《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法目錄第一章總 則第二章房地產(chǎn)市場調(diào)査與預(yù)測第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價第一章總 則（第六章）第一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱房地產(chǎn)項目）經(jīng)濟評價，是 房地產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項目決策科學化 的重要手段。為了引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的 盲目性，提高房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價質(zhì)量，制定本方法。第二條房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要和城市總體規(guī) 劃的要

2、求，運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與 定性分析相結(jié)合、動態(tài)分2析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟評 價工作。第三條 在房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中，按照房地產(chǎn)項目未來獲取收 益的方式，可將房地產(chǎn)項目主要分為下列類型：一、出售型房地產(chǎn)項目。此類房地產(chǎn)項目以預(yù)售或開發(fā)完成后出 售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的 目的。二、出租型房地產(chǎn)項目。此類房地產(chǎn)項目以預(yù)租或開發(fā)完成后 出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利 的目的。三、混合型房地產(chǎn)項目。此類房地產(chǎn)項目以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā) 完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益

3、，以達到盈利的目的。第四條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價分為財務(wù)評價和綜合評價。對于 一般的房地產(chǎn)項目只需進行財務(wù)評價；對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng) 濟發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項目，如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目、成片開發(fā)項 目，在作出決策前應(yīng)進行綜合評價。第五條財務(wù)評價應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系，計算房地 產(chǎn)項目的財務(wù)收人和財務(wù)支出，分析項目的財務(wù)盈利能力、清償能 力以及資金平衡狀況，判斷項目的財務(wù)可行性。第六條 綜合評價應(yīng)從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，分析和計算 房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的3凈貢獻，判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。第七條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價應(yīng)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房 地產(chǎn)項目策

4、劃、房地產(chǎn)項目投資與成本費用估算、房地產(chǎn)項目收入 估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進行。同時應(yīng)注意對房地產(chǎn)項目進行不確 定分析和多方案比選。第八條 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商服 務(wù)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)；可以為政府管理部門服務(wù), 作為政府管理部門審批房地產(chǎn)項目的依據(jù)；可以為金融機構(gòu)服務(wù)，作為金融機構(gòu)審査貸款可行性的依據(jù)。第九條 本方法適用于第三條所述各類房地產(chǎn)項目。其他房地 產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價也可參照本方法使用。房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準確性和參數(shù)選擇的合理性，對房地產(chǎn)項 目經(jīng)濟評價結(jié)論的正確性有著重要的影響，為此，要求經(jīng)濟評價人 員具有較高的素質(zhì)，以便在進行房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價時作出

5、正確的第二章房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測第十一條開發(fā)商和經(jīng)濟評價人員通過對房地產(chǎn)市場調(diào)查，了 解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)，預(yù)測房 地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢，并依此分析房地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性， 確定房地產(chǎn)項目的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時機和經(jīng)營方式。第十二條 房地產(chǎn)市場調(diào)査與預(yù)測的內(nèi)容和方法，應(yīng)根據(jù)房地 產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況確定。按照用途可將房地產(chǎn)項目主要分為下列類型：分析和判斷。（回篇首）4一、 居住用途的房地產(chǎn)項目，包括普通住宅、高檔公寓、別墅 等。二、 商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、 超級市場、批發(fā)市場等。三、 辦公用途的房

6、地產(chǎn)項目，包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）等。四、旅館用途的房地產(chǎn)項目，包括飯店、酒店、賓館、度假村、 旅店、招待所等。五、餐飲用途的房地產(chǎn)項目，包括酒樓、美食城、餐館、快餐 店等。六、娛樂用途的房地產(chǎn)項目，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、 俱樂部、影劇院等。七、 工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目，包括廠房、倉庫等。八、 特殊用途的房地產(chǎn)項目，包括停車樓等。九、土地開發(fā)項目，是指在生地或毛地上進行三通一平等，將其 開發(fā)成為建設(shè)熟地的房地產(chǎn)項目。第十三條房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查 與預(yù)測和房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)査與預(yù)測。一、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測。房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與 預(yù)測應(yīng)在國家、區(qū)域、城市、鄰

