建筑紅線及建筑退讓

1、1. 建筑物的退讓控制1.1除建設(shè)用地范圍內(nèi)連接市政管網(wǎng)的管線以外，建筑物正投影外緣不得逾越用地退后紅線。1.2在有城市設(shè)計(jì)要求的重要商業(yè)街區(qū)底層設(shè)置連續(xù)騎樓空間的商業(yè)建筑，在滿足交通要求前提下可零退線。1.3建筑物獨(dú)立地下室外墻面的退后紅線距離，應(yīng)滿足消防、地下管線布置、人防疏散、基坑支護(hù)和基礎(chǔ)施工等技術(shù)要求的前提。1.4沿軌道交通線兩側(cè)新建的建筑應(yīng)符合軌道交通線建設(shè)的相關(guān)規(guī)定和要求。2. 建筑物的面寬控制2.1 建筑高度大于 18 米且小于或等于 54 米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不宜大于 90 米。2.2建筑高度大于54 米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不宜大于80米。3. 公共開放

2、空間規(guī)劃3.1 高層建筑帶有裙房的退讓距離：高層部分的退讓距離按高層建筑臨道路外墻面計(jì)；裙房按表所列值加 5 米計(jì)，但裙房層數(shù)不得超過三層，高度不得超過 24 米，裙房超過三層或高度超過 24 米時(shí)按高層標(biāo)準(zhǔn)退讓。3.2 臨寬度在 15 米以下的步行街或風(fēng)貌街，臨街建筑規(guī)劃要求修建騎樓，如騎樓部分人行道凈寬度不小于 3 米，凈高不低于 3.6 米時(shí)，可不退道路紅線。3.3建筑退讓道路紅線除滿足上述規(guī)定外，還須滿足城市綠地和市政工程管線規(guī)劃確定的沿道路控制寬度規(guī)定，若兩者不一致時(shí)，則按最寬退讓。3.4按本標(biāo)準(zhǔn)最低要求建筑退讓道路紅線部分可以與建設(shè)用地同時(shí)設(shè)計(jì)和建設(shè)，但須遵守以下規(guī)定：用地內(nèi)除規(guī)劃

3、允許建設(shè)綠化小品外， 不得作停車場、 不得修建圍墻、 門房以及任何其它建筑物、 構(gòu)筑物，如需臨道路布置停車位， 應(yīng)在該道路整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上建設(shè)， 且不計(jì)入配建停車位指標(biāo)。 滿足規(guī)定退讓要求后， 主動(dòng)增加退讓道路紅線的，納入有關(guān)指標(biāo)平衡。3.5道路交叉口處當(dāng)?shù)缆肪植糠艑挄r(shí)，建筑退讓道路紅線按原道路等級確定。3.6重要道路交叉口處建筑退讓道路紅線，由規(guī)劃管理部門依據(jù)城市設(shè)計(jì)1及交通規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃等另行確定。3.7建筑物半地下室、臺階、花池、化糞池、臨道路邊圍墻、大門等退讓道路紅線滿足要求。3.8臨時(shí)建筑退讓道路紅線的距離與永久性建筑退讓道路紅線的距離相同。3.930 米以上道路沿街面不得設(shè)開敝

4、式陽臺。4. 居住建筑控制4.1建筑間距、退讓4.1.1住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防災(zāi)和管線埋設(shè)、視覺衛(wèi)生等要求，并應(yīng)符合表4.1.5 規(guī)定。建筑間距是建筑物外墻皮之間的最近距離。建筑高度：（1）平頂房屋建筑高度，按室外地坪至建筑女兒墻高度計(jì)算。（2）坡頂房屋建筑高度，按室外地坪至建筑屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。（3）屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的 25% ，且高度不超過4 米的不計(jì)入高度之內(nèi)。 4.1.4 住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合表4.1.4 規(guī)定。住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)表 9.1.4日照標(biāo)準(zhǔn)日冬至日日照時(shí)數(shù)（ h）1有效日照時(shí)間

