擊破房產(chǎn)買賣合同十大霸王條款

1、霸王條款不是一個(gè)法律術(shù)語， 一般是指免除或者限制其責(zé)任， 加重對方責(zé)任， 排除對方主要 權(quán)利的合同格式條款。 格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定， 并在訂立合同時(shí)未與對 方協(xié)商的合同條款。 格式條款由一方當(dāng)事人預(yù)先制定， 并由不特定的第三人所接受， 具有完 整性和定型化的特點(diǎn)。 相對人雖沒有參與合同的制訂， 但對合同的內(nèi)容只能表示概括的同意 或拒絕，而不能修改、變更合同的內(nèi)容。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng) 當(dāng)遵循公平原那么確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)， 并采取合理的方式提請對方注意免除或者限 制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方在訂約時(shí)有義務(wù)以

2、明示或其他合理、 適當(dāng)?shù)姆绞教嵝严鄬θ俗⒁馄?欲以格式條款訂立合同的事實(shí)。我國?合同法?規(guī)定：格式條款具有本法第五十二條和第五 十三條規(guī)定情形的， 或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、 加重對方責(zé)任、 排除對方主要權(quán)利 的，該條款無效；對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款 有兩種以上解釋的， 應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。 格式條款和非格式條款不一 致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。同時(shí)，我國?消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?也規(guī)定，經(jīng)營者不得以格式 合同、通知、聲明、店堂告示等方式做出對消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除 其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)拿袷仑?zé)任。解讀房地產(chǎn)合

3、同中十大霸王以下是在房屋買賣合同中比擬常見的十大霸王條款， 針對這些霸王條款， 我們的律師分 別給出了相關(guān)的司法解釋， 提醒廣闊購房者在今后的買房過程中拿起法律武器保護(hù)自己的合 法權(quán)益。 乙方為購房者 霸王條款 1： " 本簽訂后協(xié)議簽訂后，乙方到期不簽訂商品房買賣合同的，乙方所付定 金不予退還。 "解讀： 該條款限制了購房者的權(quán)利。 最高人民法院 ?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件 適用法律假設(shè)干問題的解釋?第 4 條規(guī)定： “出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收 受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同， 應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的

4、規(guī)定處理； 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由， 導(dǎo)致商品房買賣合同 未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 霸王條款 2： “出賣人為本工程制作之一切介紹、宣傳及廣告資料包括建筑模型，僅供 買受人參考，有關(guān)內(nèi)容均以?買賣合同?及本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。 解讀： 該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、 進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。 最高人民法院 ?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律假設(shè)干問題的解釋?第 3 條： "商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商 品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定， 并對商品房買賣合同的 訂立以

5、及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的， 應(yīng)當(dāng)視為要約。 該說明和允諾即使未載入商品房買 賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。 "霸王條款 3： “假設(shè)乙方違反合同中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)所指 商品房另行出售，乙方所付定金不予返還。 解讀：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行， 任何一方不得擅自變更或者解除。 在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的 寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。上述條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營 者解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。霸王條款 4： “出

6、賣人為采取商業(yè)貸款的買受人承當(dāng)了階段性擔(dān)保責(zé)任，故采用商業(yè)貸 款的買受人同意委托出賣人獲出賣人指定的機(jī)構(gòu)辦理所購房屋權(quán)屬證書， 并在房屋交付時(shí)提 交辦理房屋權(quán)屬證書所需證件及相關(guān)材料， 簽署全部相關(guān)文件， 并交納與辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)的各 項(xiàng)稅費(fèi)及委托代辦費(fèi)， 每延期提交一日， 買受人應(yīng)按照房價(jià)款總額的萬分之一向出賣人支付 違約金；出賣人承諾于買受人付清辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部稅費(fèi)及代辦費(fèi)且買受人收齊全部所需 資料之日起十八個(gè)月內(nèi)將買受人名下的房屋權(quán)屬證件辦理完畢， 每延期一日， 買受人有權(quán)按 照房價(jià)款總額的萬分之一向出賣人收取違約金。 買受人承諾在出賣人辦理完畢產(chǎn)權(quán)證后二十 日內(nèi)完成抵押登記并交納相關(guān)費(fèi)用

7、， 假設(shè)買受人未能在約定時(shí)間內(nèi)完成抵押登記， 每延期一日， 買受人應(yīng)按照房價(jià)款總額的萬分之一向出賣人支付違約金， 同時(shí)出賣人有權(quán)將房產(chǎn)證直接交 押給銀行并解除對買受人承當(dāng)?shù)膿?dān)保責(zé)任。 解讀： 按揭購房是購房者和開發(fā)商共贏的一種商業(yè)模式， 本身對開發(fā)商是有利的， 而不 僅僅對資金緊張的購房者有利。 因此， 開發(fā)商承當(dāng)階段性擔(dān)保責(zé)任是應(yīng)該的， 而不應(yīng)由購房 者為此支付相應(yīng)代價(jià)。 開發(fā)商向購房者收取委托房產(chǎn)證代辦費(fèi)加重了購房者的義務(wù)， 缺乏依 據(jù)。出賣人承諾于買受人付清辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部稅費(fèi)及代辦費(fèi)且買受人收齊全部所需資料 之日起十八個(gè)月內(nèi)將買受人名下的房屋權(quán)屬證件辦理完畢， 這里兩個(gè)問題： 一是買

