圖是福州市2010年10月到2011年9月房價走勢圖三、當前房地產(chǎn)主要政策1、中國房地產(chǎn)政策1.1、2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策1月

7、10日 國十一條規(guī)定二套房貸首付不低于40%國十一條規(guī)定購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標價”。3月18日 78家央企被迫要求退出房地產(chǎn)市場國資委確認和公布的以“房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營”為主業(yè)的中央企業(yè)有16家，其他78家將退出。4月17日 新國十條出臺二套房首付不低于五成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；購買首套但90平以上的首付不得低于30%；在房價過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停第三套及以上房貸；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。5月26日嚴征土地增值稅 31日逐步推進房產(chǎn)稅改革26日 國稅總局

8、發(fā)布關于土地增值稅清算有關問題的通知，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。31日 發(fā)改委明確將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內(nèi)容之一。6月13日 公租房新政陸續(xù)出臺單套建筑面積控制在60平方米以下；合同期限一般為3至5年，可申請續(xù)租；只能用于自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置9月29日 新國五條國家有關部委分別出臺措施，來加大對樓市調(diào)控的力度?！拔屙棿胧本唧w措施包括信貸、稅收、市場監(jiān)管等。10月20日 央行加息中國人民銀行決定，自2010年10月20日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點。11月1日起房貸7折利率全面取消 15日限外

9、令發(fā)布多家銀行11月1日起全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準利率的85%。中旬，限外令發(fā)布。租房新規(guī) 國土部打擊囤地 公積金利率上調(diào)12月16日 住建部發(fā)布商品房屋租賃管理辦法。12月19日，國土部要求抑制地價過快上漲，新地王須2日上報。12月26日，個人住房公積金貸款利率全面上調(diào)0.25個百分點。央行12月26日起加息 基準利率上調(diào)0.25%人民銀行決定，自2010年12月26日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。1.1.2、2011年房地產(chǎn)政策1月26日新國八條出臺 二套房房貸首付六成國務院總理溫家寶1

10、月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會議確定了八條政策措施，其中加強稅收征管、提高二套房貸首付等差別化信貸政策成為重點。新國八條”提高了二套房首付比例至6成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。4月1日實施三部委聯(lián)合出臺房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法住建部、國家發(fā)改委、人社部聯(lián)合出臺了房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法。其中，對中介的賺取差價、分割出租等違法違規(guī)行為，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。該辦法將于2011年4月1日實施。樓市“限購令”輻射至二三線城市樓市“限購令”快速擴容，已從一線城市、熱點二線城市迅速擴容至普通二線、三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著更多城市加

11、入限購行列，樓市調(diào)控效果將逐漸顯現(xiàn)出來。5月1日商品房銷售今起明碼標價2011年5月1日，商品房銷售明碼標價規(guī)定正式實施。該規(guī)定要求商品房銷售要實行一套一標價， 并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。該規(guī)定要求商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務收費，商品房經(jīng)營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。商品房銷售價格明碼標價對外后，可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。6月20日央行年內(nèi)6次上調(diào)存款準備金利率從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這也是今年來第六次上調(diào)，存款準備

12、金率達歷史最高值21.5%。6月起銀監(jiān)會要求銀行資金監(jiān)管標準不得高于75%從2011年6月起，銀監(jiān)會要求銀行執(zhí)行日均存貸比不得高于75%的監(jiān)管標準。2011年4月份以來，大部分銀行針對中小企業(yè)的貸款利息已經(jīng)普遍比基準利率上浮了30%。2、福州房地產(chǎn)政策3月2日，福州市發(fā)布福州市人民政府辦公廳貫徹國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見，出臺了福州房地產(chǎn)調(diào)控十一條意見（簡稱"榕十一條"），進一步調(diào)控的決心不可謂不堅決。一、明確新建住房價格控制目標二、加大保障性安居建設力度三、調(diào)整完善相關稅收政策四、嚴格落實差別化住房信貸政策五、合理引導住房需求六、嚴格住房用地供