7、里的層次上進行。主要內(nèi)容包括:政 治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方 面，對已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項目的影 響，要作出充分的了解和估計。二、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與 預(yù)測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測的基礎(chǔ)上進行，主要內(nèi)容包括:1. 供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、規(guī)模、檔次、價位、平 面布置等5的房地產(chǎn)的供求狀況，如供給量、有效需求量、空置量和 空置率等。其中供給量應(yīng)包括己完成的項目、在建的項目、己審批 立項的項目、潛在的競爭項目及預(yù)計它們投入市場的時間。2.房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入。3.房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用

8、、稅金的種類及其支付的標 準和時間等。第十四條房地產(chǎn)市場調(diào)査要根據(jù)調(diào)査的對象和內(nèi)容， 采用適 當?shù)姆椒āＭǔａ娪玫姆椒ㄓ?普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、 間接調(diào)査法。第十五條房地產(chǎn)市場預(yù)測一般分為定性預(yù)測和定量預(yù)測。一、定性預(yù)測。定性預(yù)測主要是通過對歷史資料的分析和對 未來條件的研究，憑借預(yù)測人員實踐經(jīng)驗和邏輯推理能力，對房地 產(chǎn)市場未來表現(xiàn)的性質(zhì)進行推測和判斷。二、定量預(yù)測。定量預(yù)測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用數(shù)學方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù) 量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可 能的數(shù)量。第十六條 房地產(chǎn)市場預(yù)測的具體方法因預(yù)測的對象、內(nèi)

9、容、 期限不同而有所不同。通常釆用的方法有：一、直觀判斷法，包括德爾菲法和專家小組法等。二、歷史引伸法，包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加權(quán)移 動平均數(shù)法、趨勢預(yù)測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。三、因果預(yù)測法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。（回篇首）6第二章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃第十七條 房地產(chǎn)項目應(yīng)進行系統(tǒng)的項目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項目開發(fā)經(jīng)營方案。房地產(chǎn)項目策劃主要包括項目區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和 規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時機的分析與選擇，開發(fā)合作方式的分析 與選擇，項目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營 方式的分析與選擇。第十八條 房地產(chǎn)項目區(qū)位的分析與選擇，包括地域的

10、分析與 選擇和具體地點的分析與選擇。地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分 析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、 自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市 規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、 水文、噪聲、空氣污染等因素。第十九條 房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符 合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則（最高最佳利用是法律 上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠帶 來最高收益的利用），選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)

11、規(guī)模，包括建 筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可考慮僅將生 地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。第二十條房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇，應(yīng)考慮開發(fā) 完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)迸度的 影響。大型房地產(chǎn)項目可考慮分期分批開發(fā)（滾動開發(fā)）。7第二十一條房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng) 考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等 方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風險的角度出發(fā)，對獨資、合資、 合作（包括合建）、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。第二十二條 房地產(chǎn)項目融資方

12、式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇， 主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目 資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對 項目所需的短期和長期資金的籌措作出合理的安排。第二十三條 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮 近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場 的接受程度等，對出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長租）、 自營等經(jīng)營方式進行選擇。（回篇首）第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算第二十四條房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資O開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需 投入的各項費用，主要包括:土地費用、前期工程

13、費用、基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費 用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及 不可預(yù)見費用等。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開 發(fā)產(chǎn)品成本和以自營自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，應(yīng)注意開 發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分攤 劃轉(zhuǎn)。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。8開發(fā)期是指從房地產(chǎn)項目大量資金正式投人工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間。第二十五條開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當房地 產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)

14、品的成本費用，但應(yīng)注意 開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分攤。第二十六條 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā) 產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括:土地 轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成木、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營成本。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本 可按其當期收入占全部銷售收入和租金收人的比率，計算本期應(yīng)結(jié) 轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。第二十七條 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例 的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。一、固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機器設(shè)備和運 輸設(shè)備，以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。二、無形資產(chǎn)主要包括土地

15、使用權(quán)等。三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改 良支出等。第二十八條 房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地 而發(fā)生的費用。房地產(chǎn)項目取得土地有多種方式，發(fā)生的費用各不 相同。主要有下列幾種:劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土 地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租 用費、股東投資入股土地的投資折價。9一、土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為:農(nóng)村土地征用拆遷 費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。1 農(nóng)村土地征用拆遷費主要包括:土地補償費、青苗補償費、地 上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其他費用。2城鎮(zhèn)土地拆遷費主要包

