最新偉業(yè)顧問北京田村地塊可行性分析報(bào)告

1、 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)北京偉業(yè)商業(yè)策劃顧問有限公司田村地塊可行性分析報(bào)告田村地塊可行性分析報(bào)告1、開篇語、開篇語2、宏觀市場范圍、宏觀市場范圍的研究的研究2-1整體經(jīng)濟(jì)情況整體經(jīng)濟(jì)情況2-2城市整體規(guī)劃及城市整體規(guī)劃及政策政策2-3國家政策國家政策 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)宏觀市場微觀市場及區(qū)域環(huán)境研究 市場供給與需求 項(xiàng)目定位報(bào)告研究基報(bào)告研究基礎(chǔ)礎(chǔ)1、開篇語、開篇語2、宏觀市場范圍、宏觀市場范圍的研究的研究2-1整體經(jīng)濟(jì)情況整體經(jīng)濟(jì)情況2-2城市整體規(guī)劃及城市整體規(guī)劃及政策政策2-3國家政策國家政策 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)圖表：北京市近幾年圖表：北京市近幾年gdp數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)

2、 圖：圖：2004年北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢示意圖年北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢示意圖1、開篇語、開篇語2、宏觀市場范圍、宏觀市場范圍的研究的研究2-1整體經(jīng)濟(jì)情況整體經(jīng)濟(jì)情況2-2城市整體規(guī)劃及城市整體規(guī)劃及政策政策2-3國家政策國家政策 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)圖表：北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì)圖圖表：北京歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì)圖 圖表：北京居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)圖圖表：北京居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)圖1、開篇語、開篇語2、宏觀市場范圍、宏觀市場范圍的研究的研究2-1整體經(jīng)濟(jì)情況整體經(jīng)濟(jì)情況2-2城市整體規(guī)劃及城市整體規(guī)劃及政策政策2-3國家政策國家政策 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)北京：兩軸兩

3、帶多中心西部：crd（即“首都休閑娛樂中心” 城市整體規(guī)劃城市整體規(guī)劃1、開篇語、開篇語2、宏觀市場范圍、宏觀市場范圍的研究的研究2-1整體經(jīng)濟(jì)情況整體經(jīng)濟(jì)情況2-2城市整體規(guī)劃及城市整體規(guī)劃及政策政策2-3國家政策國家政策 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)禁止供應(yīng)高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地。 支持區(qū)域性的購物中心、大型會(huì)展設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)大型綜合超市、專業(yè)超市、便利店等商業(yè)設(shè)施向郊區(qū)、社區(qū)延伸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)用地供應(yīng)。 北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）京政發(fā)20056號(hào)：第十二條為公共利益需要使用土地的或者為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改建需要調(diào)整使用土地的，政府可以收回國有土地使用權(quán)，并依法對(duì)土地

4、使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。劃撥土地使用權(quán)人不得自行對(duì)劃撥土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，需改變現(xiàn)狀土地用途進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，可以由政府收回劃撥土地使用權(quán)，或者經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓他人開發(fā)建設(shè)并按照市場價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)依據(jù)本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀，綜合考慮地理位置、交通狀況、物業(yè)分布狀況、區(qū)域環(huán)境等因素，確定本項(xiàng)目地塊主要研究區(qū)域：東至定慧北橋，南至復(fù)興路，西至錦繡大地物流港，北

5、至杏石口路面積約為12平方公里的矩形區(qū)域。 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)調(diào)研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容區(qū)域人口區(qū)域交通 區(qū)域地產(chǎn) 酒店類物業(yè)辦公類物業(yè)住宅類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)市場客戶3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成

6、果 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)內(nèi)容采集方式內(nèi)容采集方式實(shí)地調(diào)研 訪談 發(fā)放問卷 長期數(shù)據(jù)積累市場研究方法市場研究方法 整理資料分類統(tǒng)計(jì)科學(xué)推導(dǎo)3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)位置優(yōu)越，緊鄰西部政務(wù)區(qū)； 區(qū)域居住氛圍良好，購買潛力深厚；區(qū)域居住者主要為中央機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及醫(yī)院員工；配套設(shè)施比較缺乏，整體環(huán)境有待改善 。 現(xiàn)狀3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范

