雅風(fēng)銘典營銷策劃

1、 謹(jǐn)呈：雅風(fēng)房地產(chǎn)股份有限公司謹(jǐn)呈：雅風(fēng)房地產(chǎn)股份有限公司 2010年營銷策劃 雅風(fēng)地產(chǎn)（浙江）雅風(fēng)地產(chǎn)（浙江）20092009年年5 5月月 目錄n一一.項目概況項目概況n二二.區(qū)位分析區(qū)位分析n三三.項目分析項目分析n四四. 消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析n五五 .項目推廣項目推廣n六六.售樓處設(shè)置售樓處設(shè)置n七七.一.項目概況n項目位于義烏市義東路與環(huán)城南路交叉口地塊，項目位于義烏市義東路與環(huán)城南路交叉口地塊，地塊東臨義東路，東北角為雞鳴山公園，南靠環(huán)地塊東臨義東路，東北角為雞鳴山公園，南靠環(huán)城南路，西面一路之隔為江東貨運(yùn)站，北面隔街城南路，西面一路之隔為江東貨運(yùn)站，北面隔街相對為樊村安置區(qū)。規(guī)劃

2、總用地面積相對為樊村安置區(qū)。規(guī)劃總用地面積40635.36，總建筑面積為，總建筑面積為137140.19（包括地下建（包括地下建筑面積筑面積67623.5），建筑總占地面積，建筑總占地面積10142.4平方米，容積率平方米，容積率1.72，綠地率，綠地率41.5%。小區(qū)設(shè)計居住小區(qū)設(shè)計居住660戶，由戶，由3幢幢11層高層高層住宅樓，層住宅樓，20幢幢3層雙拼及排屋住宅樓組成。層雙拼及排屋住宅樓組成。項目概況項目概況項目所在地項目所在地二.區(qū)位分析n地理氣候：義烏市以丘陵為主，東南北三面環(huán)地理氣候：義烏市以丘陵為主，東南北三面環(huán)山，南北長山，南北長58.15公里，東西寬公里，東西寬44.41公

3、里公里 。且屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤，四季分明，且屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤，四季分明，光熱資源豐富，雨熱同期年平均氣溫在光熱資源豐富，雨熱同期年平均氣溫在17左左右，平均氣溫以七月份最高，為右，平均氣溫以七月份最高，為29.3，一月，一月份最低，為份最低，為4.2。年平均無霜期為。年平均無霜期為243天左天左右。年平均降水量為右。年平均降水量為1100-1600毫米之間，毫米之間，年平均日照年平均日照2129.7小時，無霜期為小時，無霜期為243天，天，氣候宜人非常適宜居住。氣候宜人非常適宜居住。義烏區(qū)位n義烏市位于浙江省中部，地屬金華市，位于金義烏市位于浙江省中部，地屬金華市，位于金衢盆

4、地東部，浙江省地理中心地處境內(nèi)。東衢盆地東部，浙江省地理中心地處境內(nèi)。東鄰東陽市，南界永康市、武義縣，西連金東區(qū)、鄰東陽市，南界永康市、武義縣，西連金東區(qū)、蘭溪市，北接浦江縣和紹興的諸暨市。婺州八蘭溪市，北接浦江縣和紹興的諸暨市。婺州八縣皆通義烏，至省會杭州百余里。處于西太平縣皆通義烏，至省會杭州百余里。處于西太平洋沿岸前居中位置，南通廣東、福建，西接長洋沿岸前居中位置，南通廣東、福建，西接長江腹地，東靠中國最大城市上海，是面對太平江腹地，東靠中國最大城市上海，是面對太平洋黃金通道。地理位置相當(dāng)優(yōu)越。洋黃金通道。地理位置相當(dāng)優(yōu)越。義烏區(qū)位n義烏是目前全球最大的小商品集散中心。義烏是目前全球最大

