南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告1

1、 南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 第一章 南京市的區(qū)域特征和城市概況第一節(jié) 自然地理概況南京市位于北緯3331，東經(jīng)11847，屬北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，夏熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16c，主導風向夏半年為西南風，冬半年為東北風。 南京地處我國東西水運大動脈長江與南北陸運大動脈京滬鐵路的交匯點，素有“東南門戶，南北咽喉”之稱。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。1. 1 城市性質(zhì) 南京是

2、著名古都，江蘇省省會，長江下游重要的中心城市。    南京為我國六大古都之一，是國家級歷史文化名城。南京的規(guī)劃和建設要繼承古都歷史精華，創(chuàng)造融古都風貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。 南京是江蘇省省會，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟中心，要保證省級管理職能的順利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對外交往中心。    南京作為長江流域四大中心城市和長江三角洲西部樞紐城市，要充分發(fā)揮沿江、近海的優(yōu)勢，增強跨省域的輻射功能和吸引力。1. 2 城市規(guī)模    1.2.1 人口規(guī)模l l &#

3、160;      全市總人口2010年為680萬左右，遠景按1000萬人口預留，城鎮(zhèn)人口2010年為520萬左右，遠景按870萬左右預留。l l        都市發(fā)展區(qū)總人口2010年為530萬左右，遠景按800萬左右預留。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口2010年為450萬左右，遠景按740萬左右預留。l l        主城人口2010年控制在300萬以內(nèi)，遠景下降到260萬以內(nèi)。1.2.2 用地規(guī)模 

4、;   主城城市建設用地為243平方公里，人均城市建設用地2010年為81平方米， 遠景為93平方米。新市區(qū)、新城和重點鎮(zhèn)人均建設用地按100平方米左右安排。1. 3 主城功能布局特征    主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。分為東、西、南、北、中五個片區(qū)。以明城墻圍合的主體中片（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，強調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色的體現(xiàn)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時，加強設施配套和功能完善，形成居住就業(yè)相對平衡，配套設施相對完善的綜合性片區(qū)。    西片是主城的重要新區(qū)，具有以商務、

5、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽功能。1. 4 社會經(jīng)濟發(fā)展目標    依據(jù)南京市“十五”計劃綱要，將社會經(jīng)濟發(fā)展目標調(diào)整為：經(jīng)過“十五”和更長的一點時間的努力，把南京建設成為科學技術先導，古都與江濱特色鮮明，國際影響較大的現(xiàn)代化中心城市。到2010年，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。(一) (一)        以“富民強市，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標，以結構調(diào)整為主線，以改革開放和科技進步為動力，把南京做強做大做優(yōu)做美。到2

6、005年，城市綜合實力、基礎設施、社會文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進入全國先進行列。人民生活達到更加寬裕的小康水平，5年內(nèi)，力爭實現(xiàn)郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政收入在2000年基礎上翻一翻。三次產(chǎn)業(yè)結構實現(xiàn)“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰(zhàn)略轉變。(二) (二)        進一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進程，2010年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。成為我國重要的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易、信息中心。歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。(三) (三)    &

7、#160;   以加入世貿(mào)組織為契機，加快南京經(jīng)濟國際化步伐，以建設國際化大都市的長遠奮斗目標，促進和加快城市建設步伐。本世紀中葉全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，躋身世界發(fā)達城市行列。1. 5 城市發(fā)展目標    未來南京城市發(fā)展目標是：   （一）充滿經(jīng)濟活力的城市長江下游現(xiàn)代化的中心城市 （二）富有文化特色的城市國際影響較大的歷史文化名城   （三）人居環(huán)境優(yōu)良的城市人與自然和諧共生的城市1. 6 城市環(huán)境景觀特色    南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長期的城市

8、建設，形成了南京山水城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。    （一）山與水    南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤”之勢，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長江，鐘山的宏偉氣勢中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。    （二）城與林    都城布局與自然山水結合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設必將保持與強化城林的空間特色。    （三）路與樹   

9、; 由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。        第二章 南京總體房地產(chǎn)市場分析南京房地產(chǎn)市場以地理位置來劃分可分為五大版塊城北、城南、河西、江北、江寧版塊。第一節(jié) 南京城北板塊發(fā)展綜述2.1.1 城北板塊簡介 城北位于南京城的北部，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門以南部分，西面、北面均被長江環(huán)繞。整個區(qū)域面積約50平方公里，常駐人口55萬，土地資源豐富，自然景觀優(yōu)越。 城北下關區(qū)內(nèi)主要包括中山橋、車站、熱河南路、建寧

10、路、寶善橋、小市六個街道，以中山北路為主干道，四通八達，是一個生活機能較完善，市政配套較齊全的小區(qū)。而紅山片區(qū)內(nèi)以一條紅山路貫穿南北，北接和燕路，南通新莊立交橋。整個城北轄區(qū)內(nèi)有南京長江大橋、鐵路南京東站西站、南京長途汽車站以及最大的內(nèi)河港口南京港，橫貫東西的建寧路龍蟠路連接滬寧高速和繞城公路，可達滬寧沿線城市和安徽等地：而沿建寧路向北，過南京長江大橋可以順利進入蘇北地區(qū)，是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐，通訊、電力、供水、供熱、交通等服務設施完善。 轄區(qū)內(nèi)有南京市重點小學姜家園小學、天妃宮小學、小市小學、小市中心小學以及重點中學第十二中學、小市中學和片區(qū)中學渡江中學。而南京大學第二附屬醫(yī)院、

11、港口醫(yī)院、邁皋橋醫(yī)院、小市醫(yī)院、長江醫(yī)院等基本的醫(yī)療設施給人們的身體健康帶來了保障。各大銀行，例如交通銀行、工商銀行、招商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行等更加為居民的生活提供了方便。區(qū)域內(nèi)的超市隨處可見，金潤發(fā)、好又多、家樂福、時代超市、易初蓮花、新一佳等國內(nèi)外大型超市，還有蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)交易中心，這些都已經(jīng)成為人們生活中不可缺少的部分。 區(qū)域內(nèi)自然人文旅游資源豐富，山、水、城、林相映成趣，自然景色優(yōu)美，人文古跡眾多,具有較大的旅游開發(fā)價值。境內(nèi)有著著名獅子山風景區(qū)、閱江樓、繡球公園、渡江勝利紀念碑、幕燕風景區(qū)，紅山森林動物園，景色優(yōu)美，富有生趣。2.1.2 城北房地產(chǎn)板塊介紹 城北的房地產(chǎn)市

