精裝修工程管理策劃書

1、項目精裝修工程管理策劃書編制：2008年12月前言隨著中國城市化進程以及城鎮(zhèn)居民生活節(jié)奏的加快， 未來幾年將是我國精裝修房發(fā)展的 高速期。項目約有 1100 多套精裝修單位，施工工期很緊，因此，精裝修工程管理在本項目顯得 非常重要。基于此，有必要在項目工程管理策劃書的基礎上將精裝修工程管理單獨分項策劃。 以幫助項目工程管理人員在精裝修工程開工前理順管理思路， 對精裝修工程管理過程中可能 出現(xiàn)的難點及風險進行分析與預控，使本項目的精裝修工程管理更具有科學性與前瞻性。策劃書從本項目精裝修工程實際概況和市場精裝修管理模式、 精裝修隊伍現(xiàn)狀的分析入手， 構建本項目精裝修工程管理思路和控制重點，進一步理

2、順管理流程， 確定過程控制措施和管理制度等。第 1 章 精裝修工程概況 . 錯誤 !未定義書簽。工程簡介 錯誤! 未定義書簽。標段劃分 錯誤! 未定義書簽。質(zhì)量、進度及安全文明施工要求 錯誤! 未定義書簽。第 2 章 精裝修工程市場概況 錯誤 !未定義書簽。精裝修工程市場現(xiàn)狀 錯誤! 未定義書簽。精裝修工程承包模式的確定 錯誤! 未定義書簽。開發(fā)商總包模式 . 錯誤 ! 未定義書簽。土建總包單位模式 . 錯誤 !未定義書簽。精裝修單位總包模式 . 錯誤 !未定義書簽。精裝修單位單獨總包模式 錯誤 ! 未定義書簽。精裝修單位聯(lián)合總承包模式 錯誤 !未定義書簽。本項目承包模式的確定 . 錯誤 !未

3、定義書簽。三種承包模式利弊的分析 錯誤 ! 未定義書簽。本項目承包模式的確定 錯誤 ! 未定義書簽。第 3 章 本項目精裝修管理目標及管理體制 . 錯誤 !未定義書簽。本項目精裝修工程特點 錯誤! 未定義書簽。本項目精裝修工程管理目標 錯誤! 未定義書簽。管理體制的確立 錯誤! 未定義書簽。管理組織架構（暫定） 錯誤 !未定義書簽。管理團隊的建立 錯誤 ! 未定義書簽。管理成員的職責 錯誤 ! 未定義書簽?，F(xiàn)場管理流程 錯誤 !未定義書簽。物業(yè)驗樓員的提前介入 錯誤 !未定義書簽。管理網(wǎng)絡 錯誤 ! 未定義書簽。管理資源的分配 錯誤 ! 未定義書簽。第 4 章 本項目精裝修管理過程 錯誤 !未

4、定義書簽。施工前的準備 錯誤! 未定義書簽。施工計劃的制定 錯誤 !未定義書簽。施工單位的選擇 錯誤 !未定義書簽。材料供應方式的確定 錯誤 !未定義書簽。材料供應方式分類 錯誤 !未定義書簽。甲供材料招標計劃 錯誤 !未定義書簽。施工圖紙的準備 錯誤 !未定義書簽。施工圖紙的完善 錯誤 ! 未定義書簽。圖紙會審及交底 錯誤 ! 未定義書簽。施工單位及監(jiān)理單位的培訓 . 錯誤 !未定義書簽。施工過程的管理 錯誤! 未定義書簽。施工交接面的移交及土建總包的配合（對土建總包的管理） 錯誤 !未定義書簽。施工交接面移交方式 錯誤 ! 未定義書簽。土建總包移交時必須滿足的條件 錯誤 ! 未定義書簽。土

5、建總包必須對精裝修總包提供的配合要求 錯誤 !未定義書簽。精裝修施工過程中對監(jiān)理的管理. 錯誤 !未定義書簽。監(jiān)理工程師必須全程旁監(jiān) 錯誤 ! 未定義書簽。建立監(jiān)理工程周報及月報制度 錯誤 ! 未定義書簽。建立對監(jiān)理的考核制度 錯誤 ! 未定義書簽。對精裝修總包的管理 錯誤 !未定義書簽?，F(xiàn)場管理的四統(tǒng)一 錯誤 ! 未定義書簽。材料的分戶控制法 錯誤 ! 未定義書簽。戰(zhàn)前培訓制度 錯誤 ! 未定義書簽。樣板先行制度 錯誤 ! 未定義書簽。項目內(nèi)部巡檢制度 錯誤 ! 未定義書簽。終端激勵制度 錯誤 ! 未定義書簽。獎懲措施 錯誤 ! 未定義書簽。對材料的管理 錯誤! 未定義書簽。材料進場計劃 錯

