大連市房地產(chǎn)市場分析總結(jié)報告41頁

1、紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：690317892007 年大年大連連市房地市房地產(chǎn)報產(chǎn)報告告指南指南針針地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場部部2007 年年 12 月月 29 日日紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下

2、載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789目目 錄錄1 120072007 年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境.- 3 -1.1 宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，固定資產(chǎn)投資增速加快.- 3 -1.2 人民幣升值，物價上升.- 4 -1.3 國際資本充斥內(nèi)地市場.- 5 -2 2年度重大政策盤點與回顧年度重大政策盤點與回顧.- 5 -3 3大連城市發(fā)展狀況大連城市發(fā)展狀況.- 9 -4 4土地市場土地市場.- 10 -4.1 市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量.- 10 -

3、4.1.1 基本概況.- 10 -4.1.2 同比狀況.- 10 -4.2 市內(nèi)各區(qū)土地供應(yīng)量.- 11 -4.3 保障性住房土地供應(yīng).- 13 -5 5商品房市場商品房市場.- 13 -5.1 供應(yīng)狀況.- 13 -5.1.1 建設(shè)工程竣工狀況.- 13 -5.1.2 商品房供應(yīng)狀況.- 14 - 在售狀況.- 14 - 未來供應(yīng)狀況.- 14 -5.2 成交狀況.- 16 -5.3 區(qū)域分析.- 17 -5.3.1 中山區(qū)：地段價值明顯，供應(yīng)總類齊全.- 17 -5.3.2 西崗區(qū)：市場供應(yīng)稀缺，大盤顯現(xiàn)區(qū)域價值.- 18 -5.3.3 沙河口區(qū)：高檔區(qū)域結(jié)合精

4、品打造筑就高價.- 18 -5.3.4 甘井子區(qū)：成交卓越，產(chǎn)品多樣化發(fā)展.- 18 -5.3.5 新城區(qū)：百萬項目崛起，未來供應(yīng)可觀.- 18 -5.4 未來區(qū)域熱點分析.- 19 -紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：690317896 6二手房、租賃市場二手房、租賃市場.- 20 -6.1 二手房市場.- 20

5、-6.1.1 成交量.- 20 -6.1.2 報盤量.- 22 -6.1.3 報盤均價.- 22 -6.1.4 四區(qū)報盤均價.- 23 -6.1.5 貸款指標統(tǒng)計.- 24 -6.1.6 供應(yīng)結(jié)構(gòu).- 25 -大連市二手房總房款價格區(qū)間分布.- 25 -大連市二手房單價區(qū)間分布.- 25 -大連市二手房面積供應(yīng)結(jié)構(gòu).- 26 -6.2 租賃市場.- 26 -6.2.1 報盤量區(qū)域分布.- 27 -6.2.2 報盤量結(jié)構(gòu).- 27 -6.2.3 放量結(jié)構(gòu)看投資.- 28 -6.2.4 租金情況.- 28 -6.2.5 租售比情況.- 29 -6.2.6 租賃熱點商圈.- 29 -6.2.7 高端

6、租賃熱點商圈.- 30 -6.2.8 未來租賃市場分析.- 30 -7 7 20082008 年大連房地產(chǎn)市場發(fā)展展望年大連房地產(chǎn)市場發(fā)展展望.- 30 -7.1 當前房地產(chǎn)市場的主要特點與問題.- 30 -7.2 2008 年大連市場發(fā)展趨勢分析.- 31 -附錄一：附錄一：20072007 年主要房地產(chǎn)政策出臺情況年主要房地產(chǎn)政策出臺情況.- 34 -紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全

7、國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：690317892007 年大連房地產(chǎn)年報年大連房地產(chǎn)年報1 120072007 年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境1.11.1 宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，固定資產(chǎn)投資增速加快宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，固定資產(chǎn)投資增速加快2007 年，中國經(jīng)濟發(fā)展可以僅用一個“快”字來形容，主要表現(xiàn)在四個化：第一是工業(yè)化，第二是城鎮(zhèn)化，第三是市場化，第四是國際化，這四個化為拉動中國經(jīng)濟快速發(fā)展提供了強勁的力量。根據(jù)國家統(tǒng)計局剛公布的數(shù)據(jù)，中國今年前三季度 gdp 達到 16.6 萬億元人民幣，同比增長 11.5%。今年前三季，中國經(jīng)濟

8、增長率分別為 11.1%、11.9%及 11.5%。從 2003 年開始，中國 gdp 的增長速度都在 10%以上。一直到 2007 年，經(jīng)濟增長速度始終沒有下降。而在這個期間，世界經(jīng)濟平均增長率僅有 4.9%。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，增幅為多年所少有，截止上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7052 元，扣除價格因素，實際增長 14.2%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2111 元，同比增加 314 元，扣除價格因素，實際增長 13.3%。固定資產(chǎn)投資方面，1-11 月份，國房景氣指數(shù)連續(xù)攀升，11 月份達到 106.59 的高位，同比上升 2.67點；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)累計投資 100605 億元，同比增長 2

