物業(yè)管理論文

1、試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義作者：劉偉良發(fā)布時(shí)間：導(dǎo)言：經(jīng)過20年的發(fā)展，物業(yè)管理機(jī)制在對建成物業(yè)的管理和對使用人的服務(wù) 上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認(rèn)可。隨著物業(yè)管理的 深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展 的需要。物業(yè)幵發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的 事情。為了以人為本、切實(shí)搞好物業(yè)管理工作，根據(jù)目前的現(xiàn)狀，盡快從法律 的高度規(guī)定物業(yè)建設(shè)必須要物業(yè)管理提前介入，其意義非常重大。一般而言，物業(yè)管理是指對竣工投入使用后的物業(yè)進(jìn)行管理，因此，很多 人就把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)幵發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一

2、個(gè)卓 有建樹的獨(dú)立行業(yè)，但是，總結(jié)物業(yè)管理20年的經(jīng)驗(yàn)，我們也不難發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)幵發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多 影響，有的對發(fā)展商本身也產(chǎn)生很大的影響，現(xiàn)在各地都有不少空置房，而不 少空置房與物業(yè)使用和管理不便不無關(guān)系。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人 們對物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè) 建設(shè)，在物業(yè)幵發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì) 階段即幵始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，弓I起了 人們的廣泛關(guān)注。目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)幵發(fā)商幵始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段幵始提前

3、介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物 業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事 情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。本文試圖從深圳物業(yè)管 理企業(yè)在前期介入方面的實(shí)踐來談前期介入的作用及其立法意義，目的在于探 討和促進(jìn)物業(yè)管理前期介入的立法?，F(xiàn)代高層建筑，設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長，安裝、施工難度大。 各種新技術(shù)、新材料不斷投入使用，社會化分工越來越細(xì)，專業(yè)門類越來越廣。 為了對一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管 理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入， 但大多數(shù)的前期介入都是在入住

4、前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就 建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒有從實(shí) 質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期幵發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷， 給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困 擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)幵始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí) 施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理 問題。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì) 人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的 物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全

5、面，或者很少從業(yè)主長期使用和 后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能 布局上的缺陷。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和 業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管 理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以 從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合 理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因 設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。如2000年投入使用的深圳某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是96年內(nèi)完成的,若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建

6、設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。作為 前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備 如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào) 研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行了實(shí)地 考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提 出了一系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目經(jīng)同幵發(fā)商和業(yè)主 方溝通后，最終都做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。二、積極參與 工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的 質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用

7、和 管理服務(wù)帶來的缺憾。物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所 管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理 的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單 位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這 一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，幵發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌 措和促銷推廣上，盡管從幵發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所 建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因 忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與幵發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)

8、安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的 滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在 日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修 養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩?，F(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安 裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè) 備帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位 尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為了自己工作的方 便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年的使用的角度去安裝施工，從 而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。

9、物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住 樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建 議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條 件。此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工 程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公 司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，在幵發(fā)商 聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料使用、玻璃幕墻安裝、 施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題， 這些問題涉及到材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。很多物業(yè)質(zhì)量不如人意

10、，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇， 嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找?guī)园l(fā)商解決不了問題的 時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。建設(shè)部一位領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)這樣講過：“我們建的房子質(zhì)量如何，確實(shí) 關(guān)系到老百姓的生活質(zhì)量，這個(gè)問題解決不好，老百姓就要上訪，就要告狀， 影響社會安定團(tuán)結(jié)。所以住宅工程質(zhì)量不但關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，還關(guān)系 到人民生活質(zhì)量，關(guān)系到社會的穩(wěn)定。這決不是任意拔高，上綱上線，而確實(shí) 是我們必須面對的現(xiàn)實(shí)。”基于長期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在 一定程度上很好地解決了這個(gè)問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服

11、務(wù) 帶來的缺憾。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物 業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一幵始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理 服務(wù)。有的幵發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不 實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，幵發(fā)商往往 只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要， 給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè) 主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合， 使其專心幵發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管

12、的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與 建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎推事情的發(fā) 生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣 體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的 問題，促使幵發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施 在投入使用住前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的 操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)做 好接管驗(yàn)收工作。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和 管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有

13、數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所 發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短 了了物業(yè)幵發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn) 收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝 單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位 就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能投入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的 服務(wù)。此外，物業(yè)投入使用時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉促上陣，難免在初 期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入, 就可以有充裕的時(shí)間鍛煉好物業(yè)管理隊(duì)伍。實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介

14、入物業(yè)幵發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確 保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面， 有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán) 節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成 后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法 律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，規(guī)定所有物業(yè)幵發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須 有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體 物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意 義將是及其重大深遠(yuǎn)的。1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。如

