第四章抵押貸款業(yè)務(wù)

1、第四章第四章 住房抵押貸款業(yè)務(wù)住房抵押貸款業(yè)務(wù) 住住 房房 抵抵 押押 貸貸 款款 第四章第四章 住房抵押貸款業(yè)務(wù)住房抵押貸款業(yè)務(wù) 第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的概念和類別住房抵押貸款的概念和類別 第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序 第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估 第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款 第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款 第六節(jié)第六節(jié) 不同住房抵押貸款的比較及風(fēng)險(xiǎn)不同住房抵押貸款的比較及風(fēng)險(xiǎn)控制控制 本章教學(xué)目的本章教學(xué)目的 通過介紹住房抵押貸款的概念、類別、業(yè)務(wù)流程、資信評(píng)估等，讓學(xué)生對(duì)住房按揭貸款有一個(gè)

2、整體系統(tǒng)的了解。在此基礎(chǔ)上，要求學(xué)生基本掌握銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容和業(yè)務(wù)操作。第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的概念和類別住房抵押貸款的概念和類別 一、一、住房抵押貸款的概念和特征住房抵押貸款的概念和特征 （一）概念：（一）概念： 住房抵押貸款（mortgagemortgage），也稱為住房按揭貸款，是指銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，以個(gè)人和家庭為貸款對(duì)象，以購買住房及與住房有關(guān)的用途為目的，以所購住房為抵押物，按照固定或可調(diào)利率計(jì)息，在較長時(shí)間內(nèi)分期還本付息的貸款。 “mortgagemortgage”原意為“呆滯的抵押物呆滯的抵押物”，即抵押財(cái)產(chǎn)在貸款抵押期間是不能流動(dòng)的?！癿ortmort”出自法

3、語，意為“停滯的”，“gagegage”意為“抵押或抵押物”。第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的概念和類別住房抵押貸款的概念和類別一、一、住房抵押貸款的概念和特征住房抵押貸款的概念和特征 （二）特征：（二）特征： 1、貸款對(duì)象：個(gè)人或家庭； 2、貸款的目的和用途：購買住房及相關(guān)用途； 3、風(fēng)險(xiǎn)防范：以所購住房作為抵押品并輔以住房保險(xiǎn)等措施； 4、貸款期限、額度：貸款期限長（1030年，最長40年），貸款額度較大； 5、管理：受到政府有關(guān)部門的嚴(yán)格監(jiān)管及政策支持。第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的概念和類別住房抵押貸款的概念和類別二、二、住房抵押貸款的類別：住房抵押貸款的類別： 世界各國住房抵押貸款的種類繁

4、多，就我國（內(nèi)地）而言，主要包括：（一）按貸款用途分類（一）按貸款用途分類：個(gè)人住房貸款（含期房和現(xiàn)房）、個(gè)人二手住房（再交易）貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、住房儲(chǔ)蓄貸款、“零首付”個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房“加按揭”貸款等。（二）按還貸方式分類（二）按還貸方式分類：一次還本付息、等額還款、等本金還款等。（三）按政策因素分類（三）按政策因素分類：委托政策性住房公積金貸款、自營商業(yè)性個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房組合貸款。第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的概念和類別住房抵押貸款的概念和類別三、三、住房抵押貸款的業(yè)務(wù)特性：住房抵押貸款的業(yè)務(wù)特性： （一）住房抵押貸款業(yè)務(wù)是金融機(jī)構(gòu)最

5、重要的信（一）住房抵押貸款業(yè)務(wù)是金融機(jī)構(gòu)最重要的信貸業(yè)務(wù)之一。貸業(yè)務(wù)之一。 （二）住房抵押貸款是盈利性較強(qiáng)的信貸資產(chǎn)。（二）住房抵押貸款是盈利性較強(qiáng)的信貸資產(chǎn)。1、貸款期限長，有較高的利息收入；2、帶來大量手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)收入；3、獲得一定的政策性收益；4、形成穩(wěn)定的個(gè)人客戶資源，帶來其他業(yè)務(wù)收入。 （三）住房抵押貸款是安全性高的信貸資產(chǎn)。（三）住房抵押貸款是安全性高的信貸資產(chǎn)。違約率較低；有可靠的抵押保證等。 （四）住房抵押貸款是流動(dòng)性較差的信貸資產(chǎn)。（四）住房抵押貸款是流動(dòng)性較差的信貸資產(chǎn)。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序一、住房抵押貸款業(yè)務(wù)的基本程序一、住房抵押貸

6、款業(yè)務(wù)的基本程序住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理一般經(jīng)過以下基本程序：1、貸款的申請(qǐng)和受理；2、貸款審查與資信評(píng)估；3、協(xié)商貸款條件；4、簽訂貸款合同和抵押擔(dān)保合同；5、貸后管理和還款監(jiān)控；6、還清貸款本息，解除抵押擔(dān)保，資料歸檔。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序二、我國商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理的先決條二、我國商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理的先決條件件（一）增量房和期房：（一）增量房和期房：1、開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)完備合法；2、項(xiàng)目開發(fā)工程進(jìn)度已達(dá)到預(yù)售或銷售條件并取得政府相關(guān)部門頒發(fā)的房屋預(yù)（銷）售許可證；3、開發(fā)商與貸款銀行已就批準(zhǔn)預(yù)（銷）售的開發(fā)項(xiàng)目達(dá)成按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議。（二

