衢州水榭花都營(yíng)銷策劃推廣方案

1、衢州水榭花都營(yíng)銷策劃推廣方案一、項(xiàng)目swot分析： l        項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目地塊處于衢州市巨化工業(yè)區(qū)石室鄉(xiāng)政府所在地，背倚爛柯山，前瞻烏溪江，項(xiàng)目占地面積180畝左右。與本項(xiàng)目相距1000米左右，從巨化鎮(zhèn)乘車兩站公交即可到達(dá)的“崇文地塊”已正在逐步形成一個(gè)日趨成熟的住宅區(qū)。除了“崇文山水苑”業(yè)主已經(jīng)基本入住外，旁側(cè)的自批地自建別墅區(qū)雖然傳說(shuō)紛爭(zhēng)不斷但也有部分開(kāi)始動(dòng)工，公路右側(cè)的由衢州國(guó)旅集團(tuán)開(kāi)發(fā)的“國(guó)旅山水”預(yù)計(jì)將在10月前后開(kāi)盤(pán)，該樓盤(pán)多層景觀公寓和連排別墅為主，在巨化屬于偏中高檔的樓盤(pán)，該樓盤(pán)的進(jìn)展

2、將對(duì)本項(xiàng)目有著一定的影響，我們將持續(xù)關(guān)注。 （一）、優(yōu)勢(shì)（strenth）： 1、華晨房產(chǎn)與衢州市政府部門(mén)有著良好的關(guān)系，可產(chǎn)生較多資源共享； 2、本案位于城郊結(jié)合部,空氣質(zhì)量較好,噪音小,適宜居住； 3、本案邀請(qǐng)專業(yè)規(guī)劃公司,專業(yè)營(yíng)銷策劃公司介入,形成內(nèi)部資源互補(bǔ)整合；4、項(xiàng)目地處爛柯山旅游景點(diǎn)附近。 （二）、劣勢(shì)（weekness）： 1、位置較偏,生活配套不夠齊全； 2、周邊教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂(lè)觀； 3、周邊為都市村莊,人文環(huán)境較差； 4、首期開(kāi)發(fā)臨近巨化路,開(kāi)發(fā)順序不夠合理； 5、市內(nèi)客戶擁有私家車，交通才可便捷，限制了一部分潛在客戶； （三）、機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）： 1、

3、項(xiàng)目地塊附近市開(kāi)發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費(fèi)氣候； 2、巨化路改造后，提速了交通，拉動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展，吸引目標(biāo)客戶群； 3、衢州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上強(qiáng)勢(shì)品牌企業(yè)不多，故很容易產(chǎn)生品牌的機(jī)會(huì)； 4、置業(yè)者的購(gòu)房觀念轉(zhuǎn)； 5、衢州市房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)浙江省其他城市來(lái)說(shuō)價(jià)格較低，房地產(chǎn)總價(jià)不高，這樣市民的購(gòu)買力較強(qiáng)，房地產(chǎn)升值的潛力大。6、衢州市2005年以來(lái)土地成本低，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本低，在房?jī)r(jià)未跌的情況下，利潤(rùn)空間更大，房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度較低，市民購(gòu)房的信心會(huì)增加。（四）、威脅點(diǎn)（threat）： 1、 本區(qū)域內(nèi)大高端客戶不多； 2、 “國(guó)旅山水”的聯(lián)排先期入市,分流本案目標(biāo)客戶； 3、 本區(qū)域內(nèi)空置地塊的未來(lái)

4、開(kāi)發(fā)量不可預(yù)見(jiàn),后期競(jìng)爭(zhēng)較激烈； 4、今年國(guó)家連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，遏止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)很大的影響，部分地區(qū)房?jī)r(jià)大跌，客戶持幣觀望，樓市一度陷入低谷。二、項(xiàng)目定位：通過(guò)對(duì)衢州市整體、細(xì)致調(diào)查和深入研究，本案周圍新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)數(shù)目不多，但有競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，目標(biāo)客戶有交叉，競(jìng)爭(zhēng)就顯得不可避免。因此，要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，而且有不斷擴(kuò)張的強(qiáng)勁勢(shì)頭，本案市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，并且要貫穿、運(yùn)用到樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中去，只有這樣本案才能在衢州脫穎而出。本項(xiàng)目位于衢州市西南巨化方向，盡管目前周邊社區(qū)及配套不夠成熟，鑒于附近地塊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，本項(xiàng)目定位于巨化乃至衢州高檔樓盤(pán)頂級(jí)別墅