9、6.8%。其中，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 21632 億元，同比增長 31.8%，住宅完成投資 15440 億元，增長 33.7%，包括經(jīng)濟適用住房投資 693 億元，增長 31.7%；全國完成土地開發(fā)面積 2.14 億平方米，增長 8%；房屋施工面積 21.66 億平方米，增長 23%，住宅施工面積 17.11 億平方米，增長 24.2%，辦公樓施工面積 7930 萬平方米，增長 18.4%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積2.39 億平方米，增長 12.4%。截止到 11 月末，全國商品房空置面積為 11797 萬平方米，同比下降 4.5%。其中，空置商品住宅 5766 萬平方米，下降 14.2%。紅蘋果地

10、產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789圖 1-1：全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖1.21.2 人民幣升值，物價上升人民幣升值，物價上升2007 年人民幣在國際市場的升值壓力空前高漲。從 2005 年 7 月至 2007 年 12 月，人民幣始終保持小幅上漲態(tài)勢，今年尤其嚴重，人民幣對美元匯率由開始的 8 點 1 以

11、上，已經(jīng)升值到目前的 7.4 以下，而未來升值壓力仍然巨大，升值給國內(nèi)市場所帶來的就是貨幣的貶值，物價的上漲。圖 1-2：人民幣匯率中間價（對美元）經(jīng)歷了從 1992 年到 1996 年連續(xù) 5 年的明顯通脹之后，我國居民消費價格在長達 10 年的時間里，一直保持基本穩(wěn)定，其中還有三年是負增長。自 2003 年以來，我國國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出高增長、低通脹的良好態(tài)勢。但從今年開始，這一態(tài)勢出現(xiàn)重大變化，3 月份以來，cpi 漲幅連續(xù) 9 個月超過 3%的警戒線（如圖3） 。8 月份以來，又連續(xù) 4 個月超過 6%，11 月，受食品價格持續(xù)上漲等因素影響，全國居民消費價格(cpi)同比上漲了 6.9%，

12、這一數(shù)據(jù)不僅是今年以來的最高值，也創(chuàng)下了 11 年來的最高，通脹壓力進一步加大。統(tǒng)計局總經(jīng)濟師預(yù)計，2007 年全年 cpi 漲幅約為 4.7%，這一漲幅將是自 1996 年以來的最高點。由于今年漲價對明年的滯后影響較大，加之受國際市場大宗商品價格上漲、國內(nèi)市場需求旺盛以及推進資源性產(chǎn)品價格和環(huán)保收費改革等因素影響，明年價格總水平上漲的壓力仍然較大，完成防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的任務(wù)相當艱巨。紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：htt

13、p:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789圖 1-3：2007 年度 1-11 月份 cpi 變化趨勢圖1.31.3 國際資本充斥內(nèi)地市場國際資本充斥內(nèi)地市場國家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實際利用外資占同期全國實際利用外資總計的比重達到 24.1%，比 2006 年全年比重提高近 11 個百分點。這在地方上也表現(xiàn)明顯：上海統(tǒng)計局統(tǒng)計，前三季度上海房地產(chǎn)業(yè)實到金額 13.98 億美元，增長 76.3%，占第三產(chǎn)業(yè)實到外資的 33.5%；而大連雖然沒有公布房地產(chǎn)外資投資數(shù)額，但上半年我市實

14、際使用外商直接投資同比增長 99.2%，對于房地產(chǎn)這一熱門行業(yè)的沖擊自然不言而喻。房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資的增長速度也開始逐步加大，并遠遠高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資本身的增長速度。2007 年 1 至 2 月和 1 至 3 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中，利用外資的增長速度比上年同期分別增長 232.5%和 154.4%，增幅比 2006 年全年高 179.5 和 101.4 個百分點，比 2007 年 1 至 2 月和 1 至 3 月的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長高 208.2 和 127.5 個百分點。根據(jù)上海統(tǒng)計局消息,前三季度上海外商直接投資合同金額正逐季由小變大，增幅上升，顯示了外商不斷增強

15、的投資信心。廣東省社會科學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所剛完成的境外熱錢在國內(nèi)非正常流動調(diào)查報告指出，大量境外熱錢在國內(nèi)進行非正常流動和投機已經(jīng)成為事實，并且還有繼續(xù)擴大流入量的發(fā)展趨勢。境外熱錢具有明顯的投機賭博特征，其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤增長行業(yè)。這對于放大房市、股市泡沫起到了極其負面的效應(yīng)。2 2年度重大政策盤點與回顧年度重大政策盤點與回顧 20072007 年年 1 1 月月 1616 日，國稅總局發(fā)布日，國稅總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知1 月 16 日，國稅總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)

16、問題的通知，明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，扭轉(zhuǎn)以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，標志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅“清算”時代。通知規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收 30%-60%不等的土地增值稅，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，避免開發(fā)紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策

17、劃資料下載！qq：69031789商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值。另外，通知要求，除房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工外，納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的條件還包括：整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人清算的條件包括：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售比例 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。新規(guī)自 2007 年 2 月 1 日起執(zhí)行。機構(gòu)觀點：機構(gòu)觀點：土地增值稅的重劍出擊，一個顯而易見的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升，此消息一出，房