7、）存量房（二手房）：（二）存量房（二手房）：1、抵押房屋產(chǎn)權(quán)資料；2、抵押房屋產(chǎn)權(quán)登記狀況和抵押登記狀況；3、房屋符合抵押條件；4、房屋買賣合同；5、首付款證明。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務(wù)流程務(wù)流程（一）申請(qǐng)與受理：（一）申請(qǐng)與受理：1 1、借款人申請(qǐng)：、借款人申請(qǐng)：向銀行提交借款申請(qǐng)表、購房合同；購房人身份證、戶口簿、婚姻證明、本人及家庭成員的收入證明；首付款證明；貸款人要求的其他資料。2 2、貸款人受理：、貸款人受理：貸款人接受借款人提交的相關(guān)資料并進(jìn)行初步審核，留存相關(guān)資料復(fù)印件。第

8、二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務(wù)流程務(wù)流程（二）貸款審查和資信評(píng)估：（二）貸款審查和資信評(píng)估：1 1、貸款審查：、貸款審查：借款人提交資料的真實(shí)性；貸款用途核查；購房合同的合法性；抵押房屋的核查和評(píng)估；首付款和房價(jià)核查；購房人本人年齡、收入狀況和家庭成員就業(yè)、收入狀況的核查；個(gè)人信用記錄；購房人本人及家庭負(fù)債情況核查；購房貸款歷史等。2 2、資信評(píng)估：、資信評(píng)估：綜合上述情況，對(duì)借款人資信狀況作出綜合評(píng)價(jià)。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款

9、業(yè)三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務(wù)流程務(wù)流程（三）貸款審批和貸款面談與協(xié)商：（三）貸款審批和貸款面談與協(xié)商：1 1、貸款審批、貸款審批: :對(duì)符合貸款條件的借款人，根據(jù)其資信狀況核定其最高貸款成數(shù)、額度、最長貸款期限、貸款利率及優(yōu)惠等內(nèi)容，按銀行內(nèi)部審批流程審批。2 2、貸款面談與協(xié)商：、貸款面談與協(xié)商：銀行內(nèi)部審批后，邀請(qǐng)借款人進(jìn)行面談，就借款用途，用款計(jì)劃以及借款成數(shù)、額度、期限、還本付息辦法、貸款利率、月還款金額等進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成一致。同時(shí)，聽取借款人的還款計(jì)劃和還款措施。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)三、我國商業(yè)銀行

10、商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務(wù)流程務(wù)流程（四）簽訂貸款合同，辦理相關(guān)手續(xù)（四）簽訂貸款合同，辦理相關(guān)手續(xù)1 1、簽訂貸款合同：、簽訂貸款合同：按商定貸款條件，與借款人簽訂個(gè)人住房貸款借款合同和貸款抵押擔(dān)保合同。2 2、辦理相關(guān)手續(xù)：、辦理相關(guān)手續(xù)：辦理借款合同和抵押合同的公證；辦理抵押登記；抵押房屋保險(xiǎn)等手續(xù)。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務(wù)流程務(wù)流程（五）貸款的發(fā)放：（五）貸款的發(fā)放：銀行按借款合同約定發(fā)放貸款，并將貸款資金劃入售房人賬戶。（六）貸后管理和還款監(jiān)控：（六）貸后管理和還款監(jiān)控：1 1、貸

11、后管理：、貸后管理：建立借款人貸款檔案；關(guān)注售房開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和交房日期；關(guān)注借款人還款記錄；提前還款處理。2 2、還款及監(jiān)控：、還款及監(jiān)控：借款人按合同約定定期歸還借款本息（借款人在貸款銀行開設(shè)還款專項(xiàng)存款賬戶或銀行卡賬戶，在每期還款日前保持不少于下期還款額度的存款余額，銀行到期自動(dòng)劃轉(zhuǎn)）；及時(shí)提醒和通知借款人還款；如遇連續(xù)2次以上不能及時(shí)還款，要對(duì)借款人的情況進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。關(guān)注抵押物的動(dòng)態(tài)和借款人的健康狀況。必要時(shí)按程序及時(shí)執(zhí)行抵押權(quán)。第二節(jié)第二節(jié) 住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序住房抵押貸款的業(yè)務(wù)程序三、我國商業(yè)銀行商三、我國商業(yè)銀行商業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務(wù)業(yè)性住房抵押貸款業(yè)務(wù)流程流程（七）還款

12、后事宜：（七）還款后事宜：借款人按約定還清貸款本息后，借款合同和抵押合同自動(dòng)失效，及時(shí)邀請(qǐng)借款人辦理借款銷戶手續(xù)；辦理解除抵押擔(dān)保手續(xù)。歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證書等資料。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估一、住房抵押貸款資信評(píng)估一、住房抵押貸款資信評(píng)估的概念和內(nèi)容的概念和內(nèi)容1 1、概念：、概念：住房抵押貸款資信評(píng)估，也稱“信用評(píng)估”或“征信”，是以借款人的財(cái)務(wù)資料、信用資料和抵押物資料為依據(jù)，通過分析借款人信用狀況和抵押物狀況，對(duì)借款人還款能力和還款意愿作出判斷，進(jìn)而為貸款決策提供依據(jù)的行為。評(píng)估的目的：為了防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估的目的：為了防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押

13、貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估一、住房抵押貸款資信評(píng)估的概念和內(nèi)容一、住房抵押貸款資信評(píng)估的概念和內(nèi)容2 2、內(nèi)容：、內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)評(píng)估價(jià)值評(píng)估抵押物評(píng)估還款意愿評(píng)估還款能力評(píng)估）借款人評(píng)估（信用評(píng)估資信評(píng)估的內(nèi)容第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估二、個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)二、個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家個(gè)人信用的評(píng)估實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，應(yīng)貸款機(jī)構(gòu)的要求，由專業(yè)信用評(píng)估機(jī)構(gòu)向貸款機(jī)構(gòu)提供個(gè)人信用評(píng)估報(bào)告。美國：美國：擁有世界最大的三家個(gè)人信用報(bào)告機(jī)構(gòu)：ExperianInformationServices信息服務(wù)公司、TransUnion：Trans聯(lián)合公司、Equifax

