恒亞國際答客問終極版

1、恒亞國際答客問第一篇：認識啟東第二篇：認識恒亞第三篇：開發(fā)商實力展示第四篇：經(jīng)營管理模式第五篇：恒亞業(yè)態(tài)分布第六篇：認識投資第七篇：抗性問題解析第八篇：賣點總結(jié)第九篇：談判技巧提煉第十篇：逼定技巧第一篇：認識啟東1、啟東在哪里？答：上海的北面，和崇明縣隔長江相望。是江蘇省最東南角向海 衍生的半島。三面環(huán)水，一面連接陸地。北面靠黃海，東面沿東 海，南面臨長江。2、啟東的城市地位？答：啟東是江蘇省南通市下屬的縣級市。按照經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展 的程度來說屬于四線城市。3、啟東的人口數(shù)量和面積？答：啟東面積 1157平方公里，戶籍人口 112 萬加上外來流動人口 約 300 萬左右。4、啟東的發(fā)展？答：啟

2、東和上海的發(fā)展緊密相連，啟東和溫州有一個 同類現(xiàn)象：即人群富裕度很高。溫州人的富裕是因為溫州人在全 國各地做生意獲得財富，啟東人富裕是因為啟東人在長三角打工 做生意特別多，尤其是啟東人在上海的發(fā)展，幾乎家家戶戶都有 人在上海，兩個城市間的聯(lián)系很緊密。啟東的支柱產(chǎn)業(yè)之一是建 筑業(yè)和裝修業(yè)，但這兩個行業(yè)都是在啟東之外開展的，所以，人 的實際收入很高，但城市化進程還有很大潛力。5、啟東距離上海多遠？答：崇啟大橋是上海崇明陳橋鎮(zhèn)到啟東 匯龍 鎮(zhèn)，全長52 公里； 2011年12月 26日崇啟大橋正式通車，上海到啟東只需45 分鐘。6、啟東的主要產(chǎn)業(yè)？答：紡織服裝業(yè)、機械電子、醫(yī)藥化工、海洋漁業(yè)、建筑業(yè)

3、、裝 修業(yè)、船舶工業(yè)、石化產(chǎn)業(yè)。7、啟東的旅游資源？答：黃金海灘、圓陀角、鶴城公園、法音寺8、啟東 2012 年和未來五年的人均收入答：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 2010年 20618 到 2015年 35000農(nóng)村居民人均純收入（元） 2010年 10460到 2015年 350009、啟東十二五規(guī)劃經(jīng)濟開發(fā)區(qū)數(shù)量和規(guī)模答：“三園一基地”三園”：創(chuàng)新型經(jīng)濟園、濱江醫(yī)藥化工園和啟隆生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園。創(chuàng)新型經(jīng)濟園。重點培育國際化總部經(jīng)濟基地、國家級科技孵化基地和省級服務(wù)外包基 地，全力打造高新技術(shù)主導(dǎo)區(qū)、高端人才集聚區(qū)和高檔商務(wù)承載區(qū)，努力建成長三角地區(qū)具有 一定影響力的創(chuàng)新型經(jīng)濟發(fā)展高地。濱

4、江醫(yī)藥化工園。不斷完善基礎(chǔ)配套建設(shè)，全力引進高、特、新、大醫(yī)藥化工 企業(yè)，鞏固發(fā)展科技含量高的精細基礎(chǔ)化工、生物醫(yī)藥、高效低毒農(nóng)藥、合成新材 料、日用化工品等五大產(chǎn)品集群，努力使工業(yè)園建設(shè)成為生態(tài)型、安全型、科技型 園區(qū)。啟隆生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園。積極呼應(yīng)崇明島整體開發(fā)，圍繞打造 “綠色啟隆，宜居 新城”的目標(biāo)定位，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游業(yè)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，到 2015年，努力 建成長三角乃至全國具有較高知名度的醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)老、原生態(tài)觀光旅游、名貴花卉 苗木、高新農(nóng)業(yè)和中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)等五大基地?！耙换亍保磭壹壓９づc船舶基地。圍繞建成長江入?？谥匾暮Ｑ蠊こ毯同F(xiàn) 代船舶制造基地的目標(biāo)，著力打造國內(nèi)一流水

5、平、國際先進水平的海洋工程與船舶 等重大裝備制造基地。到 2015年，造船生產(chǎn)能力達到 200萬載重噸，實現(xiàn)船舶修 造配套及高端裝備制造總產(chǎn)值超 500億元。10、啟東十二五規(guī)劃 建筑開發(fā)量 答：啟東十二五規(guī)劃 建筑開發(fā)總量是 150200萬平方米 /年 11、上海到啟東有沒有長途汽車？30分鐘一班。路上 1答：有，在上海南站的南廣場和上海新客站的北廣場都可以乘坐。小時。票價： 48元。第二篇：認識恒亞1、 恒亞具體位置在哪里 ?答：啟東市西新港工業(yè)園區(qū)；沿 336 省道北側(cè)；目前來說，是城鄉(xiāng)結(jié)合部， 等于 10年前上海的中環(huán)沿線，如北新涇，錦江樂園。啟東的主城區(qū)在半島中間，沿336 省道由東

