二手房貸款中心設(shè)置方案1.18

1、二手房貸款中心設(shè)置方案中國建設(shè)銀行洛陽分行2009年12月26日二手房貸款中心設(shè)置方案洛陽市為促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，在2004年11月，市政府開始重視二級市場的激活、推進，采取了一系列的措施，我行2005年辦理了第一筆真正意義上的二手房貸款。隨著近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，金融機構(gòu)都看到了二手房的發(fā)展前景，二手房貸款業(yè)務(wù)的推進卻步履維艱，大力發(fā)展二手房貸款業(yè)務(wù)是前瞻性的，也是時勢變化的需要。在省分行、市分行提出大力發(fā)展二手房貸款業(yè)務(wù)的目標(biāo)下，二手房貸款已成為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，是個人住房貸款業(yè)務(wù)新的增長點。發(fā)展二手房貸款業(yè)務(wù)擬在拓寬我行個人住房貸款未來發(fā)展空間，同時也是我行個貸產(chǎn)品拓展的需要，是同業(yè)市

2、場競爭的需要，個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營人員應(yīng)從市場培育、客戶挖掘、全方位營銷服務(wù)上重視二手房業(yè)務(wù)的發(fā)展。一、二手房貸款業(yè)務(wù)簡介：二手房貸款業(yè)務(wù)在洛陽房地產(chǎn)市場上發(fā)展還不成熟，根據(jù)洛陽市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2009年1-11月，全市二手房交易套數(shù)8163套，成交面積69.2萬平方米，成交金額8.2億元，而同期一手房交易套數(shù)為26486套，金額90億元，二手房與一手房交易量僅僅有1：11，遠遠小于大中城市的1：1，洛陽市各家銀行中，目前僅有建行、交行、郵政、中行、中信銀行辦理，以建行、交行、郵政居多，目前郵政銀行辦理二手房力度較大，工行基本不做，中行能不做則不做。由于市場上二手房貸款辦理數(shù)量有限，洛陽市

3、各家大銀行辦理的積極性不高。建行2009年1-11月共發(fā)放個人住房貸款60筆，660萬元，平均每筆11萬元。根據(jù)鄭州市二手房貸款經(jīng)營情況，金水行二手房貸款111月投放超過4億元。對洛陽房地產(chǎn)市場來說，未來二手房業(yè)務(wù)發(fā)展的空間巨大，促進二手房交易，推進二手房金融業(yè)務(wù)，既挑戰(zhàn)也是機遇，誰先下手就能搶占先機。目前各家大銀行對二手房貸款業(yè)務(wù)辦理積極性不高的原因，一方面是市場量，成交量小，客戶貸款需求小，難以為各家銀行個人住房貸款帶來量的支撐；另一方面是二手房貸款業(yè)務(wù)手續(xù)繁瑣，占用大量人力物力，投入和回報不匹配；第三，作為中等城市購買二手房的客戶從行業(yè)、職業(yè)、收入水平等等方面看客戶群體還不及一手房客戶，

4、二手房整體客戶群的綜合貢獻度較小。二、建行二手房貸款及房管局業(yè)務(wù)流程：我行二手房貸款有“間客式”和“直客式”兩種辦理模式，由中介公司推薦二手房貸款客戶的模式，為“間客式”；買賣雙方直接到建設(shè)銀行申請辦理二手房貸款的，為“直客式”。在我行 “間客式”和“直客式”流程均一致，結(jié)合房管局業(yè)務(wù)，辦理二手房貸款全部流程如下：賣房人（以下簡稱賣方）買房人（以下簡稱買方）通過中介公司或自行成交以后，簽署買賣協(xié)議，然后賣方、買方共同提交材料到我行個貸中心咨詢二手房貸款，對符合條件的，賣方選擇我行認可（同時房管局認可）的評估公司評估，買方準(zhǔn)備首付款資金，手續(xù)齊全后，賣方夫婦、買方夫婦共同到銀行進行貸款的受理面簽

