中原東莞通盛大朗的項(xiàng)目商業(yè)的項(xiàng)目商定位的報(bào)告37PPT

1、通盛大朗項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告通盛大朗項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告20074問(wèn)題一：?jiǎn)栴}一：項(xiàng)目項(xiàng)目vs長(zhǎng)盛廣場(chǎng)：依靠？競(jìng)爭(zhēng)？長(zhǎng)盛廣場(chǎng)：依靠？競(jìng)爭(zhēng)？長(zhǎng)盛廣場(chǎng)至項(xiàng)目人流分析：長(zhǎng)盛廣場(chǎng)至項(xiàng)目人流分析：本案本案美景大道：六車道富民大道：六車道三個(gè)綠化帶人流路線一人流路線二項(xiàng)目與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)關(guān)聯(lián)性弱，難以實(shí)現(xiàn)客源共享！項(xiàng)目與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)關(guān)聯(lián)性弱，難以實(shí)現(xiàn)客源共享！項(xiàng)目與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)間隔了二條六車道的交通干道，形成了交通屏障，大大減項(xiàng)目與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)間隔了二條六車道的交通干道，形成了交通屏障，大大減弱了項(xiàng)目與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的聯(lián)系。弱了項(xiàng)目與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的聯(lián)系。項(xiàng)目直接面臨長(zhǎng)盛廣場(chǎng)殘酷競(jìng)爭(zhēng)！項(xiàng)目直接面臨長(zhǎng)盛廣場(chǎng)殘酷競(jìng)爭(zhēng)！新世界長(zhǎng)盛廣

2、場(chǎng)新世界長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商業(yè)巨無(wú)霸商業(yè)巨無(wú)霸n規(guī)模：規(guī)模：20余萬(wàn)的建筑面積余萬(wàn)的建筑面積n商場(chǎng)定位：商場(chǎng)定位：屬性定位：引領(lǐng)東莞中南部商業(yè)文明屬性定位：引領(lǐng)東莞中南部商業(yè)文明市場(chǎng)定位：東莞東南部最大型商業(yè)中心市場(chǎng)定位：東莞東南部最大型商業(yè)中心功能定位：休閑功能定位：休閑/娛樂(lè)娛樂(lè)/餐飲餐飲/購(gòu)物購(gòu)物/文化文化/運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)/商務(wù)商務(wù)/酒店酒店業(yè)態(tài)定位：大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)定位：大賣場(chǎng)/步行街步行街/主題商城主題商城客戶定位：全客層客戶定位：全客層特色定位：大而全（規(guī)模大特色定位：大而全（規(guī)模大/面積大面積大/停車場(chǎng)大停車場(chǎng)大/業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)全全/功能全功能全/全客成全客成/全天候全天候/一站式）一站式） 項(xiàng)目生

3、存于長(zhǎng)盛廣場(chǎng)陰影下，項(xiàng)目生存于長(zhǎng)盛廣場(chǎng)陰影下，夾縫中求生！夾縫中求生！新世界長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商業(yè)影響力分析新世界長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商業(yè)影響力分析20余萬(wàn)商業(yè)面積需要20萬(wàn)萬(wàn)50萬(wàn)萬(wàn)的消費(fèi)人口才能保持正常經(jīng)營(yíng)。1：1新世紀(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)周邊建成及在建高尚住宅小區(qū)7個(gè)，加上鄰近原居民及附近工業(yè)區(qū)港臺(tái)人士,總戶數(shù)達(dá)4萬(wàn)多戶 ，僅僅16萬(wàn)人萬(wàn)人新世紀(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)在不斷擴(kuò)大商圈范圍，吸引外來(lái)消費(fèi)人群的同時(shí)，嚴(yán)重地透支嚴(yán)重地透支著區(qū)域的消費(fèi)力。借鑒數(shù)據(jù)：1、社區(qū)商業(yè)4：1的商業(yè)存活比率（即四個(gè)人養(yǎng)活一平方米商業(yè)面積2、超市選址原則：在商圈范圍內(nèi)，需有810倍于超市規(guī)模數(shù)字的人口。冰火兩重天冰火兩重天與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)關(guān)聯(lián)性弱的商家，隨著長(zhǎng)盛

