青島歌爾總部基地項(xiàng)目7-市場部分20141230

1、Flamingo ConsultancyPowerPoint排版規(guī)范2Flamingo Consultancy排版六原則不要讓讀者費(fèi)力去讀PPT，它只是你講解的工具。缺乏重點(diǎn)不方便講解隨時提醒自己，這是在寫PPT，而不是Word；PPT追求的是簡短、直觀、清晰、快捷文字排列不方便閱讀段間距與行間距沒有區(qū)別，讀者視線受限于從第一行讀起，不能方便地跳至某一條信息；在沒弄清各條之間邏輯關(guān)系的情況下尤其如此文字右邊沒有對齊，讀者視線只能從每行的行首向行尾移動，不能直上直下，閱讀速度受到影響3Flamingo Consultancy排版六原則好的排版讓讀者一目了然，同時成為講解者的大綱。對齊對齊無處不在

2、，同一頁面上相關(guān)元素必須對齊，相似頁面上的同類元素也應(yīng)盡可能對齊；聚攏將內(nèi)容分成幾個區(qū)域，使相關(guān)內(nèi)容都聚在一個區(qū)域中；段間距應(yīng)大于段內(nèi)的行距；留白頁面邊界固定留白，使頁面間既保持一致性，又形成自然分隔；記住，頁面不是越滿越好；降噪顏色過多、字?jǐn)?shù)過多、圖形過繁，都是分散觀眾注意力的”噪音”，應(yīng)對其進(jìn)行降噪處理；重復(fù)多頁面排版時，注意各個頁面設(shè)計(jì)上的一致性和連貫性；此外，重要內(nèi)容值得重復(fù)出現(xiàn)；對比加大不同元素的視覺差異；這樣既使頁面更生動，又方便觀眾集中注意力閱讀某一子區(qū)域4Flamingo Consultancy顏色搭配色彩不宜過多、過雜。多用知名咨詢公司或報(bào)刊配色。5Flamingo Cons

3、ultancy邊框底紋p 報(bào)告經(jīng)常用到邊框底紋，請注意各種不合規(guī)矩的圖例標(biāo)準(zhǔn)底紋標(biāo)準(zhǔn)邊框標(biāo)準(zhǔn)虛線邊框有邊框有陰影不符合配色標(biāo)準(zhǔn)邊框過粗有陰影不符合配色標(biāo)準(zhǔn)虛線類型不標(biāo)準(zhǔn)邊框過粗不符合配色標(biāo)準(zhǔn)有陰影6Flamingo Consultancyp 當(dāng)然，我們不拘泥于固化的表現(xiàn)形式，一些版式可以調(diào)整排版模式，例如需要大量使用圖片或者模塊，或者涉及形象定位等7Flamingo ConsultancyTHANKS8Flamingo Consultancy9Flamingo Consultancy歌兒總部配套項(xiàng)目10Flamingo Consultancyhapter 1市 場 研 究市 場 研 究 項(xiàng)目本

4、體概況項(xiàng)目本體概況1.1 項(xiàng)目區(qū)位1.2 地塊四至1.3 配套和交通1.4 地塊指標(biāo)11Flamingo Consultancy項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊位于青島市嶗山區(qū)的峪夼村項(xiàng)目距離嶗山區(qū)中心約11km，距離李滄區(qū)中心約10km，距離青島流亭機(jī)場約15km嶗山區(qū)李滄區(qū)市區(qū)區(qū)城陽區(qū)即墨市膠州市黃島區(qū)嶗山區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)青島流亭機(jī)場11km10km15km項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)，嶗山區(qū)位于青島市東南隅，緊鄰黃海，山海資源優(yōu)越地塊具體位置距離嶗山區(qū)中心直線距離約11km，距離李滄區(qū)中心直線距離約10km，距離青島流亭機(jī)場直線距離約15km12Flamingo Consultancy地塊四至目前地塊座落大量待拆