5、，銀行與買賣雙方簽訂“二手房交易資金托管協(xié)議”，買方在建行存入首付款，建行支行網(wǎng)點凍結(jié)買方首付款，取得“二手房交易資金托管協(xié)議”及首付款凍結(jié)材料，手續(xù)完成后我行進行調(diào)查、上報、審批，審批通過后，買賣雙方到房管局辦理房產(chǎn)交易過戶，過戶地點可以是九都路二手房交易中心（二樓），也可以是洛南新區(qū)行政服務(wù)大廳，房管局受理完完交易過戶受理后，買方到新區(qū)行政大廳財政受理窗口辦理房產(chǎn)交易契稅等稅費繳納，將完稅憑證提交到辦理房產(chǎn)交易過戶的受理窗口（九都路受理窗口或新區(qū)房管局受理窗口），房管局過戶受理無誤后材料內(nèi)部轉(zhuǎn)復(fù)審（位于紗廠南路房地產(chǎn)大廈3樓），復(fù)審?fù)瓿珊?，房管局將材料?nèi)部轉(zhuǎn)至產(chǎn)權(quán)處出房產(chǎn)證（澗西區(qū)周山路）

6、，在過戶受理完成至辦妥房產(chǎn)證期間，買方可以出具支付令，授權(quán)我行辦理“二手房交易資金托管”首付款的解凍和劃轉(zhuǎn)，在產(chǎn)權(quán)處辦理完畢房產(chǎn)證后，由賣方或中介公司到產(chǎn)權(quán)處領(lǐng)取房產(chǎn)證并繳納辦證費，同時產(chǎn)權(quán)處做交易歸檔，歸檔后買方和建行抵押崗人員共同到新區(qū)行政大廳辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，新區(qū)受理窗口內(nèi)部將抵押手續(xù)轉(zhuǎn)至抵押科辦理抵押（房地產(chǎn)大廈3樓），同時客戶到房管局抵押科交抵押登記費，抵押科抵押手續(xù)辦理完畢后，將材料內(nèi)部轉(zhuǎn)至產(chǎn)權(quán)處辦理他項權(quán)證（澗西區(qū)周山路），產(chǎn)權(quán)處他項權(quán)證辦理完畢后，銀行抵押崗領(lǐng)取他項權(quán)證同時客戶繳納辦證費，最后銀行放款。房管局從受理房產(chǎn)過戶到辦妥房產(chǎn)證的時間，對外明確30個工作日，從受理抵押到辦

7、妥他項權(quán)證對外明確10個工作日。1、 建行辦理二手房貸款流程：（1）買賣雙方通過中介達成成交意向（3）建行審查貸款條件及交易真實性（2）到建行咨詢二手房貸款 （5）評估機構(gòu)出具房產(chǎn)評估報告（4）由我行認可的評估機構(gòu)評估房產(chǎn)（6）建行根據(jù)評估價格和交易價格及買房人收入狀況確定貸款成數(shù)及首付款金額 （10）建行客戶經(jīng)理進行貸款調(diào)查并上報審批（7）買賣雙方到建行進行貸款面簽（11）貸款審批通過銀行與借款人簽訂借款合同（9）支行網(wǎng)點根據(jù)“百易安”協(xié)議凍結(jié)首付款（8）買方開立交易資金托管賬戶，交存首付款，買方、賣方、建行三方簽訂“百易安”協(xié)議（13）買賣雙方到房管局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)（詳見過戶流程）（12

8、）借款人（購房人）辦理借款合同公證（15）領(lǐng)證人（中介或賣房人或銀行人員）領(lǐng)取房產(chǎn)證（14）買房人下達支付令，建行將“百易安”托管首付款劃轉(zhuǎn)賣房人收款帳戶（16）買房人辦理土地證過戶手續(xù)（17）借款人（買房人）與銀行人員到房管局辦理抵押手續(xù)（詳見抵押流程）（18）建行領(lǐng)取房屋他項權(quán)證后發(fā)放貸款從環(huán)節(jié)（1）到環(huán)節(jié)（3）2天，從環(huán)節(jié)（4）到環(huán)節(jié)（5）2天，從環(huán)節(jié)（6）到環(huán)節(jié)（12）5天，從環(huán)節(jié)（13）到環(huán)節(jié)（15）房管局原則上30個工作日，從環(huán)節(jié)（17）到環(huán)節(jié)（18）房管局原則上10個工作日，全部流程最快45天。如果我行引入擔(dān)保機構(gòu)對二手房貸款進行階段性擔(dān)保，從環(huán)節(jié)（13）到環(huán)節(jié)（18）銀行取得房