4、廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況提升而被分流更多與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)關(guān)聯(lián)性弱的商家，隨著長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況提升而被分流更多的消費(fèi)人群！的消費(fèi)人群！與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，依靠長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的商家，隨著長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況提與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，依靠長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的商家，隨著長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況提升而升而火爆，火爆，繼而能不斷擴(kuò)大規(guī)模！繼而能不斷擴(kuò)大規(guī)模！項(xiàng)目在長(zhǎng)盛廣場(chǎng)五百米范圍內(nèi)，卻無(wú)法與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)客源共享，經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目在長(zhǎng)盛廣場(chǎng)五百米范圍內(nèi)，卻無(wú)法與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)客源共享，經(jīng)營(yíng)及招商難度極大，商業(yè)存活率低招商難度極大，商業(yè)存活率低九死一生！九死一生！快速銷售為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)原則：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值，最大可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?？焖黉N售為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)原則

5、：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值，最大可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。問(wèn)題二：?jiǎn)栴}二：如何尋求持續(xù)經(jīng)營(yíng)？如何尋求持續(xù)經(jīng)營(yíng)？大朗鎮(zhèn)概況大朗鎮(zhèn)概況支柱產(chǎn)業(yè)：支柱產(chǎn)業(yè)：毛織、紡織服裝是大朗鎮(zhèn)的支柱型產(chǎn)業(yè) 其次是電子產(chǎn)品、金屬制品、玩具、皮具制品、燈飾經(jīng)濟(jì)狀況：經(jīng)濟(jì)狀況：大朗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平屬東莞市中上水平，近年來(lái)經(jīng)濟(jì) 保持20%的高速增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，消費(fèi)群體 基數(shù)巨大。與虎門、常平、樟木頭等商業(yè)重鎮(zhèn)不同， 大朗鎮(zhèn)的商業(yè)主要依靠本鎮(zhèn)及周邊區(qū)域消費(fèi)群體為 主，總體發(fā)展水平不高?？偯娣e：總面積：面積118平方公里 戶籍人口：戶籍人口：.5萬(wàn)多人，政府?dāng)?shù)據(jù)外來(lái)人員16萬(wàn)多人。 實(shí)際外來(lái)人口超過(guò)60萬(wàn)人。1 1、大朗市場(chǎng)分析、

6、大朗市場(chǎng)分析大朗商業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)大朗商業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)n大朗鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)大朗鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)8 8年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量約為年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量約為6060萬(wàn)，但近年來(lái)萬(wàn)，但近年來(lái)發(fā)展緩慢的大朗鎮(zhèn)的房地產(chǎn)突然進(jìn)入提速，特別是商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了大規(guī)模發(fā)展緩慢的大朗鎮(zhèn)的房地產(chǎn)突然進(jìn)入提速，特別是商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了大規(guī)模的開(kāi)發(fā)；的開(kāi)發(fā)；n包括長(zhǎng)富廣場(chǎng)、長(zhǎng)盛廣場(chǎng)、添一居等房地產(chǎn)項(xiàng)目都有較大的商業(yè)體量。包括長(zhǎng)富廣場(chǎng)、長(zhǎng)盛廣場(chǎng)、添一居等房地產(chǎn)項(xiàng)目都有較大的商業(yè)體量。近年來(lái)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量達(dá)到近年來(lái)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量達(dá)到2626萬(wàn)，接近市場(chǎng)總開(kāi)發(fā)量的萬(wàn)，接近市場(chǎng)總開(kāi)發(fā)量的40% 40% ；n20072007年初，即有年初，即有5

7、 5萬(wàn)多的商業(yè)面積推出市場(chǎng)：（華潤(rùn)萬(wàn)多的商業(yè)面積推出市場(chǎng)：（華潤(rùn)2 2萬(wàn)平米，萬(wàn)平米，同方五福同方五福廣場(chǎng)廣場(chǎng)3 3萬(wàn)多平方米）萬(wàn)多平方米）n開(kāi)發(fā)以大規(guī)模集中式商業(yè)為主流，走大而全商業(yè)形式；開(kāi)發(fā)以大規(guī)模集中式商業(yè)為主流，走大而全商業(yè)形式；p項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；p特色型/主題型/創(chuàng)新型商業(yè)具備一定發(fā)展空間。大朗商業(yè)分布大朗商業(yè)分布 核心核心商圈商圈發(fā)展發(fā)展商圈商圈新興新興商圈商圈紅荔、金怡、長(zhǎng)富紅荔、金怡、長(zhǎng)富大朗市場(chǎng)、嘉榮大朗市場(chǎng)、嘉榮新世紀(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)新世紀(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商業(yè)劃分清晰，三大商圈三足鼎立！商業(yè)劃分清晰，三大商圈三足鼎立！大朗商業(yè)分析大朗商業(yè)分析n大朗商圈呈現(xiàn)三足鼎