7、圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)區(qū)域未來趨勢房價(jià)緩慢上漲交通交通 道路道路 拓寬拓寬搬遷搬遷首鋼首鋼石景山打造石景山打造crd首都休閑娛樂中心首都休閑娛樂中心 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-3-1人群狀況人群狀況3-3-2交通狀況交通狀況3-3-3配套

8、設(shè)施配套設(shè)施 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)現(xiàn)有人口總量現(xiàn)有人口總量 15萬年齡結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu) 未來預(yù)計(jì)人口總量未來預(yù)計(jì)人口總量 20多萬多萬3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-3-1人群狀況人群狀況3-3-2交通狀況交通狀況3-3-3配套設(shè)施配套設(shè)施 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)受過大學(xué)教育的人口占區(qū)域人口總量的34%；42%的人口學(xué)歷水平在初中以下；區(qū)域內(nèi)33%的人口月收入水平低于2000元 ；40%左右的人月

9、收入水平在20005000元 28%的人口月收入超過5000元 18%24%24%34%小 學(xué)初 中高 中本 科33%17%22%28%2000元 以 下2000 3000元3000 5000元5000元 以 上人口受教育程度人口受教育程度 人口月收入水平人口月收入水平 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-3-1人群狀況人群狀況3-3-2交通狀況交通狀況3-3-3配套設(shè)施配套設(shè)施 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)現(xiàn)

10、階段人口總體特點(diǎn)現(xiàn)階段人口總體特點(diǎn) 田村區(qū)街道的人口密度相對(duì)較大女性群體除本地區(qū)的家庭婦女、在外上班的職業(yè)女性外，相當(dāng)一部分是外來流動(dòng)女性，主要從事美容保健等服務(wù)業(yè)區(qū)域整體人口教育水平不高，受過本科教育的只有三分之一左右，其他人群學(xué)歷基本在高中以下月收入超過5000元的的人口僅占總體的28%，50%的居民月收入水平低于3000元3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-3-1人群狀況人群狀況3-3-2交通狀況交通狀況

11、3-3-3配套設(shè)施配套設(shè)施 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有道路東西向杏石口路永定河路田村路阜石路金溝河路復(fù)興路南北向西五環(huán)路玉泉路永定路西四環(huán)路田村路田村路田村路田村路3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-3-1人群狀況人群狀況3-3-2交通狀況交通狀況3-3-3配套設(shè)施配套設(shè)施 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)金溝河路金溝河路玉泉路玉泉路金溝河路金溝河路玉泉路玉泉路3.微觀市場范圍研究微觀市場

12、范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-3-1人群狀況人群狀況3-3-2交通狀況交通狀況3-3-3配套設(shè)施配套設(shè)施 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有公交路線區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有公交路線交通路線分布圖交通路線分布圖3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-3-1人群狀況人

13、群狀況3-3-2交通狀況交通狀況3-3-3配套設(shè)施配套設(shè)施 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)地鐵一號(hào)線地鐵一號(hào)線居民出行最便利的交通工具居民出行最便利的交通工具快捷，準(zhǔn)時(shí) 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)擁擠3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-3-1人群狀況人群狀況3-3-2交通狀況交通狀況3-3-3配套設(shè)施配套設(shè)施 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)未來交通規(guī)劃未來交通規(guī)劃玉泉路未來將拓寬為60米，目前正在動(dòng)工修建，將接通北邊的杏石口

