中關(guān)村5號(hào)地項(xiàng)目投資分析報(bào)告(共12頁).doc

1、目 錄1. 項(xiàng)目情況簡介22. 項(xiàng)目規(guī)劃 43、合作條件 54、項(xiàng)目定位 65、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 86、結(jié)論 147. 附件 14一.項(xiàng)目情況簡介1.1北京科技園建設(shè)股份有限公司簡介：北京科技園建設(shè)股份有限公司（BSCC）是根據(jù)國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的批復(fù)精神，經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)，由北京國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司、北京首創(chuàng)股份有限公司等八家公司發(fā)起設(shè)立的從事中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)及綜合性業(yè)務(wù)的股份制企業(yè)。公司于1999年11月18日正式成立，截至2002年6月，已擁有控股子公司4家，參股子公司5家，對(duì)外投資8.51億元人民幣，總資產(chǎn)62.4億元人民幣。北京科技園建設(shè)股份有限公司承擔(dān)著中關(guān)村高

2、科技商務(wù)中心區(qū)西區(qū)、北京中關(guān)村生命科學(xué)園發(fā)展有限責(zé)任公司、北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司、北京歸谷園有限責(zé)任公司等中關(guān)村科技園區(qū)重大項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)。1.2中關(guān)村廣場(chǎng)項(xiàng)目簡介： 中關(guān)村廣場(chǎng)(原中關(guān)村西區(qū))是北京市"十五"規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目,也是國家級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，位于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，規(guī)劃范圍東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路（海淀圖書城），北起北四環(huán)路，南至海淀鎮(zhèn)南街?？傉嫉孛娣e.公頃，總建筑面積150萬平方米，地上100萬平米，地下50萬平米。 它北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國科學(xué)院，西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙遙相對(duì)。地處既有深厚歷史文化底蘊(yùn)、

3、又是首都文教科研區(qū)的中關(guān)村核心區(qū)，交通條件良好，人文環(huán)境優(yōu)越。 中關(guān)村廣場(chǎng)的主要功能是金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會(huì)展，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型公共綠地等配套公共服務(wù)設(shè)施。西區(qū)區(qū)內(nèi)共劃分為六個(gè)功能區(qū)，其中、區(qū)為綜合科貿(mào)組團(tuán)區(qū)，將建設(shè)科技貿(mào)易類企業(yè)寫字樓；IV區(qū)為公共建筑區(qū)，設(shè)有金融中心、會(huì)展中心、酒店和大型公共管理設(shè)施；、為公共綠地，將建一個(gè)開敞式楔型綠地廣場(chǎng)和一個(gè)下沉式中心廣場(chǎng)，綠地面積達(dá)7.1公頃。地下為三層結(jié)構(gòu)、總建筑面積達(dá)50萬平方米的地下城。其中一層為北京城市建設(shè)中首次采用的綜合管廊層，二層建有國內(nèi)首次采用的貫通所有建筑的交通環(huán)廊，同時(shí)設(shè)有商業(yè)、文化、康體、娛樂

4、等功能齊全的服務(wù)區(qū)。 工程于2000年6月20日正式啟動(dòng)，項(xiàng)目總投資150億人民幣。地下空間及基礎(chǔ)設(shè)施于2002年1月28日完成，全部工程預(yù)計(jì)在2005年竣工。從2000年6月開工到今年，以有鼎好電子城、法國家樂福、理想大廈等近40萬平方米的面積交付使用。2004年完成全部項(xiàng)目的60%，到2005年中關(guān)村廣場(chǎng)將基本建成。建成后的中關(guān)村廣場(chǎng)將成為北京乃至全國的高科技商務(wù)中心，高科技企業(yè)技術(shù)與產(chǎn)品交易中心；資本市場(chǎng)中心；人才交流中心；信息中心以及北京西北城區(qū)商業(yè)中心。中關(guān)村廣場(chǎng)是圍繞“城市形態(tài)、城市功能、城市交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市環(huán)境、城市管理”六個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，體現(xiàn)：“現(xiàn)代、科技、綠