13、應管理七、加快個人住房信息系統(tǒng)建設八、繼續(xù)加大市場監(jiān)督力度九、堅持和強化輿論引導十、健全完善約談問責任機制十一、本實施意見自2011年2月28日起執(zhí)行3、2011年福州樓市十大事件“榕十一條”限購細則發(fā)布2011年3月2日，福州市發(fā)布福州市人民政府辦公廳貫徹國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實施意見，出臺了福州房地產(chǎn)調(diào)控十一條意見（下簡稱“榕十一條”），這是在繼去年10月福州出臺政策限購一手房后，再次出手限購二手房?！伴攀粭l”還對住房價格控制目標、保障性安居工程建設力度、住房用地供應管理等方面作出了規(guī)定。嚴厲的調(diào)控政策頻出 福州房價現(xiàn)松動史上最嚴厲的樓市調(diào)控政策接連出臺，而福州樓

14、市雖然成交量萎縮，價格卻依然“堅挺”。在業(yè)內(nèi)看來，只有成交量低迷一定的時間，價格才能出現(xiàn)松動。目前樓市開始促銷，是不是已經(jīng)拉開了松動的口子呢？省內(nèi)房產(chǎn)專家認為，此次調(diào)控持續(xù)時間將比較長，房價或逐步松動，開發(fā)商現(xiàn)在是“看誰跑得快”。福州中心城區(qū) 將建506萬平方米商品房今年，福州將建設商品住房818萬平方米，土地供應355公頃，合5325畝。其中中心城區(qū)建設商品住房506萬平方米，土地供應209公頃，合3135畝。計劃規(guī)定，中小套型商品住房占商品住房總量的比例不小于70%。福州地鐵建設：地鐵1號線精確線路公布新店象峰站秀山站羅漢山站福州火車站斗門站樹兜站屏山站東街口站南門兜站茶亭站達道站上藤站三

15、叉街站白湖亭站葫蘆陣站黃山站排下站城門站三角埕站臚雷站福州火車南站據(jù)了解，福州市軌道交通1號線一期工程北起晉安區(qū)象峰，南至倉山區(qū)福州火車南站，線路全長24.89Km，均為地下線;設車站21座;建設新店車輛綜合基地、清涼山停車場、達道控制中心、南門和黃山主變電站各1座。規(guī)劃：2020年福州中心城區(qū)變特大城市據(jù)了解，大福州規(guī)劃將閩侯、永泰和羅源的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)納入了城市規(guī)劃的范圍。到2020年，福州市將形成1個特大城市（福州中心城區(qū)）、2個大城市（福清市、平潭島）、2個中等城市（長樂市、連江縣）、4個小城市（閩清縣、永泰縣、羅源縣、閩侯縣）以及若干個小城鎮(zhèn)。福州今年建保障房67520套為解決低收入家庭和

16、中等偏低收入家庭的住房困難問題，我市下大力氣推動住房保障工程，住房保障體系日趨完善，目前已成為全國住房保障體系最完整的城市之一。根據(jù)計劃，我市今年將建設各類保障性安居工程67520套（戶），“十二五”期間將建保障性住房2303萬平方米。屆時，更多的中低收入家庭將實現(xiàn)“居者有其屋”。福州本土“迪斯尼”落戶三江口2011年6月9日，福州市國土局掛牌出讓了2011-19號三江口地塊，最終該地塊以底價4.4億元，被福州新海岸旅游開發(fā)有限公司競得。根據(jù)公告，此次出讓的600畝地塊將打造旅游綜合體，集大型游樂、演藝、高星級酒店等為一體，其中，西地塊旅游用地總投資不低于15億元。閩侯新區(qū)房價升溫 毗鄰福州的

17、四鎮(zhèn)漲幅超50%閩侯新區(qū)四鎮(zhèn)，樓市悄然升溫！閩侯是距離福州城區(qū)最近的縣，6月21日，在甘蔗、荊溪、上街、南嶼等鎮(zhèn)調(diào)查時了解到，去年初四個鎮(zhèn)的大部分樓盤房價每平方米均價才六七千元，如今很多樓盤每平方米均價開始過萬元，一些別墅每平方米均價甚至達兩萬元。福州有人偽造社保證明規(guī)避樓市限購令花錢買一張社保證明，就可以規(guī)避限制外地人在福州購房的禁令，這在福州房地產(chǎn)業(yè)界，已經(jīng)是公開的秘密。而近日記者發(fā)現(xiàn)，福州一些小企業(yè)當起了“社保托”，居然把補辦社保證明作為公司業(yè)務，向中介和房地產(chǎn)業(yè)界推廣，代辦費的行情也已經(jīng)漲至1.2萬1.5萬元。而有的中介和購房者甚至開具假的社保證明，以此瓦解福州樓市限購令，使得福州限購