14、路，打通南北阜石路由60米拓寬到80米，行駛時(shí)速由60公里提高到80公里，提級(jí)為城市快速路田村路未來將拓寬為40米，成為配合阜石路、復(fù)興路的東西向次級(jí)道路地鐵9號(hào)線：玉泉路與杏石口路交界處的南平莊是正在建設(shè)的地鐵9號(hào)線的終點(diǎn)站，它是2004年北京市70項(xiàng)重大工程，預(yù)計(jì)2006年地竣工，2007年可投入使用3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-3-1人群狀況人群狀況3-3-2交通狀況交通狀況3-3-3配套設(shè)施配套設(shè)

15、施 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)北京國際雕塑公園北京國際雕塑公園 陽光星期八公園陽光星期八公園 公園公園3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-3-1人群狀況人群狀況3-3-2交通狀況交通狀況3-3-3配套設(shè)施配套設(shè)施 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)醫(yī)院解放軍總醫(yī)院 307醫(yī)院 304醫(yī)院 武警總醫(yī)院 空軍總醫(yī)院 航空航天醫(yī)院 教育產(chǎn)業(yè)玉泉路中學(xué) 永定路中學(xué) 北京市十一中學(xué) 玉泉小學(xué) 中科院研究生院 工商大學(xué) 3.微

16、觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)酒店類物業(yè)酒店類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)商業(yè)類物業(yè)住宅類物業(yè)住宅類物業(yè)辦公類物業(yè)辦公類物業(yè)區(qū)域市場區(qū)域市場3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-

17、3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)區(qū)域內(nèi)酒店區(qū)域內(nèi)酒店 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置規(guī)模（平米）規(guī)模（平米）松麓圣方假日飯店田村路與定慧北橋交界處西南角10000五棵松飯店金溝河與四環(huán)交界處西北角21000凱德賓館海淀區(qū)正大南路東南角6000影視之家五棵松賓館南300米20000長峰假日酒店海淀區(qū)永定路66號(hào)40000 目前區(qū)域內(nèi)的酒店、賓館總量不到100000平米，除去中央電視臺(tái)的內(nèi)部賓館影視之家外，總體可對(duì)外經(jīng)營酒店總量不超過80000平米。 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式

18、3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)區(qū)域內(nèi)酒店分布區(qū)域內(nèi)酒店分布 區(qū)域內(nèi)的酒店、賓館主要分布在復(fù)興路沿線和西四環(huán)沿線，因?yàn)閺?fù)興路沿線和西西環(huán)沿線是交通干道，每日經(jīng)過車流量大，酒店賓館的標(biāo)志非常容易被過往車輛看到，從而吸引客戶入駐。 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客

19、戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格（元/間）星級(jí)入住率入住率長峰假日酒店733四星70%松麓圣方假日飯店342準(zhǔn)三星50%凱德賓館298準(zhǔn)三星65%五棵松飯店258準(zhǔn)三級(jí)70%影視之家不對(duì)外開放三星級(jí)不詳酒店物業(yè)價(jià)格、檔次酒店物業(yè)價(jià)格、檔次 及入住率及入住率區(qū)域內(nèi)的酒店基本上以準(zhǔn)三星級(jí)酒店為主，四星級(jí)酒店僅有長峰假日酒店一家；準(zhǔn)三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格基本上在300元左右/間/天，四星級(jí)酒店長峰假日飯店的標(biāo)準(zhǔn)間打折后是700多元/間/天；從入住率來看，區(qū)域內(nèi)的酒店目前基本上維持在65%左右，在北京

20、市屬于中檔偏上水平。 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)酒店類物業(yè)初步可行性酒店類物業(yè)初步可行性區(qū)域商務(wù)氛圍弱區(qū)域商務(wù)氛圍弱酒店已基本飽和酒店已基本飽和本項(xiàng)目不適宜開發(fā)酒店本項(xiàng)目不適宜開發(fā)酒店3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3