5、色、人文”四為一體中關(guān)村特有文化。1.3中關(guān)村廣場(chǎng)綜述由北京科技園建設(shè)股份有限公司開發(fā)150米高的中關(guān)村金融中心及其中關(guān)村科技廣場(chǎng)左右側(cè)的商業(yè)配套、展會(huì)設(shè)施、酒店公寓，形成一個(gè)功能齊全的綜合體，必將是中關(guān)村廣場(chǎng)無可爭議的地標(biāo)。其10公頃的亞洲最大的空中花園占據(jù)中關(guān)村廣場(chǎng)的核心位置；中關(guān)村金融中心的一座140米長、彩虹狀空中連廊即將飛架于空中花園中心，形成中關(guān)村廣場(chǎng)世界奇景展觀。緊鄰交通主干線如北四環(huán)、中關(guān)村大街位置上分布著一幢幢極具現(xiàn)代感的高檔寫字樓，CEC大廈、輝煌時(shí)代、CEO首創(chuàng)拓展大廈等寫字樓為國際一流高科技商務(wù)中心提供理想的辦公條件。中關(guān)村廣場(chǎng)將真正實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)：高科技產(chǎn)品的管理決策中

6、心、信息交流中心、研究開發(fā)中心；高科技成果展示中心；高科技產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)中心；高科技產(chǎn)品集散中心。二、本項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目占地面積為4700平方米，總建筑面積為58500平米，其中地上建筑面積45000平米：地下建筑面積13500平米：如公司接手本項(xiàng)目，可化分如下：總建筑面積為5.85萬平米，地上建筑面積為4.5萬平米，地下為1.35萬平米，總用地面積為4700平米?？紤]退線及地面回收的因素：地下設(shè)三層：單層面積為4500平米，地下二、三層為車庫及設(shè)備用房共9000平米。其中：設(shè)備用房1000平米 車庫（含人防）8000平米，可做車位260個(gè)（按30平米/個(gè)車位）；地下一層設(shè)為商業(yè)，面積為4500平

7、米。地上共21層：地上1、2、3層設(shè)為商業(yè)，4層以上為酒店式公寓。1、2、3層單層面積設(shè)為3500平米，共10500平米，層高5米，共15米高。4層以上總建筑面積為34500平米，層高設(shè)為2.8米，單層面積為2000平米，層數(shù)=34500/2000=17.25層，設(shè)為18層，總高為2.8*18=50.4米。全樓總高=15+50.4=65.4米，符合規(guī)劃要求。面積分配如下：車庫9000平米，車位260個(gè)；商業(yè)15000平米；公寓34500平米。建筑高度為65.4米綠化率 25.5%三. 合作條件北京科技園建設(shè)股份有限公司（簡稱建設(shè)公司）與中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡稱公司）共同開發(fā)本項(xiàng)目，其中建設(shè)公

8、司以中關(guān)村西區(qū)5號(hào)地入股（地上面積樓面熟地價(jià)5703元/平米，共25667萬元），公司負(fù)責(zé)開發(fā)（包括土地出讓金、前期手續(xù)等所有開發(fā)事項(xiàng)）。利益分配：1、 協(xié)議簽定后，計(jì)算各方的投入資金量，確定股份比例，分配所得的建筑面積。2、 協(xié)議簽定后，計(jì)算各方的投入資金量，確定股份比例，分配所得的建筑面積。但在一定的期限內(nèi)，公司可以以成本價(jià)回收建設(shè)公司所分得的建筑面積合作方式分析： 1、公司的資金投入7500萬元，與建設(shè)公司核算的項(xiàng)目成本為67858萬元，建設(shè)公司資金為25667萬元，占37.82%的股份，分得2.213萬平米。公司分得3.637萬平米。銷售收益為49500萬元。 公司內(nèi)部成本為53894

