2017年房地產(chǎn)估價師理論與方法考試真題及答案

1、2017年房地產(chǎn)估價師理論與方法考試真題及答案1、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是()。A模擬房地產(chǎn)市場定價B模擬估價對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價C以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷答案：D2、政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是()A征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價值損失B征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費(fèi)用C征用期間租賃經(jīng)營損失征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價答案：D3、下列房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的行為中，錯誤的是()A根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi)B承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估

2、價業(yè)務(wù)C聘請其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為預(yù)購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)答案：D4、關(guān)于估價目的的說法錯誤的是()A估價目的取決于委托人對估價的實(shí)際需要B任何估價項(xiàng)目都有估價目的C一個估價項(xiàng)目通常有多個估價目的D估計目的限制了估價報告的用途答案：C5、土地利用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于()A擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況C受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D額外的利益或好處答案：C6、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)狀況描述的是()A

3、建筑密度大小B房型設(shè)計C臨路狀況D公共配套設(shè)施情況答案：B7、下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是()A對住宅本身進(jìn)行投資改良B由于人口增長對住宅的需求增加C因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價格上升因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高8、關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是()A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值B續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值C房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值D房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值答案：D9、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145，使用面積為132，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500/，則該套住宅按

4、建筑面積計算的價格為()元/。A5893B6387C6473D7016答案：C10、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因的是()A國內(nèi)生產(chǎn)總值B國民消費(fèi)價格指數(shù)C匯率波動D稅收減免答案：D11、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于()的限制。A房地產(chǎn)地役權(quán)B房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C房地產(chǎn)使用管制D相鄰關(guān)系答案：D12、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為120萬元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及

5、稅金為15萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬元。A12B25C27D40答案：B13、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點(diǎn)應(yīng)為()A房屋征收決定公告之日B原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D委托估價之日答案：A14、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/和9550元/。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果(多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均

6、數(shù))應(yīng)確定為()元/.A9175B9400C9450D9775答案：B15、比較法估價中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是()A所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B國家調(diào)整了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策C國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D對可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造答案：D16、為評估某房地產(chǎn)2017年4月1日在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的市場價格，選取的可比實(shí)例資料如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/,買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類房地

7、產(chǎn)市場價格平均每月比上月上漲0.3%。對該可比實(shí)例成交價格進(jìn)行修正、調(diào)整后的價格為()元/.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案：B17、運(yùn)用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實(shí)例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點(diǎn)相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A18、采用間接比較、百分比進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。若可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)優(yōu)3%，估價對象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)劣5%，則有關(guān)房地產(chǎn)

8、狀況調(diào)整的說法，正確的是（）。A標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子應(yīng)為100B標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為97C房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為100D房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為95答案：A19、關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。A在正常市場和運(yùn)營條件下估價對象未來可獲取收益的時間B在正常市場和運(yùn)營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間C自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間D自價值時點(diǎn)起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間答案D20、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益

9、15萬元，報酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價值為（）萬元。A188.92B194.62C196.25D198.18答案A22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元，A245B275C315D345答案：D23、某舊廠房的設(shè)計壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內(nèi)動產(chǎn)設(shè)備重新購置價格為40萬元。廠房達(dá)到設(shè)計壽命拆除時，預(yù)計可收回鋼筋、紅磚折價10萬

10、元，舊動產(chǎn)設(shè)備折價10萬元;拆除廠房花費(fèi)7萬元，動產(chǎn)設(shè)備搬運(yùn)花費(fèi)1萬元，廢棄建筑垃圾搬運(yùn)花費(fèi)1萬元，該廠房的殘值率為()A1.43%B2.00%C7.865D11.00%答案：B24、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為()A2.00%B2.13%C2.22%D2.50%答案：C25、關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說法，正確的是()A自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間B為建

11、筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時間之和C由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間D為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和答案：B26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500，凈租金為730元/.年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/.年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為()萬元。A78B102C180D302答案：B27、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開

12、發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是()時的房地產(chǎn)市場狀況。A價值時點(diǎn)B開發(fā)完成C未來延遲銷售D銷售完成答案：C34、關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是()A舊廠房因火宅造成的保險賠償估價應(yīng)選擇成本法B股價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可以實(shí)例調(diào)查困難，可不選用?D已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法答案：A35、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括()A估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C估價師對其勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證D估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明答案：D1、關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，

13、正確的有()A、應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成B、應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C、出具的結(jié)果具有證明效力D、應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用E、咨詢性估價無需承擔(dān)法律責(zé)任答案：ABCD2、下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價的有()A、農(nóng)地B、寫字樓C、加油站D、二手商品住宅E、行政辦公樓答案：ABCD3、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有()A、住宅已設(shè)定抵押權(quán)B、地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C、高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高層住宅可觀賞臨近公園的景觀答案：ABD4、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，會引起房價上漲的因素有()A周邊土地出讓出現(xiàn)“

14、地王”B家庭規(guī)模小型化C下周貸款利率DGDP增速放緩E城鎮(zhèn)化速度減慢答案：ABC5、下列建筑物的實(shí)物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有()A建筑面積B建筑進(jìn)深C室內(nèi)凈高D建筑層數(shù)E建筑質(zhì)量答案：ABCD6、下列估價項(xiàng)目中，價值時點(diǎn)和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來的有()A在建工程抵押估價B期房預(yù)售價格評估C預(yù)購商品房抵押估價D用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房價格評估E建筑物火宅損毀價值評估答案：BCD7、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有()A、高檔公寓B、標(biāo)準(zhǔn)廠房C、房地產(chǎn)開發(fā)用地D、行政辦公樓E、在建工程答案：ABC8、比較法股價中，對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()A、租賃權(quán)限制情況B、