8、立態(tài)勢(shì)；三大商圈的發(fā)展放映了大朗商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)：大朗商圈呈現(xiàn)三足鼎立態(tài)勢(shì)；三大商圈的發(fā)展放映了大朗商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)： 商業(yè)形態(tài)的升級(jí)：自發(fā)形成商業(yè)街商業(yè)形態(tài)的升級(jí)：自發(fā)形成商業(yè)街 大賣場(chǎng)大賣場(chǎng)mallmall 消費(fèi)需求的升級(jí)：基本的日常消費(fèi)消費(fèi)需求的升級(jí)：基本的日常消費(fèi) 一站式消費(fèi)一站式消費(fèi)體驗(yàn)式消費(fèi)體驗(yàn)式消費(fèi)n傳統(tǒng)商圈發(fā)展受到制約，發(fā)展商圈將逐步取代傳統(tǒng)商圈成為大朗核心商圈，新興商圈傳統(tǒng)商圈發(fā)展受到制約，發(fā)展商圈將逐步取代傳統(tǒng)商圈成為大朗核心商圈，新興商圈發(fā)展歷史短，還需要一段較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，才能發(fā)展成熟；發(fā)展歷史短，還需要一段較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，才能發(fā)展成熟；n在大朗商業(yè)業(yè)態(tài)中，超市和大賣場(chǎng)占了

9、絕對(duì)的比例，商業(yè)設(shè)施以滿足民生基本需求為在大朗商業(yè)業(yè)態(tài)中，超市和大賣場(chǎng)占了絕對(duì)的比例，商業(yè)設(shè)施以滿足民生基本需求為主要利潤(rùn)來(lái)源；主要利潤(rùn)來(lái)源； n外來(lái)人口支撐著大朗零售業(yè)的發(fā)展，本地人口和外來(lái)投資者支撐著大朗的娛樂(lè)業(yè)、酒外來(lái)人口支撐著大朗零售業(yè)的發(fā)展，本地人口和外來(lái)投資者支撐著大朗的娛樂(lè)業(yè)、酒店業(yè)、高檔餐飲業(yè)店業(yè)、高檔餐飲業(yè) ；n商業(yè)面積出現(xiàn)出現(xiàn)大面積的放量，商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)涵風(fēng)險(xiǎn)加大；商業(yè)面積出現(xiàn)出現(xiàn)大面積的放量，商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)涵風(fēng)險(xiǎn)加大；傳統(tǒng)商圈逐漸沒(méi)落，發(fā)展商圈穩(wěn)定成熟，新興商圈備受青睞！傳統(tǒng)商圈逐漸沒(méi)落，發(fā)展商圈穩(wěn)定成熟，新興商圈備受青睞！商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)快速提升，大朗商業(yè)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的時(shí)代。商業(yè)風(fēng)

10、險(xiǎn)快速提升，大朗商業(yè)進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的時(shí)代。低端消費(fèi)已經(jīng)飽和，高端市場(chǎng)有待培育。低端消費(fèi)已經(jīng)飽和，高端市場(chǎng)有待培育。如不尋求差異化的開(kāi)發(fā)路線，將面臨極嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)！如不尋求差異化的開(kāi)發(fā)路線，將面臨極嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)！2 2、項(xiàng)目周邊人群分析：高收入人群聚集地、項(xiàng)目周邊人群分析：高收入人群聚集地長(zhǎng)富花園長(zhǎng)富花園投資客戶、企事業(yè)單投資客戶、企事業(yè)單位職員、企業(yè)高層、位職員、企業(yè)高層、部分港臺(tái)商部分港臺(tái)商 美好家園美好家園本地投資客戶、私企本地投資客戶、私企業(yè)主、企業(yè)中高層管業(yè)主、企業(yè)中高層管理員理員添一居添一居本地人、公務(wù)員、本本地人、公務(wù)員、本鎮(zhèn)及松山湖企業(yè)管理鎮(zhèn)及松山湖企業(yè)管理人員及白領(lǐng)人士為

