房地產(chǎn)的供給和需求

1、第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)張永岳陳伯庚孫斌藝編著第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求n 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵¨ 房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場(chǎng)所¨ 房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和n 既包括土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易行為，又包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣交易以及租賃、典當(dāng)、抵押等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，體現(xiàn)了市場(chǎng)中的當(dāng)事人之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系¨ 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體n 健全的房地產(chǎn)市場(chǎng) ¨ 房地產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和必要前提 ¨ 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行不可缺少的外部環(huán)

2、境 ¨ 完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保證 ¨ 房地產(chǎn)市場(chǎng)同生產(chǎn)資料市場(chǎng)、生活資料市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)和信息市場(chǎng)一樣，也是社會(huì)主義市場(chǎng)體系中一個(gè)不可缺少的重要組成部分 n 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求¨ （一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn) n 1 、房地產(chǎn)需求的涵義 ¨ 房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)主體和個(gè)人消費(fèi)者），在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。 n 2、房地產(chǎn)需求的類型¨ （1 ）生產(chǎn)性需求 § 指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而形成的對(duì)房地

3、產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個(gè)體工商業(yè)者¨ （2 ）消費(fèi)性需求 § 由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭 ¨ （3 ）投資性需求 § 指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式儲(chǔ)存，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的 ¨ （二）影響房地產(chǎn)需求的主要因素n 1 、房地產(chǎn)價(jià)格 P108最后一段：對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)而言，消費(fèi)者對(duì)它的需求取決于多種因素，而最重要的可以說就是該產(chǎn)品的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)學(xué)家所觀察推論出的需求法則同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，即：在其他條件不變的情況

4、下，某一房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格越低，消費(fèi)者就對(duì)該產(chǎn)品和服務(wù)的需求量越大；而當(dāng)該產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格越高時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品和服務(wù)的需求量則越小。依據(jù)需求法則，可以推斷出房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求曲線在通常情況下必然是一條從左上向右下傾斜的直線，斜率為負(fù)。以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格(P)，橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量 (Q)，因?yàn)樵趦r(jià)格較高時(shí)需求量減少，在價(jià)格較低時(shí)需求量增加，所以我們得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線(D)。n 2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 一國(guó)或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)需求的決定性因素。一般來說，房地產(chǎn)需求水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)出一種正相關(guān)的關(guān)系，即一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相

5、應(yīng)促使其房地產(chǎn)需求的水平也比較高，反之則相反；一個(gè)國(guó)家或地區(qū)某一時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)也比較快，反之則相反。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)需求的影響作用主要來自兩個(gè)方面： 一是投資規(guī)模。投資規(guī)模的擴(kuò)大，拉動(dòng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房需求增加，從而擴(kuò)大了對(duì)工業(yè)廠房、商鋪、辦公用房等需求。 二是國(guó)民收入水平。隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展國(guó)民收入增加，企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)能力提高，個(gè)人的可支配收入增長(zhǎng)，必然會(huì)增大對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求。中國(guó)改革開放以來國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，促進(jìn)了各類房地產(chǎn)需求急增，由此推動(dòng)了現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)繁榮局面。n 3 、居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu) 居民收入水平與房地產(chǎn)需求呈正方向變動(dòng)

6、的關(guān)系。從住宅消費(fèi)需求的角度分析，在住房?jī)r(jià)格既定的前提下，居民的收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求具有決定性作用。 首先，居民收入水平的提高直接拉動(dòng)居住消費(fèi)需求的增加。中國(guó)城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期來受收入水平低的制約，居住水平和居住質(zhì)量都比較低，改革開放以后隨收入較大幅度增加，改善住房條件的愿望十分迫切，促使住宅的需求數(shù)量和質(zhì)量急速提高，從而成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)力量。（居民的購買力）其次，居民收入水平的提高，還促使居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大的質(zhì)的變化，主要表現(xiàn)在恩格爾系數(shù)下降，即花費(fèi)在食品方面的比重減少，而花費(fèi)在“住”和“行”上的比重增加。在住房制度改革以前，由于實(shí)行實(shí)物福利分房制度，房租極低，房屋租金只占