12、場開發(fā)相對較晚，樓盤多集中在下關區(qū)，以熱河南路及大橋南路附近居多，由于鄰近南京西站及下關碼頭，該地區(qū)公共交通設施極為方便，有18w、16w、特1w、32w、34w、39w、53w、57w、307w、302w等多條公交線直通鬧市。同時，一些較大型的批發(fā)市場，如果菜批發(fā)商場，茶葉批發(fā)市場等也在下關區(qū)內(nèi)，部分樓盤其售價已超過6000元/m2，至于鐵路線以北地區(qū)地域廣闊，但交通目前相對不便。不過，這種情況有望得到改善，地鐵1號線直達邁皋橋。其附近的樓盤也具有一定的升值潛力。 一條鐵路線、一個城門洞之隔，城北板塊的境遇與城中、城南等熱點板塊絕然不同。目前城北板塊的樓盤售價相對處于較低水平，每平方米約45

13、00元，但其中也不乏售價沖高者價格超過了6000元/ m2。目前城北的購房主力仍集中在本區(qū)域居民中，板塊在整體上尚未走出地域限制。城北板塊中南區(qū)的樓盤多集中在熱河南路及大橋南路附近，周邊便利的公共交通及大型超市布列左右，對解決第一居住問題的購房者有一定的吸引力。老城環(huán)境整治擴大了城北板塊的發(fā)展?jié)摿?，獅子山、繡球公園、小桃園市民廣場的重塑對樓盤的環(huán)境影響巨大。2.1.3 城北板塊區(qū)域市場分析 城北房地產(chǎn)市場主要包括：下關片區(qū)以及紅山片區(qū)在內(nèi)的兩個片區(qū)。² ²       下關片區(qū) 下關區(qū)位于南京城西北部，西臨長江黃水

14、道，東倚明代古城墻，具有長江南京段最為開闊、直觀的一段江面和最主要的生活岸線，是“六朝古城"主城區(qū)之一，瀕臨12公里長江黃金水道，素有金陵北大門之稱?？偯娣e約31.38平方公里，人口37萬，轄區(qū)6個街道辦事處、一個社區(qū)居委會、一個村民委員會。去年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)值6.63億元，增長13.5%；實現(xiàn)財政收入4.08億元，增長22.2%；地方財政收入1.91億元，增長16.3%；完成固定資產(chǎn)投資8.8億元，是一個南京建設融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化濱江城市的窗口性區(qū)域。 境內(nèi)從大橋南路高架橋到中央門立交橋近3公里的建寧路地段，已經(jīng)聚集了百貨、服裝、汽車、五金、化工、家具、裝飾等15

15、個初具規(guī)模的專業(yè)市場，一個特色獨具的南京“第三商圈”在這里迅速崛起。同時“第三商圈”內(nèi)平均每天約32萬人次的人流量幾乎與新街口、湖南路相當。區(qū)別于新街口的大商場和中高檔商務區(qū)、湖南路的小型精品店，“第三商圈”則形成了大眾化的經(jīng)濟實惠型市場特色，同時也為城北的房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來了無限商機。 在經(jīng)濟日益發(fā)展起來的形式之下，下關的房地產(chǎn)市場日日更新也是必然之勢。目前下關區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量是整個城北區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的一個片區(qū)，從2000年以來，很多樓盤象雨后春筍般拔地而起，四平苑、佳樂福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、綠城花園等都是耳熟能詳?shù)男^(qū)，百合果園、桃源府、亞都錦園、金源·太古

16、城、好風如水、星河翠庭、田園美居、欣芝園、匯林綠洲等使得下關的房地產(chǎn)市場越來越熱鬧起來。而世貿(mào)集團傾巨資在寶善地塊打造的世茂濱江新城將成為下關地區(qū)的標志性區(qū)域！² ²       紅山片區(qū) 紅山片區(qū)位于城北區(qū)域的東北向，包括紅山路、和燕路以及幕府東路、邁皋橋周邊的范圍，轄區(qū)內(nèi)總面積約20平方公里，常駐人口15萬左右。 隨著城北經(jīng)濟日新月異的發(fā)展，紅山片區(qū)也跟著創(chuàng)新的步伐，力求在城北的經(jīng)濟發(fā)展領域中占有一席之地。這些舉動都是人們有目共睹的，一是成立招商服務中心。二是密切與省、市各涉外部門的聯(lián)系。三是構建完善信息系統(tǒng)。

17、四是在市以上涉外對口部門高薪聘請有能力的人才。使得本區(qū)域的經(jīng)濟實力向著一個前所未有的前景發(fā)展下去。 經(jīng)濟上去了，人們的衣食住行也理所當然的也上了一個新的臺階。因此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場也跟著紅火起來，房價跟著節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)上漲到了5000元/ m2。一座座高樓也快速立起，弘燕名居、紅山韻致居住、文錦雅苑、墨香山莊、陽光嘉園、陽光雅居、燕語華庭等數(shù)不勝數(shù)，標志著區(qū)域里房地產(chǎn)市場的一個新紀元。2.1.4 城北優(yōu)劣勢分析² ²     優(yōu)勢分析 根據(jù)現(xiàn)有價格統(tǒng)計，城北目前的房價已上升到了5000元/ m2，這跟本區(qū)域的經(jīng)濟迅速增長是不可分割的。

18、隨著南京建設城北的大舉動措施下，城北的房地產(chǎn)市場也將跟上一個新的高度。而現(xiàn)政府著力打造城北這個“第三商圈”，區(qū)域內(nèi)的房價有可能再上一個臺階。未來城北打造繁榮后，這將能夠把城北目前的總體客戶群從本地逐漸拉伸到各個區(qū)域，使得越來越多的人走向城北。 城北目前的物價比其他區(qū)域較為便宜，而且購物也極其方便。有家樂福、易初蓮花、時代、好又多、金潤發(fā)、新一佳等大型超市，有金橋、玉橋大市場，南京商廈大型購物商場以及蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)中心，可謂是一應俱全。 城北的交通非常便利。由于是老城區(qū)的緣故，轄區(qū)內(nèi)交通設施較為完善。有長途汽車客運站、南京火車站、還有中山碼頭。公交線路也四通八達，31w、34w、16w、1

