購物中心運(yùn)營手冊

1、膂蕿蕿肂肈蚈蟻裊莇蚈螃肁芃蚇羆袃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃螞膆膂荿螄羈肈莈袇膄莆莇薆羇莂莆蝿節(jié)羋莆袁肅膄蒞羃袈蒃莄蚃肅荿莃螅袆芅蒂袇肁膁蒁薇襖肇蒀蠆肀蒅蒀袂羃莁葿羄膈芇蒈蚄羈膃蕆螆膆聿蒆袈罿莈薅薈膅芄薄蝕羇膀薄袃膃膆薃羅肆蒄薂蚅衿莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈蚈蟻裊莇蚈螃肁芃蚇羆袃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃螞膆膂荿螄羈肈莈袇膄莆莇薆羇莂莆蝿節(jié)羋莆袁肅膄蒞羃袈蒃莄蚃肅荿莃螅袆芅蒂袇肁膁蒁薇襖肇蒀蠆肀蒅蒀袂羃莁葿羄膈芇蒈蚄羈膃蕆螆膆聿蒆袈罿莈薅薈膅芄薄蝕羇膀薄袃膃膆薃羅肆蒄薂蚅衿莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈蚈蟻裊莇蚈螃肁芃蚇羆袃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃螞膆膂荿螄羈肈莈袇膄

2、莆莇薆羇莂莆蝿節(jié)羋莆袁肅膄蒞羃袈蒃莄蚃肅荿莃螅袆芅蒂袇肁膁蒁薇襖肇蒀蠆肀蒅蒀袂羃莁葿羄膈芇蒈蚄羈膃蕆螆膆聿蒆袈罿莈薅薈膅芄薄蝕羇膀薄袃膃膆薃羅肆蒄薂蚅衿莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈蚈蟻裊莇蚈螃肁芃蚇羆袃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃螞膆膂荿螄羈肈莈袇膄莆莇薆羇莂莆蝿節(jié)羋莆袁肅膄蒞羃袈蒃莄蚃肅荿莃螅袆芅蒂袇肁膁蒁薇襖肇蒀蠆肀蒅蒀袂羃莁葿羄膈芇蒈蚄羈膃蕆螆膆聿蒆袈罿莈薅薈膅芄薄蝕羇膀薄袃膃膆薃羅肆蒄薂蚅衿莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈蚈蟻裊莇蚈螃肁芃蚇羆袃艿蚆蚅腿膅蚅螈羂蒄蚄袀膇莀蚃羂羀芆蚃螞膆膂荿螄羈肈莈袇膄莆莇薆羇莂莆蝿節(jié)羋莆袁肅膄蒞羃袈蒃莄蚃肅荿莃螅袆芅蒂袇肁膁蒁薇襖肇蒀蠆肀蒅蒀袂羃莁葿羄膈

3、芇蒈蚄羈膃蕆螆膆聿蒆袈罿莈薅薈膅芄薄蝕羇膀薄袃膃膆薃羅肆蒄薂蚅衿莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈蚈蟻裊莇蚈螃肁芃芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕蚆芆羋蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕

4、蚆芆羋蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕蚆芆羋蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕蚆芆羋蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄

5、罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕蚆芆羋蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕蚆芆羋蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈

6、螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕蚆芆羋蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕蚆芆羋蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕蚆芆羋蒃

7、羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕蚆芆羋蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃芃蚆螂節(jié)蒞蕿肁節(jié)蕆螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿袆莂薆蚅羅蒄螁羃羅膄薄罿羄莆蝿裊羃蒈螞螁羂薁蒅肀羈芀蟻羆羀莂蒃袂肀蒅蠆螈聿膄蒂蚄肈芇蚇肅肇葿蒀罿肆薁螅裊肅芁薈螁肄莃螄蚇肄蒆薇羅膃膅螂袁膂羋薅螇膁莀螀蚃膀薂薃肂腿節(jié)蒆羈膈莄蟻襖膈蒆蒄螀膇膆蝕蚆芆 購物中心運(yùn)營手冊 第一章  認(rèn)識購物中心一, 購物中心起點(diǎn)購物中心 (

8、購物中心)'s 觀念變成最多的和早在最后的世紀(jì)四皇后在聯(lián)合的情形，世界大戰(zhàn) 2 是結(jié)束，的聯(lián)合情形經(jīng)濟(jì) 10 個年的在 behalfses 發(fā)展舞臺,城市人口到不斷地使膨脹到快速.加上汽車的普及和城市交通的日趨完善，商業(yè)消費(fèi)的半徑得到擴(kuò)大。在這之下一種背景，自己的大停車場，和利用有利于為了大的商業(yè)項目為了一些主題類型普通貯藏鏈環(huán)，和在步行壟斷貯藏，餐廳，銀行，電影院為了的 twoth 側(cè) s 是然后緊的和緊和相連的，游泳樂容易等待獲得的消費(fèi)者走路路,快速在聯(lián)合的情形每一的位置發(fā)展和刻度逐漸地擴(kuò)充功能也逐漸地完成式.這就是現(xiàn)在的 "購物中心" 。經(jīng)過發(fā)展那六十進(jìn)制的，

9、 " 購物中心" 然后是制造廣泛地可用到的在聯(lián)合的情形是逐漸地在全部世界,和不管全部的伸角到表示著 ' s 變化在操作內(nèi)容，商業(yè)建筑, 空間環(huán)境.今天 "購物中心" 已經(jīng)成為世界各地商業(yè)消費(fèi)的中心和主要組成部分，除了各式各樣的百貨店能滿足消費(fèi)者的購買欲望外，寬敞的空間環(huán)境,餐飲娛樂設(shè)施及各種服務(wù)功能，更是一個為消費(fèi)者提供生活交流的場所。二, 購物中心類型(一),大小那購物中心能是分開的到依照刻度四分類類型:1, 小的鱗狀斑點(diǎn)購物中心;商業(yè)范圍 3000 5000 正方形是大約,超級市場+衣服,化妝品壟斷貯藏.以日常生活用品、食品為經(jīng)營方向，有停車

10、位。服務(wù)公司轉(zhuǎn)動半徑 3-5 千米,人口 5 十一千.2, 普通型的購物中心;商業(yè)范圍 5000 10000 正方形是大約，主題普通貯藏 +超級市場+ 衣服，化妝品專賣店 ,有停車 ?服務(wù)公司轉(zhuǎn)動半徑 10 千米,人口 10 十一千.3, 大的購物中心;商業(yè)范圍 10000 50000 正方形是大約，一，二大的普通商品市場 +大的超級市場+ 使發(fā)笑容易 +銀行+ 衣服,化妝品壟斷貯藏.有停車場。服務(wù)公司轉(zhuǎn)動半徑 20 千米,人口 30 十一千.4, 購物中心的大超 ;商業(yè)范圍 100000 正方形是上面的,更多的市場比二大的主題普通商品 +更多的比二大的超級市場+ 一餐飲料 +娛樂容易+ 銀行