18、令在執(zhí)行過程中大打折扣。6月20日起 存款準備金率又上調(diào)中國人民銀行14日決定，從2011年6月20日起，再度上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第6次上調(diào)存款準備金率。今年以來存款準備金率一直保持著“一月一調(diào)”的提升節(jié)奏。在過去5個月里，央行先后5次上調(diào)存款準備金率。自去年以來央行更是先后12次上調(diào)準備金率。四、福州樓市成交數(shù)據(jù)2011福州成交數(shù)據(jù)1月，福州住宅簽約1486套，較12月份增加了235套，環(huán)比上漲了18.78%；簽約面積為196184，較12月份增加了43734，環(huán)比上漲了28.69%。2月，福州住宅簽約1035套，較1月份減少451套，環(huán)比下跌

19、30.3%；簽約面積120575，較1月份減少75609，環(huán)比下跌38.5%。3月，福州住宅簽約1764套，較2月份上漲729套，環(huán)比上漲70.43%；簽約面積188727.57，較2月份上漲68152，環(huán)比上漲56.49%。4月，有4天（15日、27日、29日、30日）未公布成交數(shù)據(jù)，在缺失4天數(shù)據(jù)的情況下。4月份福州住宅簽約1092套，較3月份下跌672套，環(huán)比下跌38.1%；簽約面積123067.93，較3月份下跌73538.61，環(huán)比下跌37.4%。5月，有1天（5月1日）未公布成交數(shù)據(jù)，在缺失1天數(shù)據(jù)的情況下，5月份福州住宅簽約1087套，較4月份下跌5套，環(huán)比微跌0.46；簽約面積

20、130407.02，較4月份增長7339.09，環(huán)比上漲5.96%。6月，福州住宅簽約2727套，較5月份增長了1640套，漲幅為150.87%；簽約面積270126.18，較5月份增長139719.16，環(huán)比上漲107.14%。7月，福州商品住宅簽約1633套，較6月減少1094套，環(huán)比下跌40.1%；簽約面積173315.54，較6月減少96810.64，環(huán)比下跌35.8%。8月，福州住宅簽約1355套，較7月份減少了278套，跌幅為17.02%；簽約面積142450.18，較7月份減少30865.36，環(huán)比下跌17.81%。9月，福州住宅簽約944套，較8月份減少了411套，跌幅為30.

21、33%；簽約面積103706.16，較8月份減少38744.02，環(huán)比下跌約5.22%。五、房地產(chǎn)相關分類1、房地產(chǎn)行業(yè)分類1)房地產(chǎn)開發(fā)2)房地產(chǎn)經(jīng)紀3)房地產(chǎn)評估。2、房地產(chǎn)市場進行分類按用途(功能)劃分。分為居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場兩大類。1居住房地產(chǎn)市場可進一步分為普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等。2非居住房地產(chǎn)市場可進一步分為寫字樓市場、商鋪市場、工業(yè)用房市場等。按檔次劃分。分為高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場。按區(qū)域范圍劃分。分為整體房產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場兩大類。按交易方式劃分。分為房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場兩大類。按交易目的劃分。分為房地產(chǎn)使用市

22、場和房地產(chǎn)投資市場兩大類。1房地產(chǎn)使用市場是買賣或租賃房地產(chǎn)的目的是自用的市場。2房地產(chǎn)投資市場是買賣或租賃房地產(chǎn)的目的是投資(再賣、出租或轉(zhuǎn)租)的市場。從購買房地產(chǎn)的目的來看，具體還可分為自用、出租、消極性保值、準備積極轉(zhuǎn)手。按流轉(zhuǎn)次數(shù)劃分1.房地產(chǎn)一級市場(具體為土地使用權出讓市場)2.房地產(chǎn)二級市場(具體為開發(fā)的商品房的初次交易市場)3.房地產(chǎn)三級市場(具體為商品房、經(jīng)濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場)。相關分類還可分為新房市場和舊房市場。其中的舊房市場又稱為二手房市場、住房二級市場、存量房市場等。按達成交易及入住的時間劃分，分為現(xiàn)房市場和期房市場。按時間劃分，分成過去的房地產(chǎn)市

