成都保利大豐項(xiàng)目定位報(bào)告(終稿)

1、保利大豐項(xiàng)目定位報(bào)告嘉聯(lián)地產(chǎn)事業(yè)三部2010-4-202城北人，未來生活在哪里北亂：只有商貿(mào)，沒有商業(yè)。只有市場，沒有商場。城北，被成都生活拋棄。3第一篇第一篇城市城市演變演變4國際城南&財(cái)富城北n城市格局演變1：城市雙核舞動(dòng)5城北商貿(mào)大騰挪，城市向北進(jìn)。城北商貿(mào)大騰挪，城市向北進(jìn)。規(guī)模245萬方攤位5.6萬個(gè)規(guī)模47行業(yè)/1900類/43萬品種/20萬從業(yè)人員功能集小商品研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、洽談、交易與電子商務(wù)為一體的、中西部最大的、輻射力最強(qiáng)的、綜合的現(xiàn)代化商貿(mào)平臺(tái)，并具有商務(wù)辦公、金融服務(wù)、休閑娛樂、酒店公寓等完善的配套功能。備注相當(dāng)于6個(gè)荷花池市場，年交易額超300億，提供

2、上百萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。6中國中西部商貿(mào)物流中心平臺(tái)，財(cái)富城北中國中西部商貿(mào)物流中心平臺(tái)，財(cái)富城北名稱規(guī)模投入時(shí)間商戶總量主營業(yè)務(wù)國際商貿(mào)城2090畝2011預(yù)計(jì)超過6萬戶，人口20萬集小商品研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、洽談、交易與電子商務(wù)為一體的綜合現(xiàn)代化商貿(mào)平臺(tái)新都物流中心2400畝2009預(yù)計(jì)超過4萬家商業(yè)配送、展示交易、貨物倉儲(chǔ)、貨物集散、貨運(yùn)站場西聯(lián)鋼鐵物流中心400畝2010超過2000家倉儲(chǔ)中心、加工配送中心、鋼鐵交易中心、電子商務(wù)中心、融資擔(dān)保中心、鋼材總部基地青白江散貨物流中心4600畝2012預(yù)計(jì)超過8萬家處理工業(yè)原材料、機(jī)電產(chǎn)品 和鮮活食品等大宗散貨業(yè)務(wù)成都國際集裝箱物流園區(qū)370

3、0畝2012預(yù)計(jì)超過11萬家工業(yè)配送、商業(yè)配送、國際物流、物流裝備制造、國際采購與展示以及冷鏈物流國際物聯(lián)港5000畝20159000戶商家，800家研發(fā)機(jī)構(gòu)中國物聯(lián)網(wǎng)機(jī)電產(chǎn)業(yè)物聯(lián)港7文明之脊，城市軸線n城市格局演變2：城市中軸呈現(xiàn)8地鐵一號線北延線，拉通南北中軸。地鐵一號線北延線，拉通南北中軸。城市中軸貫通，南北沒有距離。城市中軸貫通，南北沒有距離。地塊位置地鐵一號線2010年通車，北端站點(diǎn)為升仙湖站；從升仙湖到大豐的地鐵一號線北延線，預(yù)計(jì)2013-2015年投入使用；據(jù)2009年最新規(guī)劃：地鐵5號線也改為沿新成彭路到大豐，設(shè)大天路和大豐繞城站9宜居城北n城市格局演變3：人居在轉(zhuǎn)變10上風(fēng)上

4、水首推城北，宜居城北。上風(fēng)上水首推城北，宜居城北。中國最大城區(qū)濕地古柏濕地公園；市區(qū)最大公園2000余畝鳳凰山公園；城區(qū)最大湖泊水域面積過千畝，綠化面積3000畝北湖；成都最大植物園774植物園；3000畝熊貓基地； 2012畝沙河公園；800畝生態(tài)北湖公園；260畝動(dòng)物園；18萬平方米毗河-泥巴沱風(fēng)景區(qū)15萬平米北郊城市森林公園；主導(dǎo)風(fēng)向“北風(fēng)”，城北為城市風(fēng)口；沙河由北而南下，供給城都市70%飲用水源；11自然生態(tài)資源豐富交通環(huán)境日益改善北部新城發(fā)展啟動(dòng)p北部新城做為成都北部副中心的城市定位p兩軸三片多組團(tuán)的城市規(guī)劃p品牌開發(fā)商的陸續(xù)入駐p國際商貿(mào)城以啟動(dòng)p物流園區(qū)已正式運(yùn)營北部新城北部新

5、城人居環(huán)境正在改善人居環(huán)境正在改善產(chǎn)業(yè)正在集聚產(chǎn)業(yè)正在集聚p約130000 的毗河風(fēng)景帶；p約46500 的升庵桂湖；p800多畝北湖公園；p約180000泥巴沱風(fēng)景區(qū)；p近700畝成都市植物園；p占地約200公頃的成都熊貓基地；p未來公交、地鐵、快鐵無縫對接。p北新干線的開通、蜀龍大道四期連接三環(huán)，將向二環(huán)延伸；川陜路改造，3條主交通主動(dòng)脈對城北交通的起著極大的改觀。12一個(gè)企業(yè)，造就一座城一個(gè)企業(yè)，造就一座城1938- 日本豐田汽車制作基地和總部落戶日本中部愛知縣的一處小鎮(zhèn)舉母市(koromo city)。1959- 隨著豐田汽車的發(fā)展，該區(qū)域也得到了迅猛發(fā)展，舉母市更名為豐田市(toyo

