淀山湖區(qū)域市場及競品概況

1、淀山湖區(qū)域市場及競品概況區(qū)域競案概況區(qū)域競案概況淀山湖板塊淀山湖板塊錦溪板塊錦溪板塊華紡藝墅上海灣，淀山湖板塊，聯(lián)排、雙拼，面積136-239平米，總價152-330萬。荷瑪詩灣，淀山湖板塊，合院、雙拼，面積188-292平米，總價200-400萬。2014年 6月開盤富力灣，淀山湖板塊，雙拼、面積252-282平米，總價260-300萬。首創(chuàng)青旅島尚，錦溪板塊，疊加、聯(lián)排、雙拼，面積120-275平米， 總價100-450萬。鹿鳴九里，淀山湖板塊，面積133-143平米，總價130-140萬。長泰淀湖觀園，錦溪板塊，聯(lián)排、合院，面積193-206平米，總價190-250萬。競爭由競爭由 單板

2、塊競爭單板塊競爭 向向 多板塊競爭多板塊競爭 轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變理由轉(zhuǎn)變理由購買目的均以度假為主，作為第二居所購買目的均以度假為主，作為第二居所 、客戶具有相同性、均以上海客戶輸入為主、客戶具有相同性、均以上?？蛻糨斎霝橹鲿r代御湖，錦溪板塊，聯(lián)排、雙拼，面積192-630平米，總價188-1150萬。恒海國際花園，淀山湖板塊，聯(lián)排雙拼、獨棟、合院，面積130-265平米，總價165-350萬。在售公寓在售公寓已售別墅已售別墅在售別墅在售別墅在售別墅在售別墅會所會所價值項價值項價值點對比價值點對比規(guī)劃規(guī)劃占地占地100100萬方，建筑面積萬方，建筑面積4646萬方萬方獨棟、雙拼、疊墅及公寓的混合社區(qū)獨

3、棟、雙拼、疊墅及公寓的混合社區(qū)利用度城潭湖泊及原生態(tài)河流分隔別墅與公寓區(qū)利用度城潭湖泊及原生態(tài)河流分隔別墅與公寓區(qū)立面立面歐式丹麥、東南亞風(fēng)格、西班牙風(fēng)格別墅、及法式公寓歐式丹麥、東南亞風(fēng)格、西班牙風(fēng)格別墅、及法式公寓綜合運用砂巖、文化磚、面磚及石材等多種材料，鐵藝雕綜合運用砂巖、文化磚、面磚及石材等多種材料，鐵藝雕花欄桿，落地窗花欄桿，落地窗戶型戶型獨棟，獨棟，374-434374-434平，送地下室平，送地下室100100平左右，花園平左右，花園100-300100-300平，平， 毛坯，總價毛坯，總價550550萬萬-700-700萬萬雙拼，雙拼，252-282252-282平（含地下室

4、面積，且地下室收物業(yè)費），平（含地下室面積，且地下室收物業(yè)費）， 花園花園100-200100-200平，毛坯，平，毛坯， 疊墅、公寓疊墅、公寓40-17040-170平，精平，精裝裝景觀景觀緊靠淀山湖緊靠淀山湖2 2公里湖岸線，內(nèi)擁度城潭。別墅區(qū)景觀檔次不公里湖岸線，內(nèi)擁度城潭。別墅區(qū)景觀檔次不高，多以綠籬及簡單喬木為主。高，多以綠籬及簡單喬木為主。 法式風(fēng)情景觀，采用品質(zhì)法式風(fēng)情景觀，采用品質(zhì)感強的裝飾性圍墻、噴泉及樓宇間綠化構(gòu)成立體景觀；感強的裝飾性圍墻、噴泉及樓宇間綠化構(gòu)成立體景觀；配套配套配置配置58005800方會所，室外網(wǎng)球場、露天泳池、室內(nèi)籃球場、方會所，室外網(wǎng)球場、露天泳池、

