浦東新區(qū)某居住區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目可研投資報(bào)告

1、 浦東新區(qū)某居住區(qū)商業(yè)中心可行性研究報(bào)告上海×××有限公司目 錄前 言4第一章 總 論5第二章 市場(chǎng)分析9第一節(jié) 上海市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r9第二節(jié) 浦東新區(qū)及某社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況13第三節(jié) 商業(yè)購(gòu)物中心的發(fā)展分析20第四節(jié) 某居住區(qū)商業(yè)中心及周邊區(qū)域現(xiàn)狀分析24第五節(jié) 相似區(qū)域商業(yè)購(gòu)物中心市場(chǎng)分析27第六節(jié) 某居住區(qū)商業(yè)中心市場(chǎng)定位31第三章 建設(shè)方案33第一節(jié) 方案概況33第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)36第四章 市政配套和動(dòng)拆遷38第一節(jié) 市政配套38第二節(jié) 動(dòng)拆遷38第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能39第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)39第二節(jié) 節(jié)能40第六章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理41第七章 項(xiàng)目

2、實(shí)施進(jìn)度43第八章 投資估算、資本金及資金籌措44第一節(jié) 投資估算44第二節(jié) 資金籌措46第九章 銷售價(jià)格分析47第一節(jié) 商業(yè)購(gòu)物、餐飲、休閑房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)47第二節(jié) 辦公用房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)53第十章 財(cái)務(wù)分析55第十章 研究結(jié)論與建議58附件:附件一 浦東新區(qū)人民政府關(guān)于某w13-4、w14-2地塊商業(yè)配套設(shè)施項(xiàng)目建議書的批復(fù)（浦府200467號(hào)）附件二 上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（存量補(bǔ)地價(jià)）（滬浦2004出讓合同第102號(hào)）附件三 上海浦東某居住區(qū)中心方案設(shè)計(jì)（部分）附件四 上海××××股份有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)前 言為了促進(jìn)上海市房地產(chǎn)

3、市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，改善浦東新區(qū)某居住區(qū)居民的商業(yè)配套設(shè)施水平，上海××××股份有限公司擬在浦東新區(qū)某建設(shè)某居住區(qū)商業(yè)中心。上海市浦東新區(qū)人民政府以浦東新區(qū)人民政府關(guān)于某w13-4、w14-2地塊商業(yè)配套設(shè)施項(xiàng)目建議書的批復(fù)（浦府200467號(hào)，詳見附件一），同意了上海××××股份有限公司的立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告。上海市浦東新區(qū)建設(shè)局與上海××××股份有限公司簽定了上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（存量補(bǔ)地價(jià)）（滬浦2004出讓合同第102號(hào)，詳見附件二），將該地塊國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓給

4、上海××××股份有限公司。受建設(shè)方委托，我公司代理編制了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第一章 總 論 1、項(xiàng)目名稱上海浦東某居住區(qū)商業(yè)中心（暫定）2、項(xiàng)目法人上海××××股份有限公司3、項(xiàng)目位置位于上海市浦東新區(qū)某。四至為：東至環(huán)林東路、南至*路、西至環(huán)*路、北至*路。4、周邊環(huán)境與設(shè)施項(xiàng)目所在周邊主要為居住區(qū)，如三林苑、翠竹苑、安居苑等商品房以及近百萬(wàn)平方米的重大工程配套商品房，此外還有高檔住宅小區(qū)-南平八街坊住宅小區(qū)（美林別墅）。附近區(qū)域范圍內(nèi)各種商業(yè)配套以及公共交通線路比較缺乏，尚待完善。規(guī)劃中的地鐵m8線以及浦東輕

5、軌建成后有使區(qū)域的立體交通網(wǎng)絡(luò)得到明顯的改善。5、建設(shè)方案建設(shè)用地分為東西兩塊：東明路以東部分用地：用地面16355.5平方米東明路以西部分用地：用地面積為26094.6平方米地塊總用地面積為42450.1平方米，主要建筑物由商業(yè)購(gòu)物中心、餐飲中心、休閑娛樂中心、辦公中心等4部分建筑組成。建筑物地下部分二層，地上為4-5層的多層組成。6、主要建筑技術(shù)參數(shù)（依據(jù)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案）建設(shè)用地面積：42450.1平方米總建筑面積：131387平方米地上總建筑面積：83028平方米綜合容積率：2.0東明路以西地塊主要指標(biāo)如下：用地面積平方米26094.6地上建筑面積平方米54269其中： 商業(yè)購(gòu)物中心平

6、方米33937餐飲娛樂中心平方米20332地下建筑面積平方米30238其中： 地下一層餐飲購(gòu)物平方米15119地下二層：車庫(kù)和設(shè)備用房平方米15119地下停車數(shù)量輛353容積率2.0建筑密度46.2%東明路以東地塊主要指標(biāo)如下：用地面積平方米16355.5地上建筑面積平方米28759其中： 商業(yè)購(gòu)物中心平方米18768餐飲娛樂中心平方米9991地下建筑面積平方米18121其中： 地下一層：餐飲購(gòu)物平方米6725地下二層：車庫(kù)和設(shè)備用房平方米10052地下停車數(shù)量輛224輛容積率1.72建筑密度45.2%7、項(xiàng)目開發(fā)周期：2年8、銷售價(jià)格：商業(yè)：13500-14500元/平方米辦公：9500-1

7、0500元/平方米車位：140000元/個(gè)9、投資估算：項(xiàng)目建設(shè)投資為74893萬(wàn)元（不含利息）項(xiàng)目總投資為83113萬(wàn)元10、財(cái)務(wù)效益：內(nèi)部收益率（全部投資）：24.1%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i 10%）：18224萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期：3.1年11、敏感性分析對(duì)售價(jià)和建設(shè)投資相對(duì)其他因素較為敏感。12、主要結(jié)論從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境角度出發(fā)，本項(xiàng)目可行。第二章 市場(chǎng)分析本章市場(chǎng)分析將從上海市、浦東新區(qū)、某的層面進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析，進(jìn)而對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)及商業(yè)購(gòu)物中心的發(fā)展情況進(jìn)行了分析，最后選擇了與某居住區(qū)商業(yè)中心相似區(qū)域的商業(yè)中心進(jìn)行了比較，論證了某居住區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的合理性、必要性、可行性。第一節(jié) 上

8、海市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、上海市概況上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。地處長(zhǎng)江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長(zhǎng)江入?？?，正當(dāng)我國(guó)南北海岸線的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個(gè)良好的江海港口。2003年末，上海全市面積6340.5平方公里，占全國(guó)總面積的0.06%，南北長(zhǎng)約120公里，東西寬約100公里。其中區(qū)域面積5299.29平方公里，縣域面積1041.21平方公里。境內(nèi)轄有崇明、長(zhǎng)興、橫沙三個(gè)島嶼，其中崇明島面積1041.21平方公里，是我國(guó)的第三大島。境內(nèi)轄有崇明島，面積為1041平方公里，是我國(guó)的第三大島。1949年以來(lái)，經(jīng)過多次行政