14、,Inc.Equifax公司，他們?cè)谑澜缭S多國家和地區(qū)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。各自擁有幾億消費(fèi)者的個(gè)人信用檔案和數(shù)據(jù)庫，每天發(fā)出100多萬份信用報(bào)告，通過網(wǎng)絡(luò)查詢一分鐘即可收到結(jié)果。日本：日本：擁有銀行系統(tǒng)的“全國銀行個(gè)人信用信息中心”、郵購系統(tǒng)的“CIC”、消費(fèi)金融系統(tǒng)的“全國信用信息聯(lián)合會(huì)”三家個(gè)人信用信息咨詢報(bào)告機(jī)構(gòu)，并實(shí)行信息共享。 第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估二、個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)二、個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)中國（大陸）：目前尚未建立商業(yè)性個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)。1996年年6月，月，我國第一家個(gè)人信用聯(lián)合征信機(jī)構(gòu)上海資信有限公司上海資信有限公司。2006年，中國人民銀行成立全國

15、個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫全國個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)系統(tǒng)并對(duì)金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人開放網(wǎng)上查詢。存儲(chǔ)了6億人的信用記錄資料，其中有1億人有銀行貸款記錄。目前，該數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)每天網(wǎng)上查詢平均達(dá)到50萬人次以上。目前，我國征信機(jī)構(gòu)只提供信用記錄查詢，不提供信用評(píng)估。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估三、住房抵押貸款資信評(píng)三、住房抵押貸款資信評(píng)估方法估方法1、五、五“C”分析法：分析法：即分析借款人的：Character（品質(zhì)）Capacity（能力）Capital（資本）Collateral（擔(dān)保品）Condition（經(jīng)營環(huán)境）第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估三、住房抵押

16、貸款資信評(píng)估方法三、住房抵押貸款資信評(píng)估方法2、“ CAMPARI”分析法：分析法：Character性格Ability能力Margin利差Purpose目的Amount金額Repayment還款I(lǐng)nsurance保障第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估四、我國商業(yè)銀行抵押貸款資信評(píng)估辦法四、我國商業(yè)銀行抵押貸款資信評(píng)估辦法1、個(gè)人資信評(píng)估指標(biāo)體系：、個(gè)人資信評(píng)估指標(biāo)體系：包括三類指標(biāo)：個(gè)人素質(zhì)；購房及還款能力；貸款保護(hù)能力。詳見下表：第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估指指 標(biāo)標(biāo)類類 別別指指 標(biāo)標(biāo)名名 稱稱指指 標(biāo)標(biāo) 說說 明明個(gè)個(gè)人人素素質(zhì)質(zhì)職

17、業(yè)穩(wěn)定性職業(yè)穩(wěn)定性就業(yè)狀況及就業(yè)狀況及3年中職業(yè)變更次數(shù)年中職業(yè)變更次數(shù)職業(yè)地位職業(yè)地位高級(jí)管理人員、管理人員、普通人員高級(jí)管理人員、管理人員、普通人員受教育程度受教育程度個(gè)人接受正規(guī)教育的程度個(gè)人接受正規(guī)教育的程度年年 齡齡分若干年齡段分若干年齡段健康狀況健康狀況按有無嚴(yán)重疾病區(qū)分按有無嚴(yán)重疾病區(qū)分行為表現(xiàn)行為表現(xiàn)過去過去5年個(gè)人信用記錄年個(gè)人信用記錄綜合印象綜合印象對(duì)貸款申請(qǐng)人的綜合直觀評(píng)價(jià)對(duì)貸款申請(qǐng)人的綜合直觀評(píng)價(jià)第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估購房及購房及還款還款能力能力房價(jià)收入比房價(jià)收入比購房總價(jià)購房總價(jià)/家庭年均收入家庭年均收入還貸還貸收入率收入率家庭月均

18、收入家庭月均收入/月均還款額月均還款額貸款貸款保護(hù)保護(hù)能力能力貸款成數(shù)貸款成數(shù)貸款額度貸款額度/購房總價(jià)購房總價(jià)抵押率抵押率貸款額度貸款額度/抵押物價(jià)值抵押物價(jià)值保證人信用保證人信用保證人信用等級(jí)保證人信用等級(jí)擔(dān)保保證力擔(dān)保保證力自然人是否具有保證能力自然人是否具有保證能力雙重?fù)?dān)保雙重?fù)?dān)保抵押加保證抵押加保證抵押物變現(xiàn)力抵押物變現(xiàn)力抵押物能否容易變現(xiàn)抵押物能否容易變現(xiàn)保險(xiǎn)保險(xiǎn)是否購買抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是否購買抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估四、我國商業(yè)銀行抵押貸款資信評(píng)估辦法四、我國商業(yè)銀行抵押貸款資信評(píng)估辦法2 2、個(gè)人資信等級(jí)的評(píng)定：、個(gè)人資信等級(jí)的評(píng)定：第