21、-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目體量（平米）項(xiàng)目體量（平米）玉泉大廈石景山區(qū)玉泉路西300米18000萬城大廈金溝河路19號(hào)20000長峰假日飯店寫字樓部分海淀區(qū)永定路66號(hào)6000九州大廈玉泉路口內(nèi)50米處9000運(yùn)通商務(wù)中心玉泉路口內(nèi)200米處3200中電興發(fā)大廈永定路與金溝河交界處西50米5000區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè) 區(qū)域內(nèi)共有辦公面積總計(jì)68200平米。其中辦公體量最大的是位于金

22、溝河路的萬城大廈，大廈總體建筑面積30000平米，扣除商業(yè)經(jīng)營部分，寫字樓可用面積為20000平米3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)運(yùn)通商務(wù)中心運(yùn)通商務(wù)中心區(qū)域辦公物業(yè)分布區(qū)域辦公物業(yè)分布 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-

23、3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)辦公物業(yè)價(jià)格及檔次辦公物業(yè)價(jià)格及檔次 項(xiàng)目名稱租賃價(jià)格檔次玉泉大廈2.6元/平米/天（含物業(yè)費(fèi)）乙級(jí)萬城大廈1.8元/天（含物業(yè)費(fèi)）乙級(jí)長峰假日寫字樓未知四星級(jí)酒店配套九州大廈3元/天（含物業(yè)費(fèi)）丙級(jí)運(yùn)通商務(wù)中心2.1元/天，物業(yè)費(fèi)5-6元/平米/月無級(jí)中電興發(fā)大廈1.65元，不含物業(yè)費(fèi)丙級(jí)區(qū)域辦公物業(yè)基本上是乙級(jí)和丙級(jí)，建立年代都已久遠(yuǎn)，物業(yè)外觀分陳舊，設(shè)施老化，非常落后，僅能滿足最基本的辦公條件，

24、無法提供大型企業(yè)辦公的條件整體物業(yè)租金在3元以下/平米/天，檔次低，租金低是區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)的最主要特點(diǎn)，靠近復(fù)興路沿線的寫字樓更有市場，越遠(yuǎn)離復(fù)興路，物業(yè)檔次越低，租金水平越低3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)辦公物業(yè)入住群體辦公物業(yè)入住群體 項(xiàng)目名稱主要客戶群體入住率玉泉大廈物美各子公司及其他中小型企業(yè)95%萬

25、城大廈中小型公司90%以上長峰假日飯店寫字樓部分大中電器大中整租九州大廈工商銀行分理處、各種小型工程設(shè)備及科技公司95%運(yùn)通商務(wù)中心運(yùn)通公司及其他中小公司95%中電興發(fā)大廈中電興發(fā)科技公司、其他小型科技及材料設(shè)備公司90%區(qū)域內(nèi)辦公樓的入住企業(yè)多是中小型企業(yè)（醫(yī)院、科研機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)大院均有自己獨(dú)立的辦公樓），其中長峰假日飯店的配套寫字樓被大中電器整體租下，玉泉大廈大部分辦公面積被物美集團(tuán)盤下。其他幾個(gè)寫字樓基本上是中小型企業(yè)3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市

26、場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)辦公類物業(yè)初步可行性辦公類物業(yè)初步可行性 就目前看來，區(qū)域內(nèi)不宜開發(fā)大體量、高檔次辦公物業(yè)低檔次、小體量的辦公物業(yè)有一定的生存空間本項(xiàng)目無土地成本，可以有效降低租金，吸引中小規(guī)模的客戶群體，從而對(duì)區(qū)域內(nèi)其他物業(yè)形成有力競爭可針對(duì)中小企業(yè)適量開發(fā)小體量低檔次辦公物業(yè)3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場

27、客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)序序號(hào)號(hào)住宅名稱住宅名稱位置位置總建筑面積總建筑面積（平方米）（平方米）工程狀況工程狀況1we house四季青橋西南角171000部分在施2蘭德華庭阜石路與玉泉路十字路口210000部分在施3湯泉逸墅海淀四季青橋南300米路西90000部分在施4樂府江南海淀永定路1號(hào)300000部分在施5玉泉新城石景山玉泉路以西100000在施6振興園海淀田村北路40000在施7高檢宿舍田村路與田村東路十字路口20000在施8永達(dá)逸家海淀田村路56號(hào)130000交房9碧森里田村北