5、項(xiàng)目，著力打造成衢州的引領(lǐng)性產(chǎn)品。一方面改變衢州高端客戶對(duì)別墅居住理念，兩一方面提升他們的居住品質(zhì)。三、目標(biāo)客戶掃描：本項(xiàng)目由單體別墅、聯(lián)排、疊加、及少量小高層構(gòu)成，根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)格定位和市場(chǎng)情況，客戶特征如下：1、自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超過(guò)30萬(wàn)元并有私家車。2、收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。3、重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。4、對(duì)生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨(dú)到的見(jiàn)解。5、年齡在2560歲之間。6、對(duì)居住現(xiàn)狀不滿，有換房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費(fèi)者。7、家庭人口約35人。8、對(duì)文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。l 目標(biāo)客戶區(qū)域分析根據(jù)我

6、們項(xiàng)目自身特點(diǎn)和衢州房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，單純從巨化并不具備這么強(qiáng)大的購(gòu)買力，如果單單把客戶群看為來(lái)自衢州市區(qū)的消費(fèi)群體，也不足以言證本項(xiàng)目的沖擊力！我們只有把整個(gè)衢州大市范圍的高端客戶都作為我們的目標(biāo)客戶，吸引周邊的江山、龍游等中堅(jiān)消費(fèi)群體。他們主要是：1、在衢州做生意的外地商人；2、先富起來(lái)的中產(chǎn)階級(jí)；3、投資客戶；4、衢州市轄的各郊縣準(zhǔn)客戶；5、有灰色收入者；5、年齡在2560歲之間。6、對(duì)居住現(xiàn)狀不滿，有換房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費(fèi)者。7、家庭人口約35人。8、對(duì)文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。l 目標(biāo)客戶區(qū)域分析根據(jù)我們項(xiàng)目自身特點(diǎn)和衢州房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，單純

7、從巨化并不具備這么強(qiáng)大的購(gòu)買力，如果單單把客戶群看為來(lái)自衢州市區(qū)的消費(fèi)群體，也不足以言證本項(xiàng)目的沖擊力！我們只有把整個(gè)衢州大市范圍的高端客戶都作為我們的目標(biāo)客戶，吸引周邊的江山、龍游等中堅(jiān)消費(fèi)群體。他們主要是：1、在衢州做生意的外地商人；2、先富起來(lái)的中產(chǎn)階級(jí)；3、投資客戶；4、衢州市轄的各郊縣準(zhǔn)客戶；5、有灰色收入者；三、案名確立 今天，樓盤(pán)命名因其獨(dú)特的作用，已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷中的一個(gè)強(qiáng)有力的輔助工具。樓盤(pán)的名稱就如人的名字一樣，給人的第一印象，雖說(shuō)不起決定性作用，但他的卓越，往往有種魔幻般的吸引力，而這種吸引力又貫穿于樓盤(pán)營(yíng)銷的整個(gè)過(guò)程，至少可以吸引目標(biāo)客源注意產(chǎn)品本身，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房決定的

8、第二行為索求更詳盡的資料，或來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房。在看房、選房甚至最后簽約的過(guò)程中，都會(huì)起到一種潛移默化的鼓動(dòng)作用。     更有甚者，好的樓盤(pán)名字會(huì)使客戶產(chǎn)生共鳴。能一下拉近同客戶的距離，加速成交過(guò)程。作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來(lái)，具有一個(gè)上下、前后的連貫性。所以結(jié)合本樓盤(pán)實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤(pán)的推廣案名為： 案名的確立： 確定推廣案名是創(chuàng)造樓市品牌的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。 1、案名能更好的體現(xiàn)出樓盤(pán)的特色、個(gè)性及魅力。 2、案名視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)沖擊力強(qiáng)，便于刺激消費(fèi)者記憶。 3、采用案名可以節(jié)省推廣費(fèi)用。 4、采用案名可以提升樓