6、誤 !未定義書簽。材料合格證 錯誤 !未定義書簽。材料進場驗收制度 錯誤 ! 未定義書簽。材料抽樣送檢制度 錯誤 !未定義書簽。材料現(xiàn)場運輸通道 錯誤 !未定義書簽。材料的水平運輸通道 錯誤 !未定義書簽。材料的垂直運輸通道 錯誤 ! 未定義書簽。第 5 章 竣工、入伙及維保管理 錯誤 !未定義書簽?？⒐す芾?錯誤! 未定義書簽。環(huán)保檢測 錯誤 !未定義書簽。竣工資料 錯誤 !未定義書簽。入伙前的準備 錯誤! 未定義書簽。檢查、整改 錯誤 ! 未定義書簽。物業(yè)驗收 錯誤 ! 未定義書簽。驗房師驗收 錯誤 ! 未定義書簽。入伙資料的準備 錯誤 !未定義書簽。入伙檢查工具的準備 錯誤 !未定義書簽

7、。入伙配合人員的準備 錯誤 !未定義書簽。開荒保潔 錯誤 ! 未定義書簽。入伙移交 錯誤! 未定義書簽。保修和回訪 錯誤! 未定義書簽。保修 錯誤 ! 未定義書簽。回訪 錯誤 !未定義書簽。第 1章 精裝修工程概況1.1 工程簡介1.2 標段劃分1.3 質(zhì)量、進度及安全文明施工要求進度要求： 1、2、3、5、6號樓須在 2009 年12月底前施工驗收完， 4、7、8、10、11號 樓須在 1010 年 3 月底前施工驗收完。質(zhì)量要求：隱蔽驗收、水電、泥工、木工、油漆工等分項工程除了滿足國家裝修規(guī)范要求 和有關標準外，裝修效果整體上必須達到感觀要求，所有套房能按進度要求按時驗收并移 交。安全文明

8、施工要求：施工現(xiàn)場防火防電防盜等安全設施齊全、沒有安全隱患，施工人員工 牌、工裝、現(xiàn)場標示、部品保護及堆放、清潔衛(wèi)生等要定期檢查，達到市雙優(yōu)工地標準。第 2章 精裝修工程市場概況2.1 精裝修工程市場現(xiàn)狀隨著中國城市化進程以及城鎮(zhèn)居民生活節(jié)奏的加快，未來幾年將是我國精裝修房發(fā)展的高 速期。因為，精裝修房具有不可替代的優(yōu)點：1）省心、省事：業(yè)主不需要為尋找和跟進裝修公司勞神費力； 2）選擇精裝修可以不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響：3）設計更專業(yè)，只需少量裝飾即可顯示主人個性；4）經(jīng)濟實惠：裝飾材料實施集團化采購，價格遠遠低于市場價格，能減輕業(yè)主的開支，方便將裝修與住房一次性進行按揭貸款，相對減

9、少業(yè) 主資金壓力。然而，精裝修市場目前還很不成熟，消費者對精裝修房的期望遠遠沒有得到 滿足。精裝修房目前在質(zhì)量管理、成本控制、工期控制和驗收交樓等諸多環(huán)節(jié)仍存在許多致命的 缺陷。據(jù)消協(xié)統(tǒng)計， 2003 年關于精裝修房投訴案件已達 16000 多件，占房地產(chǎn)總投訴量的 5%，質(zhì)量已成為精裝修房消費者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及業(yè)內(nèi)關注的焦點；精裝修環(huán)節(jié)多且復 雜多變、成本不易控制，已經(jīng)成為一個行業(yè)問題；精裝修施工周期常常會因為不可控因素 而延長，導致開發(fā)商的資金周轉周期延長，風險增大，造成業(yè)主交房時間拖后，產(chǎn)生索賠， 使開發(fā)商信譽受損；精裝修房交房模式不完善，業(yè)主提出的問題往往不能得到及時解答和 解決，甚

10、至推委扯皮，嚴重影響樓盤聲譽及后期項目操作。目前，我國的精裝修房市場普遍存在以下幾個問題：1）大多開發(fā)商對精裝修房市場仍持觀望態(tài)度：落后的手工施工方式在我國裝飾界仍占施工主體，開發(fā)商無論如何招標議標，都 將會帶來難以克服的種種問題，使開發(fā)商的信譽、利益連帶受損，這不得不成為目前眾多 房地產(chǎn)商想做裝修一次到位而又遲遲觀望的主要原因。2）精裝修房缺乏具體的技術標準：目前整個裝修行業(yè)的質(zhì)量標準很不完善, 有關精裝修的質(zhì)量標準更是欠缺， 使業(yè)主和開發(fā)商之間在交房標準上往往存在很大分歧。3）工程監(jiān)理薄弱，存在偷工減料情況：由于精裝修住宅項目基本上是流水作業(yè)，如果施工和監(jiān)理部門沒有責任心，偷工減料就會出現(xiàn)

11、，如： 許多精裝修住宅的樓盤只用了簡單的材料，部分木地板或瓷磚連牌子都沒有。4）交房是一 大難題：由于大多開發(fā)商沒有編制并印刷統(tǒng)一的精裝修交房樓書，也沒有組織專業(yè)人力進行一對一交房，現(xiàn)場解決業(yè)主提出的問題，導致精裝修住宅在交房時因種種問題引發(fā)業(yè)主 與開發(fā)商產(chǎn)生分歧或矛盾，造成業(yè)主投訴甚至拒絕收房。5）缺少完善的售后服務體系：精裝修住宅項目業(yè)主直接面對的是開發(fā)商，開發(fā)商接到投訴后與相應部門或施工方聯(lián)系進行 保修，由于對接鏈條太長，造成維修反應時間過長業(yè)主再次投訴；開發(fā)商對業(yè)主的免費保 修期一般為 1-2 年，大多開發(fā)商免保期后沒有設立職能部門進行正常維護，造成投訴。2.2 精裝修工程承包模式的確

