興禪詩(shī)項(xiàng)目場(chǎng)可行性研究分析報(bào)告

1、f興禪詩(shī)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論（一）項(xiàng)目背景錯(cuò)誤!（二）項(xiàng)目概況錯(cuò)誤!（三）項(xiàng)目建設(shè)意義錯(cuò)誤!第二章需求分析一、地理環(huán)境及優(yōu)勢(shì)條件錯(cuò)誤!二、存在的挑戰(zhàn)因素錯(cuò)誤!第三章建設(shè)規(guī)模與推薦理由 （一）建設(shè)規(guī)模： 錯(cuò)誤!（二）推薦方案及其理由 錯(cuò)誤!第四章廠址選擇（一）廠址現(xiàn)狀錯(cuò)誤!（二）廠址條件錯(cuò)誤!第五章 技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案 （一）技術(shù)方案錯(cuò)誤!（二）設(shè)備方案錯(cuò)誤!（三）工程方案錯(cuò)誤!第六章 環(huán)境影響分析 （一）項(xiàng)目廠址與環(huán)境現(xiàn)狀錯(cuò)誤!（二）項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響 錯(cuò)誤!（三）環(huán)境保護(hù)措施 錯(cuò)誤!錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

2、未定義書(shū)簽 未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽未定義書(shū)簽未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。未定義書(shū)簽未定義書(shū)簽未定義書(shū)簽未定義書(shū)簽（四）環(huán)境影響評(píng)價(jià)錯(cuò)誤!第七章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。（一）危害因素及危害程度分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽（二）安全保證體系和措施錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽（三）消防措施錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽（四）自然災(zāi)害的防范錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第八章 組織計(jì)劃 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。（一）建設(shè)招標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽（二）建設(shè)方式 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽（三）建設(shè)項(xiàng)目的管理 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 錯(cuò)誤！未

3、定義書(shū)簽。（一）總體設(shè)想錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第十章 項(xiàng)目投資估算 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第十一章 社會(huì)影響評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。一、社會(huì)影響效果分析錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽二、社會(huì)適應(yīng)性分析錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第十二章 研究結(jié)論與建議 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。（一）結(jié)論.錯(cuò)誤！ 未定義書(shū)簽（二）建議錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽、八 、，刖言目前，由禾嘉房地產(chǎn)有限公司將要開(kāi)發(fā)的青羊區(qū)太升北路成都市興 禪寺街2226號(hào)地塊，前期我對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀的整體 分析，對(duì)目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行了微觀的細(xì)致研究， 基于對(duì)市場(chǎng)有了正確 的評(píng)估和判斷后，我方對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品有

4、了整體定位構(gòu)想， 經(jīng)過(guò)半個(gè)月的 市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)該項(xiàng)目有了一套營(yíng)銷策劃思路， 對(duì)市場(chǎng)部分做了可性性 研究。在經(jīng)歷了成都房地產(chǎn)沉浮發(fā)展的十多年來(lái)， 市場(chǎng)已由原先的“賣(mài)方 市場(chǎng)”轉(zhuǎn)為現(xiàn)有的“買(mǎi)方市場(chǎng)”，從市場(chǎng)的整合轉(zhuǎn)為市場(chǎng)的細(xì)分化， 至此成都房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了激烈的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代， 即從具體實(shí)物的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn) 入了系統(tǒng)形象的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者在經(jīng)過(guò)了數(shù)多樓盤(pán)的洗腦后， 也日漸成 熟和專業(yè)，在對(duì)關(guān)心物業(yè)的位置、價(jià)格、房型等因素外，也關(guān)心起小 區(qū)的整體環(huán)境、綜合品質(zhì)、售后服務(wù)以及發(fā)展商的信譽(yù)實(shí)力，這也是 市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)?；谏鲜鲈?，我提供的部分營(yíng)銷策劃方案含概了市場(chǎng)分析和研 究、營(yíng)銷企劃等內(nèi)容，全部?jī)?nèi)容由下列三個(gè)部分組

5、成：第一部分：市場(chǎng)分析篇第二部分：營(yíng)銷定位篇 第三部分：營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)篇產(chǎn)品檔案地理位置：成都青羊區(qū)太升北路成都市興禪寺街22 26號(hào)地塊項(xiàng)目位置：項(xiàng)目地塊位于成都市青羊區(qū)太升北路興禪寺街內(nèi)環(huán)與一環(huán)線之間，地處成都市北門(mén) CBD核心區(qū)域，地鐵3號(hào)線出口，成都 市通訊一條街相鄰，并與新華大道繁榮的主要城市街道相容 開(kāi)發(fā)商：禾嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總用地地面積：3493.35平米建筑面積：15021.41平米地面建筑：12226.731) 住宅：11004.05平米2) 商業(yè)用房：1222.67平米3) 地下建筑(未計(jì)入容積率)：2794.68平米容積率：3.5周邊配套設(shè)施學(xué)校：桂王橋小學(xué)，升平街小學(xué)

6、，成都13中學(xué)，成都3中。醫(yī)院：永康醫(yī)院，成都中醫(yī)醫(yī)院，二醫(yī)院，三醫(yī)院，兒童醫(yī)院。市場(chǎng)：人人樂(lè)超市，北大街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，凍青樹(shù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。公園：錦江活水公園，游樂(lè)園運(yùn)動(dòng)休閑：春熙路步行街，市體育中心，西郊體育場(chǎng)購(gòu)物：伊藤洋華堂，摩爾百盛，人民商場(chǎng)，太平洋商場(chǎng)，王府井，國(guó)美電器，博美裝飾城公交線路：3，5，7，14，32，45，55，56，61，62，74，85等十多條公交第一部分市場(chǎng)篇成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、成都市城市狀況城市概況歷史文化成都是四川省省會(huì)，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以 后一直為西南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城

7、”、“花城”等稱呼。武侯 祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來(lái)向人們講述著成都的重要地位。成都是國(guó)務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一。隨著西部大開(kāi)發(fā)的 推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實(shí)力，理所當(dāng)然地成為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略高地。地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，總土地面積12390平方公里， 成都市市區(qū)包括兩部分，一部分是市中區(qū)，現(xiàn)為錦江、青羊、金牛、 成華、武侯五個(gè)行政區(qū)及成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)共有土地面積430.16平方公里，是成都市區(qū)的主體。另有兩個(gè)郊區(qū)：龍泉驛區(qū)和青白江區(qū)， 有土地面積948.15平方公里。合計(jì)成都市區(qū)面積1381.31平方公里。 全市地