6、向西狹長貫穿。未來 336 省道向西的鋪展，是啟東商業(yè)發(fā)展的熱土，而恒亞的位置，恰 恰在啟東市中心向西 6 公里處的省道邊。2、恒亞在啟東地區(qū)的地位？答：啟東地區(qū)首家大型一站式家居購物廣場，性質(zhì)是銷品茂（ MALL ）。3、恒亞二期的建筑風(fēng)格有哪些？答：大體量 MALL 形態(tài)，廣場中庭挑高，各層采光明亮，站在任何一層，可見各個樓層。4、恒亞的服務(wù)模式有哪些？答：班車接送。市區(qū)設(shè)立售前售后服務(wù)中心。電商和實體店相結(jié)合。6、恒亞是由哪個開發(fā)商開發(fā)的？答：南通恒亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7、恒亞的建筑設(shè)計是哪家？答：昆山設(shè)計院8、恒亞的承建商是哪個建筑公司？答：東疆建筑9、恒亞的監(jiān)理單位是哪家？答：啟東市

7、締逸建設(shè)工程監(jiān)理有限公司10、恒亞二期占地面積？建筑面積？答：二期占地 14000 ，建筑面積 27900 11、現(xiàn)在預(yù)售的是幾期？恒亞二期共有幾層？面積多大？總高度達多少？答：現(xiàn)在在售的是二期。一期已經(jīng)開業(yè) 4 年，年營業(yè)額 4 億元以上。二期建筑 有四層；商業(yè)總建筑面積： 2.8萬 平方米；其中 1層面積為： 8000 平方米、 2層面 積為： 7300 平方米、 3層面積為： 7300 平方米； 4層面積為： 4500方米。12、恒亞二期建筑層高多少？答：一樓： 5.2 米 ；二樓： 5 米；三樓： 5 米 ；四樓： 5 米。13、是否有地下室？答：沒有14、恒亞二期有多少停車位？答：商

8、場周圍提供 160 個大型停車位，開通市區(qū)免費接送班車，未來延展到各鎮(zhèn)。15、恒亞共有幾輛電梯？ 多少客梯多少貨梯？垂直客梯幾輛？坡道客梯幾輛？啥 品牌？答： 2部觀光電梯， 2 部扶手樓梯， 2部貨運電梯16、恒亞離啟東市中心多遠？離崇啟大橋啟東出入口多遠？離市公交車站多遠？ 離長途汽車站多遠？離高速路出入口多遠？離省道多遠？答：恒亞距離啟東市中心 6 公里，距離崇啟大橋啟東出口 15 公里，距離市區(qū)公交 站、長途汽車站 10 公里（距離上海長途汽車乘車點 4 公里），距離高速公路出口 4 公里。17、恒亞什么時候交房？什么時候計租？ 答：現(xiàn)房銷售，即買即賺18、啟東市住宅的價格范圍？商鋪價

9、格范圍 ?答：新建住宅均價： 9000 元/12000 元/老工房均價： 8000元/10000 元/商廈商鋪均價： 20000元/25000 元/沿街商鋪均價： 35000元/60000 元/20、恒亞物業(yè)費是多少？ 答：物業(yè)費由承租方承擔(dān)。21、購買恒亞商鋪是否應(yīng)該付定金？定金付多少？ 答：可以，定金 20000 元/鋪，一周內(nèi)簽約并辦理銀行按揭。22、簽約后可以退房嗎？答：不可以23、在哪個銀行貸款？利率為多少？最高年限多少？答： 中國工商和中國建設(shè) 銀行，利率為基準(zhǔn)利率上浮 15%，最長年限 10 年。24、何時開始辦理貸款？何時開始還款？ 答：付清首付款同時就可以辦理，銀行批準(zhǔn)后次月

10、還款。25、是否可以提前還款？提前還款是不是要支付違約金？ 答：可以。不需要支付違約金。26、貸款未還清的情況下要轉(zhuǎn)讓商鋪是否可以同時更名？ 答：不可以。27、貸款時所需要資料有哪些？ 答：收入證明、身份證、戶口本、結(jié)婚證，購房合同，購房首付款發(fā)票。 離婚者：需要提供離婚證 （民政局）單身者：需要提供單身證明 （派出所）正規(guī)格式，不能手寫28、恒亞商鋪是哪種分割？答：是虛線分割。即確認商鋪位置和四端但沒有圍合物。這樣做，是便于承租企 業(yè)的承租。也免去兩次裝修的拆建。29、恒亞商鋪產(chǎn)證有哪些構(gòu)成？ 答：按照江蘇省的房產(chǎn)權(quán)屬管理條例，對購房業(yè)主發(fā)房屋產(chǎn)證和土地使用證。俗稱 兩證。30、恒亞商鋪的土