12、定目前，精裝修工程管理模式主要有三種，具體如下。2.2.1 開發(fā)商總包模式開發(fā)商總包模式即是開發(fā)商直接將土建施工、裝修施工、部品和材料設備供應分包，開發(fā)商直接管理所有分包商和材料設備供應商，對施工、材料供應和現(xiàn)場管理總體協(xié)調(diào)，對最 后結果總體負責。管理架構如下圖所示。開發(fā)商總包模式管理架構開發(fā)商總包模式管理流程222 土建總包單位模式土建總包單位模式即是開發(fā)商將土建、裝修施工及部品、材料設備供應總包給土建總包單位，由土建總包單位管理所有分包商和材料設備供應商，對施工、材料供應和現(xiàn)場管理總 體協(xié)調(diào)，對最后結果總體負責。管理架構如下圖所示。土建總包單位模式管理架構土建總包單位模式管理流程223精裝

13、修單位總包模式精裝修單位總包模式即是開發(fā)商將裝修施工及部品、材料設備供應總包給精裝修單位，由 精裝修單位管理所有分包商和材料設備供應商，對施工、材料供應和現(xiàn)場管理總體協(xié)調(diào)， 對最后結果總體負責。精裝修單位總包模式可分為精裝修單位單獨總包和精裝修單位聯(lián)合 總包模式。2.2.3.1精裝修單位單獨總包模式精裝修單位單獨總包模式即是找一家精裝修單位單獨承包全部精裝修施工內(nèi)容，精裝修總 包再將施工內(nèi)容分成若干標段，將部分標段分包給若干個精裝修分包。管理架構如下圖所 示。精裝修單位單獨總包模式管理架構223.2精裝修單位聯(lián)合總承包模式精裝修單位聯(lián)合總包即是將全部施工內(nèi)容劃分為若干個施工標段，由若干個精裝修

14、施工單 位各承包一個施工標段的管理模式。精裝修單位聯(lián)合總包模式管理架構精裝修單位總包模式管理流程發(fā)展商確認設計方案并選型定板精裝修單位根據(jù)圖紙制作材料、人工清單并報價，制定施工流精裝修單位組織施工工人進場，材料經(jīng)_樣板施工P精裝修單位總體協(xié)調(diào)和負責 扌批量施工 工程完成，發(fā)展商驗收交業(yè)主驗收、使用售后服務224本項目承包模式的確定2.2.4.1 三種承包模式利弊的分析 開發(fā)商總包模式的優(yōu)點是開發(fā)商自己控制各個環(huán)節(jié)有利于成本控制； 缺點是一對多管理 , 開 發(fā)商需投入大量的人力、物力 , 要獨自承擔所有的問題，售后服務投入較多精力。 土建總包單位模式的優(yōu)點是土建統(tǒng)一協(xié)調(diào)裝修施工，發(fā)展商投入精力相

15、對較少；缺點是分 包項目多，經(jīng)常出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，售后服務體系不完善。 精裝修單位總包模式的優(yōu)點是能一定程度上減少開發(fā)商的管理投入、擁有精裝修管理經(jīng)驗 及成熟的材料、部品供應網(wǎng)絡，服務體系完善，質(zhì)量、成本、交貨期及售后服務有保障。 精裝修單位單獨總包的缺點是市場上精裝修單位大多實力（管理實力）都不強，難以適應 作為總包的管理位置，對各精裝修分包的管理協(xié)調(diào)力度不夠；增加了甲方現(xiàn)場管理的中間 環(huán)節(jié)，且精裝修總包對工程的質(zhì)量意識遠遠不如甲方強；精裝修單位聯(lián)合總包雖然會一定 程度上增加甲方的管理投入， 但甲方增加的管理人員投入正好彌補精裝修單獨總包在管理、 協(xié)調(diào)及質(zhì)量控制方面的不足。2.2.4.2 本項目

16、承包模式的確定精裝修工程有兩個重要環(huán)節(jié)，一是精裝修工程本身的產(chǎn)品效果（質(zhì)量、進度、成本等） ，二 是工程竣工后的維修滿意度。基于對上述三種承包模式的分析：發(fā)展商總包要投入大量的 人力，且后期維修責任重大，基本不可?。煌两偘m具備很強的施工能力，但土建技術 工人很難達到精裝修施工的技術要求，若再分包給精裝修分包就勢必會出現(xiàn)扯皮、管理不 到位及售后服務不完善的局面，此種方式也基本不可取；從目前精裝修施工隊伍的現(xiàn)狀來 看，精裝修單位總包更能保證施工的品質(zhì)和維修滿意度，為了彌補施工單位在管理方面的 薄弱又使甲方的管理投入不至于過大，結合以往的精裝修項目操作經(jīng)驗來看，建議本項目 選取精裝修聯(lián)合總包的方