6、ta city)。今日-豐田城約30平方公里，人口約38萬，成為世界著名的汽車城。深圳畈田20年，依托華為，目標(biāo)發(fā)展為華為城豐田，20年成就豐田市。1988年 深圳華為成立，成入深圳板田村。2003年- 華為的銷售額為317億元，員工22000多人。 2008年- 華為連續(xù)兩年排名深圳市增值稅十強(qiáng)企業(yè)冠軍。 2009年- 坂田實(shí)現(xiàn)稅收123億，占龍崗全區(qū)的50.2%，并新增企業(yè)521戶，華為居功甚偉 。2010年，深圳龍崗產(chǎn)業(yè)調(diào)整，擬打造畈田為華為城；13城北，必將依托商貿(mào)城，物流園、物聯(lián)港3-5年，實(shí)現(xiàn)財(cái)富之城、生活之城的崛起。14板塊板塊生長生長第二篇第二篇15歷史逆時(shí)針而行，地產(chǎn)漲停板指

7、針轉(zhuǎn)向城北。歷史逆時(shí)針而行，地產(chǎn)漲停板指針轉(zhuǎn)向城北。 2011，側(cè)目城北，資金流向洼地。，側(cè)目城北，資金流向洼地。3年前，420老廠房拆遷，如今華潤二十四城，均價(jià)10380元/平方米，與城西同環(huán)域樓價(jià)持平；3年前，建設(shè)路拍地瘋狂，龍湖豪擲880萬/畝搶地，如今銅雀臺(tái)均價(jià)16000元/平方米；只三年，城市價(jià)值驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)價(jià)值，“東窮”轉(zhuǎn)身“中產(chǎn)城東”；三年后，大城北可以想象16北2.5環(huán)，商業(yè)中心在形成17萬達(dá)城市綜合體綠地世紀(jì)城占地面積：200畝建筑面積：60萬（商業(yè)10萬）定位：服務(wù)業(yè)為核心的地標(biāo)性城市綜合體物業(yè)：公園式賣場、商業(yè)休閑街、住宅； 商業(yè)業(yè)態(tài)：高端家具和建材的商業(yè)集群（紅星美凱龍入駐

8、）占地面積：203畝建筑面積：120萬定位：城市cbd，中國西部地區(qū)最大的城市綜合體；物業(yè)：商業(yè)、寫字樓、soho、住宅商業(yè)業(yè)態(tài)：購物商場、大型百貨、超市、特色餐飲等四大商業(yè)綜合體，催生黃金四大商業(yè)綜合體，催生黃金2.5環(huán)商業(yè)商務(wù)中環(huán)商業(yè)商務(wù)中心，與人南延線相呼應(yīng)，輻射全成都心，與人南延線相呼應(yīng)，輻射全成都18龍湖北城天街瑞安中華匯占地面積：276畝建筑面積： 70萬（商業(yè)30萬）定位：高端精品城市綜合體物業(yè)：商業(yè)、寫字樓、soho、住宅、精裝格調(diào)公寓；主力店招商：辛巴克、哈根達(dá)斯等商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨精品，時(shí)尚a貨占地面積：80畝建筑面積： 48萬(地上約30萬)，住宅20萬,寫字樓7萬,商業(yè)5萬

9、定位：城北地標(biāo)性建筑群物業(yè)：商業(yè)廣場、寫字樓、住宅商業(yè)業(yè)態(tài)：休閑商業(yè)（酒吧、餐飲及百貨）四大商業(yè)綜合體，催生黃金四大商業(yè)綜合體，催生黃金2.5環(huán)商業(yè)商務(wù)中環(huán)商業(yè)商務(wù)中心，與人南延線相呼應(yīng)，心，與人南延線相呼應(yīng)，輻射全成都輻射全成都19定義城北商業(yè)定義城北商業(yè)萬達(dá)，購物百貨，讓城北繁華起來；萬達(dá)，購物百貨，讓城北繁華起來；龍湖，時(shí)尚精品，讓城北洋起來；龍湖，時(shí)尚精品，讓城北洋起來；瑞安，酒吧餐飲，讓城北休閑起來；瑞安，酒吧餐飲，讓城北休閑起來；綠地，家具建材，讓城北品質(zhì)起來；綠地，家具建材，讓城北品質(zhì)起來；20北3.5環(huán)，人居板塊待生長21規(guī)模:占地4600畝 年處理量:年均3000萬噸使用時(shí)間

10、:預(yù)計(jì)2010年規(guī)模:占地3700畝 年處理量:年均1600萬噸使用時(shí)間:預(yù)計(jì)2010年規(guī)模:占地2400畝 年處理量:年均2100萬噸使用時(shí)間;一期于2009年已投入使用規(guī)模:占地2090畝 總建面：245萬平方米使用時(shí)間;一期藥材市場部分于2009年6月投入使用，一期小商業(yè)部分2010年投入使用北新干線西聯(lián)鋼鐵物流港規(guī)模:占地400畝 年處理量:年均600萬噸開工時(shí)間;2009年6月開工5公里10公里22公里26.5公里p區(qū)域客戶處于一個(gè)快速增長的積累期，隨著未來三-五年內(nèi)區(qū)域的整體成熟，大量的人口聚集于此。p區(qū)域幾大專業(yè)市場、物流中心、各種園區(qū)匯集了40萬商家，帶來從業(yè)人員上百萬名，商貿(mào)

11、北遷，財(cái)富中心北移，龐大的資富人群北進(jìn)是歷史商貿(mào)北遷，財(cái)富中心北移，龐大的資富人群北進(jìn)是歷史性趨勢，性趨勢，未來未來3年內(nèi)，近年內(nèi)，近50萬人口在北三環(huán)萬人口在北三環(huán)繞城區(qū)內(nèi)繞城區(qū)內(nèi)工作生活，這里，蘊(yùn)藏著巨大購買力。工作生活，這里，蘊(yùn)藏著巨大購買力。4105012020092010201135年后22定義北定義北3.5環(huán)環(huán)城北人居后花園，北部新城中心花園，城市北進(jìn)的大后方城北人居后花園，北部新城中心花園，城市北進(jìn)的大后方繞城繞城l中國西部商貿(mào)中心3 3。5 5環(huán)環(huán)l高尚居住中心一環(huán)一環(huán)l城市中心中心2.5環(huán)環(huán)l商業(yè)商務(wù)中心23北部新城，城市的主體需求在呼喚人居代言。24龍湖北城天街項(xiàng)目位置金牛