11、主人員及白領(lǐng)人士為主 、部分港臺(tái)商部分港臺(tái)商中心花園中心花園以本地人為主，以本地人為主， 部分部分中、小型企業(yè)主中、小型企業(yè)主興業(yè)華庭興業(yè)華庭本地為主，毛紡織經(jīng)營(yíng)者，本地為主，毛紡織經(jīng)營(yíng)者，松山湖、東坑企業(yè)員工松山湖、東坑企業(yè)員工碧水天源碧水天源以本地人、公務(wù)員、港臺(tái)商、以本地人、公務(wù)員、港臺(tái)商、廠商廠商 為主、私營(yíng)業(yè)主、本鎮(zhèn)為主、私營(yíng)業(yè)主、本鎮(zhèn)及松山湖企業(yè)高管、技工，深及松山湖企業(yè)高管、技工，深圳投資客圳投資客明上居明上居本地人、公務(wù)員、私企業(yè)主、本地人、公務(wù)員、私企業(yè)主、本鎮(zhèn)及松山湖中高層管理員，本鎮(zhèn)及松山湖中高層管理員，部分港臺(tái)商及投資客戶部分港臺(tái)商及投資客戶本項(xiàng)目本項(xiàng)目高收入人群聚集地

12、高收入人群聚集地n區(qū)域消費(fèi)力強(qiáng)，區(qū)域消費(fèi)力強(qiáng)，潛在消費(fèi)力龐大；潛在消費(fèi)力龐大；n消費(fèi)者消費(fèi)檔次消費(fèi)者消費(fèi)檔次高，對(duì)消費(fèi)的環(huán)境、高，對(duì)消費(fèi)的環(huán)境、消費(fèi)層次有更高的消費(fèi)層次有更高的要求。要求。n消費(fèi)者對(duì)主題性、消費(fèi)者對(duì)主題性、特色性的商業(yè)接受特色性的商業(yè)接受程度高。程度高。n區(qū)域發(fā)展前景良好，所處地段區(qū)域發(fā)展前景良好，所處地段優(yōu)越；優(yōu)越；n臨街面長(zhǎng)，昭示性好；臨街面長(zhǎng)，昭示性好；n區(qū)域形成一定知名度，商業(yè)形區(qū)域形成一定知名度，商業(yè)形象好，吸引了最大的注意力；象好，吸引了最大的注意力；s-優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)n區(qū)域內(nèi)商業(yè)面積嚴(yán)重過(guò)剩，商業(yè)競(jìng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)面積嚴(yán)重過(guò)剩，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化；爭(zhēng)白熱化；n直接面對(duì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)殘酷

13、競(jìng)爭(zhēng)，招商、直接面對(duì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)殘酷競(jìng)爭(zhēng)，招商、銷售、經(jīng)營(yíng)難度大；銷售、經(jīng)營(yíng)難度大；n長(zhǎng)盛廣場(chǎng)大而全的商業(yè)形式，使得長(zhǎng)盛廣場(chǎng)大而全的商業(yè)形式，使得項(xiàng)目難以在業(yè)態(tài)上尋求市場(chǎng)空隙；項(xiàng)目難以在業(yè)態(tài)上尋求市場(chǎng)空隙；n中高端市場(chǎng)有待培育；中高端市場(chǎng)有待培育；n項(xiàng)目呈帶形分布，規(guī)模不集中。項(xiàng)目呈帶形分布，規(guī)模不集中。3 3、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析w-劣勢(shì)劣勢(shì)4 4、項(xiàng)目商業(yè)定位思考：、項(xiàng)目商業(yè)定位思考：4.14.1定位原則：定位原則：n符合本區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)；符合本區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)；n符合大朗商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；符合大朗商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；n促使項(xiàng)目具備一定消費(fèi)基礎(chǔ)，在前期市場(chǎng)培育期內(nèi)有最大的經(jīng)營(yíng)力。促使項(xiàng)目具備一定消費(fèi)

14、基礎(chǔ)，在前期市場(chǎng)培育期內(nèi)有最大的經(jīng)營(yíng)力。4.24.2定位思路：定位思路：n大朗鎮(zhèn)中高端消費(fèi)還具備一定的市場(chǎng)發(fā)展空間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)力高，潛在消費(fèi)市場(chǎng)大朗鎮(zhèn)中高端消費(fèi)還具備一定的市場(chǎng)發(fā)展空間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)力高，潛在消費(fèi)市場(chǎng)龐大；龐大；n細(xì)分消費(fèi)群體及消費(fèi)需求，與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的消費(fèi)層次上形成差異化，回避長(zhǎng)盛廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；細(xì)分消費(fèi)群體及消費(fèi)需求，與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)的消費(fèi)層次上形成差異化，回避長(zhǎng)盛廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；n根據(jù)對(duì)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)及周邊居住人口的分析，提煉區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)如下：時(shí)尚、娛樂(lè)、休根據(jù)對(duì)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)及周邊居住人口的分析，提煉區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)如下：時(shí)尚、娛樂(lè)、休閑。閑。項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位n檔次定位：中高檔，略