23、場、現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場。3、土地開發(fā)分類土地開發(fā)包括將土地開發(fā)成農(nóng)用地和建設用地，一般分為土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)。(1)土地一級開發(fā)，是指政府實施或者授權其他單位實施，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發(fā)。(2)土地二級開發(fā)，是指土地使用者從土地市場取得土地使用權后，直接對土地進行開發(fā)建設的行為。4、土地市場分類土地級別：按土段好壞對某一具體地段所分的等級。土地一級市場，又稱土地使用權出讓市場或土地批租市場

24、，實質(zhì)上是土地使用權從土地所有者向土地使用者流通的市場。土地二級市場，又稱土地使用權的轉(zhuǎn)讓市場，指房地產(chǎn)開發(fā)公司把經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權有償轉(zhuǎn)讓給用地單位。土地三級市場，擁有土地使用權的企、事業(yè)單位或其它單位之間橫向讓渡土地使用權的市場。5、地產(chǎn)經(jīng)營分類包括土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押;6、房地產(chǎn)經(jīng)營分類包括房產(chǎn)(含土地使用權)買賣、租賃、抵押等7、房地產(chǎn)中介服務分類包括咨詢、估價、測量、服務、公證等。8、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務分類包括家居服裝、維修養(yǎng)護、保安、綠化、為衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等。9、房地產(chǎn)金融分類包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。六、房地產(chǎn)價格的種類1.1房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)經(jīng)

25、濟和房地產(chǎn)市場運行極其復雜，因此房地產(chǎn)價格有著不同的種類。根據(jù)不同的標準，可以把房地產(chǎn)價格劃分幾種類型：1.地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格。地產(chǎn)價格就是土地價格，簡稱地價。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨存在的。比如新開發(fā)出來還未建筑房屋的土地，這種土地在出讓的時候也是有價格的。這就是這里所說的地價。房產(chǎn)價格就是房屋本身的價格。這種價格的原始形態(tài)就是房屋的造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成的價格。房地產(chǎn)價格就是把房地產(chǎn)結合在一起所形成的價格。也就是地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體。這三種價格形態(tài)存在的基礎就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜

26、合體。2.房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格理論價格就是經(jīng)濟理論中所說的，由房地產(chǎn)的價值決定的價格。這種價格是由生產(chǎn)房地產(chǎn)商品時消耗的社會必要勞動時間決定的。房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的價格。這是房地產(chǎn)所有價格形態(tài)的本質(zhì)規(guī)定，或者說是所有房地產(chǎn)價格運行的基礎。評估價格是根據(jù)一定的估價理論和估價方法，依據(jù)一定的估價程序，評估出來的房地產(chǎn)的價格。由于房地產(chǎn)評估者的經(jīng)驗和知識等的不同，所以對同一宗房地產(chǎn)評估出來的價格可能是不一樣的，甚至還可能存在著很大的差別。一般來說具有豐富經(jīng)驗的估價師，評估出來的價格及房地產(chǎn)的市場價格相差不多。市場價格是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格。這是房地產(chǎn)的買賣價格，

27、簡稱房地產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)市場價格可以分為公平市價和非公平市價。公平市價是交易雙方在正常的情況下，即在沒有外力影響和干涉下形成的價格。非公平市價是在外力的干涉和影響下形成的價格。外部的因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強制力等。房地產(chǎn)理論價格、房地產(chǎn)評估價格、是房地產(chǎn)市場價格形成的依據(jù)或運行的基礎。3.房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓面地價房地產(chǎn)總價格是關于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總體價格。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。因為作為房地產(chǎn)的一個總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價格是很不相同的。房地產(chǎn)總價格不能表明房地產(chǎn)的價格水平。房地產(chǎn)單位價格

28、是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。房地產(chǎn)單位面積計算方法，在不同的國家里，也是不相同的。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；住宅一般以平方米為單位。住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積，以它們作為計價的單位就成為樓面地價。4.所有權價格、使用權價格房地產(chǎn)所有權價格就是購買房地產(chǎn)所有權支出的價格。在房地產(chǎn)買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權，這樣的價格就是房地產(chǎn)使用權價格。房地產(chǎn)使用權價格就是房地產(chǎn)的租貸價格。由于城市土地屬于國家所有，所以在土地市場上交易的只是土地的使用權，這種土地價格也是使用權價格。在現(xiàn)實生活中.房地產(chǎn)所有權價格是房地產(chǎn)的買賣價格；房地