19、8w、39w、12w、54w、10w、21w、302w、307w、13w、42w、66w等多路公交車連接各個要道。 城北境內(nèi)有著優(yōu)美的風景名勝。美麗的長江、獅子山、閱江樓、繡球公園、幕燕風景區(qū)、渡江紀念碑、紅山森林動物園、小桃園等都吸引了大量的人們前來。而城北又屬于南京市的老城區(qū)域，各項配套設施齊全，可謂是應有盡有，為居民的生活提供了無限的方便。² ²       劣勢分析 雖然城北現(xiàn)在各項經(jīng)濟不斷發(fā)展起來了，但是本區(qū)域仍然是南京六城區(qū)中發(fā)展最為落后的區(qū)域，還有著很多不完善的地方。近年引進了家樂福、易初蓮花大型超市

20、，才使該區(qū)的購物環(huán)境有所改善。 城北區(qū)域內(nèi)的文教明顯落后于其它區(qū)域，學區(qū)不好，只有第十二中學是較知名的學校。文化底蘊不足，不像其他區(qū)有為數(shù)眾多的大學、知名的中學和小學。致使居民的素質(zhì)不是很高，也導致他們的口碑不好。 城北目前的經(jīng)濟不發(fā)達，還跟不上其他區(qū)域，因此居民的收入普遍偏低。 南京火車站以及較多的沿江碼頭、長途汽車站、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場的集中于此，外來人口很多，使得該區(qū)的治安狀況存在較大的隱患，給該區(qū)的綜合治理帶來一定的難度，而且導致衛(wèi)生狀況也較差。 城北距離南京中心區(qū)域較遠，文化娛樂等場所和設施也不多，實力強大的公司很少在此駐扎。2.1.5 城北區(qū)域前景展望 隨著世茂集團在南京的大施拳腳，城北

21、濱江隧道的建成，該片區(qū)將打造成為未來南京的“外灘”，成為南京市一流的高尚住宅區(qū)。而我們要抓住的是兩個重點的方面，一是加快中心地區(qū)開發(fā)建設，打造南京城北第三商圈；二是加快寶善地區(qū)和靜海寺、天妃官開發(fā)建設，建設最佳人居環(huán)境、旅游休閑景區(qū)。由此看來城北的房地產(chǎn)發(fā)展前景是無可限量的。 從經(jīng)濟角度看打造第三商圈的意義。建設建寧路市場一條街，著力打造中央門-建寧路第三商圈，使之成為城北的cbd，有利于快速提升建寧路市場信息建設的規(guī)模、檔次和水平，提高知名度，形成品牌市場群；有利于為可持續(xù)發(fā)展提供重要保證和更加廣闊的經(jīng)濟發(fā)展空間，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與城市建設互動，營造城北加快發(fā)展的新優(yōu)勢，實現(xiàn)跨越式發(fā)展新動力；有

22、利于培育新的經(jīng)濟增長點，為實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟翻番目標提供有力支持。 從自然環(huán)境看建設最佳居住區(qū)的意義。靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)地理位置獨天得厚，依山傍水又臨江，交通便捷，自然環(huán)境十分優(yōu)越，加快靜海寺、小桃園、寶善地區(qū)、幕燕地區(qū)開發(fā)建設，有利于快速改變城北中心地區(qū)城市面貌，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，改善人民群眾的生活居住條件；有利于提升城北建設整體水平，塑造南京濱江新形象；有利于迅速改變?nèi)藛T結構，提高城北地區(qū)人員整體素質(zhì)；有利于較好整治和改變城市容貌，美化優(yōu)化城市空間，展現(xiàn)城北現(xiàn)代特色，營造商業(yè)氛圍；有利于展示古城歷史文化遺存，再現(xiàn)城廓山環(huán)水繞，桃紅柳綠梅艷，百姓安居樂業(yè)的美景。 著力推進上述地區(qū)開發(fā)建

23、設的意義。開發(fā)建設城北cbd，推進和精心打造中央門-建寧路第三商圈；建設靜海寺-天妃宮、小桃園-姜家園、寶善小區(qū)和幕燕地區(qū)，創(chuàng)造最佳旅游、休閑、居住環(huán)境，有利于吸引更多外商來城北投資建設，提升城北經(jīng)濟總量，增強全區(qū)域經(jīng)濟綜合實力；有利于帶動和促進地區(qū)開發(fā)建設，進而促進商貿(mào)商務區(qū)建設和沿江開發(fā)改造；有利于提高城市化現(xiàn)代化水平，提高人民群眾的生活質(zhì)量，全面推進全區(qū)域三個文明建設協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于擴大社會就業(yè)和維護社會穩(wěn)定。寶善地區(qū)的開發(fā)建設，是塑造現(xiàn)代化濱江風貌的點晴之筆。靜海寺-天妃宮歷史景區(qū)和小桃園歷史景區(qū)建設，為推動全區(qū)旅游經(jīng)濟發(fā)展將注入新的活力。 隨著政府加大整治城北的力度，這里的治安逐漸好

24、起來，人們的素質(zhì)也日益高起來，一股新的風潮正慢慢刮來，城北以嶄新的面貌面對到來的人們，經(jīng)濟上來了，區(qū)域內(nèi)人們的物質(zhì)生活水平也上升了，這將為城北的房地產(chǎn)市場帶來無限商機。 城北地區(qū)的房地產(chǎn)市場前景無可限量，隨著目前城北區(qū)域的經(jīng)濟不斷發(fā)展，各項生產(chǎn)也跟著進步，這里的房地產(chǎn)將向著一個新的高度進軍。雖然目前本區(qū)域在南京各項排名中略顯劣勢，但是跟著發(fā)展“第三商圈”的勢頭，一切都是嶄新的開始，城北地區(qū)終將成為房地產(chǎn)市場中發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，終將發(fā)展成為最有勢力的區(qū)域，在南京房地產(chǎn)市場中領導一個不可獲缺的地位！ 第二節(jié) 城南板塊發(fā)展綜述2.2.1 城南區(qū)域概述 城南板塊位于南京市主城區(qū)的南部，南至

25、寧南新區(qū)，北抵健康路沿線，東至大明路，西接長虹路及周邊地區(qū)，本區(qū)域行政區(qū)劃主要由秦淮區(qū)和雨花區(qū)兩個區(qū)屬組成。 經(jīng)濟方面，該區(qū)域主要在近五年來，在秦淮區(qū)和雨花臺區(qū)區(qū)委、區(qū)政府帶領下，廣大人民群眾充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，適時調(diào)整區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，使經(jīng)濟和各項社會事業(yè)保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢頭。早在兩年前，兩區(qū)就已實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值57.63億元，完成財政收入10.19億元。 資源方面，該區(qū)域土地肥沃，物產(chǎn)豐富，環(huán)境優(yōu)美，風景秀麗，歷史悠久，自古以來便是人文薈萃、商賈云集之地，素有“江南佳麗地”之美譽。 交通方面，該區(qū)域交通暢通，水、陸、空交通發(fā)達，多條公交線路穿境而過，新修建多條雙向八車道高等級