8、勢(shì)差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨(dú)特，年平均氣溫在16.4 C左右，晴天少，日照率在 2432%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資 主題：源、旅游資源、勞動(dòng)力資源豐富。生活特色成都?xì)夂蛞巳耍瑹o(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。成都 人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。 成都被稱作“最適合居住的 城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí) 慣。行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級(jí)市）8縣，即錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華 區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、尚新區(qū)，都江堰市、彭 州市、崇州市、邛崍市，溫江縣、卑E縣、新都縣、

9、大邑縣、新津縣、 雙流縣、金堂縣、蒲江縣。簡(jiǎn)析：從以上數(shù)據(jù)以及情況我們可以顯而易見(jiàn)的發(fā)現(xiàn)，成都具 備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的各類基礎(chǔ)元素，綜合條件相當(dāng)優(yōu)越。例如 豐富的旅游休閑景觀資源、良好的生活氛圍以及優(yōu)越的城市 設(shè)施配套等，成都城帀發(fā)展戰(zhàn)略城市規(guī)劃SS 市fiattna中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 ”圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的 扇葉式"布局；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引 導(dǎo)城市向東 部、南部發(fā) 展；優(yōu)化城 鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu) 與布局，重 點(diǎn)建設(shè)中心 城周邊七個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)：大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽(yáng)。成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽(yáng)

10、等七個(gè) 衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形 成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積 3260平方公里、也是 中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)， 共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市區(qū) 以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功 能在2010年以前逐步實(shí)現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對(duì)獨(dú)立地承擔(dān) 所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。另外，市政府同時(shí)提出了要構(gòu)建“30分鐘大成都”的概念，即從 成都市中心城區(qū)到每一個(gè)外圍功能片區(qū)最多只要 30分鐘車(chē)程。1. 區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都

11、概念提出后，初步擬定將 一環(huán)路 作為城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)， 作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)； 三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)， 重點(diǎn)發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽(yáng)、龍泉等周邊城市屆時(shí)作為 “大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。2. 城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市 要向更容易開(kāi)發(fā)、開(kāi)闊平坦的 東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海 拔高、開(kāi)發(fā)難度大的因素，同時(shí)又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進(jìn)行大 規(guī)模城市開(kāi)發(fā)。從將來(lái)將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟(jì)圈的角度來(lái) 說(shuō)，城市也應(yīng)該向東、南方向發(fā)展。向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過(guò)的成

12、都市向東向南發(fā)展規(guī)劃，以市 中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方 公里，總體結(jié)構(gòu)為1個(gè)副中心，1個(gè)片區(qū)中心，3個(gè)片區(qū)，15個(gè)居住 區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài) 型新城區(qū)，是城市副中心。向南發(fā)展：根據(jù)成都市總體規(guī)劃（19952020年）、成都市向東向南 發(fā)展規(guī)劃，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車(chē)南站外環(huán) 路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化 及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技 產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車(chē)南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城 南副中心，未來(lái)地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢

13、通無(wú)阻。3. 城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域城東區(qū)域一一改造熱點(diǎn)區(qū)城東片區(qū)2000年以來(lái)市場(chǎng)發(fā)展迅速，東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī) 劃、成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃、成都市沙河綜合整治工 程規(guī)劃三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 城南城市副中心區(qū)域 建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成 都市高品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)集中區(qū)一一城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展 地帶更加令人向往。周邊衛(wèi)星城一一輻射熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺(tái)、天府大道開(kāi)通成就了華陽(yáng)；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時(shí)其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來(lái)越受到業(yè)界關(guān)注。目前已經(jīng)有眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商，如華新國(guó)際、建信、新希望、棠湖集團(tuán)等進(jìn)

14、入衛(wèi)星城，未來(lái)幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā) 展將持續(xù)升溫。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1. GDP 2005年，成都實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2371億元，年遞增長(zhǎng)13.2%,比“九 五”時(shí)期上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別 完成182.3億元、1007.7億元和1181.1億元，年均增長(zhǎng)速度分別為 5.3%、16.9%和 11.8%。篥十五帀時(shí)期地區(qū)生產(chǎn)總值與增長(zhǎng)速度2. 固定資產(chǎn)投資 2005年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)1457.4億元，增速達(dá)40.1%。葩十五"時(shí)期全部固定資產(chǎn)投資與増長(zhǎng)速度可以看到，2005年成都市固定資產(chǎn)投資超速發(fā)展，發(fā)展勢(shì)頭較為猛 烈。3. 社會(huì)消費(fèi)2005年社會(huì)消費(fèi)品零

15、售總額達(dá) 999.2億元，比2000年增長(zhǎng)80.3%, 年均增長(zhǎng)12.5%。如佗1614121Q8&42O比較GD僑口社會(huì)消費(fèi)2圖標(biāo)，可以看出社會(huì)消費(fèi)和GDP基本是同軌跡 發(fā)展的，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)是同步的。4. 居民收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 由2000年的7649元增加到2005年的11359 元，農(nóng)民人均純收入由3016元增加到4485元，年均增長(zhǎng)8.2%、8.3%。元卄劉時(shí)期城鄉(xiāng)居民牧入情況城禎居民人均可支配拽入農(nóng)民人均純收入人均可支配收入穩(wěn)步上升，2004年成都市人均可支配首次突破萬(wàn)元 大關(guān)。人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組

16、成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。人口狀況2000年末成都市總?cè)丝?1013萬(wàn)人，在全國(guó)特大城市中，僅次于 北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區(qū)人口 336萬(wàn)人，縣（市） 人口 667萬(wàn)人；女性人口 497萬(wàn)人，男性人口 516萬(wàn)人；全市共 317萬(wàn)戶，其中，市區(qū)為111萬(wàn)戶，縣（市）為 206萬(wàn)戶。全市 平均每戶3.2人，其中，市區(qū)平均每戶3.0人。全市人口密度為 每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá)23702005年末成都市戶籍人口 1082.0萬(wàn)人，比上年末增加22.3萬(wàn)人。 全年出生人口 7.5萬(wàn)人，出生率為6.97?;死亡人口 5.7

