房屋租賃指南——— 簽署租賃合同注意事項

1、房屋租賃指南 簽署租賃合同注意事項房屋租賃指南 簽署租賃合同留意事項2011-02-25 15:51:57房屋租賃指南簽署租賃合同留意事項 1確認出租人、承租說鬧魈逕矸? 在出租人和出租房屋符合資格與條件后，簽署租賃合同前，律師要核對原件、確認雙方當事人的主體身份： 個人審核身份證或護照、港澳居民往來內(nèi)地通行證、臺灣居民來往大陸通行證；企業(yè)、其他組織審核登記注冊證明、法定代表人身份證明、簽約代表的受權托付證明，假設是境外企業(yè)、其他組織，前述證明還應經(jīng)公正或認證。 2托付出租 托付別人出租房屋的，房屋全部人應當出具受權托付書，并與受托人簽訂房屋出租托付合同。 3代理出租 代理人代理出租，應當向承

2、租人出具房屋全部人托付代理出租的受權證明，代收租金的，應當由相關的托付文件。 4租賃合同 律師應當提示租賃當事人可用法租賃合同示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除供應方法定責任、加重對方責任及排除對方權利的內(nèi)容，自擬合同應具備以下主要內(nèi)容 (1)租賃當事人的姓名或者名稱、住宅； (2)房屋座落地點、面積、構造、附屬設施和設備情況； (3)房屋用處； (4)房屋交付日期； (5)租賃期限； (6)租金數(shù)額、支付方式和期限； (7)房屋用法要求和修理責任； (8)房屋返還時的狀態(tài)； (9)轉租的商定； (10)變更和解除合同的條件； (11)違約責任； (12)爭議的解

3、決方式； (13)租賃當事人商定的其他內(nèi)容。 5律師應當審查租賃合同關鍵條款 (1)審查租賃面積的計算方法、調(diào)查核實其是否和房地產(chǎn)權證上登記面積或法定檢測部門檢測面積全都。 (2)審查房屋交付時的情況，特殊是附屬設施和設備情況是否詳細明確及能否撤除、改建或增設和租賃期滿交還時的要求。 (3)審查租賃合同商定的房屋用處是否和政府批準的規(guī)劃用處全都。假設不全都，須由出租人或出租人托付承租人報規(guī)劃部門批準。 (4)房屋租賃期限不得超過土地用法權出讓合同、土地租賃合同商定的土地用法年限及不得超過二十年，審查租賃合同有無違背此規(guī)定。 (5)審查和明確租金和有關費用的范圍，租金是否包含管理費、空調(diào)水電費等

4、；審查租賃保證金商定是否合理及租賃期滿后租賃保證金的處理。 (6)假設出租人同意承租人對房屋進展裝修，要留意審查裝修的有關商定：裝修的內(nèi)容和要求、承租人對裝修公司及其工人的管理、裝修給第三人造成損害的責任擔當、裝修發(fā)生的水電等 費用擔當與支付、裝修過程中與物業(yè)管理公司的協(xié)調(diào)、裝修期內(nèi)是否免租或肯定期限內(nèi)免租等。 (7)修理責任：假設當事人沒有另外商定，出租房屋的養(yǎng)護、自然或第三人造成的損壞或故障，其修理責任在于出租人；假設因承租人用法不當或過錯造成的損壞或故障，那么承租人須擔當修理責任或修理費用。 (8)假設是經(jīng)營性房屋租賃，律師要合理提示當事人是否投保公眾責任險或第三者責任險。 房屋租賃合同

5、是房屋出租人和承租人雙方簽訂的關于轉讓出租房屋的占有權和用法權的協(xié)議，其內(nèi)容是出租人將房屋交給承租人用法，承租人定期向出租人支付商定的租金，并于商定期限屆滿或終止租約時將房屋完好地歸還給出租人。房屋租賃合同詳細規(guī)定租賃雙方的權利與義務，在租賃關系存續(xù)期間，租賃雙方都要受其約束，按照合同先例權利和擔當義務。因此在簽訂房屋租賃合同時肯定要留意，把租賃關系可能遇到的各種狀況在合同條款中予以明確。依據(jù)出租房屋用處的不同，房屋租賃合同可分為兩大類：一類是住宅租賃合同，一類是工商用房租賃合同。在住宅租賃合同中根據(jù)出租房屋全部權的不同，又可分為公房租賃合同、私房租賃合同和公房轉租合同。目前公房租賃合同的特點