12、五塊石蓉北商貿(mào)大道 占地面積276畝 容積率3.75建筑面積700000面積區(qū)間73130物業(yè)形態(tài)23層高層物業(yè)類別住宅、soho、大型shop 客戶情況4-10售樓處開放日。5000批接待量，每天300批人流；城北區(qū)域客戶80%，龍湖老客戶10%，投資客10%；城北客群中，商貿(mào)客戶占主體；商貿(mào)客戶案例：白糖商販小老板， 給達(dá)利源供貨，年收益100萬以上。需求三房，110平方米感覺較小，但功能上夠用。二次換房，需求居住品質(zhì)；其中30%客戶具有商鋪購買需求。北城天街，太過小氣，承載不了城市的使命25保利公園198項(xiàng)目位置北三環(huán)蜀龍大道東西兩側(cè)，北臨植物園，西南臨熊貓生態(tài)公園 占地面積6500畝綠

13、化率30%容積率電梯3.23，別墅0.5面積區(qū)間電梯: 88183 疊拼：234-375雙拼：368 物業(yè)形態(tài)別墅、電梯內(nèi)部配套亞洲最大的2200畝郁金香公園、國際高爾夫生活和五星級酒店 ，東區(qū)5萬平米大型商業(yè)、東區(qū)大型農(nóng)貿(mào)市場、西區(qū)社區(qū)超市、12棟樓下金蘋果幼兒園、東區(qū)九年義務(wù)教育、西區(qū)洲際五星級酒店配套等。外部配套北臨植物園，西南臨熊貓生態(tài)公園，西接天回鎮(zhèn)銀杏園 車位1：1.2（電梯） 1：2（別墅）客戶群中端客戶為主保利保利公園公園198198，夠大氣，城郊第一居所，偏離城市，夠大氣，城郊第一居所，偏離城市，偏離主群體的城市偏離主群體的城市生活生活工作軸線生活工作軸線生活26純水岸，城北

14、的名星，卻是城西的龐兒。純水岸，城北的名星，卻是城西的龐兒。華僑城純水岸占地面積3000畝建筑面積一期16.1萬，二期15.6萬綠化率37% 容積率一期1.47，二期2.73開發(fā)商成都天府華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司面積區(qū)間多層155-355；高層60-160 物業(yè)形態(tài)多層、高層、小高層內(nèi)部配套水岸會(huì)所（健身房，網(wǎng)球場，室內(nèi)恒溫游泳池，室外景觀游泳池),水岸商業(yè)街，幼兒園，小學(xué)，歡樂谷主題公園，50萬平米都市娛樂商業(yè)配套外部配套西南交通大學(xué)，較大附?。ǜ街校┸囄?326個(gè)客戶群中高端客戶為主，客戶地域性不強(qiáng)。27宜居城北，保利造保利大豐項(xiàng)目承接城市使命，領(lǐng)袖時(shí)代。28保利保利催生催生第三篇第三篇29

15、客戶定位客戶定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定義項(xiàng)目價(jià)值與城市意義定義項(xiàng)目價(jià)值與城市意義產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 定位30城市中軸城市中軸百萬級大盤百萬級大盤地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：p規(guī)模：800畝p容積率：整體 3.0 p總建面：144萬p商業(yè)16萬平（集中商業(yè)6萬平）大豐街道高家村五組四至p地塊東鄰北新干道，非常便捷；p南鄰寶成地鐵，隔河，近鳳凰山故園；景觀佳；p地塊內(nèi)十分平整，利于建筑布局北新干線3112公里直通天府廣場，全高架直通一環(huán)，沒有紅綠公里直通天府廣場，全高架直通一環(huán)，沒有紅綠燈，沒有單向道，不用單循環(huán)；燈，沒有單向道，不用單循環(huán)；3公里，三環(huán)6.5公里，二環(huán)7.5公里，一環(huán)9公里，府南河12公里，美美力誠

16、、奢侈品中心，天府廣場32p掌控時(shí)間p掌控生活p我與城市沒有距離 10分鐘城市生活圈；分鐘城市生活圈； 暫時(shí)的郊區(qū)，未來的城市中心；暫時(shí)的郊區(qū)，未來的城市中心； 進(jìn)享一城繁華，退擁一方清寧；進(jìn)享一城繁華，退擁一方清寧；33本項(xiàng)目本項(xiàng)目新繁斑竹園青龍場天回鎮(zhèn)大豐鎮(zhèn)九里堤五塊石毗河板塊新城區(qū)石板灘項(xiàng)目交通優(yōu)于北部新城任何板塊，理應(yīng)定義為項(xiàng)目交通優(yōu)于北部新城任何板塊，理應(yīng)定義為城市級綜合性大盤城市級綜合性大盤，區(qū)隔新城各板塊競爭區(qū)隔新城各板塊競爭34定義價(jià)值：城市中軸定義價(jià)值：城市中軸北進(jìn)的門戶北進(jìn)的門戶絕對品牌號召絕對品牌號召百萬級第一大盤；百萬級第一大盤； 自然承接商貿(mào)財(cái)富中心到城市中心的中軸門

17、戶生活；自然承接商貿(mào)財(cái)富中心到城市中心的中軸門戶生活；優(yōu)勢條件：優(yōu)勢條件：雙資源雙資源 山體景觀資源及商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶來的人、資金流支撐；交通便利交通便利 10分鐘直通一環(huán)；臨地鐵線；快速進(jìn)入環(huán)域交通體系 地塊規(guī)模大地塊規(guī)模大 凈用地總面積800畝，144萬平米建筑面積；劣勢條件：劣勢條件：北臨鐵路、故園北臨鐵路、故園鐵路、故園的不良風(fēng)水心理；周邊配套缺乏周邊配套缺乏當(dāng)前成熟度差，周邊荒無，配套缺乏；機(jī)遇條件：機(jī)遇條件：城市發(fā)展需要城市發(fā)展需要 對生活性居住大盤領(lǐng)袖的迫切需求；品牌品牌強(qiáng)大的品牌認(rèn)知與跟隨地段地段市中心至商貿(mào)財(cái)富中心的門戶地段，離塵純居生活；可提升條件：可提升條件：內(nèi)部配套內(nèi)部配套