16、括:地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補償 費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停 產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。二、土地出讓地價款。土地出讓地價款是指國家以土地所有者 的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用 者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價款。主要包括向政府繳付的土地 使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、 安置費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或征地費等。例如：以出讓方式取得城市熟地土 地使用權(quán)，土地岀讓地價款由土地出讓金加上拆遷補償費和城市基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成。土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許

17、多方面的因素決定。許多城市 對土地制定了基準地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎(chǔ)上加以適當調(diào)整確定。例如：鄭州市土地基準地價級別用途一二三四五六七商業(yè)43003280248017501250820550住宅240017501190750500320工業(yè)1040810630460310說明：1、本基準地價適用于鄭州市市區(qū)范圍內(nèi)的國有土地。2、不同用途的土地其級別范圍不同，具體是按照國家城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(GB/T18507-2001)規(guī)定，分用途分別劃定的。10三、土地轉(zhuǎn)讓費。土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支 付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地 使用權(quán)

18、可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑 物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。四、土地租用費。土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項目開發(fā)的初期投 資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。五、土地投資折價。房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項 目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn) 金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要對土地使用權(quán)評估 作價。第二十九條 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、 設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及三通一平等階段的費 用支出。項目規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用支出一般可按項目總投 資的一

19、定百分比估算，也可按估計的工作量乘以正常工日費率估算。項目水文、 地質(zhì)勘測所需費用支出根據(jù)工作量估算。 土地開發(fā)中三 通一平 （通水、通電、通路、土地平整）工程費用根據(jù)實際工作量估 算。第三十條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以 外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供 水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用, 以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。一般按實 際工程量估算。第三十一條建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建 筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。在可行性研究階段, 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單

20、位指標估算法、工 程量近似框算法、概算指標估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進行估算。具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可取性和費 用支出的情況而定。當房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應(yīng)對各個單項工程分別估 算建筑安裝工程費用。第三十二條 公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù) 配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費 用，主要包括:居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車 場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。第三十三條開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算 單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括:工資、福利 費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、

21、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷 和其他費用等。當開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到 開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，發(fā)生的費用可直接計入開發(fā)企業(yè)的 管理費用。第三十四條 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織 和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括:管 理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工 會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨 詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、 土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤 銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他 管理費用。如果房

22、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干房地產(chǎn)項目，管理費用應(yīng)在 各個項目間合理分攤。第三十五條財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生 的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理 費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。第三十六條銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品 過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。主要包括 銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理 費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售 許可證申領(lǐng)費等。第三十七條 其他費用主要包括:臨時用地費和臨時建設(shè)費、工 程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)監(jiān)督費、工程監(jiān)

23、理費、竣工圖編制費、工程保險費等。第三十八條 房地產(chǎn)項目投資估算中應(yīng)考慮項目所負擔的與房 地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要 包括:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政管線分攤費、供 電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、 電話初裝費、 分散建設(shè)市政公用 設(shè)施建設(shè)費等。 在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為房地產(chǎn)項 目投資費用中占較大比重的費用。各項稅費應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。第三十九條 房地產(chǎn)項目投資估算應(yīng)考慮適當?shù)牟豢深A(yù)見費 用。第四十條 運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營 期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括:管理費用、銷售費用等。第四十一條 修理費用是指以

24、出租或自營方式獲得收益的房地 產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。第四十二條 房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的 實際付款時間和金額編制資金使用計劃表。13在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，計算期可取年、半年、季甚至 月為單位，資金使用計劃應(yīng)按期編制。編制資金使用計劃應(yīng)考慮各 種投資款項的付款特點，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按 工程進度中間結(jié)算付款等方式對編制資金使用計劃的影響。（回篇第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算與資金籌措第四十三條房地產(chǎn)項目應(yīng)在項目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實可行的出售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃）。租售計劃 應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開

25、發(fā)商的投資策略 相結(jié)合。第四十四條 房地產(chǎn)項目租售計劃包括擬租售的房地產(chǎn)類型、 時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式。第四十五條租售房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項 目可供租售的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并要考慮租售期內(nèi) 房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響。第四十六條 租售價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點確定，一般應(yīng) 選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其 成交價格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項目的租售價格。確定租售價格要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、 經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境對項目租售價格影響的同時，還應(yīng)對房地產(chǎn) 市場供求狀況進行分析，考慮已建成