5、帶（ h）上午九時(shí)至下午三時(shí)計(jì)算起點(diǎn)底層窗臺面注：住宅建筑從居住最低層窗臺面計(jì)起。居住建筑間距的限值根據(jù)建筑高度分別規(guī)定。本規(guī)定將居住建筑按高度劃分為以下類型：（1）低層指居住建筑3 層及 3 層以下，建筑高度小于或等于11 米；（2）多層指居住建筑4 層至 6 層，建筑高度小于或等于20 米；（3）中高層指居住建筑7 層至 9 層，建筑高度小于或等于30 米；（4）高層指居住建筑10 層及 10 層以上。住 宅建 筑最 小間 距 （ m ）表2類別層數(shù)南北向住宅間距東西向住宅山墻間距I 類小區(qū)低層1.0H 并不少于 64多層、中高層1.0H6低層0.8H 并不少于 64II 類小區(qū)多層、中高

6、層0.8H6高層24+0.2(H-30)13III 類小區(qū)多層、中高層0.8H6高層24+0.2(H-30)13注： 1、 H 為南面建筑物高度，從架空層以上計(jì)起。2、南北向是指方位角 15 °。3、南北向方位角 15 °時(shí)，按日照分析確定住宅建筑最小間距。4、高層建筑與其它層建筑山墻間距不少9 米。位于城市新區(qū)的兩相鄰居住建筑間距除滿足表的規(guī)定外，當(dāng)北側(cè)建筑高于南側(cè)建筑時(shí)，其間距按南側(cè)建筑應(yīng)取間距值加上建筑高度差的0.2倍取值。 舊區(qū)及建城區(qū) 5000 以下用地的仍按表執(zhí)行。集體宿舍按表 應(yīng)取值的 0.9 倍計(jì)，且不得小于6 米。非居住的其他民用建筑處于居住建筑北面且正面

7、相鄰時(shí)，如北側(cè)建筑高于南側(cè)建筑，按條執(zhí)行，處于其它方位時(shí)，視其為居住建筑退讓。居住建筑間距的計(jì)算：居住建筑挑出檐口、 梯間、廚房、廁所等時(shí)，如梯間挑出不大于1.3米，廚房、廁所挑出不大于0.9 米，且不大于該建筑面寬1/3 時(shí)，挑出部分可不計(jì)入間距范圍；如陽臺寬度超過本身建筑面寬的二分之一或挑出長度大于1.5 米時(shí)，其間距應(yīng)另外加陽臺挑出平均長度的一半計(jì)算。位于新區(qū)居住建筑山墻寬度如大于18 米或有居室窗戶且僅靠該窗戶采光時(shí)，視其山墻面為主立面， 其間距按主朝向間距要求控制；位于舊區(qū)或建成區(qū)居住建筑不論山墻寬度多少，仍按最小間距執(zhí)行。北側(cè)居住建筑底層如作為停車庫、商鋪或全部架空時(shí)，其與南側(cè)建筑

8、的間距可減去北側(cè)建筑底層層高。新區(qū)、舊區(qū)及建城區(qū)山墻間距應(yīng)滿足最低消防間距的要求。住宅建筑設(shè)置天井時(shí)，盡量采用開口天井，不宜采用內(nèi)天井。5 非居住建筑控制3本條款適用于民用非居住建筑，但當(dāng)工業(yè)、倉儲、交通運(yùn)輸類及其他有特殊要求的建筑時(shí)，其間距應(yīng)依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。商業(yè)建筑相互之間以及其他非居住建筑相互之間最小間距不得小于防火間距。辦公建筑相互之間、辦公建筑與商業(yè)建筑之間、辦公建筑與工業(yè)建筑之間的間距為相同情況下居住建筑間距的 0.8 倍。非居住建筑與居住建筑之間的間距按居住建筑與居住建筑之間間距取值。商業(yè)及辦公建筑退讓用地紅線距離，如其相鄰地塊為非商業(yè)、辦公建筑時(shí)，視其為居住建筑與居住建筑的