9、區(qū)劃調(diào)整和撤縣建區(qū)，至2003年末，上海有18個(gè)區(qū)、1個(gè)縣，共118個(gè)鎮(zhèn)，3個(gè)鄉(xiāng)，100個(gè)街道辦事處，3293個(gè)居民委員會(huì)和1991個(gè)村民委員會(huì)。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況截止2003年末，全市戶籍人口為1341.77多萬(wàn)人，是解放初期的2.6倍，占全國(guó)總?cè)丝诘?%，常住人口為1711萬(wàn)人，全市人口密度為每平方公里2116人。上海是我國(guó)最大的商業(yè)、貿(mào)易、金融中心，是世界級(jí)的大都會(huì)。20世紀(jì)90年代以來(lái)，特別是進(jìn)入21世紀(jì)以后，上海以建設(shè)“四個(gè)中心”為目標(biāo)，以實(shí)施“科教興市”戰(zhàn)略為抓手，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，加快科技和體制創(chuàng)新，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，自主性增長(zhǎng)因素不斷增強(qiáng)。1992年以來(lái)

10、，上海經(jīng)濟(jì)已連續(xù)12年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。2003年，實(shí)現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值6250.81億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.8%。2004年上半年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為14.8，實(shí)現(xiàn)gdp為3417.75億元。社會(huì)生產(chǎn)力水平穩(wěn)步提升，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。按戶籍人口和當(dāng)年匯率折算的上海人均生產(chǎn)總值，1993年首次突破2000美元，1997年躍上3000美元臺(tái)階，2000年再上4000美元新臺(tái)階，2003年已超過5000美元，達(dá)到5642美元，繼續(xù)居全國(guó)除港、澳、臺(tái)地區(qū)外各省級(jí)地區(qū)之首。財(cái)政收入繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，2003年，上海完成財(cái)政收入2828.87億元，比上年增長(zhǎng)28.5%。全年地方財(cái)政

11、收入899.29億元，比上年增長(zhǎng)32.5%。產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)一步改善，19902003年，三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由4.363.831.9調(diào)整為1.550.148.4。3、城市交通上海水陸空交通發(fā)達(dá)，是西太平洋地區(qū)的重要國(guó)際港口城市，也是中國(guó)最大港口城市，已躋身世界億噸大港行列，與160多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的400多個(gè)港口通航。上海是貫通中國(guó)東西南北的交通樞紐，滬杭、京滬鐵路干線交匯于此，滬寧、滬杭高速公路可達(dá)南京、杭州等大城市。上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)與世界各地的重要城市都有直接或間接的空中聯(lián)系，國(guó)內(nèi)航線通達(dá)國(guó)內(nèi)各省、市、自治區(qū)。近年來(lái)，相繼建成了南浦大橋、楊浦大橋、徐浦大橋、奉浦大橋、內(nèi)環(huán)高架路、延安

12、高架路、地鐵一號(hào)線、地鐵二號(hào)線、輕軌明珠線一期、磁懸浮列車、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、軌道交通5號(hào)線莘閔線等一批標(biāo)志性工程。2003年，外環(huán)線隧道、盧浦大橋和大連路隧道相繼建成啟用，中心城區(qū)黃浦江越江車道由26條增至44條，大大提高了城市交通的容量，努力構(gòu)建樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化基礎(chǔ)設(shè)施和立體化交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)為核心的城市現(xiàn)代化交通體系。4、城市建設(shè)住宅建設(shè)和舊區(qū)改造步伐加快，郊區(qū)試點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，城市化水平不斷提高。5、環(huán)境保護(hù)和治理 上海市政府不斷完善環(huán)境保護(hù)和環(huán)境建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，從而使城市整體環(huán)境質(zhì)量得到全面提升。以蘇州河綜合整治、清潔能源替代為重點(diǎn)的環(huán)境治理取得階段性成效第二節(jié) 浦東新區(qū)及某社會(huì)

13、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況浦東新區(qū)浦東新區(qū)地處中國(guó)沿海開放城市帶的中點(diǎn)，長(zhǎng)江和黃浦江入?？诘慕粎R處，面積522.75平方公里，總?cè)丝?40余萬(wàn)。1990年4月18日，中共中央、國(guó)務(wù)院宣布開發(fā)開放浦東以來(lái)，經(jīng)過14年的開發(fā)開放，浦東的城市形態(tài)和經(jīng)濟(jì)規(guī)模發(fā)生了巨大變化。浦東新區(qū)的gdp占上海市的五分之一強(qiáng)，工業(yè)總產(chǎn)值占上海市的四分之一，引進(jìn)外資占三分之一，已成為“上?，F(xiàn)代化建設(shè)的縮影”。經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，增長(zhǎng)極效應(yīng)進(jìn)一步凸現(xiàn)2003年，浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)總體上保持了快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)主要指標(biāo)明顯好于年初預(yù)期的目標(biāo)，多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。全年gdp達(dá)1503.88億元，增長(zhǎng)17.5%，創(chuàng)近幾年的最高增幅；地方財(cái)

14、政收入134億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)、工業(yè)總產(chǎn)值、合同外資均超過全市的1/4，外貿(mào)進(jìn)出口總額約占全市的50%；全社會(huì)商品銷售總額約占全市的2/5?？鐕?guó)公司地區(qū)總部政策的試點(diǎn)工作，推進(jìn)了跨國(guó)公司地區(qū)總部和研發(fā)機(jī)構(gòu)的加快集聚；全市加大“聚焦張江”的政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)保持較快增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素；繼續(xù)加大固定資產(chǎn)投資力度，投入產(chǎn)出比不斷上升；出口經(jīng)營(yíng)權(quán)下放、外高橋保稅區(qū)功能性政策突破、推進(jìn)大通關(guān)等政策措施促進(jìn)了外貿(mào)出口的快速增長(zhǎng)。高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速成長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)能級(jí)不斷提升2003年，在市委、市政府的大力支持下，浦東把握機(jī)遇、突出重點(diǎn)，加大政策的支持力度，以微電子

15、、軟件、生物醫(yī)藥為主的高科技產(chǎn)業(yè)和以金融、現(xiàn)代物流、會(huì)展旅游為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)。同時(shí)，隨著跨國(guó)公司全球研發(fā)中心的加快集聚，浦東研發(fā)創(chuàng)新功能得到提升。2003年市浦東微電子、軟件和生物醫(yī)藥三大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速崛起。以張江為核心的微電子產(chǎn)業(yè)帶共集聚集成電路企業(yè)130家，世界十大集成電路設(shè)備制造企業(yè)有7家已落戶張江園區(qū)。集成電路制造、設(shè)計(jì)和封裝測(cè)試的產(chǎn)業(yè)鏈已初具雛形，隨著中芯、宏力的相繼建成，集成電路產(chǎn)業(yè)迅猛增長(zhǎng)，2003年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值70億元，出口交貨值60億元，均增長(zhǎng)1倍；以“1+3”軟件園為主的軟件產(chǎn)業(yè)已成規(guī)模并呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，開發(fā)出一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和國(guó)際