26、公路通向市區(qū)各個區(qū)域，本區(qū)域距離祿口機場較近，秦淮河古河道亦環(huán)繞本地區(qū)而過。猶值一提的是新開通的地鐵一號線穿境而過，大大方便了該區(qū)域內(nèi)居民的日常出行。 政策方面，該區(qū)域基礎設施健全，投資環(huán)境十分優(yōu)越。改革開放以來，特別是在近年來，該區(qū)域在經(jīng)濟、文化尤其是房地產(chǎn)領域獲得了巨大的發(fā)展。輝煌的發(fā)展前景，吸引了眾多的國內(nèi)外客商前來投資創(chuàng)業(yè)。 收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城區(qū)屬中等偏上檔次，根據(jù)有關部門最近年調(diào)查顯示，區(qū)域家庭年收入1-3萬占被調(diào)查家庭的48%，3-5萬占37.9%，二者約占85%，高收入購房家庭年收入在10-20萬者占2.9%，20萬以上者占1.7%。高收入者管理人員占

27、相當比例，年齡偏年輕，且高學歷，收入上升空間比較大。2.2.2 城南房地產(chǎn)市場概況及分析Ø Ø            城南房地產(chǎn)的發(fā)展狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2005年初，共有130家房地產(chǎn)公司在這塊熱土上開發(fā)了近630萬平方米近230個樓盤。近年來，城南以住宅為重點，著力加強基礎設施建設；以舊城改造和新區(qū)開發(fā)為著力點，全面推進住宅建設；隨著生活配套的不斷完善，交通線路逐漸增多，省市重點學區(qū)的進入。大大提高了城市建設和管理的層次與水平，全區(qū)城市面貌明顯改觀，令城南這

28、塊古老名城煥發(fā)出勃勃生機。 從城南規(guī)劃部門了解到，政府準備全力打造南京城南新天地具有獨特的環(huán)境及高檔名盤。從2002年下半年至今，城南新區(qū)板塊在南京的統(tǒng)一規(guī)劃下開始靜悄悄地凸顯出來。她獨特的氣質(zhì)和魅力，吸引著越來越多的年輕白領及事業(yè)成功人士的關注。 從我們調(diào)查分析，城南板塊的生活配套設施日益完善，重點學區(qū)逐漸進入，給新城南居住環(huán)境注入了新的血液，居住人文素質(zhì)漸漸提高，吸引了眾多企業(yè)、醫(yī)療、電子界人士、教授及風雨穿梭的商界精英人士的追寵。 Ø Ø           

29、 城南地產(chǎn)板塊分析 目前按區(qū)域位置劃分，城南房地產(chǎn)業(yè)已形成三大主要板塊：即大明路板塊、安德門板塊及寧南板塊。² ²     大明路板塊：大明路板塊是城南起步較早的區(qū)域。交通便利，生活配套齊全，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)點綴其中，目前該地區(qū)是發(fā)展較為成熟的生活社區(qū)。該地區(qū)目前新項目主要有：御水灣花園、上河明苑、良城美景、同創(chuàng).九龍盛世園。大明路亦成為城南升值最快的區(qū)域之一。不可回避的一點是現(xiàn)有居民素質(zhì)在某些方面限制了該地區(qū)的進一步突破。從項目本身分析、供應體量以中低檔項目為主。 從前段時間市場調(diào)研走訪分析大明路板塊開發(fā)房地產(chǎn)較早，怡馨花園、

30、九龍新寓、秦虹小區(qū)等現(xiàn)已入住，大大增加了人氣，省重點中學、市重點小學及幼兒院的進入,市政配套，交通線路都慢慢的日益完善，秦虹小區(qū)大明路又是南京汽車行的一條街，綜合以上表格、樓盤均價基本掌握在4800元/平米、銷售火爆面積大都在三房兩廳兩衛(wèi)、兼有大明路的便捷交通與秦紅路的成熟配套，是城東南的又一新興居住中心。隨著政府建設力度的加大，特別是中和橋拓寬、光華路西延、寧蕪鐵路遷出城外等工程的開工，這里的城市面貌突飛猛進，區(qū)域環(huán)境大大改善，人文歷史景觀突現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代化都市生活由此展開。² ²     安德門板塊 安德門板塊緊鄰安德門和中華

31、門兩個地鐵出口，交通便捷，被稱為城南地鐵板塊。該地區(qū)目前聚集項目有：錦虹麗都、楓情國度尚圓、四季陽光、格林美地等。從地理位置講該地區(qū)緊鄰河西，距離奧體中心約四公里路程，區(qū)域優(yōu)勢比較明顯。² ²     寧南板塊寧南地區(qū)總面積8.9平方公里，是離市中心最遠的地區(qū)。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，擁有5.6萬平方米的花神湖，得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎設施條件。寧南新區(qū)將建設成為高新技術產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)為主，高檔住宅區(qū)、高級商貿(mào)區(qū)為輔的現(xiàn)代化城市新區(qū)。近年來，在“加大力度發(fā)展寧南”措施的引導下，該區(qū)域交通生活配套等設施逐步完善。整個園區(qū)的建設是在統(tǒng)一規(guī)

32、劃下實施的，與安德門、大明路兩個區(qū)域相比，該板塊最大優(yōu)勢是周邊環(huán)境優(yōu)美，5.6萬平方米的“花神湖”被人們稱為“南京第二個月牙湖畔”。主要集中項目有，仁恒翠竹園、康盛花園、翠島花城、花神美境等，閱城國際等。在南京人眼里，寧南就是休閑、度假的好去處，環(huán)境優(yōu)美，5.6萬平方米的“花神湖”及大面積的草坪綠地。老人在湖邊垂釣，小孩在草地上玩耍，讓你的生活靜悄悄融入到大自然中。寧南目前匯集了眾多樓盤。現(xiàn)在交通線路有：19、84、60、86、101、102、802、804路等。周邊配套有：蘇果超市、農(nóng)業(yè)銀行、省重點雨花中學，市重點雨花實驗小學等。隨著人們的生活不斷提高，經(jīng)濟收入漸漸增加，寧南板塊現(xiàn)已被南京人