15、果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作 為專業(yè)的物業(yè)管理單位將自從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段幵始，從物業(yè)管理的角度，運(yùn)用 以人為本的理念，對幵發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，建筑，安裝、維護(hù)保養(yǎng)等是否合 乎物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的 基礎(chǔ)。當(dāng)前，很多物業(yè)（特別是老舊物業(yè)）的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān) 鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計(jì)幵發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合 物業(yè)管理的要求，給保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量帶來的影響是不容忽視的。如果有 良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素

16、， 而做到了這樣要求的物業(yè)，業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更 大的飛躍，保持其一定管理服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管 理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物 業(yè)并不是全部。這一方面是全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與 物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期 介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前 物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用結(jié)束語：物

17、業(yè)管理體制引進(jìn)國內(nèi)20周年了，經(jīng)過20年來的發(fā)展，我們?nèi)〉?了一定的成績，也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。新的世紀(jì)，中國物業(yè)管理的大發(fā)展，首 先必要的就是制定、完善我們的物業(yè)管理法規(guī)，從法治的高度推進(jìn)物業(yè)管理水 平的提高，才是根本之路。也許有人會說，物業(yè)管理在全國各地發(fā)展還很不平衡，現(xiàn)在提出法定物業(yè)管理 前期介入可能為時(shí)尚早，但我們也要認(rèn)識到，物業(yè)建設(shè)相比之下只是短期行為, 而物業(yè)管理則是長期的過程。當(dāng)前，我國城市化步伐在加快，為了提高建設(shè)質(zhì)量，延長物業(yè)的使用壽命, 提高物業(yè)管理質(zhì)量，讓人們更加安居樂業(yè)，把物業(yè)管理前期介入盡快法制化并 不還早。物業(yè)管理前期介入的作用發(fā)布2006-10-02:作者：佚名隨著

18、中國社會的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機(jī)制在對建 成物業(yè)的管理和對使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了 全社會的認(rèn)可。從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只 要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總 是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)幵發(fā)建設(shè) 是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)幵發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是 一個(gè)卓有建樹的獨(dú)立行業(yè)。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗(yàn)，由于房地產(chǎn)幵發(fā) 建設(shè)過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置

19、未 考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問 題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷 發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識和重視。能不能讓物業(yè)管理提前 介入物業(yè)建設(shè)，在物業(yè)幵發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即幵始介入，從 物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題, 引起了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物 業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的幵發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前 的階段管理。詳細(xì)來說，物業(yè)管理早期介入，指幵發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企 業(yè)及有關(guān)人員，從

20、物業(yè)管理和運(yùn)作角度為幵發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、 設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃多方面 的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)幵發(fā)商幵始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段幵始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物 業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事 情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。本文試圖從物業(yè)管理企 業(yè)在前期介入方面的實(shí)踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進(jìn)物業(yè)管理 前期介入?，F(xiàn)代建筑，設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。

21、各種新材料的不 斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正 常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管 理企業(yè)對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右 進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為 接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期幵發(fā)建設(shè)中來，在 深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上 看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)幵始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí) 施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意

22、見，避免物業(yè)建成后的使用和管理 問題。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的 物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和 后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能 布局上的缺陷。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管 理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以 從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合

23、理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因 設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。作為前期 介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電 梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研， 參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行了實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提出了一 系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目經(jīng)同幵發(fā)商和業(yè)

24、主方溝通 后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的 質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和 管理服務(wù)帶來的缺憾。國家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)要與國際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理 制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司 在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗(yàn)收接管代 理，在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，可以加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量管理。這樣，在施 工單位自我質(zhì)量管理，幵發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督 管理，不僅強(qiáng)化了房屋建造中的

25、生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實(shí)、保證了質(zhì)量監(jiān) 督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，幵發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌 措和促銷推廣上，盡管從幵發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所 建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因 忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量 管理，對土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè) 中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè) 管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè) 主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基

26、礎(chǔ)。很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇， 嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找?guī)园l(fā)商解決不了問題的時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”?；陂L期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好 地解決了這個(gè)問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來的缺憾。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠 在物業(yè)建成后一幵始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。在接管驗(yàn)收階段，幵發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到 物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便

27、，也 對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管 理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心幵發(fā) 建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用 功能上嚴(yán)格把關(guān)，促使幵發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各 項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行。由于早期介入物業(yè)幵發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這 對物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維 修保養(yǎng)計(jì)劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間； 三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率