5、室內(nèi)籃球場、標(biāo)準(zhǔn)泳池、健身房，桌球室，酒吧，餐廳等；標(biāo)準(zhǔn)泳池、健身房，桌球室，酒吧，餐廳等；服務(wù)服務(wù)天力物業(yè)（富力旗下）別墅天力物業(yè)（富力旗下）別墅 3.53.5元元/ /月月/ / 公寓公寓 1.91.9元元/ /月月/ /分析分析優(yōu)勢：大盤概念，區(qū)域推廣較早，有老客戶資源；較成熟優(yōu)勢：大盤概念，區(qū)域推廣較早，有老客戶資源；較成熟商業(yè)配套；土地成本較低，單價競爭優(yōu)勢明顯；一線沿湖商業(yè)配套；土地成本較低，單價競爭優(yōu)勢明顯；一線沿湖概念。概念。劣勢：老盤印象、別墅產(chǎn)品力較差，現(xiàn)場表現(xiàn)劣于其它項劣勢：老盤印象、別墅產(chǎn)品力較差，現(xiàn)場表現(xiàn)劣于其它項目目富力灣富力灣主要競品說明主要競品說明規(guī)規(guī) 模：模：

6、總建面積總建面積100100萬方，容積率萬方，容積率0.460.46產(chǎn)產(chǎn) 品：品：獨棟、雙拼、疊加、平層等獨棟、雙拼、疊加、平層等在在 售：售：新延地塊的雙拼新延地塊的雙拼面面 積：積： 263263平米、平米、282282平米平米成交價：成交價：260260萬萬-300-300萬萬推推 量：量：134134套套去去 化：化：已售已售3535套，剩余套，剩余9999套套神州數(shù)碼辦公區(qū)神州數(shù)碼辦公區(qū)開發(fā)商自持物業(yè)開發(fā)商自持物業(yè)待推公寓待推公寓商業(yè)街商業(yè)街在售疊加在售疊加待推疊加待推疊加價值項價值項價值點對比價值點對比規(guī)劃規(guī)劃總建筑面積總建筑面積3232萬方，物業(yè)形態(tài)豐富，涵蓋星級酒萬方，物業(yè)形態(tài)

7、豐富，涵蓋星級酒店、會所、別墅、住宅、商業(yè)區(qū)、店、會所、別墅、住宅、商業(yè)區(qū)、SOHOSOHO等多種等多種業(yè)態(tài)，內(nèi)部生活配套完善業(yè)態(tài)，內(nèi)部生活配套完善立面立面社區(qū)是現(xiàn)代簡約風(fēng)格，立面立體層次感較強，外社區(qū)是現(xiàn)代簡約風(fēng)格，立面立體層次感較強，外飄窗臺外挑陽臺或內(nèi)置陽臺，合理運用色塊色帶飄窗臺外挑陽臺或內(nèi)置陽臺，合理運用色塊色帶處理。處理。戶型戶型疊墅，疊墅，133-143133-143平米，贈送花園或下沉庭院平米，贈送花園或下沉庭院20-20-100100平米，地下車位平米，地下車位景觀景觀社區(qū)內(nèi)部擁有兩個淀山湖天然水系，西鄰濕地公社區(qū)內(nèi)部擁有兩個淀山湖天然水系，西鄰濕地公園，景觀主要以入口主軸景

8、觀，輔以組團(tuán)景觀園，景觀主要以入口主軸景觀，輔以組團(tuán)景觀配套配套1313萬方濱湖商業(yè)街，配套包含超市、酒店、餐飲、萬方濱湖商業(yè)街，配套包含超市、酒店、餐飲、郵局、康體中心等。郵局、康體中心等。服務(wù)服務(wù)中奧物業(yè)管理有限公司，中奧物業(yè)管理有限公司，2.652.65元元/ /平平月月裝修裝修毛坯毛坯分析分析優(yōu)勢：總價較低。優(yōu)勢：總價較低。劣勢：現(xiàn)場表現(xiàn)等視覺效果較弱；產(chǎn)品力較弱，劣勢：現(xiàn)場表現(xiàn)等視覺效果較弱；產(chǎn)品力較弱，外立面辦公化、綠化無競爭力，與區(qū)域主力競案外立面辦公化、綠化無競爭力，與區(qū)域主力競案相比，不夠生態(tài)相比，不夠生態(tài)鹿鳴九里鹿鳴九里主要競品說明主要競品說明規(guī)模：規(guī)模：總建面積總建面積3