26、的、正在建設(shè)的以及潛在的競 爭項目對房地產(chǎn)項目租售價格的影響。第四十七條 房地產(chǎn)項目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收 入、租金14收入、土地轉(zhuǎn)讓收入（以上統(tǒng)稱租售收入）、配套設(shè)施銷售 收入和自營收入。一、租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。應(yīng) 注意可出售面積比例的變化對銷售收入的影響；空置期（項目竣工 后暫時找不到租戶的時間）和出租率對租金收入的影響；以及由于規(guī) 劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e比例的增大對銷售收入的影響。二、自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè) 和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入估算時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和

27、服務(wù)業(yè)設(shè)施 對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能 發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目的影響。第四十八條 確定收款方式應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣 例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。第四十九條 資金籌措計劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項目對資金的需 求以及投資、成本與費用使用計劃，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。 房地產(chǎn)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種 渠道。第五十條在進行房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價時，應(yīng)按期編制銷售收 入、經(jīng)營稅金及附加估算表，租金收入、經(jīng)營稅金及附加估算表， 自營收入、經(jīng)營稅金及附加估算表，投資計劃與資金籌措表。（回篇首）第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價第五十一條房

28、地產(chǎn)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)査與預(yù) 測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基 本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指 標，對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利15能力、清償能力和資金平衡情況進行 分析。第五十二條 應(yīng)編制的基本財務(wù)報表主要有:現(xiàn)金流量表、資金來 源與運用表、損益表和資產(chǎn)負債表?；矩攧?wù)報表按照獨立法人房地產(chǎn)項目（項目公司）的要求進行科目設(shè)置；非獨立法人房地產(chǎn)項目基本財務(wù)報表的科目設(shè)置，可參照獨立法人項目進行，但應(yīng)注意費用與效益在項目上的合理分攤。第五十三條現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流人 和現(xiàn)金流出， 按期編制， 用以計算各項評價指標，

29、進行房地產(chǎn)項目 財務(wù)盈利能力分析。按照投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：一、全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投 資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值 及投資回收期等評價指標，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力， 為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的 基礎(chǔ)。二、資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資 者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流 出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、 財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標， 考 察項目資本金的盈利能力。三、投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計 算基礎(chǔ)，用以計

30、算投資者各方財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價 指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。第五十四條資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款 及償還計劃。第五十五條 損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤17總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、 資本金利潤率等評價指標。利潤總額二經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營收入二銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入二土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入二出租房租金收入+出租土地租金收入 經(jīng)營稅金及附加二營業(yè)稅

31、+城市維護建設(shè)稅+教育費附加經(jīng)營成本二土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本二、彌補虧損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年 度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在五 年內(nèi)延續(xù)彌補；五年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補。三、利潤分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤，一般按照 下列順序分配：1. 彌補企業(yè)以前年度虧損。2. 提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的 10%提取，法定公積金已達到注冊資本的 50%時可不再提取。利潤總額 的計算。183.提取公益金。194.向投資者分配利潤。第五十六條 財務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)

32、項目的財務(wù) 盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項目研究階段、研究深度以及項目類型 的不同，可以通過上述基本報表，有選擇地計算下列評價指標：一、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) o 房地產(chǎn)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是 指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零 時的折現(xiàn)率。其表達式為：(CI-CO)Q + FIRR=0r=l式中：CI現(xiàn)金流人量；co現(xiàn)金流出量；n一一開發(fā)經(jīng)營期(開發(fā)期與經(jīng)營期之和)。財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。 在財務(wù)評價中， 將求出的全部投資或資本金(投資者的實 際出資額)、財務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率(MARR) 或設(shè)定的基準收益率i

33、。比較，當 FIRRMMARR 或 FIRRMi 時，即認為 其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以考慮接受的。當財務(wù)報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務(wù)內(nèi)部收益 率應(yīng)換算為以年為期單位的財務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進行比較。如以季為期的單位，換算公式為：(CI-CO),(CI-CO),第 f期的凈現(xiàn)金流 j20FIRR= （1+FIRR）-11*100%二、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） o 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接 受的收益率或設(shè)定的基準收益率 ic,將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以 ic 為例，其表達式為：FNPV = （C7_