16、競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，金融、證券軟件技術(shù)水平和產(chǎn)業(yè)化規(guī)模居全國(guó)前列，銀行卡產(chǎn)業(yè)園建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)；生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加快發(fā)展態(tài)勢(shì)，產(chǎn)值增長(zhǎng)20.7%。研發(fā)中心加快集聚，創(chuàng)新能力進(jìn)一步提高。浦東特別是張江園區(qū)正逐漸成為跨國(guó)公司全球研發(fā)中心的集聚地區(qū)。通用電器（ge）、花旗、豐田、英飛凌、霍尼威爾、歐姆龍、杜邦、畢博等十余家跨國(guó)公司研發(fā)中心進(jìn)駐浦東，聯(lián)想、中興通訊、廈新等一批有實(shí)力的國(guó)內(nèi)企業(yè)也紛紛在張江設(shè)立研發(fā)中心，使新區(qū)研發(fā)機(jī)構(gòu)的總數(shù)上升到105家。以先進(jìn)制造業(yè)增長(zhǎng)為特征，第二產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力逐步增強(qiáng)。2003年新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，增加值占gdp比重達(dá)53.1%，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2855.9億元?？萍家蛩厝〈Y本投入

17、因素成為拉動(dòng)工業(yè)發(fā)展的最重要?jiǎng)恿?，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)繼續(xù)上升。汽車、電子信息產(chǎn)品、精細(xì)化工和精品鋼材制造業(yè)等重點(diǎn)行業(yè)增幅強(qiáng)勁。制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，一般家電等初級(jí)制造業(yè)逐步向外轉(zhuǎn)移。金橋出口加工區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)加快，工業(yè)總產(chǎn)值突破1000 億元，在全國(guó)各類開發(fā)區(qū)中名列前茅。以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)為特征，第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)積聚能量。第三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重達(dá)46.4%。金融、物流和會(huì)展旅游業(yè)逐漸成為浦東第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)金融集聚效應(yīng)和輻射功能進(jìn)一步增強(qiáng)，金融業(yè)增加值（注冊(cè)地口徑）占新區(qū)gdp的19%。新引進(jìn)7家外資銀行和6家中資金融機(jī)構(gòu)，中外資金融機(jī)構(gòu)總數(shù)已升至143家，3家總行級(jí)

18、信用卡中心、中行人民幣資金中心和建行資金交易中心落戶浦東，外資銀行資產(chǎn)總額突破 億美元，占全國(guó)外資銀行總額的一半以上。上海期貨交易所已成為世界銅期貨三大定價(jià)中心之一，鉆石交易規(guī)模也正逐步擴(kuò)大。在外高橋和國(guó)際機(jī)場(chǎng)兩大物流園區(qū)的帶動(dòng)下，物流業(yè)增加值完成 247.64億元，占gdp的16.5%。外高橋港區(qū)集裝箱吞吐量為661.4萬(wàn)標(biāo)箱，占全市總量的60%左右。國(guó)際物流園區(qū)“七通一平”建設(shè)全面啟動(dòng)，已具備封關(guān)條件。在環(huán)球嘉年華、國(guó)際音樂煙花節(jié)、福布斯全球總裁論壇等大型旅游會(huì)展活動(dòng)的帶動(dòng)下，旅游會(huì)展業(yè)全面復(fù)蘇。新國(guó)際博覽中心累計(jì)舉辦46次大型展覽。新區(qū)賓館客房出租率達(dá)到70%。城市建設(shè)成效顯著，現(xiàn)代化城

19、區(qū)初現(xiàn)雛形2003年，浦東繼續(xù)高強(qiáng)度和高標(biāo)準(zhǔn)投資建設(shè)一批完善和提升城市功能的大項(xiàng)目，在“國(guó)家園林城區(qū)”的基礎(chǔ)上，正在爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家衛(wèi)生城區(qū)”和“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)”。重大項(xiàng)目進(jìn)展：2003年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)602.2 億元。在新區(qū)32項(xiàng)重大項(xiàng)目中，中芯、宏力、磁浮列車等12個(gè)項(xiàng)目相繼建成投產(chǎn)或交付使用；外環(huán)線400米綠帶浦東段等20個(gè)在建項(xiàng)目正按節(jié)點(diǎn)推進(jìn)；環(huán)球影城主題公園以及文化公園建設(shè)的前期工作正抓緊進(jìn)行。32項(xiàng)實(shí)事項(xiàng)目（市府項(xiàng)目5個(gè)，區(qū)府項(xiàng)目27個(gè)）穩(wěn)步推進(jìn)。舊區(qū)改造“三個(gè)基本完成”掃尾工作繼續(xù)推進(jìn)，共完成33個(gè)舊改地塊中的20個(gè)，動(dòng)遷居民18650戶。生態(tài)環(huán)境建設(shè)：?jiǎn)?dòng)實(shí)施新區(qū)新一輪

20、環(huán)保三年行動(dòng)計(jì)劃，圍繞上海創(chuàng)建國(guó)家園林城市的目標(biāo)，新增公共綠地2000公頃，城區(qū)人均公共綠地達(dá)到23 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到35%，積極開展九段沙創(chuàng)建國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)工作。大力開展創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城區(qū)工作，加快創(chuàng)建“無(wú)燃煤區(qū)”工作，城鄉(xiāng)環(huán)境面貌有了顯著改觀；實(shí)施水功能區(qū)域治理目標(biāo)，境內(nèi)水質(zhì)由原來(lái)的五類和劣五類普遍上升了一個(gè)等級(jí)；對(duì)小陸家嘴地區(qū)、花木行政文化中心、濰坊、梅園、塘橋、滬東、南碼頭東塊等區(qū)域?qū)嵤┝藷o(wú)障礙設(shè)施改造工作。開放效應(yīng)繼續(xù)深入擴(kuò)大招商引資繼續(xù)保持良好勢(shì)頭：外資合同金額28.5億美元，外資實(shí)際到位金額18億美元；引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目和注冊(cè)資金金額均已完成年度計(jì)劃?！翱偛拷?jīng)濟(jì)”效應(yīng)初顯，

21、通過進(jìn)一步落實(shí)跨國(guó)公司地區(qū)總部政策，逐步解決資金集中管理、進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)、投資額度等難點(diǎn)問題，目前經(jīng)認(rèn)定的跨國(guó)公司地區(qū)總部為26家，占全市一半以上。貝爾阿爾卡特、英飛凌等高科技企業(yè)增資勢(shì)頭較好，第三產(chǎn)業(yè)投資比重上升加快，服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域投資增長(zhǎng)明顯。10月28日，新區(qū)在香港召開浦東開發(fā)開放信息發(fā)布會(huì)，提出在金融服務(wù)、現(xiàn)代物流、會(huì)展旅游、商貿(mào)服務(wù)四個(gè)領(lǐng)域重點(diǎn)推進(jìn)與香港的合作，為贏得cepa先機(jī)，加強(qiáng)滬港合作奠定了基礎(chǔ)。對(duì)外貿(mào)易高位增長(zhǎng)：2003年，在浦東新區(qū)注冊(cè)的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)均可獲得外貿(mào)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)，外高橋保稅區(qū)企業(yè)也被賦予進(jìn)出口權(quán)，外貿(mào)出口隨之大幅增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)212億美元，增長(zhǎng)57%，創(chuàng)歷史最高水平，其中

