房地產(chǎn)評(píng)估之假設(shè)開發(fā)法

1、假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用要求1. 熟悉假設(shè)開發(fā)法的含義；2. 熟悉假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)；3. 掌握假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象；4. 掌握假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件；5. 熟悉假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟；6. 掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式；7. 熟悉現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義；8. 掌握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別；9. 熟悉握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)；10. 掌握假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取方式；第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述1. 假設(shè)開發(fā)法的含義簡(jiǎn)要地說(shuō)，假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)， 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及

2、應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本質(zhì)與收益法相同， 是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 具體為預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測(cè)的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額。2. 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)（熟悉）理論依據(jù)預(yù)期原理和地租原理（一次性的剩余價(jià)格）表現(xiàn)形式評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法假設(shè)開發(fā)法與成本法兩者主要區(qū)別：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值。3. 假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象（掌握）適用對(duì)象， 凡

3、是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、法等方法求取的房地產(chǎn)具體包括： 可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、 可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房收益地產(chǎn)不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項(xiàng)目：應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)； 如仍需要估價(jià)， 一定要把對(duì)規(guī)劃條件的假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中特別提示除了用于房地產(chǎn)估價(jià)，還可以用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的區(qū)別：在選取有關(guān)參數(shù)、 系數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)， 估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上 （公允的、客觀的） ，而投資分析是站在某一個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上假設(shè)開發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)

4、值測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用4. 假設(shè)開發(fā)法適用的條件（掌握）假設(shè)開發(fā)法測(cè)算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測(cè)（兩要點(diǎn)）是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式。是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值。外部條件良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（三方面）要有統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)要有明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策要有全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)【 2011 年真題】在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。A. 用途B. 區(qū)位C. 建筑規(guī)模D. 建筑檔

5、次E. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 答疑編號(hào)950276090101【答案】 ACD【解析】區(qū)位是既定的，無(wú)法選擇；參見教材P320?！?2011 年真題】某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5 年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費(fèi)為180 萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加50萬(wàn)元；二是重新裝修且改變用途，裝修費(fèi)為300 萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加80 萬(wàn)元。假定報(bào)酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二個(gè)方案。（） 答疑編號(hào)950276090102【答案】錯(cuò)誤55第二種增加價(jià)值- 300+80/10%×（ 1-1/1.1）=3.26 萬(wàn)元萬(wàn)元【 2006 年真題】下列關(guān)于假設(shè)

6、開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A. 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法B. 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C. 假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D. 假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余 答疑編號(hào) 950276090103【答案】 C【解析】參見教材P321?！?2006 年真題】假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)， 投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（ ） 答疑編號(hào) 950276090104【答案】錯(cuò)【解析】參見

7、教材P321。6. 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟（熟悉）運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為以下6 個(gè)步驟：調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值；預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況：包括：地塊的區(qū)位狀況，地塊的實(shí)物狀況，地塊的規(guī)劃條件，土地權(quán)利最佳開發(fā)利用方式的內(nèi)容：包括：用途、建筑規(guī)模和檔次選取最佳用途要考慮的因素： 地塊的位置的可接受性， 用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度， 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)【 2006 年真題】假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地

8、位置的（）。A. 可接受性B. 保值增值性C. 現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度D. 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)E. 固定性 答疑編號(hào) 950276090105【答案】 ACD【解析】參見教材P323。第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式1. 最基本的公式（掌握）待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)已完成部分已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤(rùn)，已包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)， 不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。后續(xù)的部分得到估價(jià)對(duì)象以后到把它開發(fā)建設(shè)完成還需要開展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)根據(jù)待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相結(jié)合，有七種情形：估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開發(fā)成熟地估價(jià)對(duì)象

9、為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房根據(jù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式：銷售、出租、營(yíng)業(yè)2. 求生地價(jià)值的公式（掌握）在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式生地價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值取得生地的稅費(fèi)由生地建成房屋的成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)將生地開發(fā)成熟地的公式生地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值取得生地的稅費(fèi)由生地開發(fā)成熟地的成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)3. 求毛地價(jià)值的公式（掌握）毛地價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值毛地取得稅費(fèi)由毛地建成房屋的