15、高于長(zhǎng)盛廣場(chǎng)消費(fèi)水平檔次定位：中高檔，略高于長(zhǎng)盛廣場(chǎng)消費(fèi)水平都市特色都市特色/生活名店街生活名店街n都市特色都市特色/生活名店街是指服務(wù)于都市中生活名店街是指服務(wù)于都市中”有錢有閑有錢有閑“階層，為其提階層，為其提供供 更高質(zhì)量生活需求的商業(yè)形態(tài)；更高質(zhì)量生活需求的商業(yè)形態(tài)；n 建立一種濃郁生活氣氛，體現(xiàn)休閑之余與生活息息相關(guān)，形成特色建立一種濃郁生活氣氛，體現(xiàn)休閑之余與生活息息相關(guān)，形成特色 化，與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)形成主題性的差異化?；?，與長(zhǎng)盛廣場(chǎng)形成主題性的差異化。建議案名建議案名鋒尚鋒尚名店街名店街問(wèn)題三問(wèn)題三項(xiàng)目的體量？項(xiàng)目的體量？項(xiàng)目體量：項(xiàng)目體量：快速銷售為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)原則：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)的

16、商業(yè)價(jià)值，最大可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。集中式商業(yè)集中式商業(yè)規(guī)模大，商業(yè)利潤(rùn)大；商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高，一榮具榮；反之如開(kāi)發(fā)不成功，將整體失敗；需要強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)推廣，進(jìn)行品牌營(yíng)銷；經(jīng)營(yíng)培育期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)推廣成本高；街鋪街鋪規(guī)模小，商業(yè)利潤(rùn)一般商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)低，商鋪均好性強(qiáng)，具備極強(qiáng)的商業(yè)昭示力。各個(gè)商鋪均具備獨(dú)立的存活力。經(jīng)營(yíng)推廣成本低，商業(yè)可實(shí)現(xiàn)力強(qiáng)。高風(fēng)險(xiǎn)，高利潤(rùn)，低實(shí)現(xiàn)力高風(fēng)險(xiǎn)，高利潤(rùn)，低實(shí)現(xiàn)力低風(fēng)險(xiǎn)，中利潤(rùn)，高實(shí)現(xiàn)力低風(fēng)險(xiǎn)，中利潤(rùn)，高實(shí)現(xiàn)力對(duì)于本項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)：降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于本項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)：降低風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議：項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議：底商，全街鋪規(guī)劃底商，全街鋪規(guī)劃生活情景街區(qū)生活情景街區(qū)n規(guī)劃亮點(diǎn)，形成產(chǎn)品賣點(diǎn)規(guī)劃亮點(diǎn)，形

17、成產(chǎn)品賣點(diǎn)臨街商鋪設(shè)計(jì)，進(jìn)深15米，開(kāi)間89米，層高5.9米。n長(zhǎng)街鋪規(guī)劃，昭示力強(qiáng)，商業(yè)實(shí)現(xiàn)力強(qiáng)長(zhǎng)街鋪規(guī)劃，昭示力強(qiáng)，商業(yè)實(shí)現(xiàn)力強(qiáng)n總體商業(yè)面積總體商業(yè)面積50006000平方米平方米生活情景街：約2530間商鋪，約4000余平方米；社區(qū)配套商業(yè)：約1015間商鋪，約2000平方米；社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)拐角處設(shè)計(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)拐角處設(shè)計(jì)項(xiàng)目黃金商鋪。規(guī)劃項(xiàng)目黃金商鋪。規(guī)劃為二層，引入品牌性為二層，引入品牌性的餐飲、娛樂(lè)、休閑的餐飲、娛樂(lè)、休閑商家。商家。鑒于目前對(duì)項(xiàng)目東南面地塊規(guī)劃還未確定，此處商鋪暫不進(jìn)行規(guī)劃，如有強(qiáng)大商業(yè)利好，后期可適當(dāng)添加。問(wèn)題三：?jiǎn)栴}三：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目特色性、獨(dú)特