9、退讓方法相同。醫(yī)院病房樓、休（療）養(yǎng)院住宿樓、幼兒園、托兒所生活用房和大、中、小學(xué)教學(xué)樓等與相鄰建筑的最小間距應(yīng)符合下表規(guī)定。項(xiàng)目名稱最小間距醫(yī)院病房樓、休南向建筑高度的1.1 倍，且與相鄰各向建筑間距不小于24 米（療）養(yǎng)院住宿樓幼兒園、托兒所南向建筑高度的1.2 倍，且與相鄰各向建筑間距不小于18 米南向建筑高度的 1.2 倍，且教室長邊與相鄰各向建筑間距不小中、小學(xué)校于25米5.2其它非居住建筑之間的間距：高層非居住建筑平行布置時(shí)， 建筑間距不宜少于較高建筑高度的 0.3 倍，且最小間距不應(yīng)小于 18 米。高層非居住建筑與多層非居住建筑平行布置時(shí)的最小間距不應(yīng)小于13 米；5.2.3多層

10、非居住建筑平行布置時(shí)的最小間距不應(yīng)小于10 米；5.2.4低層非居住建筑與高、多、低層非居住建筑平行布置時(shí)的間距按消防間距的規(guī)定控制，但最小間距不應(yīng)小于6 米；以其他形式布置的非居住建筑的間距，按消防間距的規(guī)定控制。5.3 建筑退讓相鄰建筑地塊用地界線建筑退讓用地界線距離，除滿足消防、地下管線、交通安全、市政設(shè)施、綠化等方面要求外，還須符合本規(guī)范的要求。建筑退讓距離要滿足各種退讓要求。4建筑退讓用地界線距離應(yīng)不少于按自身高度計(jì)算與相鄰地塊建筑之間應(yīng)取間距的一半。山墻之間建筑退讓用地界線距離按退讓規(guī)定各退一半，并需滿足防火規(guī)范要求。地下室外墻退讓用地紅線（道路紅線）的距離須滿足管線要求及技術(shù)安全

11、要求。5.4建筑退讓道路紅線建筑退讓道路紅線 （指建 構(gòu)筑物臨道路一側(cè)的外墻面距道路紅線的距離）應(yīng)符合表的規(guī)定。表 5.4.1道路寬度（米）退讓最小距離（米）L<16316 L<20420 L<30530 L<401040 L<5015L50不少于 20注： 1、 L路寬5.4.2高層建筑退讓城市道路紅線；5.4.2.1高層建筑（指 10 層及 10層以上的居住建筑，或其它民用建筑高度24米的民用建筑） 外墻面臨道路時(shí)退讓道路紅線的最小距離，除必須符合表5.4.2.1的規(guī)定外，同時(shí)還必須符合表 5.4.2.1 的規(guī)定。表 5.4.2.1城市道路寬度L：H40 米以

12、上大于 1：3備注： 1、表中 L表示建筑外墻面距道路紅線的最小距離。H表示建筑高度。2、臨街住宅帶兩層商鋪或其它非居住建筑時(shí)，視其為其它民用建筑。建筑紅線及建筑退讓 -總結(jié)版征地紅線最大， ( i# X4 F& u" - o" # c& 5規(guī)劃部門根據(jù)征地紅線及環(huán)境劃出用地紅線$ A) B8 P4 Y+ j7 S5 有時(shí)候規(guī)劃部門還會給你粗略的建筑紅線，精確的建筑紅線， 還是得自己根據(jù)用地紅線及建筑本身和環(huán)境來進(jìn)行計(jì)算確定。2 Q3 O# l& R* h) m1 N& h) O（比如，規(guī)劃部門畫了建筑紅線退用地紅線3 米，但你設(shè)計(jì)的是高層，