11、+衣服,化妝品壟斷貯藏.有大型停車場。服務(wù)公司轉(zhuǎn)動半徑 30 50 千米,人口 50 200 十一千大約. (三),立地面分類          購物中心那我們知道聯(lián)合的情形是從郊外的范圍到開始發(fā)展最多的和早，上面的刻度購物中心那分成部分,自從的點(diǎn)是郊外的范圍購物中心. 有總是城市穿過發(fā)展的路徑那又刻度,也有購物中心. 因此為了區(qū)別,正好有所謂的郊外范圍類型. 一般說話，城市類型購物中心是疲乏里面，大的和大約，和地面比高度的邊界類型,時常是喊聲垂直的類型購物中心.(四),街分類 

12、60;     購物中心街做不掩蓋,喊聲打開類型街類型 (打開市場) 購物中心;然而，加鳥冠蓋子，和讓消費(fèi)者的完成身體是放置在流傳中條件底,喊聲結(jié)束類型街類型 (圍住市場) 購物中心.(五),租店主結(jié)合分類         購物中心基本頂部今天已經(jīng)的發(fā)展那聯(lián)合的情形跟隨變化和成熟的化 ,的因此單獨(dú)的租店主結(jié)合 (租賃人混合) 到是時常購物中心到創(chuàng)造店主那一個的重要策略的自己經(jīng)營特殊特性. 在下面簡單的介紹二大的和不同的租購物中心到聯(lián)合分類:   1、

13、60; 壟斷貯藏那專出售心態(tài)類型購物中心 ( 專攻中心) 是有的傳統(tǒng)大不同購物中心,是它有沒有大的磁心點(diǎn). 因?yàn)檫@類型購物中心是有在商品比特殊特性集合但是, 消費(fèi)者是時常為了磁心貯藏為了貯藏群集為了貯藏特為了愛好意來達(dá);因此各自的貯藏，或制定一個工業(yè)成長的,能鑒于為了專出售心態(tài)類型買東西置于中心自動地.           一般，專出售租的心態(tài)類型店主數(shù)到邀請在 7 10-8 十壟斷貯藏刻度為了，然而關(guān)于臺灣的零售貿(mào)易的水平，個人思想在更多的一百魔法能力比 5 10 能力，這是因?yàn)榧彝サ氖遣缓?

14、和商品主題的有霧關(guān)系.         另外，必須寂靜特別地注意一餐到飲料工業(yè)質(zhì)量那生長和尺寸在家庭的,和看同樣地磁心貯藏它.         專出售心態(tài)類型購物中心建筑物風(fēng)景到設(shè)計到也比較的普通傳統(tǒng)購物中心比為了談話調(diào)查，在優(yōu)美的和特殊設(shè)計,能它的外面平常的急速外面的圖象. 例如查找 georgetown 聯(lián)合的情形華盛頓的公園，然后充分活的使用到花費(fèi)樹,池塘和哀悼飾等等. 到創(chuàng)造到外面的有教養(yǎng)的和年老的進(jìn)口稅大氣,有匹配是地面的傳統(tǒng)

15、文化的風(fēng)格.           折扣心態(tài)類型店主在租的購物中心首先出售的是不同的和便宜的商品;依照不同的商品來源,這一種類型購物中心能又分類到在下面幾個種類;商標(biāo)折扣中心(遠(yuǎn)的-價格中心 )商標(biāo)折扣是中心的到租什么店主是商標(biāo)折扣貯藏 (遠(yuǎn)的-價格中心),的它出售是的全部商標(biāo)商品百貨公司或壟斷貯藏;因?yàn)榧镜母淖儯辉偕煺?或有未成年人過錯但是減少價格到請求到出售.         2,暢貨物中心(退出中心 )

16、0;       暢貨物中心集合貯藏 (退出中心) 不同的暢貨物但是. 貯藏基本的和最后的暢貨物有二分類類型，為了工廠直營貯藏 (工廠是結(jié)束四分之一的商品貯藏) ，它的出售是工廠結(jié)束產(chǎn)品,或未成年人過錯遭遇貨物的商品回來;商品貯藏為了貯藏為了是大的經(jīng)銷商懲罰的滯銷商品(另外的種類零售業(yè)四分之一 ).      最近那兒有貯藏多數(shù)商標(biāo)折扣的到也輸入暢貨物中心,和原因暢貨物中心逐漸地有商標(biāo)折扣中心合并到變成超購物中心大的折扣心態(tài)類型.3, 綜合低價格中心這是新的折扣中心,和可能最后的折扣集合中心心態(tài)

17、那不同的折扣貯藏大的;除暢貨物貯藏，商標(biāo)折扣貯藏外面, 寂靜有折扣壟斷貯藏和折扣雜物貯藏等等. 因此綜合低價格中心能說結(jié)果到臉大的化.4,強(qiáng)凹痕折扣的中心(能力中心 )      因?yàn)橹贫ㄟ@類型店主在租的購物中心和是全部的一些在商品價格句子 wal- 商業(yè)中心為了電路城市為了強(qiáng)凹痕經(jīng)銷商 (能力經(jīng)銷商) 為了所有完全地賺大錢創(chuàng)傷凹痕，例如玩具 "r" ，用具工業(yè),綜合折扣貯藏等等., 強(qiáng)凹痕折扣的因此喊聲中心.       強(qiáng)凹痕折扣的一般那中心是概略地到在那里是十

18、大約和強(qiáng)凹痕經(jīng)銷商,和壟斷貯藏和未成年飲料的一餐貯藏;它的大規(guī)模的需要到駕車友好的交往到貯藏和貯藏.(六),發(fā)展法則分類節(jié)日類型購物中心它是娛樂和活力那住進(jìn)購物中心首先節(jié)日類型的創(chuàng)造那在聯(lián)合的情形是°哪個查找波士頓 faneuil 大廳市場，經(jīng)營的它法則,它是有買東西功能結(jié)合的共同. 例如正方形是向上每一的一種表示活躍，交織人的食物情味為了旗為了，寂靜所有第五的顏 s 第六色 s 有幸福聲音的重復(fù)地，能喊聲消費(fèi)者放松自己, 充共享十分到是娛樂在買東西.     娛樂，個人那一餐那節(jié)日類型購物中心有多數(shù)飲料貯藏和食物貯藏，另外也有每一的漂流物一種

19、貯藏不的少許戰(zhàn)利品，時常增加的消費(fèi)者到訪問到想如果在臺灣全部的會議范圍，有購物中心節(jié)日類型的,能不未能變成市民到空閑的活最好的下落和國際的觀光點(diǎn).性質(zhì)風(fēng)景類型的購物中心是跟隨在字然后的意義，這一種類型購物中心是依照底部周長的性質(zhì)風(fēng)景,獨(dú)特地是海濱或河銀行亽風(fēng)景建造但是. 刻度頂部是全部的 insidesing,大的租店主結(jié)合然后有專到出售心態(tài)類型主要地.應(yīng)受在的舉起是性質(zhì)風(fēng)景類型購物中心，時常匹配有一些歷史的本國周圍的保護(hù)政策的著名紀(jì)念碑， retention,例如的碼頭紐約市 17. 空閑使發(fā)笑類型購物中心現(xiàn)在調(diào)度到發(fā)展到計劃事到看從家庭的,和空閑使發(fā)笑類型購物中心顯然地有變成臺灣