9、232萬萬產(chǎn)品：產(chǎn)品：獨棟、雙拼、疊加、平層公寓獨棟、雙拼、疊加、平層公寓 精裝精裝SOHOSOHO公寓、沿湖商業(yè)街公寓、沿湖商業(yè)街 神州數(shù)碼行政樓等神州數(shù)碼行政樓等在售：在售：疊加別墅疊加別墅報價：報價：最新報價最新報價95009500元元/ /，總價，總價130-140130-140萬萬麗思卡爾頓酒店麗思卡爾頓酒店沿湖商業(yè)街沿湖商業(yè)街待售酒店式公寓待售酒店式公寓待售合院、雙拼別墅待售合院、雙拼別墅預(yù)計預(yù)計4月推月推價值項價值項價值點對比價值點對比規(guī)劃規(guī)劃占地面積22萬方，打造23萬方純法式別墅區(qū)及大型臨湖生態(tài)商務(wù)社區(qū) 立面立面純法式風(fēng)格，運用文化磚、面磚、砂巖及石材等多種材料，鐵藝雕花欄桿

10、；戶型戶型五合院、雙拼，188-292平米，無地下室，贈花園，地面車位。景觀景觀法式風(fēng)情園林，品質(zhì)感強的裝飾性圍墻，臨湖景觀公園。配套配套3萬方麗思卡爾頓酒店，7000方濱湖商業(yè)街服務(wù)服務(wù)上海申大物業(yè)管理有限公司3.4元/平月精裝修精裝修毛坯分析分析優(yōu)勢：開發(fā)商品牌、地塊沿一線淀山湖湖岸、五星優(yōu)勢：開發(fā)商品牌、地塊沿一線淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼兒園等社區(qū)商業(yè)配套、利用夢萊茵售酒店配套及幼兒園等社區(qū)商業(yè)配套、利用夢萊茵售樓處表現(xiàn)較好樓處表現(xiàn)較好劣勢：綠化較弱、總價段略高劣勢：綠化較弱、總價段略高荷瑪詩灣荷瑪詩灣主要競品說明主要競品說明規(guī)模：規(guī)模：占地占地2222萬方、總建萬方、總建2323萬

11、方萬方風(fēng)格：風(fēng)格：純法式純法式產(chǎn)品：產(chǎn)品：五合院、雙拼別墅、酒店公寓五合院、雙拼別墅、酒店公寓 麗思卡爾頓酒店，沿湖商業(yè)街麗思卡爾頓酒店，沿湖商業(yè)街推量：推量：預(yù)計預(yù)計5 5月推出五合院、雙拼別墅，月推出五合院、雙拼別墅，報價：報價：預(yù)計預(yù)計12000-1400012000-14000元元/ /，總價，總價200-400200-400萬萬待售合院、雙拼別墅待售合院、雙拼別墅價值項價值項價值點對比價值點對比規(guī)劃規(guī)劃占地面積10萬方，打造11萬方地中海式聯(lián)排別墅和部分酒店式公寓立面立面托斯卡納風(fēng)格，運用涂料、面磚等材料戶型戶型八聯(lián)排、十聯(lián)排，136-239平米，半地下室，贈花園，地下車庫，局部人車

12、分流。景觀景觀地中海式花園，硬質(zhì)景觀半圍合花園，不夠生態(tài)配套配套2000方濱湖會所服務(wù)服務(wù)蘇州安邦物業(yè)管理有限公司2.6元/平月精裝修精裝修毛坯分析分析優(yōu)勢：一線沿湖地塊、面積小，總價底優(yōu)勢：一線沿湖地塊、面積小，總價底劣勢：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境較差，生態(tài)綠化環(huán)境弱、產(chǎn)品劣勢：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境較差，生態(tài)綠化環(huán)境弱、產(chǎn)品力弱，整體項目檔次低力弱，整體項目檔次低上海灣上海灣主要競品說明主要競品說明規(guī)模：規(guī)模：占地占地1010萬方、總建萬方、總建1010萬方萬方風(fēng)格：風(fēng)格：托斯卡納托斯卡納產(chǎn)品：產(chǎn)品：聯(lián)排、酒店公寓、聯(lián)排、酒店公寓、20002000平會所平會所推量：推量：聯(lián)排銷售過半，酒店公寓未售聯(lián)排銷售過半，