9、屋他項權(quán)證，均有擔(dān)保公司全部負責(zé)落實，落實房屋他項權(quán)證后，解除擔(dān)保機構(gòu)階段性擔(dān)保責(zé)任，可以縮短時間最少一個月，大大縮短買賣雙方成交到賣房人拿到全部房款的時間，從而提高效率，緩解制約業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸壓力。2、房管局辦理房產(chǎn)過戶流程：房管局復(fù)審（紗廠南路）財政窗口交稅費（新區(qū)行政大廳）房管局窗口受理過戶（九都路或新區(qū)行政大廳）產(chǎn)權(quán)處辦理房產(chǎn)證（澗西區(qū)周山路）3、房管局辦理房產(chǎn)抵押流程：房管局抵押登記（紗廠南路）房管局窗口受理抵押（新區(qū)行政大廳）（澗西區(qū)周山路）產(chǎn)權(quán)處領(lǐng)取房產(chǎn)證（澗西區(qū)周山路）產(chǎn)權(quán)處出他項權(quán)證（澗西區(qū)周山路）三、二手房貸款中心設(shè)置：二手房貸款中心的成立，旨在建立一個專業(yè)、綜合、方便、快

10、捷的二手房貸款渠道，通過二手房貸款業(yè)務(wù)的介入，促進二手房交易市場的繁榮，提高我行二手房貸款業(yè)務(wù)量。1、二手房貸款中心的職責(zé)：要從事全行二手房個人住房貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)營職責(zé)，參與住房金融與個人信貸部對全行二手房貸款的管理，具體職能：（1）負責(zé)擬定和組織實施二手房業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、戰(zhàn)略、經(jīng)營策略；（2）負責(zé)組織實施二手房業(yè)務(wù)計劃分解和落實，推進經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)；（3）負責(zé)二手房業(yè)務(wù)直接營銷、關(guān)系維護和宣傳工作；（4）負責(zé)同業(yè)市場二手房貸款經(jīng)營的信息搜集、分析；（5）負責(zé)本中心經(jīng)營人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)和對所屬支行網(wǎng)點的培訓(xùn)；（6）負責(zé)向上級提出二手房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展決策的參考建議。2、二手房貸款中心的工作目標(biāo)：在201

11、0年的市場培育期，二手房貸款經(jīng)營目標(biāo)為1500萬元，在2011年的市場發(fā)展期，二手房貸款的經(jīng)營目標(biāo)為3000萬元，在2012年的市場發(fā)展期，二手房貸款的經(jīng)營目標(biāo)為5000萬元。3、二手房貸款中心操作模式在二手房中心從二手房業(yè)務(wù)的受理成交、貸款咨詢、貸款受理、房產(chǎn)評估、房產(chǎn)過戶、房產(chǎn)抵押、辦理公證等等，實現(xiàn)“一站式、全流程”操作，需要房管局受理人員、二手房中介人員、評估公司人員、公證處人員、房貸客戶經(jīng)理共同辦公，如果采用階段性擔(dān)保方式，需增加擔(dān)保公司人員。4、機構(gòu)編制及人員設(shè)置二手房貸款中心是隸屬市分行房金部的二級機構(gòu)，與目前的個人住房貸款營銷中心、個人消費貸款營銷中心平行。按照上級行關(guān)于個貸營