28、 和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過初期 設(shè)計(jì)建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實(shí)根據(jù)較精確的進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析， 較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保 證服務(wù)費(fèi)用的有效使用，達(dá)到最佳效果。此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。安全工作在物業(yè)管理中占有 重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。物業(yè) 管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時(shí)做到?jīng)]有漏洞， 安全系統(tǒng)設(shè)施完好無損，需要時(shí)及時(shí)投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個(gè)大系 統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)

29、管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物 業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉促上陣，難 免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物 業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時(shí)及時(shí)提 供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)幵發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確 保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面， 有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán) 節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成 后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決

30、問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗?對物業(yè)管理的概念，要認(rèn)識到，物業(yè)建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而 物業(yè)管理則是長期的過程。做好物業(yè)管理工作對于提高物業(yè)質(zhì)量，延長物業(yè)的 使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關(guān) 物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這 將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極 大的促進(jìn)作用，其意義將是及其重大深遠(yuǎn)的。試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義發(fā)布:2006-9-14 作者:輝星現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的 特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對

31、物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見的幵發(fā)商已幵始嘗試對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介 入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的 缺陷,仍然難以解決、幵發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期 介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)幵始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)幵始提前介入 ，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí)施 超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人 員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)

32、角度考慮問題 ，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能全面考慮后期 的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理 正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理 經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議 使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。在深圳就有此類成功

33、案例：1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè) 計(jì)工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專 業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用 ，并親臨有 關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項(xiàng)目經(jīng)同幵發(fā)商和 業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工

34、程施工、設(shè)備安裝的質(zhì) 量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來 的缺憾。物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題 ，在關(guān)系到切身利益的條件下 ，它可能比工程監(jiān)理的 要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不 齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè) 項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，幵發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從幵發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至 優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)

35、量的全面 監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與幵發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的 質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的 通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工 工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo) 致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度 去安裝施工，從而給人住后的

36、物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。此外,前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介 入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，在幵發(fā)商聘有監(jiān) 理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工 單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線

37、布置等多方面?；厝粑飿I(yè)管理企 業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理 單位從物業(yè)幵始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有的幵發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，幵發(fā)商往往只注 重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良 好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心幵發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司

38、可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物 業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安 裝單位交涉,監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、 防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使幵發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其 機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)做好接管驗(yàn)收工作。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線 布置、設(shè)備

39、設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問 題在施工安裝方尚未退場之前即已解決 ，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)幵發(fā)、經(jīng) 營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下 ，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán) 委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì) 量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順 利,接管后即能技入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。此外,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。四、前期介入的立法意義實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)幵發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物 業(yè)

40、建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì) 飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)幵發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么,這將對 我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段幵始，從物業(yè)管理的角度，對幵發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)

41、等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動控制 更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基 礎(chǔ)。當(dāng)前，很多物業(yè)（特別是老舊物業(yè)）的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不 全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計(jì)幵發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入 就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而,從

42、物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不 是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展 不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用物業(yè)管理前期介入的研究發(fā)布：2006-05-21 作者：hanfeng物業(yè)管理前期介入的研究物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī) 劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。從業(yè)主 (使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建 議，以使幵發(fā)出的物

43、業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。一、物業(yè)管理前期介入的理論基礎(chǔ)(一)從營銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性1. 物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)幵發(fā)的營銷導(dǎo)向在市場經(jīng)濟(jì)條件下，每個(gè)公司都有自己的經(jīng)營導(dǎo)向，公司的日常行為都在自己特定的經(jīng)營導(dǎo)向下而運(yùn)作。所以選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)營導(dǎo)向顯得非常重要，決定 了企業(yè)的生死存亡。房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營導(dǎo)向可供選擇：(1) 以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目 標(biāo)，而不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品的銷售。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，大 部分企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這種形式。(2) 以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品，關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款

44、式等各個(gè)因素。這類企業(yè)的產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi) 者是否對產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。假如它生產(chǎn)的產(chǎn)品有市 場需求，由于產(chǎn)品的質(zhì)量非常優(yōu)秀，在市場中會很有競爭力；假如消費(fèi)者對它 的產(chǎn)品不感興趣，盡管產(chǎn)品很完美，在市場中也不能獲勝，所以這類企業(yè)的經(jīng) 濟(jì)效益很難確定。字串7(3) 以銷售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來加強(qiáng)銷 售。這類企業(yè)主要通過銷售來獲得利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián) 系，但是還做得不夠，沒有按照消費(fèi)者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力地銷售給消費(fèi)者 以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)的所有活動都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標(biāo)。通過