13、 考慮到消防、日照、衛(wèi)生防疫等關(guān)系，實(shí)際需要退用地紅線9 米才能滿足各方面要求，因此你真正的建筑紅線是在9 米的地方，而不 *劃部門給的 3 米處。不過圖中表達(dá)的建筑紅線還是畫在3 米的地方，實(shí)際布置建筑的時(shí)候卻不能超過9 米。）道路紅線其實(shí)是一種環(huán)境制約，遇到了就按當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門要求退就可以了。具體的數(shù)字，這個(gè)規(guī)劃部門的事。建筑退線，當(dāng)時(shí)有人和我講是五線，紅線征地紅線， 用地紅線，道路紅線（包括鐵路，高速高架，航空航道）藍(lán)線天然水體后退線 (包括河口線這一定義，一是為了防止建筑影響天然水體，具體太近了，就成了天然垃圾框了，二是為了在河、湖邊上來點(diǎn)綠化，美化環(huán)境，三是為了某些與外界相通的水體，防

14、洪需要，必須退到某個(gè)高度，某個(gè)距離，防止水位升高，以及水位升高時(shí)帶來的河堤蘇松滑坡。)綠線退讓出的綠化帶寬度，及退讓原有綠地的距離黃線電力高壓線， 煤氣管道運(yùn)輸線等， 我想通訊信號范圍也可以算在這里紫線俗稱古建保護(hù)距離，反正就是這些古董級東西必須退的。建筑防火間距， 日照間距，（這兩點(diǎn)都有相關(guān)規(guī)范規(guī)定） 建筑衛(wèi)生防疫距離，建筑防干擾視線距離，（防干擾視線距離，技術(shù)措施中規(guī)定是 18 米，這特別是住宅與住宅之間， 這一部分都是新建的根據(jù)原有的， 新規(guī)劃的根據(jù)原規(guī)劃的， 如果相鄰地塊未明確用地性質(zhì)，則按大家一半分擔(dān)。其他就是建筑本身的要求， 建筑功能（比如幼兒園的服務(wù)半徑， 那就要求做在這個(gè)圓里面

15、），建筑視線，需要看到什么。用地紅線，規(guī)劃部門根據(jù)征地紅線， 根據(jù)周邊環(huán)境初步劃的范圍， 用地紅線小于等于征地紅線， 用地紅線是各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的分母， 所以它的面積必須明確， 否則建筑密度建筑容積率都沒辦法定了。 但用地紅線并非你建筑實(shí)際可建線。 其范圍也是劃部門定的。 道路紅線，其實(shí)和前面兩條線沒任何關(guān)系。 只是和地塊有關(guān)系的道路用地的邊界線。 不要以為道路只會和地塊邊線相鄰， 道路也有可能橫穿地塊。如果規(guī)劃部門沒有對相鄰地塊作出性質(zhì)確定， 則按本地塊確定， 本地塊為6高層住宅，那相鄰地塊也當(dāng)成是高層住宅進(jìn)行考慮。 本地塊為多層住宅， 那相鄰地塊也按多層住宅考慮。 ' z; i/ $

16、 / F# j# C首先，確保規(guī)劃部門要求的距離，然后考慮消防、衛(wèi)生防疫、視線距離等因素，最后考慮日照因素。規(guī)劃部門需要你后退用地紅線距離為X 米，消防、衛(wèi)生防疫、視線距離等因素需要保證建筑間距為Y 米，日照因素（主要考慮南北相鄰地塊）需要間距為Z 米。那一般來說東西方向，則在 X 米和 Y/2 米之間選最大值南北方向，則在 X 米、 Y/2 、 Z/2 米之間取最大值。 ) b$如果規(guī)劃部門已經(jīng)對相鄰地塊的用地性質(zhì)有了初步規(guī)劃，但對相鄰地塊的建筑紅線、建筑體量高度等還沒有具體要求。唯一的區(qū)別就是在本地塊北面的地塊如果沒有日照要求，則可在北面退讓紅線時(shí)，不考慮 Z/2 的因素。如果規(guī)劃部門已經(jīng)