20、的寵兒子. 然而關(guān)于聯(lián)合的情形首先空閑娛樂類型買東西 center_ 美國人，它的蓋子范圍到廣泛地總計十二平的市場,里面主題為了建立也達(dá)到的 8 1000 許多的平. 這樣的刻度和家庭的知覺向空閑使發(fā)笑類型購物中心,顯然地有很大的頁邊空白 .基本頂部空閑使發(fā)笑購物中心是購物中心普通區(qū)域類型的或超區(qū)域類型，加上主題音樂波段，游水池,溜冰場等等. 娛樂容易但是.城市發(fā)展類型購物中心又因?yàn)槁?lián)合的情形郊外的范圍商業(yè)動機(jī)，購物中心那購物中心發(fā)展?jié)u趨使飽和,加上全部的市政廳代理權(quán)保存到有迅速的推銷到然后逃跑因?yàn)榻纪獾姆秶^發(fā)是到用普通文字和訂購式樣變成發(fā)展小時的城市又重要的容易.然而分到達(dá)到購物中心那陸地

21、那慣例履行,一個目標(biāo)發(fā)展事是不能通行為了充的. 為了這理由城市是又購物中心那發(fā)展類型是時常一角硬幣那多數(shù)功能發(fā)展事. 四、購物中心經(jīng)營特征在前面的定義中已經(jīng)明確，購物中心在管理上不同其他的商業(yè)建筑類型的本質(zhì)特征. 它采用所有者、管理者和經(jīng)營者分離的管理木模式，在統(tǒng)一開發(fā)建成之后租賃給不同的承租戶經(jīng)營，實(shí)行集中管理的分散經(jīng)營，那么它是如何具體操作，優(yōu)點(diǎn)何在呢？現(xiàn)代的購物中心的管理模式強(qiáng)調(diào)了社會分工的作用和技能專業(yè)化，這有利于發(fā)揮各自的優(yōu)勢，保司其職，分工明確，從而提高效率。所有者委托專業(yè)的社會化商業(yè)區(qū)管理機(jī)構(gòu)以購物中心進(jìn)行管理，綜合負(fù)責(zé)購物中心的保安、保潔、空調(diào)運(yùn)行和環(huán)境控制、設(shè)備維修

22、、垃圾處理和園藝栽培，組織進(jìn)貨、人流車流交通和管理停車場、公共空間，并且組織開展公共活動，進(jìn)行曲統(tǒng)地的廣告策劃等等。高水平的專業(yè)化管理者為經(jīng)營者提供了良好的經(jīng)營條件，為購物者提供了舒適的購物環(huán)境。分散經(jīng)營的方式符合人的消費(fèi)行為和心理需求.克里斯托弗亞歷山大說:人們想在同一個屋檐下買到所有食品和日用品,這是自然而舒適方便的.但是如果商店由單一業(yè)主經(jīng)營的，像超級市場一樣，那么，所有的商品都冷漠乏味,去這種地方購物并不能讓人感到快樂.以往的商業(yè)模式是在同一個屋頂下，不同的個體各自出售不同的東西,這樣才有人與人的接觸.他將傳統(tǒng)市場與現(xiàn)代超級市場購物進(jìn)行了比較，通過在水果市場上買蘋果和買甜瓜的描繪,讓傳

23、統(tǒng)的人性化、活潑生動和現(xiàn)代的冷漠之間形成了鮮明的對照.它表明單一業(yè)主經(jīng)營的方式無法滿足人們的購物習(xí)慣和需用 2.人們一方面希望商店商品齊全，能夠一次購足，這是百貨興起的主要原因，但另一方面，人們又不會滿足于在一家商店購買所有商品，而是希望有所比利時因此,人不會在同一家商讓購買所有的商品.在這一點(diǎn)上，購物中心成功地把眾多的零售個體組織在同一屋檐下，分散經(jīng)營,充分滿足了購物者比較和選擇購物的需求.五、購物中心的建筑特征購物中心建筑是其管理模式特征的具體體現(xiàn)，它不同于其他商業(yè)區(qū)建筑,有自己特色.但是，前面已經(jīng)提到，購物中心是在百貨商店、超級市場之后出現(xiàn)的新商業(yè)建筑類型,因此它們之間又有千絲萬縷的聯(lián)系

24、.19世紀(jì)新材料在建筑上的運(yùn)用和建筑技術(shù)的進(jìn)步，百貨商店、超級市場等大跨試商業(yè)建筑和玻璃頂商業(yè)拱廊,為更加復(fù)雜的購物中心建筑奠定了基礎(chǔ). 購物中心是百貨店和拱廊結(jié)合的承租戶組織方式為購物中心的步行街所繼承,它們的建筑特征也在購物中心得到了體現(xiàn).購物中心建筑的突出特色.體現(xiàn)在通過商業(yè)空間步行化和室內(nèi)化，為購物者營造了一個舒適的環(huán)境，并組織眾多的商店和服務(wù)設(shè)施，以完善的功能和服務(wù)滿足人們的多種社會需求，以社會化的公共開放空間充分融入社會生活,將商業(yè)活動和其他社會活動緊密結(jié)合起來.特征之一：商業(yè)空間步行化購物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系，往往通過一條線型街道來串聯(lián)商

25、店和組織人流。基于安全考慮，街道完全排除車輛，實(shí)現(xiàn)步行化。商業(yè)活動步行化有其歷史淵源。由于購物活動是在步行的購物者和相對固定的商人之間進(jìn)行的，因此購物活動具有步行的特征，車輛穿行購物空間必然對購物活動帶來干擾。歐洲國家對于商業(yè)區(qū)空間的人車分流問題有較早的認(rèn)識。從歷史上看，中國古代的商業(yè)活動也基本上處于一種人車相雜的狀況。前工業(yè)時期的商店或攤位，多數(shù)圍繞街道和廣場布置，為了保證步行者和安全，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了步行化，雖然當(dāng)時手馬車對人的影響遠(yuǎn)非后來的汽車可比，但仍然被排除在外。從清明上河圖，盛世滋生圖到皇都有積盛圖都有清楚地反映了這種特點(diǎn)。亞歷山大說：“購物中心依賴于它的易過性，它們需要坐落在交

26、通大動脈附近，然而購物者并沒有從中間得到什么，他們需要的是安靜、舒適和便利，從周邊地區(qū)步行而來。因此，購物中心試圖通過建成立步行化來協(xié)調(diào)人車之間的關(guān)系戶，在周圍提供大面積的停車場，把汽車限制在購物中心建筑的外圍，這種方式對汽車來說是方便的，而內(nèi)部矛盾的步行街至少在理論上對步行者也是舒適和方便的。特征之二：商業(yè)空間室內(nèi)化步行商業(yè)空間室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動引入室內(nèi)，并能過人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對步行活動的影響，從而創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購物中心建筑追求的目標(biāo)。自古以來人們對此進(jìn)行了不懈的努力，古代東方的有頂市場（市場）巴扎 (市集 ) 就是為了抵御不良自然環(huán)境氣候的產(chǎn)