17、式比較合適。第3章 本項目精裝修管理目標及管理體制本項目精裝修工程特點1）工程量大、工期緊：本項目有 1177套精裝修房，有 715 套需要在 2010年 3 月底交樓 ， 其余 462 套要在 2010 年 6 月底交樓，而 2、3、5、6 號樓在 2009年 6月 30日（ 1號樓 在 2009 年 9 月中旬）才能具備精裝修進場條件。因此，工期非常緊張。2）缺少成熟的承建商：目前建筑市場的精裝修承建商都很不成熟，象和海爾類的品牌精 裝修總包單位很少，且仍處于發(fā)展期，很不成熟；而土建總包單位承接精裝修工程很 少，積累的經(jīng)驗有限，在精裝修管理流程、管理方法方面明顯欠缺。且精裝修質(zhì)量標 準不是

18、非常明確，因此，承建結果往往達不到發(fā)展商的要求。3）我司第一次管理如此大規(guī)模的精裝修施工，缺乏具有成熟大盤精裝修施工管理經(jīng)驗的 精裝修工程師，我司工程管理人員和工程師基本都是第一次接觸該類物業(yè)，管理方法 需要不斷摸索，控制要點也是在管理過程中不斷積累，需要加倍小心。4）房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，增加了業(yè)主入伙收房的難度。眾所周知，精裝修交房的難度遠 遠大于毛坯交房的難度，業(yè)主對精裝修的品質(zhì)、使用功能、外觀設計等方方面面都會 仔細挑剔，特別是在這種大市不好的外部環(huán)境下，業(yè)主往往會將對外部環(huán)境（比如價 格等）的不滿轉移到對房屋質(zhì)量的挑剔上來本項目精裝修工程管理目標盡管項目精裝修工程是我司第一次運營，但工

19、程管理目標不能降低，要將金地集團工程管理良好口碑和管理標準在精裝修工程中進行貫徹和深化。具體目標如下。質(zhì)量目標：達到國家裝修規(guī)范合格標準，單項工程不合格項不超過 3 項（沒有滲漏、線路不通、 裂縫等較大的裝修質(zhì)量問題） ，表觀質(zhì)量良好， 客戶一次驗收收樓率不低于 90。進度目標：一標段（ 1、2、3、5、6 號樓）部分精裝修房在 2009 年 12 月底驗收完，其它部分在2010年3月底驗收完。成本目標：嚴格按設計、營銷、成本確定的裝修標準和成本控制目標控制施工，確保 不發(fā)生因施工原因引起的成本增加。安全文明施工管理目標：安全措施和設施齊全，沒有重大傷亡事故，達到江蘇省五無標準（無死亡、無重傷

20、、無火災、無中毒、無坍塌）；工地制度和標識上墻，施工人員工牌、相關標識齊備，部品、材料堆放與保管規(guī)范，達到文明工地標準；創(chuàng)造雙優(yōu)工地。團隊管理目標：培養(yǎng)一個懂技術、會管理、能打仗的精裝修施工管理團隊，培養(yǎng)一到 兩名精通精裝修施工管理全過程的專業(yè)工程師。管理體制的確立在項目前期（精裝修單位招標前）扎實作好考察、調(diào)研工作，然后確定適合我司的精 裝修管理模式，配置合適的人力資源，選擇優(yōu)秀的精裝修合作伙伴，制訂操作性強、有效 的質(zhì)量控制措施，以及適度的獎罰措施等。具體管理重點如下：3.3.1管理組織架構（暫定）3.3.1.1管理團隊的建立針對本項目精裝修的工程特點，為了在這種大氣候下將本項目做成公司乃

21、至市場的精品樓盤，順利達到我們的管理目標，需要組建一個專門的管理團隊來管理從施工單位及材料招標開始，至入伙后駐場維修結束的裝修全過程，這個團隊的組織架構如下（5人精裝團隊,除精裝經(jīng)理外還需新增至少兩名具有成熟精裝修施工管理經(jīng)驗的工程師和兩名一般工程 師）:項目總經(jīng)理技術、管理支持項目副總經(jīng)理協(xié)作支援精裝修經(jīng)理精裝精裝修修工工程程師師精裝 修 工 程 師售后 服 務 工 程3.3.1.2 管理成員的職責精裝修經(jīng)理：全面負責項目的精裝修策劃、管理，對各單位進行總體協(xié)調(diào)，對精裝修施工 的質(zhì)量、進度及安全文明施工進行總體把控，對精裝修工程結果總體負責。精裝修工程師：分管各樓棟（標段）的精裝修管理，對分

22、管范圍內(nèi)的單位全面協(xié)調(diào)并對分 管范圍內(nèi)的質(zhì)量、工期及安全文明施工負責，同時全面負責設計、材料、設備方面的對口 管理。售后服務工程師：項目入伙后，駐場全面負責協(xié)調(diào)管理各單位的售后服務維修工程，直至全面移交給物業(yè)公司為止（駐場維修時間視情況大約在36個月之間）。附：以往精裝修樓盤的組織管理情況3.3.2現(xiàn)場管理流程3.3.2.1物業(yè)驗樓員的提前介入對甲根據(jù)以往精裝修樓盤成功操作的經(jīng)驗， 讓物業(yè)驗樓員提前介入到精裝修施工中來，方和監(jiān)理的管理輔助能起到相當好的效果。 精裝修施工和土建施工有很大的不同， 它對 外觀質(zhì)量的要求要比土建高很多， 而大面積展開的精裝修施工面廣點多， 這樣要求精裝 修工程師及監(jiān)

