某商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式

1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介：   大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988 年，1992年改制為股份有限公司。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已形成以住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)兩大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)。公司總資產(chǎn)100 億元，年銷(xiāo)售額約 100億元。   大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起于1999 年，在全國(guó)首創(chuàng)了商業(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”的全新模式。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理有限公司先與不同業(yè)態(tài)的世界500 強(qiáng)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂協(xié)議，再由萬(wàn)達(dá)商業(yè)公司購(gòu)地開(kāi)發(fā)，竣工后由商業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。   萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式的特色是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng)。他們引進(jìn)七大國(guó)際知

2、名品牌主力店：沃爾瑪、歐倍德、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、燦坤3數(shù)碼廣場(chǎng)、紅星美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)、新加坡大食代美食廣場(chǎng)以及時(shí)代華納。與時(shí)代華納的談判相當(dāng)艱難，聘請(qǐng)美國(guó)最優(yōu)秀律師，僅協(xié)議書(shū)就有一千多頁(yè)。   萬(wàn)達(dá)選擇戰(zhàn)略合作伙伴有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界500強(qiáng)企業(yè)；社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名。王健林稱(chēng)，此舉意在增強(qiáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的影響力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。   萬(wàn)達(dá)商業(yè)公司在全國(guó)各大城市投資建設(shè)的“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”均位于城市黃金地段，擁有一流的購(gòu)物休閑環(huán)境。截至目前，萬(wàn)達(dá)已開(kāi)工建設(shè)了北京、上海、大連、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、青島、濟(jì)南、南

3、京、南昌、天津、沈陽(yáng)、南寧、武漢、西安、哈爾濱等城市的商業(yè)項(xiàng)目，總投資逾百億元，總建筑面積達(dá)160 萬(wàn)平方米。計(jì)劃到2004 年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)公司將在全國(guó)建設(shè)30 個(gè)以上的商業(yè)廣場(chǎng)。   萬(wàn)達(dá)集團(tuán)現(xiàn)有從事住宅房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)人員約600 人，平均年齡36 歲，全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，碩士、博士占員工總數(shù)的50%以上，管理層全部具有碩士以上學(xué)歷。2、何謂“訂單地產(chǎn)”：   “訂單地產(chǎn)”是萬(wàn)達(dá)商業(yè)公司在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程中采用的一種先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，也是萬(wàn)達(dá)引以為豪的一項(xiàng)創(chuàng)新。   萬(wàn)達(dá)與十多家世界500強(qiáng)企業(yè)和跨國(guó)企業(yè)建立了廣

4、泛而深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系。萬(wàn)達(dá)投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)連鎖商業(yè)廣場(chǎng)在項(xiàng)目確定前，都與合作伙伴共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，以不同的身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同角度來(lái)進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)密的分析和論證，在得出一致結(jié)論后，由萬(wàn)達(dá)進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。    正因?yàn)槿绱?，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就可以最大限度的滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，又保證了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售通道順暢。而且，在大規(guī)模城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，營(yíng)建購(gòu)物中心可以說(shuō)是形成一種生產(chǎn)力，可以快速有效的帶動(dòng)該地區(qū)發(fā)展成居住、辦公、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)功能齊全的成熟地區(qū)，造成相關(guān)地域、物業(yè)開(kāi)發(fā)的急劇升值和高額盈利。3、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)

5、整：   自2002 年4月28 日長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)工以來(lái)，至去年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共開(kāi)工16 個(gè)，其中11 個(gè)已對(duì)外銷(xiāo)售，涉及業(yè)主超過(guò)2000 人。萬(wàn)達(dá)第一批6 個(gè)項(xiàng)目（長(zhǎng)春、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南昌、青島、南京）都是“商業(yè)廣場(chǎng)”的形式，出售物業(yè)部分以單店為主；第二批則開(kāi)始做購(gòu)物中心（Mall）的形式，由主力店和單店構(gòu)成。   與此前幾年的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式相比，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的自我調(diào)整正悄然進(jìn)行。這是因?yàn)榻?jīng)過(guò)一段時(shí)間的經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)售出的商鋪經(jīng)營(yíng)狀況并不理想。中海華通商務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳煥賢考察萬(wàn)達(dá)的部分項(xiàng)目后認(rèn)為，造成小商戶(hù)壓力的原因在于，萬(wàn)達(dá)以較低的價(jià)格將大

