房價上漲對于居民的消費(fèi)影響探究

1、    房價上漲對于居民的消費(fèi)影響探究    楊佳璐【摘 要】經(jīng)過多輪的寬松貨幣政策之后，我國房價近幾年來也經(jīng)歷了大幅上漲，本文以居民持有房產(chǎn)數(shù)量的不同進(jìn)行分組，通過分類和整體的分析，探究房價上漲對于居民消費(fèi)的影響，并依此對宏觀政策提出相應(yīng)的建議?！局黝}詞】房價上漲；居民消費(fèi)；影響；財富差距為了進(jìn)一步推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮財政和金融對于政策的支持作用，2018年7月，國務(wù)院政府工作會議上，國家再一次明確未來一段時間執(zhí)行積極的財政政策和寬松的貨幣政策，其目的就是要能夠擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)，保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。作為拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）的三駕馬車之一，消費(fèi)

2、對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展可謂異常重要，消費(fèi)率（也稱最終消費(fèi)率，指一國或一個地區(qū)一定時期（通常為一年）的最終消費(fèi)占當(dāng)年gdp的比率）也成為衡量國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，2016年我國社會消費(fèi)品零售總額為33.23萬億，占2016年gdp總額（74.36萬億）的44.69%。而放眼國際，和一些發(fā)達(dá)國家相比我國消費(fèi)率整體水平并不高，美國的消費(fèi)率在70%左右，日本、韓國的消費(fèi)率在50%-60%之間，經(jīng)合組織成員國均值在55%-57%之間1，我國居民消費(fèi)率仍有進(jìn)一步提升的空間，所以說國家提出拉動居民消費(fèi)的方向是非常正確的。但就本次寬松貨幣政策，很多學(xué)者也提出了自己的觀點(diǎn)，認(rèn)為本次積極的調(diào)

3、控手段，將再一次推動房價的上漲，而高企的住房價格也將極大的抑制居民消費(fèi)的增加，同時也有不同的聲音認(rèn)為，由于住房對于大部分中國人來講是一個多功能商品，既有消費(fèi)品屬性，又有投資品屬性，又是存在一定剛性的“地位象征品”，所以大量的居民持有房產(chǎn)，那么即便會產(chǎn)生房價上升，房產(chǎn)持有者也將隨之產(chǎn)生巨大的財富增加，是可以刺激消費(fèi)的?；诖耍l(fā)以下問題，房價上漲對于居民消費(fèi)到底有什么影響？一、居民消費(fèi)的影響因素分析居民消費(fèi)的多少主要基于自身可支配收入的多少，可支配收入多，則可供消費(fèi)的資金多，可支配收入少，則可供消費(fèi)的資金少，而居民的可支配收入又受到初次分配和二次分配的影響，所以居民消費(fèi)的形成主要經(jīng)過以下三個階

4、段：1.初次收入分配階段，這個階段的收入主要依靠投入生產(chǎn)要素所產(chǎn)生的回報，例如工資收入、租金收入、財產(chǎn)性收入等；2.二次收入分配階段，該階段主要發(fā)生在就業(yè)者與非就業(yè)者之間，是全社會范圍內(nèi)所產(chǎn)生的多邊分配，例如各種稅務(wù)性支出、五險一金類支出、轉(zhuǎn)移支付的收入或支出等。經(jīng)過二次收入分配之后的收入即成為可支配收入；第三個階段是消費(fèi)傾向的影響階段，即消費(fèi)占可支配收入的比例，如果最終消費(fèi)大于可支配收入，則會發(fā)生借貸，反之產(chǎn)生的盈余則形成儲蓄，用公式表為：儲蓄/借貸=居民可支配收入-消費(fèi)。此外，將該公式進(jìn)行變形，也可得到：消費(fèi)=居民可支配收入-儲蓄/借貸，可見如果居民儲蓄傾向上升或發(fā)生非消費(fèi)類借貸，也將擠占