10、成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)毛地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值毛地取得稅費(fèi)由毛地開發(fā)成熟地的成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)4. 求熟地價(jià)值的公式（掌握）熟地價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值熟地取得稅費(fèi)由熟地建成房屋的成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)5. 求在建工程價(jià)值的公式（掌握）在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的價(jià)值在建工程取得稅費(fèi)續(xù)建成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)續(xù)建利潤(rùn)6. 求舊房?jī)r(jià)值的公式（掌握）舊房?jī)r(jià)值重新改造或改變用途后價(jià)值舊房取得稅費(fèi)重新改造或改變用途的成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)利潤(rùn)7. 適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式（掌握）待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值采

11、用市場(chǎng)法測(cè)算的開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)8. 適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)的公式（掌握）待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值采用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的價(jià)值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)第三節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法一、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的定義假設(shè)開發(fā)法的具體估價(jià)方法， 有動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。 房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，其土地取得成本和后續(xù)的建設(shè)成本、 管理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用、 銷售稅費(fèi)以及開發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間通常不同， 特別是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值有兩種方式： 一是折現(xiàn)的方式， 以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為動(dòng)

12、態(tài)分析法； 二是計(jì)算投資利息的方式， 以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為靜態(tài)分析法。現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目（方案或企業(yè)）在某一特定的時(shí)期內(nèi)收人和支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、 現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。 資金的收人稱為現(xiàn)金流入， 相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出， 相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量。 現(xiàn)金流人通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。 凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量二、動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法主要有下列3 大區(qū)別：（ 1）對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、

13、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn) （通常為現(xiàn)在） 的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。 而在動(dòng)態(tài)分析法中， 是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程， 預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。（ 2）靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售； 而動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、 支出發(fā)生的時(shí)間不同， 即首先要把它們折算到同一時(shí)間上，然后再相加減。（ 3）在靜態(tài)分析中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析中這

14、兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。三、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)從理論上講， 動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算出的結(jié)果比較精確， 但測(cè)算過(guò)程復(fù)雜； 靜態(tài)分析法測(cè)算的結(jié)果比較粗略， 但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單一些。 就它們的精確與粗略而言， 在現(xiàn)實(shí)中可能并不完全如此。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提假設(shè)預(yù)測(cè)該商品房在建設(shè)工程的后續(xù)建設(shè)期，通過(guò)比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為 3 年，該在建工程的正常建設(shè)期為2 年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為1 年。但如果是該在建工程要被人民法院強(qiáng)制拍賣，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他個(gè)新的“前期”。如果“換手”的正常期限為0.5年，則該在

15、建工程的后續(xù)建設(shè)期為1.5年。在“換手”的情況下，不僅會(huì)有一個(gè)新的“前期”，通常還會(huì)發(fā)生新的“前期費(fèi)用”，因此在估算后續(xù)開發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。由上可見， 假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有3 種：估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，可將這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，可將這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，可將這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。同一估價(jià)對(duì)象在這三種不同的估價(jià)前提下運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，評(píng)估出的價(jià)值往往是不同的。一般情況下， 自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿

16、轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。但需要指出的是，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。第五節(jié)最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選取選取最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式之前，應(yīng)調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，然后選取最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式并確定未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。下面以評(píng)估政府有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格為例予以說(shuō)明。在中國(guó)現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，主要是房地產(chǎn)開發(fā)用地

17、， 它可能是熟地， 也可能是毛地或生地。政府出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標(biāo)、拍賣、 掛牌和協(xié)議四種。無(wú)論是采取哪種出讓方式，政府都需要對(duì)這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其招標(biāo)底價(jià)、拍賣底價(jià)（保留價(jià)）、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)或者做到心中有數(shù)。投標(biāo)人、 競(jìng)買人、 土地使用者也需要對(duì)這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其報(bào)價(jià)或出價(jià)。這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標(biāo)人、競(jìng)買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此， 政府的這些限制條件，也是評(píng)估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)值時(shí)必須遵守的前提