18、打造區(qū)域性商業(yè)、生活、休閑配套實(shí)現(xiàn)完美人居；片區(qū)商業(yè)成長片區(qū)商業(yè)成長 中海商業(yè)支持、2.5環(huán)商業(yè)成長對全區(qū)的價(jià)值提升；35項(xiàng)目之于城北項(xiàng)目之于城北如同中華園、銀都花園催生了桐梓林；如同置信逸都催生了雙楠；銀都花園、中華園高尚、置信逸都，都曾承載著使命而問世，一個(gè)成都著名的城南富人區(qū)也逐步形成。它們蜚聲市場，在樓市長卷中，他們是樓市的坐標(biāo)，標(biāo)注著樓市所能達(dá)到的維度與邊界。361. 城市使命是保利與項(xiàng)目區(qū)別于其他盤的重要區(qū)隔。2. 如果說其他盤是眾星閃耀，讓城市洋起來，那保利大豐項(xiàng)目就是城北房地產(chǎn)變革的定海神針。 讓城市崛起、重生； 北部新城締造者；項(xiàng)目承載的使命性37以保利的名義，具化北3.5環(huán)

19、人居板塊大天路高端住區(qū)板塊大天路，保利賦予城市崛起的爆破點(diǎn)；大天路，城北的人居標(biāo)簽；38客戶定位客戶定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定義項(xiàng)目價(jià)值與城市意義定義項(xiàng)目價(jià)值與城市意義產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 定位39保利城北項(xiàng)目內(nèi)部定位形成有機(jī)復(fù)合保利城北項(xiàng)目內(nèi)部定位形成有機(jī)復(fù)合客戶級別+置業(yè)需求錯(cuò)位頂級豪客豪客白領(lǐng)階層保利拉斐城郊頂級豪宅保利198城郊商務(wù)休閑大盤保利大豐城市生活純居大盤第一居所40項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位城北門戶中軸144萬平米綜合高尚住區(qū)百萬級生活大盤的市場領(lǐng)袖引領(lǐng)生活、引領(lǐng)環(huán)境、引領(lǐng)產(chǎn)品。41軸線上的成都生活生活主張：地鐵貫通天府廣場、春熙路、會(huì)展中心、海洋公園財(cái)富城北與國際城南，30分鐘互通有無；引領(lǐng)

20、北部新城50萬人潮；42北部新城，保利造企業(yè)口號：項(xiàng)目口號：主角登場，全場沸騰超越一城夢想宜居城北，全域成都43營銷推廣延展?fàn)I銷推廣延展生活的理想從未改變生活的理想從未改變北部新城北部新城 保利造保利造生活在此，理想靠岸生活在此，理想靠岸北部新城北部新城 保利造保利造超越一城夢想超越一城夢想北部新城北部新城 保利造保利造44客戶定位客戶定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定義項(xiàng)目價(jià)值與城市意義定義項(xiàng)目價(jià)值與城市意義產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 定位45 城北商貿(mào)人群城北商貿(mào)人群 荷花池-五塊石小商品商貿(mào)區(qū)域、金府機(jī)電商貿(mào)區(qū)、富森-青蓮建材貿(mào)易區(qū)、川陜沿線物流區(qū)、成都國際商貿(mào)城、北部新城商貿(mào)區(qū)、新都物流園區(qū)等片區(qū)眾多的私企

21、業(yè)主及相關(guān)工作人員 城北園區(qū)產(chǎn)業(yè)人群城北園區(qū)產(chǎn)業(yè)人群 金牛高科工業(yè)區(qū)、石板灘工業(yè)區(qū)、龍?zhí)豆I(yè)園、新都工業(yè)園、新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū)、青白江工業(yè)聚集區(qū)等眾多工業(yè)企業(yè)管理層及企業(yè)員工 城北企事業(yè)單位及公務(wù)員人群城北企事業(yè)單位及公務(wù)員人群 城北石油、鐵路、軍企系統(tǒng)高管、政府公務(wù)員，如陸軍總醫(yī)院、成都鐵路部門、中石化股份公司西南分公司、新都政府官員、川音及西南石油大學(xué)教師等 周邊原住民、私企主周邊原住民、私企主 新都城區(qū)、大豐、天回、班竹園等原住民、家俱、服裝、裝飾私企主的改善型和剛需 城市擴(kuò)張遷移人群城市擴(kuò)張遷移人群 城市化改造樓價(jià)高起，被迫逃離的人群。郊縣人群進(jìn)城就近工作、教育等的購房需求 外地購房人群外

22、地購房人群 外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、自貢、省外客戶等）到達(dá)成都經(jīng)商、工作、教育等需求。經(jīng)濟(jì)型中產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)型中產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)型富裕、中產(chǎn)型富裕、中產(chǎn)型經(jīng)濟(jì)型區(qū)域高層洋房客群表現(xiàn)：主城區(qū)商貿(mào)、工業(yè)園客群約區(qū)域高層洋房客群表現(xiàn)：主城區(qū)商貿(mào)、工業(yè)園客群約5成，企事業(yè)單位公務(wù)員約成，企事業(yè)單位公務(wù)員約3成，二線城市與省外客成，二線城市與省外客2成。區(qū)域別墅客群表現(xiàn)：廣泛覆蓋城北，個(gè)體私營主、政成。區(qū)域別墅客群表現(xiàn)：廣泛覆蓋城北，個(gè)體私營主、政企高管、園區(qū)高管是主流，其他區(qū)的投資客漸增。企高管、園區(qū)高管是主流，其他區(qū)的投資客漸增。46主流客群群購買動(dòng)機(jī)：標(biāo)榜品牌，看重社區(qū)品質(zhì)與升值主流客群群購買動(dòng)機(jī)