23、理對每一個施工點都能全過程監(jiān)控到是很難做到的， 這樣引入物業(yè)驗樓員 對精裝修施工進行實時檢查就能起到很好的補位作用。 具體做法是每一棟樓安排一個物 業(yè)驗樓員對精裝修施工全程跟蹤巡查， 發(fā)現(xiàn)問題及時記錄， 每天將發(fā)現(xiàn)的問題進行匯總， 第二天由監(jiān)理下發(fā)給各單位進行及時整改， 物業(yè)驗樓員只對精裝修過程進行巡查， 不參 與管理。3.3.2.2 管理網(wǎng)絡根據(jù)項目監(jiān)理及精裝修施工單位的現(xiàn)狀， 我們制訂如下圖三級管理的方式。 精裝修總包 不僅要管理自己所承包范圍內(nèi)自身施工隊伍的管理， 所有的甲供材料供應商、 部品供應 商均納入精裝修總包的管理范圍； 監(jiān)理單位不僅要全面負責管理精裝修總包以及各精裝 修分包（甲

24、供材料商） ，還要直接管理到精裝修總包的施工班組；甲方主要通過監(jiān)理及 精裝修總包向下管理， 同時協(xié)助監(jiān)理、 總包對各分包進行管理、 協(xié)調(diào)。 具體網(wǎng)絡圖如下：3.323管理資源的分配1）思路:按照小項目制的思路來分配我們的管理資源。一位精裝修工程師負責12個標段的精裝修施工管理，要求監(jiān)理公司按照此思路配置人員（一棟樓至少配一名監(jiān)理人員），設備人員按專業(yè)分管；精裝修工程師即是小項目經(jīng)理，全面負責所管片區(qū)的質(zhì)量、進度、成本、 安全文明及協(xié)調(diào)工作，小項目經(jīng)理對精裝經(jīng)理負責結果。2）分工：按照以上管理思路，對我方及監(jiān)理管理人員進行明確分工，各司其職、各負其責。各分 管精裝修工程師除負責各自的區(qū)域外還要負

25、責設計、材料、設備及資料的對口協(xié)調(diào)管理。具體的分工方式如下:精裝經(jīng)理第4章本項目精裝修管理過程施工前的準備4.1.1施工計劃的制定1）項目層數(shù)與套數(shù)指標棟號層數(shù)每層套數(shù)合計套數(shù)單身公寓1棟1812層商業(yè)、36層100套（其中復式60套）、78層42套（其中復式26套）、911層72套（其中復式44套）、1314層28套（其中復式18套）、1518層44套（其中復式28套）2862861177公寓住宅2棟11每層12套1328913、4棟11每層8套1765棟11每層12套1326、7、8 棟11每層7套23110、 11 棟11每層10套2202）流水形式及勞動力規(guī)劃從上面套數(shù)指標可以看出，5

26、號樓每層12套為最多，因此我們規(guī)劃施工單位勞動力的時候可以以5號樓為例來進行規(guī)劃，精裝修施工按從上向下逐層流水的方法進行施工：頂層進場施工15天后進入下一層泥水工、木工按兩10層開工個班組，每班18個9層開工人考慮；油漆工按8層開工施工9天后進入下一層兩個班組，每班24人考慮；水電及設 備安裝一個班12人考慮，這樣高峰 時合計需要132個 勞動力7層開工6層開工5層開工4層開工3層開工2層開工首層開工施工30天后開始大堂施工地下室及一層大堂開始施工大堂施工45天總工期172天3）各棟施工計劃棟號標段高峰時勞動力需求工期進場時間完成時間單身公寓1棟12606個月公寓住宅2、3棟2220、6棟32

27、20、8棟4180、11棟5220注：開工的5棟樓考慮2010年春節(jié)施工隊放假一個月，所以工期要到10年3月底。4.1.2施工單位的選擇1）對精裝修單位的考察。要考察精裝修施工單位的管理團隊和自己的施工隊伍（落實管理人員和各工種人數(shù)、 技術能力），以防止分包、轉包，真正了解其施工能力；考察他們的質(zhì)保體系和質(zhì)量標準、質(zhì)量控制措施，考察其繼往施工的項目，以驗證其管理水平、預期其管理結果。（例如，南通三建集團考察一一人數(shù)、施工能力、培訓、質(zhì)保體系、質(zhì)量標準、質(zhì)量控制措施、工程 樣品等）。2）精裝修施工單位的入圍標準。土建總包單位至少具有裝修二級資質(zhì)，近五年承建過500套左右的精裝修工程項目，至少可以

28、同時調(diào)動 600個裝修施工技術工人；工裝單位至少具有裝修二級資質(zhì)，近五年承建過300套左右的精裝修工程項目，至少可以同時調(diào)動300個裝修施工技術工人；公裝單位至少具有裝修二級資質(zhì)，具有較強的施工技術水平和裝修管理經(jīng)驗，至少可以同時調(diào)動150個裝修施工技術工人；另外，入圍單位還需資金實力雄厚，信譽良好，能承諾為精裝修工程提供完善的維修服務措施與制度保證。精裝修承建單位選定后，還要優(yōu)選好的項目經(jīng)理、施工隊伍，要求其建立健全組織管理體系和質(zhì)量保證體系，作好對進場人員的資質(zhì)審查。3）精裝修施工技術標書的編制編制精裝修施工技術標書，將本工程的質(zhì)量、工期、安全文明施工、管理及現(xiàn)場配合等要求進行明確，精裝修