18、條件。調(diào)查、分析該類房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：（ 1）弄清土地的區(qū)位狀況，包括 3 個(gè)層次：土地所在城市的性質(zhì)；土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。例如，位于上海浦東新區(qū)的一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地需要估價(jià)， 弄清該塊土地的區(qū)位狀況， 需要弄清上海的性質(zhì)和地位， 浦東新區(qū)的性質(zhì)和地位， 浦東新區(qū)與上海老市區(qū)的關(guān)系以及政府對(duì)該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還要弄清這塊土地在該區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，包括交通條件、 外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。（ 2）弄清土地的實(shí)物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等。弄清這些，主要是為預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的必

19、要支出服務(wù)。（ 3）弄清土地的權(quán)益狀況，特別是規(guī)劃條件和將擁有的土地權(quán)利。弄清規(guī)劃條件包括弄清土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清將擁有的土地權(quán)利包括弄清土地權(quán)利性質(zhì)、 使用期限、能否續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租甚至價(jià)格等的有關(guān)規(guī)定等。弄清規(guī)劃條件主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)。弄清將擁有的土地權(quán)利主要是為預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等服務(wù)。 在調(diào)式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，也就是說(shuō)在規(guī)劃條件給定的范圍內(nèi)的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳

20、的用途。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)， 或者說(shuō)， 要分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，即在項(xiàng)目建成后市場(chǎng)上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。 例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實(shí)際估價(jià)中究竟應(yīng)選擇哪種用途？這首先要調(diào)查、 分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、 公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。 如果對(duì)賓館、 寫字樓的需求開始趨于飽和， 表現(xiàn)為客房入住率、 寫字樓出租率呈下降趨勢(shì)，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加， 而在未來(lái)幾年內(nèi)能提供的數(shù)量又較少時(shí)，則應(yīng)選擇該土地的用途為公寓。第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后

21、的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)必要支出發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測(cè)算投資利息，首先需要預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期）。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。2. 開發(fā)完成后的價(jià)值（掌握）開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況（房地產(chǎn)狀況） ，不同的房地產(chǎn)狀況對(duì)應(yīng)不同的價(jià)值，有時(shí)還包括其它財(cái)產(chǎn)（如動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等）的價(jià)值。開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間（市場(chǎng)狀況）開發(fā)完成的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)，有三種情況：一般銷售的，預(yù)測(cè)它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。預(yù)售的， 則

22、預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。 如果需要延遲銷售的， 預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法：銷售的， 通常采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)。出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)， 可先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。注：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值，可以用市場(chǎng)法，也可以用收益法，但是不能用成本法求取開發(fā)完成后的價(jià)值（變成成本法了）?！?2011 年真題】關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A. 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B. 投資利息和開

23、發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算C. 假設(shè)開發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值D. 在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)， 應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值 答疑編號(hào)950276090106【答案】 D【解析】 A 只要可以預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的收益（如出租或自營(yíng)用途的房地產(chǎn)），就可以收用益法求取開發(fā)完成后的價(jià)值； B 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，不需要測(cè)算利息和開發(fā)利潤(rùn)， 體現(xiàn)在折現(xiàn)過(guò)程中； C 扣除項(xiàng)目實(shí)際上還沒發(fā)生，是未來(lái)要發(fā)生的； D 在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)， 不能將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值，而應(yīng)該結(jié)合未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)，如長(zhǎng)期趨勢(shì)

24、法。參見教材P331?！?2011 年真題】 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出3850 ，建設(shè)期 2 年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，30%和 20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850 元，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為（）萬(wàn)元。 答疑編號(hào)950276090107【答案】 C【解析】 3850×2850×（22.53）50%/1.15 +30%/1.15+20%/1.15【 2010 真題】在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對(duì)應(yīng)的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，不一定是開發(fā)完工之時(shí)。 答疑編號(hào) 95027