28、路與玉泉路交口東南103600交房10澤豐苑海淀區(qū)金溝河路40000交房11中國房子海淀田村路緊鄰玉泉路100000交房12幸福時(shí)光定慧北橋西1公里田村路北32000交房13武警宿舍定慧北橋西1公里田村路北30000交房住宅類物業(yè)供應(yīng)總量住宅類物業(yè)供應(yīng)總量 區(qū)域現(xiàn)有住宅商品房供應(yīng)面積約為3055669平方米，其中區(qū)域內(nèi)還在施工樓盤建筑面積總體量為931000平方米，已交房樓盤總體量為2124669平米.3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶

29、研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)區(qū)域內(nèi)住宅分布區(qū)域內(nèi)住宅分布3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)序號(hào)序號(hào)住宅類物業(yè)名稱住宅類物業(yè)名稱價(jià)格價(jià)格檔次檔次容積率容積率物業(yè)類型物業(yè)類型1we house15000元/m2高0.63

30、別墅2蘭德華庭6800元/m2中2.0公寓3湯泉逸墅8800元/m2高1.28別墅4樂府江南7500元/m2中高2.07普通住宅5玉泉新城6500元/m2中2.28普通住宅8永達(dá)逸家6600元/m2中3.0普通住宅9碧森里5500元/m2中1.67普通住宅10澤豐苑6800元/m2中普通住宅11中國房子5200元/m2中2.28普通住宅12幸福時(shí)光4300元/m2中2.66普通住宅13武警宿舍中低普通住宅14永景園中低普通住宅15玉阜嘉園4800元/m2中2.2普通住宅16玉海園4650元/m2中2.5普通住宅17陽光星期八6000元/m2中2.37公寓18其他價(jià)格水平以及檔次價(jià)格水平以及檔次

31、 區(qū)域內(nèi)高檔住宅物業(yè)僅有we house、湯泉逸墅兩個(gè)項(xiàng)目；中檔社區(qū)15個(gè)，價(jià)格集中在4000-7000元左右，中檔住宅數(shù)量占到總社區(qū)數(shù)的66%；其他住宅6個(gè)，占總數(shù)量的24%，其中包含的老社區(qū)，年代久遠(yuǎn)，較為破舊，多為六層板樓，基本沒有物業(yè)管理，檔次較低。 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)序號(hào)住宅名稱開盤時(shí)間

32、銷售率入住時(shí)間入住率2蘭德華庭2003/08/15100%2004/05/0160%3湯泉逸墅2004/02/0480%2004/12/2830-40%4樂府江南2004/04/1095%2005/06/3030-40%8永達(dá)逸家2004/02/29100%2004/12/3130-40%9碧森里2003/03/01100%2004/05/0170%10澤豐苑2002/11/15100%2003/07/3190%11中國房子2003/12/11100%2004/10/3175-85%12幸福時(shí)光2003/04/06100%2004/03/3195%15玉阜嘉園2001/03/16100%200

33、3/12/31100%16玉海園2000/04/01100%2001/05/01100%17陽光星期八2003/06/12100%18永金里小區(qū)1998/12/01100%1999/04/01100%19海讕東苑100%20翠谷玉景2003/05/3197%2004/12/3197%21自由度2001/04/05100%2002100%22其他老社區(qū)100%住宅類物業(yè)空置狀況住宅類物業(yè)空置狀況區(qū)域內(nèi)樓盤良好的銷售狀況，以及較高的入住率，可以看出消費(fèi)者對(duì)區(qū)域居住環(huán)境的認(rèn)可3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3

34、區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)未來區(qū)域內(nèi)住宅總放量 規(guī)劃供應(yīng)量建面（平米）上城”規(guī)劃開發(fā)體量1200000玉泉新城”規(guī)劃開發(fā)體量480000總放量16800003.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-