18、地產(chǎn)股大跌，多只地產(chǎn)股跌停。 “指南針市場部”認為，總體上看，土地增值稅的征收對利潤率較高的項目，如別墅、公寓等高檔房的影響比較大。對低價拿地的房企影響也較大；通過“招拍掛”拿地的企業(yè)由于拿地價格較高，比通過協(xié)議拿地的企業(yè)受到的影響相對要小?；剡^頭看，這也是對地方政府收入的補償。其對于價格的影響，市場無法準確的衡量，但有業(yè)內(nèi)人士認為，該政策是促使 2007 年度房價高漲的“始作俑者” 。3 月月 16 日日中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法勝利通過，并于勝利通過，并于 10 月月 1 日正式實施日正式實施 10 月 1 日實施的物權(quán)法，正式以法律形式對公民的物權(quán)加以確認和規(guī)范。首次將私有

19、財產(chǎn)置于與國家、集體財產(chǎn)平等的地位，明確了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期” ，同時明確界定了物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系包括專有部分、共有部分及約定部分所有權(quán)劃分的原則。規(guī)范了物管服務(wù)，確立了物業(yè)管理向物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型等等。該法律充分保障了民眾安居樂業(yè)，也為房地產(chǎn)發(fā)展的后續(xù)保駕護航。機構(gòu)觀點：機構(gòu)觀點：物權(quán)法的實施，主要是保護老百姓自身的利益。從開發(fā)角度看，雖然對于房地產(chǎn)市場的價格影響不明顯，但其已經(jīng)滲透到了房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)。比如開發(fā)初期的拆遷工作，小區(qū)權(quán)屬劃分、買賣合同等等。對于未來的開發(fā)，開發(fā)商應(yīng)該更加注重開發(fā)環(huán)節(jié)的標準化，程序化，追求樓盤品質(zhì)應(yīng)該成為買賣雙方雙贏的價值取向。年內(nèi)連續(xù)六次加息年內(nèi)

20、連續(xù)六次加息表 2-1：央行歷次加息時間表調(diào)整時間調(diào)整時間調(diào)整內(nèi)容調(diào)整內(nèi)容2007 年 3 月 18 日上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率 0.27 個百分點。2007 年 5 月 19 日從 2007 年 6 月 5 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 0.5 個百分點。從 2007 年 5 月 19 日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 0.27 個百分點，一年期貸款基準利率上調(diào) 0.18 個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 0.09 個百分點。紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策

21、劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：690317892007 年 7 月 20 日自 2007 年 7 月 21 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 0.27 個百分點，由現(xiàn)行的 3.06提高到 3.33；一年期貸款基準利率上調(diào) 0.27 個百分點，由現(xiàn)行的 6.57提高到 6.84；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上

22、調(diào) 0.09 個百分點。2007 年 8 月 22 日一年期存款基準利率上調(diào) 0.27 個百分點；一年期貸款基準利率上調(diào) 0.18 個百分點。2007 年 9 月 15 日一年期存款基準利率上調(diào) 0.27 個百分點，由現(xiàn)行的 3.60%提高到 3.87%；一年期貸款基準利率上調(diào) 0.27 個百分點，由現(xiàn)行的 7.02%提高到 7.29%。2007 年 12 月 21日從 2007 年 12 月 21 日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的 3.87%提高到 4.14%，上調(diào) 0.27 個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的 7.29%提高到 7.47%，上調(diào) 0.18

23、個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整，五年以上貸款利率不變。機構(gòu)觀點機構(gòu)觀點：由于通脹日益嚴重，社會流動資金明顯過剩，從而加劇了房市及股市的泡沫，央行年內(nèi)連續(xù)六次加息。 “指南針市場部”認為，幾次的加息效果并沒有像央行預(yù)期的那樣對市場形成壓制或利空預(yù)期，反而兩市屢次出現(xiàn)加息后的“報復(fù)性”增長；但隨著配套政策的組合式打擊，樓市年底開始陷入買賣雙方的僵持狀態(tài)，或許明年年初將是未來樓市走向的真正岔路口。招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定2007 年 10 月 10 日，國土部明確開發(fā)商拿地將不得分期付款。國土資源部正式發(fā)布最新版本招標拍賣掛牌出讓國有

24、建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(39 號令)，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得。國土資源部有關(guān)部門負責人表示，如果不違反合同約定，開發(fā)商拿地還可以“分期付款” ，但不可以分期拿證。該規(guī)定是防止在實際操作過程中，一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金，就取得了土地使用權(quán)證，或根據(jù)付款進程和支付比例部分取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書，造成了一些項目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn)，同時，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問題。機構(gòu)觀點：機構(gòu)觀點：39 號令是在 2002 年頒布的 11 號令的基礎(chǔ)上修改的，其中第三條最為重要。