22、外高橋保稅區(qū)出口約占1/4。新區(qū)外貿(mào)出口呈現(xiàn)與跨國(guó)公司全球供應(yīng)鏈相結(jié)合的新特點(diǎn)，出口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，中芯等一批微電子企業(yè)紛紛進(jìn)入產(chǎn)出期，微電子產(chǎn)品出口異軍突起，比去年同期翻一番。私營(yíng)企業(yè)出口保持快速增長(zhǎng)，異地貨源出口成為新亮點(diǎn)，占出口總數(shù)的一成左右。2004年1-8月，浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)維持著快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表明，浦東新區(qū)仍將成為上海市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)動(dòng)力。浦東新區(qū)與上海市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比（2004年18月）指標(biāo)單位上海市浦東新區(qū)所占比例%總額增長(zhǎng)率%總額增長(zhǎng)率%工業(yè)總產(chǎn)值億元881724.2228732.725.9固定資產(chǎn)投資億元203726.143419.821.3#工 業(yè)億元685

23、42.914439.121.1#房地產(chǎn)開發(fā)億元74320.916811.922.7#住宅建設(shè)投資億元56416.113614.724.2外貿(mào)進(jìn)出口總額億美元102446.752346.151.0#出 口億美元46050.120455.044.4外商直接投資合同項(xiàng)目個(gè)3030-3.111945.039.4外商直接投資合同金額億美元823.12535.530.4商品銷售總額億元405012.6188527.246.6社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元161711.823317.814.4地方財(cái)政收入億元78327.711018.114.1第三節(jié) 商業(yè)購(gòu)物中心的發(fā)展分析隨著上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速健康的發(fā)展、改革開

24、放的進(jìn)一步深入以及國(guó)際性大都市的建設(shè)，上海市房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展。居住、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)市場(chǎng)均呈現(xiàn)了高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。上海中房綜合指數(shù)比較直觀地反映了上海商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本情況。上海中房綜合指數(shù)在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展過程中，市區(qū)與郊區(qū)的商業(yè)設(shè)施布局不合理現(xiàn)象日漸明顯。市區(qū)的商業(yè)設(shè)施相對(duì)飽和，而城郊及郊區(qū)的商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足。然而根據(jù)上海市城市規(guī)劃管理局上海市城市近期（20032007）建設(shè)規(guī)劃，本市將控制中心城人口規(guī)模，引導(dǎo)人口向郊區(qū)重點(diǎn)城鎮(zhèn)集中。2003年，郊區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品銷售總額已經(jīng)超過全市總額的50%，但郊區(qū)的商業(yè)設(shè)施卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，僅占全市的20%左右。由上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)牽頭組織

25、編寫的2004上海商業(yè)發(fā)展報(bào)告明確上海商業(yè)新一輪的主要目標(biāo)：“要結(jié)合重大產(chǎn)業(yè)基地、工業(yè)園區(qū)和郊區(qū)新城、中心鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)與郊區(qū)區(qū)域整體發(fā)展相配套，提升城鎮(zhèn)商業(yè)水平，增強(qiáng)對(duì)周邊地區(qū)的輻射效應(yīng)，擴(kuò)大商業(yè)發(fā)展對(duì)推進(jìn)郊區(qū)城市化進(jìn)程的作用。”從郊區(qū)城市化的角度進(jìn)行分析研究，可以得出未來(lái)某居住區(qū)商業(yè)中心注的發(fā)展具有理論和現(xiàn)實(shí)的可行性。1、上海郊區(qū)城市化帶來(lái)人口的增長(zhǎng)根據(jù)上海市的人口規(guī)劃，目前本市人口規(guī)模為常住人口（半年以上）為1650萬(wàn)人，2007年1670萬(wàn)人。中心城2005年城市人口（半年以上）為955萬(wàn)人，2007年945萬(wàn)人。從這一趨勢(shì)看，未來(lái)將有更多的人口向中心城區(qū)以外的地方流動(dòng)。2、中心城區(qū)以外

26、居住用地的大幅度增加從未來(lái)的土地用地計(jì)劃看，計(jì)劃新增的城市建設(shè)用地主要分布在浦東新區(qū)、郊區(qū)新城、“試點(diǎn)城鎮(zhèn)”、臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及嘉定、松江、青浦的工業(yè)園區(qū)。新增規(guī)劃居住用地主要分布在外環(huán)線附近和外環(huán)線以外的重點(diǎn)城鎮(zhèn)。居住用地保證了城市人口的有序轉(zhuǎn)移。3、外環(huán)線附近及以外的商業(yè)用地供應(yīng)大幅度增加。目前，上海市區(qū)已經(jīng)建成、在建、規(guī)劃的超過15萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心有6座，即新世界、正大廣場(chǎng)、虹橋購(gòu)物中心、靜安協(xié)和購(gòu)物中心、農(nóng)工商好德、一百商城。1015萬(wàn)平方米之間的購(gòu)物中心有5座，即世貿(mào)國(guó)際廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧商城、友誼西郊、閘北大寧、靜安寺海德廣場(chǎng)。市區(qū)商業(yè)的過度飽和促使了國(guó)家對(duì)大型購(gòu)物中心的直接干預(yù)，未來(lái)

27、上海市區(qū)大型購(gòu)物中心將實(shí)行聽證制度。在市區(qū)商業(yè)設(shè)施接近飽和的情況下，2003年商業(yè)購(gòu)物設(shè)施逐步向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。從土地供應(yīng)情況來(lái)看，2003年上海共推出商業(yè)地塊32個(gè)，中心地區(qū)包括虹口、楊浦、普陀、黃浦、閔行、寶山等共15個(gè)新增商業(yè)用地，而青浦、奉賢、嘉定、金山、南匯、松江等郊區(qū)則新增17個(gè)商業(yè)地塊。商業(yè)用地供應(yīng)使商業(yè)中心、商業(yè)設(shè)施郊區(qū)化成為可能。 4、國(guó)內(nèi)外商業(yè)購(gòu)物中心郊區(qū)化的實(shí)例（1）美國(guó)1950年代以后，美國(guó)重新開始并且加快了城市郊區(qū)化的進(jìn)程。美國(guó)的郊區(qū)化經(jīng)歷了以下 4個(gè)階段：萌芽階段首先搬入郊區(qū)的都是富有階層；形成階段大量中產(chǎn)階級(jí)開始搬入新的郊外開發(fā)區(qū)居住，但仍要每天到市中心工作，購(gòu)物和娛樂