5、遷村莊地塊周邊為嶗山風(fēng)景區(qū)，山地資源優(yōu)越地塊內(nèi)部有一條東西流向的張村河，把地塊分成兩部分，其中沿河北側(cè)為村民主要聚集地規(guī)劃道路居住用地40.540.5畝畝81.781.7畝畝72.572.5畝畝77.277.2畝畝配圖張村河張村河湖水資源規(guī)劃路規(guī)劃路13Flamingo Consultancy區(qū)域交通項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本規(guī)劃道路，交通較便捷地塊緊鄰濱海公路，直通嶗山區(qū)中心，車程約25分鐘濱海公路濱海公路項(xiàng)目位置項(xiàng)目緊鄰濱海公路，周邊交通便捷，距離嶗山區(qū)中心約25分鐘車程濱海公路為雙向八車道，為嶗山區(qū)連接區(qū)域其他地點(diǎn)的主干道濱海公路意向圖濱海公路實(shí)景圖14Flamingo Consultancy周邊

6、配套區(qū)域周邊大多為村莊和山地，相關(guān)生活配套資源一般沿濱海公路兩側(cè)分布有假日酒店，為2014年世園會相關(guān)配套周邊學(xué)校資源僅有嶗山十中嶗山十中梨樹溝下矛村上矛村南邊子鴻園北澗鴻園村玫瑰庭院山地園鴻園東澗香僳大酒店世園假日酒店青島店世園寒軒酒店酒店學(xué)校村莊世園假日酒店世園寒軒酒店假日酒店位于濱海路西側(cè)，緊鄰2014世園會會址，為世園村打造的相關(guān)配套15Flamingo Consultancy地塊指標(biāo)編號地塊用地性質(zhì)面積（畝）方案一方案二容積率指標(biāo)容積率指標(biāo)1003-02-10教育配套40.50.80.80703-02-07居住81.71.51.2-1.50303-02-03居住72.51.50603

7、-02-06居住77.21.5擬新增建設(shè)用地居住2001.01.21007030616Flamingo Consultancy本體小結(jié)區(qū)位特點(diǎn)：位于嶗山區(qū)北部峪夼村，距離嶗山區(qū)中心直線距離11km，車程約25分鐘項(xiàng)目四至：項(xiàng)目四周為嶗山風(fēng)景區(qū)，周邊覆蓋大面積耕地和山地資源；地塊內(nèi)部有河水資源道路交通：項(xiàng)目周邊為基本鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃道路，地塊距離濱海公路較近，交通較便捷周邊配套：地塊周邊大多為村莊和耕地，生活設(shè)施配套一般；世園會配套設(shè)施假日酒店距離地塊較近現(xiàn)狀拆遷：該村現(xiàn)有待拆遷村民378戶，總計(jì)約1295人17Flamingo Consultancyhapter 2市 場 研 究市 場 研 究 宏觀環(huán)

8、境分析宏觀環(huán)境分析2.1 政策分析及影響2.2 城市經(jīng)濟(jì)研究2.3 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2.4 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究18Flamingo Consultancy【政策分析】上半年房地產(chǎn)調(diào)控全年無休，市場成交低迷；2014年7月以來，多個城市限購松綁，疲軟了半年多的樓市逐漸出現(xiàn)回暖態(tài)勢p20142014年年2 2月份公積金新政出臺、銀行利率上調(diào)，本該回暖的樓市黃金月份公積金新政出臺、銀行利率上調(diào)，本該回暖的樓市黃金4 4月，處于月，處于 “ “寒冬寒冬”p20142014年年7 7月，多個城市限購令松綁，使得處于寒冬期的房地產(chǎn)略有回暖，在一定程度上為目前的住房市場添了月，多個城市限購令松綁，使得處于寒冬期的房地

9、產(chǎn)略有回暖，在一定程度上為目前的住房市場添了“一把柴一把柴”。 1 1月月1 1日起島城基準(zhǔn)地價上調(diào)日起島城基準(zhǔn)地價上調(diào) 2014.012014.012014.022014.02貸款利率上調(diào)，部分貸款利率上調(diào)，部分銀行停貸銀行停貸公積金新政貸款額度下調(diào)，嚴(yán)格把控申公積金新政貸款額度下調(diào)，嚴(yán)格把控申請請 2014.032014.03山東公積金貸款山東公積金貸款趨緊趨緊 7 7市調(diào)整最高市調(diào)整最高額度貸款期限額度貸款期限 2014.042014.04人民銀行下調(diào)縣人民銀行下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行域農(nóng)村商業(yè)銀行和農(nóng)村信用合作和農(nóng)村信用合作銀行的存款準(zhǔn)備銀行的存款準(zhǔn)備金率金率 2014.052014.05