17、萬(wàn)人， 死亡率為5.31 ?；人口自然增長(zhǎng)率為1.66?；全市計(jì)劃生育率為94.61%o從2000年和2005年人口數(shù)據(jù)可以看出，2005年的人口自然增長(zhǎng)率 僅為1.66?,遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中 4?的指標(biāo)，成都市的 人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時(shí)我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人 口加上大量的流動(dòng)人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過(guò)于密集了；為減輕城市 負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢(shì)在必行成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀政策背景2005年國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快和投機(jī)炒房的狀況，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，主要目的 是從宏觀管理的

18、角度，改善房地產(chǎn)的投資和需求結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)投 資總量增長(zhǎng)過(guò)快的局面，防止泡沫的產(chǎn)生，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健 康、穩(wěn)定的發(fā)展。其中包括了：3月17日央行取消房貸利率優(yōu)惠政策，個(gè)人住房貸款利率也再次上調(diào)。4月27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的 8條措施。5月11日，建設(shè)部、發(fā)改 委等中央七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知“打擊炒地”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。 隨后，各級(jí)地方政府也頒發(fā)了相關(guān)政策，調(diào)控手段從行政手段提升到 利率、稅收手段，體現(xiàn)了堅(jiān)決擠掉商品房?jī)r(jià)格泡沫，實(shí)現(xiàn)“硬著陸” 的政策目標(biāo)。2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的調(diào)整期，國(guó)家根據(jù)

19、房地產(chǎn)價(jià) 格上漲過(guò)快和投機(jī)炒房的狀況，繼續(xù)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào) 控，連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，由建設(shè)部、中國(guó)人民銀行以及銀監(jiān) 會(huì)聯(lián)合制定的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)于 3月1號(hào)起施行，以規(guī) 范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；2006年3月，國(guó)務(wù)院公布今年工作要點(diǎn)，提出繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題；國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 所得稅征管辦法，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu) 惠；2006年4月，中國(guó)人民銀行宣布，從4月28號(hào)起上調(diào)金融機(jī)構(gòu) 貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整；200

20、6年5月，溫家寶總理主持國(guó)務(wù) 院常務(wù)會(huì)議，認(rèn)為少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛 盾突出，提出改善商品房結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格土地管理等六項(xiàng)措施。2006年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn) 定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)，公布延長(zhǎng)全額征收營(yíng)業(yè)稅年限，房屋建筑面積 90平方以下的個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%等措施。所以2004年被稱為房地產(chǎn)“政策年”，2005年被稱為“宏觀調(diào)控年”， 2006年是中央和地方政府上下結(jié)合、條塊結(jié)合，房地產(chǎn)市場(chǎng)新政的“組合拳”基本成為一套完整的體系。在國(guó)家進(jìn)一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的同時(shí)，成都市也及 時(shí)采取一系列有力的措施，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)持

21、續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 包括繼續(xù)按照“引導(dǎo)高端、調(diào)控中端、保障低端”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 思路，采取多種措施，保障了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。一是完善公共住房制度。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房“按照標(biāo)準(zhǔn)、提前登記、 按需建設(shè)、保證供應(yīng)”，對(duì)符合條件的購(gòu)房戶，只要不挑不揀，滿足 供應(yīng)；對(duì)廉租住房對(duì)象實(shí)行“應(yīng)保盡?！保m當(dāng)調(diào)整保障比例，擴(kuò)大 保障面，盡快出臺(tái)解決中低收入居民住房問(wèn)題的方案。二是增加土地供應(yīng)量，加大普通商品住房供應(yīng)。堅(jiān)持土地供應(yīng)與 住房供求狀況、城市規(guī)劃相結(jié)合，做到“以價(jià)定量，以量控價(jià)”。三是規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)肅查處破壞市場(chǎng)秩序的違 法違規(guī)行為。四是進(jìn)一步加強(qiáng)輿論宣傳，引導(dǎo)理性消費(fèi)

22、。五是開(kāi)展住房狀況調(diào)查和需求預(yù)測(cè)工作。成都市先后進(jìn)行了各郊 區(qū)（市）縣人均住房面積普查、九城區(qū)人均 12平方米以下住房困難家 庭普查、成都市低保戶住房調(diào)查等專項(xiàng)調(diào)查，以及對(duì)未來(lái)三年的住房 需求總量和土地出讓規(guī)模進(jìn)行了預(yù)測(cè)，從而為科學(xué)制定住房供應(yīng)規(guī)模 提供了依據(jù)。1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模日益增大從1997年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資開(kāi)始進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。作為我?guī)?投資的三大主體力量之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步上漲，2005年同比增長(zhǎng)54.6 %,占固定資產(chǎn)投資的31%今年上半年房地產(chǎn)投資所占比 例持續(xù)增長(zhǎng)（參見(jiàn)圖1）。圖1：成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢(shì)分析6040加003000 0 0-00000o

23、o O6 4 23530252015W5 O59fcJ固定資產(chǎn)按資（億元）LJ房地產(chǎn)按資（億元）T-房地產(chǎn)按資所占比例（）資料來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局土地成本的大幅增長(zhǎng)是推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。2002至2005年間，成都地價(jià)上漲 40% 2006年1 5月, 在開(kāi)發(fā)投資完成額中，開(kāi)發(fā)商支付的土地取得費(fèi)用7 4. 0 6億元,同比增長(zhǎng)15 0 . 1%，土地成本占投資完成額的比例為4 4. 27%,同比提高13 . 5 2個(gè)百分點(diǎn)。2）外來(lái)資金對(duì)房地產(chǎn)投資的影響越來(lái)越大。成都房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)則是外來(lái)資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的影響越來(lái)越大。根據(jù)"戴德梁行研究顧問(wèn)部-北

24、亞區(qū)"對(duì)多年 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)趨勢(shì)進(jìn)行分析可得知：自1992年華新國(guó)際進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)至2005年春，入駐成都的外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)為 53家，入市資金已超過(guò)人民幣100億元。第一、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的介入直接推動(dòng)土地價(jià)格上漲；第二、樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)、相對(duì)品質(zhì)的提升與外來(lái)大品牌的影響 勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上漲。3）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡資料來(lái)源：成都市房管局由上圖可以看出，從2004年開(kāi)始，在宏觀調(diào)控等各種影響因素 的作用下，一方面，市場(chǎng)需求受到抑制，成交面積增幅放緩。2005年商品房的成交量同比增長(zhǎng)2%,增幅下降10%。另一方面，五城 區(qū)商品房供應(yīng)面積增長(zhǎng)較快，2005年的供應(yīng)同比增長(zhǎng)8.6 %