11、地證和房產(chǎn)證是 40 年，自 2010 年到 2050 年。 第三篇：開發(fā)商實力展示恒亞集團是一家大型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 1999 年進入房地產(chǎn)行業(yè)，成功開發(fā)過 7 個房地產(chǎn)項目，每一個項目力求精品。昆山花園，昆山怡景灣到目前為止都是昆山優(yōu)質(zhì)小區(qū)前三名。公司旗下員工 389 人，企業(yè)資產(chǎn) 80 億，年收入 37 億，年納稅 8億。隨著中國房地產(chǎn)市場的變化，恒亞集團預(yù)測到商業(yè)地產(chǎn)才是未來中國地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，所以，2004 年轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，昆山易初蓮花超市，鎮(zhèn)江望山舒院，夜周莊商院都是大手筆，經(jīng)典之作。集團 規(guī)劃未來十年之內(nèi)在全國 100 個城市，全力打造 100家恒亞國際家居建材商場，覆 蓋全

12、國，做中國的建材家居航母。恒亞國際家居建材購物廣場啟東旗艦店，是我們 恒亞集團第一個品牌，所以集團才會重金打造，誠聘國內(nèi)頂級運營管理公司，運用 一線城市的經(jīng)營管理模式，力求達到與業(yè)主雙贏。在 2012 年初恒壓集團已陸續(xù)成 功競得昆山花橋地塊，吉林恒亞國際家居廣場地塊 舒蘭恒亞國際家居廣場地塊， 并且已經(jīng)開始建設(shè)開發(fā)，企業(yè)定位恒亞集團經(jīng)營理念是借鑒了國內(nèi)，國際知名家居，建材連鎖品牌成功經(jīng)驗，著眼于發(fā)展全國連 鎖建材家居商場 SHOPPING MALL ，經(jīng)過專業(yè)，科學(xué)的前期市場調(diào)研，結(jié)合國內(nèi)家居市場現(xiàn) 狀，預(yù)測未來家居建材行業(yè)發(fā)展方向和中國家居建材行業(yè)增長潛力，制定出適合自身企業(yè)發(fā)展 的戰(zhàn)略規(guī)

13、劃，主要經(jīng)營具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市，以完整的家居建材產(chǎn)業(yè)鏈為經(jīng)營方針，只 做高，中，低檔全部囊括的城市巨型家居建材 MALL ，充分挖掘社會中堅力量購買人群，針對 不同的城市，不同的人群，購買能力做產(chǎn)品檔次細分，與紅星美凱龍，月星家居等品牌進行錯 位經(jīng)營，迎合國家宏觀政策，提前進入具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市，取得一定的國內(nèi)市場份 額，擴大市場的占有率和品牌知名度，以企業(yè)發(fā)展的大戰(zhàn)略為主，把握商機，搶占在市場的最 前端。家具行業(yè)的前景在發(fā)達國家，家居行業(yè)被稱之為 “永遠的朝陽行業(yè) ”是與汽車并駕驅(qū)使 = 齊驅(qū)的大行業(yè)，據(jù)統(tǒng) 計，發(fā)達國家的人均消費家具，每年人均消費252美元，欠發(fā)達地區(qū) 32美元

14、，我國 54 美元，略高于欠發(fā)達地區(qū)，遠低于 74 美元全球平均消費，有非常大的增長潛力。啟東恒亞國際前期調(diào)研啟東恒亞國際家居購物廣場，在前期市場定位地塊選擇上是經(jīng)過專業(yè)，科學(xué)的市場 調(diào)研。借鑒了國內(nèi)，國際家居建材行業(yè)眾多成功品牌運營經(jīng)驗，根據(jù)恒亞集團自身 發(fā)展的戰(zhàn)略，充分考慮到后期的市場運營管理，倉儲物流配套成本，商家的經(jīng)營成 本，消費者的利益，從而放棄了當(dāng)初選址在市中心區(qū)域的想法，由于中心區(qū)域土地 成本，倉儲物流成本，從而導(dǎo)致產(chǎn)品價格居高不下最終全部為消費者買單，不利于 后期市場的運營，縱觀國際，國內(nèi)各成功經(jīng)營的家居建材品牌運營商基本沒有在市 區(qū)中心區(qū)域選址的，其主要原因為高成本，高租金，

