湖北省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要模擬試題

1、湖北省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，則屬于_。 A試探性調(diào)查 B描述性調(diào)查 C因果性調(diào)查 D假設(shè)性調(diào)查 2、國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自之日起滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)。 A：土地使用權(quán)出讓合同生效 B：使用土地 C：土地使用權(quán)出讓金繳納 D：土地使用權(quán)證取得 E

2、：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高的情況是。 A：政府協(xié)議出讓土地 B：購(gòu)買相鄰房地產(chǎn) C：賣方不了解行情 D：設(shè)立抵押的房地產(chǎn) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是_。 A轉(zhuǎn)讓利潤(rùn) B市場(chǎng)影響 C產(chǎn)權(quán)是否清晰 D被拆遷人的利益5、隨著政府土地儲(chǔ)備制度的建立，_劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲(chǔ)備中心優(yōu)先收回并納入儲(chǔ)備的重要對(duì)象，開(kāi)發(fā)商直接獲取該類土地的機(jī)會(huì)逐漸減少。 A存量 B增量 C流量 D減量 6、一宗土地用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估其價(jià)格：在商業(yè)用途下的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬(wàn)元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商

3、業(yè)用途也可作居住用途，則該宗土，地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為_(kāi)萬(wàn)元。 A800 B1000 C900 D1800推薦精選 7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資_的自有資金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 8、下列房地產(chǎn)圖中，用作房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書附圖的是_。 A地籍圖和房產(chǎn)分戶圖 B宗地圖和房產(chǎn)分戶圖 C地形圖和房產(chǎn)分戶圖 D宗地圖和房產(chǎn)分丘圖 9、住房公積金制度實(shí)行原則。 A：低存高貸 B：低存低貸 C：高存低貸 D：高存高貸 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積的_，或投資額不足總投資額25%的，或未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)

4、滿1年的，視為閑置土地。 A1/2 B1/3 C1/4 D1/511、”五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。 A：給水、排水、電力、通信 B：給水、排水、燃?xì)狻崃?C：排水、電力、通信、燃?xì)?D：排水、電力、通信、熱力 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。 A：房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系第三人 B：房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系第三人 C：公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的第三人 D：人民法院和無(wú)利害關(guān)系的第三人 E：工業(yè)用

5、地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)支出占的比例是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。 A：稅后利潤(rùn) B：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) C：凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) D：凈租金收入 E：借款合同推薦精選14、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是(2009年試題) A：空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng) B：通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響 C：權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加 D：金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率 E：借款合同 15、證券市場(chǎng)上的資金供給者是。 A：證券發(fā)行人 B：證券投資者 C：證券監(jiān)管機(jī)構(gòu) D：證券市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu) E：借款合同

6、16、組成總體的前提條件是。 A：構(gòu)成總體的所有單位所有主要屬性都必須相同 B：構(gòu)成總體的所有單位至少有一個(gè)主要屬性相同 C：構(gòu)成總體的所有單位至少有一個(gè)主要屬性不相同 D：構(gòu)成總體的所有單位最多有一個(gè)主要屬性相同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為_(kāi)元/m2。 A2938 B2982 C3

7、329 D3379 18、某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年殘值率假設(shè)均為0，該建筑物折舊總額為。 A：586萬(wàn)元 B：60萬(wàn)元 C：756萬(wàn)元 D：776萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估。 A：掛牌底價(jià) B：正常市場(chǎng)價(jià)格 C：競(jìng)買人可承受的最高價(jià) D：最可能的成交價(jià) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 推薦精選20、按照原國(guó)家計(jì)委、

8、原建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知，以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，房地產(chǎn)估價(jià)總額在100萬(wàn)元以下的累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為。 A：5 B：25 C：15 D：08 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類中，根據(jù)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無(wú)償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 A：土地使用權(quán)的獲得方式 B：轉(zhuǎn)讓的對(duì)象 C：轉(zhuǎn)讓的方式 D：轉(zhuǎn)讓的時(shí)間 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、劃撥土地轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定，一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批予以轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由_辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但_應(yīng)將所獲得的收益上繳國(guó)家。 A轉(zhuǎn)讓方，轉(zhuǎn)讓方 B受讓方，受讓方

9、C轉(zhuǎn)讓方，受讓方 D受讓方，轉(zhuǎn)讓方23、邊際效用是指某種物品每增加一個(gè)單位的消費(fèi)量所引起_的增加。 A總銷量 B價(jià)格 C價(jià)值 D總效用 24、某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評(píng)估其現(xiàn)值，經(jīng)估價(jià)人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為（）。 A60% B70% C80% D90%25、除合同專用條款另有約定外，建筑施工合同文件的優(yōu)先解釋順序?yàn)椋篲。 合同通用條款，標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件，合同專用條款，合同協(xié)議書， 中標(biāo)通知書、投標(biāo)書及附件，圖紙。 A B C D二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至