45、市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場；按照目標(biāo)市場的需求，確定整體營銷策略（產(chǎn) 品策略、價(jià)格策略、促銷策略、分銷策略等）。使用戶滿足來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤。對以上四種經(jīng)營導(dǎo)向的特性進(jìn)行分析，可知以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營導(dǎo)向是比較科 學(xué)和先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的。考察我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以更清楚地 表明這一點(diǎn)：1992年房地產(chǎn)業(yè)剛幵始起步時(shí)，全國正處于房地產(chǎn)熱的階段，物 業(yè)供不應(yīng)求，物業(yè)只要幵發(fā)出來，就能銷售出去，獲得利潤，因?yàn)樯a(chǎn)越多利 潤越高，房地產(chǎn)公司都以生產(chǎn)為導(dǎo)向；到了房地產(chǎn)市場幵始疲軟階段，房地產(chǎn) 公司才幵始加強(qiáng)銷售，運(yùn)用各種促銷手段實(shí)現(xiàn)資金回籠，房地產(chǎn)公司幵始走以 銷售為導(dǎo)向；到了房地產(chǎn)蕭條階段，物業(yè)積壓

46、很多時(shí)，房地產(chǎn)公司才幵始考慮 市場需求問題，紛紛以營銷為導(dǎo)向，以避免空置房的增多?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè) 為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)該以營銷導(dǎo)向作為企業(yè)日常運(yùn) 行的準(zhǔn)則。營銷導(dǎo)向的日常運(yùn)作如圖 3-1-1所示。企業(yè)營銷導(dǎo)向的日常動作在這里，用戶呼聲和市場需求處于最重要的地位。它們決定了以后的一切 經(jīng)營行為，是以后經(jīng)營的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。企業(yè)還根據(jù)用戶呼聲、市場需求和 本企業(yè)的實(shí)際情況來制定企業(yè)戰(zhàn)略。因?yàn)橹挥锌紤]到用戶的呼聲和實(shí)際需要， 才能有市場需求，再結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，這樣制定出來的企業(yè)戰(zhàn)略才有實(shí) 際價(jià)值，并且易于在日后經(jīng)營中得到貫徹和落實(shí)。根據(jù)用戶呼聲、市場需求和 企業(yè)戰(zhàn)略，這

47、樣才能確定項(xiàng)目，編寫項(xiàng)目可行性報(bào)告，然后才能籌措資金、幵 發(fā)物業(yè)、施工監(jiān)理，這樣才能順利地進(jìn)行銷售、回收資金，然后再進(jìn)入下一輪 物業(yè)幵發(fā)由上分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。那么，在房地產(chǎn)幵發(fā)中，怎 樣有效地考慮用戶呼聲和市場需求？物業(yè)管理正是因?yàn)橐诜康禺a(chǎn)幵發(fā)中更好 地考慮住戶的需求而進(jìn)行前期介入。物業(yè)管理公司擁有專業(yè)人員，對各項(xiàng)物業(yè) 的優(yōu)缺點(diǎn)了如指掌，而且在物業(yè)管理方面也與住戶有密切的聯(lián)系，因此對住戶 所需求的物業(yè)特點(diǎn)很清楚，并且由于不斷地與住戶保持長期聯(lián)系，也熟悉住戶 對物業(yè)需求的變化。所以，在物業(yè)管理前期介入時(shí)，物業(yè)管理人員可對項(xiàng)目的 立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理代表住戶提出住戶的呼聲和

48、需求，使幵發(fā)出來的物 業(yè)最大限度地貼近住戶的想法和滿足住戶的需要。這就保證了物業(yè)幵發(fā)的營銷 導(dǎo)向，保證了物業(yè)幵發(fā)的效果，使得幵發(fā)的物業(yè)獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社 會效益。字串5 物業(yè)管理前期介入可以促進(jìn)物業(yè)的銷售隨著人們消費(fèi)心理的日漸成熟，人們的消費(fèi)理念也在發(fā)生根本性變化。人 們在注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時(shí)，也越來越注重商品的售后服務(wù)。現(xiàn)代營 銷理論認(rèn)為，服務(wù)作為整體產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和 售后，運(yùn)用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢，向購買者提供 的一種追加的、有保證的利益。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)競爭 意識的增強(qiáng)，“以質(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展，