28、；發(fā)展階段居住郊區(qū)化和工業(yè)郊區(qū)化；成熟階段郊區(qū)的自立程度越來(lái)越高，由單一的居住功能變成具有各種城市功能的就業(yè)中心。郊區(qū)人口是都市區(qū)人口的一部分，郊區(qū)化的出現(xiàn)導(dǎo)致了多中心城市空間結(jié)構(gòu)的形成和巨型城市帶的興起。（2）日本與美國(guó)類似，上世紀(jì)90年代以來(lái)，日本新發(fā)展的商業(yè)購(gòu)物70%位于郊區(qū)住宅密集區(qū)，僅僅9%位于市中心區(qū)域。（3）北京從北京目前商業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，市區(qū)內(nèi)商業(yè)用地已經(jīng)趨于飽和，并且因?yàn)榘l(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，商業(yè)成熟，單價(jià)始終居高不下。在北京四環(huán)之內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目大都在每平方米1萬(wàn)元以上，cbd地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目單價(jià)高達(dá)每平方米三四萬(wàn)元。而與此形成鮮明對(duì)比的是，郊區(qū)大面積的商業(yè)可開發(fā)用地及低地價(jià)成本，使商業(yè)大規(guī)模發(fā)

29、展成為可能。北京市的城區(qū)規(guī)劃將使商業(yè)配套和商務(wù)開發(fā)將成為郊區(qū)下一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)。北京要在“城”外建設(shè)居住和工作一體的“分中心”，讓部分人“工作在城外，居住在城外”，此舉意味著北京東部的順義、亦莊等新城即將得到大力發(fā)展（4）天津天津商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)和正在出現(xiàn)“郊區(qū)化”趨勢(shì)。天津的北辰區(qū)已有10萬(wàn)平方米的“西青商業(yè)城”、數(shù)萬(wàn)平方米的雍陽(yáng)商城和寶坻商業(yè)街建成運(yùn)營(yíng)，日前10萬(wàn)平方米的靜海東方商業(yè)街、4萬(wàn)平方米的（新）東麗商業(yè)中心也將陸續(xù)推出?；谝陨喜糠值姆治?，本報(bào)告認(rèn)為在某這樣一個(gè)位于外環(huán)線附近，有較大的商業(yè)人流以及較好的交通體系的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)購(gòu)物中心的建設(shè)具有必要性、合理性、可行性。第四節(jié) 某居住區(qū)商業(yè)中

30、心及周邊區(qū)域現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)某居住區(qū)。四至為：東至環(huán)林東路、南至環(huán)林南路、西至環(huán)林西路、北至永泰路。地塊由東明路分為東西兩塊，地塊總用地面積為42450.1平方米。目前項(xiàng)目所在地塊已拆遷平整?，F(xiàn)狀如下圖所示：項(xiàng)目所在周邊主要為居住區(qū)，如三林苑、翠竹苑、安居苑等商品房以及近百萬(wàn)平方米的重大工程配套商品房，此外還有高檔住宅小區(qū)-南平八街坊住宅小區(qū)（美林別墅）。目前項(xiàng)目周邊區(qū)域生活配套設(shè)施及交通設(shè)施有待改善。預(yù)計(jì)隨著某居住區(qū)的建設(shè)，未來(lái)2-3年內(nèi)該居住區(qū)的人口規(guī)模將達(dá)8萬(wàn)人以上。本項(xiàng)目的啟動(dòng)和周邊交通體系的逐步完善，將使本區(qū)域的區(qū)位條件得到較大的提高。周邊主要居住小區(qū)情況如下：a、盛

31、源公寓位于某永泰路以北、東明路以東，為多層公寓2002年開盤價(jià)：2980-3360目前二手房均價(jià)：6500盛源公寓b、日月豪庭位于楊高南路以東、三林路以南，由多層、小高層、別墅組成目前多層二手房均價(jià)：7000日月豪庭c、美林別墅位于楊高南路以西，三林路以南，目前已開發(fā)109幢獨(dú)立別墅。目前主要租賃給外籍人士，平均租賃價(jià)格為5500美元/套.月以上。美林別墅第五節(jié) 相似區(qū)域商業(yè)購(gòu)物中心市場(chǎng)分析本節(jié)部分將重點(diǎn)通過對(duì)與本項(xiàng)目具有相似區(qū)位的商業(yè)購(gòu)物中心的發(fā)展情況的調(diào)查，進(jìn)一步論證本報(bào)告中商業(yè)購(gòu)物中心的可行性。1、周浦鎮(zhèn)小上海文化旅游城周浦鎮(zhèn)位于上海市南匯區(qū)的西北部，鎮(zhèn)域北部與浦東新區(qū)相鄰，西北部與康橋

32、工業(yè)區(qū)相連，西南接閔行區(qū)。周浦鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，距上海人民廣場(chǎng)13公里，離浦東國(guó)際航空港12公里、南浦大橋11公里。周浦鎮(zhèn)現(xiàn)有人口62818人，其中常住人口49484人，流動(dòng)人口13334人。小上海文化旅游城位于南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)，東臨居民住宅，南近年家浜路，西臨康沈路，北臨中大街。周邊主要為居住小區(qū)。小上海文化旅游城是2003年底開發(fā)的商業(yè)購(gòu)物中心，小上海文化旅游城的建筑模仿上海豫園的古典建筑風(fēng)格，由近百家大小不一的商鋪群組成，集聚效益明顯。該商業(yè)購(gòu)物中心開業(yè)以來(lái)，人流量較大，商業(yè)租金快速增長(zhǎng)，商場(chǎng)的售價(jià)由2003年底的12000-15000元/平方米上漲至2004年10月的20000-25000元

33、/平方米。小上海文化旅游城2、七寶商業(yè)中心七寶鎮(zhèn)位于閔行區(qū)七莘路、漕寶路一帶。七寶鎮(zhèn)樂購(gòu)大賣場(chǎng)河畔時(shí)尚商城、家電娛樂飲食中心1999年起引入了營(yíng)業(yè)面積達(dá)3萬(wàn)平方米的樂購(gòu)大賣場(chǎng)，至今日均營(yíng)業(yè)額達(dá)00萬(wàn)元，最高日營(yíng)業(yè)額超過00萬(wàn)元建成了營(yíng)業(yè)面積為25萬(wàn)平方米的九星綜合批發(fā)市場(chǎng)、營(yíng)業(yè)面積為7萬(wàn)平方米的七寶商城農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)等。這些商業(yè)配套設(shè)施輻射著周邊近10公里的購(gòu)物群體。全球著名的品牌飲食如肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、星巴克等均已悉數(shù)進(jìn)駐，還有明清風(fēng)格的老鎮(zhèn)美食、古玩街聚居區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)也是特別紅火，如萬(wàn)科城市花園有各式餐飲、美容、干洗、小百貨等店面100多家，年?duì)I業(yè)額約達(dá)8000萬(wàn)元。七寶鎮(zhèn)的娛樂業(yè)非常