5、消費(fèi)的額度。由于社會普遍工資性收入、稅務(wù)性支出、轉(zhuǎn)移支付等并不受房價的變動而發(fā)生改變，所以能夠促進(jìn)消費(fèi)的因素主要為：租金收入提高、財產(chǎn)性收入增加、非消費(fèi)支出減少、儲蓄傾向下降（消費(fèi)傾向上升）、非消費(fèi)類借貸下降。與此相反，則會抑制居民消費(fèi)。二、房價上漲對于不同類型居民群體的影響分析由于本文探討房價上漲對于居民消費(fèi)的影響，所以根據(jù)居民家庭持有房產(chǎn)數(shù)量的不同進(jìn)行分類分析：（一）有潛在購房需求的無房者該類人群是屬于有購房意愿，但由于處于觀望期或前期資金不足等原因尚未購房的居民，該類居民具有一定的首付支付能力或可以通過親屬之間的拆借資金從而具備首付支付能力。房價的上漲對該類居民的影響最大也最為復(fù)雜：1.

6、房價上漲會對該類居民形成強(qiáng)制儲蓄效應(yīng)2。由于住房總價的上漲，會導(dǎo)致首付和全款總額的增加，此時會強(qiáng)制居民儲蓄，以備購房支付；2.房價上漲會促使該類居民購房需求提前。面對不斷上漲的價格，部分處于觀望態(tài)勢的潛在購房者會提前釋放購房需求從而規(guī)避房價繼續(xù)上漲所帶來的風(fēng)險，而同時市場上的賣房者因為房價上漲又容易捂盤惜售導(dǎo)致供給下降，供需平衡會被進(jìn)一步打破，導(dǎo)致住房價格持續(xù)上漲，短期內(nèi)形成漲價循環(huán)；3.房價上漲會促使該類居民加大購房杠桿。由于首付款積累速度往往難以趕上房價的上漲速度，所以為了能夠購買住房，居民往往會加大杠桿，提高融資比例。例如從親友借錢或原本只打算公積金貸款購房，當(dāng)房價上漲之后則需要引入商貸

7、做成組合貸款；4.房價上漲會提高無房者租金支出。由于房價的上漲，會引發(fā)房租的跟隨性上漲，無房者大多需要通過租賃住房來解決居住問題，此時如果社會收入不變，則租金占家庭支出的比例將進(jìn)一步提高，居民可支配收入也將相應(yīng)下降；5.房價上漲過高會產(chǎn)生擠出效應(yīng)。如果房價上漲超出無房者的承受閾值，則可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)，促使居民流向房價更低的城市。可見，房價上漲后該類居民收入未見提高（如擠出大城市甚至?xí)杖胂陆担?，但非消費(fèi)支出增加，儲蓄傾向上升，購房后房貸支出占比增加，所以房價上漲會明顯抑制此類居民的消費(fèi)。（二）剛需性房產(chǎn)持有者該類人群是家庭持有1-2套房產(chǎn)，持有的房產(chǎn)只有置換可能，而不存在變現(xiàn)預(yù)期的居民。該類居

8、民是房價上漲過程中比較矛盾的群體，一方面由于是資產(chǎn)持有者，房價上漲會使得他們賬面身價顯著提升，產(chǎn)生信心效應(yīng)3，且由于固定資產(chǎn)價值較高，會讓他們整體更有安全感。但與此同時，他們有又潛在的改善性需求，會對位置更好、面積更大、戶型更合理等具有比較優(yōu)勢的住房產(chǎn)生置換欲望，而由于房價的上漲，使得他們置換差價被進(jìn)一步拉大，所以從這個角度講，一旦產(chǎn)生置換需求，房價上漲對他們的影響與無房者無明顯差異，只是首付部分可以通過出售現(xiàn)有房產(chǎn)獲得?？梢姡績r上漲后，該類居民是否置換住房會帶來不同的影響。如果不置換現(xiàn)住房，則由于收入未發(fā)生下降、非消費(fèi)性支出未見增加，信心效應(yīng)導(dǎo)致儲蓄效應(yīng)下降，非消費(fèi)類貸款未見增加，所以此類