9、盤(pán)的品質(zhì)和市場(chǎng)價(jià)值。   作為案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來(lái)，具有一個(gè)上下、前后的連貫性。所以結(jié)合本樓盤(pán)實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤(pán)的推廣案名為： 【華晨·烏溪山莊】含義：這兩個(gè)都是傳統(tǒng)的案名，“山莊”能表達(dá)傳統(tǒng)的山水內(nèi)涵，引申項(xiàng)目的人文和地理環(huán)境，且“山莊”一向代表休閑生態(tài)，也能表現(xiàn)別墅之大氣高貴。 【華晨·左岸別墅】 含義： “左岸” 一詞來(lái)源于法國(guó)的塞納河畔，在那里文人墨客聚集，形成文學(xué)沙龍，因此其象征文化高雅的上層。提到法國(guó)，人們都知道那里是浪漫之都，法國(guó)巴黎的時(shí)裝、巴黎的香水。 因此“左岸”又是時(shí)尚、浪漫、現(xiàn)代的

10、代言詞。美墅直接突出別墅主題，“左岸別墅”既現(xiàn)代氣派又能表現(xiàn)項(xiàng)目的定位。 【華晨·柯山藝墅】【華晨·烏溪大別墅】【天籟莊園】 含義：因?yàn)楸卷?xiàng)目背依柯山，用于案名可以突出區(qū)位，并聯(lián)想到爛柯山風(fēng)景區(qū)；藝墅直接點(diǎn)出別墅概念，“柯山藝墅”讀起來(lái)也朗朗爽口，既現(xiàn)代也傳統(tǒng)。 以上案名推廣來(lái)源于以下幾點(diǎn)： 1、能很好的傳達(dá)本項(xiàng)目與眾不同的建筑風(fēng)格之神韻。而且非常容易使人想起生態(tài)、健康、休閑的生活，也非常容易使人想擁有“浪漫、高雅”的情懷。 2、能夠很好地傳達(dá)一種健康、浪漫、高雅的文化生活，使入住的客戶有一種高高在上的優(yōu)越感。有生活在本案，猶如生活在明媚春天的寓意，倡導(dǎo)一種新的健康生活方式

11、。 3、能夠提升整個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)、品位，并很好地滿足某些目標(biāo)客戶附庸風(fēng)雅的虛榮心。 、在衢州市是一市場(chǎng)空白點(diǎn)，有利于后期市場(chǎng)推廣，有利于節(jié)約推廣費(fèi)用。四、推廣主題:在樓盤(pán)銷售的整個(gè)推廣過(guò)程中，我們必須圍繞一條軸線來(lái)展開(kāi)工作，這條軸線總領(lǐng)我們市場(chǎng)銷售的全過(guò)程，這條軸線就是本案的推廣主題。推廣主題的確定要考慮以下幾個(gè)因素。a) 樓盤(pán)定位b) 樓盤(pán)賣點(diǎn)c) 目標(biāo)客戶d) 樓盤(pán)地位通過(guò)以上四個(gè)方面的分析，來(lái)確立推廣主題，推廣主題猶如一篇文章的主題思想，以這個(gè)中心思想為核心，隨之而生的有銷售分期推廣名或推廣語(yǔ)?？紤]到本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為高檔樓盤(pán)，目標(biāo)人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周邊環(huán)境、小區(qū)建筑風(fēng)格、

12、環(huán)境營(yíng)造、前景規(guī)劃等特征，對(duì)其在衢州市區(qū)樓盤(pán)中進(jìn)行定位，通過(guò)對(duì)與附近個(gè)案的比較，推廣主題應(yīng)圍繞“高檔、環(huán)境、生態(tài)、健康、原山原水”進(jìn)行。別墅、聯(lián)排主題詞定為：“少數(shù)人的府邸，多數(shù)人的夢(mèng)想”。通過(guò)這一主題詞的確立，來(lái)體現(xiàn)本案的品位、地位與檔次。同時(shí)要積極倡導(dǎo)新新世紀(jì)的和諧居住理念，居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)。并且通過(guò)這一主題的推廣，達(dá)到以下目的：本項(xiàng)目成為衢州第一家依山傍水的別墅居住區(qū)；本項(xiàng)目成為衢州第一家戶型設(shè)計(jì)多樣化的樓盤(pán)；本項(xiàng)目成為衢州第一家最低起價(jià)的高品質(zhì)別墅樓盤(pán)；本項(xiàng)目成為衢州第一家人氣最旺鄰里相知的中產(chǎn)階級(jí)鐘情的樓盤(pán)；本項(xiàng)目成為衢州市地產(chǎn)界的樣板樓盤(pán)；特別注意：&#