9、萬元，扣除建設(shè)公司的資金25667萬元，公司實(shí)際成本為28227萬元，公司稅前收益為17673萬元，投資收益率為17673/8000=221%，成本收益率為17673/28227=62.6%。 2、公司的資金投入7500萬元，公司內(nèi)部成本為53894萬元，扣除建設(shè)公司的資金25667萬元，公司實(shí)際成本為28227萬元，公司稅前收益為25706萬元，投資收益率為25706/8000=321%，成本收益率為25706/28227=91.1%。由以上分析可得，公司采用項(xiàng)目銷售回款后，支付建設(shè)公司的土地成本的合作模式收益比較大。四、項(xiàng)目定位分析4.1區(qū)位分析：中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃范圍東起中關(guān)村路，西至規(guī)劃的

10、彩和坊路，北起建設(shè)中的北四環(huán)路，南至規(guī)劃的海淀鎮(zhèn)南街，總占地51.44公頃，總建筑面積150萬平方米。它是北京市海淀區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，一次性投資、統(tǒng)一拆遷建設(shè)、統(tǒng)一規(guī)劃道路、綠化景觀，是整體建設(shè)，而不是單體樓的建設(shè)。中關(guān)村客戶還是以高科技企業(yè)為主。中關(guān)村西區(qū)寫字樓地上供應(yīng)量是110萬平方米。寄居中關(guān)村的企業(yè)一般來說有兩種需求：一種是人力資源，海淀區(qū)的高校、科研院所云集，優(yōu)勢(shì)自然不必說；一種是研發(fā)機(jī)構(gòu)，它的第一市場(chǎng)就在這里，所以企業(yè)不會(huì)離開。2004年初，對(duì)中關(guān)村來說將是一個(gè)極具歷史意義的時(shí)刻。中關(guān)村核心區(qū)中關(guān)村廣場(chǎng)的中關(guān)村金融中心、理想國際大廈、中國電子大廈等七、八座甲A級(jí)寫字樓將陸續(xù)封頂，進(jìn)

11、入全面市場(chǎng)銷售階段。“2003年的數(shù)據(jù)表明，中關(guān)村廣場(chǎng)的寫字樓供應(yīng)面積約有40萬建筑平方米。根據(jù)目前的情況估算，2004年寫字樓的供應(yīng)面積必然會(huì)比2003年多，競(jìng)爭激烈程度也比往年更甚。” 2004年中關(guān)村廣場(chǎng)的寫字樓存在著集中放量上市的情況。同樣在2004年，北京各大區(qū)域的寫字樓集中供應(yīng)的量也非常多，甚至有業(yè)內(nèi)人士戲稱，2004年的北京為“寫字樓放量年”。對(duì)中關(guān)村廣場(chǎng)的每一個(gè)寫字樓來說，都面臨著雙重競(jìng)爭格局：一是與區(qū)外寫字樓的競(jìng)爭，二是區(qū)內(nèi)各大寫字樓之間的競(jìng)爭。與區(qū)外企業(yè)的競(jìng)爭激烈程度大于區(qū)內(nèi)企業(yè)的相互競(jìng)爭。與周邊項(xiàng)目相比較，在價(jià)位上，中關(guān)村廣場(chǎng)的寫字樓明顯處于劣勢(shì)。中關(guān)村廣場(chǎng)周邊的甲級(jí)寫字

12、樓平均售價(jià)一般都是12000元/平方米，而區(qū)內(nèi)的寫字樓的售價(jià)則為18000元/平方米。從中可以看出，區(qū)內(nèi)的寫字樓售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊的寫字樓，幅度達(dá)到40%-50%。這也是中關(guān)村廣場(chǎng)寫字樓競(jìng)爭力受損的一個(gè)重要原因。中關(guān)村廣場(chǎng)的寫字樓之所以有這么高的價(jià)格，一個(gè)重要因素是土地成本高。中關(guān)村廣場(chǎng)的土地一級(jí)開發(fā)是由北京科技園建設(shè)股份有限公司統(tǒng)一規(guī)劃和實(shí)施的。立體交通系統(tǒng)、統(tǒng)一中水處理、大面積綠化、完善商務(wù)設(shè)施及供電、制冷采暖方面都是全面統(tǒng)一建設(shè)和配套。中關(guān)村廣場(chǎng)的面貌在2004年年中將會(huì)發(fā)生根本性變化。據(jù)中關(guān)村管委會(huì)透露，2004年年中，區(qū)內(nèi)道路將會(huì)開通并進(jìn)行試運(yùn)行，市政管道、水電等基礎(chǔ)設(shè)施都可以使用；2