6、一般具有不商定固定期限的租期，租金標準由政府統(tǒng)一規(guī)定；而私房租賃合同的內(nèi)容那么是在符合法律規(guī)定的前提下，由雙方協(xié)商確定。 依據(jù)城市房屋租賃管理方法等有關規(guī)定，租賃合同應當具備以下條款：1、當事人姓名或名稱及住宅。當事人指出租人和承租人。法律對出租人的要求是其必需是房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權人；對于承租人各地有不同要求，一般來講，假如是當?shù)鼐用?，須持有本人身份證，假如是外來居民，須持有本人身份證及公安部門發(fā)的暫住證；企業(yè)事業(yè)單位須持有營業(yè)執(zhí)照；非企事業(yè)單位的其他組織如機關、團體、部隊等須有縣以上民政部門批準設立的有效證件。房地產(chǎn)租賃當事人必需符合上述資格限制，才能簽訂租賃合同。2、標的物，即租賃的房屋。在

7、合同中須寫明房屋所在位置即地址、面積、范圍、裝修及設施情況。對承租人而言，租房的目的是利用房屋的用法價值或是用于居住，或是用于商業(yè)目的，因此房屋處于適用的狀態(tài)是對房屋的最根本要求之一，所以簽訂合同時必需說明房產(chǎn)交付用法時的根本情況，這是因房屋不符合用法要求而發(fā)生糾紛時區(qū)分雙方責任的前提。不但如此，一旦房屋在租期內(nèi)的毀損或第三人損害以致阻礙了承租人依約用法房屋時，出租人還有義務修繕房屋，這些補救措施的標準通常應為合同中定明的房屋情況。3、租賃用處。即承租人租賃房屋的目的。租賃用處一旦定明，那么承租人不得擅自轉變用處，尤其不得用房屋從事非法活動。同時，明確了房屋的用法用處后，只要承租人依約用房，那

8、么正常范圍內(nèi)出現(xiàn)的房屋磨損，出租人不得要求賠償。由于租賃用處不同，房屋的租賃價格也會不同，所以，租賃用處對于雙方當事人來說，也是必需定清寫明的問題。4、租賃期限。租賃有期限限制，我國法律規(guī)定房屋租賃最長期限不得超過二十年。這是房屋租賃與房屋轉讓的重要區(qū)分。明確租賃期限的法律意義在于：1期限屆滿，承租人有義務將原房屋退還出租人；2假如出租人提早收回住宅的，應當有“必需收回的理由，并且征得承租人的同意，賠償承租人的損失，做好承租人住宅安置工作；3因買賣、贈與或繼承而發(fā)生房屋全部權轉移的，如原租賃合同未到期，那么原合同對承租人與新房主連續(xù)有效；4承租人為一人時，如其在租期內(nèi)死亡，共同居住人可以要求合

9、同連續(xù)履行，辦理更名手續(xù)。5、租金，即租賃價格。租金確實定依房屋用處不同而不同：1住宅用房，租金的標準應執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府的租賃政策；2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的用房，租金由承租人與出租人協(xié)協(xié)商定。對私有住宅租金，城市私有房屋管理條例有更為具體的規(guī)定：私有房屋租賃，由租賃雙方根據(jù)房屋所在地城市人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)協(xié)商定；沒有規(guī)定租金標準的，由租賃雙方依據(jù)公正合理的原那么，參照房屋所在地租金的實際程度協(xié)協(xié)商定，不得任意抬高。租金的交付方式，即租金是按月、按季還是按年支付，交付的詳細日期也應在合同中明確。6、修繕責任。修繕房屋是出租人的一項義務，指的是出租人在整個出租期間對房

10、屋有進展必要修繕的義務。所謂必要即指：房屋必需使承租人可以依雙方商定用法并收益。修繕的范圍包括：房屋自身及其附屬設施，以及其他屬于出租人修繕范圍的設備。7、變更與解除合同的條件。我國法律明確規(guī)定了房屋租賃合同的變更與解除的法定條件。有以下情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：1符合法律規(guī)定或者合同商定可以變更或解除合同條款的；2因不行抗力致使合同不能連續(xù)履行的；3當事人協(xié)商全都的。除此之外，還要簽訂轉租和違約責任的規(guī)定。承租方應留意的事項：1、查看出租人的房產(chǎn)證明和有效身份證明；2、審核出租人的房屋租賃證；3、簽訂租房合同時，應問清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣自然氣和物業(yè)管理費由誰擔當；4、要求出租人在房屋出租前結清水、電、暖、煤氣自然氣和其它費用；5、付款方式。出租方應留意：1、查看身份證明，外省市人員在本地居住是否有合法居住證明；2、承租人租房用處，并在