7、居民生活消費(fèi)的2%3%；住房分配貨幣化后，多數(shù)居民購買商品房，同時(shí)房租也逐漸上升到商品房租金水平，居住消費(fèi)在家庭生活消費(fèi)支出中的比例也相應(yīng)上升到10%以上。國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家住房消費(fèi)支出一般占家庭年收入的三分之一左右。隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入提高中國(guó)城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步優(yōu)化。目前中國(guó)城市的恩格爾系數(shù)已降到37.7%，按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的恩格爾系數(shù)處在40%50%之間時(shí)，正是住房需求旺盛、房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時(shí)期。近幾年來中國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，印證了這一點(diǎn)。n 4 、城市化水平 城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。城市化包括城市數(shù)量的增加、規(guī)模的擴(kuò)大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影響

8、房地產(chǎn)需求的重要因素，主要體現(xiàn)在： 一是伴隨城市數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，必然要加快城市建設(shè)，例如，蓋更多的工廠，辦更多的商店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而對(duì)各類房地產(chǎn)提出更多更大的需求。 二是城市人口的增多，既增加了對(duì)城市住宅的巨大需求，又增加了安排就業(yè)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)需求。 三是城市建設(shè)的發(fā)展，需要進(jìn)行舊區(qū)改造和實(shí)施重大建設(shè)工程，由此必然要進(jìn)行舊城區(qū)的動(dòng)拆遷，引致動(dòng)拆遷戶的大量住房需求。世界各國(guó)城市化平均水平為60%，發(fā)達(dá)國(guó)家高達(dá)80%。目前中國(guó)的城市化率約在38%左右，預(yù)計(jì)到2020年將提高到60%，大量農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)和生活，房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求很大，必將帶動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期

9、持續(xù)發(fā)展。n 5 、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策 房地產(chǎn)需求還受到國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的制約。國(guó)家的土地政策、財(cái)政政策、貨幣政策和住房政策，對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求都會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。 國(guó)家的土地政策和財(cái)政政策的調(diào)整，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大影響，進(jìn)而影響房地產(chǎn)需求。同時(shí)房地產(chǎn)稅收政策的變動(dòng)還會(huì)增加或減少購房者的負(fù)擔(dān)，發(fā)揮抑制或促進(jìn)居民購房需求的作用。例如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不振時(shí)，降低契稅稅率，減少購房負(fù)擔(dān)，可以鼓勵(lì)居民買房。 國(guó)家利率政策的調(diào)整，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求、投資性需求和消費(fèi)性需求產(chǎn)生重大影響。首先是貸款利率的升高或降低，會(huì)影響投資成本和收益率，從而抑制或促進(jìn)生產(chǎn)性需求和投資性需求。其次是

10、貸款利率的升高或降低會(huì)從兩方面影響房地產(chǎn)消費(fèi)性需求： 一是對(duì)開發(fā)商貸款利率的高低，會(huì)直接影響房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化，從而影響消費(fèi)性房地產(chǎn)需求； 二是對(duì)居民的住房貸款利率的變化，會(huì)增加或減少購房支出，從而影響消費(fèi)性房地產(chǎn)需求。 國(guó)家的住房政策也是影響住房需求的重要因素。中國(guó)原有的實(shí)物福利分房制度，抑制對(duì)商品住房的需求；而改革以后實(shí)施住房分配貨幣化政策，則促使居民購買商品房，擴(kuò)大了對(duì)商品住房的需求。n 6 、消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期 這是一種消費(fèi)心理對(duì)房地產(chǎn)需求的影響，帶有主觀的色彩，但在一定程度上也反映了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和需求的科學(xué)預(yù)測(cè)。其中，主要是對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的預(yù)測(cè)，若預(yù)測(cè)樂觀，對(duì)房地產(chǎn)需求就會(huì)增加