29、施工質(zhì)量除了要達到建筑裝飾裝修工程驗收規(guī)范（GB50202001 ）外，還要達到我司的施工工藝要求、質(zhì)量標準和驗收規(guī)程（詳見本策劃書附件）。4.1.3材料供應方式的確定本項目的材料供應分成三種形式即甲供、乙方送樣甲方確認乙供，乙供，而全部材料供應 商現(xiàn)場管理納入精裝修總包的管理范疇。4.1.3.1材料供應方式分類精裝修材料供應方式.xls4.1.3.2甲供材料招標計劃1）從材料供應方式可以看出，甲供材料又分成三個部分。第一部分為集團和上海區(qū)域戰(zhàn)略 的，這部分由成本直接與戰(zhàn)略供應商簽訂供貨合同即可；第二部分為原打包給上海公司戰(zhàn) 略供應的，而現(xiàn)在取消戰(zhàn)略了，這部分由成本直接與原供貨商進行商務談判，

30、若供貨商仍 然能夠按照原供應方式和價格供貨則繼續(xù)由這些供應商供應，否則重新進行招標；還有一 部分是一直沒有戰(zhàn)略的，這部分單獨進行招標。2）材料招標計劃根據(jù)精裝修施工進度計劃安排和材料的備料、生產(chǎn)周期情況制定材料招標計劃如下：材料招標計劃.xls4.1.4施工圖紙的準備4.1.4.1施工圖紙的完善 對樣板房施工的情況進行總結，將在樣板房施工過程中所遇到的問題全部反饋給施工圖設 計單位，由設計單位對施工圖紙進行進一步完4.1.4.2 圖紙會審及交底1）組織精裝修施工單位及監(jiān)理單位對施工圖進行仔細閱讀，詳細了解設計風格、細部做法、使用材料規(guī)格、尺寸等，并對施工圖進行會審，將圖紙不明確的地方全部提出由

31、設計及時 解決。2）組織設計對施工圖進行交底，對一些細部節(jié)點要求、施工質(zhì)量要求做進一步的明確。4.1.5施工單位及監(jiān)理單位的培訓4.1.5.1管理思路及管理流程的培訓1）對精裝修總包（含各分包）及監(jiān)理單位進行洗腦，使他們了解我們的管理流程、明白我 們的管理目標要求、了解并接受我們的管理方法并在整個精裝修過程中自覺嚴格的遵照執(zhí) 行。2）現(xiàn)場管理的八個主要流程精裝修施工工序流程進度控制配合流程質(zhì)量控制配合流程材料進場控制流程現(xiàn)場簽證流程進度款支付流程精裝修工程驗收流 程SI竣工移交及入伙配 合流程4.1.5.2施工工藝驗收質(zhì)量標準的培訓對精裝修總包（含分包）、監(jiān)理及物業(yè)驗樓員進行各主要工序施工工藝

32、要求及質(zhì)量驗收標準 進行培訓，使參加施工及管理的各方全員明白我們的工藝標準及質(zhì)量要求。防水工程施工及驗 收規(guī)程9瓷磚工程施工及驗 收規(guī)程石材飾面工程施工 及驗收規(guī)程a吊頂工程施工及驗 收規(guī)程木作工程施工及驗 收規(guī)程實木復合地板鋪裝 工程施工及驗收規(guī)程玻璃工程施工及驗 收規(guī)程a涂料工程施工及驗 收規(guī)程門及鎖具的安裝施 工管理規(guī)程a金屬工程施工及驗 收規(guī)程衛(wèi)生潔具施工及驗 收規(guī)程電氣施工及驗收規(guī) 程4.1.5.3進場知會及例會制度1）進場知會對于每一家進場作業(yè)的承建商、供應商，各主管工程師應在相關工作全面開始前，以書面形式簽發(fā) 進場知會，明確項目部的聯(lián)系人、 聯(lián)系電話，與公司的對口工作部門,文件收

33、發(fā)制度，會議制度，現(xiàn)場的一些管理規(guī)定與表格格式等。施工單位須知條例2）例會制度）項目工程周例會每周四14： 30召開，由總監(jiān)理工程師主持，會議參加對象為甲方、監(jiān)理單位及各施工 單位。2.2）精裝組晨會制度每天早上& 30，精裝組工程師總結前一天工作情況，并制定好當天的工作計劃。3）工程月報精裝組每月末編制工程月報，對本月工程進度、質(zhì)量、存在問題、合作單位評價、工程款支付情況進行全面整理，并報送項目主管副總、項目總及區(qū)域公司營運中心。施工過程的管理421施工交接面的移交及土建總包的配合（對土建總包的管理）4.2.1.1 施工交接面移交方式根據(jù)精裝修施工計劃，土建總包必須按棟從上往下移交施

