土地增值稅的兩種計算方法.

1、土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制 ,只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定 , “如果 有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅 ”。計算土地增值稅 ,分為無購房發(fā)票與有發(fā)票 兩種。第一種方法為 : “無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的 3%”。第二種方法為 : “有發(fā)票的征收方法 ,其稅率為 :1.增值額未超過 50%的征收增值 額的 30%;2.增值額為 50%100%的征收增值額的 40%;3.增值額為 100%200%的征 收增值額的 50%;4.增值額超過扣除項目金額 200%以上的征收增值額的 60%。 ”以一套 2 年前購入價 300萬元、賣出時房管局的評估價為 350萬元的物業(yè)為例 計算 ,其

2、土地增值稅如按照無購房發(fā)票的情況交易的話 ,需繳納房管局評估價的 3%, 則為 10.5 萬元。如果按照有購房發(fā)票的按累進制征收的話 ,增值了 50萬元 ,稅率為 30%,減合理費用后 ,約 15 萬元。4.某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司 ,2006 年發(fā)生以下業(yè)務(wù) :(11月通過競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán) ,支付土地出讓金 6000萬元 ,繳納相 關(guān)稅費 240 萬元;(2 以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟 ,占地面積各為 1/3;(3 住宅樓開發(fā)成本 3000萬元,分攤到住宅樓利息支出 300 萬元,包括超過貸款期 限的利息 40 萬元;(4 寫字樓開發(fā)成本 4000萬元,

3、無法提供金融機構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額 ;(5 與住宅樓配套的會所開發(fā)成本 480萬元,無法準確分攤利息支出 ,根據(jù)相關(guān)規(guī) 定 ,會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有 ;(69月份全部竣工驗收后 ,公司將住宅樓出售 ,取得收入 15000萬元 ;將寫字樓作 價 9000 萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場 ,收取固定收入 ,不承擔經(jīng)營風險 ,當年收到 250 萬元。其他相關(guān)資料 :該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定 ,按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計 算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。要求 :根據(jù)上述資料 ,按下列序號回答問題 ,每問需計算出合計數(shù) :(1 計算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅 :(2 計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金

4、額 ;(3 計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額 ;(4 計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目 ;(5計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金(6計算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。【答疑編號 21030117】【答案】(1 應(yīng)繳納的營業(yè)稅 =15000×5250×5=762.5(萬元(2公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額 =(6000240 ×2/3=6240 ×2/3=4160(萬元(3 公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額 =3000480=3480(萬元(4 公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目 =(300-40(300062 40÷3×5(4806240 ÷3×10(34804160 ×20=2298(萬元(5 公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金 =15000×5=750(萬元(6增值額 =15000-(416034802298750=15000-10688=4312萬( 元增值率