27、物。19 世紀(jì)的技術(shù)進(jìn)步迎來了一具室內(nèi)步行商業(yè)空間發(fā)展的黃金時期。歐洲涌現(xiàn)了大量的商業(yè)拱廊，就是室內(nèi)化取得突破性進(jìn)展的有力見證。大跨技術(shù)和采光技術(shù)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)了屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動完全引入室內(nèi)空間。1956年秋天建成志的南谷購物中心是步行商業(yè)空間室內(nèi)化進(jìn)程中的又一個杰出代表，它實(shí)現(xiàn)了將整個室內(nèi)步行商業(yè)空間置于人工環(huán)境控制之下的目標(biāo)。70 年代的購物中心的拱廊復(fù)興，玻璃大量使用，表明對自然采光的重視與日俱增。室內(nèi)空間由單調(diào)、封閉、黑暗轉(zhuǎn)向更加注重與自然景觀和地方文化的結(jié)合，從而創(chuàng)造自然界化、人性化的室內(nèi)環(huán)境。特征之三：公共空間社會化商業(yè)活動同時也是社會交往活動，它存在于人與人的接觸之中，

28、當(dāng)人們的商業(yè)街所摩肩接踵的時候，社會交往就出現(xiàn)了。商業(yè)活動的社會活動密不可分，這是一種源自古希臘的普遍模式，歐洲的城市廣場就是它的繼承和發(fā)展，這里一直是公共活動、買賣、集會、表演和娛樂的場所，商業(yè)活動的社會活動相互交織。東方城市雖然缺少城市廣場，但是城市商業(yè)街道和廟前廣場也具有同樣的功能。在汽車時代，城市街道和廣場逐漸為汽車所占據(jù)，不再適合人們聚集和社會活動與交往。商業(yè)區(qū)活動的社會活動之間的相互促進(jìn)作用也隨之削弱了，同時商業(yè)建筑本身促進(jìn)交往的能力也不復(fù)存在。亞歷山大抱怨說，在傳統(tǒng)的商店購物的同時，能夠和店主進(jìn)行交談，而現(xiàn)在商店太大，而且主人不在，不右能有交往，商店里是乏味和抽象的，購物不在是少

29、的一部分，而是單純物花錢買東西。與百貨商店和超級市場不同的是，購物中心把純粹的零售商業(yè)活動場所開辟成商業(yè)活動和社會活動相結(jié)合的場所，這給零售商業(yè)建筑帶來了新的含義。     第二章    購物中心的開發(fā)流程 事業(yè)理念的確認(rèn)經(jīng)營購物中心是一種大型且復(fù)雜的零售行銷活動；在投入開發(fā)前，有必要充分了解這個事實(shí)的特性?，F(xiàn)代零售業(yè)可以說是典型的顧客導(dǎo)向事業(yè)，影響事業(yè)收益的變動因素多且不易控制，以下幾點(diǎn)來加以說明：人性事業(yè)不可否認(rèn)地任何產(chǎn)業(yè)都有必須要有“人”，只是零售業(yè)需要的不僅是員工及顧客的結(jié)合，還包括了賣場環(huán)境、經(jīng)營活動及商

30、品本身的人性化。換句話說，零售業(yè)本身是一個生命，不能單以經(jīng)營效率數(shù)字來管理它，還必須以“感覺”來了解它。流行事業(yè)零售業(yè)本身也是一種流行，任何一種流行都有復(fù)寫紙的生命周期，而每一個生命周期有它獨(dú)特的階段與形態(tài)，如何辯明并充分掌握每一階段的時效（時間安排）與每一形態(tài)的巧妙（詭辯）是零售業(yè)經(jīng)營成功之鎖。地域事業(yè)每一種產(chǎn)業(yè)都有它自己的行銷范圍，且透過行銷手段的改變，可以影響范圍的大小甚至完全脫離產(chǎn)業(yè)管理活動的所在地。唯有零售業(yè)的行銷活動完全受制于事業(yè)所在地，因此若設(shè)置地點(diǎn)缺乏良好的市場條件配合，則經(jīng)營結(jié)果將事倍功半，一失足成千古恨。永續(xù)事業(yè)零售業(yè)的行銷目標(biāo)，需要長期小心培育才能茁壯。企業(yè)形象的建立與顧

31、客忠厚 3 度的獲得都比較其他產(chǎn)業(yè)艱辛，且容易受到摧毀。換句話說，零售業(yè)唯有一代接一代地努力經(jīng)營，才能開花結(jié)果。開發(fā)小組的成立購物中心之開發(fā)工作，基本功上可分為土地取得、經(jīng)營規(guī)劃 、設(shè)計建造、租店招商及營運(yùn)管理等五個階段。開發(fā)小組成立初期，就必須顧慮到每一階段的重點(diǎn)與所需，以期能一應(yīng)俱全地作出可行的計劃。以下就從功能方面，簡單介紹購物中心開發(fā)工作的各個小組：專業(yè)顧問組由于大型購物中心的開發(fā)工作復(fù)雜又具專業(yè)性，從硬體建設(shè)到軟體的營運(yùn)規(guī)劃，可謂環(huán)環(huán)相扣，需要有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的顧問鼎力相助，方能使工作推展順利進(jìn)行。每一項不同工作包括了許多不同的專業(yè)領(lǐng)域，因此在聘請顧問之前必須針對不同階段、不同要求，事先擬

32、定計劃，以期收事半功倍的成效。                 用地取得組尋求購物中心設(shè)置地點(diǎn)并完成詳盡的評估是該小組首要的工作。個人曾接觸過美國 jc 辨士用地開發(fā)經(jīng)理，對他的專業(yè)知識留下深刻的印象。在不熟悉臺北地理環(huán)境的前提下，經(jīng)過兩天的初勘，即已提出頗為精湛的見解。當(dāng)然用地的評估不能只是主觀的經(jīng)驗(yàn)判斷，還要有許多的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查數(shù)據(jù)作為參考。除了選定購物中心的設(shè)置地點(diǎn)外，該小組的另一項工作就是負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)購入土地。不過由一該項工作涉及

33、不少法令問題。必要時可與公共協(xié)調(diào)組一起處理。重要的是不能將此項工作視為一般的不動產(chǎn)交易。而忽略了購物中心開發(fā)的本質(zhì)；除了買斷土地外，也可視情況與地主溝通各種方式的合作。公共協(xié)調(diào)組大型購物中心的開發(fā)牽涉到許多政府單位與法令的關(guān)系，也必須面對當(dāng)?shù)厣鐣妮浾?，尤其是現(xiàn)在環(huán)保意識高漲。雖然臺灣沒有美日等國的商業(yè)競爭防止條款。但還是可能要面對鄰近小型零售業(yè)的抗議。今天政府雖然全力催生工商綜合區(qū)，但業(yè)者仍很難突破捐地、使用變更、地方回饋與獎勵等等門檻。這一切還有賴政府、業(yè)者誠意的溝通與涼解。由以上得知，公共協(xié)調(diào)組涉及的層面頗廣，所需的專業(yè)知識非淺，良好的溝通素養(yǎng)更不可缺。經(jīng)營規(guī)劃組描繪出整體事業(yè)的藍(lán)圖、設(shè)