12、銷中心的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合業(yè)務(wù)發(fā)展實際，其設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)為10人，其中：（1） 中心主任1名（2） 專職客戶經(jīng)理6名（3） 系統(tǒng)錄及資料初審人員2名（4） 內(nèi)勤及資料傳遞1人考慮到開辦初期，業(yè)務(wù)量較小，在目前開辦業(yè)務(wù)時期，設(shè)置房貸款客戶經(jīng)理23人，內(nèi)勤1人，暫由個人住房貸款營銷中心代管。其他人員設(shè)置如下：具有實力中介公司23家，人員23人；與我行合作評估公司2家，人員23人；公證處1人；房管局受理人員1-2人；擔(dān)保公司人員1-2人。 5、客戶經(jīng)理考核：由于目前二手房市場量遠遠不及一手房市場，二手房貸款業(yè)務(wù)的拓展作為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)經(jīng)營，因此在考核上區(qū)別于一手房貸款，業(yè)務(wù)的拓展擬定市場培育期、市場拓展期和市場發(fā)

13、展期。（1）市場培育期：采用鼓勵政策，經(jīng)辦二手房貸款客戶經(jīng)理的基本工資不低于經(jīng)辦一手房貸款客戶經(jīng)理平均工資為基礎(chǔ)，根據(jù)每個客戶經(jīng)理辦理二手房貸款數(shù)量，按照產(chǎn)品計價的方法，定價每筆二手房xx元，每10萬元二手房貸款xx元，另外支付計價工資。 （2）市場拓展期：采用激勵政策，經(jīng)辦二手房貸款客戶經(jīng)理的基本工資采用部分保底，部分激勵的措施，以一定比例（xx%）平均工資為基礎(chǔ)，根據(jù)每個客戶經(jīng)理辦理二手房貸款數(shù)量，按照產(chǎn)品計價的方法，定價每筆二手房xx元，每10萬元二手房貸款xx元，另外支付計價工資。（3）市場發(fā)展期：采用全額計價政策，經(jīng)辦二手房貸款客戶經(jīng)理的工資全部按照產(chǎn)品計價的方法，定價每筆二手房xx

14、元，每10萬元二手房貸款xx元，另外支付計價工資。四、目前存在的問題及解決辦法：1、市場業(yè)務(wù)量偏小：實施二手房業(yè)務(wù)培育期，時間半年到一年，主要通過業(yè)務(wù)宣傳、營銷渠道建立、流程改造等措施為市場拓展打下基礎(chǔ)。另外，我行的二手房貸款評估機構(gòu)經(jīng)省分行核準(zhǔn)僅有兩家，均在市區(qū)做業(yè)務(wù)，對于縣區(qū)的二手房交易，存在縣區(qū)房管局認可以及縣區(qū)成交樣本等原因，影響了二手房貸款業(yè)務(wù)在縣區(qū)的開展，目前我行還沒有辦理縣區(qū)的二手房貸款，擴大評估機構(gòu)的準(zhǔn)入數(shù)量，與縣區(qū)房管部門協(xié)作，可以為二手房貸款帶來新的客戶源。2、業(yè)務(wù)辦理時間過長：目前辦理一筆貸款方式交易的二手房，最短45天，長則超過2個月，房管局從受理過戶到辦理完畢他項權(quán)證

15、原則上30個工作日。最關(guān)鍵的問題在房管局流程，業(yè)務(wù)量與房管局流程互相影響，根據(jù)對市場的走訪，由于二手房貸款的周期太長，加上二手房房價的上漲而形成的賣方市場，賣房人基本不愿意買房人貸款，有的賣房人因為買房人需要貸款則拒絕看房，從而二手房貸款難以放量，如果二手房貸款數(shù)量增大，造成房管局因為流程環(huán)節(jié)、人員問題，操作速度放慢，難以帶動市場發(fā)展。如果在二手房中心設(shè)置受理窗口，而房管局內(nèi)部流程沒有改進，業(yè)務(wù)辦理效率難以提高。建議溝通房管局，觀摩學(xué)習(xí)，改造流程開辟綠色通道。另外，為解決效率問題，最好的方法是引入擔(dān)保機構(gòu)，采取階段性擔(dān)保的方式，在他項權(quán)證辦妥之前，由擔(dān)保機構(gòu)擔(dān)保，銀行即可發(fā)放貸款，之后擔(dān)保機構(gòu)