15、倉儲物流配套難度高，最終導(dǎo) 致產(chǎn)品價格消費者無法接受，又因家居建材類實為目的性消費產(chǎn)品，與服裝，鞋 帽，日生生活等隨機性消費產(chǎn)品有直接的差別。第四篇：經(jīng)營管理模式統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理 統(tǒng)一推廣恒亞采用哪種經(jīng)營管理模式？租金如何返還？答：恒亞采用 10 年托管，統(tǒng)一經(jīng)營的模式，前五年采用包租方 式，后五年采用利潤分成方式。前五年包租是因為任何一個大型商業(yè)廣場總有從 生鋪到熟鋪的培育過程，在培育期間，管理公司為保證業(yè)主的收益，采用固定回 報，完不成固定回報的，管理公司補貼。后五年分成是因為經(jīng)過五年的培育，尤 其在啟東地區(qū)，第一家一站式家居購物廣場在第六年開始，會有很好的利潤回 報。按照 9比

16、 1的利潤分配，可以最大程度的保證業(yè)主的收益。恒亞的年租金是房價的 8% ，前三年租金在房價內(nèi)一次性扣除（無需交稅）；第 4、5 年每半年返還一次，但須扣稅，稅金約5%左右的營業(yè)稅。恒亞的分成從第 6 年開始，按照利潤部分業(yè)主 9，管理方 1 的比例，每一自然年計 算/分配一次。準(zhǔn)確利潤按照財務(wù)決算和審計報表。恒亞業(yè)主也可以成立業(yè)委會，對恒亞管理 進行監(jiān)督。二，30天無理由退貨為了免除消費者的后顧之憂，恒壓集團推出“30 天無理由退貨 ”機制，消費者在達成交易三十天內(nèi)，對購買的產(chǎn)品不滿意，不合適，不喜歡，可至我們商城退貨，不要你任何解釋，（特價商 品不可以，將會在訂單上寫明。定制，特價，打折，

17、外單不可退）三，售出商品負全責(zé) 先行賠付為了保障消費者的權(quán)益，恒亞集團提出了，除“三包 ”的規(guī)定之外，還鄭重做出了包括 “先行賠付”在內(nèi)的對 “所有售出產(chǎn)品負全責(zé) ”的承諾，凡是在恒亞集團連鎖的商場內(nèi)購買商品，消費者 因服務(wù)或質(zhì)量問題而產(chǎn)生抱怨與訴求，我們負責(zé)全程處理，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果出現(xiàn)屬于 確認為服務(wù)或質(zhì)量責(zé)任，并對消費者造成直接的損失，我們以商場的名義 “先行賠付 ”并設(shè)有 2000 萬的先行賠付基金。四，同城比價 三陪退差為了從根本上保障消費者的權(quán)益和利益，恒壓集團提出 “同城比價，三倍退差 ”承諾，同品牌， 同型號，同款式，在購買后發(fā)現(xiàn)同一城市其他商場同款商品低于恒亞商場的銷售

18、價格，恒壓集 團承諾將以三倍差價賠付消費者，以此奠基恒亞集團商場市場口碑，和品牌影響力，最大程度 保證消費者權(quán)益。五，設(shè)計師免費咨詢 為了完善恒亞商場服務(wù)體系，提升消費者對家居裝潢知識和品位，我們定期在商場舉辦家裝 知識講座，免費提供家裝設(shè)計方案，聘請國內(nèi)一級設(shè)計師提供免費咨詢服務(wù)。六，致力倡導(dǎo)綠色環(huán)保 家居產(chǎn)品的綠色環(huán)保日漸成為消費者購買家具過程關(guān)注的重要方面，特別是抑制困擾很多家庭的甲醛超標(biāo)等家居污染問題，讓消費者觸目驚心，而由于無序的市場環(huán)境，很多商家只把 “綠色環(huán)保 ”作為促銷的旗號和噱頭，恒亞商場為了保障消費者的利益，從售前準(zhǔn)入，售中監(jiān) 督，售后跟蹤等從源頭拒絕劣質(zhì)產(chǎn)品進入恒亞商場，

19、保證購買的產(chǎn)品符合國家標(biāo)準(zhǔn) 七，免費家居保養(yǎng)為了更好地服務(wù)于消費者，完善恒亞商場服務(wù)體系，恒亞國際家居全國連鎖提出了購物 “免費 保養(yǎng) ”的服務(wù)承諾，凡是在恒亞商場購物的消費者均可享受所購買家具的 “終身免費保養(yǎng) ”。八，免費停車九，購物免費接送十，免費送貨第五篇：恒亞業(yè)態(tài)分布一樓衛(wèi)浴、地板、瓷磚、為主二樓軟體，沙發(fā)，床墊為主 三樓實木，現(xiàn)代，板式，兒童家居為主 四樓辦公家具、紅木家具 ，歐式家具為主第六篇：認識投資選擇恒亞商鋪的理由：1 抵抗通脹，你要投資和理財，不投資不理財，一年燒掉3.15。 （2011年 6月后的一年存款率是 3.25， 2011年 6月的 CPI是 6.4，存款每年燒