10、新版購房合同明確賣方保修新版購房合同明確賣方保修責(zé)任責(zé)任 增交房前驗(yàn)房環(huán)節(jié)增交房前驗(yàn)房環(huán)節(jié) 2014.062014.062014.072014.072014.082014.088 8月月1 1日青島部分日青島部分放開限購放開限購 2014.092014.09青島市國土資源和房屋管理局發(fā)青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布消息，自布消息，自9 9月月1 1日起，青島日起，青島“限限購令購令”將正式解除將正式解除 2014.102014.10青島房貸還清后青島房貸還清后 再再貸按首套房認(rèn)定貸按首套房認(rèn)定 首首套房契稅減半套房契稅減半 19Flamingo Consultancy【政策分析】青島推出首套房

11、認(rèn)定新政，房貸還清后再貸按首套房認(rèn)定，契稅減半 9月22日，青島市房地產(chǎn)資源網(wǎng)公布重磅新政，對居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)購買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠。出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。住房公積金管理機(jī)構(gòu)在確保資金安全和正常提取的前提下，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。 20Flamingo Consultancy【政策影響】 2014年1至8月份青島市住宅供應(yīng)與去年基本持平，受整體市場影響，成交量降幅明顯，8月份青島限購解除，市場短期回暖，銷售面積環(huán)比增長31%650070

12、0075008000850090000500000010000000150000002010年2011年2012年2013年2014年供應(yīng)面積成交面積成交均價65401485472675008000850090009500100000500000100000015000002000000250000030000002013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月供應(yīng)面積成交面積成交均價p供應(yīng)方面，2014年截止到8月青島市共新增657萬

13、平米，新增面積同比去年持平；p成交方面，截止到8月末，青島樓市市場情況逐步艱難。2014年上半年青島市共成交517.68萬平米，成交面積同比下降24%；p從月度走勢看，2月份是成交均價的高點(diǎn)，此后成交價格逐漸震蕩回落，截止到8月份住宅成交均價在8500元/平p受8月青島限購解除影響，市場有所回暖，8月成交85.5萬，環(huán)比增長31%青島市青島市2010-20142010-2014年年8 8月商品住宅供求面積走勢月商品住宅供求面積走勢青島市青島市2013820138月月20142014年年8 8月商品住宅供求面積走勢月商品住宅供求面積走勢單位：平米21Flamingo Consultancy城市發(fā)

14、展規(guī)劃青島是山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市和經(jīng)濟(jì)中心，重點(diǎn)打造“三城聯(lián)動”的空間發(fā)展格局，構(gòu)建海灣型大都市，項(xiàng)目位于東岸城市核心區(qū)的嶗山區(qū)22Flamingo Consultancy城市發(fā)展規(guī)劃青島東岸西岸北岸三城聯(lián)動，優(yōu)化藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局，構(gòu)筑“一帶、五區(qū)、多支撐點(diǎn)”的藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)發(fā)展總體格局東海岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)鰲山海洋科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)西海岸經(jīng)濟(jì)區(qū)董家口港區(qū)及臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)聚集帶高新區(qū)膠州灣北部園區(qū)23Flamingo Consultancy城市經(jīng)濟(jì)青島2013年GDP突破8000億，排名全國前列，2014年GDP增速9.4%，排在前15名城市前列，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)固定投資持續(xù)上升

15、排名 城市 2013年（億元） 2014年上半年（億元）GDP增速（%）1上海 21602109527.12北京 19500 97697.23廣州 15420 76668.34天津 14370 7185 10.35蘇州 13015 68488.76深圳 14500 646087重慶 12656 6440 10.98成都 9108 48428.79武漢 9051 45609.610 無錫 8070 41128.411 南京 8011 4107 10.212 杭州 8343 39387.713 青島 8006 39329.414 大連 78209.315 長沙 7153 3580 10.1nGDP