29、產(chǎn)使用權價格則是房地產(chǎn)的租賃價格。5.協(xié)議價格、招標價格、拍賣價格城市土地是屬于國家所有的。因此在城市土地市場買賣的只是土地的使用權，而不是土地的所有權。由于土地出讓的方式不同，所以土地使用權價格就采取了不同的形態(tài)。以協(xié)議方式出讓土地使用權的，土地價格就采取了協(xié)議價格的形態(tài)；以招標方式出比土地使用權的，土地價格就采取了招標價格的形態(tài)；如果以拍賣方式出讓土地使用權的，土地價格就采取了拍賣價格的形態(tài) (l坪約合3.3平方米) 。6.抵押價格、課稅價格、征用價格抵押價格是為了向銀行取得貸款，把房地產(chǎn)作為抵押品面對房地產(chǎn)評估的價格。課稅價格是政府為了課征稅收，對房地產(chǎn)評估出來的價格。這種價格是政府向房

30、地產(chǎn)所有者征收稅收的依據(jù)。征用價格是政府為了特定的目的，對被征用的房地產(chǎn)進行補償?shù)姆N價格形態(tài)。這三種價格形態(tài)都是經(jīng)過評估人員評估得出來的。服務于特殊的目的的。7.基準地價、標定地價、市場地價國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準地價。也稱為土地出讓的底價。標定地價是在基準地價的基礎上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價格的其他因素而確定的土地的價格，標定地價接近于土地的市場價格。土地市場價格是在土地市場的交易過程中形成的價格。這是土地現(xiàn)實的價格。土地的基準價格，是土地的標定價

31、格和土地的市場價格的基礎。另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中還有一些價格形態(tài)，如最高限價、最低限價以及計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、銷售價格等。1.2房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格目前中國城市房地產(chǎn)的建設都是以綜合開發(fā)形式進行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格一般都以綜合開發(fā)造價的形式出現(xiàn)的。所以，綜合開發(fā)價格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格或房地產(chǎn)的造價。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格大體上包括以下一些內(nèi)容。1.征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。2.拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設施費、

32、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。3.其他土地開發(fā)費：三通平費、勘察設計費、拆遷征地管理費。4.住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。5.附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。6.室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等：7.公共配套工程費：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學、衛(wèi)生站、門珍部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務所、房管所、市政管理用房等。8.環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠地、公共廁所等。9.政府性收費及“四源”費：“四源”

33、費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。10.土地出讓金大市政費。11.兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費。12.管理費13.利潤目前中國房地產(chǎn)的綜合造價，大體上就是由13類71個項目構成。房地產(chǎn)價格構成的這13類71個項目，大體上可以分為5個構成部分。第一部分，即征地補償費、拆遷安置費、土地開發(fā)費及土地出讓金，也就是前3類，構成了房地產(chǎn)價格中的土地費用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、也就是第4類到6類，構成了房地產(chǎn)價格中的建筑安裝工程費。第三部分，即公共配套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化工程費、“四源”費、大市政費，也就是第7到第10類，構成了房地產(chǎn)價格中的配套工程

34、費。第四部分，即兩稅一費、管理費，也就是第11到第12類，構成了房地產(chǎn)價格中的稅費。第五部分，即利潤，也就是第13類，構成了房地產(chǎn)價格中的利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進貨價格。七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的運行過程1.建設工程項目設立和企業(yè)組建2.房地產(chǎn)建設工程項目規(guī)劃及審批3.土地使用權的取得4.征地及拆遷5.工程建設及管理6.房地產(chǎn)的租售管理7.房地產(chǎn)的物業(yè)管理1.1土地所有權和土地使用權及使用權出讓及轉(zhuǎn)讓1.1.1土地所有權土地所有權是指土地所有者在法

35、律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權利。這種權利包括占有權、使用權、收益權和處分權。1.土地占有權土地占有權就是土地所有者對土地的實際控制權。它是行使土地所有權和使用權的基礎。我國土地所有權的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權的主體，未必親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導致了土地所有權和占有權的分離。因此土地所有權人并不定就是土地占有人。2.土地使用權土地使用權就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權利。土地利用及土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權。土地使用權作為一項獨立的權能可以同占有權、收益權一起從所有權中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這