33、民所認可。2.2.3 城南房地產(chǎn)市場板塊系統(tǒng)分析1. 技術分析(1)、價格分析： 從房地產(chǎn)以后的走勢看，城南板塊市政建設不斷在更新，生活配套不斷在完善，重點學區(qū)及交通線路日益的增加，以及地鐵的開通，城南板塊的升值空間較大，吸引了高等人士親睞，給新城南明天又勾勒出一篇輝煌的發(fā)展藍圖。 (2)、獨特賣點分析 城南新區(qū)是全市重點開發(fā)建設的五大城市新區(qū)之一，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，得天獨厚的自然生態(tài)環(huán)境及非常優(yōu)越的基礎設施條件。 市政基礎設施建設取得重大突破。政府部門充分認識到市政基礎設施建設對推動經(jīng)濟發(fā)展、拉動城市建設的重要作用，自始至終把市政配套，基礎的生活設施放在重要位置。住宅建設大規(guī)模推進。以改善居民居

34、住條件為重點，切實加大舊城環(huán)境改造和新區(qū)開發(fā)力度。從聚集人氣。引進重點學區(qū)，由：二十七中分校、夫子廟小學分校完成對路改造工程任務，建設城南汽車銷售一條街發(fā)展策略。(3)、城南地產(chǎn)swot綜合分析² ²           優(yōu)勢分析(s) 城南是嚴格意義上遵循“先規(guī)劃、后開發(fā)”原則進行地產(chǎn)運作的板塊。政府15億巨資打造,毗鄰大型成熟社區(qū)、秦虹小區(qū)與南京汽車一條街大明路、兼有大明路便捷的交通與秦虹路的成熟配套、隨著政府建設力度的加大，特別是中和橋拓寬，光華路向西延伸。寧蕪鐵路遷出

35、等工程的開工這里的城市面貌突飛猛進，區(qū)域環(huán)境大改善，人文歷史景觀實現(xiàn)，豐富多彩的現(xiàn)代都市生活由此開始。城南板塊的優(yōu)勢更加突出，其也將會吸引更多的購房者² ²         劣勢分析(w) 城南房地產(chǎn)區(qū)域除了大明路板塊起步比較早外，其他區(qū)域起步都比較晚。配套設施相對比較落后，公交線路少和重點學校都比較少、酒店、銀行、菜場、超市比較遠，生活不太方便，難以滿足購房者日益增長的物質(zhì)文化需求。另外由于近期城南建設力度比較大，給當?shù)氐纳顜砹酥T多不便，比如：光華路到大明路一帶堵車嚴重，噪音灰塵大。另外，

36、當?shù)氐娜宋沫h(huán)境也不夠好。從本次市場調(diào)研可以看到，周邊居住人員比較復雜，外地人口比較多，給當?shù)氐闹伟矌肀容^大的安全隱患。² ²           機會分析(o)1、將軍路沿線居住條件已成熟，居住的南移必然帶動商業(yè)圈的跟進，城南可能會成為南京的第四商圈；2、京滬高速南站落城南，資金流、信息流、物流將在此匯集，使這里具備了“城”的含義；3、消息顯示，大校機場動遷指揮部已經(jīng)成立，困擾城南的飛機噪音問題將得以緩解； 4、一個頂級的大型購物中心將落戶這里，高級菜場納入規(guī)劃，而公交總站

37、輪廓已現(xiàn)。5、有關專家預測，今年城南板塊至少有兩個熱點值得關注，一個是大明路地區(qū)，據(jù)悉這里將要建成一個居住面積達1000萬平方米的大型社區(qū)。另一個是地鐵效應帶來的拉動，中山南路沿線至雨花路一帶今年又將有眾多樓盤推出。很多人士預測，2005年由于眾多新盤的紛紛亮相，城南板塊將比以往更加熱鬧，也將再次給這里帶來一個新的發(fā)展契機。² ²         威脅分析(t) 1、目前困擾城南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提升的一個原因應歸結于相關部門政策不明確，這給城南板塊的進一步發(fā)展帶來了阻力。業(yè)內(nèi)人士表示在目前土地存量

38、日益稀缺的趨勢下，城南的各大開發(fā)企業(yè)更應當充分發(fā)揮團隊精神，由相關部門牽頭組織，開發(fā)商之間整體協(xié)調(diào)起來，形成城南板塊自己的特色。 2、 經(jīng)過近幾年的發(fā)展建設，城南已不僅僅局限于人們印象中的老式名宅舊屋，現(xiàn)在所指的城南板塊已被賦予新的含義，高闊緯七路、夫子廟、門東等城南地區(qū)的改造逐步讓這里舊貌換新顏。尷尬的是，城南的拓寬和改變似乎并沒有為這里贏得更多的掌聲。 一個很明顯的例子，提到南京的房地產(chǎn)開發(fā)，恐怕連普通老百姓對河西、江寧、城東等板塊都耳熟能詳，可是，相對開發(fā)起步較早，目前發(fā)展比較成熟的城南地區(qū)卻鮮有人問津，在各板塊中竟無一席之地！據(jù)有關部門的統(tǒng)計資料表明，在包括城南在內(nèi)的南京六大板塊調(diào)查中

39、，消費者選擇城南的比例僅名列倒數(shù)第二，略高于江北地區(qū)，早在二年前，就有人提出這樣的擔憂，坐擁南京一隅的城南為什么始終處于一種市場狀態(tài)，我們認為：城南板塊目前處于溫吞水狀況，一方面是消費者意識的缺乏，最主要的還有深層次的原因。2.2.4 城南房地產(chǎn)市場展望 城南的環(huán)境優(yōu)勢是不言而喻的。隨著人民生活水平的日益提高，天人合一，返樸歸真的居住理念將不斷深入人心，為廣大人民群眾特別是成功人士所接受。可以說，對自然環(huán)境的要求將會空前絕后地排在舉足輕重的第一位。城南的這一環(huán)境優(yōu)勢剛好可以滿足這種需求。只要揚長避短，城南房地產(chǎn)一定能夠在南京樓市里爭取一個更大的市場份額。而且，只要政府合理規(guī)劃，開發(fā)商通力合作，