25、可以理解為開發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開發(fā)商分期辦理建設(shè)用地使用權(quán)證。規(guī)定一是為了防止開發(fā)商以少量資金囤積大量土地牟取不當利益；二是要避免開發(fā)商在未繳清全部土地出讓價款的情況下獲取建設(shè)用地使用權(quán)證，或者以少量資金獲得大塊宗地中的小幅地塊建設(shè)用地使用權(quán)證的情況下向銀行融資，增加銀行的風險；三是保障商品房購房者的合法權(quán)益，避免開發(fā)商在未繳清土地價款而取得建設(shè)用地使用權(quán)的情況下出售房地產(chǎn)，影響產(chǎn)權(quán)人利益。紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：

26、69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789國土部：確保中低價位房用地不得低于總量的國土部：確保中低價位房用地不得低于總量的 70%70%，單宗土地開發(fā)建設(shè)禁超，單宗土地開發(fā)建設(shè)禁超 3 3 年年國土資源部近日發(fā)出通知，要求各地進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控，采取切實措施，確保用于解決城市低收入家庭住房困難的土地供應(yīng)資源。根據(jù)通知精神，各市、縣國土資源管理部門將優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。同

27、時為防止開發(fā)商“囤積”土地，國土部要求，單宗土地的開發(fā)建設(shè)時限原則上不得超過 3 年。機構(gòu)觀點：機構(gòu)觀點：建立中低收入階層的住房保障體系是當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的一大側(cè)重點，該通知是針對前期“70/90”等土地政策的進一步深化，嚴格的數(shù)據(jù)指標是指導(dǎo)政策在操作層面的具體表現(xiàn)， “政策形似一紙空文”將不再被容忍，國土部開始關(guān)注政策的執(zhí)行力度?；仡?07，年度內(nèi)的土地政策出臺是較為頻繁的，這也說明了國家對于土地管理的重視程度。土地，確實是房地產(chǎn)市場運行的源頭，合理管制土地供給，將有利于平衡房地產(chǎn)市場的供需矛盾。連續(xù)限制外資政策頒布連續(xù)限制外資政策頒布由于人民幣升值預(yù)期強烈，外資蜂擁進入國內(nèi)投資領(lǐng)域且明顯

28、集中于樓市和證券市場，更加激化了我國房地產(chǎn)和證券市場的泡沫式增長，從今年上半年開始，商務(wù)部以及外管局等部門連續(xù)發(fā)布了多個房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括 5 月 23 日聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 （50 號文） ，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。7 月份國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知 （130 號文）對外資公司結(jié)匯進行了嚴格限制。11 月頒布外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007 年修訂) ，正式限制外商投資房地產(chǎn)業(yè)。 機構(gòu)觀點：機構(gòu)觀點：合理利用外資

29、，可以加速發(fā)展國民經(jīng)濟和市場經(jīng)濟，提高 gdp；但面對國際競爭及人民幣升值，過分的放寬外資限制不但對于本國尚處于發(fā)展初期的弱小經(jīng)濟體是極其不利，更加為未來出現(xiàn)經(jīng)濟危機埋下隱患，這就有了“利用外資還是被外資利用”這一說。根據(jù)廣東省社會科學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究所剛完成的境外熱錢在國內(nèi)非正常流動調(diào)查報告 ， “大量境外熱錢在國內(nèi)進行非正常流動和投機已經(jīng)成為事實，并且還有繼續(xù)擴大流入量的發(fā)展趨勢。境外熱錢具有明顯的投機賭博特征，其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤增長行業(yè)。 ”可見房地產(chǎn)業(yè)的泡沫激增，外資難辭其咎，限制外資在行業(yè)發(fā)展，有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。央行：第央行：第 2 2 套住房貸款首付不得

30、低于套住房貸款首付不得低于 40%40%，利率，利率 1.11.1 倍倍中國人民銀行、銀監(jiān)會 9 月 27 日發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。該通知的主要內(nèi)容是：一、嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，二、嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理，三、嚴格住房消費貸款管理，四、嚴格商業(yè)用房購房貸款管理，五、加強房地產(chǎn)信貸征信管理，六、加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風險防范工作。12 月 12 日，中國人民銀行、中國銀行紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃

31、資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知 ，再次明確二套房操作原則：一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)。二、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當提供當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年

32、度數(shù)據(jù)為準。其他均按第二套房貸執(zhí)行。三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款規(guī)定執(zhí)行。四、商業(yè)銀行應(yīng)切實履行告知義務(wù)，要求借款人按誠信原則提交真實的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。機構(gòu)觀點機構(gòu)觀點：相對于銀行歷次的加息，首付提高四成更為直接地針對投資及投機行為，這也是年內(nèi)社會上最關(guān)注的熱點之一，由于沒有操作細則跟進，各家銀行執(zhí)行政策千奇百怪，使央行這項規(guī)定有名無實，12 月 12 日，央行發(fā)出嚴格認定標準，被業(yè)內(nèi)人士稱為“壓死開發(fā)商的最后一棵稻” ，這也使年底的觀望潮達到了空前的高峰。 “指南針市場部”認為，年底的觀望更偏向于需求的壓制，而不是需求無力的事實，