11、，反之，則相反。 同時(shí)，也取決于對(duì)未來房?jī)r(jià)變化的預(yù)測(cè)，一般消費(fèi)者都存在“買漲不買跌”的心理，當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí)，若消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，即使目前價(jià)格偏高，但今后存在上升空間，未來收益會(huì)促使消費(fèi)者需求提前釋放，形成現(xiàn)實(shí)需求增長(zhǎng)。這種情況在投資性需求方面表現(xiàn)得尤為明顯，因?yàn)橥顿Y性購房者的目的是投資獲利，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲吸引其投資買房。而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，若消費(fèi)者預(yù)期還會(huì)下跌，則他們往往會(huì)持幣待購，遲遲不肯入市，導(dǎo)致延期消費(fèi)。 此外，還有一種消費(fèi)心理即“負(fù)債消費(fèi)”觀念也會(huì)影響房地產(chǎn)需求。例如長(zhǎng)期來的“即期消費(fèi)”觀念，對(duì)住房消費(fèi)信貸難以接受，會(huì)因購房支付能力的不足而影響住房需求；而當(dāng)樹立起“負(fù)債消費(fèi)”的現(xiàn)代消費(fèi)觀

12、念，在未來收入預(yù)期的基礎(chǔ)上，敢于“用明天的錢圓今天的住房夢(mèng)”，就會(huì)借助住房抵押貸款進(jìn)入房市，從而擴(kuò)大了住宅市場(chǎng)需求。¨ （三）房地產(chǎn)需求彈性n 1 、房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性 ¨ 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理，房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性是指房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。 n 2 、房地產(chǎn)需求的收入彈性 ¨ 房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。 ¨ （四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求和有效需求n 1 、房地產(chǎn)潛在需求

13、68; 所謂房地產(chǎn)的潛在需求，是指居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)的欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。即是指過去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的房地產(chǎn)購買力、但在未來可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購買力的需求。 ¨ 由于潛在房地產(chǎn)需求是一定時(shí)期內(nèi)該地區(qū)房地產(chǎn)需求的最大可能值，因此也稱為房地產(chǎn)的邊界需求。潛在需求雖然不能作為提供現(xiàn)實(shí)供給的根據(jù)，但對(duì)規(guī)劃未來房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資決策有重要參考作用。所以政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃時(shí)都要重視預(yù)測(cè)房地產(chǎn)潛在需求。n 2 、房地產(chǎn)有效需求 ¨ 所謂房地產(chǎn)的有效需求，從微觀經(jīng)濟(jì)的意義上來講，是指消費(fèi)者在一定的時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格的水平上愿

14、意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。從宏觀經(jīng)濟(jì)的意義上來講，是指商品的總供給與總需求達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)的總需求。¨ 因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，必須從微觀上把握有支付能力的需求，在宏觀上把握總供給與總需求的均衡。 n 3、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的主要途徑培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，要從兩方面努力： 一方面，要增加有效供給，促進(jìn)流通，使有支付能力的消費(fèi)者買到合適的住房； 另一方面，則要隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加收入，排除體制障礙，調(diào)整消費(fèi)政策，支持居民買房，創(chuàng)造條件使?jié)撛谛枨蟊M快轉(zhuǎn)化為有效需求。具體來說，其主要途徑是： ¨ 培育房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，主要途徑是：§ 深化住房

15、制度改革，實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣工資化，引導(dǎo)消費(fèi)者“愿意”購買商品住房，使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟆?#167; 發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加收入，提高消費(fèi)者“能夠”購買商品住房的支付能力。§ 理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務(wù)，為消費(fèi)者提供便捷周到的服務(wù)。§ 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，降低成本，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使之與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，增強(qiáng)購房的承受能力。§ 完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，支持居民買房。§ 重視房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和總需求動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)有效需求的形成。n 三、房地產(chǎn)供給¨ （一）房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)n 1、房地產(chǎn)供給的涵義¨ 房地產(chǎn)供給

16、是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）¨ 房地產(chǎn)供給要具備兩個(gè)條件：§ 出售或出租的愿望，這主要取決于價(jià)格為主的交易條件§ 供給能力，這主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理水平n 2、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)¨ （1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性¨ （2）房地產(chǎn)供給的層次性§ 房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給層次、儲(chǔ)備供給層次和潛在供給層次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的。§ 現(xiàn)實(shí)供給層次是