6、部分商鋪?zhàn)饨o主力店，使成本壓力過(guò)大，于是萬(wàn)達(dá)將部分壓力轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)鋪面的小商戶(hù)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有10%左右的店面不得不出售，以回收部分資金。由于商業(yè)項(xiàng)目前期需要大力進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣，剛剛起步的業(yè)績(jī)不足以支持巨額成本。因此，在前期，小商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)壓力很大，也反過(guò)來(lái)影響了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的整體形象。    最近長(zhǎng)春、濟(jì)南的商業(yè)廣場(chǎng)與業(yè)主的物業(yè)糾紛，現(xiàn)在找到了解決辦法。濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的解決辦法是，由萬(wàn)達(dá)自行補(bǔ)貼面積（約2000 平方米）的方式引進(jìn)一家電器超市，3 年內(nèi)以固定租金租下各業(yè)主的商鋪統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)也將采用類(lèi)似辦法。    200

7、3 年，萬(wàn)達(dá)有8 個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，但潛隱的問(wèn)題也次第暴露。購(gòu)物廣場(chǎng)對(duì)周邊的建筑和交通都有一定要求，但濟(jì)南購(gòu)物廣場(chǎng)的后面是民宅，少數(shù)業(yè)主招商困難；雖然萬(wàn)達(dá)方面銷(xiāo)售合同中沒(méi)有向業(yè)主提出過(guò)售后包租、返租的承諾，但長(zhǎng)春購(gòu)物廣場(chǎng)的幾位業(yè)主卻宣稱(chēng)開(kāi)發(fā)商有廣告欺詐之嫌。于是就有了萬(wàn)達(dá)主動(dòng)尋求商業(yè)品牌進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的舉動(dòng)。    雖然王健林認(rèn)為，對(duì)于已開(kāi)工近20 個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，有一兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題并非不可控制，但問(wèn)題的出現(xiàn)令萬(wàn)達(dá)高層不得不進(jìn)行反思，結(jié)論是：原有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式必須調(diào)整，“從2004年開(kāi)始，我們的購(gòu)物中心原則上只租不賣(mài)”。  

8、60; 據(jù)透露，萬(wàn)達(dá)經(jīng)營(yíng)方式的調(diào)整主要包括兩個(gè)方面：一是加強(qiáng)整體營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)部分已經(jīng)售出的商鋪進(jìn)行大力包裝與宣傳；二是進(jìn)行股份制改革與重組，商業(yè)公司與戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓶|關(guān)系。    如果說(shuō)2000年5 月17 日，萬(wàn)達(dá)確立商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)“兩條腿走路”的方向是重大戰(zhàn)略的調(diào)整，那么2003 年底萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)則是在進(jìn)行一種戰(zhàn)術(shù)的調(diào)整：只租不售，并且伴以業(yè)態(tài)的重新組合。在主力店和單店的構(gòu)成比例方面，原來(lái)購(gòu)物中心（Mall）的主力店占面積的85，單店只占15，后來(lái)調(diào)整為主力店、單店各占50。王健林認(rèn)為“如果主力店比例太重，那我們就只是在為銀行打工”2004 年萬(wàn)

9、達(dá)的調(diào)整還表現(xiàn)在放緩了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張速度上。2002、2003 兩年萬(wàn)達(dá)提出商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)工項(xiàng)目“保5 爭(zhēng)8”，即爭(zhēng)取新開(kāi)工8 個(gè)項(xiàng)目，并如期實(shí)現(xiàn)。2004年萬(wàn)達(dá)只提出商業(yè)項(xiàng)目“保3爭(zhēng)5”的開(kāi)工目標(biāo)。4、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)：   早在2000 年，王健林就曾明確提出萬(wàn)達(dá)要做“百年企業(yè)”的目標(biāo)。而要做百年企業(yè)，就必須有穩(wěn)定的收入來(lái)源。住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流很不穩(wěn)定，受政策和市場(chǎng)的影響很大，所以萬(wàn)達(dá)確立了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和“收租物業(yè)”的方向。但中小企業(yè)租住商業(yè)物業(yè)也不可靠，所以，萬(wàn)達(dá)就萌生了傍“大企業(yè)”，尤其是跨國(guó)企業(yè)的想法。1990 年底，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始與沃爾瑪談判合作事宜，談了一年多，于200