34、發(fā)達(dá)。至今，七寶鎮(zhèn)已擁有國(guó)內(nèi)最大的是室內(nèi)滑雪場(chǎng)、熱帶風(fēng)暴水上世界、大都會(huì)高爾夫球場(chǎng)、中殘聯(lián)體育藝術(shù)培訓(xùn)基地等娛樂場(chǎng)所。樂購(gòu)星鉆城目前七寶地區(qū)各類商業(yè)用房的銷售大致價(jià)格如下:商鋪類型位置面 積m2業(yè)態(tài)出租價(jià) 格萬(wàn)元/m2沿街門面店鋪七莘路底層30-200服飾,通訊,中介,餐飲等基本 滿租2.1-2.4七寶商城內(nèi)鋪位商城內(nèi)底層50-300服飾,通訊,超市,餐飲等基本 滿租1.8-2.0社區(qū)商鋪萬(wàn)科城市花園內(nèi)60-200中介,餐飲,美容等基本 滿租1.7-1.9此外,目前七寶中心地區(qū) 即以樂購(gòu)、七寶商城和星鉆城為中心商場(chǎng)的片區(qū) 商鋪的租賃價(jià)格為：社區(qū)內(nèi)底層鋪位，面積在30-100m2之內(nèi)，月租金為5

35、600-18000元；沿街底層商鋪，面積在100m2以內(nèi)，月租金為20000-22000元。七寶鎮(zhèn)中心地區(qū)商品房有萬(wàn)科城市花園一期、萬(wàn)科城市花園二期、東方花園、富麗公寓、萊茵清境、京都苑等。平均價(jià)格在6000-8000元/平方米。某居住區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心的建設(shè)前期充分考慮了某現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展的潛力，其建成將方便周邊居住區(qū)近8萬(wàn)人口的居住、生活、就業(yè)、休閑，并刺激了商業(yè)的多樣性發(fā)展。從周浦鎮(zhèn)小上海文化旅游城和七寶樂購(gòu)商業(yè)中心的成功看，有著相似區(qū)位的某居住區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心的建設(shè)也將獲得成功，因此，本項(xiàng)目從區(qū)位理論角度出發(fā)，其建設(shè)具有可行性。第六節(jié) 某居住區(qū)商業(yè)中心市場(chǎng)定位一、客戶群分析根據(jù)某的地理環(huán)境及可

36、持續(xù)發(fā)展前景的預(yù)測(cè)，目前商業(yè)購(gòu)物中心的客戶群主要為以下群體：（1） 購(gòu)買重大工程配套商品房，從重大工程拆遷的居民，這類居民購(gòu)買力相對(duì)較低。（2） 購(gòu)買普通商品房改善居住條件的居民，這部分居民購(gòu)買能力屬于中等水平。（3） 購(gòu)買或租賃普通商品房的非本區(qū)域居民，這部分居民購(gòu)買能力屬于中等水平。（4） 購(gòu)買或租賃楊高南路兩側(cè)高檔公寓或別墅的群體，該群體購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)娛樂、休閑等有很強(qiáng)的需求。以上群體主要構(gòu)成了本項(xiàng)目顧客群體。隨著上海市房地產(chǎn)發(fā)展，市區(qū)地段商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升，本區(qū)域的購(gòu)房群體中，區(qū)外居民的群體將得到快速的增加。二、目標(biāo)市場(chǎng)定位根據(jù)對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心消費(fèi)群體的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，本報(bào)告

37、認(rèn)為，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位主要為購(gòu)買力中等及以上的購(gòu)買或租賃普通商品房以上檔次的區(qū)外居民及本區(qū)的居民。這部分居民不僅有較強(qiáng)的購(gòu)物能力，而且對(duì)餐飲、休閑娛樂等有較高的消費(fèi)需求。三、目標(biāo)售價(jià)通過購(gòu)買人群的分析以及對(duì)類似區(qū)位商業(yè)中心的價(jià)格對(duì)比、未來(lái)租金的走勢(shì)分析，本項(xiàng)目的價(jià)格定位如下：商業(yè)：13500-14500元/平方米辦公：9500-10500元/平方米車位：140000元/個(gè)具體更為深入的分析見本報(bào)告第九章“銷售價(jià)格”。第三章 建設(shè)方案第一節(jié) 方案概況1、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)某居住區(qū)。四至為：東至環(huán)林東路、南至環(huán)林南路、西至環(huán)林西路、北至永泰路。地塊由東明路分為東西兩塊：東明路以東部分

38、用地：用地面積為16355.5平方米東明路以西部分用地：用地面積為26094.6平方米地塊總用地面積為42450.1平方米，主要建筑物由商業(yè)購(gòu)物中心、餐飲娛樂中心、休閑娛樂中心、辦公會(huì)議中心等4部分建筑組成。建筑物地下部分為二層，地上部分由4-5層的多層組成。項(xiàng)目所在周邊主要為居住區(qū)，如三林苑、翠竹苑、安居苑等商品房以及近百萬(wàn)平方米的重大工程配套商品房，此外還有高檔住宅小區(qū)-南平八街坊住宅小區(qū)（美林別墅）。附近區(qū)域范圍內(nèi)各種商業(yè)配套以及公共交通線路比較缺乏，尚待完善。規(guī)劃中的地鐵m8線以及浦東輕軌建成后有使區(qū)域的立體交通網(wǎng)絡(luò)得到明顯的改善。2、方案設(shè)計(jì)主要依據(jù)浦東新區(qū)人民政府關(guān)于某w13-4、

39、w14-2地塊商業(yè)配套設(shè)施項(xiàng)目建議書的批復(fù)（浦府200467號(hào)）上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（存量補(bǔ)地價(jià)）（滬浦2004出讓合同第102號(hào)）國(guó)家和上海市現(xiàn)行的各項(xiàng)規(guī)范、法規(guī)3、主要建筑技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積：42450.1平方米總建筑面積：131387平方米地上總建筑面積：83028平方米綜合容積率：2.0東明路以西地塊主要指標(biāo)如下：用地面積平方米26094.6地上建筑面積平方米54269其中： 商業(yè)購(gòu)物中心平方米33937餐飲娛樂中心平方米20332地下建筑面積平方米30238其中： 地下一層餐飲購(gòu)物平方米15119地下二層：車庫(kù)和設(shè)備用房平方米15119地下停車數(shù)量輛353 容積率2.0建筑

40、密度46.2%東明路以東地塊主要指標(biāo)如下：用地面積平方米16355.5地上建筑面積平方米28759其中： 商業(yè)購(gòu)物中心平方米18768餐飲娛樂中心平方米9991地下建筑面積平方米18121其中： 地下一層：餐飲購(gòu)物平方米6725地下二層：車庫(kù)和設(shè)備用房平方米10052地下停車數(shù)量輛224輛容積率1.72建筑密度45.2%第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)原則合理的功能組織功能上合理組織劃分室外空間和室內(nèi)空間，公共開放空間，商業(yè)購(gòu)物空間，餐飲空間，休閑娛樂和辦公空間，讓各個(gè)部分既有相對(duì)明確的分區(qū)，避免互相干擾，又有相互便捷的聯(lián)系，形成一個(gè)完整的整體。鮮明的空間特色以功能整合為契機(jī)，以一條內(nèi)街串聯(lián)起四大功能