17、指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時(shí)出售和出租的房地產(chǎn)§ 儲(chǔ)備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)商品暫時(shí)儲(chǔ)備起來不上市§ 潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品¨ （3）房地產(chǎn)供給的滯后性§ 房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，一般要一二年，甚至數(shù)年。較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給的滯后性，這種滯后性又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的風(fēng)險(xiǎn)性。¨ （4）房地產(chǎn)供給的時(shí)期性§ 房地產(chǎn)供給的時(shí)期一般可分為特短

18、期、短期和長(zhǎng)期三種§ 所謂特短期又稱市場(chǎng)期，是指市場(chǎng)上房地產(chǎn)生產(chǎn)資源固定不變，從而房地產(chǎn)供給量固定不變的一段時(shí)期。§ 所謂短期是指在此期間，土地等房地產(chǎn)生產(chǎn)的固定要素不變，但可變要素是可以變動(dòng)的時(shí)期。§ 所謂長(zhǎng)期是指在此期間，不但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所有的生產(chǎn)要素可以變動(dòng)，而且可以與社會(huì)其他行業(yè)的資本互相流動(dòng)，從而是對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較大幅度影響的一段時(shí)期。¨ （二）決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析n 1 、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是影響房地產(chǎn)供給的首要因素，因?yàn)樵诔杀炯榷ǖ那闆r下，市場(chǎng)價(jià)格的高低將決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有否盈利和盈利多少。一般而言，當(dāng)價(jià)格低于某一特定

19、水平，則不會(huì)有房地產(chǎn)供給，高于這一水平，才會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)供給，而且供應(yīng)量隨著價(jià)格的上升而增加，隨價(jià)格的降低而減少。P123房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著一條非常重要的經(jīng)驗(yàn)法則，即供給法則：房地產(chǎn)價(jià)格越高，房地產(chǎn)生產(chǎn)者的供給量越大，反之，則相反。這就意味著房地產(chǎn)的供給曲線斜率為正。 n 2 、土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量 土地價(jià)格是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，中國(guó)城市中目前土地費(fèi)用約占商品房總成本的30%左右。土地價(jià)格的提高，將提高房地產(chǎn)的開發(fā)成本，對(duì)此房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)采用兩種可選對(duì)策：一是增加容積率，使單位建筑面積所含的地價(jià)比重下降，消化地價(jià)成本的上升，從而有利于增加房地產(chǎn)供應(yīng)。二是縮小生產(chǎn)規(guī)模和

20、放慢開發(fā)進(jìn)度，從而會(huì)引起房地產(chǎn)供給的減少。 城市房地產(chǎn)的供給能力，在很大程度上取決于能夠供給城市使用的土地?cái)?shù)量。一般來說，一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，特別是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力越高，則可提供給城市使用的土地就越多。換言之，城市土地的供給水平必須與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是農(nóng)業(yè)發(fā)展水平相適應(yīng)。改革開放以來，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，為城市土地的擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。但也應(yīng)看到，中國(guó)人多地少，人地矛盾十分尖銳，對(duì)于不恰當(dāng)?shù)剡^多占用耕地，必須加以制止。n 3 、資金供應(yīng)量和利率由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，開發(fā)建設(shè)需投入大量資金，除自有資本金投入外、還需銀行等金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸款的支持，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接和間接來自銀行貸款的約占60%，依

21、存度很高。因此，國(guó)家的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)供給的影響極大。若貨幣供應(yīng)量緊縮，對(duì)企業(yè)的開發(fā)貸款減少，建設(shè)資金緊缺，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量下降；反之，當(dāng)貨幣供應(yīng)量擴(kuò)張，對(duì)企業(yè)的開發(fā)貸款增加，建設(shè)資金充裕，則房地產(chǎn)供給量上升。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率的高低也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供給帶來重大影響，若銀行的貸款利率提高，會(huì)增加利息成本，在銷售價(jià)格不變的情況下勢(shì)必減少利潤(rùn)，影響其開發(fā)積極性，導(dǎo)致供給量減少，反之則相反。所以，銀行的信貸政策是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給的重要因素。n 4 、稅收政策 稅收是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素，我國(guó)目前各種稅費(fèi)約占房地產(chǎn)價(jià)格的10%15%。如果實(shí)行優(yōu)惠稅收政策，減免稅收和稅收遞延，就會(huì)降低房地產(chǎn)