13、216; 重點(diǎn)挖掘：樓盤(pán)的生態(tài)環(huán)境，重現(xiàn)原山原水的的意境氛圍；Ø 重點(diǎn)推薦：與政府部門(mén)良好的關(guān)系，攔江著壩使江景更完美、項(xiàng)目周邊商 業(yè)建設(shè)，如古街等大手筆，化解目前配套不完善的劣勢(shì)；重點(diǎn)突出：即將建設(shè)報(bào)批的國(guó)家級(jí)大獎(jiǎng)，既然作為頂級(jí)項(xiàng)目即要在規(guī)劃、Ø 建筑風(fēng)格等有獨(dú)特領(lǐng)先之處；Ø 重點(diǎn)解決：保安、物管等問(wèn)題，項(xiàng)目開(kāi)始之初，即要聘請(qǐng)知名物管公司，作為項(xiàng)目安保賣點(diǎn)；Ø 建筑風(fēng)格等有獨(dú)特領(lǐng)先之處；Ø 重點(diǎn)解決：保安、物管等問(wèn)題，項(xiàng)目開(kāi)始之初，即要聘請(qǐng)知名物管公司，作為項(xiàng)目安保賣點(diǎn)； 背景 項(xiàng)目正處于施工階段，預(yù)定工作已經(jīng)開(kāi)始，需要大量的市場(chǎng)導(dǎo)入人流，以

14、便取得一個(gè)良好的開(kāi)端，為二期進(jìn)入市場(chǎng)墊定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。提前進(jìn)行高強(qiáng)度的推廣活動(dòng)，可以在積累客戶的同時(shí)，打壓他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。 目的 加強(qiáng)市場(chǎng)的預(yù)熱，通過(guò)三個(gè)月的銷售初步積累，為開(kāi)盤(pán)當(dāng)日作厚積薄發(fā)的必要準(zhǔn)備。 主 題 結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，充分挖掘“高檔、豪華、生態(tài)、健康、原山原水”的理念實(shí)質(zhì)，引起購(gòu)房客戶對(duì)本樓盤(pán)的向往。 推廣內(nèi)容 宣傳本樓盤(pán)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與建筑風(fēng)格等。主要突顯本樓盤(pán)的高品質(zhì) 尊貴地位和導(dǎo)入“居住就是環(huán)境，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)”的生活理念。 手 段 以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告為輔，在衢州晚報(bào)等媒體上頻頻亮相，塑造出本項(xiàng)目產(chǎn)品的品牌形象。 廣告表達(dá) 消費(fèi)者的

15、心理包裝，客戶源的整體包裝。 銷售目標(biāo) ××套 時(shí)間 暫定為2005年x月×日起（二）、開(kāi)盤(pán)熱銷期 開(kāi)盤(pán)期（12個(gè)月），要注意做好售點(diǎn)包裝（如看板、模型、各種銷售資料的準(zhǔn)備、售樓部陳設(shè)、人員培訓(xùn)、銷售說(shuō)辭等工作），同時(shí)盡量用較小的推廣成本獲取較多的市場(chǎng)覆蓋面，營(yíng)造聲勢(shì)，引起市場(chǎng)追捧。 背景         項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，形象進(jìn)度為項(xiàng)目的良好形象展開(kāi)提供了最具說(shuō)服力的理由；       經(jīng)過(guò)前階段的廣告宣傳，將在市場(chǎng)上引起來(lái)

16、強(qiáng)烈的反響，積累的許多客戶需要在該階段消化； 目 的 在塑造項(xiàng)目形象的同時(shí)，進(jìn)一步企業(yè)的形象形成熱銷，完成主力房源的銷售； 打壓其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。有針對(duì)性對(duì)吸引客戶； 主 題 結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，宣傳產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，揭開(kāi)“至尊美墅，原山原水”之本質(zhì)特征。 推廣內(nèi)容 以“高檔、豪華、生態(tài)、健康、原山原水”為推廣主線，采用硬廣告形式全面推出 手 段 以硬廣告為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告、sp活動(dòng)為輔，在衢州晚報(bào)等媒體上亮相，樹(shù)立衢州市首家大型、生態(tài)、健康、水岸別墅的物業(yè)品質(zhì)。 廣告表達(dá) 開(kāi)盤(pán)sp活動(dòng)吸引準(zhǔn)客戶。 銷售目標(biāo) ××套 時(shí)  間 200