35、4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)住宅類物業(yè)初步可行性住宅類物業(yè)初步可行性本地塊開發(fā)住宅類物業(yè)的可操作性難度較大本地塊開發(fā)住宅類物業(yè)的可操作性難度較大改變土地性質(zhì)比較困難招拍掛未必得到土地招拍掛時(shí)間過長、情況難料3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)區(qū)域各街道商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量區(qū)域各街道商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量 街道名稱

36、商業(yè)體量（平米）永定路34395西四環(huán)路22410玉泉路25527阜石路22721田村路40210金溝河路16757復(fù)興路24940總計(jì)186960臨街商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總量供應(yīng)總量為186960平米,田村路商業(yè)體量是所有道路中最大的，為40210平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他街道，這與街道兩側(cè)大量的住宅社區(qū)投入使用有必然聯(lián)系；3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商

37、業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)餐飲占總體量的25%，由于田村路臨街商業(yè)底商剛剛竣工，還有大量未入住，所以空置體量達(dá)到12%，其他業(yè)態(tài)均在10%以內(nèi)，較為平均，值得注意的是服裝服飾所占比例僅為2%，說明區(qū)域內(nèi)缺乏服裝服飾業(yè)態(tài)消費(fèi)場所 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)社區(qū)名稱社區(qū)名稱商業(yè)體量（平米）商業(yè)體量（平米

38、）蘭德華庭會(huì)所3000，對(duì)外1500永達(dá)逸家5000暢茜園會(huì)所2000振興園辦公10000，商業(yè)5000自由度2000永金里500玉海園社區(qū)內(nèi)底商1000總計(jì)總計(jì)3000030000區(qū)域內(nèi)存在的社區(qū)商業(yè)體量區(qū)域內(nèi)存在的社區(qū)商業(yè)體量社區(qū)商業(yè)體量總計(jì)30000平米，多以社區(qū)配套為主，會(huì)所內(nèi)業(yè)態(tài)多為超市便利店、干洗店、健身、休閑娛樂，只有少量對(duì)外商業(yè)，如蘭德華庭1500平米的臨街商業(yè)樓，自由度的住宅底商等 3-4-4 商業(yè)商業(yè) 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市

39、場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)社區(qū)商業(yè)分布社區(qū)商業(yè)分布 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)總量區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)總量 類別體量（平米）社區(qū)商業(yè)總量30000街道臨街商業(yè)總量186960

40、商業(yè)供應(yīng)總量2169603.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置規(guī)模（平米）規(guī)模（平米）美廉美超市北京市海淀區(qū)田村路43號(hào)4600超市發(fā)半壁店店永定路與田村路交界處西北角800超市發(fā)金溝河店海淀區(qū)金溝河路19號(hào)萬城大廈底商1100迪亞天天折扣金溝河路與采石路交界處西南角300物美超市航天

41、中心醫(yī)院南側(cè)900天客隆超市永定路長峰假日酒店東200米1000超市發(fā)玉泉路店玉泉路42號(hào)3600華普超市永定路百朗園旁3200物美便利店金溝河與永定路交界處東50米500物美超市定慧橋西南角農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)1000區(qū)域現(xiàn)有超市區(qū)域現(xiàn)有超市 目前區(qū)域內(nèi)超市的總量只有17000平米，而且總體檔次比較低，裝修都很破舊。即使如此，每家超市的經(jīng)營情況也都十分良好，充分說明區(qū)域內(nèi)對(duì)超市的消費(fèi)需求巨大，未來超市在本區(qū)域還有很大市場空間。 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場

42、研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)區(qū)域現(xiàn)有超市分布區(qū)域現(xiàn)有超市分布 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有超市數(shù)量較多，但規(guī)模普遍太小，檔次較低；未來供應(yīng)量劇增，有望緩解區(qū)域超市發(fā)展緩慢的現(xiàn)狀；大規(guī)模、有品牌的的超市將成為區(qū)域超市的主力軍。3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4