25、，增幅為 2004年的一倍。成交增幅的放緩和供應(yīng)增幅的加快，使供求關(guān)系逐漸趨于平衡。在2005年，供應(yīng)面積開(kāi)始超過(guò)交易面積，供銷比快速 上升為1.13。4）競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，市場(chǎng)細(xì)分必須更加明確隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大， 開(kāi)發(fā)商必須更加注重樓盤(pán)品質(zhì)、塑造自身品牌，向著精細(xì)化、個(gè)性化 發(fā)展，以便在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，因此，市場(chǎng)細(xì)分必須 更加明確。住宅市場(chǎng)住宅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要的分類市場(chǎng)，其市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)整個(gè)行業(yè) 產(chǎn)生深刻的影響。下圖反映了 2002年-2006年上半年五城區(qū)住宅的 供銷走勢(shì)。2002年-2004年，五城區(qū)的新增供應(yīng)面積均小于銷售面積， 尤其在20

26、03和2004年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出。 2005年供應(yīng)面積增大，超過(guò)銷售面積，供需矛盾有所緩解。圖3:住宅市場(chǎng)供銷售情況（2002年-2006年上半年）口張應(yīng)而稅（萬(wàn)平方米悄整而稅（萬(wàn)罟方米）資料來(lái)源：成都房管局在價(jià)格方面，住宅交易價(jià)格逐年攀升，2005年漲幅為近幾年最 大進(jìn)入2006年，住宅均價(jià)的漲幅受到宏觀調(diào)控等多方面影響開(kāi)始 放緩。圖4:住宅均價(jià)（2002年-2006年上半年）50004000300020001000020022003單位：元怦方米丨20042005+五城國(guó)隹宅價(jià)格2006上半年資料來(lái)源：成都房管局預(yù)測(cè):1. 住宅供應(yīng)量將進(jìn)一步增大根據(jù)近三年五城區(qū)的土地

27、供應(yīng)規(guī)模（2003-2005年土地供應(yīng)量分 別為226.56、267.87和245.84萬(wàn)平方米），可以預(yù)測(cè)，在住宅市場(chǎng) 保持平穩(wěn)發(fā)展的情況下，住宅供應(yīng)理論上仍然會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。2. 需求持續(xù)平緩釋放。根據(jù)近三年來(lái)購(gòu)房者需求變化趨勢(shì)，可以預(yù)測(cè)，未來(lái)1-3年內(nèi),隨著城市化進(jìn)程的加快、人居環(huán)境的改善，將會(huì)吸引更多的外地人， 需求將持續(xù)上漲。但在國(guó)家宏觀調(diào)控和購(gòu)房成本提高等因素的影響 下，上漲幅度將趨于平緩。3. 住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅放緩。根據(jù)近幾年價(jià)格走勢(shì)和目前市場(chǎng)需求，我們預(yù)測(cè)住宅價(jià)格將繼續(xù) 上漲。但由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，漲幅將有所放緩。甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)由于成都目前缺乏真正意義上的甲級(jí)寫(xiě)字樓

28、， 我們對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓 的選取是在參考國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)上做出的。根據(jù)我們Q2季度做出的最新統(tǒng)計(jì)，成都目前投入使用的甲級(jí)寫(xiě) 字樓總共有7座，其中5座位于CBD區(qū)域內(nèi)（川信大廈、城市之心、 時(shí)代廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)和冠城大廈），2座位于SBD區(qū)域內(nèi)（威斯頓聯(lián) 邦大廈和開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)），總存量面積為 278, 995平方米，平均租 金為98.5元/平方米/月，空置為33.1 %。IT，銀行和電子企業(yè)是成 都甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要客戶。下圖顯示了成都甲級(jí)寫(xiě)字樓1998年-2006 年第二季度的租金變化情況。可以看出，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金保持 著平穩(wěn)上漲。圖5:甲級(jí)寫(xiě)字樓租金變化（1998年-2006年上半年

29、）資料來(lái)源：戴德梁行研究顧問(wèn)部由1998-2006年第二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)、占用和空置變化情況（圖6）可以看出，從1998年-2004年，甲級(jí)寫(xiě)字樓都基本處于一個(gè) 供需平衡的情況下。而2005年和2006年上半年供銷比和空置的上升 主要是因?yàn)樾氯胧械娜齻€(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓 （時(shí)代廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)和匯日央 擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)還處于市場(chǎng)吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上 升。圖6: 1998-2006年第二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)、占用和空置變化 情況咸都甲級(jí)寫(xiě)字樓供需及空置情況H存童 二占用 空置資料來(lái)源：戴德梁行研究顧問(wèn)部預(yù)測(cè)：隨著外來(lái)知名企業(yè)的增多和企業(yè)擴(kuò)張需求的增大，成都甲級(jí)寫(xiě)字 樓的需求將進(jìn)一步增大，甲級(jí)

30、寫(xiě)字樓市場(chǎng)看好。商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的需求從2001年開(kāi)始明顯地顯現(xiàn)出來(lái)。2003年商 業(yè)地產(chǎn)銷售面積為76.53萬(wàn)平方米，同比上升32.24 %，銷售金額同 比增長(zhǎng)73.76 %，被稱為"成都商業(yè)地產(chǎn)年"。然而，進(jìn)入2004年以 后，過(guò)度的開(kāi)發(fā)導(dǎo)致了供銷比從 2003年的1.25直接上漲到1.58 , 供應(yīng)增長(zhǎng)過(guò)快，需求出現(xiàn)疲軟，商業(yè)用房空置面積大幅增加。2005年，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，減少部份盲目投資，開(kāi)始 消化之前商業(yè)存量，2006年上半年，商業(yè)用房的供應(yīng)面積同比下降 明顯，為46.7 %，銷售面積同比下降10.0 %，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始 進(jìn)入理性發(fā)展階

31、段。圖7: 2003-2006年上半年商業(yè)用房供需情況分析2003-200 E年上半年商業(yè)用房供需情況分析口曲業(yè)審務(wù)濮閒枳（萬(wàn)平方來(lái)）h商業(yè)審務(wù)底史on農(nóng)（萬(wàn)平方采】資料來(lái)源：成都房管局在價(jià)格方面，2004年的商業(yè)物業(yè)均價(jià)上漲了 18.7個(gè)百分點(diǎn)，漲 幅為近幾年最大。2005年，在國(guó)家宏觀調(diào)控作用下，商業(yè)物業(yè)均價(jià)下降了 12.05 %，下降幅度明顯。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的理性調(diào)整以后,2006年商業(yè)物業(yè)價(jià)格開(kāi)始有所上升，市場(chǎng)開(kāi)始回暖（圖8）。8500圖創(chuàng)2003-2006年上半年商業(yè)用房?jī)r(jià)格走勢(shì)800075007000G500200420052006隼上半年GK9815371T17831資料來(lái)源：成