49、以服務(wù)求信譽(yù)”的觀念已被越 來越多的企業(yè)所接受。在買方占主導(dǎo)地位的市場格局中，消費(fèi)者不但要求企業(yè) 在產(chǎn)品銷售的前后提供各種服務(wù)，而且還希望這些服務(wù)的質(zhì)量能夠讓人滿意。 企業(yè)較高的服務(wù)水平，會使消費(fèi)者更加滿意，從而增強(qiáng)購買某種商品的信心和 欲望，房地產(chǎn)商品也是如此?，F(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)幵發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把 良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品和招徠顧客的王牌，把它當(dāng)作賣點(diǎn)之一。同時(shí)，越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者，也把物業(yè)管理水平的高低， 效果的優(yōu)劣，作為進(jìn)行投資和消費(fèi)決策的主要參考因素。據(jù)專家評估，物業(yè)管 理因素可以占到樓宇價(jià)格的20%- 30%。這說明，良好的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn) 幵發(fā)商

50、的促銷手段，也是獲取最大限度利潤的有效措施。如果物業(yè)管理在物業(yè) 幵發(fā)前期就進(jìn)入，就能讓消費(fèi)者真切地感受到房地產(chǎn)幵發(fā)商對物業(yè)管理的重視。 以南京市“月牙湖花園”項(xiàng)目為例，由于注重物業(yè)管理的前期管理，一幵盤， 期貨就比旁邊同類項(xiàng)目的房價(jià)高出許多，隨著物業(yè)管理的介入以及后來的管理， 該項(xiàng)目的房價(jià)一年每平方米已經(jīng)升值 1000多元。如果能讓著名品牌的物業(yè)管理 公司前期介入，將會極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售?？梢?，物業(yè)管理的前期介入對物 業(yè)的促銷起著很大的影響。字串5用反饋方法來分析物業(yè)管理前期介入的必要性1反饋方法基本概念反饋是控制論的一種方法，事實(shí)上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普 遍形式。一項(xiàng)經(jīng)營活

51、動要想保證質(zhì)量，取得成功，就離不幵有效的控制?？刂?過程，就是通過信息的轉(zhuǎn)輸和反饋以實(shí)現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程。有反 饋，至少是雙向信息傳遞。也就是說既有控制信息輸入到受控部分，受控部分 也有反饋信息返送到控制部分，形成閉合回路。沒有反饋信息的非閉合回路， 不可能實(shí)現(xiàn)控制?？刂撇糠终歉鶕?jù)反饋信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出的 控制信息，從而實(shí)現(xiàn)控制的。如果把房地產(chǎn)幵發(fā)看成是一個(gè)系統(tǒng)，為保證其幵 發(fā)成功，物業(yè)管理前期介入是非常必要的，它可以在不同階段產(chǎn)生反饋信息。反饋系統(tǒng)構(gòu)成如圖3-1-22. 物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道反饋的特點(diǎn)是“根據(jù)過去的操作情況去調(diào)整未來的行為”。根據(jù)房地產(chǎn)幵

52、發(fā)的流程可知，房地產(chǎn)幵發(fā)的結(jié)果就是物業(yè)進(jìn)入了消費(fèi)領(lǐng)域，讓消費(fèi)者使用。消 費(fèi)者在使用物業(yè)過程中，與物業(yè)管理公司有較多聯(lián)系，住戶把使用物業(yè)的優(yōu)缺 點(diǎn)反饋給物業(yè)管理公司；同時(shí)物業(yè)管理公司也是物業(yè)的使用者之一。一，而且物業(yè)管理人員要比一般住戶具有更多的專業(yè)知識，從而能從物業(yè)的宏觀管理與微觀使用的角度來把握物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)。房地產(chǎn)幵發(fā)系統(tǒng)操作結(jié)果 的信息自覺或不自覺地傳遞到物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司成為熟知物業(yè)幵發(fā) 結(jié)果的一個(gè)重要載體。如果房地產(chǎn)公司再幵發(fā)新一輪物業(yè)時(shí)，物業(yè)管理公司前 期介入，把住戶對物業(yè)的需求意見表達(dá)出來，并且從住戶的角度出發(fā)來積極參 與房地產(chǎn)幵發(fā)的各項(xiàng)活動，完全起到了反饋通道作用。由于物業(yè)管理工作人員不僅自己在長期的管理實(shí)踐中了解了物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)，而且也熟知業(yè)主（使用人）對物業(yè)的評價(jià)，因此物業(yè)公司的反饋信息是非常真 實(shí)可信的。這種反饋通道價(jià)值意義很大，應(yīng)得到房地產(chǎn)商、政府的高度重視。二、物業(yè)管理前期介入的可行性研究物業(yè)管理前期介入，從上節(jié)理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢？必須做一些可行性分析。（一）經(jīng)濟(jì)效益的可行性任何經(jīng)濟(jì)活動都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這 是無可非議的。如何考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個(gè)角度來分 析：1. 從房地產(chǎn)幵發(fā)的角度