10、少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 推薦精選1、自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90m2以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的_。 A70% B60% C50% D40% 2、下列各房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的有。 A：抵押權(quán) B：租賃權(quán) C：地役權(quán) D：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) E：宅基地使用權(quán)3、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉

11、及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。 A2020.80 B2214.29 C2336.45 D2447.37 4、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把收益法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱為_(kāi)。 A市場(chǎng)價(jià)格 B積算價(jià)格 C比準(zhǔn)價(jià)格 D收益價(jià)格5、拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持_的原則。 A公平、公正、公開(kāi) B獨(dú)立、客觀、公正、合法 C客觀、公正、公開(kāi) D合法、公開(kāi)、公平 6、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)包括。(2007年試題) A：集中性 B：風(fēng)險(xiǎn)性 C：流通性強(qiáng) D：資金增值性 E：資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng) 7、下列不應(yīng)免征房產(chǎn)稅的有。 A：職工自用

12、住房 B：企業(yè)創(chuàng)辦的學(xué)校用于教學(xué)的房產(chǎn) C：產(chǎn)權(quán)不確定的及有糾紛的房產(chǎn) D：經(jīng)有關(guān)部門鑒定的危險(xiǎn)房屋 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 推薦精選8、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有_。 A法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值 B再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額 C房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值 D不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒(méi)有抵押價(jià)值 E在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金 9、人民法院依法對(duì)經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的抵押物拍賣的，拍賣保留價(jià)由_參照評(píng)估價(jià)確定。 A人

13、民法院 B估價(jià)機(jī)構(gòu) C拍賣師 D競(jìng)買人 10、房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的（）。 A分離 B獨(dú)立 C對(duì)立 D融合11、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的稅費(fèi)有。 A：土地增值稅 B：教育費(fèi)附加 C：營(yíng)業(yè)稅 D：城市維護(hù)建設(shè)稅 E：契稅 12、下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有。 A：民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給交通局指揮中心 B：林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓 C：私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間 D：職工已購(gòu)公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓 E：國(guó)有企業(yè)按國(guó)家住房制度改革政策出售公有住房 13、對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)

14、值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，可以采用_和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。 A比較法 B收益法 C成本法 D路線價(jià)法14、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于_ A3275元/m2 B3287元/m2 C3402元/m2 D4375元/m2推薦精選 15、業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括_。 A土地利用系數(shù) B廠房展開(kāi)面積 C廠房有效面積與建筑面積比 D單位面積造價(jià) 16、香港新鴻基公司董事會(huì)決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%，這是基于_的考慮結(jié)果。

15、 A大陸政策多變 B占領(lǐng)世界投資市場(chǎng) C風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 D投資組合 17、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于_。 A是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值 B是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值 C是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值 D是否考慮通貨膨脹 18、城市房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價(jià)時(shí)，。 A：估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相一致 B：期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值 C：期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值-被拆遷房屋的未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值 D：期房的區(qū)位、用途、面積、結(jié)構(gòu)、檔次等，應(yīng)以雙方拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的為準(zhǔn) E：在

16、原地實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，差價(jià)不應(yīng)大于被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格的20 19、運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，采用的資本化率包括_。 A加權(quán)平均資本化率 B綜合資本化率 C建筑物資本化率 D土地資本化率 E權(quán)益資本化率 20、北京市甲級(jí)寫字樓出售市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)劃分的。 A：按地域細(xì)分 B：按房地產(chǎn)用途細(xì)分 C：按增量存量細(xì)分 D：按交易形式細(xì)分 E：按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 21、當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（）。 A凈現(xiàn)值法 B差額內(nèi)部收益率法 C費(fèi)用現(xiàn)值法 D內(nèi)部收益率法推薦精選 22、目前我國(guó)的社會(huì)保險(xiǎn)主要有等。 A：政策性保險(xiǎn) B：出口信用保險(xiǎn) C：社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn) D：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn) E：失業(yè)保險(xiǎn)23、某類房地產(chǎn)20072011年的價(jià)格見(jiàn)下表，關(guān)于平均增減量法適用條件及其價(jià)格趨勢(shì)值的說(shuō)法，正確的有。 A：房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程應(yīng)是持續(xù)上升或持續(xù)下降的 B：各期房地產(chǎn)價(jià)格上升或下降的數(shù)額應(yīng)大致相同 C：2010年的價(jià)格趨勢(shì)值為6900元 D：2011年的價(jià)格趨