19、一步：第一步：根據(jù)各項(xiàng)具體指標(biāo)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響，合理確定每一項(xiàng)指標(biāo)的分值和權(quán)重；第二步：第二步：將分值分配到各個(gè)具體因素，并確定個(gè)因素計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)；第三步：第三步：將各因素分值相加，乘以指標(biāo)權(quán)重計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)得分；第四步：第四步：各指標(biāo)得分之和即為借款人最后得分。第五步：第五步：按得分多少將借款人資信分為A、B、C、D四個(gè)等級(jí)，或A、B、C、三個(gè)等級(jí)。對(duì)不同等級(jí)的借款人規(guī)定不同的借款年限、額度、保證措施要求、利率等。達(dá)不到相應(yīng)等級(jí)的，不予提供貸款。詳見評(píng)定表。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估個(gè)人住房抵押貸款資信等級(jí)評(píng)分表個(gè)人住房抵押貸款資信等級(jí)評(píng)分表評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo) 指標(biāo)等

20、級(jí)指標(biāo)等級(jí)各等級(jí)分值各等級(jí)分值 一級(jí)分值一級(jí)分值個(gè)個(gè)人人穩(wěn)穩(wěn)定定度度工作變動(dòng)次數(shù)工作變動(dòng)次數(shù)一次以下；一次以下；2次；次；3次以次以上上 5；3；15年齡年齡20-30；31-40；41-50；50-60；60以上以上6；10；8；4；210借款人素質(zhì)借款人素質(zhì)研究生及以上學(xué)歷，單位研究生及以上學(xué)歷，單位領(lǐng)導(dǎo)，高級(jí)職稱領(lǐng)導(dǎo)，高級(jí)職稱 ；不低；不低于大本學(xué)歷，單位中層領(lǐng)于大本學(xué)歷，單位中層領(lǐng)導(dǎo)，中級(jí)職稱；其他導(dǎo)，中級(jí)職稱；其他10；8；610還款時(shí)間還款時(shí)間5年以內(nèi)；年以內(nèi)；5-10年；年；10年年以上以上5；3；25第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估還還款款承承受受力力

21、還款后還款后人均收人均收入額入額2000元以上元以上20201500-2000元元181000-1500元元14800-1000元元12600-800元元8400-600元元7400元以下元以下2月均還月均還款額與款額與家庭月家庭月收入比收入比40%以下以下151540%-50%1050%以上以上3第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估購購房房能能力力房價(jià)收房價(jià)收入比入比（購房（購房總價(jià)總價(jià)/家庭年家庭年均收入）均收入）3倍以下倍以下15203-6倍倍206-10倍倍1010倍以上倍以上5第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估擔(dān)擔(dān)保保能能力力抵押率抵押率

22、30%以下以下151530%-50%1050%-70%8保證單位信用保證單位信用等級(jí)等級(jí)AA以上以上1515A-AA10抵押物保險(xiǎn)抵押物保險(xiǎn)總分另加10分1010第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估五、借款人還款意愿和還款能力分析五、借款人還款意愿和還款能力分析（一（一 ）借款人還款意愿分析：）借款人還款意愿分析：（主要通過三個(gè)指標(biāo)）1、借款人信用記錄分析：、借款人信用記錄分析：借款人歷史信用記錄數(shù)據(jù)分析結(jié)果：信用程度越高，還款意愿越強(qiáng)，貸款違約的可能性越小；反之，則還款意愿越弱 ，貸款違約的可能性越大。借款人信用調(diào)查：（1）調(diào)查有關(guān)債權(quán)人；（2）與借款人業(yè)務(wù)往來的信用記

23、錄；（3）個(gè)人信用數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)；（4）商業(yè)性個(gè)人信用評(píng)估機(jī)構(gòu)的報(bào)告。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估2、借款用途分析：、借款用途分析：住房抵押貸款的用途包括：消費(fèi)（自?。┖屯顿Y。投資又包括：出租和“炒房”。自住投資違約率最低，出租次之 ， “炒房”投資違約率較高。自住購房貸款利率比較優(yōu)惠。采用調(diào)查和面談方式。避免“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。3、借款人貸款房價(jià)比分析：、借款人貸款房價(jià)比分析：“貸款房價(jià)比”簡(jiǎn)稱LTV，（loan to value rate）是借款人的購房貸款總額與所購房地產(chǎn)總價(jià)的比例?？們r(jià)60萬元，貸款總額42萬元，LTV即為0.7。 LTV反映還款意愿和貸款的安全

24、程度。 LTV越高貸款安全性越低， LTV越低貸款安全性越高。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估五、借款人還款意愿和還款能力分析五、借款人還款意愿和還款能力分析（二）借款人還款能力分析：（二）借款人還款能力分析：（包括三個(gè)方面）1、借款人每期償還額與家庭收入比：、借款人每期償還額與家庭收入比：指借款人定期支付的月還款額與當(dāng)期家庭收入（毛收入或凈收入）的比率。比率越低、越穩(wěn)定，貸款償還能力越強(qiáng)，貸款就越安全。2、借款人月均收入水平、借款人月均收入水平 ：包括職業(yè)工薪收入和經(jīng)營收入。收入水平越高，還款能力就越強(qiáng)。3、借款人的收入穩(wěn)定性：、借款人的收入穩(wěn)定性：與從業(yè)行業(yè)、學(xué)歷