5、的小商品集散中心。被聯(lián)合國，世界銀行等國際權(quán)威機(jī)構(gòu)確被聯(lián)合國，世界銀行等國際權(quán)威機(jī)構(gòu)確定為世界第一大市場。定為世界第一大市場。n是浙中最活躍的經(jīng)濟(jì)板塊，最具發(fā)展?jié)撌钦阒凶罨钴S的經(jīng)濟(jì)板塊，最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。力的地區(qū)。n最具價值的投資熱土，極高的商業(yè)吸引最具價值的投資熱土，極高的商業(yè)吸引力。力。區(qū)域競爭者分析n沒有類似可比的實例，沒有有力的競爭沒有類似可比的實例，沒有有力的競爭者。者。三三.項目分析項目分析（一）.配套設(shè)施一一.教育設(shè)施：幼兒園教育設(shè)施：幼兒園 江東第一小學(xué)江東第一小學(xué) 試驗小學(xué)試驗小學(xué) 江東中學(xué)江東中學(xué) 第二中學(xué)第二中學(xué) 義烏工商學(xué)院等義烏工商學(xué)院等二二.衛(wèi)生設(shè)施衛(wèi)生設(shè)施:中心

6、醫(yī)院中心醫(yī)院 江東衛(wèi)生院江東衛(wèi)生院 婦幼保健院婦幼保健院 保濟(jì)堂等保濟(jì)堂等三三.休閑設(shè)施：雞鳴山公園休閑設(shè)施：雞鳴山公園 義烏樂園梅湖體育中義烏樂園梅湖體育中心心四四.交通設(shè)施：江東客運(yùn)站交通設(shè)施：江東客運(yùn)站 義東路環(huán)城南路篁園義東路環(huán)城南路篁園路交叉口路交叉口（二）項目swot分析優(yōu)勢優(yōu)勢(s) 劣勢（劣勢（w） 位于干道交叉口，交通位于干道交叉口，交通便利；住宅公寓與別墅便利；住宅公寓與別墅相搭，格局新穎，配套相搭，格局新穎，配套設(shè)施齊全；設(shè)施齊全；與貨運(yùn)站相鄰相對嘈雜與貨運(yùn)站相鄰相對嘈雜機(jī)會（機(jī)會（o）威脅（威脅（t） 環(huán)境適宜，地理環(huán)境優(yōu)環(huán)境適宜，地理環(huán)境優(yōu)越，越，義烏投資環(huán)境的改善義

7、烏投資環(huán)境的改善危機(jī)過后的經(jīng)濟(jì)回暖促危機(jī)過后的經(jīng)濟(jì)回暖促進(jìn)投資進(jìn)投資受金融危機(jī)的影響，消受金融危機(jī)的影響，消費(fèi)者購買信心不強(qiáng)費(fèi)者購買信心不強(qiáng)大環(huán)境下房市的不景氣大環(huán)境下房市的不景氣（三）（三）.項目定位項目定位n1.雅風(fēng)銘典的雅風(fēng)銘典的usp：地段、交通、配套：地段、交通、配套設(shè)施等各方面條件較好，綜合實力強(qiáng)。設(shè)施等各方面條件較好，綜合實力強(qiáng)。n2.建議：產(chǎn)品定位為品質(zhì)出眾的中高檔建議：產(chǎn)品定位為品質(zhì)出眾的中高檔商業(yè)住宅。商業(yè)住宅。n3.目標(biāo)：成為身份與榮耀的象征。目標(biāo)：成為身份與榮耀的象征。n概念定位：精神與身體的完美歸宿概念定位：精神與身體的完美歸宿n功能定位：安居樂業(yè)功能定位：安居樂業(yè)