16、總量：2013年GDP 突破8000億元，列全國第13位；n經(jīng)濟(jì)增速：2014年經(jīng)濟(jì)增速9.4%，列前15名城市第6位；n房地產(chǎn)固定投資：2013年房地產(chǎn)投資達(dá)到1049億，占比在21%；n產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：三產(chǎn)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合。661673028007613512%11%10%9.4%0%2%4%6%8%10%12%14%02000400060008000100002011年2012年2013年2014年1-3季度近四年青島年度GDP分析年度GDP（億元）同比增速（%）7839201049799.53502.34153.95027.94188.722%21%21%19%17%18%19%20%21%

17、22%23%01000200030004000500060002011年2012年2013年2014年1-3季度青島市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比房地產(chǎn)投資（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）同比增速%5%4%4%4%48%47%45%47%48%49%50%49%2011年2012年2013年2014年1-3季度青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)24Flamingo Consultancy城市經(jīng)濟(jì)2013年末人口達(dá)到896萬人，人口持續(xù)增加，城市居民可支配收入逐年提升，呈現(xiàn)出高增長高消費(fèi)特征，多因素共同支撐房地產(chǎn)需求增加2856732145352272799414%13%10%9%02468101

18、2141605000100001500020000250003000035000400002011年2012年2013年2014年前三季度青島城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入（元）同比增速（%）879.51886.85896.410.90%0.80%1%0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%8708758808858908959002011年2012年2013年青島市常住人口分析戶籍人口（萬人）同比增速%n青島市常住人口：2013年常住人口達(dá)到896.41萬人，人口持續(xù)增加；n居民可支配收入：2014年前三季度居民可支配收入持續(xù)增長，均達(dá)到9%以上，

19、2013年底達(dá)到3.5萬元/人。25Flamingo Consultancy區(qū)域發(fā)展規(guī)劃嶗山區(qū)嶗山區(qū)的空間結(jié)構(gòu)為“一個中心、二個城市組團(tuán)、一個風(fēng)景區(qū)、二個功能片區(qū)、一個功能點(diǎn)”項(xiàng)目位于北宅街道辦事處駐地東南2公里處，屬于北宅旅游綜合服務(wù)區(qū) 中心城區(qū)：包含中韓辦事處及北宅石嶺子以南的片區(qū)，規(guī)劃為青島東部副中心，主體功能為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)及科教、文化體育中心。沙子口組團(tuán)：以原沙子口鎮(zhèn)駐地、四姜一灣及附近的村莊為核心，規(guī)劃為一個相對獨(dú)立的城市發(fā)展空間。主要職能是居住生活服務(wù)、旅游服務(wù)。王哥莊組團(tuán)：以原王哥莊鎮(zhèn)駐地、仰口旅游度假區(qū)為核心，發(fā)展形成嶗山區(qū)北部的王哥莊城市組團(tuán)。主要

20、職能為居住生活服務(wù)、旅游度假和海洋產(chǎn)業(yè)。風(fēng)景區(qū)：以嶗山風(fēng)景名勝區(qū)為核心，包含北宅石嶺子以北、沙子口東北部、王哥莊西南部的用地，形成整體的嶗山風(fēng)景保護(hù)區(qū)范圍。仰口旅游度假功能區(qū)：以旅游度假為主要職能。北宅旅游綜合服務(wù)區(qū)：依托北宅（石嶺子以北區(qū)域）的區(qū)位及自然優(yōu)勢，綜合全區(qū)的農(nóng)村城市化工作，整合現(xiàn)有村莊及旅游資源，開展綜合旅游服務(wù)。大河?xùn)|（東瀛）功能點(diǎn)：結(jié)合該區(qū)域的村鎮(zhèn)建設(shè)，依托嶗山景區(qū)的入口，規(guī)劃建設(shè)以旅游服務(wù)為主要功能的居民點(diǎn),作為沙子口旅游服務(wù)基地功能的延伸和補(bǔ)充。26Flamingo Consultancy區(qū)域經(jīng)濟(jì)嶗山區(qū)GDP逐年增長，2013年GDP規(guī)模達(dá)440億元；三產(chǎn)持續(xù)提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)