33、明年年初將得到有效的釋放。社會保障性住房辦法接連出臺社會保障性住房辦法接連出臺2007 年 8 月 14 日，中國政府網(wǎng)公布了國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 ，明確多渠道解決城市低收入居民的居住問題。明確：1、保障所有低收入住房困難家庭；2、至少 10%土地收益要建廉租房；3、年底前建立低收入家庭住房檔案；4、 “90/70”政策必須落實；5、政府機構(gòu)嚴禁集資建房，這是向建立保障性住房制度邁出的重要一步。隨著十七大勝利召開，溫總理的訪新，最終確定了 08 年保障性住房的工作重點。2007 年 11 月 27 日、30 日，建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、財政部、國土資源部

34、、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等九部門又聯(lián)合發(fā)布廉租住房保障辦法 、 經(jīng)濟適用住房管理辦法 。辦法指出，廉租房和經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象與廉租住房保障對象相銜接。機構(gòu)觀點：機構(gòu)觀點：從溫家寶總理在新加坡考察之始， “指南針市場部”就預(yù)測未來房地產(chǎn)市場將形成“社會保障性住房和市場經(jīng)濟商品房的二分天下” 。 廉租住房保障辦法 、 經(jīng)濟適用住房管理辦法的出臺，標示著未來保障性住房必然成為未來城市規(guī)劃建設(shè)的重點，建設(shè)部、國土部同時規(guī)定：未來將確保中低價位房用地不得低于總量的 70%，主要包括：廉租住房、經(jīng)濟適用住房、 “兩限”普通商品住房、中低

35、價位和中小套型普通商品住房等五類住房的建設(shè)，同時也強調(diào)社會各個層次的住房作到“無縫銜接”以解決社會中低收入者的住房難問題。3 3大連城市發(fā)展狀況大連城市發(fā)展狀況2007 年，大連城市建設(shè)和經(jīng)濟建設(shè)都取得了巨大的成果。有力地推進了國際航運中心、新型產(chǎn)業(yè)基地、社會主義新農(nóng)村和和諧社會建設(shè)，預(yù)計全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值突破 3000 億元，增長 17以上；地方紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨

36、上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789財政一般預(yù)算收入 264 億元，增長 35；完成全社會固定資產(chǎn)投資 1900 億元，增長 30以上；實際使用外商直接投資 30 億美元左右，增長 34.5；全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 1100 億元，增長 27；完成高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 2370 億元，增長 37；港口完成貨物吞吐量 2.2 億噸，增長 10；集裝箱吞吐量 380萬標箱，增長 18.4；萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降 4；主要污染物排放總量下降 3.4；實現(xiàn)城鎮(zhèn)就業(yè)16.1 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 2.5以下。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別

37、為 15000元和 8300 元，分別增長 13和 19以上。今年以來，我市固定資產(chǎn)投資保持較快增長，增幅繼 7、8 兩月回落之后，9 月開始回升，已連續(xù)三個月累計投資增速超過 30% 。三次產(chǎn)業(yè)投資均較快增長，第二產(chǎn)業(yè)投資比重上升；“大”項目牽動作用增強；房地產(chǎn)投資增幅回升，商品房銷售快速增長。1-11 月，全市固定資產(chǎn)投資累計完成 1655.8 億元，比06 年全年增長 12.7%，其中，完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 1377.9 億元，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 277.9 億元。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 343.2 億元，比 06 年增長 18.8%。07 年，城市建設(shè)取得了長足的進步，星海

38、國際金融中心建設(shè)，機場新區(qū)城市副城區(qū)建設(shè)，泉水區(qū)域的經(jīng)濟適用房建設(shè)，07 年可謂是城市建設(shè)收獲的一年，也是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的一年。4 4土地市場土地市場4.14.1 市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量.1 基本概況基本概況表 4-1：07 年土地掛牌出讓狀況表掛牌總建筑面積掛牌總建筑面積（平）（平）成交總建筑面積成交總建筑面積（平）（平）成交住宅總面積成交住宅總面積（平）（平）成交住宅總金成交住宅總金額（萬元）額（萬元）成交住宅樓面成交住宅樓面價（元價（元/ /平）平）5895910.785234302.384570947.3812884242818.72 2007 年度大連

39、市掛牌土地總建筑面積為 5895910.78 平方米，土地總成交建筑面積為 5234302.38 平方米，其中成交住宅總面積為 4570947.38 平方米，成交住宅總金額達 1288424 萬元，住宅折合樓面價為2818.72 元/平方米。紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789圖 4-1：07 年土地掛

40、牌出讓狀況圖.2 同比狀況同比狀況表 4-2：土地供應(yīng)狀況同比指標06 年07 年同比指數(shù)成交地塊數(shù)量（幅）5836-37.93%成交占地面積（萬）383.91176.3-54.08%成交建筑面積（萬）618.38523.43-15.35%出讓金總金額（億元）107.8128.8419.52%樓板價（元/）1743.262818.7261.69% 07 年共成交土地 36 幅，總占地面積為 176.3 萬平方米，同去年相比有所萎縮，但受一些高層超高層的帶動，建筑面積相對差別不是很大。另外，受商品房市場的火熱影響，本年度的地價不斷飆升， “地王”不斷刷新，出讓金總額由此高于去年，