34、CO）r（l + .）TZ-1財務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。財務(wù)凈現(xiàn)值大于 或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的。三、投資回收期（主要適用于出租和自營的房地產(chǎn)項目）投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時 間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算起。其表達 式為：（CZ-CO）,=0/-I投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計凈現(xiàn)金 流量求得，其詳細計算公式為：投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值當期凈現(xiàn)金流量）上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年 為單位的投資回收期。四、投資利潤率

35、。投資利潤率二年平均利潤總額一總投資 X 100%五、資本金利潤率。21資本金利潤率二年平均利潤總額+資本金 X100%六、資本金凈利潤率。資本金凈利潤率二年平均所得稅后利潤總額+資本金 X100%第五十七條 房地產(chǎn)項目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目 開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財務(wù)狀況及償債能力。一、借款利息的計算。1 .有效利率：有效利率二1+ (rt/m) -!式中 rt名義期利率；m每期計息次數(shù)。2利息計算方法：(1) 按期計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當期均在期中支用, 按半期計息，其后各期按全期計息;還款當期按期末償還，按全期計 息。每期應(yīng)計利息的近似計算公式為：每期應(yīng)計利息二(期初借款本息

36、累計+本期借款一 2) X 利率(2) 等額償還本金和利息總額的計算公式：/(i+/r(i+滬一i式中 A 一一每期的還本付息額；Ic 一一寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金 或本息22與初始經(jīng)營資金借款本金之和；i期利率；n貸款方要求的借款償還時間(由還款期開始計算)。等額還本付息中各期償還的本金和利息不等，償還的本金部分 將逐期增多，支付的利息部分將逐期減少，其計算公式為：每期支付利息二期初本金累計 X 期利率每期償還本金二 A-每期支付利息期初本金累計=1。-本期以前各期償還本金累計(3)等額還本，利息照付計算公式:It-+ 人（1）/ nn式中t第 z期還本付息額。等額還本，

37、利息照付:各期之間的本金及利息之和是不等的,償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期償還而減少。其計算公式為:每期支付利息二期初本金累計 X 期利率每期償還本金 Fc/n國外借款除支付銀行利息外，還要另計管理費和承諾費等財務(wù) 費用；為簡化計算，可采用適當提高利率的方法進行處理。二、借款償還期的計算1.國內(nèi)借款償還期:具有自營部分的房地產(chǎn)項目應(yīng)計算國內(nèi)借 款償還23期。僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項目一般可不計算國內(nèi)借款償還 期。國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項目具體財務(wù)條件 下，在房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的利潤、折舊、 攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項目借款本息（3 所需

38、要的時間。 其計算公式為：PdI廠工&r=l式中 Pa 一一國內(nèi)借款償還期，從借款開始期計算；Rt 一一第 t 期可用于還款的資金，包括:利潤、折舊、攤銷及 其他還款資金。借款償還期可由資金來源與運用表或國內(nèi)借款還本付息計算表 直接計算，其詳細計算公式為：Pa 二借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+ （當期償還借款額十當期可用于還款的資金額）以上計算結(jié)果是以期為單位，注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位。2.國外借款償還期:涉及利用外資的房地產(chǎn)項目，其國外借款的 還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計可能的借款償還條件（包括寬 限期、償還期及償還方式等）計算。當借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要 求期限時

39、，即認為房地產(chǎn)項目具有清償能力。第五十八條資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期 間的資金平衡狀況。作為房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的必要條件，各期累 計盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負值（即資金缺口）。如果出現(xiàn)資金缺口，應(yīng)采 取適當?shù)拇胧ㄈ缍唐谫J24款等）予以解決。資金平衡分析一般通過資 金來源與運用表進行。第五十九條 資產(chǎn)負債分析是考察房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期間的 資產(chǎn)與負債的情況。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負債和所有者權(quán)益之和。如果 資產(chǎn)不等于負債和所有者權(quán)益之和，則應(yīng)檢査其他基本報表。資產(chǎn) 負債分析可通過資產(chǎn)負債表進行?；仄椎谄哒路康禺a(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析第六十條 房地產(chǎn)項目不確定性分析是分析不確定性因素對項 目可能