17、對相鄰地塊有了具體規(guī)劃， 或相鄰地塊已經(jīng)有了初步方案， 那就需要向規(guī)劃部門提供相鄰地塊的相關(guān)資料，按相鄰地塊已經(jīng)建成來確定本地塊建筑的退讓了，這時(shí)候只能說是本地塊吃虧。上面的過程，一般是設(shè)計(jì)人員來計(jì)算確定的，如果遇到一個(gè)好點(diǎn)的規(guī)劃管理部門的話， 他們會提供相應(yīng)的最終數(shù)據(jù)。 不過無論是誰來確定， 到最后規(guī)劃部門會審核圖紙。 對后退距離進(jìn)行核實(shí)。 但設(shè)計(jì)人員提前做到位了，那就可以減少后面修改的工作量。2.對于居住區(qū)道路的規(guī)范規(guī)定：%m! T- f居住區(qū)（級）道路 :一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 : %小區(qū)（級）路 :一般用以劃分組團(tuán)的道路。5 dk( p2組團(tuán)（級）路 :

18、上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。宅間小路 :住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。居住區(qū)的道路規(guī)劃，應(yīng)遵循下列原則：7 5 ; j2 o9 K4根據(jù)地形、氣候、用地規(guī)模、用地四周的環(huán)境條件、城市交通系統(tǒng)以及居民的出行方式，應(yīng)選擇經(jīng)濟(jì)，便捷的道路系統(tǒng)和道路斷面形式小區(qū)內(nèi)應(yīng)避免過境車輛的穿行，道路通而不暢， 避免往返迂回， 并適于消防車、救護(hù)車、商店貨車和垃圾車等的通行；居住區(qū)內(nèi)道路可分為： 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路和宅間小路四級。其道路寬窄，應(yīng)符合下列規(guī)定：7居住區(qū)道路：紅線寬度不宜小于20m ；小區(qū)路：路面寬6m-9m ，建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于 14m ；無供熱管線的不宜

19、小于10m;) t$ Q( ?! M. - H組團(tuán)路：路面寬3m-5m ；建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于 10m ；無供熱管線的不宜小于 8m ；宅間小路：路面寬不宜小于 2.5m ；不過最好還是在規(guī)范的基礎(chǔ)上多看看相關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的書，因?yàn)榈缆返拇_定，關(guān)系到居住區(qū)內(nèi)建筑的布置、交通組織、小區(qū)環(huán)境，道路的確定，是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)， 比建筑單體設(shè)計(jì)， 做不好，等于整個(gè)居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)就廢了。所謂的建筑紅線準(zhǔn)確的說就是建筑控制線，有時(shí)可以和道路紅線合在一起，用地紅線是確權(quán)范圍，說建筑紅線包括道路紅線和建筑控制線是典型的概念不清，正因?yàn)橛袝r(shí)建筑控制線和道路紅線合在一

20、起， 才有建筑部分構(gòu)件懸挑凸出道路紅線的問題。福州市規(guī)劃局的規(guī)定： 地下建筑物退讓道路紅線和用地紅線距離一般與其建筑物退讓道路紅線和用地紅線距離相同。 建筑物退讓道路紅線和用地紅線距離大于 5m 的，地下建筑物 退讓距離 為 5m 。各地一般都有詳細(xì)退讓要求： 建筑后退用地紅線距離控制指標(biāo)建筑后退城市道路規(guī)劃紅線控制指標(biāo)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180 93(2002 年版）道路紅線：城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。建筑紅線：一般稱建筑控制線， 是建筑物基底位置的控制線。建筑紅線的定義，福州市規(guī)劃局是這樣的：建筑紅線：指經(jīng)規(guī)劃確定的建筑物基底位置的控制線。民用建筑設(shè)計(jì)通則G