43、-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)家電賣場分布及體量家電賣場分布及體量項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地理位置地理位置規(guī)模（平米）規(guī)模（平米）大中電器玉泉路與魯谷路交匯處5200國美電器復(fù)興路超市發(fā)東2300在玉泉路沿線，有兩家家電市場，一家是大中電器，位于玉泉路地鐵站南300米，另一家國美電器位于玉泉路地鐵站東100米，兩家電器賣場目前基本壟斷了本區(qū)域內(nèi)的家電市場，從這兩家電器賣場的分布來看，他們的交通都十分便利。3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市

44、場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)單位單位依據(jù)依據(jù)輻射范圍16.00k人口數(shù)量現(xiàn)有150000.00人調(diào)研數(shù)據(jù)未來200000.00區(qū)域內(nèi)人均消費(fèi)性支出13099.46元/年2005年北京統(tǒng)計(jì)資料平均年增長率1.102004年北京統(tǒng)計(jì)資料2年后人均消費(fèi)性支出15850.34元/年區(qū)域內(nèi)人均消費(fèi)性支出*平均年增長率區(qū)域購物人均消費(fèi)支出6027.88元2年后人均消費(fèi)性支出*38.03%區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出現(xiàn)有904182645.30元區(qū)域購物人均消費(fèi)支出*人口數(shù)量未來1205576000

45、.00市場單位產(chǎn)出11765.00元/年根據(jù)本業(yè)態(tài)加權(quán)平均得出飽和面積現(xiàn)有76853.6區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出市場單位產(chǎn)出未來102471.39購物飽和度計(jì)算購物飽和度計(jì)算 3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)單位單位依據(jù)依據(jù)輻射范圍16.00k人口數(shù)量現(xiàn)有150000.00人調(diào)研數(shù)據(jù)未來200000.

46、00區(qū)域內(nèi)人均消費(fèi)性支出13099.46元/年2005年北京統(tǒng)計(jì)資料平均年增長率1.102004年北京統(tǒng)計(jì)資料2年后人均消費(fèi)性支出15850.34元/年區(qū)域內(nèi)人均消費(fèi)性支出*平均年增長率區(qū)域餐飲人均消費(fèi)支出5087.96元2年后人均消費(fèi)性支出*32.1%區(qū)域餐飲人均在外消費(fèi)支出1373.74元區(qū)域餐飲人均消費(fèi)支出*27%區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出現(xiàn)有206062430.97元區(qū)域餐飲人均消費(fèi)支出*人口數(shù)量未來274748000.00市場單位產(chǎn)出3686.66元/年根據(jù)本業(yè)態(tài)加權(quán)平均得出飽和面積現(xiàn)有55894.07區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出市場單位產(chǎn)出未來74524.90現(xiàn)有面積48272.00調(diào)研數(shù)據(jù)飽和度指

47、數(shù)現(xiàn)有0.86現(xiàn)有面積飽和面積餐飲業(yè)態(tài)飽和度計(jì)算餐飲業(yè)態(tài)飽和度計(jì)算3.微觀市場范圍研究微觀市場范圍研究3-1調(diào)研范圍確定調(diào)研范圍確定3-2研究樣板的內(nèi)研究樣板的內(nèi)容與采樣方式容與采樣方式3-3區(qū)域整體環(huán)境區(qū)域整體環(huán)境3-4區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究3-5市場客戶研究市場客戶研究成果成果3-4-1酒店酒店3-4-2辦公辦公3-4-3住宅住宅3-4-4商業(yè)商業(yè) 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)單位依據(jù)輻射范圍16.00k人口數(shù)量現(xiàn)有150000.00人調(diào)研數(shù)據(jù)未來200000.00區(qū)域內(nèi)人均消費(fèi)性支出13099.46元/年2005年北京統(tǒng)計(jì)資料平均年增長率1.102004年北京統(tǒng)計(jì)資料2年后人均