40、造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。不確定性分析是 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的重要組成部分，對房地產(chǎn)項目投資決策的成 敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目投資 風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。第六十一條房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括敏感性分析、 臨界點分析和概率分析。可進行不確定性分析的因素主要有:租售價 格、銷售進度、出租率、開發(fā)周期、項目總投資、土地費用、建安 工程費、融資比例、融資成本等。第六十二條 敏感性分析是通過預(yù)計房地產(chǎn)項目不確定性因素 發(fā)生的變化，分析對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響;通過計算這

41、些因素的 影響程度，判斷房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益對于各個影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響較大的不確定性因素。房地產(chǎn)項目敏感性分析主要包括以下幾個步驟：一、 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。通常采用的指標為 內(nèi)部收益率，必要時也可選用其他經(jīng)濟指標。在具體選定評價指標 時，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復雜 程度。二、 確定不確定性因素可能的變動范圍。三、 計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值。四、 通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的變動因素，作 出進一步的分析。進行房地產(chǎn)項目敏感性分析時，可以釆用列表的方法表示由不 確定性因素的相對變動引起的評價

42、指標相對變動幅度，也可以采用 敏感性分析圖對多個不確定性因素進行比較。26第六十三條臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化 時，房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定 性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。不確定性因素臨界值的 分析計算可以采用列表或圖解的方法。通常可進行臨界點分析的因 素有：一、最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率。售價和銷售量是房地產(chǎn)項目重要的不確定性因素，能否在預(yù)定的價格下銷 售出預(yù)想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。最低售價是指房 地產(chǎn)項目產(chǎn)品售價下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時的價格，售 價低于這一價格時，項目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求。

43、最低銷 售量是指在預(yù)定的房屋售價下，要達到預(yù)定的最低盈利水平，所必 須達到的銷售量。最低售價與預(yù)測售價之間的差距越大，最低銷售 量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風 險的能力越強。當房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時，可相應(yīng)進行最低租金和最低出租 率的分析。二、最高土地取得價格。土地費用是影響房地產(chǎn)項目盈利性的 重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價格是指在房地產(chǎn) 項目銷售額和其費用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的 最高土地費用。當土地費用超過這一價格時，項目將無法獲得足夠 的收益。最高土地取得價格與實際估測的土地價格之間差距越大，最高土地取得價格越高，房地產(chǎn)項目承受土

44、地使用權(quán)價格風險的能力就越強。三、最高工程費用。最高工程費用是指在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù) 期的項目收益要求所能承受的最高工程費用。當土地開發(fā)工程量不 大時，最高工程費用是指最高建筑安裝工程費用。最高工程費用與 預(yù)測的可能工程費用之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目承受工程費用 增加風險的能力越強。第六十四條概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定性因素對房 地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因 素的變化情況和發(fā)27生的概率，計算在不同概率條件下房地產(chǎn)項目的 經(jīng)濟評價指標，說明房地產(chǎn)項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度。概 率分析的一般步驟為：一、 列出需要進行概率分析的不確定性因素。二、 選擇概

45、率分析使用的經(jīng)濟評價指標。三、 分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率。四、計算在給定的概率條件下經(jīng)濟評價指標的累計概率，并確 定臨界點發(fā)生的概率。（回篇首）第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選第六十五條 房地產(chǎn)項目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方 案的必要手段。對于房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā) 經(jīng)營方案，都要進行經(jīng)濟分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受 收益率要求的可供比較方案，并對這些方案進行比選。第六十六條 在進行可供比較方案比選時，應(yīng)注意各方案之間的 可比性，遵循費用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項目實 際情況，選擇適當?shù)慕?jīng)濟評價指標作為比選指標。房地產(chǎn)項目通常 采用的方案比選

46、指標有：一、差額投資內(nèi)部收益率（AIRR）。差額投資內(nèi)部收益率是兩個 方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式 為:n工(C7 CO) z-(C/-CO)；(1 + MRR二0/=1式中（ClCO）；投資大的方案第 t 期凈現(xiàn)金流量;（CI-COCI-CO）, ,投資小的方案第 t 期凈現(xiàn)金流量;28n 一一開發(fā)經(jīng)營期。在進行方案比選時，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投 資者的最低可接受收益率（MARR）進行比較，當厶 IRRMARR 時， 以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當 多個方案比選時，首先按投資由小到大排序， 再依次就相鄰方案兩 兩比選，