40、一定能夠樹立城南品牌效應，打造城南地產(chǎn)新形象。在今后5-10年乃至更長的時間里獨領風騷，城南將保持一個比較旺盛的勢頭，成為購房者的居住樂園。 第三節(jié) 河西板塊發(fā)展綜述河西，顧名思義即秦淮河以西地區(qū)。習慣上將該地區(qū)分為北、中、南三個部分。北部為龍江板塊，中部為以奧體為中心的奧體板塊，南部為緯九路以南部分。 以下為以奧體為中心地區(qū)即河西新城區(qū)的內(nèi)容綜述。2.3.1 自然狀況概述² ²       行政區(qū)劃 河西新城區(qū)位于南京市的西南面，城市主導風向的下風向?？傉嫉丶s56平方公里，其中：下關區(qū)1.5平方公里，鼓

41、樓區(qū)約6平方公里，建鄴區(qū)48.5平方公里。西臨長江，東部北段至外秦淮河，南段至鳳臺南路，南到秦淮新河，基本上為江河所圍。地勢南低北高，地面標高5.5-7.5米，水塘較多，屬長江漫灘地貌單元。河西新城區(qū)分為北部、中部、南部三個部分：（1）、北部為緯七路以北、外秦淮河以西，長江以東地區(qū)，占地面積20平方公里；（2）、中部為緯七路以南、馬東廣場以北地區(qū)，占地面積約21平方公里；（3）、南部為馬東廣場以南、新秦淮河以北地區(qū)，占地面積約15平方公里；（4）、長江南京段第二大島一一江心洲總面積約153平方公里，為河西新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展儲備用地。2.3.2 自然生態(tài)環(huán)境（1）、土質(zhì)環(huán)境 土層分布（自上而下）大致

42、分為四層：1.雜填土、素填土。2.淤泥、淤泥質(zhì)亞粘土、粘土等。呈軟塑-流塑狀態(tài)，屬高壓縮圖，承載力低。該土層分布較厚，且不均勻，由北向南逐漸加厚。3.粉（細）砂等，呈稍密-中密，中密-密實狀態(tài)，承載力尚可。4.巖石，從北向南埋深逐漸加深，承載力很好。（2）、水環(huán)境河西地區(qū)西側的長江江段屬于夾江飲用水水源地范圍，內(nèi)有城南水廠、北河口水廠等水廠的取水口和油脂化工廠、二鋼等企業(yè)水廠取水口，水質(zhì)可以達到飲用水源地ii類要求。主要湖泊為莫愁湖。（3）、大氣環(huán)境 河西地區(qū)so2、tsp、nox濃度基本上可以達到居住區(qū)二級標準要求。（4）、噪聲 河西地區(qū)聲環(huán)境現(xiàn)狀質(zhì)量較好，基本可以滿足相應功能區(qū)劃要求。2.

43、3.3 土地利用現(xiàn)狀 南部地區(qū)土地權屬為國有土地、集體土地和部分撤村建居土地。目前用地仍以農(nóng)業(yè)用地為主，雨花經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于其中。該地區(qū)以工業(yè)、三產(chǎn)為主，種植蔬菜、養(yǎng)魚為副。 北部地區(qū)經(jīng)過近20年開發(fā)建設已初具規(guī)模，城市職能以居住為主。河西北部目前居住人口近30萬。新城區(qū)建設規(guī)劃：河西新城區(qū)旨在通過5-10年的開發(fā)建設，將該地區(qū)建成可容納56萬人口的現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)。 三大功能的定位：一是以文化、體育、商務等功能為主的新城市中心；二是以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。 新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)

44、域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。 規(guī)劃新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23個：快速路通道3個，主干道通道6個，次干道通道6個，支路通道9個。地鐵線3條：1號線、2號線和4號線。 規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)，東南部為都市工業(yè)園區(qū)。 規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長江和秦淮河的地理優(yōu)勢，建成濱江大道、新秦淮河大道及道路兩側的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。 新城區(qū)當前建設目標是：在2005年全國十運會召開之前，河西南部建成區(qū)達到3-5平方公里，同時還將建成緯八路西延、青石埂路、緯九路、江東路、上新河路、濱江大道等六條景

45、觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設施和怡人的環(huán)境迎接十運會。目前以上目標都已基本實現(xiàn)。 規(guī)劃引導：老城范圍內(nèi)嚴格控制見縫插針項目，全市住宅建設實行總量控制，中高檔住宅盡可能布置在河西新城區(qū)。 土地運作：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地，由河西指揮部實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理；土地出讓采取公開拍賣、掛牌交易、協(xié)議出讓等形式。 規(guī)費政策：新城區(qū)范圍內(nèi)的土地出讓價格按樓面地價計算，包含土地征地拆遷補償費、土地出讓金、城市基礎設施配套費等所有市屬權限內(nèi)的規(guī)費。 招商引資：土地的推出將采用出讓的方式。居住地塊面積：每幅出讓土地20-50公頃，可開發(fā)建設中高檔、高檔住宅；商業(yè)

46、、辦公地塊面積：150公頃，可分塊出讓。 出讓地塊位于新城區(qū)的中心地帶，交通便捷，地鐵可直達市中心。2005年舉辦全國十運會，該地區(qū)的基礎配套設施將十分完善，人氣興旺；400米寬濱江景觀帶的建設，將使該地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有怡人性和可適居性。2.3.4 河西地區(qū)房地產(chǎn)概述Ø Ø        河西房地產(chǎn)宏觀概況 河西新城規(guī)劃的55.7平方公里范圍內(nèi)，主要分為北、中、南三段。北段主要職能仍然以居住為主，通過整合已建區(qū)域，完善服務配套，形成2個地區(qū)中心及3個鄰里中心；中段結合近期即將啟動的體育中心，建設

47、城市副中心，并帶動片區(qū)的整體建設，南段主要安排高檔住宅用地，是河西地區(qū)未來發(fā)展的主要方向。 河西新城區(qū)的建設，將按照“一體兩翼”的工作思路，以中部地區(qū)開發(fā)建設為重點，以北部地區(qū)環(huán)境綜合整治和南部地區(qū)分區(qū)規(guī)劃為基礎，全面實施新城區(qū)的開發(fā)建設。理想的話，未來的新城區(qū)中心商務區(qū)將建成花園式商務社區(qū)。寬45米、長1.6公里的中心綠軸，大面積的公共綠地，四季繁茂的花草和成陰的綠樹將營造出舒適的生態(tài)環(huán)境；16幢高層建筑氣勢雄偉、各具特色、錯落有致。中心商務區(qū)的開工，將迅速帶動河西新城區(qū)5平方公里核心區(qū)的建設。 在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三區(qū)”的戰(zhàn)略指導下。以第十屆運動會為契機，河西新區(qū)已成