32、都房管局預(yù)測(cè)：1. 地鐵沿線商業(yè)片區(qū)將成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，新的商業(yè)格局將逐漸形 成。2. 根據(jù)成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，成都市的主城區(qū)將形成1個(gè)CBD（中央商務(wù)區(qū)），6大組團(tuán)中心，19個(gè)區(qū)域商業(yè)中心（例如： 光華、紅牌樓商業(yè)中心等）和100個(gè)左右的社區(qū)中心，因此，新生的 商業(yè)片區(qū)將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)（例如：發(fā)展中的第四商圈一一金沙片 區(qū)）。二手房市場(chǎng)（商品房）下圖為2002-2006年上半年五城區(qū)二手商品房成交比較。 由此可 以看出二手房在2003年和2004年間成交量增加迅速，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。 由于受到宏觀調(diào)控等影響，2005年二手商品房增速明顯放緩。到2006 年上半年3、4月份，二手房市場(chǎng)悄然回暖。

33、但 5月-6月，受到營(yíng)業(yè) 稅政策調(diào)整的影響，二手房成交量不斷下滑。7月-8月，由于為了避 開(kāi)即將開(kāi)征的個(gè)人所得稅，二手房交易量短期內(nèi)有所上漲。目前，大 多數(shù)購(gòu)房者對(duì)二手房市場(chǎng)抱持幣觀望態(tài)度。圖9： 2002-2006年上半年二手商品房成交情況40070%35060%30050%25040%20030%15023%10%+同出牌加2002*200諱2004早2005 年2006£ 半蘋(píng)I成交而稅152.09244.62343.97351.88209.05T-圖比憎加6080%40.60%2.3C%1370%10050資料來(lái)源：成都房管局預(yù)測(cè)隨著新一輪宏觀調(diào)控的到來(lái)，二手房市場(chǎng)的未來(lái)有待

34、觀望小戶型市場(chǎng)分析 需求市場(chǎng)特征消費(fèi)者的需求很大程度上會(huì)影響到市場(chǎng)供應(yīng)的發(fā)展方向，及具體項(xiàng)目的定位，針對(duì)小戶型購(gòu)買(mǎi)客戶的需求特征調(diào)查和分析， 我們發(fā)現(xiàn)有如下特征： 1.目前成都市小戶型物業(yè)的消費(fèi)群體構(gòu)成特征目前成都市小戶型市場(chǎng)所針對(duì)的消費(fèi)群主要是：投資型需求者、處于 創(chuàng)業(yè)狀態(tài)的中高收入年輕單身貴族、 每年產(chǎn)生的大量新婚青年、外地 來(lái)蓉務(wù)工的白領(lǐng)階層和處于求學(xué)狀態(tài)的部分大學(xué)生。 通常，小戶型物 業(yè)都會(huì)有較為完善的配套設(shè)施，當(dāng)家庭人口只有一個(gè)或兩個(gè)時(shí)，這種 小面積的住宅是適合的，但隨著家庭人口的增加，小戶型物業(yè)的功能 更多的就轉(zhuǎn)為了投資。所以說(shuō)，小戶型物業(yè)本身并不是過(guò)渡型的產(chǎn)品， 只是居住在里面的

35、人 是過(guò)渡變化的。2.年輕一族是小戶型物業(yè)最重要的一支市場(chǎng)消費(fèi)支撐力量新一代的白領(lǐng)完全改變了傳統(tǒng)的財(cái)富概念和人生概念，把握當(dāng)下、享受人生成為時(shí)尚白領(lǐng)、小資們的人生口號(hào)，個(gè)性化、獨(dú)立化生活理念 使大批年輕人成為置業(yè)生力軍，支撐了小戶型項(xiàng)目的發(fā)展空間；單身 貴族、眾多的新婚青年和部分大學(xué)生，或希望能夠擁有屬于自己的獨(dú) 立空間，或因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力不夠，不能購(gòu)買(mǎi)大戶型住宅，因而各類型的小戶型物業(yè)正好能夠滿足他們的要求，成為他們進(jìn)行“梯度”置業(yè)的 首選。3. 投資市場(chǎng)是小戶型市場(chǎng)的另一個(gè)重要的支撐點(diǎn)投資小戶型比投資高檔物業(yè)回報(bào)更高， 未來(lái)租務(wù)市場(chǎng)更廣闊，而且投 資門(mén)檻更低，用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投

36、資回報(bào)，因而倍 受投資者青睞。4. 影響小戶型物業(yè)消費(fèi)者的幾個(gè)關(guān)鍵性因素：地段、交通、各項(xiàng)生活配套設(shè)施、工作性質(zhì)小戶型住戶最大的的特點(diǎn)是年輕的上班族。 這類人對(duì)城市公共交 通的依賴性較強(qiáng)，而且對(duì)生活配套設(shè)施要求也較高， 所以小戶型對(duì)地 帶的分布，明顯地表現(xiàn)出聚居性，一般分為三類：第一類：鬧市中心，包括CBD區(qū)域和市中心；處于鬧市區(qū)的小戶型項(xiàng)目有著極高的投資效益， 而且處于交通、商業(yè)、 各種配套成熟的區(qū)域，無(wú)論是生活還是工作都極為便利。 對(duì)居住在這 些區(qū)域的年輕人而言，時(shí)間是非常寶貴的。他們寧肯在市中心購(gòu)買(mǎi)或 租賃價(jià)格高一些的小戶型物業(yè)，也不愿將時(shí)間花在乘車(chē)上下班的路 上。第二類：城市交通車(chē)站附