10、1年簽訂了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議。   王健林在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2003 年度總結(jié)大會(huì)上宣布了萬(wàn)達(dá)的中期目標(biāo)：到2010 年，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)工70個(gè)購(gòu)物中心，建筑面積達(dá)1000 萬(wàn)平方米，年租金收入達(dá)100億元；住宅地產(chǎn)年開(kāi)工400 萬(wàn)平方米以上，年銷(xiāo)售收入80 億元。其中，2004年總銷(xiāo)售額目標(biāo)仍為100 億元，總資產(chǎn)達(dá)到150億元。   王健林認(rèn)為，中國(guó)購(gòu)物中心有著巨大的發(fā)展空間，“美國(guó)2 億人有1.3 萬(wàn)個(gè)Mall，中國(guó)13 億人，至少還有2 萬(wàn)個(gè)Mall的空間，打個(gè)對(duì)折也需要建1 萬(wàn)個(gè)Mall”。世界最大的Mall投資商是澳大利亞的“西部集團(tuán)”

11、，其購(gòu)物中心的建筑面積1100 多萬(wàn)平方米，如果萬(wàn)達(dá)在2010 年能達(dá)到1000 萬(wàn)平方米，2015 年萬(wàn)達(dá)收租物業(yè)面積就有可能超過(guò)“西部集團(tuán)”。5、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資金：   和其他正處于急劇擴(kuò)張期的企業(yè)一樣，萬(wàn)達(dá)的資金鏈也是一個(gè)被質(zhì)疑的問(wèn)題。   王健林稱(chēng)，2010 年前要開(kāi)工70 個(gè)購(gòu)物中心。但萬(wàn)達(dá)目前開(kāi)工的購(gòu)物中心只有20 個(gè)，未來(lái)7 年平均每年至少開(kāi)工7個(gè)。每個(gè)購(gòu)物中心的建筑面積以1015 萬(wàn)平方米計(jì)算，平均約需總投資810 億元。也就是說(shuō)，僅購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)每年就需投入3050億元。萬(wàn)達(dá)有這么多資金嗎？   從20

12、00 年決定邁出全國(guó)化大規(guī)模擴(kuò)張步伐時(shí)，萬(wàn)達(dá)就無(wú)法回避資金的問(wèn)題。很顯然，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)建設(shè)的第一批購(gòu)物廣場(chǎng)，之所以多采用出售商鋪的方式，正是出于實(shí)現(xiàn)快速資金回收的需要。萬(wàn)達(dá)2004 年起“停售改租”，于是，剛從連續(xù) 3 年的擴(kuò)張所造成的資金壓力下緩過(guò)一口氣來(lái)的萬(wàn)達(dá)，又面臨著更大的資金壓力，商鋪不賣(mài)，資金是會(huì)更緊張”，正是在這種背景下，萬(wàn)達(dá)放慢了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張速度。在資金與速度的張力中，萬(wàn)達(dá)采取的是暫時(shí)忍痛犧牲速度的做法。    同時(shí)，萬(wàn)達(dá)加快了尋求其他資金渠道的努力，譬如上市。“已有4 家公司同意做我們的戰(zhàn)略股東，它們都是全球各自行業(yè)的領(lǐng)袖”，王健林表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)

13、公司2004 年上半年可以完成重組改造，也許明年就可以上市了。即使不上市，商業(yè)地產(chǎn)公司也可以增發(fā)3040的股份給戰(zhàn)略股東，“這也就是一種小上市，可以保證明后年的資金問(wèn)題”。這樣，“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的融資管道至多二年就可以打通了”。   萬(wàn)達(dá)一方面要尋找資金渠道，另一方面還要防范資金風(fēng)險(xiǎn)。王健林認(rèn)為：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如此之快，沒(méi)有出現(xiàn)大的問(wèn)題，“秘訣是實(shí)行了資金封閉管理的制度”。按照規(guī)定，每個(gè)項(xiàng)目公司都不得占用其他公司的資金，跨公司1 萬(wàn)元以上的資金都得由總裁審批。2003 年天津項(xiàng)目剛啟動(dòng)時(shí)資金極其困難，雖然南寧、沈陽(yáng)、哈爾濱等項(xiàng)目的賬上都趴著上億元的資金，但天津項(xiàng)目一分錢(qián)也沒(méi)