18、性？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目特色性、獨(dú)特性？1 1、建筑風(fēng)格、建筑風(fēng)格商業(yè)最強(qiáng)昭示力建筑處理：轉(zhuǎn)角處商業(yè)最強(qiáng)昭示力建筑處理：轉(zhuǎn)角處風(fēng)格一：休閑式（歐式）現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格二：（中式）現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格二：（中式）現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格三：舊式商住樓的傳統(tǒng)風(fēng)格風(fēng)格三：舊式商住樓的傳統(tǒng)風(fēng)格 v街區(qū)內(nèi)按照街區(qū)內(nèi)按照“三級(jí)層進(jìn)式布局三級(jí)層進(jìn)式布局”精心設(shè)置休息景觀、裝飾以及設(shè)施作為特色主題式街區(qū)，客流與精心設(shè)置休息景觀、裝飾以及設(shè)施作為特色主題式街區(qū)，客流與滯留時(shí)間是它的生命線。因此，要想辦法通過(guò)有效的、特色的、休閑的景觀設(shè)計(jì)布局以及裝飾等滯留時(shí)間是它的生命線。因此，要想辦法通過(guò)有效的、特色的、休閑的景觀設(shè)計(jì)布局以及裝飾等來(lái)吸引

19、，保持高客流與長(zhǎng)時(shí)間停留。來(lái)吸引，保持高客流與長(zhǎng)時(shí)間停留。 地面設(shè)置示意 小品設(shè)置示意 休閑椅、休閑凳設(shè)計(jì)示意2 2、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)可視性極強(qiáng)，商業(yè)可視性極強(qiáng)，品牌性的餐飲、品牌性的餐飲、休閑、娛樂(lè)商家。休閑、娛樂(lè)商家。品牌家品牌家居、家居、家具精品具精品店、化店、化妝品、妝品、運(yùn)動(dòng)用運(yùn)動(dòng)用品、健品、健康產(chǎn)品康產(chǎn)品專賣店、專賣店、婚紗攝婚紗攝影店影店音像店、電信營(yíng)業(yè)店、音像店、電信營(yíng)業(yè)店、手機(jī)店、流行唱片中心、手機(jī)店、流行唱片中心、圖書(shū)、郵局、家居精品圖書(shū)、郵局、家居精品店、照相店、照相 店，個(gè)性服店，個(gè)性服飾精品等；飾精品等；社區(qū)銀行、便社區(qū)銀行、便利店、面包店、利店、面包店、藥房、

20、洗衣店、藥房、洗衣店、花店花店問(wèn)題四：?jiǎn)栴}四：項(xiàng)目項(xiàng)目的價(jià)格？的價(jià)格？市場(chǎng)測(cè)算表市場(chǎng)測(cè)算表銷售價(jià)格預(yù)算銷售價(jià)格預(yù)算臨街商鋪均價(jià)臨街商鋪均價(jià): :約約1300013000元元/ /平米平米市場(chǎng)測(cè)算市場(chǎng)測(cè)算: : 均價(jià)均價(jià): :約約1350013500元元/ /平米平米臨街商鋪均價(jià)臨街商鋪均價(jià):15000:15000元元/ /平米平米小區(qū)內(nèi)鋪均價(jià)小區(qū)內(nèi)鋪均價(jià):8000:8000元元/ /平米平米目標(biāo)均價(jià)目標(biāo)均價(jià): :租賃價(jià)格預(yù)算租賃價(jià)格預(yù)算 臨街商鋪均價(jià)臨街商鋪均價(jià): :約約6060元元/ /平米平米市場(chǎng)測(cè)算市場(chǎng)測(cè)算: : 均價(jià)均價(jià): :約約7575元元/ /平米平米臨街商鋪均價(jià)臨街商鋪均價(jià):80:80元元/ /平米平米小區(qū)內(nèi)鋪均價(jià)小區(qū)內(nèi)鋪均價(jià):50:50元元/ /平米平米目標(biāo)均價(jià)目標(biāo)均價(jià): :問(wèn)題五：?jiǎn)栴}五：項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體及投資群體？項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體及投資群體？項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分消費(fèi)客戶：消費(fèi)客戶： 短期內(nèi)以本小區(qū)居民、五星級(jí)酒