37、近；年輕的上班一族買(mǎi)不起市中心的房子，但又要每天準(zhǔn)時(shí)到市中心上班，所以他們最樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)城市交通車(chē)站附近的小戶型物業(yè)。這樣，住宅與車(chē)站在15分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直 接乘車(chē)上下班。所以城市交通車(chē)站附近聚集的小戶型物業(yè)也較多。第三類：以工作性質(zhì)為導(dǎo)向；通常情況下，在高校附近是部分學(xué)生和老師的聚居， 在科技園附近是IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居，在電視臺(tái)是附近廣告人的聚居等等。這種聚居 會(huì)為附近帶來(lái)相當(dāng)一批小戶型住宅的投資者， 從而為那些需要依托某 個(gè)專項(xiàng)區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。五、目前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷：雖然，小戶型項(xiàng)目針對(duì)年輕消費(fèi)者提出了“追求時(shí)尚與個(gè)性”的口 號(hào)，提

38、高物業(yè)檔次及定位，而且其獨(dú)立性及低總價(jià)對(duì)消費(fèi)者有著極大 的吸引力，但小戶型本身存在的缺陷卻也讓人無(wú)法忽視：居室數(shù)目模糊、功能設(shè)備模糊，居住功能差；戶型怪異，采光和通風(fēng)不足，對(duì)家電、家具擺放考慮不充分；墻壁太薄，對(duì)視性強(qiáng)，私密性差；內(nèi)廊式的設(shè)計(jì)，走道過(guò)長(zhǎng)，樓層戶數(shù)多，單戶識(shí)別性差；電梯配備不足，樓層出入不方便；公攤較高，得房率低；商住兩用樓對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響，同時(shí)存在安全及消防隱患；小戶型物業(yè)被作為辦公用，住戶與公司之間矛盾突出；部分小戶型物業(yè)是由大改小或由寫(xiě)字樓改建而成，戶型布局差，居住功能差。小戶型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域的分布小戶型項(xiàng)且的區(qū)聯(lián)井荷狀紀(jì)總體來(lái)看，目前成都市的小戶型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要集中在城南區(qū)域（

39、包括西南、東南在內(nèi)）。而長(zhǎng)久以來(lái)，成都人的居住習(xí)慣就是居住城南和 城西，因此有了“城南住富人，城西住富人”的說(shuō)法。正是因?yàn)檫@個(gè) 原因，所以城南和城西的各項(xiàng)生活配套設(shè)施都較其他區(qū)域完善；而小戶型物業(yè)因?yàn)槠渥陨砉δ艿南拗疲瑢?duì)周邊生活配套設(shè)施的要求要比其 它類型物業(yè)高得多。沙河流域整治及舊城改造工程的實(shí)施，對(duì)城東土地價(jià)值提升以及居住環(huán)境改善，起到了不小的影響作用。加之，小戶型物業(yè)本身所具有的可投資性，因而，城東小戶型物業(yè)的開(kāi)發(fā)也正方興未艾。小戶型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的環(huán)線分布整體來(lái)看，小戶型項(xiàng)目在各環(huán)線內(nèi)的分布較為均勻， 但更多的是側(cè)重 于內(nèi)環(huán)線內(nèi)的區(qū)域。隨著舊城改造工程的進(jìn)一步實(shí)施以及CBD城市中央商務(wù)區(qū)）的

40、建設(shè)，使得城區(qū)內(nèi)大量用于住宅開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少， 而且土地價(jià)值越來(lái)越高。這就決定了，開(kāi)發(fā)商更多的是將城區(qū)內(nèi)的土 地用于商用、投資價(jià)值高的物業(yè)類型的開(kāi)發(fā)。而同時(shí)，城市以前的單 核心“攤大餅”式發(fā)展，也因城東、城南城市副中心建設(shè)總體規(guī)劃的 實(shí)施，而轉(zhuǎn)向多核心擴(kuò)展式發(fā)展，由此而引發(fā)的交通建設(shè)、城市擴(kuò)張 產(chǎn)生的低于市區(qū)土地價(jià)格的供應(yīng)，為小戶型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了必然的 發(fā)展空間。隨著，城市交通建設(shè)的加快，由城市各區(qū)域到達(dá)中央商務(wù)區(qū)所耗費(fèi)的 時(shí)間正逐漸減少，而且目前成都市的城市化水平也達(dá)到了 42%勺比率, 正處于城市化進(jìn)程高速發(fā)展的階段。人們對(duì)于城市環(huán)線的概念已經(jīng)開(kāi) 始變?nèi)酰灰苡行У慕鉀Q交通問(wèn)題，居住

41、在幾環(huán)已經(jīng)不再是購(gòu)房的 絕對(duì)選擇標(biāo)準(zhǔn)。小戶型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方式目前，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的小戶型項(xiàng)目， 基本上是以居住為主要功 能，項(xiàng)目作為商務(wù)用途使用的較少；以居住功能為主的項(xiàng)目中，83%的項(xiàng)目中配備有商業(yè)物業(yè)，而且主要是以1-2層的商業(yè)配套為主，而 目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)高度一般都不超過(guò) 3層。這樣的結(jié)論恰恰與眾多小戶型項(xiàng)目所處的區(qū)域位置一致， 小戶型本身 所具備的投資性，及其對(duì)周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施的要求， 加之這些小 戶型項(xiàng)目基本都處在商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，而且地價(jià)水平也相對(duì)較 高，這就使商業(yè)的投入顯得非常有必要。總的來(lái)說(shuō)，小戶型項(xiàng)目的可投資性對(duì)眾多購(gòu)房者具有相當(dāng)?shù)奈c之配套的商業(yè)

42、更是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的平衡點(diǎn)， 但商業(yè)配套品質(zhì)對(duì)項(xiàng)目本 身品質(zhì)的影響也非常大，同時(shí)，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)也受到小戶型項(xiàng)目定位的 制約，二者相互依存，但又相對(duì)影響。小戶型項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn)R俞嚴(yán)林甫小戶壁彳貝的交務(wù)標(biāo)醸57 2小戶型項(xiàng)目的建筑形態(tài)/卜戶型物業(yè)的建誼形爲(wèi)5-n54%的小戶型項(xiàng)目的建筑形態(tài)是小高層（低于15層以下的電梯公寓）, 超過(guò)15層的高層電梯公寓占小戶型項(xiàng)目的 37%，僅有9%的項(xiàng)目以 多層形式出現(xiàn)。購(gòu)買(mǎi)小戶型物業(yè)的消費(fèi)者多以年輕人為主， 他們對(duì)于電梯公寓高度的 接受程度高于其它年齡段的消費(fèi)者。 一般情況下，小戶型項(xiàng)目的土地 價(jià)格都較高，從價(jià)值評(píng)估來(lái)看，項(xiàng)目修得高一些，成本會(huì)攤得薄一些， 而目前的