41、的建筑，創(chuàng)造不同層次、不同特色的空間環(huán)境，提升整個(gè)建筑群的空間品質(zhì)。獨(dú)特的建筑形象現(xiàn)代建筑語(yǔ)匯是某居住區(qū)中心建筑形態(tài)塑造的基礎(chǔ)，充分利用現(xiàn)代建筑材料，創(chuàng)造簡(jiǎn)潔、大氣、新穎的建筑形象，并以之為基調(diào)，進(jìn)行精致的建筑細(xì)部處理，使整體建筑風(fēng)格不失典雅高尚。2、總體布局根據(jù)不同的使用功能分為四個(gè)不同的建筑，由一條橫貫東西、時(shí)而下沉、時(shí)而升起的內(nèi)街穿起，使功能明確分開，便于管理使用，又形成豐富的空間形態(tài)，使人們暢游其中不感到任何勞累與單調(diào)。建筑邊界盡量跟隨基地邊界在行走，保持了城市空間的延續(xù)性。在保證足夠的空間同時(shí)，主入口盡量設(shè)在公交站點(diǎn)處和路口處，形成宜人尺度的入口小廣場(chǎng)來(lái)迎合大量的行人，營(yíng)造良好的氣氛

42、。3、景觀設(shè)計(jì)綠化環(huán)境處理分為硬地廣場(chǎng)、草地綠化和長(zhǎng)綠喬木種植。入口小廣場(chǎng)、下沉內(nèi)街以硬廣場(chǎng)為主，結(jié)合地面標(biāo)高的變化布置跌落的花壇、景觀燈柱、主題雕塑的景觀設(shè)施，營(yíng)造良好的商業(yè)氣氛。建筑周邊一草地綠化為主。道路沿線可以種植喬木，在尺度較大的綠地內(nèi)可以種植樹冠大、姿態(tài)優(yōu)美的景觀喬木。停車場(chǎng)可以鋪設(shè)植草磚，在不影響車輛停放的同時(shí)，擴(kuò)大綠化面積。第四章 市政配套和動(dòng)拆遷第一節(jié) 市政配套本項(xiàng)目的市政配套工程量初步測(cè)算如下1、給水市政自來(lái)水管網(wǎng)引入。最大日用水量為1050立方米/日。2、供電小區(qū)內(nèi)設(shè)變電站。最大供電容量為15000kw。3、燃?xì)庾畲笥脷饬繛?00立方米/小時(shí)。4、排水小區(qū)內(nèi)采用雨污分流。

43、排放量為950立方米/日。第二節(jié) 動(dòng)拆遷本項(xiàng)目的拆遷由當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)，動(dòng)拆遷的成本約90-100萬(wàn)元/畝，目前，場(chǎng)地已經(jīng)基本拆遷平整。第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)1、污水室內(nèi)衛(wèi)生采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)設(shè)置通氣立管。生活污水匯集后，直接排入市政合流污水管道，經(jīng)市政污水處理廠統(tǒng)一處理。設(shè)置空調(diào)使用的排水管，使空調(diào)排水直接納入雨水排放系統(tǒng)。2、噪音為防止泵房噪音對(duì)居民的干擾，水泵房均布置在地下車庫(kù)內(nèi)。水泵采用低噪音水泵，基礎(chǔ)做隔振器和隔振臺(tái)座，進(jìn)出水管上安裝消音止回閥，并采用彈性支、吊架。3、垃圾生活垃圾采用袋裝化，定期收集。4、粉塵為防止施工期間產(chǎn)生的粉塵的污染，施工期間應(yīng)采取防塵

44、措施，設(shè)置擋風(fēng)板，保持施工道路的清潔和濕潤(rùn)。第二節(jié) 節(jié)能1、選用高效節(jié)能水泵，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)于特性曲線高效區(qū)。2、綠化生活用水采用市政管網(wǎng)壓力直接供水。3、選用節(jié)水型衛(wèi)生器具。4、充分采用自然采光。5、屋面及外墻采用隔熱保溫處理。第六章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理一、項(xiàng)目法人本項(xiàng)目法人為上海××××股份有限公司，基本情況如下：名 稱： 上海××××股份有限公司企業(yè)類型： 股份有限公司（非上市）法定代表人：住 所：*路666號(hào)23、24樓上海××××股份有限公司由*房地產(chǎn)集團(tuán)為主發(fā)起人，

45、聯(lián)合上海市*發(fā)展總公司、上海*總公司、上海市*發(fā)展總公司和上海*交易中心等四家單位共同發(fā)起設(shè)立的，注冊(cè)資本60000萬(wàn)元，總資產(chǎn)規(guī)模約22億元。公司的主發(fā)起人*房地產(chǎn)集團(tuán)是國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)、特級(jí)信用的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。集團(tuán)連續(xù)四次獲“上海市文明單位”、連續(xù)八次獲“上海市重點(diǎn)工程實(shí)事立功競(jìng)賽優(yōu)秀公司”榮譽(yù)，在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合效益百?gòu)?qiáng)中，名列上海市第一位。集團(tuán)自成立以來(lái)開發(fā)的項(xiàng)目已超過50個(gè)，累計(jì)開發(fā)面積247.5萬(wàn)平方米。通過企業(yè)改制、資產(chǎn)重組，集團(tuán)將相應(yīng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（項(xiàng)目）注入××××股份有限公司，為×××

46、15;股份有限公司的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，××××股份有限公司正致力于四大項(xiàng)目的投資建設(shè)。其中，漓江山水小區(qū)規(guī)劃建筑面積25.5萬(wàn)平方米，擬建成國(guó)家康居示范工程；良辰美景小區(qū)規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米；康健新村牡丹花園別墅和紫藤園規(guī)劃建筑面積約6萬(wàn)平方米，為上海西南的高尚住宅區(qū)；此外還成功開發(fā)了目前國(guó)內(nèi)最大的某八街坊木結(jié)構(gòu)別墅以及旗忠村高爾夫別墅等。××××股份有限公司是上海市房地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)。上海××××股份有限公司作為項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對(duì)本項(xiàng)目的策劃、資金

47、籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售、經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還等實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。二、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理本項(xiàng)目建成后，商業(yè)設(shè)施將全部用于出售。第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度綜合考慮本項(xiàng)目的前期策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等各項(xiàng)工作，本項(xiàng)目的建設(shè)周期為2年。具體進(jìn)度如下：項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表 時(shí)間內(nèi)容2005年2004年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1前期準(zhǔn)備2擴(kuò)初、施工圖3地下工程建設(shè)4地上結(jié)構(gòu)工程5設(shè)備安裝及裝飾6市政配套7竣工驗(yàn)收等第八章 投資估算、資本金及資金籌措第一節(jié) 投資估算1、估算編制依據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)投資依據(jù)：本項(xiàng)目建設(shè)方案（初稿）上海市建筑工程預(yù)算相關(guān)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上海市各類建筑工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)（2003）2、估算的主要

