房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

1、復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究可行性研究復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社學(xué)學(xué) 習(xí)習(xí) 目目 標(biāo)標(biāo)p 了解可行性研究的含義，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)了解可行性研究的含義，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容項目可行性研究的內(nèi)容p 熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容及方法熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容及方法p 掌握財務(wù)評價主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算方法及掌握財務(wù)評價主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算方法及財務(wù)評價基本報表的編制財務(wù)評價基本報表的編制p 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析 復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第一節(jié)可行性研究概述第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的一、可行性研

2、究的含義和目的 可行性研究：可行性研究：是在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全是在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，就是面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的自然、社會、在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對項目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)比較和論證；對項目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價

3、。的預(yù)測和評價。 目的：目的：是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。和環(huán)境效益。 復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第一節(jié)可行性研究概述第一節(jié)可行性研究概述二、可行性研究的作用和編制依據(jù)二、可行性研究的作用和編制依據(jù) 1可行性研究的作用可行性研究的作用 （1）項目投資決策的基本依據(jù)）項目投資決策的基本依據(jù) （2）籌集建設(shè)資金的依據(jù)）籌集建設(shè)資金的依據(jù) （3）項目立項、用地審批的條件）項目立項、用地審批的條件 （4）開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)）開

4、發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) （5）編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)）編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第一節(jié)可行性研究概述第一節(jié)可行性研究概述三可行性研究的階段劃分三可行性研究的階段劃分 1 投資機會研究階段投資機會研究階段 2 初步可行性研究階段初步可行性研究階段 3 詳細(xì)可行性研究階段詳細(xì)可行性研究階段 4 項目的評價和決策階段項目的評價和決策階段 復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第一節(jié)可行性研究概述第一節(jié)可行性研究概述四、可行性研究的內(nèi)容四、可行性研究的內(nèi)容 1、項目概況、項目概況 2、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 3、市

5、場分析和建設(shè)規(guī)模的確定、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 4、規(guī)劃設(shè)計方案選擇、規(guī)劃設(shè)計方案選擇 5、資源供給、資源供給復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第一節(jié)可行性研究概述第一節(jié)可行性研究概述四、可行性研究的內(nèi)容四、可行性研究的內(nèi)容 6、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) 7、項目開發(fā)組織機構(gòu)和人力資源配置、項目開發(fā)組織機構(gòu)和人力資源配置 8、項目實施進(jìn)度、項目實施進(jìn)度 9、項目經(jīng)濟(jì)及社會效益、項目經(jīng)濟(jì)及社會效益 10、結(jié)論及建議、結(jié)論及建議復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第一節(jié)可行性研究概述第一節(jié)可行性研究概述五、可行性研究的編制要求五、可行性研究的編制要求 1、編制依據(jù)可靠；、編制依據(jù)可靠； 2、結(jié)構(gòu)

6、內(nèi)容完整；、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整； 3、表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化；、表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化； 4、文本格式規(guī)范、附圖附表附件齊全；、文本格式規(guī)范、附圖附表附件齊全； 5、深度能滿足投資決策和編制項目初步設(shè)計、深度能滿足投資決策和編制項目初步設(shè)計的需要。的需要。 復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第一節(jié)可行性研究概述第一節(jié)可行性研究概述六、可行性研究的步驟六、可行性研究的步驟 1、接受委托、接受委托 2、調(diào)查研究、調(diào)查研究 3、方案選擇和優(yōu)化、方案選擇和優(yōu)化 4、財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價、財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價 5、編制可行性研究報告、編制可行性研究報告 復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地

7、產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義與作用一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義與作用 市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資決策的前提與基礎(chǔ)。市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資決策的前提與基礎(chǔ)。 1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義、房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義 市場調(diào)查也稱為市場調(diào)研、營銷調(diào)研，是現(xiàn)代市場市場調(diào)查也稱為市場調(diào)研、營銷調(diào)研，是現(xiàn)代市場營銷理論的重要組成部分，是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)、市場營營銷理論的重要組成部分，是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)、市場營銷發(fā)展需要的產(chǎn)物。銷發(fā)展需要的產(chǎn)物。復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義與作用一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義與作用 2、市場