22、開發(fā)成本，使同量資金的房地產(chǎn)實(shí)物量的供給增加，會(huì)提高開發(fā)商盈利水平，從而吸引更多的社會(huì)資本從事房地產(chǎn)開發(fā)，最終會(huì)增加房地產(chǎn)的供給量。反之，若增加稅費(fèi)，則會(huì)直接增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，使同量資金的房地產(chǎn)實(shí)物量的供給減少，會(huì)降低開發(fā)商盈利水平，使開發(fā)商縮小其投資規(guī)模，甚至將資本轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)中去，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給量的減少。n 5 、建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力 建筑材料如鋼材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供應(yīng)能力是制約房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和水平的物質(zhì)基礎(chǔ)。建筑能力包括建筑技術(shù)水平、裝備水平、管理水平以及建筑隊(duì)伍的規(guī)模等因素，是決定房地產(chǎn)供應(yīng)水平的直接因素。改革開放以來，中國(guó)建材工業(yè)和建筑業(yè)有了

23、長(zhǎng)足的發(fā)展，技術(shù)水平、裝備水平、管理水平及職工隊(duì)伍素質(zhì)都有很大的提高，建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力基本上已能滿足房地產(chǎn)生產(chǎn)的需要，但近年來也出現(xiàn)建筑材料供應(yīng)緊張的狀況。所以，房地產(chǎn)供給水平也必須與建材的供應(yīng)能力相適應(yīng)。n 6 、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期 這種預(yù)期包括對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、通貨膨脹率、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)需求的預(yù)期，以及對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)信貸政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等，其核心問題是房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)盈利水平即投資回報(bào)率的預(yù)期。若預(yù)期的投資回報(bào)率高，開發(fā)商一般會(huì)增加房地產(chǎn)投資，從而增加房地產(chǎn)供給；若預(yù)期的投資回報(bào)率低，開發(fā)商一般會(huì)縮小房地產(chǎn)投資規(guī)模或放慢開發(fā)速度，從而會(huì)減少房地產(chǎn)供給。

24、68; （三）房地產(chǎn)供給彈性n 所謂房地產(chǎn)供給彈性，就是指供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度 ¨ 1 、特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性 ¨ 2 、短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小 ¨ 3 、長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大 ¨ （四）房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給n 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的涵義¨ 在微觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給是指現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。¨ 在宏觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到

25、均衡時(shí)的總供給。n 2、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的主要途徑¨ （1）在房地產(chǎn)供給的實(shí)物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度。¨ （2）在房地產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)上，努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度¨ （3）在房地產(chǎn)供給的時(shí)期性上，努力體現(xiàn)一定超前性。¨ （4）在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度n 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡和非均衡¨ （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡 n 1 、房地產(chǎn)供求均衡的涵義 ¨ 所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地

26、產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài) n 2、房地產(chǎn)供求均衡的基本原理¨ （1）需求量和供給量的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響¨ （2）需求和供給變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡的影響¨ （3）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡原理的要義§ 均衡態(tài)的形成是供給和需求這兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果§ 均衡態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供給價(jià)格和需求價(jià)格相一致，而且包括供給數(shù)量和需求數(shù)量相一致，二者缺一不可§ 在理論分析時(shí)，通常把房地產(chǎn)供給量或需求量作為房地產(chǎn)價(jià)格的函數(shù)。但在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)作中，情況會(huì)復(fù)雜得多，供給量或需求量不但受多種因素影響，而且反過來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重大制約作用。

27、7; 供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致，在微觀層次上，表示某特定市場(chǎng)、特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當(dāng)，供求結(jié)構(gòu)吻合。在宏觀層次上，表示一個(gè)城市或一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)總供給數(shù)量與總需求數(shù)量相一致¨ 3、房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義§ 房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)商品的實(shí)現(xiàn)問題。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求均衡，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的最基本問題，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所追求的重要目標(biāo)。 ¨ （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡n 所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的非均衡態(tài)，即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。它