25、、職稱、個(gè)人技術(shù)技能或者經(jīng)營行業(yè)、市場(chǎng)占有率等有關(guān)。第三節(jié)第三節(jié) 住房抵押貸款的資信評(píng)估住房抵押貸款的資信評(píng)估六、抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估六、抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估對(duì)抵押房地產(chǎn)的評(píng)估，是防范住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的必要措施。市場(chǎng)的當(dāng)前供求及未來供求變化、房地產(chǎn)價(jià)格的超常走勢(shì)、開發(fā)商定價(jià)、未來人文環(huán)境和自然環(huán)境變化等因素，是影響抵押房地產(chǎn)未來價(jià)值變化的重要因素。抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，一般委托注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行并由專業(yè)房地產(chǎn)注冊(cè)評(píng)估師出具評(píng)估報(bào)告。房地產(chǎn)評(píng)估的方法有：市場(chǎng)比較法、成本估價(jià)法和收益還原法。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款一、固定利率抵押貸款的概一、固定利率抵押貸款的概念、特點(diǎn)和種

26、類念、特點(diǎn)和種類 1、概念：、概念：固定利率抵押貸款（固定利率抵押貸款（Fixed Rate Mortgage）是指預(yù)先確定利率和分期付款方式，在貸款存續(xù)期內(nèi)，貸款利率、貸款期限和還款方式保持固定不變的一種抵押貸款。2、種類：、種類：固定利率抵押貸款按還款方式不同分為：等額本金還款抵押貸款、等額本息等額本金還款抵押貸款、等額本息還款抵押貸款、分級(jí)還款抵押貸款和其還款抵押貸款、分級(jí)還款抵押貸款和其他創(chuàng)新還款的抵押貸款。他創(chuàng)新還款的抵押貸款。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款二、等額本金還款抵押貸款二、等額本金還款抵押貸款1、概念：、概念：等額本金還款抵押貸款（等額本金還款抵押貸款（C

27、onstant Amortization Mortgage）是一種利率保持不變，每月償還一個(gè)等額本金和按當(dāng)月本金貸款余額計(jì)算的利息額之和的抵押貸款。每月還款額由兩部分構(gòu)成：（1）等額本金：）等額本金：貸款總額在貸款期限內(nèi)按月均攤的數(shù)額。（2）當(dāng)月利息：）當(dāng)月利息：按當(dāng)月貸款余額計(jì)算的貸款利息。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款二、等額本金還款抵押貸款二、等額本金還款抵押貸款2、計(jì)算方法：、計(jì)算方法：（1）每月償還的等額本金：）每月償還的等額本金：（2）每月應(yīng)付的利息：）每月應(yīng)付的利息：（3）每月償還本息額合計(jì)：）每月償還本息額合計(jì)：npatPitnppatI)1(tItPtaaa。

28、期第）；年限貸款期（月）數(shù)（貸款）；月利率（年利率貸款本金總額；月應(yīng)付利息額；每每月償還的等額本金；月償還的本息額；每式中：ntttniptaatatItPt, 3 , 2 , 1,1212第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款例題：例題：某銀行向賈先生發(fā)放購房抵押貸款10萬元，貸款期限30年，貸款利率12%。按等額本金還款方式計(jì)算賈先生每月（1、2、10、30）還款額。（1）每月償還的等額本金：）每月償還的等額本金：（2）第）第1、2、10、30個(gè)月應(yīng)付的利息額：個(gè)月應(yīng)付的利息額：元78277360100000npatP元。萬元萬元元；萬元萬元元；萬元萬元元；萬元萬元，根據(jù)公式：44

29、91912%12)130(360101097512%12)110(36010102299712%12)12(3601010100012%12)11 (3601010)1(301021IIIItIaaaaitnppa第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款（3）第）第1、2、10、30個(gè)月應(yīng)還本息合計(jì)：個(gè)月應(yīng)還本息合計(jì)：元。元；元；元；得：根據(jù)公式2211977812521275781277301021aaaaaaatItPt第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款月數(shù)月數(shù)t（1）當(dāng)月貸款余額當(dāng)月貸款余額（2）每月利息每月利息（3）每月償還每月償還本金本金（4）每月償還每月償還本息額

30、本息額（3）+（4）月末貸款余額月末貸款余額（2）（4）11000001000277.781277.7899722.22299722.22997.22277.78127599444.441097499.98975277.781252.7897222.23091944.38919.44277.781197.2290747.16360277.7827.78277.78305.560第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款三、等額本息還款抵押貸款三、等額本息還款抵押貸款 1、概念：、概念：等額本息還款抵押貸款（等額本息還款抵押貸款（constant payment mortgage，CPM）：

31、）：是指在貸款期內(nèi)以固定利率按月償還貸款本息，每月還款數(shù)額相等，也稱完全均付抵押貸款。2、計(jì)算原理：、計(jì)算原理：如果把每月均等的還款額看作是銀行每月末收到的一筆后付年金，還款期滿的貸款本息總額為貸款本金的終值，則所有年金的現(xiàn)值之和就是貸款本金。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款三、等額本息還款抵押貸款三、等額本息還款抵押貸款3、計(jì)算公式：、計(jì)算公式：（1）每月還款額：）每月還款額：（2）各期貸款余額：）各期貸款余額：（3）各期還款額中的本金和利息：）各期還款額中的本金和利息：期償還的利息。第期償還的本金；第期貸款余額；第已還款期數(shù)；數(shù)）；抵押常數(shù)（年金現(xiàn)金系貸款期數(shù)（月）；貸款月利

32、率；貸款本金；每月還款額；如果設(shè)定：nINnPNnplnlMnipaMpaiiiMiiipannnn；1)1 ()1 (1)1 ()1 (iiiaplnlnnln)1 (1)1 (iplPNaINplplPNnn )1(第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款例題：例題：某銀行向王女士發(fā)放10萬元住房抵押貸款，貸款期限30年，年利率6%，如果采用等額還款方式，計(jì)算：（1）每月還款額（M=0.005996）；（2）償還10年（120月）后的貸款余額（M=0.007164）；（3）第1個(gè)月償還的本金和利息。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款四、分級(jí)還款的抵押貸款四、分級(jí)還款的抵押