13、酒店公寓未售報價：報價：12000-1400012000-14000元元/ /，總價，總價152-330萬萬價值項價值項價值點對比價值點對比規(guī)劃規(guī)劃占地面積占地面積6666萬方，西班牙風(fēng)格，獨棟、雙拼、聯(lián)萬方，西班牙風(fēng)格，獨棟、雙拼、聯(lián)排、合院、會所及社區(qū)商業(yè)等排、合院、會所及社區(qū)商業(yè)等立面立面真石漆真石漆戶型戶型聯(lián)排，面積聯(lián)排，面積130-225130-225平，贈送花園平，贈送花園30-8030-80平，地下平，地下室室70-10070-100平平雙拼，面積雙拼，面積265265平，贈送花園平，贈送花園100-150100-150平，地下室平，地下室100-130100-130平平景觀景觀

14、地中海風(fēng)格，多種立體、小品組團(tuán)景觀，富水系地中海風(fēng)格，多種立體、小品組團(tuán)景觀，富水系配套配套幼兒園、會所、社區(qū)商業(yè)幼兒園、會所、社區(qū)商業(yè)服務(wù)服務(wù)綠城物業(yè)公司，綠城物業(yè)公司，3.53.5元元/ / /月月精裝修精裝修毛坯毛坯分析分析優(yōu)勢：開發(fā)商品牌、大盤效應(yīng)、推廣力度大；物優(yōu)勢：開發(fā)商品牌、大盤效應(yīng)、推廣力度大；物業(yè)及現(xiàn)場表現(xiàn)較好；業(yè)及現(xiàn)場表現(xiàn)較好；130-160130-160面積段總價控制較好；面積段總價控制較好；戶型附送地下室面積較大產(chǎn)品附加值高，面寬較戶型附送地下室面積較大產(chǎn)品附加值高，面寬較寬舒適度較好、依托相鄰動遷房商業(yè)配套寬舒適度較好、依托相鄰動遷房商業(yè)配套劣勢：非一線沿湖項目、鄰動

15、遷房，區(qū)域外部環(huán)劣勢：非一線沿湖項目、鄰動遷房，區(qū)域外部環(huán)境較差境較差農(nóng)房恒海國際花園農(nóng)房恒海國際花園主要競品說明主要競品說明規(guī)模：規(guī)模：占地面積占地面積6666萬方，萬方，風(fēng)格：風(fēng)格：西班牙西班牙產(chǎn)品：產(chǎn)品：聯(lián)排、雙拼、獨棟、類獨棟、合院及會所、聯(lián)排、雙拼、獨棟、類獨棟、合院及會所、 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 在售：在售：聯(lián)排、雙拼別墅聯(lián)排、雙拼別墅報價：報價：12000-1400012000-14000元元/ / ，聯(lián)排總價，聯(lián)排總價165-250165-250萬，萬， 雙拼雙拼350350萬萬價值項價值項價值點對比價值點對比規(guī)劃規(guī)劃占地面積占地面積2525萬方，總建面積萬方，總建面積2626萬方

16、，托斯卡納風(fēng)萬方，托斯卡納風(fēng)格，聯(lián)排、合院、花園洋房及五星級洲怡酒店、格，聯(lián)排、合院、花園洋房及五星級洲怡酒店、2 2公里濕地景觀湖岸線、幼兒園、社區(qū)商業(yè)公里濕地景觀湖岸線、幼兒園、社區(qū)商業(yè)立面立面真石漆真石漆+ +石材貼面石材貼面戶型戶型聯(lián)排，面積聯(lián)排，面積193-206193-206平，贈送花園平，贈送花園30-10030-100平，無平，無地下室地下室合院，面積合院，面積260-430260-430平，贈送花園平，贈送花園350350平，地下平，地下130130平平景觀景觀重點打造重點打造2 2公里湖岸線，多種立體景觀、小品組團(tuán)公里湖岸線，多種立體景觀、小品組團(tuán)配套配套幼兒園、會所，洲怡