8、為實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)生活，聘請優(yōu)秀的物業(yè)公司，進(jìn)為實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)生活，聘請優(yōu)秀的物業(yè)公司，進(jìn)行規(guī)范有效地管理，體現(xiàn)高貴品質(zhì)。提升物行規(guī)范有效地管理，體現(xiàn)高貴品質(zhì)。提升物業(yè)升值空間。業(yè)升值空間。四.消費(fèi)者分析n1.年齡n主力消費(fèi)者：主力消費(fèi)者：3645歲歲n 次級消費(fèi)者：次級消費(fèi)者：3035歲歲n 再次消費(fèi)者：再次消費(fèi)者：2529歲歲 消費(fèi)者分析n2.區(qū)域分析：區(qū)域分析： 以義烏消費(fèi)者為主，并吸引義烏周邊金華各地以義烏消費(fèi)者為主，并吸引義烏周邊金華各地區(qū)商務(wù)人士投資購房。區(qū)商務(wù)人士投資購房。 3.消費(fèi)群體：消費(fèi)群體： 有一定實力的個體居多。有一定實力的個體居多。it、金融、財會、營、金融、財會、營銷等高收入行業(yè)

9、以及政府部門和企業(yè)的中層管理銷等高收入行業(yè)以及政府部門和企業(yè)的中層管理人員。醫(yī)生，教師擁有穩(wěn)定較高的收入，而且有人員。醫(yī)生，教師擁有穩(wěn)定較高的收入，而且有利的區(qū)位條件也是目標(biāo)客戶群。利的區(qū)位條件也是目標(biāo)客戶群。n4.價格定位：價格定位：n 別墅：作為高檔房產(chǎn)，定位明確?？刹捎脙煞N別墅：作為高檔房產(chǎn)，定位明確?？刹捎脙煞N定定 價方式；單位定價：按平米定價；整體定價：價方式；單位定價：按平米定價；整體定價：按套定價；但總價都不低于按套定價；但總價都不低于360萬。萬。n 高層：作為主流房產(chǎn)，奉行大眾趨勢，均價高層：作為主流房產(chǎn)，奉行大眾趨勢，均價8600元。元。n 策略：采用滲透定價策略。根據(jù)消費(fèi)

10、者消費(fèi)信策略：采用滲透定價策略。根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)信心不強(qiáng)先以相對低價打入市場引導(dǎo)消費(fèi)，促進(jìn)心不強(qiáng)先以相對低價打入市場引導(dǎo)消費(fèi)，促進(jìn)銷售。同時以優(yōu)秀品質(zhì)證明其廣闊的升值空間，銷售。同時以優(yōu)秀品質(zhì)證明其廣闊的升值空間，適當(dāng)提價。適當(dāng)提價。n五五.項目推廣項目推廣1.廣告策略n廣告語設(shè)計： 貼切主題，能體現(xiàn)樓盤特色，與案名完美結(jié)合，貼切主題，能體現(xiàn)樓盤特色，與案名完美結(jié)合，引發(fā)想象。引發(fā)想象。 例如：例如： 雅風(fēng)銘典雅風(fēng)銘典名門大家，至尊典范名門大家，至尊典范 在時尚繁華包圍的雅風(fēng)銘典在時尚繁華包圍的雅風(fēng)銘典 享受公園學(xué)校包圍的千坪美麗花園住家享受公園學(xué)校包圍的千坪美麗花園住家 隱身典雅精致的綠洲城堡

11、隱身典雅精致的綠洲城堡 廣告宣傳：軟硬結(jié)合廣告宣傳：軟硬結(jié)合n軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告性宣傳廣告 硬性廣告硬性廣告: 媒體發(fā)布廣告媒體發(fā)布廣告 活動促進(jìn)：曲直結(jié)合活動促進(jìn)：曲直結(jié)合 曲：公關(guān)活動、事件活動曲：公關(guān)活動、事件活動 直：促銷活動直：促銷活動媒體選擇：媒體選擇： 1.本地報紙本地報紙：最有效的傳統(tǒng)推廣渠道。最有效的傳統(tǒng)推廣渠道。 該樓盤主要推向成功人士及白領(lǐng)人士。他們對報紙該樓盤主要推向成功人士及白領(lǐng)人士。他們對報紙的關(guān)注度比較高，推廣效果較好。的關(guān)注度比較高，推廣效果較好。 報紙廣告還能制造聲勢，擴(kuò)大樓盤影響力和