21、構(gòu)優(yōu)化；常住人口達(dá)42萬，引致房地產(chǎn)需求增加364.7403.35439.70%5%10%15%20%01002003004005002011年2012年2013年嶗山區(qū)近三年年度GDP分析GDP(億元)增長率nGDP增長：2011年以來，嶗山區(qū)GDP逐年增長，2013年達(dá)到440億元；n產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2013年三產(chǎn)比例提升0.77個百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化；n人口規(guī)模：2013年常住人口達(dá)到42萬，常住人口和流動人口增加，引致房地產(chǎn)需求。56%55%54%43%43%44%0%20%40%60%80%100%120%2011年2012年2013年嶗山區(qū)近三年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)0%5%10%

22、15%20%3536373839404142432011年2012年2013年嶗山區(qū)近三年常住人口走勢嶗山常住人口（萬人）增長率27Flamingo Consultancy宏觀環(huán)境小結(jié) 青島三城聯(lián)動，構(gòu)筑“一帶、五區(qū)、多支撐點(diǎn)”的藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)發(fā)展總體格局，項(xiàng)目位于東岸城市核心區(qū)的嶗山區(qū)城市規(guī)劃 青島2013年GDP突破8000億，排全國前列，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁；人口規(guī)模和人均可支配收入逐年增加，呈現(xiàn)高增長高消費(fèi)特征，支撐房地產(chǎn)市場需求增加城市經(jīng)濟(jì) “一個中心、二個城市組團(tuán)、一個風(fēng)景區(qū)、二個功能片區(qū)、一個功能點(diǎn)”。嶗山區(qū)將盡快建成經(jīng)濟(jì)外向型、人口移民型、環(huán)境生態(tài)型、旅游度假型的現(xiàn)代化新城區(qū)區(qū)域規(guī)劃 嶗山

23、區(qū)GDP逐年增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人口持續(xù)增加，引致房地產(chǎn)市場需求增加區(qū)域經(jīng)濟(jì)28Flamingo Consultancy2014上半年青島市各區(qū)商品住宅存量分布情況從區(qū)域去化周期來看，嶗山區(qū)因價格較高、去化速度慢，有近40個月的去化周期；李滄區(qū)存量相對較少，去化速度快，去化周期僅為14個月，去化壓力最小164.773636333323231414404020204040282833332525292933332828051015202530354045050100150200250300市南區(qū)市北區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)黃島區(qū)高新區(qū)即墨市膠州市膠南市平度市萊西市存量面積（萬平方米）去化周

24、期（月）29Flamingo Consultancy區(qū)域項(xiàng)目標(biāo)注-城陽區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)1234567891023411125431城陽區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)區(qū)域編號項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型李滄區(qū)1萬科生態(tài)城多層、高層、聯(lián)排2魯信南?；▓@小高層3山河城小高層、洋房4綠城理想之城多層、小高、聯(lián)排、獨(dú)棟5藝德山景小城多層6和達(dá)和城二期多層、小高、高層7米羅灣小高、高層、洋房8東籬桃源洋房、小高層9李滄萬達(dá)廣場高層10玫瑰庭院洋房、小高、聯(lián)排、獨(dú)棟11萬科紅郡多層。小高、高層、別墅嶗山區(qū)1優(yōu)山美墅多層、獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房2龍澤書苑小高層3魯商藍(lán)岸麗舍小高層、洋房4新華錦.愛丁堡國際公寓小高層、高層城陽區(qū)1磊鑫伊頓陽

25、光多層、小高層、高層2鑫江拉菲莊園多層、小高層3龍湖錦璘原著小高、聯(lián)排、疊加4鑫江水青花園多層、高層、疊加5中能英格堡家園疊拼、小高、洋房根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位以及物業(yè)產(chǎn)品類型確定競品項(xiàng)目，確定了李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)三個區(qū)域?yàn)楦偲穮^(qū)域30Flamingo Consultancy平臺銷售單價-高層李滄區(qū)主力平臺銷售價格在10000-12000元/平米之間，城陽南部片區(qū)銷售單價較低7800元/平米，嶗山區(qū)高層價格不同產(chǎn)品相差較大，平臺價格高于其他兩個區(qū)域山河城綠城理想之城誠園藝德山景小城和達(dá)和城二期魯信南?；▓@李滄萬達(dá)廣場龍湖錦璘原著鑫江水青花園魯商藍(lán)岸麗舍新華錦.愛丁堡國際公寓龍澤書苑元/平米75009