23、：標(biāo)榜品牌，看重社區(qū)品質(zhì)與升值空間。追捧保利與萬科品牌，更信賴保利的產(chǎn)品質(zhì)量。空間。追捧保利與萬科品牌，更信賴保利的產(chǎn)品質(zhì)量。類別類別家庭年家庭年收入水平收入水平職業(yè)背景職業(yè)背景購房支付特點(diǎn)購房支付特點(diǎn)置業(yè)偏好置業(yè)偏好生活調(diào)性生活調(diào)性生活偏好生活偏好富豪型富豪型150萬以上外資企業(yè)ceo、大型上市公司董事長、企業(yè)、民營企業(yè)董事、社會(huì)名人、政府機(jī)關(guān)高級官員，外資金融機(jī)構(gòu)董事等傾向一次性付款精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功 、自信、冒險(xiǎn) 、領(lǐng)袖 、非凡、奢華善于交際，通過社會(huì)上層的高級會(huì)所、高爾夫俱樂部、名人社交聚會(huì)進(jìn)行廣泛的社會(huì)交往。喜歡奢侈品、房產(chǎn)、股票等購買和收藏。喜歡豪華消費(fèi)。擁有名車，

24、喜歡歐美旅游。富貴型富貴型80-150萬外資企業(yè)高管、上市公司董事、企業(yè)、民營企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功、精英、張揚(yáng)、進(jìn)取、品味善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會(huì)所、社交聚會(huì)活動(dòng)。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。喜歡各類投資。擁有名車，經(jīng)常出國旅游。富裕型富裕型25-80萬外資企業(yè)中高層、上市公司高管、民營企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。低總價(jià)的物業(yè)一次性付款，高總價(jià)的物業(yè)考

25、慮分期付款。 擁有型奢華型運(yùn)動(dòng)型休閑型贍養(yǎng)型進(jìn)取、炫耀、享受、個(gè)性、時(shí)髦追逐社會(huì)高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時(shí)間和金錢進(jìn)行休閑娛樂消費(fèi)和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。中產(chǎn)型中產(chǎn)型 10-25萬城北私營業(yè)主、城中及城北企業(yè)白領(lǐng)、新都、城北、城中政府官員及中層干部、城北私企高管、中層管理人員、部分外地購房者首付能力不很強(qiáng)。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。貸款年限可以較長。國有事業(yè)單位和外資及上市企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運(yùn)動(dòng)型健康型事業(yè)、積極、前瞻、快捷、理性、個(gè)性、品味、家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂比較考慮

26、經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂和購物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型10萬以下區(qū)域各類企事業(yè)單位的普通員工或職工。 外地購房者、區(qū)域原有居民（因城市化進(jìn)程發(fā)展外遷）、政府普通工作人員。部分外地購房者月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動(dòng)拆遷等有一定的首付能力。工作前景預(yù)期不高。多采取高首付購房。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型健康型生活、家庭實(shí)惠、安全幸福、健康喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)憂患意識(shí)強(qiáng)，儲(chǔ)蓄強(qiáng)于消費(fèi)。不盲目追求時(shí)尚和品牌，47城北商貿(mào)客戶特征城北商貿(mào)客戶特征資富階層資富階層p 小商品市場中80%以上為個(gè)體戶，經(jīng)營規(guī)模小，老板仍處于“

27、商販”性質(zhì)。p 機(jī)電類、藥品類、建材類專業(yè)市場40%為大型代理經(jīng)銷商，老板上升到企業(yè)主。p 大部分個(gè)體戶以初中、高中文化程度為主，代理經(jīng)銷商老板大多較高學(xué)歷和文化修養(yǎng)，他們中一些是生產(chǎn)廠家的銷售經(jīng)理。p 年齡一般在30-45歲左右，家庭類型以兩口、三口之家為主。p 個(gè)體戶一般就近居住，城北、二-三環(huán)路之間是成都主要的居住區(qū)域，代理經(jīng)銷商區(qū)域?qū)傩韵鄬^弱，他們一般選擇市區(qū)或城西居住。p 外地經(jīng)營商占到了大多數(shù)。p 消費(fèi)習(xí)慣來看，個(gè)體戶，對于居住環(huán)境要求不高，且對與住所要求較為實(shí)在，夠住即可。大型的代理經(jīng)銷商老板有較高生活質(zhì)量需求，并有圈層，容易產(chǎn)生攀比心理，具有高端消費(fèi)習(xí)慣。p 置業(yè)考慮因素依次

28、是：（工作方便）地段、交通；（性價(jià)比）價(jià)格；（精神需求）品質(zhì)、品牌、名氣、可炫耀感等、配套48核心客戶群核心客戶群l 北遷商貿(mào)、各大專業(yè)市場、物流人群北遷商貿(mào)、各大專業(yè)市場、物流人群重要客戶群重要客戶群l 城北企事業(yè)單位、公務(wù)員及教育人群城北企事業(yè)單位、公務(wù)員及教育人群l 保利老業(yè)主及周邊鎮(zhèn)原住民、私企主保利老業(yè)主及周邊鎮(zhèn)原住民、私企主l 城北工業(yè)園中層及以上人群城北工業(yè)園中層及以上人群邊緣客戶群邊緣客戶群l 城東、西、南改善型居住及投資人群城東、西、南改善型居住及投資人群l 城北不斷被動(dòng)郊區(qū)化人群城北不斷被動(dòng)郊區(qū)化人群l 新都有其周邊想城市化的居民新都有其周邊想城市化的居民l 成德綿產(chǎn)業(yè)人群