36、項權利，國有土地所有者一般把這項權利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。3.土地收益權土地收益權就是基于對土地使用權而取得的利息的權利。土地收益權和土地所有權密切相關，土地收益就是土地使用的結果。4.土地處分權土地處分權就是依法對土地處置的權利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。國家雖然享有完整意義上的土地所有權的四項權能，但國家不能去直接行使這些權力，而是授權給全民所有制和集體所有制單位以及個人經(jīng)營管理。用地單位和個人依法對國家所有土地行使占有、使用和收益的權利。盡管占有權、使用權和收益權從所有權中分離出來，但國家作為土地所有權者并沒有喪失對土地的所有權。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權由

37、國務院代表國家行使，任何單位和個人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。1.1.2土地使用權土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權受法律保護、任何單位和個人不得侵犯。同時，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個人，除享有一定的權利外，還必須對土地承擔保護和合理利用義務。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。1.1.3土地使用權出讓1.土地使用權出讓的概念土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。出

38、讓交易雙方是國家和用地單位或個人。前者是出讓者，后者是受讓者。出讓后的土地，土地所有權仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權利，并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。使用權有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的土地(生地)，也可以是完成市政設施(七通一平)的土地(熟地)，還可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。2.土地使用權出讓形式土地使用權出讓采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式進行。1)協(xié)議出讓土地使用權就是當事人雙方經(jīng)過反復協(xié)商，最終達成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權的形式。2)招標出讓土地使用

39、權，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權,由招標人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權方式。3)拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競投者按規(guī)定方式應價.競投土地使用權，由出價最高者獲得土地使用權的土地出讓方式。3土地使用權出讓年限(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地5O年；(3)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。1.1.4土地使用權轉(zhuǎn)讓1.土地使用權轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務前

40、提下，將土地使用權有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟行為。它包括出售、交換、贈予。2.土地使用權轉(zhuǎn)讓形式土地使用前轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。1)土地使用權出售。土地使用權出售是指土地使用權的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權同時，向出租方支付地價及有關價款。土地使用權出售后，出讓合同中規(guī)定的一切權利及義務全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。2)土地使用權交換。土地使用權交換.即土地使用者及其他土地使用者相互交換余期的土地使用權時，交換的雙方連同原有土地使用權規(guī)定的權利義務關系也同時交換。土地使用權轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈予、抵押、繼承等不同形式。1.1.5取得建設用地的方式取得國有

41、建設用地或國有土地使用權，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。1.有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用權出讓金取得土地使用權。國家有關法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定.房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以有償方式取得城市土地使用權，通常有以下幾種方式：1)以土地使用權出讓方式取得國有土地使用權；2)以土地使用權轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權；3)以土地使用權出租方式取得土地使用權，以及以土地使用權入股方式取得土地使用權等。2.無償取得的方式，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權。

42、中華人民共和國土地管理法規(guī)定：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎沒施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式取得土地使用權。2.1土地征用管理2.1.1征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國家土地管理法等有關法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建沒項目，必須是已經(jīng)列入國家固定資產(chǎn)投資計劃、并經(jīng)主管部門批準的建設項目。國家在征用農(nóng)民土地的過程中，會引起一系列經(jīng)濟和產(chǎn)權關系的變化。首先，通過征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫?。其次，通過征地變更了土地所有權關系，即把原來的農(nóng)民集體所有的土地，變?yōu)槌?/p>

43、市國家所有的土地。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權，所以必須對農(nóng)村集體土地所有者進行補償。同時由于土地使用權性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土地實現(xiàn)了價值增值，由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權關系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟關系的變化，所以必須依照國家法規(guī)辦事。2.1.2農(nóng)地征用的審批權限中華人民共和國土地管理法)規(guī)定，只有國務院和省級人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地的審批權。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、構筑物的土地，必須?jīng)過國務院和省級人民政府批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設項目用地，可以由市、縣級人民政府批準

44、。中華人民共和國土地管理法規(guī)定，國務院和省級人民政府關于征地的審批權限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的必須由國務院批準。除了由國務院批準的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準。省級人民政府批準征用的土地，必須同時報國務院備案。2.1.3農(nóng)地征用的補償國家建設征用農(nóng)民集體所有的土地，必須給予補償。中華人民共和國土地管理法對征用土地補償?shù)牟襟E、標準和用途都做出了相應的規(guī)定。1.辦理征地補償?shù)怯浶枰饔玫耐恋?，依照法定程序批準后，由縣級以上人民政府，在當?shù)赜枰怨?，并組織實施。被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權