12、知名度，報紙廣告還能制造聲勢，擴(kuò)大樓盤影響力和知名度，具有很高的性價比。具有很高的性價比。n2.移動通信移動通信：最直接的推廣方式。最直接的推廣方式。 向老顧客發(fā)送樓盤信息，發(fā)掘潛在消費(fèi)力。向老顧客發(fā)送樓盤信息，發(fā)掘潛在消費(fèi)力。 老顧客已經(jīng)于公司發(fā)生過關(guān)系，對公司比較了解和認(rèn)老顧客已經(jīng)于公司發(fā)生過關(guān)系，對公司比較了解和認(rèn)可。得到他們的支持非常有利于項目的推廣。所以平可。得到他們的支持非常有利于項目的推廣。所以平 時要注意口碑建設(shè)。時要注意口碑建設(shè)。n3.網(wǎng)絡(luò)媒體：網(wǎng)絡(luò)媒體：最前沿的推廣方式最前沿的推廣方式 網(wǎng)絡(luò)的觸角無處不在，觸及生活得每個角落。網(wǎng)絡(luò)的觸角無處不在，觸及生活得每個角落。 設(shè)計專

13、門的樓盤項目網(wǎng)站。要能實現(xiàn)在線咨詢，網(wǎng)設(shè)計專門的樓盤項目網(wǎng)站。要能實現(xiàn)在線咨詢，網(wǎng) 上購買（簽訂購買意向），發(fā)布詳細(xì)樓盤信息，通過上購買（簽訂購買意向），發(fā)布詳細(xì)樓盤信息，通過技術(shù)手段實現(xiàn)各種客戶體驗，以達(dá)到最佳的宣傳效果。技術(shù)手段實現(xiàn)各種客戶體驗，以達(dá)到最佳的宣傳效果。 在有影響力的本地社區(qū)論壇做宣傳，例如稠州論壇在有影響力的本地社區(qū)論壇做宣傳，例如稠州論壇等。等。n4.戶外媒體：戶外媒體：花樣最多的推廣方式花樣最多的推廣方式 于項目案場設(shè)置大型的廣告牌，在江東、賓王以及于項目案場設(shè)置大型的廣告牌，在江東、賓王以及環(huán)城主干道上設(shè)置擎天柱和戶外廣告牌。環(huán)城主干道上設(shè)置擎天柱和戶外廣告牌。 在城

14、市公交車上做車體廣告，還可以買下公交車票在城市公交車上做車體廣告，還可以買下公交車票的印制權(quán)，在車票上打廣告。的印制權(quán)，在車票上打廣告。2.銷售策略n促銷手段： 多種方式結(jié)合，并進(jìn)行有效整合。多種方式結(jié)合，并進(jìn)行有效整合。 例如：例如：前五名購房者贈送車位或精裝修。前五名購房者贈送車位或精裝修。 幫助客戶統(tǒng)一辦理銀行手續(xù)。幫助客戶統(tǒng)一辦理銀行手續(xù)。 n主題活動： 通過舉辦各種活動不但能提高樓盤的形象和知名度，通過舉辦各種活動不但能提高樓盤的形象和知名度，還能滿足購房者的心理需求。還能滿足購房者的心理需求。 3.開盤計劃n計劃于計劃于2010年年8月中旬開盤，銷售期至月中旬開盤，銷售期至11月。