9、居民消費(fèi)會有所提升；如果置換現(xiàn)住房，則等同于上一類無房人群，整體消費(fèi)會被進(jìn)一步抑制。（三）投資性房產(chǎn)持有者該類人群是家庭持有3套及3套以上，且基本不存在改善性置換需求的居民。1.房價上漲對該類居民有著明顯的財富效應(yīng)。由于持有多所房產(chǎn)，所以房價的上漲對于該類群體財富水平有著明顯的提升，他們既可以通過出售房產(chǎn)變現(xiàn)獲得財富，又可以通過提高租金來獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，甚至可以通過房屋抵押貸款來補(bǔ)充自身的貨幣需求；2.房價上漲會增加該類居民資金外流的動力。由于國內(nèi)房價的快速上漲，境外資產(chǎn)相比國內(nèi)房地產(chǎn)已出現(xiàn)投資的比較優(yōu)勢，所以這種比較優(yōu)勢也驅(qū)動了有產(chǎn)階級變現(xiàn)境內(nèi)房產(chǎn)，再通過各種途徑將資金換匯出境購買境外資產(chǎn)

10、?？梢?，房價上漲之后，該類居民收入增加、非消費(fèi)類支出未見增加、消費(fèi)傾向增加、非消費(fèi)類信貸未見增加，整體來說會拉動消費(fèi)。三、房價上漲對于居民整體消費(fèi)的影響從上文可以看出，對于不同類型居民的消費(fèi)而言，房價的上漲影響各不相同，由于很多影響無法具體量化，導(dǎo)致總影響無法通過細(xì)化加總得出，但通過資金流量數(shù)據(jù)，我們?nèi)钥梢試L試判斷總體消費(fèi)影響。通過wind數(shù)據(jù)查詢的資金流量表，可以得到居民的貸款規(guī)模，雖然不是房貸數(shù)據(jù)，但房貸是居民貸款的主要構(gòu)成，所以可以起到顯著的參照作用，從圖1可以看出，居民整體貸款水平呈大幅震蕩上漲趨勢，其中的幾個沖高點(diǎn)也對應(yīng)了當(dāng)期快速飛漲的房價。而房貸所產(chǎn)生的利息支出，又會對居民的消費(fèi)產(chǎn)

11、生抑制，所以再看圖2從圖2中可以看出，居民貸款利息支出對應(yīng)于貸款總量，從05年起震蕩上漲，但與此同時，居民的存款利息收入增長的更快，從凈利息收入這個柱形圖可以明顯的看出?？蔀槭裁促J款利息支出增加的同時存款利息收入增加的更多呢？本文所列前兩類貸款購房的居民，是很難產(chǎn)生與貸款額等量甚至超額儲蓄的，但對于第三類居民而言，他們是前兩類居民所購二手房的最終提供者，所以如果購房者首付100萬，貸款200萬的話，那么賣房者直接獲得的是300萬現(xiàn)金，因此，更高的利息收入正是由他們得到的。這也就是說，如貨幣政策釋放的流動性進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，那么最終的結(jié)果就是購房者撬動更多的貸款，流動性卻最終匯集在賣房者的手上。雖然居民作為一個整體來看，有買有賣，總可供消費(fèi)的資金量不變，但拆分來看，房價上漲和房貸支出增加卻實(shí)實(shí)在在的把購房者的消費(fèi)資金轉(zhuǎn)移到了最終賣房者的手里，而由于消費(fèi)的邊際傾向遞減，隨著房價上漲、財富差距的進(jìn)一步擴(kuò)大，居民整體的消費(fèi)能力是逐漸下降的。四、結(jié)論綜上所述，雖然房價上漲對于不同居民群體的消費(fèi)有著不同的影響，但房價上漲推升了貧富差距的加大，使得財富進(jìn)一步向少數(shù)人手上集中，又由于邊際消費(fèi)傾向遞減，所以居民總的消費(fèi)是受到抑制的，這既不利于國家拉動內(nèi)需刺激經(jīng)濟(jì)增長，又不利于改善社會公平