45、屬證書，到當?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地征用補償?shù)怯洠?.確定土地補償?shù)臉藴矢鶕?jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，確定對征用土非耕地，按照不同的標準給予補償。(1)征用耕地的補償如果征用的是耕地，補償必須按照以下的規(guī)定進行。第一耕地補償費的構成。按照國家的規(guī)定，耕地補償費山以下幾個部分構成：土地補償費、安置補償費、地上附著物補償費、青苗補償費等。第二土地補償費的標準。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，土地補償費是該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。第三安置補償費的標準。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補償費，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，是由被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位人均

46、占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的人口的安置補償費標準，為該耕地被占用前三年平均產(chǎn)值的4到6倍。安置補償費在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。如果上述土地補償費和安置補償費不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準，可以增加安置補償費。但是，土地補償費及安置補償費的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的30倍。土地管理法規(guī)定，國務院根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補償費和補償費的標準。(2)征用其他土地補償和補償?shù)臉藴矢鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、市

47、、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補償費和安置費的標準確定。(3)征用土地的附著物和青苗補償標準土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補償標準，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。3.1.舊城改造及房屋拆遷管理城市建設或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)取得建設用地的另一種途徑，就是通過對舊城改造和房屋拆遷取得城市國有土地的使用權。3.1.1房屋拆遷程序1.申請規(guī)劃用地許可證舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國有土地，這些土地都己列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。因此建設單位要取得城市建設用地，就必須按照以下步驟進行工作：(1)建設用地單位應當按照國家有關規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證；(2)經(jīng)過主管

48、部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍；(3)由城市規(guī)劃部門通知已取得建設用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。2.申請房屋拆遷許可證從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。房屋拆遷許可證是進行房屋拆遷的法律憑證。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對房屋進行拆遷。房屋拆遷許可證

49、，只是在一定的時間和一定的范圍內(nèi)，對特定的項目具有法律效力。建設單位要申請房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：(1)建設項目的計劃批準文件(國家規(guī)劃行政主管部門批準的項目設計任務書)；(2)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證；(3)區(qū)、縣以上人民政府批準的使用土地的證明文件如中華人民共和國國有土地使用證等(見附件)；(4)房屋拆遷計劃和房屋拆遷方案等。3，核發(fā)房屋拆遷許可證區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設單位房屋拆遷申請書以后，要認真審查申請單位上報的建沒項目的計劃批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準文件，審核拆遷計劃和拆遷方案，并且要在接到申請20日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)

50、給房屋拆遷許可證的決定。如果要拆遷外國組織和外國人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過大的，還應當報送市房屋土地管理局審核。市房屋土地管理局審核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設單位頒發(fā)房屋拆遷許可證。4.頒發(fā)拆遷公告區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，還必須在房屋拆遷的范圍內(nèi).將建設項目的名稱、拆遷人(建設單位或個人)、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布，區(qū)、縣房屋土地管理局以及拆遷人，應當向被拆遷人做好宣傳解釋工作。5.簽訂拆遷補償協(xié)議以及拆遷雙方的權利和義務拆遷人及被拆遷人，必須根據(jù)有關規(guī)定，訂立房屋拆遷補償協(xié)議、安置協(xié)議。在房屋拆遷協(xié)議中，必須

51、明確規(guī)定雙方的權利和義務。(1)拆遷雙方當事人，都有依法簽訂和履行拆遷協(xié)議的權利和義務，任何一方都不能使用任何借口拖延簽訂的協(xié)議；(2)拆遷人必須根據(jù)國家有關規(guī)定，對拆除的房屋及其附屬物的所有權人和使用權人進行補償?shù)牧x務，也有對房屋進行拆遷的權利；(3)被拆遷人享有對拆遷房屋補償?shù)臋嗬?，但也必須履行房屋拆遷的有關規(guī)定的義務以及按期搬遷的義務；(4)拆遷雙方都有向有關部門申請裁決拆遷糾紛和進行訴訟的權利。6.房屋拆除拆遷人應當在規(guī)定的拆遷時期內(nèi)完成拆遷任務。如果由于客觀原因延誤了拆遷期限，應當經(jīng)過區(qū)、縣房屋土地管理部門同意，并報市房屋土地管理部門備案。3.1.2城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大