34、定開發(fā)標(biāo)的明確市場定位、并對將來的營運(yùn)擬出一套可行的計劃，是經(jīng)營規(guī)劃小組的主要任務(wù)。該組成員的背景必須有比較完備的零售知識與豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，以期將整體的開發(fā)工作導(dǎo)入正確的方向。換言之，經(jīng)營規(guī)劃組是整個開發(fā)小組的核心，其工作品質(zhì)不容些許瑕疵，否則后果不堪設(shè)想。建筑設(shè)計組建筑設(shè)計師第一件事就是提出基地使用區(qū)分計劃（位置計劃）若不了解購物中心的功能，或者不熟悉購物中心運(yùn)作，如何能勝任這項工作呢？規(guī)劃購物中心 所需要量的不是一般大樓建筑的設(shè)計師，而是具有購物中心設(shè)計經(jīng)驗(yàn)的建筑師。建筑設(shè)計師對未來購物中心的營運(yùn)有著無形的影響力，購物中心的外觀是否具有魅力？賣場空間是否流暢？環(huán)境景觀是否能發(fā)揮經(jīng)營特色？這

35、一切完全視建筑師的工作品質(zhì)而定。租店戶招募組     商品是零售業(yè)的生命，而購物中心的生命就是由每一家租店戶所給予的。同時租店戶組合計劃是一項非常重要的工作；熟悉商品流了解市場動態(tài)都是該組人員不可缺的條件。其次，招商推廣工作也有賴良好的工作經(jīng)驗(yàn)才能順利推動；如何配合招商代理公司，網(wǎng)絡(luò)國內(nèi)外知名連鎖店，或是開發(fā)培育具有潛力的當(dāng)?shù)亓闶鄣?，都關(guān)系著購物中心未來的命運(yùn)。財務(wù)管理組由于購物中心開發(fā)期限長，投資金額龐大，良好的資金計劃相當(dāng)重要，且因開發(fā)協(xié)力廠商眾多，如何綜合各項契約的簽訂與控制費(fèi)用的支出也是件重要的工作。此外對于租店戶的租金、公益費(fèi)、協(xié)力金或保證金等

36、的試算，更影響著購物中心的投資報酬率。投資概算     購物中心開發(fā)初期投資最多的項目應(yīng)該是土地成本與建筑費(fèi)用。對購物中心開發(fā)而言，土地以租賃方式取得是最具有利的方法，如此開發(fā)商的資金不致停滯，可以活用繼續(xù)其他購物中心的開發(fā)；事實(shí)上這種方式在美國十分普遍。至于建筑費(fèi)用方面，如何在設(shè)計上與將來的營運(yùn)需求間取得平衡是減少資金支出的關(guān)鍵。例如美國郊區(qū)購物中心，一向不在建筑物外觀上花太多錢，因他們不需要從外觀來吸引顧客；若是都市型購物中心，則可另當(dāng)別論。另外，顧問費(fèi)用也是一筆較大的開銷。如何發(fā)揮資金的最大效率，對開發(fā)小組的智慧知識是一項考驗(yàn)。核心店交涉核心店是購

37、物中心的靈魂店，其本身的知名度與經(jīng)營特色是購物中心的主要魅力之一。由于核心店規(guī)模較一般的租店戶大，且經(jīng)營自主性高，所以購物中心的開發(fā)過程中扮演著極重要角色。      美國許多郊區(qū)大型購物中心的開發(fā)案中，核心店經(jīng)營也是投資者，也就是投資者自行投資購地興建。在這種情形下，開發(fā)商可以減輕資金的負(fù)擔(dān)，并降低開發(fā)風(fēng)險?；旧虾诵牡暝O(shè)店的方式有三種：1、  核心店自行投資購地興建，擁有自己的土地與建物。2、  核心店租用土地，但自行興建，擁有建物所有權(quán)。3、與其他租店戶一樣，采取租賃方式設(shè)店。無論是何種方式設(shè)店，核心店影響購物中心的經(jīng)

38、營甚大，因此盡早選定核心店了解其經(jīng)營意向并決定雙方的配合方式是一件非常重要的事。在美國甚至有些案例，初期以零租的方式，力邀知名的百貨公司成為核心店，以保障購物中心經(jīng)營成功?；居媱澴鞒?#160;在土地決定后，也就是基本計劃的開始?；居媱澥撬虚_發(fā)工作的基礎(chǔ)，市場目標(biāo)如何？商品計劃與租店戶組合又該如何？賣場環(huán)境應(yīng)如何配合經(jīng)營要求？還有諸如命名、商店配置、平面與垂直動線、服務(wù)機(jī)能與設(shè)施等等都有必須仔細(xì)考慮。簡而言之，開發(fā)工作首先必須有一份由市場調(diào)查資料與經(jīng)營者計劃所構(gòu)成的經(jīng)營藍(lán)圖，然后加上建筑設(shè)計師的構(gòu)想，以勾畫出整個開發(fā)計劃。時下國內(nèi)零售業(yè)界常有一反常現(xiàn)象，每每由設(shè)計師主導(dǎo)計劃，換句話說。由

39、硬體來決定軟體的運(yùn)用，這實(shí)在是一件危險的事。        購物中心的基本開發(fā)計劃市場調(diào)查分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力分析市場調(diào)查工作首要的就是了解擬設(shè)立的購物中心的地區(qū)是否有足夠的市場潛力來支持新的零售開發(fā)案。基本上這可從該地區(qū)的就業(yè)市場、公共建設(shè)、人口統(tǒng)計、所得水準(zhǔn)與零售業(yè)的發(fā)展趨勢得知。1、  就業(yè)市場一個區(qū)域的就業(yè)市場經(jīng)常被視為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，就業(yè)市場的在長即代表著產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，結(jié)果帶來更多的就業(yè)人口和消費(fèi)能力。     有一點(diǎn)要注意的是，就業(yè)機(jī)會是否由少數(shù)幾家大型產(chǎn)業(yè)造成？畢竟我

40、們希望地區(qū)的繁榮是各行各業(yè)的貢獻(xiàn)，同時此良性循環(huán)下，地區(qū)才會有更大的發(fā)展空間。對于郊區(qū)購物中心而言，此點(diǎn)更為重要。除此，也要留心地區(qū)是否認(rèn)有重大發(fā)展計劃，因這將吸引新的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。公共建設(shè)地區(qū)的繁榮也常賴于公共建設(shè)的發(fā)展，尤其是交通建設(shè)與民生有關(guān)的建設(shè)，因 交通建設(shè)有助于便利其他地區(qū)的消費(fèi)者前來，而民生建設(shè)將促成居民的增加。今日臺灣發(fā)展的購物中心，最大的隱憂就是缺乏郊區(qū)人口與交通條件不良，因此在干進(jìn)行市場調(diào)查時，必須針對預(yù)定開發(fā)購物中心地區(qū)的公共建設(shè)情況，以及將來可能的發(fā)展作一審慎的評估。此外，新住宅建設(shè)的狀況與計劃也是調(diào)查的重點(diǎn)，因這意味著新的消費(fèi)力的產(chǎn)生。人口統(tǒng)計   &