33、貸款1.概念：概念：分級(jí)還款的抵押貸款（分級(jí)還款的抵押貸款（graduated payment mortgage，GPM）：）：是指在開始償還貸款的最初的若干年（5/10年）內(nèi)，月還款額較低并逐年按比例遞增，若干年（5/10年）后采用等額本息還款方式直至貸款還清。貸款期內(nèi)利率保持固定不變。2.特點(diǎn)：特點(diǎn)：（1）仍屬于固定利率抵押貸款；（2）是等額本息還款的一種變種；（3）利率較高，增加通貨膨脹附加率和風(fēng)險(xiǎn)附加率，利息總額高于其他還款方式；銀行收益較高；（4）最初若干年還款負(fù)擔(dān)（月還款額）較低，吸引收入成長較快的年輕人參與貸款。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款比較圖

34、示：固定利率抵押貸款比較圖示：分級(jí)還款分級(jí)還款等額還款等額還款等本金還款等本金還款還款期還款期月還款額月還款額分級(jí)還款與等額還款、等本金還款的區(qū)別分級(jí)還款與等額還款、等本金還款的區(qū)別第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款五、其他創(chuàng)新還款的固定利率抵押貸款五、其他創(chuàng)新還款的固定利率抵押貸款1.氣球式抵押貸款（氣球式抵押貸款（balloon mortgage）：）：又稱漂浮式（或膨脹式）抵押貸款，是指在還貸期的最初若干年（35年）每月按固定數(shù)額還款或等額還款，但只歸還利息或少量本金，最后一次償還全部貸款余額的抵押貸款。特點(diǎn)：數(shù)額最大的最后一次付款稱為“氣球式付款（氣球式付款（balloon

35、 payment）”；利息負(fù)擔(dān)較高；期限較短。2.逆向年金抵押貸款（逆向年金抵押貸款（reverse annuity mortgage）：）：是指銀行在與借款人商定借款總額和貸款期限后，在貸款期內(nèi)分期（每月）向借款人提供一筆現(xiàn)金，在貸款期末又借款人一次性還清貸款本息的抵押貸款。和普通住房抵押貸款相比，借款人的現(xiàn)金流入和流出過程相反，因此，稱為“逆向年金逆向年金”。是專門針對(duì)老年人設(shè)計(jì)的住房抵押貸款，實(shí)際上是老年借款人把住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)每月向借款老人提供一筆生活費(fèi)用，最后，借款人以抵押房產(chǎn)變現(xiàn)償還貸款本息。第四節(jié)第四節(jié) 固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款五、其他創(chuàng)新還款的固定利率抵押

36、貸款五、其他創(chuàng)新還款的固定利率抵押貸款3.增值分享或權(quán)益分享抵押貸款（增值分享或權(quán)益分享抵押貸款（shared appreciation/shared equity mortgage）：）：貸款機(jī)構(gòu)以低于市場(chǎng)利率的貸款利率向借款人提供抵押貸款，同時(shí)要求在抵押房地產(chǎn)未來出售后或重估后按一定比例分享房地產(chǎn)未來增值；或通過提借款人支付部分收付款和月還款以取得對(duì)該房產(chǎn)的部分權(quán)益。4.雙周付款抵押貸款（雙周付款抵押貸款（biweekly payment mortgage）：）：是每兩周付款一次的固定利率抵押貸款。特點(diǎn)：特點(diǎn)：（1）由每月付款一次變?yōu)槊吭赂犊顑纱?；?）總的利息支付減少，償還年限縮短。第五

37、節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款一、可調(diào)利率抵押貸款的概念和背景一、可調(diào)利率抵押貸款的概念和背景1.概念：概念：可調(diào)利率抵押貸款（可調(diào)利率抵押貸款（Adjusted Rate Mortgage ）：）：是指在貸款期內(nèi)，按照借貸雙方約定的條件，根據(jù)市場(chǎng)利率指數(shù)或市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)變化，對(duì)貸款余額或貸款利率、還款方式進(jìn)行調(diào)整的抵押貸款種類。包括：隨價(jià)調(diào)整抵押貸款和可變利率抵押貸款。2.背景：背景：（1）規(guī)避固定利率抵押貸款的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；（2）防范短存長貸引起的利率風(fēng)險(xiǎn)；（3）防范短存長貸引發(fā)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款二、隨價(jià)調(diào)整抵押貸款：二、隨價(jià)調(diào)整抵押貸款

38、：（一）概念：（一）概念：隨價(jià)調(diào)整抵押隨價(jià)調(diào)整抵押貸款（貸款（Price Level Adjusted Mortgage，PLAM ）：）：是借款人按照借貸雙方事先約定的利率按等額還款確定還款初期的月還款額，在經(jīng)過約定的還款時(shí)間后，再根據(jù)當(dāng)期公布的價(jià)格指數(shù)（consumer price index，CPI）對(duì)本期貸款余額進(jìn)行調(diào)整，并按調(diào)整后的貸款余額重新確定月等額還款額。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款（二）隨價(jià)可調(diào)抵押貸款的基本原理及案例分析：（二）隨價(jià)可調(diào)抵押貸款的基本原理及案例分析：案例：案例：一宗期限30年、總額10萬元的抵押貸款，不考慮通貨膨脹的貸款利率為6%，一年后公