48、為未來510年主城建設的重點地區(qū)。河西新城區(qū)位于南京主城的西部，面臨長江，與江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位為以商務、體育、文化等為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風貌為特色的主城西部休閑游覽地。河西新城區(qū)作為南京老城的延伸，未來將成為南京政治、教育、文化的中心。所以帶給樓盤的契機也是不可多得的。據(jù)最新市場調(diào)查顯示，目前購房者對奧體板塊能承受的心理價位已突破5000元。Ø Ø        中部地區(qū)“五大板塊”建設目標 奧體中心板塊。配合省奧體場館的建設，完善周邊環(huán)境和設施，保證總建筑

49、面積40萬平方米的十運會主場館如期建成運行。 商務中心板塊。十運會之前十大標志性建筑基本建成，超高層建筑豎起塔樓，100米左右的建筑力爭完成外立面裝修，少數(shù)商業(yè)設施實現(xiàn)營運。居住區(qū)板塊。重點建設緯七路以南包括奧體新城、金馬酈城、世紀星園等現(xiàn)代化中高檔居住區(qū)，一方面為十運會提供服務，另也可實現(xiàn)部分老城人口向新區(qū)轉移。 公共配套板塊。中部地區(qū)建成約100公里的道路；完成6個泵站的改擴建及12條河道的整治；重點建設金陵中學河西分校、奧體新城中小學等學校；建設2所區(qū)級醫(yī)院和1所大型老年公寓、4個社區(qū)鄰里中心；建成奧體新城郵政中心支局；基本建成藝蘭齋美術館等場館。 濱江風貌區(qū)板塊。高標準建成緯七路至馬東

50、廣場約5公里濱江大道示范段及1平方公里濱江公園建設，完成商務中心綠軸及道路兩側綠化建設，集中展現(xiàn)濱江景觀特色。Ø Ø        河西大發(fā)展的有利因素 一是有高標準的規(guī)劃藍圖，根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，未來的南京市是由主城仙西、江北、江寧三個新市區(qū)若干個外圍新城組成的都市發(fā)展地區(qū)。主城由明城墻圍合的老城和城北、城南、城東及河西五個規(guī)劃單元組成。在此框架下，南京市委常委會已經(jīng)正式通過了河西新城區(qū)建設計劃，將用5到10年時間，把新秦淮河以北、外秦淮河和鳳臺南路以西、長江以東的55.7平方公里范圍，建成一個現(xiàn)代

51、文明和濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)。河西新城區(qū)不僅是以文化、體育、商務功能為主的城市副中心，還是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，以濱江風貌為特色的城市休閑游覽區(qū)。 二是有十運會的強力促進：2005年召開的第十屆全國運動會在南京舉行，河西作為十運會的主要場館，江蘇省及南京市投巨資在河西建設現(xiàn)代化的體育場館。體育盛會的舉辦與運動場館建設對河西房地產(chǎn)有著不可估量的影響。單就政府大量的基礎設施及場館建設就使河西房地產(chǎn)升值有了充足的理由?？梢哉f十運會使河西的規(guī)劃遠景有了階段保障，促進河西規(guī)劃藍圖提前實現(xiàn)。 三是有優(yōu)越的位置交通優(yōu)勢：與亞東、江寧相比，河西距離以新街口為中心的老城區(qū)距離近了不少，并且有多條

52、公路交通干線連接，從今年5月開始還將陸續(xù)有三條地鐵線進入。離中心城區(qū)較近的位置優(yōu)勢和將來便捷的交通優(yōu)勢使得河西新區(qū)完全能夠發(fā)揮城市副中心的功能，成為現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)域。  第四節(jié)江北板塊發(fā)展綜述2.4.1 2.4.1            江北房地產(chǎn)市場狀況江北板塊從距離城市中心的直線距離上看，與江寧相差無幾，但大江南北房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮景象卻差別很大，江南下關地區(qū)的商品房銷售均價在5000元/平方米左右，河西地區(qū)的商品房的銷售均價達到5500元/平方米以上，江寧地區(qū)的商品

53、房的銷售均價也超過3000元/平方米。而江北片區(qū)的平均房價卻依然沒有突破3000元，由此可見，江北房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆ｋS著江浦撤縣建區(qū)成立新的浦口區(qū)，南京市政府確定浦口區(qū)為南京新市區(qū)，江北房產(chǎn)開始悄然啟動。目前江北片區(qū)已經(jīng)銷售完畢或正在銷售的樓盤眾多，新理想佳園、萬江共和新城、華僑城二期、紅太陽旭日華庭、浦東花園、金泉·泰來苑，以及蘇寧地產(chǎn)在江北的幾個大盤等都紛紛熱銷，且項目規(guī)模都在10萬平方米以上，所以江北地區(qū)目前的供應量還是比較大。2.4.2 2.4.2          &#

54、160; 板塊分布及重點板塊介紹 目前，江北房地產(chǎn)可以大致分為橋北泰山板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、浦口區(qū)老城板塊以及六合板塊。江北房產(chǎn)商品房開發(fā)項目分布較零散。客群以本區(qū)域內(nèi)居民為主，一部分是區(qū)域內(nèi)拆遷戶，一部分是有改善住房條件要求的居民，市區(qū)特別是城北居民在江北置業(yè)比例也在不斷增加，江北商品房的價格對主城區(qū)中低收入有購房需要的人群特別是老城北（下關）地區(qū)的居民有很強的吸引力。 Ø Ø        橋北泰山板塊： 本區(qū)域離市區(qū)交通最為方便，也是江北潛在供應量最大、競爭最為激烈的板塊。威尼斯水城、明發(fā)濱江新城、旭日

55、華庭、華僑城(二期)等數(shù)個重量級項目日前正在運作。Ø Ø        橋北泰山板塊分析： 橋北由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格比區(qū)域內(nèi)其他板塊高，華僑城一期2200元/的均價創(chuàng)下了江北房價當時的最高點，但項目品質(zhì)一般。今年年初開盤的樓盤銷售均價都已經(jīng)突破2500元/平米。 從市場存在項目來看，江北項目品質(zhì)普遍不高，居民對樓盤的品質(zhì)和景觀沒有太高要求，他們更看重的是房子的價格、面積和功能。主力房型為三房兩廳，面積在110130之間。 交通便利，公交線路有149路、鹽浦線、159路、鼓揚線、6