20、掉 3.15個百分點2 投資黃金，定價權(quán)在美元，須看世界經(jīng)濟的臉色，個人無從判斷和掌握。 購買理財產(chǎn)品，既沒有保證也是短期行為，不可能五年十年始終保持高回報。 購買名人字畫，只有常識沒有知識，往往會遭到欺騙，吃進贗品。個人條件不容易長期保 存，易損壞。3 投資證券股票，暴漲時短跌卻長，十個買家九個虧。4 投資普通住宅，政策調(diào)控處處打壓，就算剛需身份，首付也將要達五成，貸款還 等三五月。租金回報少又少。5 在目前形勢下，需要以投資商業(yè)地產(chǎn)的方式來避免通貨膨脹對你的傷害。因為商 業(yè)地產(chǎn)可以讓你在商業(yè)地產(chǎn)的價值（物業(yè)增值）和使用價值（租金回報）都得到高值回報6 持有房產(chǎn)，不同的價值和使用價值回報率：

21、 中環(huán)邊次新房，房齡 7年， 120平米， 3房 2廳 1衛(wèi)，價格 350萬，精裝修，月租金 6000。年 回報率 2.057% 。銀行存款 3.25% 。房價年增長率 10% ，價值和使用價值復(fù)合增長 8.807% 。 跑贏存款，也跑贏了物價指數(shù)（ 6.4% ）。評論：使用價值回報很低，即沒有跑贏利率，也沒跑贏物價指數(shù)。價值回報很高，但風(fēng)險在于 政策，政策持續(xù)打壓商品房市場，那么，房產(chǎn)價值 10%的年增長不保。內(nèi)環(huán)邊老工房，房齡 20年， 54平米， 2房 1衛(wèi)，價格 135萬，普通裝修，月租金 2800元。年 回報率 2.488% 。銀行存款 3.25% 。房價年增長率 4% ，價值和使用

22、價值復(fù)合增長 3.238% ?；?本與銀行利率持平，但沒跑贏物價指數(shù)（6.4% ）。評論：使用價值回報超過次新房，但同樣沒有跑贏利率和物價指數(shù)。價值回報低于次新房但 高于利率。恒亞商鋪，年租金 8% ，商鋪價格年增長 5% ，銀行存款 3.25% ，價值和使用價值復(fù)合增長 9.75% 。跑贏存款，也跑贏了物價指數(shù)（ 6.4% ）。商業(yè)地產(chǎn)可以分為：酒店式公寓，辦公樓，農(nóng)貿(mào)市場鋪位，獨立小商鋪， mall 鋪。1 酒店式公寓的特點：可以居住可以辦公，可以自住可以出租。酒店式公寓的缺點 是：沒有明火，物業(yè)費高，得房率低，并且水電費按照商業(yè)能源計 價，高于民用能源價格。注意點是：酒店式公寓所在地區(qū)的

23、賓館和旅游公務(wù)客的 供求關(guān)系。2 辦公樓的特點：隨著一個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，公司會越來越多，辦公的需求會增 加；注意點是：辦公樓所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的程度和辦公樓的供應(yīng)量之間的比例。同時注意辦公樓的 面積大小。3 農(nóng)貿(mào)市場的特點：容易出租，租金不低，面積很小總價不高。但是沒有產(chǎn)證，是 總租賃權(quán)到分租賃權(quán)，長租賃權(quán)到短租賃權(quán)。注意點是：政策風(fēng)險。4 獨立小商鋪的特點：獨立經(jīng)營獨立出租不受干擾。注意點是：自我對市場的把握 度和判斷力，很煩心。小商鋪的價格比較高，性價比好的小商鋪買不到。小商鋪就是小艦艇， 速度快但是續(xù)航能力不足。小商鋪在有貸款情況下，抗風(fēng)險能力方面不足。5 mall 鋪的特點：面積小總價低

24、回報穩(wěn)中有升。穩(wěn)的是前五年，升的是后五年。省心省力不省利益。注意點： shoppingmall 經(jīng)營的商品是一個地區(qū)的熱點。 shoppingmall 要具 有地區(qū)影響力，要能夠容納地區(qū)消費力，要有地區(qū)號召力。位 于經(jīng)濟潛力地區(qū)（啟東符合）具 有交通優(yōu)勢（啟東的交通將有最后轉(zhuǎn)向第一） 專 業(yè)商場（專業(yè)市場可以不設(shè)立在市中心，尤其是大型的銷品茂）市 場熱點商品（城市化發(fā)展過程中房地產(chǎn)大力開發(fā)地區(qū)的家居產(chǎn)品是市場長期 熱點商品）統(tǒng) 一經(jīng)營（能夠以大容量招攬到大品牌）統(tǒng) 一管理（能夠使服務(wù)規(guī)范，能夠使服務(wù)產(chǎn)生合力，能夠防止惡性競爭）承 諾包租（生鋪期間有包租，等于有回報有托底）承 諾高比例分成（熟鋪