17、酒店幼兒園、會所，洲怡酒店服務(wù)服務(wù)長宜物業(yè)公司，長宜物業(yè)公司，4.24.2元元/ / /月月精裝修精裝修毛坯毛坯分析分析優(yōu)勢：開發(fā)商品牌及系列別墅產(chǎn)品形象較好、地優(yōu)勢：開發(fā)商品牌及系列別墅產(chǎn)品形象較好、地塊沿一線淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼兒園等塊沿一線淀山湖湖岸、五星酒店配套及幼兒園等社區(qū)商業(yè)配套、二期產(chǎn)品總價、現(xiàn)場表現(xiàn)較好社區(qū)商業(yè)配套、二期產(chǎn)品總價、現(xiàn)場表現(xiàn)較好劣勢：無地下室，產(chǎn)品附加值較低；所在板塊不劣勢：無地下室，產(chǎn)品附加值較低；所在板塊不屬于正淀山湖板塊屬于正淀山湖板塊長泰淀湖觀園長泰淀湖觀園主要競品說明主要競品說明規(guī)模：規(guī)模：占地面積占地面積2525萬方，總建面積萬方，總建面積26

18、26萬方萬方風(fēng)格：風(fēng)格：托斯卡納托斯卡納產(chǎn)品：產(chǎn)品：合院別墅、聯(lián)排、花園洋房合院別墅、聯(lián)排、花園洋房及五星級酒店、及五星級酒店、 濕地湖岸綠化帶、幼兒園、社區(qū)商業(yè)濕地湖岸綠化帶、幼兒園、社區(qū)商業(yè) 在售：在售：聯(lián)排、合院別墅聯(lián)排、合院別墅報價：報價：10000-1600010000-16000元元/ / ，總價，總價190-680190-680萬萬在售別墅在售別墅待推別墅待推別墅待推別墅待推別墅五星級酒店群五星級酒店群沿河商業(yè)街沿河商業(yè)街價值項價值項價值點對比價值點對比規(guī)劃規(guī)劃占地面積55萬方，總建面積37萬方， 中式漢唐風(fēng)格，疊加、聯(lián)排、雙拼別墅及沿河商業(yè)街、五星級酒店等立面立面中式漢唐風(fēng)格，

19、米黃色外墻+黑色琉璃瓦戶型戶型疊墅，面積120平 聯(lián)排，面積170平，贈送花園40-80平雙拼，面積275平，贈送花園100平以上贈送大露臺、地面車位，無地下室贈送景觀景觀中式風(fēng)格，多種立體景觀組團(tuán)，天然水系環(huán)繞，亭臺樓閣遍布。配套配套3000平米沿河風(fēng)情商業(yè)街，30000平米中式五星級酒店群服務(wù)服務(wù)北京盛世物業(yè)公司、3.5元/.月裝修裝修毛坯分析分析優(yōu)勢：品牌開發(fā)商、聯(lián)合區(qū)政府打造江南水鄉(xiāng)旅游古鎮(zhèn)整體開發(fā)概念；產(chǎn)品面積小，售價低、低總價；劣勢：板塊不成熟、配套差、地段偏辟、產(chǎn)品力較弱島尚島尚主要競品說明主要競品說明規(guī)模：規(guī)模：占地面積占地面積5555萬方，總建面積萬方，總建面積3737萬方萬

20、方風(fēng)格：風(fēng)格：中式漢唐風(fēng)格中式漢唐風(fēng)格產(chǎn)品：產(chǎn)品：疊加、聯(lián)排、雙拼及商業(yè)、五星級酒店等疊加、聯(lián)排、雙拼及商業(yè)、五星級酒店等在售：在售：疊加、聯(lián)排、雙拼疊加、聯(lián)排、雙拼報價：報價：10000-1600010000-16000元元/ / ，總價，總價100-450100-450萬萬優(yōu)惠：優(yōu)惠：疊墅疊墅3 3萬抵萬抵1010萬、聯(lián)排萬、聯(lián)排3 3萬抵萬抵1515萬萬 雙拼雙拼3 3萬抵萬抵2020萬萬區(qū)域市場成交表現(xiàn)區(qū)域市場成交表現(xiàn)20132013年周邊項目月去化年周邊項目月去化項目名稱項目名稱1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月總計總計恒海國際恒海國際412910267070富力灣富力海灣上海灣201591743淀湖觀園淀湖觀園201003云湖御墅云湖御墅200002島尚島尚 淀湖桃源淀湖桃源鹿鳴九里鹿鳴九里水月周莊水月周莊時代御湖時代御湖荷馬詩灣荷馬詩灣 20142014年周邊項目去化年周邊項目去化項目名稱項目名稱1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月總計總計恒海國際恒海國際565111037富力灣富力