39、布的CPI增長2%，按隨價(jià)調(diào)整抵押貸款原理計(jì)算每月還款額。原理：原理：1.根據(jù)市場(chǎng)真實(shí)利率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率確定第一年貸款利率，并按等額還款抵押貸款公式計(jì)算第一年的月還款額。（599.6元）2.根據(jù)等額還款抵押貸款公式計(jì)算第一年末貸款余額。（98772元）3.根據(jù)第二年初公布的CPI數(shù)據(jù)調(diào)整本期起初貸款余額。上年末貸款余額乘CPI的積。（ 98772元102%=100747元）第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款（二）隨價(jià)可調(diào)抵押貸款的基本原理及案例分析：（二）隨價(jià)可調(diào)抵押貸款的基本原理及案例分析：4.根據(jù)調(diào)整后的貸款余額，按剩余貸款期限和等額還款抵押貸款公式計(jì)算第二年的月等額還款額。（7

40、45.5元）5、以后各年年初均根據(jù)新公布的CPI，按照上述步驟重復(fù)計(jì)算當(dāng)年的月等額還款額。 隨價(jià)調(diào)整抵押貸款隨價(jià)調(diào)整抵押貸款等額還款抵押貸款等額還款抵押貸款月還款額月還款額還款期還款期等額還款抵押貸款等額還款抵押貸款隨價(jià)調(diào)整抵押貸款隨價(jià)調(diào)整抵押貸款還款期還款期貸款余額貸款余額第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款（三）隨價(jià)調(diào)整抵押貸款的作用（三）隨價(jià)調(diào)整抵押貸款的作用月還款額實(shí)際價(jià)值月還款額實(shí)際價(jià)值還款期還款期無通貨膨脹無通貨膨脹通貨膨脹率通貨膨脹率2%通貨膨脹率通貨膨脹率4%月還款額的傾斜效應(yīng)圖示月還款額的傾斜效應(yīng)圖示第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款（三）隨價(jià)調(diào)整抵押貸

41、（三）隨價(jià)調(diào)整抵押貸款的不足款的不足1.滯后效應(yīng)。滯后效應(yīng)。調(diào)整抵押貸款的依據(jù)是CPI，但CPI是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)，存在滯后效應(yīng)。2.缺乏準(zhǔn)確性。缺乏準(zhǔn)確性。當(dāng)CPI與住房價(jià)格變動(dòng)存在較大差異時(shí)，調(diào)整貸款就會(huì)失去準(zhǔn)確性。3.造成還款負(fù)擔(dān)逐步加重，造成還款負(fù)擔(dān)逐步加重，導(dǎo)致違約率上升。導(dǎo)致違約率上升。4.無法規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。無法規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款三、可變利率抵押三、可變利率抵押貸款貸款（一）可變利率抵押（一）可變利率抵押貸款的概念：貸款的概念：可變利率抵押貸款可變利率抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage，ARM）：）：是指根據(jù)市場(chǎng)利率指數(shù)

42、，按照借貸雙方約定的條件，調(diào)整貸款率和還款方式的一類抵押貸款。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款（二）可變利率抵押貸款的發(fā)展：（二）可變利率抵押貸款的發(fā)展：發(fā)展階段：發(fā)展階段：1975年美國推出VRM（Variable-Rate Mortgage）是最早的可變利率抵押貸款，利率每6個(gè)月調(diào)整一次，貸款期內(nèi)利率調(diào)整不得超過2.5%；1980年推出RRM（Renegotiable-Rate Mortgage）重議利率抵押貸款，利率調(diào)整周期為1、3、5年不等；次年，推出完善的可變利率抵押貸款A(yù)RM（ Adjustable-Rate Mortgage ），至今被廣泛采用。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利

43、率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款（三）可變利率抵押貸款的原理（三）可變利率抵押貸款的原理可變利率抵押貸款業(yè)務(wù)主要是確定以下內(nèi)容，并在貸款合同中借貸雙方共同協(xié)商一致：1.利率指標(biāo)（利率指標(biāo)（index rate）：）：與貸款利率掛鉤的一種市場(chǎng)利率，這種市場(chǎng)利率變動(dòng)時(shí)，貸款利率和月還款額將從下一個(gè)周期開始調(diào)整。掛鉤的市場(chǎng)利率主要是半年、1、3、5年期國庫券利率。2.初始利率（初始利率（initial rate）：）：可變利率抵押貸款最初階段的利率，低于相同期限的固定利率抵押貸款利率，低于同期市場(chǎng)利率和附加利率之和。目的是吸引借款人，因此，也稱“誘餌利率（誘餌利率（teaser rate）”。第五節(jié)第五節(jié)

44、 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款（三）可變利率抵押貸款的原理（三）可變利率抵押貸款的原理3.附加利率（附加利率（margin）：）：是在可變利率抵押貸款的利率指標(biāo)基礎(chǔ)上附加的利率，由貸款機(jī)構(gòu)的服務(wù)成本和借款人的權(quán)利價(jià)值（提前還款期權(quán)價(jià)值）構(gòu)成。附加比率雙方協(xié)商確定，一般2%-3%。4.利率調(diào)整周期（利率調(diào)整周期（adjustment period）：）：指可變利率抵押貸款的利率調(diào)整間隔的時(shí)間，一般1年。5.利率調(diào)整幅度（利率調(diào)整幅度（cap and floor）：）：兩層含義，一是指可變利率抵押貸款的利率每次調(diào)整的上下最高幅度（上期利率的2%）；二是在整個(gè)貸款期內(nèi)貸款利率調(diào)整的最大幅度限制（