43、實(shí)際情況則是高層的比例低于小高層，這可能與地塊的規(guī)劃控制條件（限高）有關(guān)。板快市場(chǎng)分析1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況該項(xiàng)目地位位于成都市青羊區(qū)太升北路新禪寺街內(nèi)還線與一環(huán)線 之間。目前該項(xiàng)目周邊新樓盤(pán)不多，主要以80年代和90年代的單位 集資房為住，2000年修建的帶代表性樓盤(pán)時(shí)代天嬌，和正在修建的 錦天國(guó)際，時(shí)代領(lǐng)地，賽格廣場(chǎng)等 。2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的產(chǎn)品特征可比樓盤(pán)錦天國(guó)際開(kāi)發(fā)商：成都遠(yuǎn)鴻房產(chǎn)基本情況：該項(xiàng)目位于太升南路與新華大道德盛路交匯處，處于 東西沿線與南北沿線交叉口中心點(diǎn)規(guī)劃用地13.1畝，凈面積用地：8113.4M2總建筑面積：80928.23M2容積率：8.49綠地率：25%總戶數(shù)：640戶

44、主力戶型60M2200M2機(jī)動(dòng)車(chē)位：371輛，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：901輛。2000M2的商業(yè)后花園，2000M2的4樓架空層花園配套設(shè) 施。共計(jì)2棟32層住宅，1棟29層寫(xiě)字樓，1 4層，局部5層臨街 獨(dú)立商鋪和裙樓商業(yè)，地下兩層停車(chē)場(chǎng)，11000M2。其中住宅戶型面 積58-110M2400套左右，包括套一，套二，套三型，寫(xiě)字樓 80-200M2250套左右，商業(yè)35M2500M2不等項(xiàng)目不進(jìn)行分期，住宅A.B棟4 32層，商務(wù)C棟5-29層，商 業(yè)（裙樓，1-4層）與一體項(xiàng)目未開(kāi)盤(pán)（資料更新中 ）可比樓盤(pán)天盛壹中心開(kāi)發(fā)商：成都天盛房產(chǎn)基本情況：成都市北大街（好又多旁）占地：10畝總建筑面積：

45、65000M2其中住宅37000M2,商業(yè)12000M2地下車(chē)庫(kù)13000 口，架空層1600M2建筑高度：50%建筑高度：99.6米容積率：6.0綠地率：25%戶數(shù)：700戶主力戶型：30M280M2設(shè)計(jì)：為走廊式，3部電梯目前天盛壹中心是一個(gè)33層（含地下兩層）的電梯公寓，14 層商業(yè)，5層為架空層，以后將作為會(huì)所，休閑區(qū)，住宅部分為 26 層的小戶型。亮點(diǎn)：住宅部分，每三層都設(shè)計(jì)了一個(gè) 三層連板”的休息空間， 解決了地面活動(dòng)空間不足的問(wèn)題項(xiàng)目未開(kāi)盤(pán)（資料更新中 ）分析：從目前項(xiàng)目地塊周邊可比樓盤(pán)來(lái)看， 建筑形態(tài)為高層電梯, 容積率普遍較高（大于5.0），建筑類型主要以小戶型+商業(yè)群樓為住

46、, 住宅戶型區(qū)間以30 90平米小戶為主，住宅價(jià)格在 6000平米。價(jià)格*租金分析住宅區(qū)域周邊價(jià)格分析樓盤(pán)錦天國(guó)際號(hào)公館時(shí)代領(lǐng)地天盛壹中心賽格廣場(chǎng)均價(jià)預(yù)計(jì)：6500M2110000MR4400M2預(yù)計(jì)：6000M21不銷售價(jià)格結(jié)論從市場(chǎng)整體區(qū)域來(lái)看，以上五個(gè)項(xiàng)目是周邊競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)的 項(xiàng)目，產(chǎn)品自身均有獨(dú)到的賣(mài)點(diǎn)，不論從產(chǎn)品設(shè)定到廣告宣傳， 都能帶動(dòng)個(gè)案銷售的發(fā)展。分析區(qū)域總體均價(jià)平均數(shù)為 6500, 最高價(jià)11000,起價(jià)平均數(shù)為6000。所以，根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品屬性及自身情況，要想在市場(chǎng)上 帶來(lái)轟動(dòng)效應(yīng)，我們就要把產(chǎn)品品質(zhì)提高，以區(qū)別同類市場(chǎng)的 大眾化產(chǎn)品。租金情況從市場(chǎng)調(diào)查中：這一區(qū)域中，電梯公寓

47、面積40-60的租金為1100-1300月其價(jià)格的不同只是在于房子的裝修程度和家具搭配。其2手市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)這一區(qū)域電梯公寓售價(jià)均為 4800/平方米區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究該區(qū)域的主要目標(biāo)人群來(lái)自 太升路商圈，紅星路商圈，春熙路商 圈，玉帶橋商圈，鹽市口商圈，荷花池商圈的處于創(chuàng)業(yè)狀態(tài)的中高收 入年輕人，投資型需求者，大量的新婚青年，白領(lǐng)階層由于他們工作 時(shí)間緊，他們寧肯在市中心購(gòu)買(mǎi)或租價(jià)格高一些的小戶型物業(yè)，也不愿將時(shí)間花在乘車(chē)上下班的路上，這些目標(biāo)客戶對(duì)公共效能的依賴特 別強(qiáng)，由于平時(shí)工作壓力大，休息時(shí)間少，都希望能夠擁有屬于自己 來(lái)緩解壓力，舒適放松的獨(dú)立空間可比類項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查：錦天國(guó)際序號(hào)比

48、較因素樓盤(pán)分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目分值備注1地段位置10040%80本項(xiàng)目鬧中取靜2配套設(shè)施10010%100完全可比3規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%70由于T量小，規(guī)劃受到限制4物業(yè)管理10010%110本公司物業(yè)水平流，無(wú)投訴5交通狀況1005%100完全可比6樓盤(pán)規(guī)模1003%70T量小，容積率低，規(guī)模受限制7產(chǎn)品外觀1005%100差異化戰(zhàn)略8戶型設(shè)計(jì)10010%100針對(duì)目標(biāo)客戶，量身打造9發(fā)展商信譽(yù)1002%110本公司國(guó)家AAA誠(chéng)信企業(yè)10銷售手法1005%120創(chuàng)新銷售手法12合計(jì)各行權(quán)重乘以擬建樓盤(pán)分值擬建樓盤(pán)價(jià)格二典型樓盤(pán)價(jià)格*各行權(quán)重乘以擬建樓盤(pán)分值可提升價(jià)值因素權(quán)重錦天國(guó)際天盛壹中心本項(xiàng)