48、條件（1）相似工程合同造價(jià)資料及上海地區(qū)大宗材料價(jià)格（2）由國(guó)內(nèi)單位承當(dāng)設(shè)計(jì)、施工和項(xiàng)目管理3、估算說(shuō)明（1）工程費(fèi)用包括總體工程費(fèi)用、地上建筑、公用建筑、地下建筑等成本。（2）總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、圍墻、大門、綠化和污水處理裝置等。（3）其他費(fèi)用包括土地開發(fā)費(fèi)（土地出讓金及拆遷）市政配套費(fèi)其中市政配套費(fèi)包括以下部分：小區(qū)供水管道工程費(fèi)小區(qū)供電工程費(fèi)小區(qū)燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)電話通訊費(fèi)住宅配套費(fèi)人防費(fèi)工程顧問費(fèi)其他建設(shè)費(fèi)用（4）預(yù)備費(fèi)包括：基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)4、主要造價(jià)參考本項(xiàng)目為多層綜合商業(yè)建筑，根據(jù)上海市各類建筑工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)（2003），造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為4000-5000元/平方米，其工

49、程標(biāo)準(zhǔn)是：地下一層、地上4-5層，無(wú)塔樓。外墻玻璃幕墻，內(nèi)部花崗石地磚、大玻璃櫥窗、自動(dòng)扶梯、電梯、中央空調(diào)、消防噴淋，有較好的水電?？紤]到本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，計(jì)算中取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為：4400元/平方米5、建設(shè)投資估算結(jié)果通過估算，本項(xiàng)目的建設(shè)投資（不含貸款利息）為：74893萬(wàn)元6、建設(shè)總投資估算本項(xiàng)目貸款利息估算為8220萬(wàn)元，最終經(jīng)本可行性研究報(bào)告測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為：83113萬(wàn)元其中：工程費(fèi)用：54307萬(wàn)元其他費(fèi)用：16241萬(wàn)元（其中土地開發(fā)費(fèi)11911萬(wàn)元）預(yù)備費(fèi)用：4345萬(wàn)元利息費(fèi)用：8220萬(wàn)元第二節(jié) 資金籌措1、資本金按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目資本金（或自有資金）需達(dá)到項(xiàng)目總

50、投資的35%。項(xiàng)目的總投資為83113萬(wàn)元，故所需的資本金為：83113 35% 29090萬(wàn)元。2、建設(shè)項(xiàng)目的其他資金本項(xiàng)目的總投資中除資本金外尚需資金為：83113-29090 54023萬(wàn)元若不考慮預(yù)售資金的回籠，則這部分資金將全部通過銀行貸款的形式解決。銷售價(jià)格分析本章節(jié)中，采用房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)合市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法，綜合確定某居住區(qū)商業(yè)中心建成后的物業(yè)價(jià)值。第一節(jié) 商業(yè)購(gòu)物、餐飲、休閑房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)為確定購(gòu)物、餐飲、休閑等商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格，擬采用房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法進(jìn)行現(xiàn)狀價(jià)格的確定，然后采用線性回歸的方法確定房地產(chǎn)兩年以后的市場(chǎng)價(jià)格。1、市場(chǎng)比較法根據(jù)替代原理，選擇位于同一供需圈內(nèi)較近時(shí)

51、期用途相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)格類型相同且正常交易的多個(gè)案例作比較，通過交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，求出估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。商業(yè)物業(yè)建成后價(jià)格 交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù)2、測(cè)算項(xiàng)目當(dāng)前（假設(shè)已建成）的底層市場(chǎng)價(jià)格選擇比較案例如下：案例一：康沈路小上海文化旅游城商業(yè)，底層，中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯，2004年10月底層掛牌價(jià)21000元/m2；案例二：七寶樂購(gòu)購(gòu)物中心商業(yè)，底層，中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯，2004年10月掛牌單價(jià)23000元/ m2；案例三：嘉定區(qū)安亭新城內(nèi)商場(chǎng)，底層，中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯，2004年10月掛

52、牌單價(jià)20000元/ m2。因素條件說(shuō)明表本項(xiàng)目底層商業(yè)案例一案例二案例三交易情況正常掛牌掛牌掛牌交易日期2004.10.112004.102004.102004.10區(qū)域因素商業(yè)繁華度w 0.5一般較好好較好交通便捷度w 0.2一般一般一般一般周邊環(huán)境w 0.2好好較好好基礎(chǔ)設(shè)施w 0.1七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)別因素臨街狀況w 0.4/所在樓層w 0.3/面積w 0.3/價(jià)格（/m2）210002300020000注：由于測(cè)算一般意義上的價(jià)格，主要影響因素為區(qū)域因素，故個(gè)別因素在此不予以考慮。比較因素指數(shù)表案例一案例二案例三交易情況115115115交易日期100100100區(qū)域

53、因素商業(yè)繁華度120 0.5130 0.5120 0.5交通便捷度100 0.2100 0.2100 0.2周邊環(huán)境100 0.2110 0.2100 0.2基礎(chǔ)設(shè)施100 0.2100 0.2100 0.2個(gè)別因素臨路狀況/所在樓層/面積/修正說(shuō)明：1、交易情況：案例均為掛牌資料，各修正+15%。2、交易日期：日期接近，不修正3、區(qū)域因素： 1 商業(yè)繁華度:根據(jù)商業(yè)繁華度的不同作上表修正。 2 交通便捷度:項(xiàng)目與案例一、二、三相同，不修正 3 周邊環(huán)境:項(xiàng)目與案例一、三相同，不修正，而與案例二不同，故修正+10% 4 基礎(chǔ)設(shè)施:項(xiàng)目與案例一、二、三相同，不修正4、個(gè)別因素不考慮修正比較因素修

54、正表案例一案例二案例三價(jià)格（/m2）交易情況100/115100/115100/115交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素100/110100/117100/110個(gè)別因素/修正價(jià)格（/m2）比準(zhǔn)價(jià)格 16600+17094+15810 /3 16501元/m23、測(cè)算項(xiàng)目建成后的底層市場(chǎng)價(jià)格采用回歸方法對(duì)兩年以后項(xiàng)目建成時(shí)的價(jià)格進(jìn)行趨勢(shì)分析。假設(shè)：yi a +b?xi yi: 上海中房綜合指數(shù)預(yù)測(cè)值 xi: 時(shí)間序列值 i 1,2,3n a: 回歸線縱軸截距 b: 回歸線斜率根據(jù)已有得得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)x、y可以求出回歸系數(shù)a、b: a yi/nb yi?xi / xi2中房上

55、海綜合指數(shù)年份02120301030203030304030503060307030803090310綜合指數(shù)89190292594596198010021045106310871108年份03110312040104020403040404050406040704080409綜合指數(shù)11511172117811951212123412511260127012841303通過線性擬合，得到2004年10月的綜合指數(shù)為1349.4，2004年12月的綜合指數(shù)為1870。則通過上海中房指數(shù)的修正，項(xiàng)目建成后于2007年初的價(jià)格為：16501 1870/1349.4 22868元/平方米取整為22800元/平方米3、測(cè)算項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)均價(jià)由于商業(yè)物業(yè)對(duì)樓層變化相當(dāng)敏感，一般在計(jì)算各樓層價(jià)格時(shí)，