8、調(diào)查的作用、市場調(diào)查的作用 （1）有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向）有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向 （2）有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代）有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代 （3）有助于項目投資者制定科學(xué)的營銷和開發(fā)計劃）有助于項目投資者制定科學(xué)的營銷和開發(fā)計劃 （4）有助于項目投資者實施正確的價格策略）有助于項目投資者實施正確的價格策略 （5）有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益）有助于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則 1、準(zhǔn)確性原則、

9、準(zhǔn)確性原則 2、時效性原則、時效性原則 3、全面性原則、全面性原則 4、針對性原則、針對性原則 5、創(chuàng)造性原則、創(chuàng)造性原則復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型（一）按市場調(diào)查的范圍分類（一）按市場調(diào)查的范圍分類 1、專題性的市場調(diào)查、專題性的市場調(diào)查 2、綜合性的市場調(diào)查、綜合性的市場調(diào)查（二）按市場調(diào)查的功能分類（二）按市場調(diào)查的功能分類 1、探測性調(diào)查、探測性調(diào)查 2、描述性調(diào)查、描述性調(diào)查 3、因果性調(diào)查、因果性調(diào)查復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的

10、調(diào)查與研究四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟 1、準(zhǔn)備階段、準(zhǔn)備階段 （1）提出問題，明確目標(biāo)）提出問題，明確目標(biāo) （2）初步情況分析和非正式調(diào)查）初步情況分析和非正式調(diào)查 （3）制定調(diào)查方案和工作計劃，擬訂調(diào)研計劃書）制定調(diào)查方案和工作計劃，擬訂調(diào)研計劃書 復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟 2、實施階段、實施階段 （1）建立調(diào)查組織）建立調(diào)查組織 （2

11、）收集第二手資料）收集第二手資料 （3）收集第一手資料）收集第一手資料復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟 3、分析和總結(jié)階段、分析和總結(jié)階段 （1）數(shù)據(jù)的分析與解釋）數(shù)據(jù)的分析與解釋 （2）編寫調(diào)研報告）編寫調(diào)研報告 調(diào)研報告的主要內(nèi)容包括：調(diào)研報告的主要內(nèi)容包括： 1）調(diào)查目的、方法、步驟、時間等說明；）調(diào)查目的、方法、步驟、時間等說明； 2）調(diào)查對象的基本情況；）調(diào)查對象的基本情況； 3）所調(diào)查問題的實際材料與分析說明；）所調(diào)查

12、問題的實際材料與分析說明；復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟 3、分析和總結(jié)階段、分析和總結(jié)階段 4）對調(diào)查對象的基本認(rèn)識，做出結(jié)論；）對調(diào)查對象的基本認(rèn)識，做出結(jié)論； 5）提出建設(shè)性的意見和建議；）提出建設(shè)性的意見和建議； 6）統(tǒng)計資料、圖表等必要附件。）統(tǒng)計資料、圖表等必要附件。 （3）總結(jié)反饋）總結(jié)反饋復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法四、房地產(chǎn)

13、市場調(diào)查的步驟和方法（二）市場調(diào)查方法（二）市場調(diào)查方法 1、觀察法、觀察法 （1）直接觀察法）直接觀察法 （2）親自經(jīng)歷法）親自經(jīng)歷法 （3）痕跡觀察法）痕跡觀察法 （4）行為記錄法）行為記錄法 2、實驗法、實驗法復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法四、房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和方法（二）市場調(diào)查方法（二）市場調(diào)查方法 3、詢問法、詢問法 （1）小組座談法）小組座談法 （2）深度訪談法）深度訪談法 （3）面談?wù){(diào)查法）面談?wù){(diào)查法 （4）電話調(diào)查法）電話調(diào)查法 （5）郵寄調(diào)查法）郵寄調(diào)查法 （6）留置問卷法）留置問卷法復(fù)