13、004年下半年，地下交通管廊也可以運(yùn)行。并且，面積達(dá)13萬平方米的地下商城目前已經(jīng)完成60%-70%的招商，家樂福等幾家大型商業(yè)企業(yè)都已在此落戶。亞洲最大的空中花園也已經(jīng)初具規(guī)模。對(duì)于具體項(xiàng)目的銷售政策，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況不斷發(fā)生變化。從總體供給結(jié)構(gòu)來看，隨著區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)的進(jìn)一步放大和有效需求不足的進(jìn)一步持續(xù)，在競(jìng)爭壓力下，中關(guān)村廣場(chǎng)的許多項(xiàng)目在銷售上，從只售不租改為租售并舉成為普遍現(xiàn)象。而且隨著市場(chǎng)供應(yīng)的不斷加大，出售寫字樓供給轉(zhuǎn)為租賃的面積將繼續(xù)增加。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在目前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸普遍緊縮、多層次房地產(chǎn)金融市場(chǎng)遲遲不能建立的情況下，本地區(qū)的多數(shù)開發(fā)商仍將處于短期資金運(yùn)作長期項(xiàng)目

14、的境況，回收資金的壓力和規(guī)避更大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的需求將使市場(chǎng)新增項(xiàng)目的入市仍然以出售方式為主。 4.2項(xiàng)目定位：通過對(duì)中關(guān)村寫字樓現(xiàn)狀的分析和了解，該區(qū)域?qū)懽謽羌卸冗^大，而酒店式公寓的供應(yīng)量相對(duì)較少，且售價(jià)較高（區(qū)內(nèi)酒店式公寓的售價(jià)在14000員/平米左右）。故項(xiàng)目定位采用酒店式公寓兼部分商業(yè)。五.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目投資估算1、 開發(fā)成本估算 1.1土地成本項(xiàng)目土地毛地價(jià)25667萬元，項(xiàng)目土地出讓金為1090元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，項(xiàng)目征地費(fèi)用總額為人民幣31059萬元。單位可銷售面積成本為31059/5.85（地上面積）=5309元/平米。 1.2前期工程費(fèi)用包括土地出讓金契稅、

15、可行性研究費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘探費(fèi)等費(fèi)用，共計(jì)約1451萬元。單位可銷售面積成本為1451/5.85（地上面積）=248元/平米。 1.3基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，其建設(shè)費(fèi)用估計(jì)為713元。單位可銷售面積成本為713/5.85（地上面積）=122元/平米。1.4建安費(fèi)用建安費(fèi)用包括中央空調(diào)、電梯等費(fèi)用。按建筑面積3000元/平米計(jì)算共17550萬元。單位可銷售面積成本為17550/5.85（地上面積）=3000元/平米。1.5不可預(yù)見費(fèi)取以上四項(xiàng)費(fèi)用總和的1%，共為508萬元單位可銷售面積成本為508/5.85（地上面積）=87元/平米。