29、、原居民；成德綿產(chǎn)業(yè)人群、原居民；l 省內(nèi)二級城市及省外客戶省內(nèi)二級城市及省外客戶核心重要邊緣49客戶定位客戶定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定義項(xiàng)目價(jià)值與城市意義定義項(xiàng)目價(jià)值與城市意義產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 定位50產(chǎn)品線定位產(chǎn)品線定位產(chǎn)品競爭策略產(chǎn)品競爭策略容積率限定下的組合容積率限定下的組合面積區(qū)間與配面積區(qū)間與配比比市場供銷戶型與比例借鑒市場供銷戶型與比例借鑒市場差異化空間市場差異化空間51別墅別墅奠定項(xiàng)目中高端地位拉勢，帶動(dòng)高層銷售高層電梯高層電梯主流產(chǎn)品和現(xiàn)金流商業(yè)中心商業(yè)中心區(qū)域性商業(yè)中心，高層產(chǎn)品銷售重要支撐。功能功能功能公寓公寓對接城市發(fā)展需求溢價(jià)，分?jǐn)側(cè)莘e率功能容積率容積率3 3，意味著只能

30、堅(jiān)持一高一低產(chǎn)品線原則，只，意味著只能堅(jiān)持一高一低產(chǎn)品線原則，只有高層與別墅，舍棄多層與洋房。別墅與高層更純粹有高層與別墅，舍棄多層與洋房。別墅與高層更純粹1.別墅：拉升項(xiàng)目地位檔次，帶動(dòng)高層銷售；2.洋房之于別墅：同等地塊產(chǎn)值溢價(jià)能力別墅更強(qiáng)（套數(shù)少、單價(jià)高、去化快、產(chǎn)值高）；3.洋房之于高層：高度不能決定價(jià)值，舒適度才是關(guān)鍵。為保障高容積率下的高層舒適度，追求更低建筑覆蓋率，更低梯戶比，高綠地率，高樓間距，更應(yīng)舍棄多層與洋房；4.公寓最后一期開發(fā)，迎合市場新生需求，分?jǐn)側(cè)莘e率；52主城區(qū)內(nèi)供應(yīng)：洋房、別墅稀缺；主城區(qū)內(nèi)供應(yīng)：洋房、別墅稀缺；3 3環(huán)外供應(yīng)：未來環(huán)外供應(yīng)：未來2 2年內(nèi)，在售

31、樓盤存量約年內(nèi)，在售樓盤存量約230230萬方。其中小萬方。其中小/ /高層電梯為主，高層電梯為主， 約約140140萬方，其次為洋房約萬方，其次為洋房約6060萬方，別墅約萬方，別墅約3030萬方。萬方。格林春天橄欖郡漢嘉國際社區(qū)東駿湖景灣 水沐天城御城 香城名都芙蓉名城新都國際廣場香域中央萬科雙水岸潤揚(yáng)雙河鷺島堤亞納河谷 香洲半島富力桃園新城板塊：新城板塊： 新都房地產(chǎn)目前的主戰(zhàn)場，集中了大量品牌開發(fā)商，規(guī)劃起點(diǎn)高，且有多所高校進(jìn)駐，吸引了大量青年置業(yè)和投資客戶。毗河板塊：毗河板塊： 依托毗河自然資源，沿河帶狀發(fā)展，是新都最新興起的板塊，集中了品牌開發(fā)商，匯聚了目前新都的高端樓盤。保利19

32、8p老城板塊老城板塊：新增供應(yīng)約150萬方，全以高層為主，寫字樓和公寓占主體。p新都新區(qū)與毗河板塊：新都新區(qū)與毗河板塊：未來供應(yīng)以高層為主、洋房為輔。板塊09供應(yīng)(萬)09成交 (萬)供求比青龍場45.5827.20.60 九里堤22.7613.80.61 五塊石14.338.690.61 新城54.2128.030.52 毗河12.868.890.69 老城0.731.912.62 大豐12.36.650.54 斑竹園鎮(zhèn)0.550.110.21 天回00.01285320092009年新都新城、毗河板塊潛在項(xiàng)目土地供應(yīng)情況年新都新城、毗河板塊潛在項(xiàng)目土地供應(yīng)情況板塊劃分板塊劃分開發(fā)商開發(fā)商占

33、地面積占地面積（畝）（畝）容積率容積率可建面積可建面積（萬方）（萬方）用途用途新城板塊成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司17.1133.4商住法利投資有限公司167.84.247商住毗河板塊成都星興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21.4934.3商住蔡玉峰12.9232.6商住合計(jì)合計(jì)219.32219.32畝畝57.357.3萬方萬方u區(qū)域近期未來，僅4塊供應(yīng)地塊，新城、毗河板塊各有2個(gè)供應(yīng)地塊，容積率均在3以上，高層為主，總供應(yīng)量約57.3萬方；u新城板塊是供應(yīng)量的主要集中板塊，法利地塊容積率最大供應(yīng)量最大約47萬方，新城板塊供應(yīng)量共計(jì)約50.4萬方；u毗河板塊供應(yīng)較少，土地規(guī)模小，容積率均為3，可建總面積

34、僅約6.9萬方u近期未來土地供應(yīng)量不大。p環(huán)內(nèi)競爭產(chǎn)品策略：低密產(chǎn)品傾銷環(huán)內(nèi)競爭產(chǎn)品策略：低密產(chǎn)品傾銷+ +更舒適的高層產(chǎn)品占領(lǐng)；更舒適的高層產(chǎn)品占領(lǐng)；p環(huán)外競爭產(chǎn)品策略：低密產(chǎn)品搶占環(huán)外競爭產(chǎn)品策略：低密產(chǎn)品搶占+ +電梯房分流電梯房分流p與與198198共聯(lián)手共贏市場共聯(lián)手共贏市場54市場聯(lián)排產(chǎn)品分析市場聯(lián)排產(chǎn)品分析項(xiàng)目建筑面積地上面積地下面積花園面積總價(jià)198公園345-370229-25399-124100-200345-370萬雙水岸206-246206-246無50-100200-250萬華僑城280-460210-31070-150100-150310-460萬交大云堤180-2