41、平均樓面價同比上漲了約 61.69%。4.24.2 市內(nèi)各區(qū)土地供應(yīng)量市內(nèi)各區(qū)土地供應(yīng)量表 4-3：四區(qū)土地掛牌出讓狀況區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)總計掛牌面積（平）54230037683012017683775012.785895910.78成交面積（平）3450037683011724682987149.384570947.38成交金額（萬元）117101119384576427071341288424平均樓面價（元）3394.202970.523903.242367.252818.72紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！

42、貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789圖 4-2：四區(qū)土地掛牌分布 從市內(nèi)四區(qū)的土地掛牌分布來看，甘井子區(qū)的供應(yīng)占比相對較大，約占市內(nèi)四區(qū)總掛牌量的 65%；其次為沙河口區(qū)，掛牌總量約占四區(qū)總和的 20%；中山西崗作為城市中心區(qū)，可供應(yīng)量相對稀缺，掛牌兩分別僅占總量 9%和 6%。圖 4-3：四區(qū)土地成交面積與金額 甘井子區(qū)由于掛牌面積顯赫，土地成交面積也位居四區(qū)之首，總建筑面積為 298.71 萬平方

43、米，總成交金額為 707134 萬元；沙河口區(qū)次之，總成交面積為 117.25 萬平方米，成交總金額為 457642 萬元；西崗區(qū)總成交建筑面積為 37.68 萬平方米，成交總金額為 111938 萬元；中山區(qū)成交量最少，僅為 3.45 萬平方米，成交金額為 11710 萬元。圖 4-4：四區(qū)平均樓面價對比紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)

44、營銷策劃資料下載！qq：69031789 商品房價格的不斷上揚，房地產(chǎn)市場前景被看好，地價也隨之不斷攀升。從平均樓面價來看，四區(qū)總體平均達 2818.72 元/平方米，同比上升了約 61.69%。其中，沙河口區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性及個別地塊競爭激烈的帶動下，平均樓面價獨占鰲頭，達到 3903.24 元/平方米；中山區(qū)的中心優(yōu)勢也得以體現(xiàn)，平均樓面價位居第二，約為 3394.2 元/平方米；西崗區(qū)受供應(yīng)量的影響，樓面價僅高于四區(qū)平均值 100 余元；甘井子區(qū)成交平均樓面價為 2367.25 元。盡管在房價一路上揚的現(xiàn)階段，地價已不是房價的主要決定因素，但成本的加大勢必對房價有一定的影響。4.34

45、.3 保障性住房土地供應(yīng)保障性住房土地供應(yīng)盡管今年調(diào)控政策的出臺幾乎達到了每月一次的密度，但最引人關(guān)注的還是住房保障制度的完善。8月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 ，將保障性住房建設(shè)重新納入到政府公共服務(wù)的范疇。隨后，廉租房資金保障和實施辦法、經(jīng)濟適用住房管理辦法等配套政策相繼出臺。 2007 年大連市內(nèi)四區(qū)經(jīng)濟適用住房（含單位集資建房）、限價商品住房用地供應(yīng)約 92.4 萬平方米，其中經(jīng)濟適用房約 50 萬平方米，同時本年度 7683 套經(jīng)濟適用房投入市場，明年規(guī)劃將建 80 萬平經(jīng)濟適用房，收購 300 套房源用于廉租，并擴大保障范圍，提升保障標準，保障性住房政策將服

46、務(wù)人民住有所居。5 5商品房市場商品房市場5.15.1 供應(yīng)狀況供應(yīng)狀況.1 建設(shè)工程竣工狀況建設(shè)工程竣工狀況圖 5-1：市內(nèi)四區(qū)月份竣工面積圖紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789圖 5-2：四區(qū)竣工分布圖2007 年總竣工面積為 2625674.7 平方米，四區(qū)基本處于均衡狀態(tài)。其中甘

47、井子區(qū)竣工 924286.8 平方米，約占總竣工量的 35%；中山區(qū)竣工數(shù)量為 765080.3 平方米，約總量的 29%； 沙河口區(qū)竣工數(shù)量約占總竣工量的 22%左右，竣工面積達 568292.9 平方米；西崗區(qū)由于供應(yīng)量稀缺，竣工面積僅占總量的 14%，約為 368014.7 平方米。 .2 商品房供應(yīng)狀況商品房供應(yīng)狀況 在售狀況在售狀況表 5-1：大連市各區(qū)域樓盤信息表區(qū)域區(qū)域在售樓盤在售樓盤形象宣傳形象宣傳樓盤總數(shù)樓盤總數(shù)中山區(qū)6915西崗區(qū)6410沙河口區(qū)141327甘井子區(qū)311344旅順口區(qū)241236開發(fā)區(qū)16723金州區(qū)21324合

48、計合計11861179截至到 2007 年年末，大連市各區(qū)域總項目個數(shù)為 179 個，其中市內(nèi)四區(qū)為 96 個，約占總體的 53.6%；新城區(qū)項目總數(shù)為 83 個，約占總體的 46.4%；另外，從項目銷售周期來看，在售項目共計 118 個，占項目總數(shù)的 65.9%；形象展示項目達 61 個，占項目總數(shù)的 34.1%。紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng)