16、2 、開發(fā)費(fèi)用估算 2.1管理費(fèi)用 管理費(fèi)用取直接費(fèi)的1%計(jì)算，管理費(fèi)用為169.97萬元。單位可銷售面積成本為508/5.85（地上面積）=87元/平米。 2.2銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用取銷售收入的1.5%，銷售費(fèi)用為1194萬元。單位可銷售面積成本為1194/5.85（地上面積）=204元/平米。 2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，貸款8000萬元，貸款期限為一年，利息為560萬元。單位可銷售面積成本為560/5.85（地上面積）=96元/平米。3、 項(xiàng)目開發(fā)總成本 項(xiàng)目開發(fā)總成本估計(jì)為53894萬元，單位成本為53894/5.85=9213元/。項(xiàng)目投資成本估算匯總表序號(hào)名稱成本總額（萬

17、元）備注1土地費(fèi)用31059含土地出讓金5396萬元，項(xiàng)目土地費(fèi)25667萬元2前期工程費(fèi)14513基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)713市政建設(shè)4建安工程費(fèi)175505不可預(yù)見費(fèi)508占15項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)的1%6物業(yè)管理基金計(jì)提351建安成本的2%7財(cái)務(wù)費(fèi)用560貸款8000萬元，貸款期限一年，利率為7%8管理費(fèi)用508占15項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)的1%9銷售費(fèi)用1194銷售收入（約8億元）的1.5%10成本合計(jì)53894項(xiàng)目銷售收入預(yù)算1銷售單價(jià)的確定根據(jù)政府相關(guān)政策及對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤的調(diào)查結(jié)果，設(shè)定項(xiàng)目的銷售均價(jià)為：酒店式公寓：12000元/平米；商業(yè)：22000元/平米；地下車位：20萬元/個(gè)。2 銷售總收入的

18、確定銷售總收入預(yù)測(cè)表物業(yè)類型可售面積銷售單價(jià)銷售總收入（萬元）酒店式公寓3.45萬12000元/41400商業(yè)1.5萬22000元/33000地下車位260個(gè)10萬元/個(gè)5200合 計(jì)796003 經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目損益表（單位：萬元）銷售收入及投資分析表(中關(guān)村項(xiàng)目）序號(hào)名 稱公寓部分商業(yè)部分地下車庫總收入79600一銷售收入41400330005200可售面積(萬)3.45萬平米1.5萬平米260個(gè)車位出 售 率100%100%100%銷售單價(jià)(元/）120002200020萬/個(gè)二投資成本合計(jì)53893.63 面積(萬)5.85單位面積成本(元/)9212.59 利潤25706.37 三營業(yè)稅

19、及附加4378.00 四營業(yè)稅稅后利潤21328.37 五稅前投資收益率39.57%六所得稅7038.36 七所得稅稅后利潤14290.01 八稅后投資收益率178.63%4、工程進(jìn)度安排序號(hào)時(shí)間進(jìn)度安排12004年5月雙方達(dá)成開發(fā)協(xié)議22004年5月成立開發(fā)公司32004年6月方案設(shè)計(jì)、前期42004年79月前期手續(xù)52004年10-12月地下結(jié)構(gòu)施工62005年17月結(jié)構(gòu)封頂72005年8-10月開始銷售，室內(nèi)初裝修、外墻裝修82005年11月銷售、精裝修92005年12月室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)、交房5、費(fèi)用支付及資金籌措資金使用進(jìn)度表序號(hào)時(shí)間（1）費(fèi)用支付資金籌措賬面余額12004年簽定項(xiàng)目協(xié)議，土地摘牌5-6月22004年支付土地出讓金2158萬元、前期工程費(fèi)1451萬元，共計(jì)支出3610萬元項(xiàng)目融資8000萬元43903季度32004年地下結(jié)構(gòu)施工，支付不可預(yù)見費(fèi)102萬元、管理費(fèi)用102萬元，共支出203萬元41874季度42005年交納剩余的60%的土地出讓金3237萬元、支付不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)203萬元，共計(jì)支出3643萬元，結(jié)構(gòu)封頂。5441-2季度52005年支付結(jié)構(gòu)建安費(fèi)4000萬元、管理34萬元、不可預(yù)見費(fèi)34萬元、銷售費(fèi)用199萬元、利息560萬元、共計(jì)4827萬元