14、能拆借到。關(guān)于SHOPPING MALL的一些思考：1、 SHOPPING MALL的傳播、形成和演變：SHOPPING MALL”是目前國(guó)際上最流行的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，直譯為“步行購(gòu)物廣場(chǎng)”。18 和19 世紀(jì)，歐洲城市拱廊建筑和商業(yè)廊建筑十分流行，它們由眾多商店圍繞拱廊布置，這種商業(yè)組合模式被認(rèn)為是SHOPPING MALL的原型。20 世紀(jì)上半葉，SHOPPING MALL在英國(guó)和美國(guó)的發(fā)展取得了初步成功。4050年代，由于大規(guī)模的投資開(kāi)發(fā)和商業(yè)組織管理能力已經(jīng)具備，大型SHOPPING MALL開(kāi)始嶄露頭角。一方面，SHOPPING MALL 成功地給土地開(kāi)發(fā)帶來(lái)了利潤(rùn)，刺激土地開(kāi)發(fā)商和投

15、資者大量投資；另一方面，城市發(fā)展為SHOPPING MALL的開(kāi)發(fā)提供了機(jī)會(huì)，新舊開(kāi)發(fā)商紛紛參與開(kāi)發(fā)，SHOPPING MALL 蓬勃興起。這一時(shí)期無(wú)論在英國(guó)還是美國(guó)，SHOPPING MALL 的零售額增長(zhǎng)率比總體增長(zhǎng)率高得多，這說(shuō)明SHOPPING MALL已經(jīng)得到了開(kāi)發(fā)商、零售商和購(gòu)物者的共同接受。50 年代，美國(guó)城市大規(guī)模郊區(qū)化給郊區(qū)的SHOPPING MALL帶來(lái)了機(jī)遇，它不僅受到了開(kāi)發(fā)商和零售商的歡迎，也受到了擁有私人汽車(chē)的購(gòu)物者的普遍歡迎。因此，它在美國(guó)各地的建設(shè)速度是以往任何一個(gè)階段所望塵莫及的。與此同時(shí)，在歐洲國(guó)家，城市重建、更新和新城建設(shè)都為SHOPPING MALL 提供

16、了發(fā)展和傳播機(jī)會(huì)。荷蘭鹿特丹的林巴恩、英國(guó)的考文垂、瑞典首都斯德哥爾摩的衛(wèi)星城維林比等地，相繼有大型SHOPPING MALL建成，特別是來(lái)自美國(guó)的影響大大刺激了歐洲的發(fā)展。到60 年代為止，在北美、西歐和澳洲等地的工業(yè)化國(guó)家，SHOPPING MALL的概念已經(jīng)得到廣泛接受。70 年代，SHOPPING MALL開(kāi)始在東歐、亞洲、非洲和拉丁美洲等發(fā)展中國(guó)家傳播。需要指出的是，70 年代中期的石油危機(jī)使郊區(qū)SHOPPING MALL的發(fā)展受挫，也促成了人們對(duì)于購(gòu)物中心的思考和再認(rèn)識(shí)。傳統(tǒng)的基于美國(guó)郊區(qū)特定用地和環(huán)境狀況的郊區(qū)SHOPPING MALL，隨著發(fā)展轉(zhuǎn)向城市市區(qū)而發(fā)生了相應(yīng)的變化，對(duì)

17、市區(qū)特定的環(huán)境和文脈的關(guān)注，賦予了SHOPPING MALL新的內(nèi)容和含義。80 年代，由于全球經(jīng)濟(jì)互相滲透，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)和一體化，SHOPPING MALL幾乎已經(jīng)滲透到各個(gè)國(guó)家，遍及全世界。無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，SHOPPING MALL已經(jīng)得到人們的普遍接受，并成為現(xiàn)代城市的重要組成部分和多元化的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化背景中的城市景觀(guān)。縱觀(guān)SHOPPING MALL 概念的發(fā)展和傳播過(guò)程，100 年前簡(jiǎn)單的商業(yè)柱廊與今天形式各樣、異彩紛呈的購(gòu)物中心，無(wú)論是建筑形式、建筑功能和商業(yè)模式、消費(fèi)行為等都今非昔比。SHOPPING MALL 建筑已經(jīng)不再是商業(yè)拱廊，也不是早期意義上的美國(guó)式的郊區(qū)購(gòu)