35、20180-220無50-100216-264萬聯(lián)排面積集中于200-250和350-370段，總價(jià)以200-250萬和350-400萬為主200-250段的聯(lián)排未設(shè)地下室，花園面積集中于50-100和100-1502010年聯(lián)排別墅推量極少，220平方米以下是空白拉斐是塔尖的頂級豪宅別墅，保利拉斐是塔尖的頂級豪宅別墅，保利198198承接塔尖下的偽豪客級舒適型別墅，承接塔尖下的偽豪客級舒適型別墅，大豐承接大豐承接198198之下的經(jīng)濟(jì)型別墅：之下的經(jīng)濟(jì)型別墅：250250萬總價(jià)、萬總價(jià)、220220平米左右產(chǎn)品定位。平米左右產(chǎn)品定位。別墅戶型區(qū)間與配比建議別墅戶型區(qū)間與配比建議戶型戶型面積區(qū)

36、間建筑面積花園面積套數(shù)套數(shù)比戶型總面積面積比小聯(lián)排180-22020070218 59.40%43590.55 54.49%聯(lián)排220-250235100109 29.70%25609.45 32.01%雙拼250-30027014040 10.90%1080013.50% 別墅總計(jì)367 100%80000100%55兩房產(chǎn)品分析兩房產(chǎn)品分析項(xiàng)目建筑面積實(shí)得面積可變性總價(jià)198公園80-10085-115100二變?nèi)?0-80萬雙水岸70-9070-90無33-43萬華僑城80-9085-100二變?nèi)?4-86萬悉尼灣75-10085-115100二變?nèi)?7-51萬電梯房主力供應(yīng)與去化為緊湊

37、型功能房：主力產(chǎn)品為電梯房主力供應(yīng)與去化為緊湊型功能房：主力產(chǎn)品為80-80-9090變小三房，變小三房，110-130110-130三房、小四房，四房主力產(chǎn)品三房、小四房，四房主力產(chǎn)品為面積均在為面積均在150150以上變五房，房型注重實(shí)用率以上變五房，房型注重實(shí)用率三房產(chǎn)品分析三房產(chǎn)品分析項(xiàng)目建筑面積實(shí)得面積可變性總價(jià)198公園100-140120-160三變四90-110萬雙水岸110-130110-130無40-54萬華僑城120-160129-180三變四96-135萬悉尼灣100-130110-145三變四50-65萬四房產(chǎn)品分析四房產(chǎn)品分析項(xiàng)目建筑面積實(shí)得面積可變性總價(jià)198公園

38、180200部分四變五90-110萬雙水岸160左右160無61-68萬華僑城169-173180-185四變五130-150萬悉尼灣140-150150-160部分四變五81-90萬5630405060708090100110兩房三房四房198公園雙水岸華僑城悉尼灣120130140兩房/可變?nèi)康目們r(jià)50-60萬區(qū)間三房/可變四房的總價(jià)60-90萬區(qū)間四房的總價(jià)70-80萬、110-130萬區(qū)間單位：萬元電梯產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間存在明顯的空白區(qū)間，可考慮在進(jìn)一電梯產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間存在明顯的空白區(qū)間，可考慮在進(jìn)一步放大面積，差異化填補(bǔ)市場步放大面積，差異化填補(bǔ)市場57電梯高層戶型配比電梯高層戶型配比適度

39、放大以迎合主力客群需求、適度縮小以錯(cuò)開競爭。適度放大以迎合主力客群需求、適度縮小以錯(cuò)開競爭。電梯18-24-28層（2梯二、三、四戶）高層戶型面積區(qū)間戶均面積套數(shù)套數(shù)比戶型總面積面積比公寓45-605380040000兩房75-85803469 33.61%27750025%兩房95-105951753 16.98%16650015%三房110-1201152896 28.05%33300030%大三房130-1401351644 15.93%22200020%四房150-190180432 4.18%777007%復(fù)式240-280260128 1.24%333003%高層10322 100

40、.00%1110000100%總計(jì)11489 1230000備注：考慮到新政對90平米以上戶型首套購買的首付3成門檻，可考慮90平米以下比例提升為30%。58保利保利締造生活締造生活第四篇第四篇59保利198的三大核心支撐：郁金香公園、皇冠假日酒店、高爾夫本項(xiàng)目“軸線上的成都生活”價(jià)值支撐是什么？60教育、消費(fèi)、休閑、商務(wù)、居家在一條軸線上，無比便利。教育、消費(fèi)、休閑、商務(wù)、居家在一條軸線上，無比便利。街區(qū)園林教育商業(yè)軸線生活5大體系商務(wù)社區(qū)宜居社區(qū)名校社區(qū)度假社區(qū)公園公園式社區(qū)61大豐街道高家村五組市政公園一期入口part 1 part 1 公園式社區(qū)公園式社區(qū) 協(xié)商政府，規(guī)劃協(xié)商政府，規(guī)劃

41、1010萬平米市政土地建設(shè)萬平米市政土地建設(shè)“海德運(yùn)動(dòng)公園海德運(yùn)動(dòng)公園”，作為市政配套，服務(wù)商貿(mào)、物流產(chǎn)業(yè)；作為市政配套，服務(wù)商貿(mào)、物流產(chǎn)業(yè)；62公園，就是回家的方向。公園，就是回家的方向。地塊劃拔5000平方米建私家公園，園林前置，進(jìn)入社區(qū)前的身心洗禮。設(shè)置在大天路項(xiàng)目一二期之間的路口。part 1 part 1 公園式社區(qū)公園式社區(qū)63成師附小鹽道街小學(xué)樹德中學(xué)草堂小學(xué)泡桐樹小學(xué)成都七中龍江路小學(xué)石室中學(xué)人北小學(xué)14中成都七中成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)四中外國語泡桐樹小學(xué)鹽道街小學(xué)城北龐大的社會(huì)需求，對下一代的寄托望，資富向知富邁越的希望商貿(mào)、物流人群居家、工作、教育都在中軸線上，極為便利；名校學(xué)位對大