41、#160;  地區(qū)人口有的多寡，影響著零售業(yè)賣場的大小，因此充分掌握商圈人口的變數(shù)，對于決定購物中心開發(fā)規(guī)模而言，是一件很重要的事。調(diào)查人口數(shù)量時，也必須了解人口密度與年齡層分布，人口密度高，當(dāng)然有利于購物中心的經(jīng)營，而年齡層輕的比例高時，意味著該地區(qū)的成長率高，只是必須注意是否有人口外流的現(xiàn)象。所得水準(zhǔn)  所得水準(zhǔn)與人口數(shù)兩者是消費(fèi)購買力的構(gòu)成因素，而消費(fèi)購買力的高低，直接影響著零售業(yè)的生存。為求精確掌握圭區(qū)消費(fèi)者購買力的水準(zhǔn)，除了政府公布的家庭收支報告外，街頭抽樣訪問調(diào)查也有必要。 零售業(yè)發(fā)展趨勢 關(guān)系地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力的最后一項調(diào)查工作上掌握該地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的趨勢

42、。這項調(diào)查可以讓我們知道哪家商品類別有較高成長率，而這與地區(qū)人口所得的成長有何關(guān)聯(lián)？或者說了解當(dāng)零售業(yè)營業(yè)額落后于人口及所得的成長時，是否代表著該地區(qū)的零售賣場面積不足。      基本上我們可以將整個地區(qū)消費(fèi)支出統(tǒng)計數(shù)字與地區(qū)主要大型零售店的營業(yè)作一比較。得到該地區(qū)大型零售店營業(yè)額占消費(fèi)支出的百分比，分析歷年來該百分比的變動情形，或?qū)⑺c別地區(qū)的情況作一比較，結(jié)果將是購物中心開發(fā)工作上的一個重要參考。商圈分析從地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛力分析中，我們初步可以清楚該地區(qū)的市場胃納量是否仍容許新的零售開發(fā)案，并且了解大概何種形態(tài)的購物中心適合開發(fā)，還有核心店的標(biāo)

43、準(zhǔn)等等。緊接著我們必須進(jìn)一步地從分析工作來確認(rèn)這些初步的假設(shè)。事實(shí)上市場調(diào)查工作最重要的部分就是商圈分析。商圈本身是一個地理區(qū)域的范圍，而從這個區(qū)域的范圍里的居民，購物中心可得到穩(wěn)定的消費(fèi)者支持。商圈分析的第一項工作乃是要決定商圈的范圍。基本上商圈范圍的大小取決于以下幾項因素：地理地形障礙、交通便利性、競爭者的位置、本身的經(jīng)營特色及人口的分布密度等。     一旦整個商圈范圍要根據(jù)上述因素在地圖上描繪出來后，我們便可以依距離遠(yuǎn)近將之劃分為三個區(qū)域，也就是所謂的一次、二次與三次商圈。一次商圈距離開發(fā)案最近，人們可以很方便地常常消費(fèi)；二次商圈次遠(yuǎn)，其形狀與范

44、圍受到人口分布情形與其他競爭者的影響，最外圍的是三次商圈，特別是該地區(qū)缺乏其他主要零售商業(yè)設(shè)施，而交通上至開發(fā)案很便利。      1、商圈內(nèi)購買力的分析商圈內(nèi)購買力的多寡與購物中心將來的營業(yè)額有很大關(guān)第，所謂購買力指的是商圈內(nèi)消費(fèi)支出中流向零售業(yè)各種形態(tài)店的金額。因此計算購買力是首先將地區(qū)每戶每年的平均消費(fèi)支出乘以商圈內(nèi)總戶數(shù)，得知商圈內(nèi)每年的總消費(fèi)支出；然后將總消費(fèi)支出金額乘以支出的百分比，即是商圈內(nèi)購買力。     為了簡單地求得商店消費(fèi)支出百分比，可以將商圈內(nèi)大型零售店（例如百貨公司、大型量販店）

45、的年總營業(yè)額除以總消費(fèi)支出額。當(dāng)然項以此求得的購買力并非真正的商圈內(nèi)總購買力。市場競爭分析分析市場競爭時，首先可發(fā)在地圖上標(biāo)出商圈內(nèi)各競爭對手的位置，并注明其經(jīng)營形態(tài)與規(guī)模；同時還要從交通條件共同點(diǎn)與相互距離的遠(yuǎn)近，找出主要的同質(zhì)競爭對手。            基本上競爭店的調(diào)查重點(diǎn)有：經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營策略、商品政策與營業(yè)額推算等到四項，其中營業(yè)額的推算尤其重要，因這關(guān)系著開發(fā)案將來的市場占有率。開發(fā)案營業(yè)額預(yù)估營業(yè)額預(yù)估是一件非常重要的事，因?yàn)檫@項工作可以讓我們更清楚計劃中的生存條件

46、，同是它也是決定購物中心規(guī)模的參考基礎(chǔ)。基本上預(yù)估營業(yè)額有兩種方式；市場占有率與市場剩余法。這兩種方法可以一起并用，以為相互間的核對。市場占有率法顧名思義，市場占有率法乃是估算開發(fā)案可能的市場占有率，然后將它乘以商圈內(nèi)的潛在購買力，其結(jié)果就是開發(fā)案的預(yù)估營業(yè)額。問題是市場占有率該如何評估？由于購物中心吸引顧客的店是核心店（百貨公司），因此簡單的計算方法將購物中心中百貨公司的面積除以所有百貨公司的面積和而得之。有點(diǎn)要注意的是，我們必須要假設(shè)計劃中的購物中心，不論商品或是經(jīng)營管理都是經(jīng)過良好的計劃，因此對一商圈內(nèi)其他百貨公司的面積，必須先依據(jù)其經(jīng)營競爭力，修正為有效面積后，才能與購物中心中百貨公司

47、預(yù)定的面積作比較。至于對手競爭力強(qiáng)弱的判斷乃是依據(jù)其建筑設(shè)計特色、賣場硬體規(guī)劃、租店戶組合、價格與品質(zhì)的水準(zhǔn)、顧客來店便得利性、顧客口碑與本案距離的遠(yuǎn)近而定。但是我們知道購物中心中除了百貨公司多此一舉這有許多舉足輕重的連鎖店與餐飲業(yè)種，因此若為求更精細(xì)起見，也可以依業(yè)種別，分別算出市場占有率與可能營業(yè)額后，再加總成為購物中心的營業(yè)額?；蚴且部梢砸酪淮?、二次與三次商圈別，計算各自范圍內(nèi)開發(fā)案的市場占有率。所得結(jié)果再與上述方法作比較分析。市場剩余法簡而言之，市場剩余法是從既有零售業(yè)設(shè)施分配后剩余的市場中，估計新開發(fā)案可能的營業(yè)額。剩余的市場代表未能得到滿足的潛在消費(fèi)，這正是新開發(fā)案所必須爭取的。當(dāng)