8、受人收齊 全部所需資料意味著如果由一家購房者沒有交齊， 其他的購房者就無法辦理房產(chǎn)證， 這顯然 很不合理；二是十八個(gè)月的時(shí)間太長，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。霸王條款 5： “該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于買受人；該商品房所在樓宇的外 墻面使用權(quán)不屬于買受人； 買賣雙方同意以下工程權(quán)益屬于賣方： 會所， 小區(qū)停車位， 泳池， 屋頂和外墻面廣告權(quán)，各類球場等休閑娛樂設(shè)施，及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè) 施。 解讀： 屋頂、 外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用 權(quán)歸開發(fā)商所有， 開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)委會同意， 只要做到不影響全體業(yè)主的 正常生活， 廣告的內(nèi)

9、容不會降低小區(qū)的整體形象， 開發(fā)商就可以安裝廣告牌， 并且所收取的 廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共 有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意， 安裝的廣 告牌不能影響業(yè)主的正常生活， 并且所收取的廣告費(fèi)的主要局部歸業(yè)委會所有， 由業(yè)委會統(tǒng) 一保管、使用，開發(fā)商只能收取小局部的管理費(fèi)。霸王條款 6： " 委托人與另一方不能簽訂房屋買賣合同的，違約方或合同解除方應(yīng)向中 介公司支付效勞費(fèi)用二萬元。 在合同履行期間， 委托人與房產(chǎn)賣方達(dá)成交易協(xié)議并簽訂房屋 買賣合同后，賣方違約的，委托人同意將賣方賠償?shù)亩ń鸬?

10、0%支付給中介人，作為中介人之中介效勞費(fèi)。 "解讀： 此條款明顯加重了買賣雙方的責(zé)任， 而使中介公司無論居間是否成功， 均居于可 以取得報(bào)酬的有利地位。 適用定金規(guī)那么的雙方應(yīng)該是房屋買賣雙方， 中介公司對違約方進(jìn)行 處分，將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一半，這是法律所不允許的。霸王條款 7： " 乙方必須同意以約定的房價(jià)、付款方式，在甲方通知成交后的當(dāng)日與另 一方簽訂房屋買賣合同。 "解讀： 房屋中介合同與房屋買賣合同完全是兩回事， 在中介合同中， 委托人沒有義務(wù)必 須與第三方簽訂合同， 以滿足中介人收取報(bào)酬的目的。 如果客戶必須以中介合同約定的條件、 在約

11、定的時(shí)間內(nèi)與房屋出售方簽訂房屋買賣合同，這對消費(fèi)者來說是不公平的。霸王條款 8： “如果因業(yè)主違反了有關(guān)裝修規(guī)定，物業(yè)管理公司有權(quán)對業(yè)主扣留或沒收 工具。 解讀： 業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的民事主體， 物業(yè)管理公司沒有處分權(quán)， 這一規(guī)定是 物業(yè)管理公司對他人財(cái)產(chǎn)的侵犯。霸王條款 9： “如果業(yè)主違反公約中關(guān)于業(yè)主的有關(guān)義務(wù)規(guī)定的內(nèi)容，物業(yè)公司有權(quán)處 理，并要求限期整改， 逾期不整改， 有權(quán)強(qiáng)制整改， 包括采取停水、 停電、停氣等強(qiáng)制措施。解讀：業(yè)主在用水、電、氣方面與物業(yè)管理公司沒有法律關(guān)系，物業(yè)公司沒有權(quán)利停水 停電停氣。 如果哪家物管公司對業(yè)主停水停電停氣， 業(yè)主完全可以起訴物業(yè)管理公司，

12、 業(yè)主 將會勝訴。霸王條款 10： “業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn) 保管及保險(xiǎn)關(guān)系。解讀： 這是物業(yè)管理公司在給自己免責(zé)， 如果物業(yè)公司疏于管理， 導(dǎo)致業(yè)主財(cái)務(wù)遭受損 失的，物業(yè)公司是不能免責(zé)的。對霸王條款的處理格式條款具有合同法第 52條和第 53條規(guī)定情形的， 或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、 加重對方責(zé)任、 排除對方主要權(quán)利的， 該條款無效。 可見格式條款可以適用無效合同的規(guī)定， 那么格式條款是否可以適用合同法關(guān)于可變更和可撤銷合同的規(guī)定呢？在實(shí)踐當(dāng)中， 為了貫 徹尊重訂約人意愿、 鼓勵(lì)交易的原那么， 一般不隨意適用合同無效的規(guī)定。 對于格式條款也是 如

13、此。 為充分保障相對人特別是廣闊消費(fèi)者的利益， 法律并沒有明確表示排斥相對人請求變 更和撤銷該條款的權(quán)利。 當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊， 決定到底是使用合同無效的規(guī) 定還是適用合同撤銷或變更的規(guī)定對于保護(hù)自己的權(quán)利更加有利。 在實(shí)踐當(dāng)中大局部格式條 款的爭議都涉及到條款的顯失公平問題， 大多數(shù)情況下相對人出于種種考慮可能并不愿意宣 告合同無效， 只愿意變更合同條款的內(nèi)容， 那么站在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益這一最高出發(fā)點(diǎn)上， 應(yīng) 當(dāng)允許消費(fèi)者提出這一要求。 因此， 格式條款在顯失公平的情況下應(yīng)當(dāng)允許消費(fèi)者根據(jù)合同 法關(guān)于顯失公平可以變更或撤銷的規(guī)定， 變更該合同的條款。 需要提醒購房者注意的是， 合 同當(dāng)事人要求變更或者撤銷合同條款的期限為一年， 具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，那么喪失了撤銷權(quán)。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同局部無效，不影響其他局部效力的，其他局部仍然有效。合同 無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的， 應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相