56、14路、鹽葛線等。 客群以江北地區(qū)拆遷戶、老城北（下關）地區(qū)拆遷戶、大廠企業(yè)職工為主。 Ø Ø        珠江鎮(zhèn)板塊：浦口區(qū)擁有江北最為優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境老山風景區(qū)，長江三橋、過江隧道都將在本區(qū)通過，正在建設的老山大道，則把大學城、高新區(qū)及化學工業(yè)園連在了一起。目前的房產(chǎn)開發(fā)以當?shù)鼐用裣M為主，隨著交通、房產(chǎn)環(huán)境的改善，該板塊迎來大開發(fā)的時機已經(jīng)為時不遠。 珠江鎮(zhèn)樓盤主要分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初開盤的樓盤有新理想佳園，碧云山莊（二期）、江城人家、萬江共和新城。Ø Ø&

57、#160;       珠江鎮(zhèn)板塊分析： 從珠江鎮(zhèn)整體市場看，目前樓盤均價在2100元/，到年底市場均價可能達到3000元/，二房總價在25萬左右，三房總價在30萬左右。 樓盤以中低端物業(yè)為主，房型以標準戶型為主，面積集中在80-100的兩房，95-120的三房。 客群以當?shù)睾痛髲S居民為主，收入水平較底。 居民以改善居住環(huán)境為主要購買目的。 珠江鎮(zhèn)樓盤供應量不大，各樓盤銷售、預訂火爆。2.4.3 市場分析Ø Ø         

58、;   江北購房片區(qū)分析： 浦口、高新開發(fā)區(qū)、江浦是消費者比較青睞的片區(qū)。其中，浦口片區(qū)最受購房者的歡迎，江北住房需求者將會選擇在這一片區(qū)購買住房，市場前景最好。 消費者對高新區(qū)的偏好情況則緊隨浦口片區(qū)之后，另外，江浦也吸引了部分消費者的目光，而大廠、六合吸引的消費者數(shù)量較少。 政府總體規(guī)劃，“以長江為主軸”將是未來城市格局調(diào)整的大趨勢Ø Ø            總價承受能力分析： 購房總價，消費者能夠承受的一般在2028萬元/套，而總價在16

59、20萬元/套的住房最受歡迎。 總價在2635萬元/套、4660萬元/套的住房也有少量的消費者有意向購買但銷售難度較大。 聚類分析說明，絕大多數(shù)消費者總價承受能力在25萬元/套以下，因此，總價控制在25萬元/套以下對江北住房的銷售較為有利。Ø Ø            單價承受能力分析： 目前，橋北泰山板塊由于受南京市區(qū)輻射較強，距離南京市區(qū)最近，價格也較珠江鎮(zhèn)高。 消費者能夠承受的單價水平多在2500元以下，其中20002500元的單價接受者最多，也有一定數(shù)量的消費

60、者能夠承受25003000元的單價，單價超過3000元，只有極少的消費者能夠承受。 因此，江北住房的單價最好控制在2500元以內(nèi)，低收入水平與承受能力，使得消費者對單價特別敏感。Ø Ø            產(chǎn)品特征： 江北樓盤檔次不高，江北項目戶型面積普遍偏小，市場中以二房、三房為主，面積在80-120的標準戶型。 江北市場項目以多層公寓為主，缺乏特色。 居民購房目的以經(jīng)濟實用為主，屬低層次需求。 大戶型在江北市場中去化速度慢，江北普通住宅市場還不具備開發(fā)高端物業(yè)

61、的條件。 別墅類高端物業(yè)已在江北地區(qū)出現(xiàn)。珍珠泉、老山風景區(qū)因環(huán)境優(yōu)美、空氣清新是開發(fā)建造別墅的主要區(qū)域。林語別墅北靠老山余脈，西至珍珠泉景區(qū)，地理條件得天獨厚，但由于發(fā)展商原因，目前該項目暫時擱淺。昭富高爾夫球場，東接小丘陵，環(huán)境優(yōu)美。碧云山莊、金泉·泰來苑等樓盤的規(guī)劃都有別墅類物業(yè)。Ø Ø            客群特征： 橋北樓盤吸引客群主要是以南京城區(qū)居民，城北拆遷戶為主，購房居民以養(yǎng)老為主，部分市區(qū)居民以投資為目的。 珠江鎮(zhèn)、泰山鎮(zhèn)市場以當?shù)睾痛?/p>

62、廠居民為主。目前，由于交通、環(huán)境、生活配套問題的存在，江北市場還未吸引大量的市區(qū)居民。Ø Ø            江北地區(qū)總體銷售狀況： 江北地區(qū)有現(xiàn)房的樓盤基本上都已銷售完。 尚未正式開盤銷售的樓盤，接受預定的情況也較好，很多樓盤積累了大量的意向客戶。 江北地區(qū)和主城區(qū)大規(guī)模的拆遷，大量的拆遷戶是江北樓盤的主要客群。 今年年初大量新樓盤的面世，很多樓盤二、三期的推出，使得江北房產(chǎn)供量放大，江北房地產(chǎn)市場銷售將面臨供量放量的考驗。 第五節(jié) 江寧板塊發(fā)展綜

63、述2.5.1 江寧房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析Ø Ø        江寧概述：江寧處于南京市的東南部，距南京城約公里，是南京都市圈南部吸納中心。 江寧總人口約為76萬人，總面積約為1500平方公里。江寧經(jīng)濟實力雄厚，區(qū)內(nèi)有國家級、省級開發(fā)區(qū)個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)個，工業(yè)經(jīng)濟形成建材、汽車、電子、民用輕工等四大支柱產(chǎn)業(yè)。江寧交通發(fā)達，有著相對完善的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡。新建的華東地區(qū)最大機場祿口國際機場坐落境內(nèi)；滬寧高速公路穿境而過，滬寧、寧蕪鐵路，寧杭國道、國道、寧蕪公路、寧馬公路等縱橫交錯，公路密度居全國之首。從南京市區(qū)到江寧有新東線、新東區(qū)間車、南金線、武白線，101-106等車次，車程約為30-40分鐘。江寧自然資源豐富，擁有萬畝山林、萬畝水面。2001年經(jīng)國務院和省政府正式批復同意，江寧縣撤縣設區(qū)。具體方案為：撤銷江寧縣，以原江寧縣的行政區(qū)域為新設立的江寧區(qū)行政區(qū)域，新設定的江寧區(qū)繼續(xù)享受原有的縣級經(jīng)濟管理權限。江寧成為南京的新區(qū)，南從而使南京市區(qū)的總面積達到2500多平方公里。江寧撤縣設區(qū)后，提