17、5年×月×日×月×日 附：1、開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備工作 2、開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng) 3、開(kāi)盤(pán)后的后繼報(bào)道炒作開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備1、在衢州晚報(bào)做硬性廣告。重點(diǎn)推出樓盤(pán)賣點(diǎn)，在傳達(dá)開(kāi)盤(pán)信息的同時(shí)創(chuàng)造隆重聲勢(shì)。 2、派發(fā)單張 3、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)布置與管理 4、保證周邊道路暢通 5、準(zhǔn)備多輛看房車接送客戶 6、邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、主要媒體記者及業(yè)內(nèi)知名人士參加開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 7、要求保安提前進(jìn)駐 8、準(zhǔn)備各種贈(zèng)品和宣傳道具   開(kāi)盤(pán)促銷活動(dòng) （一） 領(lǐng)略三亞風(fēng)光 浪跡天涯海角 舉行促銷活動(dòng)，為了讓業(yè)主能在黃金假日，演繹浪漫之旅，凡在【華晨·烏溪山莊】購(gòu)房的業(yè)主，均有機(jī)

18、會(huì)在春節(jié)期間參加“浪漫三亞之行”。 （二） 舉行華晨愛(ài)心·助學(xué)子活動(dòng)      為了進(jìn)一步突顯“烏溪山莊”的尊貴品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商將率首期定房業(yè)主捐資資助貧困生。 （三） 與名人同行/作藝術(shù)人生/起步就顯與眾不同 為了進(jìn)一步提升本案樓盤(pán)形象，迎合消費(fèi)者心理和精神需求，故建議邀請(qǐng)一位名人做本樓盤(pán)名譽(yù)業(yè)主： ·建議人選： 衢州籍當(dāng)代名人或其他（待定）     ·注： 此促銷活動(dòng)是針對(duì)別墅、聯(lián)排的銷售而定。       開(kāi)盤(pán)后期 邀請(qǐng)記者

19、對(duì)開(kāi)盤(pán)的新穎宣傳方式進(jìn)行采訪和分析，以軟報(bào)道的形式加以剖析，進(jìn)一步展示開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，提升樓盤(pán)品質(zhì)。 1、在衢州晚報(bào)做硬性廣告。重點(diǎn)推出樓盤(pán)賣點(diǎn)，在傳達(dá)開(kāi)盤(pán)信息的同時(shí)創(chuàng)造隆重聲勢(shì)。2、派發(fā)單張3、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)布置與管理4、保證周邊道路暢通5、準(zhǔn)備多輛看房車接送客戶6、邀請(qǐng)有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、主要媒體記者及業(yè)內(nèi)知名人士參加開(kāi)盤(pán)活動(dòng)7、要求保安提前進(jìn)駐8、準(zhǔn)備各種贈(zèng)品和宣傳道具 開(kāi)盤(pán)促銷活動(dòng)（一）領(lǐng)略三亞風(fēng)光浪跡天涯海角舉行促銷活動(dòng)，為了讓業(yè)主能在黃金假日，演繹浪漫之旅，凡在【華晨·烏溪山莊】購(gòu)房的業(yè)主，均有機(jī)會(huì)在春節(jié)期間參加“浪漫三亞之行”。（二）舉行華晨愛(ài)心·助學(xué)子活動(dòng) 為了進(jìn)一步突顯

20、“烏溪山莊”的尊貴品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商將率首期定房業(yè)主捐資資助貧困生。（三）與名人同行/作藝術(shù)人生/起步就顯與眾不同為了進(jìn)一步提升本案樓盤(pán)形象，迎合消費(fèi)者心理和精神需求，故建議邀請(qǐng)一位名人做本樓盤(pán)名譽(yù)業(yè)主：·建議人選： 衢州籍當(dāng)代名人或其他（待定） ·注： 此促銷活動(dòng)是針對(duì)別墅、聯(lián)排的銷售而定。 開(kāi)盤(pán)后期邀請(qǐng)記者對(duì)開(kāi)盤(pán)的新穎宣傳方式進(jìn)行采訪和分析，以軟報(bào)道的形式加以剖析，進(jìn)一步展示開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，提升樓盤(pán)品質(zhì)。 （三）、開(kāi)盤(pán)保溫期和再度強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期（36個(gè)月），此階段要繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)盤(pán)后的熱度，推廣費(fèi)用也要相對(duì)集中使用以達(dá)到強(qiáng)化效果，其關(guān)鍵在于通過(guò)開(kāi)盤(pán)期的客戶調(diào)查及時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，達(dá)