47、 從中確定優(yōu)選方案。二、凈現(xiàn)值（NPV）NPV = f (C/-CO),(l+在進行方案比選時，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。三、等額年值(AW)。AW = NPV-(1+L)”-1在進行方案比選時，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。第六十七條當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標進行方案比選。當 開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值指標進行比選，如果要采 用差額投資內(nèi)部收益率指標或凈現(xiàn)值指標進行方案比選，須對各可 供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計算方法按有關(guān)規(guī)定作適當處理，然后 再進行比選。第六十八條對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，也可直接采用利潤總額

48、、投資利潤率等靜態(tài)指標進行方案比選。第六十九條 對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行比 選時，為29簡化計算，可釆用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標直接進 行項目方案費用部分的比選。一、費用現(xiàn)值(PC)指標。pc=x(c-B)r(i+ifrf-J式中 C 一一第 t 期投人總額;B期末余值回收。在進行方案比選時，以費用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。30二、等額年費用（AC）指標。在進行方案比選時，以等額年費用小的方案為優(yōu)選方案。（回第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價第七十條 房地產(chǎn)項目綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角 度，考察房地產(chǎn)項目的效益和費用，評價房地產(chǎn)項目的合理性。房地產(chǎn)項目綜合評價包括綜合盈利

49、能力分析和社會影響分析。第七十一條 綜合評價中項目的效益是指房地產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng) 濟的貢獻，分為直接效益和間接效益。一、直接效益。直接效益是指在房地產(chǎn)項目范圍內(nèi)政府能夠得 到的收益，一般包括下列方面：1.出讓國有土地使用權(quán)所得的收益。2. 因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益，如土地增值稅等。3. 項目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費，如房產(chǎn)稅、土地使用稅、 車船使用稅、印花稅、進口關(guān)稅和增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè) 稅及教育費附加、消費稅、資源稅、所得稅等。4. 項目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益，如供電增容費、供水增容費、排 水增容AC=PC匚(1 + (i+tr-i31費、城市增容費、電費、水費、電訊費等。二、間

50、接效益。間接效益是指由房地產(chǎn)項目引起的、在項目直 接效益中末得到反映的那部分效益。主要有:增加地區(qū)就業(yè)人口、繁 榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促迸地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來的收益。第七十二條 綜合評價中項目的費用是指區(qū)域經(jīng)濟為項目付出 的代價，分為直接費用和間接費用。一、直接費用。直接費用是指在項目范圍內(nèi)政府所花費的投資 和經(jīng)營管理費用。一般包括下列方面：1. 征地費用。2. 土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費用。3. 建筑工程和城市配套設(shè)施費用。4. 經(jīng)營管理費用。二、間接費用。間接費用是指由項目引起的、在直接費用中未得 到反映的那部分費用。主要有:在項目范圍外為項目配套的基礎(chǔ)設(shè)施 投資，為滿足項目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供

51、應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生 的損失等。當基礎(chǔ)服務(wù)（如電力）供不應(yīng)求時，為滿足項目需求而使 區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)生的損失，可用該項服務(wù)的當?shù)刈罡邇r格計算。第七十三條綜合評價應(yīng)遵循費用與效益計算口徑對應(yīng)一致的 原則，防止重復計算或漏算。例如：一、具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費， 如耕地32占用稅、建設(shè)期間的土地使用稅等，在綜合評價中應(yīng)視作區(qū) 域經(jīng)濟中的轉(zhuǎn)移支付，不計為項目的效益或費用。一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費，在綜合評價中應(yīng)作為效益處理。二、同類基礎(chǔ)服務(wù)在不同情況下，可能使項目產(chǎn)生不同的效益和費用，對此應(yīng)注意識別。以電力供應(yīng)為例，見下表。項目供電的效益與費用識別電力供應(yīng)特點與

52、供電有關(guān)的項目效果效益費用電廠在項目范圍外供電增容費.電力銷售 收入減去電力購進支出輸變電投資.經(jīng)營管 理費用電廠在項目范圍內(nèi)，由 具有行政職能的開發(fā) 企業(yè)投資經(jīng)營供電增容費.電力銷售 收入 全部電力投資.經(jīng)營 管理費用電廠在項目范圍內(nèi)，由 獨立的電力公司投資營稅費收入無第七十四條 盈利能力分析。一、綜合評價盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項目的直接效益和直 接費用，以及可以用貨幣計量的間接效益和間接費用，計算綜合內(nèi) 部收益率（CIRR）,考察房地產(chǎn)項目投資的盈利水平。綜合內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個計算期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金 流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它反映房地產(chǎn)項目所占用資金的盈利 率，是考察房地產(chǎn)項