48、然并非所有的剩余市場都屬于新開發(fā)案，因其中包含著外流到商圈外的購買力及非新開發(fā)案對象目標(biāo)的部分，因此這里我們?nèi)皂毠浪惚景冈谑Ｓ嗍袌鲋械恼加新省?#160; 在實(shí)際應(yīng)用上而言，若商圈內(nèi)競爭激烈或是市場所剩不多，此方法仍有其限制存在。消費(fèi)者調(diào)查除了參考政府公布的有關(guān)社會、家庭的統(tǒng)計資料外，我們?nèi)孕栳槍ι倘︼L(fēng)居民，直接進(jìn)和消費(fèi)者調(diào)查工作。如此，一方面既可得到最新的消費(fèi)者資料，又可以初步了解消費(fèi)者的生活形態(tài)、購物習(xí)慣及對本開發(fā)案的期待。 因此消費(fèi)者調(diào)查的基本項目必須包含以下幾項：1、一般消費(fèi)者的年齡與性別。2、一般家庭的人口數(shù)與收入。3、教育程度與嗜好。4、喜愛的流行商品。5、常去購物的地方

49、。6、對新開發(fā)案的期待。 一般而言，消費(fèi)者調(diào)查的樣本數(shù)到至少需要三百個，而調(diào)查的方法可以采用電話訪談、直接上門訪問或郵寄問卷等；當(dāng)然也可以合并使用，例如電話訪談后便隨即郵寄問卷。開發(fā)構(gòu)想經(jīng)營理念經(jīng)營理念頭購物中心最高的經(jīng)營指導(dǎo)原則。社會文化、地域特性、流行潮流與目標(biāo)對象的價值觀等都是它的基本因素。換句話說，經(jīng)營理念說明了一家購物中心在現(xiàn)代市場需求中所扮演的角色。那么今天購物中心又該如何擔(dān)起重任呢？以下就簡單說明國內(nèi)購物中心必須重視的四大機(jī)能：1、生活機(jī)能購物中心有別于其他零售業(yè)設(shè)施的最大特色，就是能夠提供人們寬敞的空間與生活服務(wù)，讓每一位在購物中心活動的人，就像生活般自由自在。

50、60;             借著購物、飲食、娛樂以及參與種種和文化活動，自然形成另一種多姿多彩的新生活。因此創(chuàng)造新生活方式與不同生活的價值，將是購物中心的經(jīng)營課題。2、休閑機(jī)能由于國民所得的增加與生活日趨多樣化，國內(nèi)休閑娛樂消費(fèi)力正大幅增長，預(yù)計在未來幾年內(nèi)休閑娛樂市場將步入計劃性、正式化的時代，購物中心應(yīng)有能力掌握這股潮流。3、觀光機(jī)能 事實(shí)上，除了名勝古跡與大自然風(fēng)光外，融入體驗(yàn)與國市集、游逛于街道各具風(fēng)格的店鋪與滿足隨興的購物樂趣等等，對觀光客而言，也是一

51、種旅游享受。 購物中心的經(jīng)營本質(zhì)正是集這些特色于一身。因此可見將來觀光客必然是購物中心的?？?；如何服務(wù)觀光客，例如設(shè)置免稅商店或是航空公司、旅行社的柜臺等，都是購物中心經(jīng)營者應(yīng)該考慮的方向。當(dāng)然若能配合交通事業(yè)，設(shè)立購物中心為飯店與機(jī)場的中途站，其結(jié)果將替這家購物中心從觀光事業(yè)中獲取更多的利益。1、  流行機(jī)能購物中心創(chuàng)造街道，帶來各式各樣的商店，每家店從商品到門面的裝飾，各有其不同的流行主張，充分滿足現(xiàn)代消費(fèi)者知性的欲求。相對于此，其他零售業(yè)設(shè)施例如百貨公司，卻只能做到單純的商品演出。據(jù)了解，美國連鎖專賣店有今日的成就，主要?dú)w功于購物中心四處為其打下基礎(chǔ)，今天臺灣專賣店未

52、能蓬勃發(fā)展，原因之一就是缺乏適當(dāng)?shù)脑O(shè)店地點(diǎn)。     我們?nèi)粢l(fā)展購物中心，勢必也要發(fā)展連鎖專賣店，除了培育既有商店升級外，也需引進(jìn)國際性高水準(zhǔn)的連鎖店，促使零售業(yè)步上國際流行潮流。量體計劃在正確掌握商圈市場規(guī)模，并確認(rèn)本身的經(jīng)營方針后，人們必然會接著思考，購物中心應(yīng)該有哪些經(jīng)營項目與內(nèi)容。然而進(jìn)行規(guī)劃經(jīng)營內(nèi)容的第一步，乃要先確定購物中心將有多少樓板面積。   決定的量體規(guī)模在開發(fā)購物中心的過程中是一件非常重要的事情，我從不能單純以建筑率、容積率來計算要建多少面積，因?yàn)檫@或許會在投資領(lǐng)域早出問題。換句話說，我們也要一并考慮市場胃納、競

53、爭條件與機(jī)能需求等因素，如此量身而做，才能得到最適當(dāng)?shù)耐顿Y經(jīng)營面積。 從可能營業(yè)面考慮在先前的開發(fā)步驟中，我們已經(jīng)知道購物中心可能的營業(yè)額。所以這里只需將它除以購物中心可能的坪效，即可得到一個購物中心面積的參考數(shù)字；其中可能的坪效可由既有市場上平均坪效，加上規(guī)劃者的經(jīng)驗(yàn)而加以判斷。雖然我們重視購物中心的規(guī)模與市場胃納量的平衡，但不可否認(rèn)地，市場會變動，因此不可或忘的是，在此仍要指出購物中心將來可能擴(kuò)建的機(jī)會。從機(jī)能設(shè)施面來看我們已知購物中心的特色就是不只是販賣物品的場所，而且也是人們生活交流的廣場。因此購物中心會有相當(dāng)?shù)拿娣e作為設(shè)置一些必要的服務(wù)設(shè)施，例如與運(yùn)動有關(guān)的游泳池、溜冰場、健康中心與

54、運(yùn)動教室等，還有與生活便利有關(guān)的銀行、郵電局、診所、美容院與汽車保養(yǎng)廠等等。     當(dāng)然除了以上所述，占最多面積的服務(wù)設(shè)施應(yīng)該就是停車場了。一般美國購物中心的停車場面積在大約都在賣場面積的三倍以上，雖然我們的汽車擁有率不及美國，但開車購物蔚然已成為時上的新興潮流，由此可預(yù)見國人停車場的需求非同小可。基本上我們可從開車購物顧客的預(yù)估消費(fèi)金額,；車購物單價與停車回轉(zhuǎn)率來計算可能需求的停車位數(shù)美國都市土地學(xué)會（ uli ）曾經(jīng)針對美國所需停車位數(shù)作出研究報告，如下表所列：購物中心的規(guī)模      &

55、#160;              停車位數(shù)（總出租面積平方英尺）       （每千平方英尺總出租面積） 25，000400，000                       4400