25、6090108【答案】正確【解析】開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，可以是完工的時(shí)間，也可以在其之前（如提前預(yù)售） ，也可以在其之后 （如出租后出售） 。參見教材P331。3. 后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后續(xù)必要支出項(xiàng)目，估算方法與成本法中相同。與成本法中估算的區(qū)別：它本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值 ，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后至把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤(rùn)投資利息和開發(fā)利潤(rùn)，只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目（銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）未知的需要求取的待開發(fā)房

26、地產(chǎn)的價(jià)值取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)息期待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)取得的稅費(fèi)假設(shè)一次性取得時(shí)支付，因而發(fā)生的時(shí)間是估價(jià)時(shí)點(diǎn)后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中利潤(rùn)的計(jì)算與成本法中的利潤(rùn)相同【 2011 年真題】采用假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)等。 （ ） 答疑編號(hào)950276090109【答案】錯(cuò)誤【解析】參見教材P332。銷售稅費(fèi)是不計(jì)算利息的。【 2009 年真題】在假設(shè)開發(fā)的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的相應(yīng)市

27、場(chǎng)水平估計(jì)出來(lái)。 答疑編號(hào)950276090110【答案】錯(cuò)誤【解析】是根據(jù)這些項(xiàng)目未來(lái)發(fā)生時(shí)候的數(shù)值，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的數(shù)值。參見教材P332。4. 折現(xiàn)率（掌握）是采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的重要參數(shù)， 與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同。具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上相同或類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分， 所以用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)， 利息和利潤(rùn)就不需要再另外計(jì)算了。包含在折現(xiàn)率中予以考慮了。五、測(cè)算中的其他有關(guān)問題假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測(cè)算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值這種收入， 在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，

28、有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無(wú)形收益。例如，深圳市1987 年 12 月 1 日首次公開拍賣的一塊面積為28588m的國(guó)有土地 50 年使用權(quán)，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建設(shè)成本等必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額來(lái)看， 價(jià)值也許不高， 但由于是國(guó)內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購(gòu)買者一旦獲得了該塊土地后會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果。例如，隨著對(duì)這種改革開放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。 因此， 這塊土地的成交價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時(shí)該塊土地的拍賣底價(jià)為 200 萬(wàn)元人民幣，最后成交價(jià)格為525 萬(wàn)元人民幣，比拍賣底價(jià)高了很多）。第七節(jié)假設(shè)開發(fā)

29、法總結(jié)和運(yùn)用舉例一、假設(shè)開發(fā)法總結(jié)對(duì)上述假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知：假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。 根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。 假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、 收益法等方法求取的房地產(chǎn)， 簡(jiǎn)稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。 假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工

30、作，完成這些工作需要多長(zhǎng)時(shí)間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤(rùn)。在實(shí)際估價(jià)中， 待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、 可重新改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。 未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對(duì)生地和毛地的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)， 有熟地和新房?jī)深悾?對(duì)熟地、 在建工程和舊房的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外，未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著家具、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利。開發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，

31、也可采用收益法求取。后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、 管理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用、 投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算匯總表，見表9-1和表 9-2假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）估價(jià)測(cè)算匯總表表 9-1測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額備注一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期二、開發(fā)完成后的價(jià)值三、后續(xù)必要支出（一）取得稅費(fèi)契稅其他稅費(fèi)（二）建設(shè)成本（三）管理費(fèi)用（四）銷售費(fèi)用（五）銷售稅費(fèi)銷售稅金及附加其他銷售稅費(fèi)四、折現(xiàn)率五、測(cè)算結(jié)果總價(jià)單價(jià)假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng)方法）估價(jià)測(cè)算匯總表表 9-2測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額備注、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期二、開發(fā)完成后的價(jià)值三、后續(xù)必要支出（一）取得稅費(fèi)契稅其他稅費(fèi)（二）