48、消費(fèi)性支出15850.34元/年區(qū)域內(nèi)人均消費(fèi)性支出*平均年增長率區(qū)域休閑人均消費(fèi)支出3013.14元2年后人均消費(fèi)性支出*19.01%區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出現(xiàn)有451972445.1元區(qū)域休閑人均消費(fèi)支出*人口數(shù)量未來602628000.00市場單位產(chǎn)出12000.00元/年根據(jù)本業(yè)態(tài)加權(quán)平均得出飽和面積現(xiàn)有37664.37區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出市場單位產(chǎn)出未來50219.00休閑娛樂類業(yè)態(tài)飽和度計(jì)算表休閑娛樂類業(yè)態(tài)飽和度計(jì)算表3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1

49、-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消

50、費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客

51、回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)3-5市場客戶研究成果市場客戶

52、研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)結(jié)論結(jié)論:由于辦公物業(yè)對(duì)個(gè)人消費(fèi)者的生活意義不大，由于辦公物業(yè)對(duì)個(gè)人消費(fèi)者的生活意義不大，區(qū)域辦公樓過多反而會(huì)造成交通擁擠，從而影響區(qū)域辦公樓過

53、多反而會(huì)造成交通擁擠，從而影響他們的生活，因此從他們的角度來講，是希望辦他們的生活，因此從他們的角度來講，是希望辦公物業(yè)檔次高些，但同時(shí)又不能過多，他們的意公物業(yè)檔次高些，但同時(shí)又不能過多，他們的意見對(duì)區(qū)域是否開發(fā)辦公物業(yè)不起最終決定作用，見對(duì)區(qū)域是否開發(fā)辦公物業(yè)不起最終決定作用，而區(qū)域是否需要開發(fā)辦公物業(yè)最終取決于區(qū)域經(jīng)而區(qū)域是否需要開發(fā)辦公物業(yè)最終取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及當(dāng)?shù)毓?、企業(yè)對(duì)辦公的需要。濟(jì)發(fā)展水平以及當(dāng)?shù)毓?、企業(yè)對(duì)辦公的需要。3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類

54、物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究

55、3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1

56、寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)戶型需求戶型需求17%37%35%11%一居兩居三居四居3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶

57、目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)居居 住住 場場 所所 離離 此此 距距 離離13%40%35%

58、10%2%10分 鐘 15分 鐘20分 鐘30分 鐘半 小 時(shí) 以 上3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5

59、-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)3-5市場客戶研究成果市場客戶研究成果3-5-1市場目標(biāo)消費(fèi)者市場目標(biāo)消費(fèi)者3-5-2市場目標(biāo)承租者市場目標(biāo)承租者3-5-1-1針對(duì)酒店類物針對(duì)酒店類物業(yè)研究

60、業(yè)研究3-5-1-2針對(duì)辦公類物針對(duì)辦公類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-3針對(duì)住宅類物針對(duì)住宅類物業(yè)研究業(yè)研究3-5-1-4針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者研究者研究3-5-1-5目標(biāo)消費(fèi)者研目標(biāo)消費(fèi)者研究總結(jié)究總結(jié)3-5-2-1寫字樓承租客寫字樓承租客回饋回饋3-5-2-2目標(biāo)經(jīng)營客戶目標(biāo)經(jīng)營客戶回饋回饋 中國管理資訊網(wǎng)中國管理資訊網(wǎng)區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)已經(jīng)基本飽和，本項(xiàng)目位置欠佳，不宜開區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)已經(jīng)基本飽和，本項(xiàng)目位置欠佳，不宜開發(fā)酒店、賓館發(fā)酒店、賓館關(guān)于辦公物業(yè)，就目前區(qū)域發(fā)展情況來看，高檔辦公物業(yè)關(guān)于辦公物業(yè)，就目前區(qū)域發(fā)展情況來看，高檔辦公物業(yè)缺乏生長的土壤，低檔寫字樓有一定的需求缺乏生長的