56、，000600，000                      4 5600，000以上                         

57、  5 美國購物中心停車位數(shù)需求標(biāo)準(zhǔn) 日本方面的研究則指出每三十平方公尺的樓板面積至少需要一個停車位，郊區(qū)大型購物中心則可能達(dá)二倍之多?？傊?，當(dāng)我們決定購物中心規(guī)模時，一定要注意不能為了更多的可出租賣場面積，而犧牲必要的服務(wù)設(shè)施，倘若如此，其結(jié)果將是得不償失。商品概念計劃除了應(yīng)有的服務(wù)機(jī)能外，現(xiàn)在我們也必須對購物中心所要的販賣商品，定下一個明確的方針。從市場調(diào)查中，我們得知，我們已知商圈內(nèi)百貨公司或各不同業(yè)種商品的經(jīng)營情況，甚至也掌握了市場的需求趨勢，因此基于這些認(rèn)知，我們對于購物中心需要何種的核心店與商品組合方式，基本上都有了一個初步的概念。這里我們必須進(jìn)一步確認(rèn)的是：1

58、、核心店的規(guī)模與數(shù)量2、各商品業(yè)種的適當(dāng)比例與店家數(shù)3、餐飲娛樂種的特別需求當(dāng)在決定核心店的形態(tài)、規(guī)模與數(shù)量時，必須多考慮理念的配合與市場競爭面的需求，至于各種業(yè)態(tài)的適當(dāng)面積，可由購物中心可能的營業(yè)額、市場上各種消費(fèi)支出率與平均坪效，等來計算。當(dāng)然我們還要站在顧客立場，來檢視整體的商品組合是否能滿足顧客比較購買與行動購買的求。建筑概念設(shè)計 基于對開發(fā)案已有的認(rèn)識，建筑設(shè)計師可以開始著手購物中心的概念設(shè)計。這項工作的內(nèi)容至少要包含以下五點(diǎn)：     1、地點(diǎn)環(huán)境計劃2、基地使用計劃3、建筑空間面積計劃4、剖面圖5、外觀圖從建筑設(shè)計師這些初步的構(gòu)想

59、里，我們必須仔細(xì)檢驗(yàn)既定的經(jīng)營目標(biāo)與理念，是否能借著已具雛型的硬體空間來實(shí)現(xiàn)，尤其是要與設(shè)計師充分檢查內(nèi)外動線是否流暢、樓層空間是否合理、外觀造型是否符合理念的訴求等等。命名工作     決定購物中心名稱看似小事，卻深深影響到社會大眾對購物中心的印象與感受，欲以只字片語來表現(xiàn)出購物中心的種種，絕非一件簡單的事?；旧?，命名工作可以說是給予購物中心生命，必須涉及的專業(yè)與細(xì)節(jié)很多，最好能委托專門的事業(yè)顧問公司來進(jìn)行，同時也要與建筑設(shè)計師充分溝通從里到外能有一致的訴求。一般而言，命名工作的目標(biāo)可歸納為以下三點(diǎn)：1、  表達(dá)購物中心的特質(zhì)與建筑風(fēng)格2、

60、創(chuàng)造親和力，建立顧客的忠誠度3、作為企業(yè)識別的主要手段            接著我們就美國購物中心的名稱，進(jìn)一步地了解各種命名：1、與地理位置有關(guān)以購物中心所在地命名，例如：mall  of  america  (國家) ，san  francisco center （城市）,beverly  center  (街道) 。2、與建筑物有關(guān)以購物中心建筑物的特色來命名，例如： burlington  arcade;米

61、milan  galleria; south  street  ea-port  .3、與經(jīng)營內(nèi)容有關(guān)借由命名，清楚地告知大眾購物中心獨(dú)特的經(jīng)營主題，例如, quency  market ;fashion  island ;rodeo  collection .4、與品牌的創(chuàng)造有關(guān)以富有創(chuàng)意的空間來命名，成為獨(dú)自使用的品牌, 例如城市散步.當(dāng)然我們也強(qiáng)以組合不同的命名方式，例如連鎖經(jīng)營的購物中心，其命名可能包括地點(diǎn)與公司名稱，但必須注意的是，最好不要采用超過兩種方式的組合來命名，因它可能令想要訴求的訊息模糊,且不易為顧客記住

62、.  賣場空間規(guī)劃      賣場空間規(guī)劃工作的得當(dāng)與否，深深影響到購物中心將來營運(yùn)的成敗，因?yàn)橐粋€不適當(dāng)?shù)挠搀w空間格局，必然限制了營業(yè)機(jī)能發(fā)揮成效。由此我們知道，這項工作不能完全由建筑設(shè)計師或內(nèi)裝設(shè)計業(yè)者獨(dú)自承擔(dān)。原因在于他們可能遺忘甚至忽略了“作生意”的基本立場，因而鑄下錯誤而不自知。事實(shí)上，國內(nèi)百貨公司迄今曾有類似的案例多起，因而導(dǎo)致營運(yùn)的失敗。 以下我們就從租店配置、街道、公共空間與后勤空間的規(guī)劃，來了解購物中心的空間特性及其與營運(yùn)需求的關(guān)系。租店戶配置從美國的經(jīng)驗(yàn)中，我們強(qiáng)以清楚看到所謂的購物中心基本規(guī)劃理論：“一條街道，所

63、有的店均面向此道，核心店的位置在街道的最里側(cè)”。由此我們知道影響賣場的空間格局，最主要的因素是租店戶的配置，尤其是核心店的位置。核心店的配置一般而言，核心店的面積最大，且具有較大的顧客吸引力。同時核心店最理想的是在街道的最里側(cè)，希所有顧客前往核心店都有能先經(jīng)過其他商店，。若有兩家核心店，當(dāng)然最理想的做法就是將它們分開置放在街道的兩端，但使顧客能在兩家核心店之間的街道上川流不息地往來。當(dāng)核心店在二家以上時，則可在街道的兩側(cè)尋求磁點(diǎn)，來設(shè)置第三家或第四家核心店。    至于垂直型購物中心的場合，同理地可將核心店配置于頂層，吸引顧客往上游逛購物，只是要特別注意垂動線的便利性與流暢性。商品區(qū)域劃分有關(guān)一般專賣店的位置規(guī)劃，可分為二步進(jìn)行，首先乃是依據(jù)經(jīng)營理念劃分不同的商品區(qū)域范圍。    雖然購物中心不像百貨公司，清楚地將商品依部門類別的不同，陳列在賣場上，但是站在為顧客著想的觀點(diǎn)上，購物中心仍需按品味、主題或是心理層等因素，來考慮不同商品區(qū)域的表現(xiàn)。尤其是垂直型購物中心，常會因樓層的不同，而有較顯著的不同商品訴求。基本上在規(guī)劃商品區(qū)域時，最需要費(fèi)神的是餐飲業(yè)種。因根據(jù)美國的調(diào)查資料顯示，來到購物中心的客人當(dāng)中，有百分之八十的人會到美食廣場消費(fèi)。所以當(dāng)我們在決定餐飲業(yè)種的位置時，理論上必須考慮要能讓在