26、000105001300014500160001750019000205002200023500李滄區(qū)城陽區(qū)嶗山區(qū)31Flamingo Consultancy平臺銷售單價-洋房李滄區(qū)平臺主力售價在13000-15000元/平米之間；嶗山區(qū)同樣單品價差較大；城陽南部片區(qū)洋房售價較低在7500元/平米左右藝德山景小城適園雅居金溪麓園 映月公館玫瑰庭院山河城魯商藍(lán)岸麗舍優(yōu)山美墅鑫江拉菲莊園中能英格堡家園元/平米75009000105001300014500160001750019000205002200023500李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)32Flamingo Consultancy平臺主力產(chǎn)品面積段-高層

27、李滄區(qū)和城陽區(qū)高層的主力面積區(qū)間集中在80-100平米之間；嶗山區(qū)由于項(xiàng)目品質(zhì)差異較大，不同項(xiàng)目主力產(chǎn)品面積區(qū)間相差較大山河城綠城理想之城誠園藝德山景小城和達(dá)和城二期魯信南?；▓@李滄萬達(dá)廣場龍湖錦璘原著鑫江水青花園魯商藍(lán)岸麗舍新華錦.愛丁堡國際公寓龍澤書苑7090110130150170190210230250270李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)33Flamingo Consultancy平臺主力產(chǎn)品面積段-洋房李滄區(qū)洋房主力面積段在90-130平米，嶗山區(qū)洋房面積較大一般在130平米以上；城陽南部片區(qū)洋房主力面積段在80-100平米之間；藝德山景小城適園雅居金溪麓園 映月公館玫瑰庭院山河城魯商藍(lán)岸麗舍優(yōu)

28、山美墅鑫江拉菲莊園中能英格堡家園7090110130150170190210230250270李滄區(qū)城陽區(qū)嶗山區(qū)34Flamingo Consultancy單位：平米/月平臺去化、總價-洋房洋房產(chǎn)品，李滄區(qū)總價在100-200萬以內(nèi)的產(chǎn)品去化速度快嶗山區(qū)藍(lán)岸麗舍項(xiàng)目去化較快城陽區(qū)中能英格堡家園總價低去化速度快100250500750100012501500175020002250李滄區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)222871514131115134517401471086藝德山景小城適園雅居金溪麓園 映月公館玫瑰庭院山河城魯商藍(lán)岸麗舍優(yōu)山美墅鑫江拉菲莊園中能英格堡家園單位：萬元3060901201501802

29、1024027030084-10898-108240-275174-188104-117156-180310-460198-50853-6360-7635Flamingo Consultancy平臺去化、總價-高層高層產(chǎn)品，李滄區(qū)主力總價在100-120萬之間，去化速度較快城陽區(qū)80萬以下產(chǎn)品去化較快高層的平臺去化速度在2100平米/月左右平米/月100250500750100012501500175020002250李滄區(qū)城陽區(qū)嶗山區(qū)600288022413520421017971170497山河城綠城理想之城之誠園藝德山景小城和達(dá)和城二期東籬桃源綠城理想之城西子公寓魯信南?；▓@米羅灣李滄萬

30、達(dá)廣場龍湖錦璘原著鑫江水青花園魯商藍(lán)岸麗舍新華錦.愛丁堡國際公寓龍澤書苑萬元30609012015018021024027030070-90105-11696-12081-10260-7580-10062-7863-79225-337100-112321105-123189372-91188140-1603530304-342390126421001782270036Flamingo Consultancy洋房總價、單價與月均去化量對比對比平臺上單價、總價與去化量，確定平臺去化速度在1100平米/月左右。確定山河城和玫瑰庭院為重點(diǎn)參考項(xiàng)目1200098501800014500130001300