28、表現(xiàn)為三種狀態(tài)n 1、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)¨ 這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局，通常把這種處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱為賣方市場(chǎng)n 2、總量性供過于求狀態(tài)¨ 這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大投資，宏觀經(jīng)濟(jì)層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時(shí)期和地區(qū)n 3、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)¨ 結(jié)構(gòu)性供求失衡有供給結(jié)構(gòu)失衡和需求結(jié)構(gòu)失衡兩種情況，而主要是商品房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)不相適應(yīng)。 ¨ （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡條件及其實(shí)現(xiàn)n 1 、深化住房制度改革，積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化。 n 2 、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

29、，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場(chǎng)條件。 n 3 、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡。 n 4 、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系n 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的內(nèi)涵¨ 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的簡(jiǎn)要定義，是指多種房地產(chǎn)市場(chǎng)互相聯(lián)系，互相制約所形成的市場(chǎng)集合體和系統(tǒng)。n 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)的集合而形成的有機(jī)統(tǒng)一體n 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是多種房地產(chǎn)市場(chǎng)之間密切聯(lián)系的市場(chǎng)關(guān)系n 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu) n 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu)¨ 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的構(gòu)成可以按照不同的角度進(jìn)行劃分 n 按市場(chǎng)運(yùn)行層次劃分

30、68; 一、二、三級(jí)市場(chǎng) n 按用途需要?jiǎng)澐?¨ 住宅市場(chǎng) ¨ 辦公樓市場(chǎng) ¨ 商業(yè)用房市場(chǎng) n 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易客體劃分¨ 土地市場(chǎng) ¨ 房產(chǎn)市場(chǎng) ¨ 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng) ¨ 房地產(chǎn)金融市場(chǎng) ¨ 物業(yè)管理市場(chǎng) ¨ （一）土地市場(chǎng)n 1 、土地市場(chǎng)的涵義 ¨ 土地市場(chǎng)又稱為地產(chǎn)市場(chǎng)，是土地這種特殊商品的交易領(lǐng)域及其在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。 ¨ 土地市場(chǎng)流通的土地，主要是城市土地。建筑地塊，一般是脫胎于土地的自然狀態(tài)，經(jīng)過人類開發(fā)、加工、改造，凝結(jié)了人類的勞動(dòng)，因而是由土地物質(zhì)和

31、土地資本結(jié)合在一起的土地商品。 ¨ 土地市場(chǎng)的內(nèi)涵包括兩個(gè)方面： § （1 ）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 § （2 ）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移 n 2、土地市場(chǎng)的特點(diǎn)¨ （1 ）土地市場(chǎng)的區(qū)域性 ¨ （2 ）土地市場(chǎng)的權(quán)利主導(dǎo)性 ¨ （3 ）土地市場(chǎng)的低流動(dòng)性 ¨ （4 ）土地市場(chǎng)的壟斷性 n 3、土地市場(chǎng)的作用¨ (1) 有利于制止非法地產(chǎn)交易和進(jìn)行公開、有序、合法的地產(chǎn)交易 ¨ (2) 有利于提高土地使用效率 ¨ (3) 有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 ¨ (4) 有利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)

32、控 ¨ （二）房產(chǎn)市場(chǎng)n l 、房產(chǎn)市場(chǎng)的涵義 ¨ 房產(chǎn)市場(chǎng)是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房產(chǎn)市場(chǎng)流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財(cái)產(chǎn)。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財(cái)產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個(gè)統(tǒng)一體而構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi)。 n 2、房產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分及其特點(diǎn)¨ 從交易對(duì)象區(qū)分，房產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為住宅市場(chǎng)與非住宅市場(chǎng) ¨ 根據(jù)住宅的檔次，可細(xì)分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)實(shí)用型和保障型 ¨ 非住宅用房市場(chǎng)進(jìn)而可細(xì)分為辦公、商用、廠房、倉庫等