45、初始利率的5%-6%）。無論市場(chǎng)利率指標(biāo)是否超出規(guī)定的調(diào)整幅度。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款（三）可變利率抵押貸款的原理（三）可變利率抵押貸款的原理6.月還款限制（月還款限制（payment cap）：）：月還款額增長的最高幅度，一般7.5%，防止月還款額上升過快。7.本金付攤還（本金付攤還（negative amortization）：）：是指在月還款額小于月貸款利息或低于按市場(chǎng)利率計(jì)算的月還款額時(shí)，將其差額計(jì)入下一期貸款余額中復(fù)利計(jì)息的行為，也叫“負(fù)分期付款”。限制付攤還，將加大貸款人的利率風(fēng)險(xiǎn)，否則，等于加大借款人的負(fù)擔(dān)。8.提前支付期權(quán)（提前支付期權(quán)（advance

46、payment options）：）：指借款人享有的可選擇是否提前償還貸款的權(quán)利。9.貸款的可繼承性（貸款的可繼承性（Assumability）：）：指抵押房地產(chǎn)在貸款期間轉(zhuǎn)讓時(shí)，允許受讓人繼承抵押貸款權(quán)益。10.可轉(zhuǎn)換的選擇權(quán)（可轉(zhuǎn)換的選擇權(quán)（convertible options）：）：指借款人享有的將可變利率抵押貸款轉(zhuǎn)換成固定利率抵押貸款的選擇權(quán)。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款（四）可變利率抵押貸款的類型（四）可變利率抵押貸款的類型及其測(cè)算原理及其測(cè)算原理1.無限制的可變利率抵押貸款（無限制的可變利率抵押貸款（non cap and floor）：）：月還款額和利率均無上

47、下限的限制。計(jì)算程序：（1）按合同約定的初始利率和貸款期限，用等額還款方法計(jì)算還貸初期的月還款額；（2）在還貸初期過后的每一個(gè)利率調(diào)整周期，根據(jù)約定的利率指標(biāo)確定新的貸款利率、貸款余額、剩余年限，再用等額還款方法計(jì)算新一周期的月還款額。新確定的貸款利率和月還款額均無無上下限的限制。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款2.月還款額限制和付攤還可變利率抵月還款額限制和付攤還可變利率抵押貸款（押貸款（payment cap and negative amortization）：即限制月還款額增加幅度，但允許付攤還。在還貸初期過后的每一個(gè)利率調(diào)整周期，根據(jù)約定的利率指標(biāo)確定新的貸款利率，利率

48、無限制，限制新確定的每一周期的月還款額不得超過約定的增長幅度，但新確定的每一周期的月還款額不足以歸還本期利息的差額部分允許計(jì)入下一期貸款余額。計(jì)算程序與前述相同。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款3.限制性可變利率抵押貸款（限制性可變利率抵押貸款（cap and non negative amortization）：）：同時(shí)規(guī)定每一周期利率調(diào)整的上限幅度、月還款額增加幅度且不允許付攤還的可變利率抵押貸款。計(jì)算程序與前述基本相同。不同的是，每一周期利率和月還款額的調(diào)整幅度不得超過約定的上限，也不允許在下一周期的貸款余額中攤還上一期的負(fù)分期付款額。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率

49、抵押貸款案例：案例：某銀行的一宗可變利率抵押貸款，貸款額10萬元，期限30年，初始利率6%，貸款合同約定每年年初在上年利率的基礎(chǔ)上附加2%并按1年期國庫券利率指數(shù)調(diào)整，同時(shí)，借款人享有提前還貸權(quán)。（1）在貸款期間的第2、3、4、5年1年期國庫券利率分別是6%、8%、12%、10%。計(jì)算第2、3、4、5年的貸款利率、月還款額和年初貸款余額；（2）如果借款人放棄提前還貸權(quán)，并重新約定每年利率上調(diào)的最高幅度為2%，貸款期內(nèi)利率上調(diào)的最大幅度為5%，也不允許付攤還。計(jì)算第2、3、4、5年的貸款利率、月還款額和年初貸款余額。第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款案例題解（案例題解（1）年份年份貸

50、款利率貸款利率（%）月還款額月還款額（元）（元）貸款余額貸款余額（元）（元）月還款額變化月還款額變化（%）16599.69877228730.99787121.9310869.19719918.94141161.19685233.65121014.096275-10.3第五節(jié)第五節(jié) 可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款案例題解（案例題解（2）年份年份貸款利率貸款利率（%）月還款額月還款額（元）（元）貸款余額貸款余額（元）（元）月還款額變化月還款額變化（%）16599.69877228730.99787121.9310869.19719918.9411939.9968528.1511939.9958940第六節(jié)第六節(jié) 各類住房抵押貸款比較及風(fēng)險(xiǎn)控制各類住房抵押貸款比較及風(fēng)險(xiǎn)控制一、各類住房抵押貸款的比較一、各類住房抵押貸款的比較1.與固定利率抵押貸款相比，可變利率貸款調(diào)整與固定利率抵押貸款相比，可變利率貸款調(diào)整因素較多，貸款條件有多種變化和演繹，管理過程因素較多，貸款條件有多種變化和演繹，管理過程比較復(fù)雜。比較復(fù)雜。2.可變利率貸款首期利率較低，預(yù)期收益率小于可變利率貸款首期利率較低，預(yù)期收益率小于固定利率貸款。固定利率貸款。3.與固定利率抵押貸款相比，可變利率貸款能適與固定利率抵押貸款相比，可變利率貸款能適應(yīng)不同借款人的風(fēng)險(xiǎn)偏好，能夠給借款人更多的選應(yīng)不同借款人的風(fēng)險(xiǎn)偏好，能