34、工面給精裝修總包，初步確定從上往下按每三層做一次移交（一號樓按每四層做一次移交），每次移交間隔不得超過十天,每棟樓在一個月內(nèi)移交完成。具體由監(jiān)理組織土建總包、精裝修總包及各分包（主要是戶 內(nèi)門、木地板、櫥柜等分包）一起對所需移交的工作面進行檢查移交，具體的移交時間計 劃如下：棟號移交層次移交時間2、3、5、6 棟911 層層層、2層含大堂、8 10、 11 棟911 層層層、2層含大堂棟1518層層層層4.2.1 土建總包移交時必須滿足的條件土建總包必須全部完成圖紙所規(guī)定的初裝修內(nèi)容方可通知監(jiān)理組織精裝修總包及分包進行工作面移交，具體要求如下：土建移交精裝修的要求421.3 土建總包必須對精裝

35、修總包提供的配合要求具體配合要求如下，可以由甲方與土建總包以補充協(xié)議的形式體現(xiàn)。土建總包須提供的配合要求4.2.2精裝修施工過程中對監(jiān)理的管理4.2.2.1 監(jiān)理工程師必須全程旁監(jiān)因精裝修施工是面子活，又是手工操作為主，施工人員的技術水平對施工質(zhì)量的好壞起了 決定的因素，因此只有在施工過程中從嚴管理，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，才能保持各工序的施 工質(zhì)量。4.2.2.2建立監(jiān)理工程周報及月報制度1）各主管監(jiān)理工程師必須每周將各自分管樓棟的精裝修施工情況進行總結，主要是列明質(zhì) 量、進度、安全文明施工方面存在的問題和偏差以及解決辦法，周報必須在每周監(jiān)理例會 前做好并上報甲方的主管工程師。2） 總監(jiān)必須在每月

36、的25號前將本月的施工情況進行全面總結并做好監(jiān)理月報，全面真實 的反映施工中存在的偏差，并對各施工單位做出考核評判，同時需提出解決存在問題的措 施。4.2.2.3 建立對監(jiān)理的考核制度每個月對監(jiān)理工程師進行考核，根據(jù)考核情況決定監(jiān)理當月的績效獎金，并對監(jiān)理實行末位淘汰制，即對連續(xù)兩個月考核末位的人員進行淘汰，具體考核辦法如下:監(jiān)理工程師月 核表度考423對精裝修總包的管理精裝修施工管理是一個全過程的比較細致的管理工作，除了要我們的各方管理人員時時刻 刻深入現(xiàn)場，對每一個環(huán)節(jié)、每一個面、每一個點、每一個施工人員做深入細致的管理外, 還必須要求我們掌握一定的管理方法才能對精裝修施工得心應手的管理。

37、總結過去的管理 經(jīng)驗，得出如下一些管理方法能給我們精裝修管理工作起到很好的幫助作用：4.2.3.1 現(xiàn)場管理的四統(tǒng)一1）工人統(tǒng)一佩帶胸卡。2）統(tǒng)一機具，施工中使用的小型機械、梯子、水桶等工具規(guī)格、樣式要統(tǒng)一。3）物料放置統(tǒng)一：首先根據(jù)施工內(nèi)容、施工進度、戶型特點和技術要求要求每種戶型繪 制統(tǒng)一的定置定位圖，并附文字說明，張貼于戶門上，工人在材料置放工程中嚴格按 要求作業(yè)，同時每天中午與收工后進行兩次現(xiàn)場清理與整頓。4）成品保護統(tǒng)一：選用統(tǒng)一的物料并按統(tǒng)一的方法對成品進行保護4.2.3.2材料的分戶控制法以往的工程中，總包方總是將材料按總體用量統(tǒng)一交分包方使用與保管，而對于材料 在施工過程中的使

38、用與管理很少過問，由于分包方的管理不力往往造成材料的大量浪費， 甚至影響到工期。所謂材料分戶管理就是將材料按每道工序所需標準用量統(tǒng)一分配到每戶, 并明確每戶每種材料的責任人。如在使用中出現(xiàn)材料損耗超標，則由責任人買單，如損耗 降低則對責任人進行增值獎勵。材料的名稱、型號、標準用量、備貨量、責任人等信息都 反應在每戶的材料明細表中，分項工程完工后即可計算出實際用量，并對責任人進行激勵。4.2.3.3戰(zhàn)前培訓制度每一個分項工作開始之前，由監(jiān)理（或甲方）組織施工單位管理人員（到班組長）進行戰(zhàn)前培訓，把該分項工程的施工流程、操作要領、質(zhì)量標準等進行詳細的交底，并要求施工人員嚴格按照施工規(guī)程進行施工。4

39、23.4樣板先行制度施工單位進場后，首先進行樣板層的施工，將最上層作為樣板層，把所有的施工工序全部在樣板層施工出來，每一項工序經(jīng)監(jiān)理和甲方驗收確認后方可往下展開大面積施工，樣板驗收不合格嚴禁展開大面積施工。4.2.3.5 項目內(nèi)部巡檢制度由監(jiān)理工程師組織，每半個月對整個項目進行一次巡檢，甲方、監(jiān)理、施工單位的所有管 理人員均要參加。對各施工單位的質(zhì)量、進度、安全文明施工進行全方位的檢查并進行打分評比，對巡檢中的第一名進行獎勵并對最后一名進行處罰。巡檢考核評分表時間：位置：施工單位：考評人:考核內(nèi)容分項總分考核評定標準評分質(zhì)量35各工序質(zhì)量符合相關行業(yè)規(guī)范驗收 標準及我司施工作業(yè)指導書中的 相應