52、體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設單位自己拆遷。1.城市政府組織的統(tǒng)一拆遷這種拆遷方式，也分兩種情況：一是由城市政府統(tǒng)一組織的對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆除，對被拆遷的房屋所有權人和房屋使用權人桉照國家的有關規(guī)定進行補償或安置；二是城市政府委托某個有資格專門從事拆遷的企業(yè)或單位，組織對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆遷，對被拆遷的房屋所有權人和房屋使用權人按照國家的有關規(guī)定進行補償或安置。2.委托專業(yè)拆遷單位拆遷房屋拆遷人把經(jīng)批準拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或單位。專業(yè)拆遷企業(yè)或單位根據(jù)委托協(xié)議，依據(jù)國家房屋拆遷的有關規(guī)定和政策，向被拆遷房屋所有權和使用權的單位和個人，

53、說明國家關于拆遷房屋的有關規(guī)定、拆遷時間安排、以及其他拆遷工作的有關事項。及拆遷單位和個人簽訂關于補償、安置以及其他有關事項的協(xié)議并組織實施拆除房屋，以及其他附屬設施。3.拆遷人或建設單位自己組織拆遷工作這種拆遷方式就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自己組織拆遷工作，也必須具有從事房屋拆遷業(yè)務的資格證書。如果建沒單位自行組織拆遷工作，就必須向區(qū)、縣房地產(chǎn)部門申請拆遷房屋許可證，并按照國家有關規(guī)定，遞交拆遷工作負責人和拆遷人員名單.以及他們的有關資料，辦理批準手續(xù)。取得拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓班。這些工作人員通過培訓，掌

54、握城市房屋拆遷法律、法規(guī)和方針、政策，熟悉房屋拆遷程序和具體業(yè)務工作。3.1.3城市房屋拆遷補償北京市城市房屋拆遷管理辦法(下簡稱拆遷辦法)對城市房屋拆遷的補償問題做出了具體規(guī)定：1.拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有權人和使用權人，按照規(guī)定的標準給予補償。2.拆遷補償方式，由拆遷人及被拆遷人協(xié)商確定。可以用貨幣補償，也可以用房屋進行補償。根據(jù)拆遷辦法規(guī)定，住宅房屋分為成套住宅房屋和非成套住宅房屋。成套住宅房屋是指臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等的單元住宅房屋；非成套住宅房屋是指成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、簡易樓房和筒子樓，兩者補償?shù)臉藴什煌?。被拆除房屋的所有權人和使用權人?/p>

55、補償標準也不同具體的補償方式、補償標準及相關規(guī)定參見各個城市房屋拆遷管理辦法。4.1商品房預購預售商品房預購預售，實際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設起來以前，或房產(chǎn)還沒有竣工以前，以預售的方式把房屋賣出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買賣樓花或炒樓花。4.1.1預售房屋條件及程序中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預售，必須符合下列條件：1.交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。2.有建設工程規(guī)劃許可證。3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。4.向縣級以上人民政府房產(chǎn)管

56、理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。凡是符合以上條件的房地產(chǎn)發(fā)經(jīng)營企業(yè).向市房地產(chǎn)管理部門提出預售申請，經(jīng)過房地產(chǎn)管理主管部門核查批準，領取預售房產(chǎn)許可證，并辦理預售登記，即可以進行房屋須售。房屋預售的具體程序：1.房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預售申請，并提交如下有關文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明或房屋基礎工程驗收合格單；房屋預售計劃，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時間和地點等。如果申請辦理外銷商品房預售，還必須符合以下條件：付清地價款，取得土地使用權；施工設計

57、圖紙已經(jīng)批準，并取得建設工程規(guī)劃許可證；已經(jīng)完成建設工程總投資額的25以上；工程施工進度和施工交付日期已經(jīng)確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設工程開工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開立代收房屋預售款的結算賬號，及開戶銀行簽訂的房屋預售款監(jiān)管協(xié)議；售樓說明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理受托書或協(xié)議書。2.經(jīng)房地戶主管部門批準后，預售單位及預購房者就可以簽訂房屋預售合同。預售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；相應的土地使用權比例或范圍；房屋價款；房屋預售款的支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權人必須遵守的房屋使用、