42、盤的價(jià)值支撐巨大，蔚藍(lán)海岸、桃園居、仁和春天等，足以證言；加速城區(qū)主動(dòng)、被動(dòng)逃離的置區(qū)吸納；part 2 part 2 名校社區(qū)，讓孩子贏在起跑線名校社區(qū)，讓孩子贏在起跑線64大豐街道高家村五組學(xué)校位置協(xié)商政府出讓地塊周邊部分土地代建學(xué)校，為片區(qū)配套；地塊劃拔土地建校，引入九年制重點(diǎn)學(xué)校：根據(jù)規(guī)范需求約3萬平方米。泡桐小學(xué)：占地25畝，建面12000方，36班，1400學(xué)生；學(xué)位位置置于南面臨鐵路，商業(yè)價(jià)值最低；中小學(xué)排名中學(xué)小學(xué)第一成都七中泡桐樹小學(xué)第二成都外國語成師附小第三成都四中（石室）鹽道街小學(xué)第四成都九中（樹德）龍江路小學(xué)part 2 part 2 名校社區(qū)，讓孩子贏在起跑線名校社區(qū)

43、，讓孩子贏在起跑線65主力店建議引進(jìn)：主力店建議引進(jìn)：家樂福、麥德龍一線品牌商場、保利院線；家樂福、麥德龍一線品牌商場、保利院線；旗艦商業(yè)功能特色餐飲、商務(wù)區(qū)：目的性消費(fèi)區(qū)域，提供特色餐飲、酒吧等在項(xiàng)目經(jīng)營前期最利于聚集人氣業(yè)態(tài)生活配套區(qū)：提供日常購物、藥店、銀行、郵局、電訊、洗衣、中介、訂花送花、數(shù)碼沖印等 ；part 3 part 3 宜居社區(qū)：集中式商業(yè)宜居社區(qū)：集中式商業(yè)涵蓋購物涵蓋購物/娛樂娛樂/休閑休閑/運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)/商務(wù)商務(wù)/金融金融/超市等超市等66天大路歐風(fēng)街意義同比于桐梓林歐風(fēng)街；城市空間的亮點(diǎn)、城市圈層的聚集地；城市領(lǐng)軍人的商務(wù)、交際、消費(fèi)平臺(tái)；part 4 part 4 商

44、務(wù)社區(qū)：歐風(fēng)商業(yè)街商務(wù)社區(qū)：歐風(fēng)商業(yè)街67四季異景五重景觀全冠移植360度成樹定位名貴樹種198198的再現(xiàn)，拉斐的延續(xù)的再現(xiàn)，拉斐的延續(xù)part 5 part 5 度假社區(qū)：度假社區(qū)：800800元元/ /平米公園式園林平米公園式園林68期 北歐森林 原始、古樸、神秘的園林景觀期 亞馬遜神秘園 62%綠化率 瑪雅雕塑公園期 夏威夷天堂鳥 非常美國 、休閑 回家是度假的開始 神秘瑪雅文化+原生態(tài)亞馬遜森林+人工濕地 國內(nèi)首個(gè)社區(qū)雕塑公園，整個(gè)雕塑公園以瑪雅文化為主題 樓間距最大130米 綠化率大于62，綠化造價(jià)超過800元/ 由香港貝爾高林國際國際領(lǐng)銜設(shè)計(jì)師henson打造 代表作：皇家夏威夷

45、酒店，香港半島酒店 營造夏威夷充滿活力的風(fēng)情與度假體驗(yàn) 夏威夷火山的坡地美景+熱帶叢林的峽谷風(fēng)貌+濱海島嶼的水岸風(fēng)光 由美國易道上海助理董事paul brookbanks打造 代表作：2008北京奧運(yùn)村， 單位面積的綠化造價(jià)超過600元/平方米 諸多名貴樹種：銀杏、香樟、加拿利海藻、伊拉克密棗樹、皂 角樹、華棕、銀樺、楓楊、法 梧桐、含笑、欒樹等等 由日本園林大師丸山正光打造，代表作：迪斯尼樂園名師主理的公園級園林空間，分名師主理的公園級園林空間，分5 5期各圍合式中心園林。每期期各圍合式中心園林。每期1010萬占地建造萬占地建造6 6萬平米集中式園林，北歐、瑪雅、美式、泰式、西班牙式不同主題

46、景觀；萬平米集中式園林，北歐、瑪雅、美式、泰式、西班牙式不同主題景觀；69豪宅級主入口豪宅級主入口景觀墻、原生大樹、景觀墻、原生大樹、5050米銅質(zhì)米銅質(zhì)浮雕，強(qiáng)調(diào)第一印象，成為觸動(dòng)客戶的精神堡壘。浮雕，強(qiáng)調(diào)第一印象，成為觸動(dòng)客戶的精神堡壘。根據(jù)條件，可選擇高大的指示牌或案名墻或主形象雕塑，增強(qiáng)項(xiàng)目的私屬感和氣勢70南面沿鐵路設(shè)私家休閑公園（降噪坡林）南面沿鐵路設(shè)私家休閑公園（降噪坡林）地塊南面沿鐵路，設(shè)置私家小公園，以樹陣/降噪坡林（4米高）為主，可遮擋部分小區(qū)主干道的噪聲，吸塵，減小對社區(qū)的影響，保證了住宅高品質(zhì)的靜謐氣質(zhì)。大豐街道高家村五組71啟動(dòng)期啟動(dòng)期72成都成都09年銷量前十的目標(biāo)參照年銷量前十的目標(biāo)參照全域?qū)Ρ认?，本?xiàng)目年銷售量可望達(dá)：全域?qū)Ρ认拢卷?xiàng)目年銷售量可望達(dá)：25-3525