49、目 （估）評(píng)分加 權(quán)評(píng)分加 權(quán)評(píng)分加 權(quán)地段資源20%30.620.440.8市場(chǎng)定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè) 計(jì)30%41.230.941.2小區(qū)配套和物管10%40.440.420.2形象包裝及營(yíng)銷策劃10%40.430.320.2產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和質(zhì)量10%10.130.330.3發(fā)展商的品牌和實(shí)力10%40.440.410.1區(qū)域規(guī)劃因素10%30.310.130.3合計(jì)100%3.42.83.1項(xiàng)目的SWOT分析不同類型適合的地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅高檔洋房別墅對(duì)公共效能的依賴很強(qiáng)強(qiáng)般弱對(duì)噪音、環(huán)境干擾的 依賴強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱對(duì)小區(qū)自身配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不咼高很高建筑質(zhì)量、

50、裝修的要 求低一般高很高容積率、綠地率要求無(wú)般低極低對(duì)休閑空間、娛樂(lè)要 求無(wú)一般高很高景觀、人文的稀缺要 求無(wú)一般高很高SWOT分析操作方向:W-劣勢(shì)1. T量小限制了產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 的類型。2. 受到地塊周邊建筑環(huán) 境影響，使得產(chǎn)品規(guī)劃難 度較大，做高容積率困難（將遠(yuǎn)低于周邊其他樓 盤(pán)），土地價(jià)值大打折扣, 未來(lái)將直接影響房?jī)r(jià)和 利潤(rùn)S-優(yōu)勢(shì)：1地處城市核心區(qū) 域2鄰城市主干道，并 鄰地鐵3號(hào)線出入 口，交通方便。3地處鬧市區(qū)中，但 周?chē)h(huán)境卻安靜， 理想的城市中心居 住區(qū)4周邊人氣足，商氣 濃5周邊配套完善，已 經(jīng)形成了成熟的商 圈。機(jī)會(huì) 目前成都住宅需求旺盛，大環(huán)境好，銷售風(fēng)險(xiǎn)小 地塊位置較好

51、，周邊樓盤(pán)較少，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不明顯 地塊T量小，開(kāi)發(fā)周期短，變現(xiàn)加快。 區(qū)域同期可售項(xiàng)目較少，可打時(shí)間差威脅 T量小 單體的小型樓盤(pán)，在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì) 地塊周邊建筑環(huán)境影響規(guī)劃，影響樓盤(pán)品質(zhì) 各個(gè)片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致客戶分流第二部分：營(yíng)銷定位篇項(xiàng)目擬定位方案根據(jù)目前該區(qū)域市場(chǎng)情況，在售樓盤(pán)以及本項(xiàng)目地塊特征分析,本項(xiàng)目定位為：高層中擋小戶型電梯公寓由于該地塊具備以下特點(diǎn);1地塊面積T量小，最大程度的控制面積。2擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品。3. 交通方便，鬧中取靜。4. 具有完善的配套設(shè)施。進(jìn)行對(duì)市場(chǎng)各個(gè)層面的剖析和論斷。定位是一種換代升級(jí)的產(chǎn)品， 是新生代單身公寓，是集商業(yè)、住宅、兩位為一體，具有全面滿足

52、居 家、消閑、娛樂(lè)、投資的四大功能，是豪華、尊貴、時(shí)尚、現(xiàn)代的 聚集體，是交叉、開(kāi)放式的生活新理念。我們要做成星級(jí)的物業(yè)服務(wù)， 更要做成星級(jí)的產(chǎn)品，要給市場(chǎng)注入新的生命，給集團(tuán)樹(shù)立新的發(fā)展 里程碑。單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過(guò)渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住 宅的一種，一般平均在25平方米一45平方米左右/套，總價(jià)在30萬(wàn) 元一40萬(wàn)元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。 近年來(lái)根據(jù)市場(chǎng)的需求，有些開(kāi)發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全 的單身公寓樓盤(pán)，有的還建造起了躍層小房型公寓， 這種房型不僅在 建筑面積方面增大到50平方米一80平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還 增加了廚房、客廳、餐廳、陽(yáng)

53、臺(tái)等等單身公寓的誕生最早是從租賃的市場(chǎng)中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主將空置的整幢商品房，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場(chǎng)， 面向中層收入的白領(lǐng)出租，一般每個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在5001000元之間，結(jié)果頗受各類白領(lǐng)的廣泛青睞，眾多開(kāi)發(fā)商于是從中重新發(fā) 現(xiàn)商機(jī)，紛紛推出專案，至此這種被命名為“單身公寓”的住宅才風(fēng)靡起來(lái)。主力面積在45-60平方米之間，總價(jià)在20-30萬(wàn)元之間,直接吸引了工作時(shí)間不長(zhǎng)，但希望在市區(qū)有房的年輕人前來(lái)?yè)屬?gòu)。單身公寓設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn)單身公寓作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計(jì)定位上也存在一 些突出的特點(diǎn)。縱觀成都的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上推 出的單身公寓具有以

54、下一些基本特點(diǎn)：1、最大程度的控制面積。以下是幾個(gè)典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可 以看出，目前市場(chǎng)上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在 3478平方米之間, 主力面積大多控制在30 50平方米左右，較全市普通商品住宅成交 主力面積峰值小一半還多。案名面積范圍（平 方米）均價(jià)盛世年華38平方米起3900元/平方米東渡時(shí)代凱悅35-53平方米4900元/平方米陽(yáng)光36533-56平方米4600元/平方米東恒國(guó)際34平方米起精裝均價(jià)3618元/平方米面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。除部分投資型高檔項(xiàng) 目外，大部分單身公寓的總價(jià)都在30萬(wàn)/套以下，與此類過(guò)渡性住宅 消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的稀 缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場(chǎng)追捧。但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此單身公寓在追求面積 精簡(jiǎn)的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價(jià)， 大部分單身公 寓面寬不超過(guò)3.5米，絕大多數(shù)沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，受建筑規(guī)范限制，部分單 身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€(gè)單身公寓項(xiàng)目都有大 量全朝北單元。2、擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品。目前一些單身