25、期間 1比 9分成，業(yè)主得 9，等于收益不封頂）。恒亞商鋪適合人群1 銀行里有閑錢，生活中有穩(wěn)定收入的白領(lǐng)2 有投資意識但又缺乏膽量 /時間或者生意方向的市民3 有投資意識且認同商業(yè)房地產(chǎn)，想買鋪的市民4 能夠支付 50%首付（ 12萬起），能夠適度貸款。5 認同恒亞的未來發(fā)展趨勢。第七篇：抵抗型問答：一，啟東很遠，買了商鋪不方便。答：買商鋪和買住宅不一樣，買店中鋪和買街鋪也不一樣。住宅或許考慮到自住，應(yīng)該將距 離遠近考慮進去，街鋪可能會自己經(jīng)營，也要把遠近考慮進去。但是，買統(tǒng)一出租，統(tǒng)一經(jīng) 營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一回報率的店中鋪，實際上不必考慮路線的遠近。 二，有沒有好一點的位置 。答：

26、本質(zhì)上，這是一個理財投資產(chǎn)品。統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一匯 報，好的位置和差的位置，得到的回報率是一樣的。不必從位置的好壞考慮，可以從投資金 額的大小考慮。三，買鋪后我可以自己經(jīng)營嗎？ 答：按照五個統(tǒng)一，業(yè)主做經(jīng)營商是可以的，但是僅僅經(jīng)營自己購買的小鋪是不可以的。 應(yīng)該按照統(tǒng)一規(guī)劃的產(chǎn)品以及面積來經(jīng)營。四，十年托管到期是否可以自己經(jīng)營或者自己找商家出租？ 答：還是要通過管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。 五， 目前的恒亞商業(yè)貸款利率達到 7.9% ，恒亞給予的回報率是 8% ，這樣算下來，我只是賺到 0.1% ，是不是太少了？答：商業(yè)地產(chǎn)的投資不是看回報率

27、和貸款利率之間的差，主要是看兩點：第一，已經(jīng)支付的 50%部分，放在銀行里的回報是多少，放在恒亞商鋪是多少，那么，就是3.52% 和 8%的差異，恒亞投資回報額比銀行儲蓄超出4.75%。第二，借款部分和恒亞回報率相抵消。第三，商鋪的價格隨時間過去而增長。目前二期50 萬的商鋪在三期進行銷售時，就會漲到60萬 70 萬，這部分增長的房價收益才是商鋪的真正收益。按照商品價值和實用價值兩個方面計 算，回報率僅僅是使用價值的收益，商鋪價格本身的上升空間，才是商鋪價值的收益。六， 現(xiàn)在看起來，恒亞商鋪離市中心有一段距離。感覺不方便。答：恒亞商鋪在啟東市的西面，沿人民路延展到（ 336 省道）。這條主干道

28、，恰恰是啟東未來 城市擴展的主要途徑。因為啟東三面環(huán)水，只有西面接壤陸地，所以，城市商業(yè)街以及高檔商 品房的建造，主要沿著人民路 336 省道向西推進。目前在市區(qū)和恒亞之間的工廠將會向南北 兩面搬遷，沿 336 省道兩邊均為商業(yè)和高檔住宅。七， 你們第六年開始給予回報率超過 8% 的信心來自何方 /答：啟東目前每年的建筑量達到100萬平米（這點需要紀總那里去問實在），十二五規(guī)劃的建筑量會更大。按照每套新房每平米 1000 元的裝修建材費和每套新房 1000 元的家居用品購買量統(tǒng)計，即每平米建筑量可以帶來 2000元的家居產(chǎn)品購買量。啟東每年 100 萬平米建筑量帶來的家居產(chǎn)品購買總量為 20億

29、。恒 亞作為啟東地區(qū)首家大型綜合家居購物廣場，它的市場占有率目標(biāo)分別設(shè)定為：第一年30% ，第二年 40%，第三年 50%。未來總體平均達到 60%。按照 60%的市場占有率，恒亞每年的營 業(yè)額在 12 億。這是打造恒亞的基本信心來源。要指出的是： 12 億的營業(yè)額并不僅僅依靠恒亞 二期消化，部分還涉及到以后的三期四期，即燈飾市場、家用紡織品市場等。八，價格高：一分錢一分貨，投資多回報也高，我們是按照總價的8%做回報的，你投資商鋪不就是為了賺更多的錢嗎？請問您是那我們項目和那里相比較？首先，我們產(chǎn)品是不一樣的，再說了，我們這個價格也就是市區(qū)住宅價格差不多，市中心的商 業(yè)都賣到了四五萬一平米。啟