40、驗收標準、合同相關規(guī)定進度30滿足合同進度計劃規(guī)定要求安全文明施工、施 工管理、成品保護25施工現(xiàn)場衛(wèi)生整潔，材料堆放規(guī)范， 臨電施工安全規(guī)范，勞保著裝齊全， 施工機具完好，工完場清及時，成品 保護及時到位與甲方和監(jiān)理的 配合；對分包商的 管理與配合10服從甲方及監(jiān)理的管理，對甲方及監(jiān) 理指令執(zhí)行順暢，對施工現(xiàn)場或圖紙 存在問題能及時向甲方或監(jiān)理反映 溝通并積極提出解決方案；對分包商 進行積極有效的管理及配合總分1004.2.3.6終端激勵制度終端激勵法就是甲方對精裝修總包單位的一線工人針對工作表現(xiàn)進行公開的精神與物 質(zhì)的激勵，從而激發(fā)工人的責任心和積極性，處罰和獎勵要實名，要當場兌現(xiàn)，這樣才

41、有 力度。同時要建立明確獎罰規(guī)定和評判方法，做到公平、公開、公正。423.7 獎懲措施為了能更有效的進行管理，充分運用激勵及處罰的管理手段，我們設想甲、乙雙方共同出 資一定數(shù)額的資金作為獎勵基金，對現(xiàn)場施工及管理中各種先進的行為進行獎勵，同時對 落后的行為也進行處罰。為此我們制定了如下的獎懲條例：精裝修獎懲激勵措施條例.doc對材料的管理4.3.1材料進場計劃精裝修施工單位簽訂合同后必須根據(jù)項目施工計劃排出詳細的材料進場計劃，報監(jiān)理和甲方審核合格后由精裝修施工單位下發(fā)給各材料供應商，以便材料供應商能按計劃備料供貨。4.3.2材料合格證進場所有材料（包括甲供和乙供）都必須具備齊全的出廠資料（出廠

42、合格證、使用說明書、 保修證明等）；所有材料必須是環(huán)保產(chǎn)品，必須具備環(huán)保資格認證；進口材料還必須提供材 料進口的相關證明（報關單、商檢合格證等）。4.3.3材料進場驗收制度材料進場后必須立即向監(jiān)理報驗，報驗合格后方可使用，未經(jīng)報驗的材料嚴禁使用，一旦發(fā)現(xiàn)未經(jīng)報驗私自使用的材料，甲方將對使用單位及項目經(jīng)理處以5000元以上的重罰。材料報驗嚴格按照材料進場控制流程執(zhí)行（4.1.5.1中）。4.3.4 材料抽樣送檢制度所有進場材料（包括甲供和乙供）必須嚴格按照國家規(guī)范以及江蘇省和市的相關規(guī)定進行抽樣送檢，抽樣送檢程序必須符合相關監(jiān)理規(guī)范，見證取樣一定要規(guī)范、客觀、公正，嚴 禁弄虛作假，一旦發(fā)現(xiàn)將對當

43、事人及單位處以 25 萬元的重罰，并限令施工單位將該批材 料全部清除，所有引起的一切損失由該責任單位負責。4.3.5 材料現(xiàn)場運輸通道4.3.5.1 材料的水平運輸通道2、3、4 號樓材料從北側通道進入； 5、 6、7、8 號樓的精裝修材料從南側進入，要求這一側綠化的施工要給精裝修施工單位預留材料運輸?shù)臅r間，精裝修施工單位的材料盡可能提 前進入現(xiàn)場運送到各施工單元； 9、 10、 11 樓施工材料從南側通道進入。4.3.5.2 材料的垂直運輸通道泥水材料、油漆膩子，大宗材料（櫥柜、潔具、衣柜、臺盆柜、淋浴房、戶內(nèi)門等）需在室外施工電梯拆除前搬運到位，后期小型材料可以在施工電梯拆除后利用室內(nèi)電梯

44、進行運 輸。因此要求室內(nèi)電梯在精裝修施工后期具備使用條件并可以使用（大概時間為2、3、 5、6號樓在 09年 9月 15日， 1、4、 7、8、10、11號樓在 09年 12月 15日）。第5章 竣工、入伙及維保管理竣工管理5.1.1 環(huán)保檢測工程完工后由施工單位書面提出申請，甲方統(tǒng)一安排相關具備國家資質(zhì)單位對工程進行室內(nèi)空氣質(zhì)量環(huán)境檢測，檢測合格施工單位方可進行竣工報驗，否則工程不得竣工，且一切 損失概由施工單位負責。 (環(huán)保檢測是按戶抽檢還是全檢，需根據(jù)國家及市相關規(guī)定，具體 待后續(xù)調(diào)研清楚再定)5.1.2 竣工資料1)工程竣工后，施工單位將嚴格按照“工程竣工圖、文件編制規(guī)定”和國家檔案管理的有關規(guī)定，由建設單位組織驗