21、B 50352 2005207道路紅線：規(guī)劃的城市道路(含居住區(qū)級道路 )用地的邊界線。208用地紅線：各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。209建筑控制線：有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線。421建筑物及附屬設(shè)施不得突出道路紅線和用地紅線建造，不得突出8的建筑突出物為：地下建筑物及附屬設(shè)施，包括結(jié)構(gòu)擋土樁、擋土墻、地下室、地下室底板及其基礎(chǔ)、化糞池等；地上建筑物及附屬設(shè)施，包括門廊、連廊、散水明溝、集水井、采光井等；除基地內(nèi)連接城市的管線、隧道、天橋等市政公共設(shè)施外的其他設(shè)施。423 當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門在用地紅線范圍內(nèi)另行劃定建筑控制線時(shí)，建筑物的

22、基底不應(yīng)超出建筑控制線， 突出建筑控制線的建筑突出物和附屬設(shè)施應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃的要求。實(shí)際工程中我是這么做的， 規(guī)劃局放的線， 最后驗(yàn)收也合格了我做的一個(gè)高層辦公樓 11 層，建筑控制線退后道路紅線12 米，地下室筏板基礎(chǔ)，基礎(chǔ)突出建筑紅線，并且由于用地非常緊張，消防水池設(shè)在了道路紅線和建筑紅線之間，我是這么理解的， 建筑之所以不能突出道路紅線（包括基礎(chǔ)） 技術(shù)上是因?yàn)槌鞘械缆废旅嬗懈鞣N管線（上下水，暖氣，通信，電力等），但是在道路紅線和建筑紅線之間的部分并沒有市政管線， 我認(rèn)為建筑的地下室可以突出建筑紅線但是不能突出道路紅線 .地下室是不能突出道路紅線與用地紅線的，一般情況下還應(yīng)該退讓一定

23、的距離。建筑為什么要后退道路紅線呢?就是要在后退范圍安排建筑臺階停車 綠化管線基礎(chǔ)等內(nèi)容 !再補(bǔ)充一句 :用地紅線是各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線也就是說用地紅線與道路紅線之內(nèi)的地屬于你們家的 ,雖然是你們家的地 ,也需要滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的規(guī)定退距 .地下室的邊線應(yīng)該是不能突入道路紅線的且要有一定的距離， 這個(gè)距離大概是要當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃部門來決定， 應(yīng)該可以突入建筑控制線， 但要有一定的覆土深度以方便管線的進(jìn)出一般來說 ,用地紅線和建筑控制線是不同的!用地紅線一般和道路紅線重合 (主干道上 ),在城市商業(yè)區(qū)寸土寸金的地方， 臨街的商業(yè)建筑都是墻貼墻的建造的， 請問那個(gè)退讓的建筑控制線在

24、哪里， 用地紅線又在哪里？應(yīng)該不言自明， 臨街建筑的建筑控制線有時(shí)就是道路紅線， 可實(shí)際要建造的時(shí)候還是要考慮基礎(chǔ)的尺寸要求而退一點(diǎn)， 除非基礎(chǔ)懸挑， 否則很難做到一點(diǎn)不讓，何況有時(shí)還要安排臺階出入口呢。8 x! A' ' I7 E8 $ 7 t.所以我們這里的建筑控制線一般退用地紅線10m, 也就是退主干道的道路紅9線 10m, 這 10m 可用來做人行道 ,綠化什么的 / q: |$ g6 6 P2 g" f我們這里的建筑控制線是以投影的最大尺寸來定的,這個(gè)是指建筑的地上部分而言 ,而地下室一般最多超建筑控制線 5m, 如果首層是商鋪 ,二層以上后縮 2m, 這樣到地下正好有 7m, 可以做地下車庫的車道。具體而言，“一類居住用地”是指獨(dú)立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施、并且布局完整的用地， 獨(dú)立式住宅的層數(shù)基本是 3 層或 3 層以下。 “二類居住用地”涵蓋了分布