14、旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容 1、市場環(huán)境調(diào)研、市場環(huán)境調(diào)研 （1）宏觀環(huán)境調(diào)研）宏觀環(huán)境調(diào)研 1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2）政策環(huán)境）政策環(huán)境 3）人口環(huán)境）人口環(huán)境復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容 1、市場環(huán)境調(diào)研、市場環(huán)境調(diào)研 （2）區(qū)域環(huán)境調(diào)研）區(qū)域環(huán)境調(diào)研 1）結(jié)合項目所在城市的總體規(guī)劃，分析項目的區(qū)域）結(jié)合項目所在城市的總體規(guī)劃，分析項目的區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)

15、狀及未來定位；規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來定位； 2）進(jìn)行區(qū)域的交通條件研究；）進(jìn)行區(qū)域的交通條件研究； 3）對影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件進(jìn)行研究，如：）對影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件進(jìn)行研究，如：歷史因素、文化因素、發(fā)展水平等；歷史因素、文化因素、發(fā)展水平等； 4）對區(qū)域內(nèi)樓盤的總體價格水平與供求關(guān)系進(jìn)行分）對區(qū)域內(nèi)樓盤的總體價格水平與供求關(guān)系進(jìn)行分析。析。 復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容 1、市場環(huán)境調(diào)研、市場環(huán)境調(diào)研 （3）項目微觀環(huán)境調(diào)研）項目微觀環(huán)境調(diào)研 1）對項目的用

16、地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析）對項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析 2）對項目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析）對項目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析 3）對項目的對外聯(lián)系程度、交通組織等進(jìn)行分析）對項目的對外聯(lián)系程度、交通組織等進(jìn)行分析復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容 2、消費者調(diào)研、消費者調(diào)研（6w+h） （1）消費者的購買力水平）消費者的購買力水平 （2）消費者的購買傾向）消費者的購買傾向 （3）消費者的共同特性）消費者的共同特性復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市

17、場的調(diào)查與研究五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容 3、競爭樓盤調(diào)研、競爭樓盤調(diào)研 （1）產(chǎn)品）產(chǎn)品 1）區(qū)位）區(qū)位 2）產(chǎn)品特征）產(chǎn)品特征 3）公司組成）公司組成 4）交房時間）交房時間 （2）價格）價格 （3）廣告）廣告 （4）銷售情況）銷售情況 （5）物業(yè)管理）物業(yè)管理復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容五、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的內(nèi)容 4、競爭對手調(diào)研、競爭對手調(diào)研 （1）確定調(diào)研內(nèi)容）確定調(diào)研內(nèi)容 （2）在上述針對競爭對手的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行）在上述針對競爭對手的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行對比分

18、析，評價競爭對手的優(yōu)勢與劣勢。對比分析，評價競爭對手的優(yōu)勢與劣勢。 （3）為項目所在企業(yè)的機構(gòu)調(diào)整及開發(fā)戰(zhàn)略提供準(zhǔn)）為項目所在企業(yè)的機構(gòu)調(diào)整及開發(fā)戰(zhàn)略提供準(zhǔn)確依據(jù)。確依據(jù)。復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目 的投資估算與收入估算的投資估算與收入估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算與收入估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算與收入估算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成 （1）土地費用）土地費用 （2）前期工程費）前期工程費 （3）房屋開發(fā)費）房屋開發(fā)費 （4）管理費用）管理費用 （5）

19、銷售費用）銷售費用復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目 的投資估算與收入估算的投資估算與收入估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算與收入估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算與收入估算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成 （6）財務(wù)費用）財務(wù)費用 （7）其他費用）其他費用 （8）不可預(yù)見費）不可預(yù)見費 （9）稅費）稅費復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目 的投資估算與收入估算的投資估算與收入估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算與收入估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資

20、估算與收入估算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算方法、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用估算方法（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入估算（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入估算 房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入（以上統(tǒng)稱為租售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入（以上統(tǒng)稱為租售收入）、配套設(shè)施銷售收入和自營收入等。入）、配套設(shè)施銷售收入和自營收入等。復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)

21、評價概述 1、財務(wù)評價的概念、財務(wù)評價的概念 財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、價格體系和項目財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、價格體系和項目評價的有關(guān)規(guī)定，從項目財務(wù)的角度，分析、計算項評價的有關(guān)規(guī)定，從項目財務(wù)的角度，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力、清償能力以及財務(wù)評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。 財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的核心內(nèi)容，財務(wù)評價是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的核心內(nèi)容，