53、目盈利能力的評價指標。其表達式為:-CO + CIRRY=0f=l綜合內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評價現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用 試差法計算求得，并可與政府的期望收益率或銀行的貸款利率進行 比較，判斷項目的盈利能力。二、綜合評價盈利能力分析的主要報表是綜合評價現(xiàn)金流量表。33該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算的基礎(chǔ)，考慮直接與 間接費用和效益，計算綜合內(nèi)部收益率指標，考察房地產(chǎn)項目的盈 利能力。第七十五條社會影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計 量的間接效益和間接費用對房地產(chǎn)項目的影響。社會影響分析主要 包括下列內(nèi)容：一、就業(yè)效果分析。就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項目對 區(qū)域勞動力就業(yè)的影響

54、。如果當?shù)夭o就業(yè)壓力，項目范圍內(nèi)主要 使用外來勞動力，則不必進行就業(yè)效果分析。就業(yè)效果以就業(yè)成本 和就業(yè)密度兩項指標來進行描述，并可與當?shù)氐南鄳?yīng)指標進行比較。就業(yè)成本，項目開發(fā)總投資+項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)就業(yè)密度二 項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)+項目占地面積二、對區(qū)域資源配置的影響。三、對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的影響。四、對區(qū)域科技進步的影響。五、對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響。主要包括:對繁榮商業(yè)服務(wù)的影響、對促迸旅游業(yè)的影響、對發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的影響等。六、 對減少進口 （節(jié)匯）和增加出口 （創(chuàng)匯）的影響。七、 對節(jié)約及合理利用國家資源（如土地、礦產(chǎn)等）的影響。八、 對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響。九、

55、對遠景發(fā)展的影響。3435附表基本報表及輔助報表（格式）全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表基本報表 1單位：萬元目項合計nnnnnIXIX入流金現(xiàn)1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 1A1A 1A1A 1A1A IXIXIXIX IXIX銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入回收固定資產(chǎn) 余值回收經(jīng)營資金2 21 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 72.Z2.Z Z2.Z2.ZZ2.Z2.Z資及投沙稅設(shè)金用用舲值建資費費朋增稅發(fā)營營理營地得開經(jīng)運修經(jīng)加土所3 3量流金現(xiàn)凈累量注：1本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法 人的房地產(chǎn)開發(fā)項目可參

56、照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng) 營資金.運營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分攤；2.開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財務(wù)費用；3.在 運 營 費 用 中 應(yīng) 扣 除 財 務(wù) 費 用 . 折 舊 費 和 攤 銷 費 ?；緢蟊?2單位：萬元36資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目合計123 N1現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入 出租收入 自營收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金運營費用 修理費用經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅借款本金

57、償還 借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量注:本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房 地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資.經(jīng)營資金、 運營費用.所得稅和債務(wù)等的合理分攤。37序號項目合計123 N1現(xiàn)金流入1.11.2(1)(2)(3)應(yīng)得利潤 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.22.3開發(fā)建設(shè)投資出資額 經(jīng)營資金出資額 借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量投資者各方現(xiàn)金流量表基本報表 3單位：萬元38資金來源與運用表基本報表 4序號項目合計123 N1資金來源1.11.21.31.41.

58、51.61.71.81.9銷售收入 出租收入 自營收入 自有資金 長期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營資金 運營費用 修理費用經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅應(yīng)付利潤 借款本金償還 借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金注:本表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。非獨立法人的房 地產(chǎn)開發(fā)項目可參照本表使用，同時應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資.經(jīng)營資金. 運營費用、所得稅和債務(wù)等的合理分攤。單位：萬元39單位：萬元序號項目合計123 N1經(jīng)營收入1.11.21.3銷售收入 出租收入 自營收入2經(jīng)營成本2.12.2商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金 應(yīng)付利潤未分配利潤注:本表適用于獨立法