30、東目前處在一個高速發(fā)展的階段，隨著寧啟鐵路，崇啟大橋的開通，啟東已經(jīng)進入了上海一 小時經(jīng)濟圈，把啟東推向了“小金三角”的頂尖位置，再加上呂四國際深海港的開放，啟東已 經(jīng)直接與國際接軌，與香港大連港相媲美。而且，南通市政府是要把啟東市打造成“北上海” 現(xiàn)代港口城市。并且，我們恒亞建造所用的材料都是非常好的，投入的資金也是非常龐大的，這是啟東市任何 一個商場所不能比的。 比如：我們的空調(diào)是美的中央空調(diào)，采用進口VRV系統(tǒng)，可局部控制開關(guān)，而且，我們裝有新風(fēng)系統(tǒng)，既省電又環(huán)保，光空調(diào)我們就投入 650 萬，公共部位都是我 們開發(fā)商統(tǒng)一精裝修的，大廳的地磚是“新中源”，衛(wèi)生間是“馬可波羅”，潔具是“T

31、OTO”就內(nèi)部裝修我們就花了 1000 多萬，外立面花費 500多萬，電梯總投入 250 多萬，中庭一個頂 部，我們就花了 100 多萬，是采用德國進口的材料：珀力優(yōu)，以及其他的我就不一一列舉了， 那您覺得我們這樣的產(chǎn)品，這個價格高嗎？（我們有這樣的實力才會買這樣的價格）九，為什么只包租十年：首先，我們是統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的，開發(fā)商是誠心要把市場做起來的，三五年之 后，市場就非常成熟了。我們針對一期市場業(yè)主調(diào)研，也是很多業(yè)主要求的，他們是這樣認為的，因為，五 年以后的啟東，不是現(xiàn)在了，目前已經(jīng)和上海接軌了，那在發(fā)展五年，我的租金還 會是 8%的回報嗎？ 如果，后五年你再給我 8%的租金，那我不是

32、虧了嘛。所以， 采用十年包租，五年托管的形式，對大家都有好處。十，市場經(jīng)營不起來怎么辦？1，啟東市目前建材家居市場是一片空白，我們市場的進入剛好填補了啟東這個市 場空缺。2，隨著啟東的高速發(fā)展，他的每年開發(fā)量在 150 萬200萬 M2，這么大的一個開 發(fā)量，每平米我們就按照最低裝修標(biāo)準(zhǔn) 1000 元算起，那每年啟東市的裝修的金額 在 10 個億左右，我們恒亞是啟東市唯一一家，品牌最齊全，種類最多的一站式購 物中心，我們不要估計高了，就占到整個啟東市市場 70%的營業(yè)額，那你說會帶 來多么大的一個利潤呢？,3，并且，我們整個市場是把高 -中-低檔產(chǎn)品全部囊括，不同于 “紅星美凱龍 ”它只 做高

33、端產(chǎn)品，根據(jù)市場購買力的不同，做市場的細分，讓每一個客戶都有更多的選 擇。,4，我們打造的是啟東市地標(biāo)性建筑，等我們市場運用起來，只要是你想裝修，或 者想買家居，那么 “恒亞 ”將是你第一想到的。那你覺得這個市場做的起來嗎？,5，我們的是統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營 ,統(tǒng)一收銀的。同樣的的產(chǎn)品，客戶可以在我這里 買到全啟東市最便宜的，比如說， TOTO 的洗臉池市場賣 1000 元，那我們恒亞就 賣給客戶 900元，虧得這 100 元有我們恒亞自己補貼。我們?yōu)槭裁催@么做呢？因為 我們每年的廣告費都要投入 800 萬啊，那我拿一部分廣告費補貼給商家，不就是做 實體廣告嗎？而且這樣的效果更好更直接。這樣一傳

34、十，十傳百，都知道在我們恒 亞買東西是啟東市最便宜的，那你說我的市場能做起來嗎 ?再比如說，我們可以做 到七天退貨，客戶買了我們產(chǎn)品，去其他地方看了比我們便宜，那么你七天內(nèi)可以 直接來退貨。假如有什么糾紛，你不必要去找商家，你直接來找我們商場好了，由 我們這么大的商場直接和你對接，如果查實是商家的問題，那么我們商場直接把錢 退給你，或者換貨給你，沒有任何的糾紛。因為，每個商家都有質(zhì)保金交給我們商 場做抵押的，而且我們是統(tǒng)一收銀的，不怕他不退錢給客戶。這樣的商場你在啟東 市找的見嗎？你自己分析下，我這樣的商場會做不起來？一，你們得房率為什么那么低首先，這種高檔的專業(yè)市場都是這樣的，我們的得房率能