21、到強(qiáng)銷目的。強(qiáng)銷期一般要求銷售達(dá)到60，消化完周邊客戶。 背景 項(xiàng)目工程施工進(jìn)展情況良好，整個(gè)小區(qū)已豐姿初理； 項(xiàng)目主力房源已基本完成銷售，剩余房源直接決定開(kāi)發(fā)商的投資利潤(rùn)，應(yīng)最大程度提高銷售率。 目 的 延續(xù)前期廣告效應(yīng)，保持項(xiàng)目的見(jiàn)報(bào)率，維持市場(chǎng)形象； 對(duì)前期積累客戶進(jìn)行消化；   對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷情況進(jìn)行評(píng)估。 主 題 以軟廣告揭示“ 【華晨·烏溪山莊】” 熱銷之迷。 推廣內(nèi)容 展現(xiàn)建成后的“【華晨·烏溪山莊】”。真正體現(xiàn)尊貴生活的氛圍。 手 段 以軟新聞炒作為主、配以工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、sp活動(dòng)。 廣告表達(dá) 軟新聞炒作、相關(guān)sp活動(dòng)，為二期推廣打下基礎(chǔ)。 銷

22、售目標(biāo) ××套 時(shí) 間 2006年×月×日2007年×月×日四）、清盤(pán)期 尾盤(pán)期（23個(gè)月），此階段大量客戶是通過(guò)老客戶介紹來(lái)購(gòu)房的，因此廣宣可基本不做，而將主要工作放在對(duì)已購(gòu)房客戶的聯(lián)誼上，以達(dá)到掃尾效果。 背景 銷售工作已接近尾聲 目的 對(duì)欠佳房源的突破，對(duì)未成交客戶的分析和追蹤。 內(nèi)容 主打價(jià)格和現(xiàn)房概念 手段 sp活動(dòng) 銷售目標(biāo) 剩余房源 時(shí)間 2007年×月×日起 附：促銷活動(dòng) 1、送物業(yè)管理費(fèi)活動(dòng)； 2、售房一口價(jià)活動(dòng)； 3、購(gòu)房回贈(zèng)活動(dòng) 附：促銷活動(dòng) 1、送物業(yè)管理費(fèi)活動(dòng)； 2、售房一口價(jià)活動(dòng)； 3、

23、購(gòu)房回贈(zèng)活動(dòng) 七、廣告推廣策略： 烏溪山莊至尊 1、推廣策略 根據(jù)我們產(chǎn)品的自身特點(diǎn)，目前別墅、聯(lián)排及疊加在一期的銷售中也是一個(gè)重點(diǎn)，所以在具體的廣告推廣活動(dòng)中，建議分兩部分來(lái)進(jìn)行系列推廣。 別墅 市場(chǎng)推廣主要廣告語(yǔ)： 少數(shù)人的府邸多數(shù)人的夢(mèng)想 會(huì)聚衢州嬌子   成就輝煌人生 小高層 市場(chǎng)推廣主要廣告語(yǔ)： 靜靜的烏溪 寫(xiě)意的人家 時(shí)間：2005年×月×日×月×日 此階段主要通過(guò)系列硬性廣告宣傳來(lái)傳達(dá)本樓盤(pán)的主要特色和賣點(diǎn)。×月×日之前戶外大型廣告看板要到位，看板要突出本項(xiàng)目賣點(diǎn)，主要吸引地市目標(biāo)客戶。系列報(bào)紙廣告約一周一次，具體計(jì)劃如下： 形象篇（一）以“衢州首家依山傍水的別墅區(qū)”為主訴求，畫(huà)面表現(xiàn)大氣磅礴，凸顯品位，告訴消費(fèi)者，入居“華晨·烏溪山莊”將是尊崇之選。加上項(xiàng)目廣告語(yǔ)“少數(shù)人的府邸多數(shù)人的夢(mèng)想”文案：略（二）以“領(lǐng)略社區(qū)和諧尊貴的生活