16、落實有效的銀行抵押手續(xù)。目前洛陽市專業(yè)的住房擔(dān)保機構(gòu)為“洛陽市住房置業(yè)擔(dān)保公司”（以下簡稱擔(dān)保公司），擔(dān)保公司注冊資金從1470萬元增資到了5470萬元，但其擔(dān)保的公積金貸款已經(jīng)接近30億元，根據(jù)我行“專業(yè)住房擔(dān)保機構(gòu)擔(dān)保金額可以放大30倍”計算，其擔(dān)保能力明顯不足。一是建議擔(dān)保公司增資，另外考慮選擇其他擔(dān)保機構(gòu)。3、我行二手房政策問題：目前洛陽市二手房貸款各家銀行的要求一樣，均需要求交易的房產(chǎn)需要“房產(chǎn)證、土地證”兩證齊全。而每年成交的二手房交易中，兩證齊全的房產(chǎn)比重很小，符合貸款要求的客戶源很少，兩證齊全的問題是影響二手房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的重要政策瓶頸。另外，我行的“百易安交易資金托管”產(chǎn)品不

17、足以解決二手房貸款中間的各種需求，賣方的房產(chǎn)證正處于建行抵押狀態(tài)，賣房人不能及時籌集資金，或者有很大困難，我行的“百易安交易資金托管”還難以實現(xiàn)全部的資金控制，賣房人和中介公司已經(jīng)向我行提出了需求，能否由建行全部掌握交易資金的流轉(zhuǎn)，來解決賣房人資金不足本能解押的問題。建議學(xué)習(xí)上海、深圳、成都等二手房發(fā)達城市的操作方法。4、探索二手房業(yè)務(wù)付費機制：在上海等大城市，銀行為取得中介公司的二手房貸款客戶，根據(jù)業(yè)務(wù)量向中介公司支付一定比例的費用，我行目前也有付費的政策（建總發(fā)2006170號文件，列支“其他營業(yè)支出”科目），付費方式的實施，可以營銷眾多的中介公司向我行推薦二手房貸款客戶，抓住主要客戶源頭

18、。鄭州金水行2009年1-11月累計發(fā)放二手房貸款超過4億元，付費按照6計提，1-11月付費超過240萬元。根據(jù)金水行反映，鄭州市郵政銀行付費水平已經(jīng)提到10，成為新的競爭對手。5、學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達城市二手房業(yè)務(wù)經(jīng)營：二手房貸款同一手房貸款相比，具有一定的復(fù)雜性，不僅僅是操作手續(xù)和流程，還潛在較多的關(guān)于法律、法規(guī)等問題，作為一個新市場，需要學(xué)習(xí)成熟地區(qū)的經(jīng)驗、借鑒好的方法。6、加大宣傳力度、建立營銷渠道：通過新聞媒體、戶外廣告、建行網(wǎng)點、二手房中介公司、二手房客戶經(jīng)理等等渠道，擴大宣傳，擴大客戶的認知了解，擴大客戶源頭。 2009年12月26日附件一：二手房貸款中心2010年度主要工作及目標(biāo)：1、采取新思路、改進二手房貸款流程，為二手房業(yè)務(wù)的大力拓展打下基礎(chǔ)，在2010年三季度末實現(xiàn)貸款受理、審批、發(fā)放最長時間不超過20天。2、溝通洛陽市職能部門（包括洛陽市及縣區(qū)房管局、土地局等等）、打開二手房貸款業(yè)務(wù)新局面。3、大力拓展市場、建立營銷渠道，通過聯(lián)系全市二手房中介公司，達成全面合作意向，簽署意向合作協(xié)議，為二手房個人客戶營銷打開新局面，在2010年末，簽約二手房中介機構(gòu)不低于30家。4、引入實力擔(dān)保公司：選擇洛陽市范圍內(nèi)，具有實力的擔(dān)保機構(gòu)，重點選擇專業(yè)住房擔(dān)保機構(gòu)，實施階段性擔(dān)保貸款模式，在2010年末，至少引入兩家擔(dān)保機構(gòu)通過省分行準(zhǔn)入。5、擴大評估公司合作范圍:選