49、海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：6903178 未來供應(yīng)狀況未來供應(yīng)狀況圖 5-3：市內(nèi)四區(qū)可售套數(shù) 截至 2007 年末，市內(nèi)四區(qū)市場上猶存 27262 套商品房可供應(yīng)，其中甘井子區(qū)的存量仍然占據(jù)主體，目前可售套數(shù)為 14730 套，占比達 54.03%；沙河口區(qū)以 5832 的剩余供應(yīng)量占據(jù)總體的 21.39%；中山區(qū)次之，約占總體的 19.09%，可售套數(shù)為 5203 套；西崗區(qū)的自身供應(yīng)量有限，可售套數(shù)僅為 1497 套，約占總體的 5.49%。圖 5-4：大連市各區(qū)域可供應(yīng)面積大連市未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足，總建筑面積為 1696.22 萬平方米，市內(nèi)

50、四區(qū)可供應(yīng)面積總計達804.65 萬平方米，約占大連市總體未來供應(yīng)的 47.4%，其中甘井子區(qū)可供應(yīng)面積達 305.42 萬平方米，未來可供應(yīng)量較為樂觀。另外新城區(qū)本年度的崛起不得不令人刮目相待，供應(yīng)量的迅速加大，存量也隨之上浮，未來的百萬平項目數(shù)量可觀，未來可供應(yīng)量達 891.57 萬平方米，占大連市各區(qū)域總體的 52.6%。紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！

51、中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789圖 5-5：各區(qū)域未來供應(yīng)量占比狀況5.25.2 成交狀況成交狀況圖 5-6：2007 年市內(nèi)四區(qū)商品房成交量價圖從 2007 年市內(nèi)四區(qū)商品房成交量價圖可以看出，成交均價的一路上揚。2 月份受供應(yīng)量的萎縮影響，成交均價有所下滑，3-4 月份的展會效應(yīng)尤其明顯，在持續(xù)了 4 月至 9 月的平穩(wěn)上升后，第四季度放假得以爆發(fā)。年度最高均價出現(xiàn)在 12 月份，成交均價為 8042.95 元/平方米，從整體發(fā)展歷程來看，一路高歌的趨勢明顯。成交套數(shù)的高峰期出現(xiàn)在 8 月，據(jù)“指南針地產(chǎn)”市場部分析，夏展的后續(xù)效應(yīng)引發(fā)了供應(yīng)量的增加和市場的火

52、熱，從而創(chuàng)造了成交量的高峰。紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789圖 5-7：市內(nèi)四區(qū)月份成交面積與金額 從年度成交面積和成交金額來看，最高值均出現(xiàn)在 8 月份，成交面積達 421964 平方米，成交金額達 278097 萬元，集中放量的影響不可小窺。最低值出現(xiàn)在 2 月份，由于春節(jié)假期，市場出現(xiàn)短期淡季

53、而成，成交面積僅為 155717 平方米，成交金額因而也出現(xiàn)低潮，為 78277 萬元。圖 5-8：2007 年市內(nèi)四區(qū)成交套數(shù) 2007 年大連市內(nèi)四區(qū)累計成交商品房 37273 套，其中甘井子區(qū)供應(yīng)量和價格優(yōu)勢明顯，成交量約占 67.3%，成交套數(shù)為 25084 套；其余三區(qū)成交套數(shù)則相對較為低迷，沙河口區(qū)成交 6875 套，約占總體的 18.4%；中山區(qū)成交 4214 套，整體占比為 11.3%；受供應(yīng)量影響，西崗區(qū)成交狀況最為低落，成交套數(shù)僅 1100 套，整體占比僅為 3.0%。紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗

54、貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789圖 5-9：2007 年市內(nèi)四區(qū)成交均價根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場公布數(shù)據(jù)顯示，2007 年成交的商品房均價為 6421.4 元/平方米，同比上升了11.3%。其中中山區(qū)的中心區(qū)域價值體現(xiàn)得淋漓盡致，區(qū)域均價高達 8684 元/平方米，占據(jù)四區(qū)榜首；沙河口區(qū)受星海灣區(qū)域的高端項目帶動，成交均價緊隨中山區(qū)域其后，每平方米達 8336 元；西崗區(qū)作為大連市的行政中心，其價值一直很被

55、認可，但因為市場供應(yīng)量的短缺，成交一直不甚火熱，年度成交均價為 7678 元/平方米，位居四區(qū)第三；甘井子區(qū)的地理位置較為偏遠，配套相對落后，因此價格相對較低，年度成交均價為 5022 元/平方米。5.35.3 區(qū)域分析區(qū)域分析.1 中山區(qū)：地段價值明顯，中山區(qū)：地段價值明顯，供應(yīng)總類齊全供應(yīng)總類齊全身為大連中心繁華地段，中山區(qū)總體放量一直較為稀缺，因此也一直領(lǐng)高價格。從整體來看，目前中山區(qū)集酒店、寫字間、公寓、別墅等建筑形式于一身，供應(yīng)總類齊全，精品供應(yīng)量充足，完善成熟的生活配套，城市顯赫的地理位置，高品質(zhì)的精品打造，鑄成了中山區(qū)的高昂價位。從目前的形象展示項目來看，明年將會