15、月。 房地產(chǎn)銷售旺季一般都有金九銀十之稱。房地產(chǎn)銷售旺季一般都有金九銀十之稱。 售樓期從售樓期從8月中旬開始，歷時三個月。九月十月為強(qiáng)月中旬開始，歷時三個月。九月十月為強(qiáng)銷期，計劃銷售掉銷期，計劃銷售掉70%。 在此期間，加大各方面推廣投入，擴(kuò)大聲勢。在此期間，加大各方面推廣投入，擴(kuò)大聲勢。六.售樓處設(shè)置n作為樓盤銷售點，它的作用很重要。好的售樓處要作為樓盤銷售點，它的作用很重要。好的售樓處要能聚集人氣，促進(jìn)銷售。能聚集人氣，促進(jìn)銷售。n 由于樓盤位置相對較偏，不適合設(shè)立售樓處，因此由于樓盤位置相對較偏，不適合設(shè)立售樓處，因此將售樓處設(shè)置在鬧市區(qū)，這樣既能增加人氣還不會將售樓處設(shè)置在鬧市區(qū)，這

16、樣既能增加人氣還不會影響工程施工。影響工程施工。n 從各方面考慮，適合在賓王設(shè)立，離項目距離也較從各方面考慮，適合在賓王設(shè)立，離項目距離也較近，方便客戶前去考察。近，方便客戶前去考察。功能設(shè)置n針對本盤特色建議售樓處設(shè)置以下功能區(qū)域：接待區(qū)、洽談針對本盤特色建議售樓處設(shè)置以下功能區(qū)域：接待區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、模型展示區(qū)、音像休閑區(qū)。區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、模型展示區(qū)、音像休閑區(qū)。n接待區(qū)：可作為總臺形式，以本盤的大幅形象展板為背景。接待區(qū)：可作為總臺形式，以本盤的大幅形象展板為背景。放置樓盤的相關(guān)宣傳資料，配置兩至三臺電話，有固定的電放置樓盤的相關(guān)宣傳資料，配置兩至三臺電話，有固定的電話接

17、聽人員，售樓處門口再安排兩位迎賓。話接聽人員，售樓處門口再安排兩位迎賓。 n洽談區(qū)：要求寬敞明亮、氛圍輕松、人性化。采購一些舒適洽談區(qū)：要求寬敞明亮、氛圍輕松、人性化。采購一些舒適且美觀的談判桌椅，飲水機(jī)，洽談區(qū)的墻上適宜做一些展板且美觀的談判桌椅，飲水機(jī)，洽談區(qū)的墻上適宜做一些展板（包括廣告板、效果圖、銷售進(jìn)度表）和證照之類的復(fù)印件。（包括廣告板、效果圖、銷售進(jìn)度表）和證照之類的復(fù)印件。洽談區(qū)要求面積較大，不必封閉，做成敞開式，在售樓處辟洽談區(qū)要求面積較大，不必封閉，做成敞開式，在售樓處辟一區(qū)域即可。一區(qū)域即可。 n簽約區(qū)：簽約區(qū)則要求安靜，干擾少，所以建議簽約區(qū)隔成簽約區(qū)：簽約區(qū)則要求安靜

18、，干擾少，所以建議簽約區(qū)隔成一間間獨(dú)立的小房間。一間間獨(dú)立的小房間。 n辦公區(qū)：辦公區(qū)是為現(xiàn)場辦公的公司領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)、以及現(xiàn)場辦公區(qū)：辦公區(qū)是為現(xiàn)場辦公的公司領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)、以及現(xiàn)場辦按揭的人員而設(shè)置的，放在售樓處的二樓較合適。辦按揭的人員而設(shè)置的，放在售樓處的二樓較合適。 n模型展示區(qū)：模型展示區(qū)應(yīng)鄰近洽談區(qū)，分功能不分模型展示區(qū)：模型展示區(qū)應(yīng)鄰近洽談區(qū)，分功能不分區(qū)域，方便區(qū)域，方便售樓售樓人員為客戶隨時解說，模型區(qū)建議放人員為客戶隨時解說，模型區(qū)建議放置整體模型與單體戶型的模型，在本盤為期房的情況置整體模型與單體戶型的模型，在本盤為期房的情況下客戶也能對本盤進(jìn)行全面的認(rèn)識與了解。下客戶也能對本