35、達到60%算是比較高的了。我們都是按照建筑面積給你回報的，買這種商業(yè)不存在套內(nèi)面積。而且，只有 把公共面積做起來，才更能體現(xiàn)項目的檔次，才更能把市場做起來，假如你公共地 方搞得小氣吧唧的，誰回來你的商場購買東西？現(xiàn)在消費，你也知道的，消費環(huán)境 是非常重要的。十二，你們價格有沒有優(yōu)惠我們這個商鋪是實價銷售的，沒有優(yōu)惠的，啟東的地價很高現(xiàn)在已經(jīng)賣到 300 萬一 畝，加上我們的建安成本是賺不到多少錢的，而且我們這種框架結(jié)構(gòu)的本來就比磚 混結(jié)構(gòu)的成本高很多，我總光外立面就花了 500 萬、電梯、空調(diào)都花了上千萬，內(nèi) 部裝修又是幾千萬，成本本來就高。再說了，你的投資，我們回報率是按照總價給 返給你的，

36、總價越高回報率越高。再說了，如果我們只是為了賣掉而賣，胡亂的給客戶優(yōu)惠，將來交房，業(yè)主們總是 見面的把，大家一聊，買的價格都不一樣，那我開發(fā)商不是自己給自己找事嗎？所 以價格我們都是統(tǒng)一銷售的，沒有任何的優(yōu)惠。十三，你們?yōu)槭裁床话押髢赡甑幕貓笠黄鸾o我？首先，我們 KFS 是想把市場做好的，如果說，我們 KFS 只是為了銷售而銷售，給 你 20%的回報，你敢買嗎？這么高的回報，想想也是騙人的啊。這樣做不就是騙 你錢嗎？我把房子一賣拿著現(xiàn)金去國外，過的不要太瀟灑啊。而且我們 KFS 又不 是缺這點錢，給你也不是什么大不了的事。但是如果想把市場做起來是需要現(xiàn)金流 的，我們主要考慮的是將來的發(fā)展，未來

37、的利潤，所以我們才能給你這么清楚的時 間結(jié)點給回報，而且我們白紙黑字和你簽在合同里，你還擔(dān)心什么啊。所以，這個 呢，還需要你們理解下，都是為了大家將來雙贏啊。你投資這里，每年 8%的回報，只是很小的一部分，隨著啟東將來的發(fā)展，崇啟大橋，寧啟鐵 路的開通，呂四國際深海港的開發(fā)，要不了幾年，百強縣第一絕對是它。他打造的是北上海的 現(xiàn)代港口城市，商鋪的升值，地價的增長才是你真正賺的大頭呢。七，你每年給我 8%的回報，那么平均每平米的租金每天要達到3 元你才能保障我的投資，你們能做到嗎？能租到那么高嗎？可以， 我們完全可以做到，因為，一期是中低端的產(chǎn)品，我們目前的租金都達到一 塊五 /M2，那么我們二

38、期是高端產(chǎn)品，剛開始就是 2.5元/M2 ，經(jīng)過一兩年的運 營，我們每平米達到 3 快以上是完全沒有問題的。十四，十年以后怎么辦？給我多少回報？繼續(xù)和我們運營公司合同，我們按照當(dāng)時的市場回報繼續(xù)給你第八篇：賣點總結(jié)一， 啟東唯一一家一站式家居建材購物中心啟東人口 112 萬，卻沒有一家成規(guī)模的家居建材商城，以前啟東人買家具裝修房子都要去外地 （上?；蛘吣贤ǎ┤ベ徺I，我們恒亞的入住，正好填充了這片空白。證明我們產(chǎn)品在啟東的稀 缺性。二， 規(guī)模之大， 18 萬方旗艦店，啟東地標(biāo)性建筑總建 18 萬方，投資 8 億來打造恒亞旗艦店，這么大規(guī)模的只有一線城市才會有，三個館建成 之后，絕對是啟東地標(biāo)性建筑。三， 現(xiàn)房旺鋪，即買即賺，無風(fēng)險投資。已經(jīng)現(xiàn)房銷售，簽約就能拿回報，沒有任何的風(fēng)險四， 住宅價格，商鋪的回報我們的價格和市區(qū)的住宅價格基本相同，同樣的價格當(dāng)然選擇商鋪。五， 產(chǎn)品定位不同于其他商場（高中低全部囊括），覆蓋整個啟東家居市場產(chǎn)品定位不同于其他專業(yè)市場，比如紅星美凱龍，他只做高端，這樣就等于流失了很大一部分 客戶，在中國中低層的人群還是占比例非常多，那么他商場的后期運作會出現(xiàn)很大的麻煩，而 我們是中高低檔全部囊括，覆蓋整個啟東市場，占據(jù)所有消費資源，讓你安安穩(wěn)穩(wěn)的坐收固定 回報。六， 交通便利，啟東主干道邊。336 省道旁邊，也是和平路的衍生段，離市區(qū)