18、物中心，它的建筑形式越來(lái)越反映日趨復(fù)雜的城市形象，成為城市景觀(guān)中非常醒目的主角。與初期被動(dòng)的市場(chǎng)觀(guān)念相比，先進(jìn)的管理方法積極的、正面的促進(jìn)了消費(fèi)活動(dòng)，其布局、規(guī)模和商店類(lèi)型與組成已經(jīng)置于SHOPPING MALL的有效控制之下，使承租戶(hù)的利潤(rùn)最大化。2、 SHOPPING MALL在現(xiàn)代社會(huì)生活中承擔(dān)的作用：SHOPPING MALL的出現(xiàn)是20 世紀(jì)零售商業(yè)建筑發(fā)展的一個(gè)巨大進(jìn)步，它給人類(lèi)社會(huì)的生活帶來(lái)了巨大的變化，在現(xiàn)代社會(huì)生活中的地位也越來(lái)越重要。SHOPPING MALL 適應(yīng)了現(xiàn)代社會(huì)高效率、快節(jié)奏的需要。隨著消費(fèi)水平的提高，人們對(duì)商品的需求與日俱增，在同一屋頂下購(gòu)買(mǎi)所有需要的商品的

19、愿望也越來(lái)越強(qiáng)烈，SHOPPING MALL 滿(mǎn)足了人們一次購(gòu)足的要求。與此同時(shí)，購(gòu)物方式也經(jīng)歷了一場(chǎng)革命，從古老的集市發(fā)展到現(xiàn)代的百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)，從面對(duì)面的柜臺(tái)服務(wù)發(fā)展到自選服務(wù)和自助服務(wù)，這些都在SHOPPING MALL中得到體現(xiàn)。SHOPPING MALL 滿(mǎn)足了購(gòu)物與休閑活動(dòng)相結(jié)合的要求。在現(xiàn)代社會(huì)里，人們的閑暇時(shí)間增加，購(gòu)物活動(dòng)已不僅僅是為了滿(mǎn)足基本生活需要，而且還包括娛樂(lè)和休閑成分，是一種社會(huì)活動(dòng)。從購(gòu)物者的角度來(lái)看，購(gòu)物既是家務(wù)，也是娛樂(lè)、放松或刺激。正因?yàn)槿绱耍朔N類(lèi)多樣的商店之外，SHOPPING MALL 還提供高標(biāo)準(zhǔn)的娛樂(lè)場(chǎng)所，諸如餐館、體育健身中心、電影院、藝術(shù)

20、展覽等來(lái)滿(mǎn)足多種消費(fèi)需求。SHOPPING MALL 滿(mǎn)足了人們社會(huì)交往的需要，它通過(guò)開(kāi)放的公共空間為社會(huì)活動(dòng)提供必要的交往場(chǎng)所。在汽車(chē)把人排擠出原本屬于人的城市公共活動(dòng)空間時(shí)，SHOPPING MALL 試圖再現(xiàn)了傳統(tǒng)的公共活動(dòng)空間，尋找汽車(chē)時(shí)代來(lái)臨之后就已經(jīng)失去的城市廣場(chǎng)。3、SHOPPING MALL的四大特征：開(kāi)放性的公共休閑場(chǎng)所，強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，可廣納周邊人流；相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，可充分利用有效人流；休閑與購(gòu)物良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。4、適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的SHOPPING MALL的特點(diǎn)：適應(yīng)中國(guó)國(guó)情的SHOPPING MALL首要的是面積足夠大的面積，提供比現(xiàn)在所有的大型百貨更寬敞、更明亮的、更舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和消費(fèi)氛圍。但SHOPPING MALL 又不僅僅是個(gè)開(kāi)闊的廣場(chǎng)，那是一片沃土，所有現(xiàn)在流行的商業(yè)模式都能在這里找到自己的位置，不論是超市、百貨、專(zhuān)賣(mài)店還是其他任何業(yè)態(tài)，而且他們都在從SHOPPING MALL的身上吸收著成長(zhǎng)的營(yíng)養(yǎng)。從表面上說(shuō)，SHOPPING MALL 要有開(kāi)放性的公共休閑廣場(chǎng)如共享空間，以長(zhǎng)時(shí)間吸引住消費(fèi)者；有開(kāi)放性和閉合性良好的交通回路如室內(nèi)步行街，主通道達(dá)到6米、輔通道4米以上；要兼具購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)三大功能，如百貨、超市