15、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況C、已抵押擔(dān)保債權(quán)情況D、地役權(quán)設(shè)立情況E、利用方式限制情況答案：ACDE9、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有()A、收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B、收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期C、凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營費(fèi)用D、凈收益應(yīng)為市場租金減去運(yùn)營費(fèi)用E、凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金答案：AE10、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括()A、供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B、自由競爭的市場環(huán)境C、較長時期的市場運(yùn)行D、可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)E、成本和效用變動不同步答案：BCD11、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說法，正確的有()A、采用

16、最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用B、修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用C、大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用D、小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用E、包括長壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用答案：ABD12、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法股價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有()A、開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價對象的日期B、開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C、建造期的起點(diǎn)是價值時點(diǎn)，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日D、銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間E、經(jīng)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日答案：ABD13、關(guān)于長期趨勢法的

17、作業(yè)及其適用的估價對象的說法，正確的有()A、長期趨勢法可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動B、長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿、長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)D、直線趨勢法適用的估價對象是歷史價格的時間序列散點(diǎn)圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢的房地產(chǎn)E、平均增減量法適用的估價對象是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn)答案：ABCD14、運(yùn)用政府已公布的基準(zhǔn)地價及其修正體系評估宗地市場價格時，應(yīng)修正調(diào)整的價格影響因素包括()A、市場狀況B、交易情況C、區(qū)位情況D、使用期限E、開發(fā)程度答案：A

18、CDE15、關(guān)于估價委托書的說法，正確的有()A、估價機(jī)構(gòu)接受估價委托時應(yīng)要求委托人出具估價委托書B、估價委托書應(yīng)由估價委托人自己撰寫，估價師不得帶其起草C、委托估價事項(xiàng)屬于重新估價的，可在估價委托書內(nèi)注明D、估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求E、估價委托書應(yīng)作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價報告附件內(nèi)答案：ACDE1、估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見，一般也不能在完成股價之前與他們討論估價結(jié)果()答案：2、“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源，而是以住房自身的價值作為償還保證()答案：3、為估價委托人競買國有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價的估價，

19、屬于咨詢性估價()答案：4、實(shí)際估價中，不是所有影響因素對房地產(chǎn)價格的影響都可用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，但估價師應(yīng)盡量用定量分析來量化各種因數(shù)對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學(xué)、精準(zhǔn)()答案：5、抵押估價中選用收益法估價時，應(yīng)采用保守的收入和運(yùn)營費(fèi)用()答案：×6、比較法估價中，可比實(shí)例的成交價格應(yīng)當(dāng)是正常市場價格()答案：×7、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響()答案：×8、在運(yùn)用收益法評估商品住宅價值時，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估價，則選取的資本化率較小;如果

20、選擇報酬資本化法估價。則選取的報酬率較大()答案：×9、成本法評估包含土地和建筑物的估價對象的價值或價格時，根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，應(yīng)選擇房地分估路徑求取重新購建價格()答案：×10、建筑物的折舊可能在項(xiàng)目竣工之前就已經(jīng)存在()答案：11、實(shí)際估價中，假設(shè)開發(fā)法的估價前提由價格類型和價值時點(diǎn)決定，并應(yīng)在估價報告中說明理由()答案：×12、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法是對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，病搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析，利用*型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法()答案：×13、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價

21、評估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、地價相等、開發(fā)程度不同的要求劃分均質(zhì)地域()答案：×14、評估整個住宅小區(qū)的市場價格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和樓層()答案：15、估價報告使用期限與估價機(jī)構(gòu)和估價師應(yīng)承擔(dān)估價責(zé)任的期限一致()答案：×1.某商鋪共二層，總建筑面積200m2,每層建筑面積相等，一層層高6m，二層層高3.5m。該商鋪一年前整體出租，租賃期限為5年，年租金為1680元/m2，約定每年租金遞增率為3%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。根據(jù)調(diào)查，同類商鋪目前層高3.5m的一層年租金為1920元/m2，二層租金是一層租金的0.6倍;在其他條件相同的情況下，層高6m的一層租金是層高

22、3.5m的一層租金的1.25倍;該類商鋪每年的租金遞增率為5%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該商鋪從目前開始計算的10年持有期末轉(zhuǎn)讓時的資本化率為6%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為市場價格的6%。請計算該商鋪目前帶租約的市場價格(假設(shè)該類商鋪的報酬率為10%)。(10分)答案假定各年的租金收入均發(fā)生在年末1.租約期內(nèi)該商鋪一年前整體出租，年租金為1680，則目前年租金為:1680×(1+3%)=1730.4(元/m2)1730.4×200×(1一25%)/(10%一3%)1一(1+3%)4/(1+10%)4=85.7521(萬元)2.租約期外價值時點(diǎn)層高3.5m的一層年租金為1920元/m

23、2，則:一層層高6m的租約期外第一年租金為:1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)二層層高3.5m的租約期外第一年租金為:1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)(2917.215×100+1400.2632×100)(1一25%)/(10%一5%)1一(1+5%)6(1+10%)6/(1+10%)4=107.7310(萬元)3.轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售時，利用直接資本化法計算房地產(chǎn)價值，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)未來第一年凈收益/資本化率(1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100(1一25%)/6%×(1一6%)/(1+10%)10=262.1060(萬元)V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(萬元)2.某公司5年前通過出讓方式職得土地面積2000m2、使用期限50年的某地塊，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。該公司3年前在該地塊上建成房屋并投入使用，總建筑面積5000m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。現(xiàn)時重新取得類似5