22、無論對開發(fā)商還是對給房地產(chǎn)開發(fā)項目提供資金支持無論對開發(fā)商還是對給房地產(chǎn)開發(fā)項目提供資金支持的金融機構(gòu)都是十分重要的。的金融機構(gòu)都是十分重要的。 復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價概述 2、財務(wù)評價的一般步驟、財務(wù)評價的一般步驟 （1）選取、計算財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)）選取、計算財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （2）編制和分析財務(wù)評價基本報表）編制和分析財務(wù)評價基本報表 （3）進(jìn)行不確定性分析）進(jìn)行不確定性分析 （4）提出財務(wù)評價結(jié)論）提出財務(wù)評價結(jié)論復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開

23、發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價基本報表二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價基本報表 1、現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量表 （1）現(xiàn)金流量表（全部資金）現(xiàn)金流量表（全部資金） （2）現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（自有資金） 2、損益表、損益表 3、資金來源與運用表、資金來源與運用表 4、資產(chǎn)負(fù)債表、資產(chǎn)負(fù)債表 5、財務(wù)外匯平衡表、財務(wù)外匯平衡表復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo) 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)體系財務(wù)評價指標(biāo)體系復(fù)旦大學(xué)出版社

24、復(fù)旦大學(xué)出版社評價內(nèi)容評價內(nèi)容基本報表基本報表評價指標(biāo)評價指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力分析盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部資金）現(xiàn)金流量表（全部資金） 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值率財務(wù)凈現(xiàn)值率動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（自有資金） 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期損益表損益表投資利潤率投資利潤率投資利稅率投資利稅率資本金利潤率資本金利潤率償債能力分析償債能力分析資金來源與資金運用表資金來源與資金運用表借款償還期借款償還

25、期資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率流動比率流動比率速動比率速動比率復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo) 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo) （1）投資回收期）投資回收期01tpttcoci當(dāng)年凈現(xiàn)金流量對值上年累計凈現(xiàn)金流量絕出現(xiàn)正值的年數(shù)累計凈現(xiàn)金流量回收期靜態(tài)投資1復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo) 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo)、房地

26、產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo) （2）投資利潤率）投資利潤率 （3）投資利稅率）投資利稅率%100項目總投資稅總額年利稅總額或年平均利利稅率投資%100項目總投資潤總額年利潤總額或年平均利利潤率投資復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo) 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo) （4）資本金利潤率）資本金利潤率%100資本金稅總額年利稅總額或年平均利利潤率資本金復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 三、房地

27、產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo) 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo) （5）借款償還期）借款償還期dpttdri1當(dāng)年可用還款資金額當(dāng)年償還借款本金額款年份開始借出現(xiàn)盈余年份數(shù)借款償還后開始償還期借款復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo) 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo) （6）資產(chǎn)負(fù)債率）資產(chǎn)負(fù)債率 （7）流動比率）流動比率%100流動負(fù)債流動資產(chǎn)比率流動%100全部資產(chǎn)總額負(fù)債總額負(fù)債率資產(chǎn)復(fù)

28、旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo) 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價靜態(tài)指標(biāo) （8）速動比率）速動比率 速動資產(chǎn)流動資產(chǎn)存貨速動資產(chǎn)流動資產(chǎn)存貨%100流動負(fù)債速動資產(chǎn)比率速動復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo) 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標(biāo) （1）財務(wù)凈現(xiàn)值）財務(wù)凈現(xiàn)值 tctnticocifnpv1

29、1復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo) 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標(biāo) （2）財務(wù)凈現(xiàn)值率）財務(wù)凈現(xiàn)值率pifnpvfnpvr 復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo) 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價動態(tài)指標(biāo) （3）財務(wù)內(nèi)部收益率）財務(wù)內(nèi)部收益率 011ttntfirrcoci復(fù)旦大學(xué)出版社復(fù)旦大學(xué)出版社計算計算firr的方法主要有兩種：的方法主要有兩種：方法一：插值法方法一：插值法211121npvnpvnpviiifirr122111iinpvnpvnpvifirr復(fù)旦大學(xué)出版社