19、盤進(jìn)行全面的認(rèn)識與了解。 n音像休閑區(qū)：本盤既為現(xiàn)代浪漫高尚小區(qū)，就有必要音像休閑區(qū)：本盤既為現(xiàn)代浪漫高尚小區(qū)，就有必要設(shè)置一處場所，有著浪漫的音樂、溫馨的氣氛和柔和設(shè)置一處場所，有著浪漫的音樂、溫馨的氣氛和柔和的燈光，讓客戶充分感受這種浪漫的家居生活。并可的燈光，讓客戶充分感受這種浪漫的家居生活。并可在此區(qū)域放置一大屏幕彩電與觸摸顯示屏，大屏幕彩在此區(qū)域放置一大屏幕彩電與觸摸顯示屏，大屏幕彩電主要播放項目的基本情況，在展廳內(nèi)播放高質(zhì)素錄電主要播放項目的基本情況，在展廳內(nèi)播放高質(zhì)素錄影帶。以及顯示屏方便快捷的資料查詢，包括當(dāng)?shù)厍橛皫?。以及顯示屏方便快捷的資料查詢，包括當(dāng)?shù)厍闆r，以及發(fā)展商、合作

20、商背景基本情況等，使客戶對況，以及發(fā)展商、合作商背景基本情況等，使客戶對項目有更深入的了解和認(rèn)識。項目有更深入的了解和認(rèn)識。 內(nèi)外裝修n作為未來生活的一個縮影，建議項目售樓中心與周邊市場上的售樓處在風(fēng)格上要有所區(qū)別，提前給客戶展示一種生活氣氛。n風(fēng)格：依據(jù)本案的總體風(fēng)格進(jìn)行描述。基本的建筑風(fēng)格：略帶田園風(fēng)情的純休閑風(fēng)格。在機(jī)能和美學(xué)上，采用“文化定義空間”的意涵，美學(xué)上引入現(xiàn)代材料和技術(shù)，同時在機(jī)能方面，通過建筑的布局，使得地面、墻的顏色、室內(nèi)與自然的交流等諸方面表達(dá)建筑內(nèi)涵。內(nèi)部裝修內(nèi)部裝修n將售樓處與樣板房相結(jié)合。將售樓處與樣板房相結(jié)合。 把售樓處直接做成精裝修樣板房，不僅讓人把售樓處直接

21、做成精裝修樣板房，不僅讓人直觀的感受到住宅氣息，了解房屋構(gòu)造，為參直觀的感受到住宅氣息，了解房屋構(gòu)造，為參觀者設(shè)計了居住藍(lán)圖，還能充分利用房屋分間，觀者設(shè)計了居住藍(lán)圖，還能充分利用房屋分間，作為不同的功能區(qū)。作為不同的功能區(qū)。 客廳可作為模型展示區(qū)和洽談區(qū)，臥室可作為客廳可作為模型展示區(qū)和洽談區(qū)，臥室可作為辦公區(qū)等，充滿了家的溫馨。辦公區(qū)等，充滿了家的溫馨。服務(wù)要求n售樓中心的服務(wù)是除硬件環(huán)境之外的另一重要環(huán)節(jié)。重視服務(wù)售樓中心的服務(wù)是除硬件環(huán)境之外的另一重要環(huán)節(jié)。重視服務(wù)環(huán)節(jié)，旨在要為客戶提供專業(yè)、周到、細(xì)致的現(xiàn)場服務(wù)，使客環(huán)節(jié)，旨在要為客戶提供專業(yè)、周到、細(xì)致的現(xiàn)場服務(wù)，使客戶在服務(wù)中加深對開發(fā)商的實力和用心的感受。主要包含