56、涌入市場的項目種類繁多，可選擇性較大，如海之韻廣場的別墅項目萬隆托斯卡納、勞動公園附近的高品質(zhì)公寓楓景豪庭，景山區(qū)域的生態(tài)住宅卡納意鄉(xiāng)，且多以品質(zhì)說話，倡導(dǎo)繁華街區(qū)的精致生活，預(yù)計未來在價格方面將會繼續(xù)一路走高。.2 西崗區(qū)：市場供應(yīng)稀缺，大盤顯現(xiàn)區(qū)域價值西崗區(qū)：市場供應(yīng)稀缺，大盤顯現(xiàn)區(qū)域價值西崗區(qū)一直是大連市的供地緊張區(qū)域，且均價大多已過萬元。作為大連市的行政中心，西崗區(qū)的參展項目種類各樣，其中不乏大盤和精品。于秋季房展會后盛大開盤的遠洋風景聲勢浩大，開盤伊始均價即達到多層高層 11000 元/平方米、16000 元/平方米的高位，當然與優(yōu)越的地理位置和遠洋精心打造的高品質(zhì)息

57、息相關(guān)。錦華銀座主打復(fù)式精裝修小戶型公寓，高級物業(yè)管理服務(wù)令人神往。頤和香榭的多種戶型也吸引眼球，并且開發(fā)商在大連創(chuàng)造的“地王”也令人刮目相看，自身價值提升不淺。目前的展示項紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:174251922008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789淘寶：http:/2008 房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789目預(yù)計會在明年上半年集中放量，將會緩解一定的西崗供應(yīng)緊缺現(xiàn)狀。.3 沙河口區(qū)：

58、高檔區(qū)域結(jié)合精品打造筑就高價沙河口區(qū)：高檔區(qū)域結(jié)合精品打造筑就高價 沙河口區(qū)的 2007 年房地產(chǎn)市場花樣繁多，從區(qū)域來講，星海灣的高檔區(qū)迅勢崛起，華潤集團的星海灣壹號及君悅酒店立足打造型海灣區(qū)域的精品高檔住宅，未來前景值得期待；沿海集團的國際綜合體組合配套，豪言傲世星海灣。同時，泛星海區(qū)域的幸福 e 家福源力顯中國大戶人家風采，另有大華御庭、世嘉星海 2 期等項目活躍市場，星海灣區(qū)域價值潛質(zhì)愈發(fā)無限；軟件園地帶本年度也異常火熱，億達集團傾力打造的精裝小戶型宅語原及傍山豪宅東方圣荷西為這一區(qū)域增添幾分色彩；另外馬蘭區(qū)域的觀山滿庭芳及明年上市的潤德春柳公園也補充沙河口區(qū)的市場供應(yīng)。受高端項目及經(jīng)

59、典品質(zhì)的影響，沙河口區(qū)的成交均價也在不斷高企，從目前展示項目看未來沙河口市場，前景一片美好。.4 甘井子區(qū)：成交卓越，產(chǎn)品多樣化發(fā)展甘井子區(qū)：成交卓越，產(chǎn)品多樣化發(fā)展 受“西拓北進”規(guī)劃思想的利好指導(dǎo)，甘井子區(qū)的發(fā)展體現(xiàn)在配套設(shè)施的逐漸完善和供應(yīng)量及成交量的不斷追漲，受品牌效應(yīng)影響及市場整體發(fā)展的趨勢帶動，產(chǎn)品價值也在逐漸提升。本年度的甘井子區(qū)供應(yīng)量及成交量均居大連市內(nèi)四區(qū)之首，且毫無撼動之疑。市內(nèi)四區(qū) 66%的土地供應(yīng)，35%的竣工占比，46%的在售項目占比，38%的未來可售占比，67%的成交占比一連串的數(shù)字顯赫甘井子的供應(yīng)主體地位。甘井子區(qū) 2007 年在產(chǎn)品種類上有所發(fā)展，促進路板塊的唯美品格項目將西班牙建筑風格帶到大連，一炮打響西北區(qū)域的房價新高，且成交火爆；高品質(zhì)的品牌同時立足機場新區(qū)，預(yù)計明年開盤的第五郡又將引領(lǐng)整個機場片區(qū)的價格和價值洗禮。新增別墅項目萬科溪之谷也填補了甘井子區(qū)的別墅空白，都市稀缺的優(yōu)美山地景觀，匯聚萬科的精心卓越打造，項目價值完美呈現(xiàn)。.5 新城區(qū)：百萬項目崛起，未來供應(yīng)可觀新城區(qū)：百萬項目崛起，未來供應(yīng)可觀2007 年的大連新城區(qū)發(fā)展將“大大連”詮釋的名目可鑒。旅順口區(qū)土羊高速公路緊張施工，大連至旅順公交車 7 月 31 日順利通車；旅順