32、建設(shè)成本（三）管理費(fèi)用（四）銷售費(fèi)用（五）投資利息（六）銷售稅費(fèi)銷售稅金及附加其他銷售稅費(fèi)四、后續(xù)應(yīng)得利潤(rùn)直接成本利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率五、測(cè)算結(jié)果總價(jià)單價(jià)二、假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例例 9 1某成片荒地的面積為 2km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價(jià)為 800 元 /m2；建設(shè)期為 3 年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用為2.5 億元 /km2；貸款年利率為8%；土地開發(fā)的年平均投資利潤(rùn)率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)和買方需要繳納的契

33、稅等稅費(fèi)，分別為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%和 4%。請(qǐng)采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。解 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為購(gòu)買該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在， 并設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V，則：（ 1）開發(fā)完成后的熟地總價(jià)值 800×2000000×60% 9.6 （億元）（ 2）該成片荒地取得稅費(fèi)總額 V×4% 0.04V （億元）（ 3）建設(shè)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用總額 2.5 ×2 5（億元）（ 4）投資利息總額（ V 0.04V ）×（ 1 8%）3 1 5×（ 18%）1.5 10.27V 0.612 （億元）（ 5）轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)

34、總額（銷售稅費(fèi)）9.6 ×6%0.576 （億元）（ 6）開發(fā)利潤(rùn)總額（ VV×4%）× 10%× 35×10%×1.5 0.312V 0.75 （億元）（ 7） V 9.6 0.04V 5（ 0.27V 0.612 ） 0.576 （ 0.312V 0.75 ）V 1.641 （億元）故：該成片荒地總價(jià)1.641 （億元）該成片荒地單價(jià)82.05 （元 /m2）注意與教材 285 286 頁(yè)例 8-1對(duì)比學(xué)習(xí)。例 9-2 某宗“七通一平”熟地的面積為22，適宜建造一幢乙級(jí)寫5000m ，容積率為字樓。預(yù)計(jì)取得該土地后將該寫字樓建成需

35、要2 年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積l500 元，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的 6%；建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)、管理費(fèi)用第一年需要投入 60%，第二年需要投入 40%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)和買方應(yīng)繳納的契稅等稅費(fèi)，分別為正常市場(chǎng)價(jià)格的6%和 3%。預(yù)計(jì)該寫字樓在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積3500 元。請(qǐng)利用所給資料采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該土地的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為12

36、%）。解估價(jià)時(shí)點(diǎn)為購(gòu)買該土地之日，假設(shè)為現(xiàn)在，并設(shè)該土地的總價(jià)為V，則：2（ 2）開發(fā)完成后的該寫字樓總價(jià)值 2790.18 （萬(wàn)元）（ 3）該土地取得稅費(fèi)總額 V×3%0.03V （萬(wàn)元）（4）建安工程費(fèi)等的總 額 l500 ×10000×（1 8%6%）× l546.55（萬(wàn)元）建筑安裝工程費(fèi)、 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及其他工程費(fèi)、 管理費(fèi)用在各年的投入實(shí)際上是覆蓋全年的， 但為折現(xiàn)計(jì)算的方便起見，假設(shè)各年的投入集中在該年的年中，這樣， 就有了上述計(jì)算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是 0.5 和 1.5 的情況。（ 5）銷售費(fèi)用總額 57.41 （萬(wàn)元）銷售費(fèi)用假設(shè)

37、在寫字樓建成前半年內(nèi)均勻投入，視同在該期間的中點(diǎn)一次性投入，這樣，就有了上述計(jì)算中的折現(xiàn)年數(shù)是1.75 的情況。（ 6）銷售稅費(fèi)總額 2790.18 ×6% 167.41 （萬(wàn)元）（ 7） V 2790.18 0.03V l546.55 57.41 167.4l V 989.14 （萬(wàn)元）故：土地總價(jià) 989.14 （萬(wàn)元）土地單價(jià) 1978.28 （元 /m2）樓面地價(jià) 989.14 （元 /m2） 22地使用權(quán)。預(yù)計(jì)購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%；改造期為1 年，改造費(fèi)用為每平方米建筑面積1000 元；改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；在改造