33、68; 其主要特點(diǎn)： § （1 ）房產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性 § （2 ）房產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象和交易方式的多樣性 § （3 ）房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和投資的雙重特性 § （4 ）房產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的不平衡性 n 3、房產(chǎn)市場(chǎng)的作用¨ 房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ¨ 房產(chǎn)市場(chǎng)通過市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。 ¨ 房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。

34、 ¨ （三）房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)n 1 、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的涵義 ¨ 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)是服務(wù)于房地產(chǎn)交易和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的場(chǎng)所，是這種服務(wù)商品在交易中發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。 ¨ 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)信息咨詢?nèi)蟛糠帧?§ 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、顧問公司、房地產(chǎn)代理策劃或營(yíng)銷公司、房地產(chǎn)中介或置換公司、房地產(chǎn)估價(jià)所和房地產(chǎn)交易中心或交易所等 n 2、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的作用¨ 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)對(duì)于加快房地產(chǎn)商品的交易，理順流通環(huán)節(jié)，拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)，有著其他市場(chǎng)不可替代的作用 ¨

35、; 發(fā)達(dá)的中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的重要標(biāo)志 n 3、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)的培育¨ （1 ）大力發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，構(gòu)建大型房地產(chǎn)中介企業(yè) ¨ （2 ）規(guī)范管理，提高中介機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量 ¨ （3 ）加強(qiáng)人才培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神和行業(yè)的整體實(shí)力及形象 ¨ （4 ）加強(qiáng)現(xiàn)代化建設(shè)，提高經(jīng)營(yíng)管理水平。特別是要建立和完善房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，進(jìn)一步發(fā)展網(wǎng)上交易、電子商務(wù) ¨ （四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)n 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指與房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)、流通、消費(fèi)相聯(lián)系的資金融通活動(dòng)的領(lǐng)域和場(chǎng)所，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)互相融合和滲透的產(chǎn)物。n 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的具體

36、業(yè)務(wù)包括：¨ 房地產(chǎn)生產(chǎn)性開發(fā)貸款¨ 證券（股票、債券）融資¨ 房地產(chǎn)信托¨ 住房消費(fèi)信貸即購房抵押貸款¨ 住房公積金¨ 房地產(chǎn)保險(xiǎn)n 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)對(duì)于支持房地產(chǎn)開發(fā)特別是住宅建設(shè)，提高購房能力，擴(kuò)大住宅消費(fèi)，改善居住條件發(fā)揮著十分重要的作用n 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也是國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控的重要手段¨ （五）物業(yè)管理市場(chǎng)n 1 、物業(yè)管理市場(chǎng)的涵義 ¨ 物業(yè)管理市場(chǎng)是物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)業(yè)主或使用人所提供的商品性勞務(wù)活動(dòng)的市場(chǎng)，本質(zhì)上是一種服務(wù)性市場(chǎng)。物業(yè)管理市場(chǎng)有兩個(gè)主體，其供給主體是各類物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)；需求主

37、體是業(yè)主或非業(yè)主使用人 n 2 、物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn) ¨ （1 ）服務(wù)性 ¨ （2 ）契約性 ¨ （3 ）雙向選擇性 ¨ （4 ）職能的雙重性 n 3、物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)¨ 一是物業(yè)管理企業(yè)化 ¨ 二是物業(yè)管理專業(yè)化 ¨ 三是物業(yè)管理社會(huì)化 ¨ 四是物業(yè)管理市場(chǎng)化 ¨ 五是物業(yè)管理智能化 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行n 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能n 1 、傳遞信息的功能 n 2 、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營(yíng)效益的功能 n 3 、促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的功能 n 4 、調(diào)節(jié)和再分配國(guó)民收入的功能 n 5 、理順流通環(huán)節(jié)的功能 n 6 、促進(jìn)住房消費(fèi)和優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能 n 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制¨ （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的內(nèi)涵¨ 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。要使房地產(chǎn)交易關(guān)系得以形成，必須具備下列三個(gè)要素：一是房地產(chǎn)交易主體，包括供給主體（賣方）和需求主體（買方）。供給主體即從事房地產(chǎn)交易的賣方當(dāng)事人，包括國(guó)有土地使用權(quán)的法人代表，房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、