38、完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%；銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的6%。請(qǐng)利用上述資料采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12%）。【解】 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為購(gòu)買該舊廠房之日，假設(shè)為現(xiàn)在， 并設(shè)該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)為V，則：（ 1）改造后商場(chǎng)總價(jià)值 =4000×5000/ （ 112%） 1785.71 （萬(wàn)元）（ 2）購(gòu)買該舊廠房的稅費(fèi)總額 V×4% 0.04V （萬(wàn)元）（ 3）需補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用總額： 400×5000 200（萬(wàn)元）0.5（ 4）改造總費(fèi)用 1000×5000/ （1 12%） 472

39、.46 （萬(wàn)元）（ 5）銷售費(fèi)用總額 4000×5000/ （ 1 12%） 0.75 36.74 （萬(wàn)元）（ 6）銷售稅費(fèi)總額 4000×5000×6%/（1 12%） 107.14 （萬(wàn)元）（ 7） V 1785.71 0.04V 200472.46 36.74 107.14 V 932.09 （萬(wàn)元）該舊廠房單價(jià)932.09/0.5 1864.18 （元 /m2）例 9-4 某在建工程的建設(shè)用地面積為2，規(guī)劃總建筑面積為23000m12400m ，用途為辦公， 土地使用期限為50 年，自 2010 年 3 月 1 日起計(jì)算， 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定不

40、可續(xù)期；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800 元 /m2。該土地上正在建造寫字樓，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，測(cè)算正常建設(shè)費(fèi)用（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用等） 為每平方米建筑面積 2300 元。 至 2011年 9 月 1 日完成了主體結(jié)構(gòu)， 相當(dāng)于投入了40%的建設(shè)費(fèi)用。 預(yù)計(jì)至建成尚需18 個(gè)月（ 1.5年），還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用。 建成半年后可租出，可出租面積為建筑面積的70%，可出租面積的月租金為60 元 /m2，出租率為85%，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭?gòu)買在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%

41、和 6%，在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用。 請(qǐng)利用上述資料采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程 2011 年 9 月 1 日的正常購(gòu)買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為9%，折現(xiàn)率為 13%）。畫出各期現(xiàn)金流量的示意圖解估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011 年 9 月 1 日，并設(shè)該在建工程的正常購(gòu)買總價(jià)為V，則：（ 1）續(xù)建完成后的寫字樓總價(jià)值上式中， A 為凈收益， Y 為報(bào)酬率， n 為收益期限，r d 為折現(xiàn)率， t 為需要折現(xiàn)的年數(shù)。根據(jù)題意，它們分別如下：A60×12×12400×70%×85%×（1 25%） 398.41

42、（萬(wàn)元）Y 9%n 是根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來(lái)確定，因?yàn)轭A(yù)計(jì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束， 并且出讓合同約定不可續(xù)期。由于土地使用期限為50 年，自 2010 年 3 月 1 日至該寫字樓建成之日為3 年，建成半年后出租，所以n 50 3 0.5 46.5 （年）r d 13%t 是把收益法測(cè)算出的續(xù)建完成后的價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的年限。由于收益法測(cè)算出的續(xù)建完成后的價(jià)值是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后2 年，所以t 2（年）續(xù)建完成后的寫字樓總價(jià)值計(jì)算如下：續(xù)建完成后的寫字樓總價(jià)值 3403.78（萬(wàn)元）（ 2）購(gòu)買該在建工程的稅費(fèi)總額V×3%0.03V （萬(wàn)元）（ 3）續(xù)建總費(fèi)用l561.32 （萬(wàn)元）（ 4）銷售費(fèi)用總額111.92 （萬(wàn)元）（ 5）銷售稅費(fèi)總額 3403.78 ×6% 204.23 （萬(wàn)元）（ 6） V 3403.78 0.03V l561.32 111.92 204.23 V 1481.85 （萬(wàn)元）故：該在建工程總價(jià) 1481.85 （萬(wàn)元）該在建工程單價(jià)l195.04 （元 /m2）例95估價(jià)對(duì)象概況：本估價(jià)對(duì)象是一塊“五通一平”的房地產(chǎn)