31、02600015000700076000500010000150002000025000300000500100015002000藝德山景小城適園雅居金溪麓園 映月公館玫瑰庭院山河城魯商藍(lán)岸麗舍優(yōu)山美墅鑫江拉菲莊園中能英格堡家園區(qū)域競品單價與去化量對比月去化量（平米）單價（元/平米）90103260180113172390350607001002003004005000500100015002000藝德山景小城適園雅居金溪麓園 映月公館玫瑰庭院山河城魯商藍(lán)岸麗舍優(yōu)山美墅鑫江拉菲莊園中能英格堡家園區(qū)域競品總價與去化量對比月均去化量總價單位：元平米/月平米/月單位：元 魯商藍(lán)岸麗舍由于配套、位置更

32、靠近市區(qū)單價高，去化速度最快 平臺上價格合理，去化速度較快的項(xiàng)目為玫瑰庭院和星河城，可以篩選較好戶型做對比 鑫江拉菲莊園價格低，去化情況不佳，戶型最差37Flamingo Consultancy洋房、高層單價與月均去化量對比選取月度去化量較快，同時價格合理的項(xiàng)目，重點(diǎn)研究戶型結(jié)構(gòu)洋房：玫瑰庭院、山河城高層：綠城理想之城、鑫江水青花園2003004005006007008009001000110012001300140015001600單位：元平米750090001050013000145001600017500190002050022000藝德山景小城適園雅居金溪麓園 映月公館玫瑰庭院山河城魯

33、商藍(lán)岸麗舍優(yōu)山美墅鑫江拉菲莊園中能英格堡家園75009000105001300014500160001750019000205002200020040060080010001200140016001800200022002400260028003000山河城綠城理想之城藝德山景小城和達(dá)和城二期魯信南?；▓@米羅灣萬達(dá)廣場龍湖錦璘原著鑫江水青花園魯商藍(lán)岸麗舍新華錦.愛丁堡國際公寓龍澤書苑單位：平米/月洋房高層38Flamingo Consultancy平臺-別墅產(chǎn)品別墅產(chǎn)品（聯(lián)排）月均去化速度在2套/月左右，月均去化面積500平米單價區(qū)間在22000元/平米左右主力面積段在240-260平米項(xiàng)目名

34、稱推盤日期主力面積銷售單價（均價）總價(萬)2014月均去化速度（套/月）月均去化面積（平米/月）萬科紅郡 2014/3/1240-26024000570-6203750優(yōu)山美墅2014/3/20292-43927000788-11800.4160玫瑰庭院2013/12/1220-260；34022000484-7402600時代城別墅2014/1/1240-26018000432-4682500萬科紅郡優(yōu)山美墅玫瑰庭院時代城別墅39Flamingo Consultancy市場戶型配比板塊區(qū)板塊區(qū)域域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱戶型戶型/ /占比占比一居二居三居四居聯(lián)排李滄區(qū)藝德山景小城41平米（占比2.

35、9%） 79-105平米（占比89.37%）120平米（占比7.73%）適園雅居（占比2.48）98平米（占比58.2%）152-283平米（占比39.32%）金溪麓園 153平米（占比75%）251平米（復(fù)式，25%）映月公館80-100（占比31.42%）120-140平米（58.42%）140以上（9.42%）玫瑰庭院70平米（占比16.33%）78-93平米（占比65.2%）_220-340平米(占比18.25)山河城62-67平米（占比16.31）77-91平米（占比54.09%）122-127平米（占比28.71）（占比0.47%）綠城理想之城90-100平米（31.72%）90-

36、140平米（46.16%）145-190平米（15.24%）300平米以上（2.55%）嶗山區(qū)魯商藍(lán)岸麗舍100平米（占比2.4%）116-180平米（占比91%）復(fù)式（占比5.8%）新華錦.愛丁堡國際公寓（占比17.96%）90-123平米（占比36.08%）143-181平米（占比25.30%）181-253平米（四、五占比19.76%）城陽區(qū)龍湖錦璘原著89平米（占比4.95%）91-93平米（占比44.87%） 180-330平米（疊拼占比36.53%）320-380平米（占比13.62%）鑫江水青花園68-88平米（占比76.18%）119平米（占比19.89%）200-240平米（

37、疊拼占比2.76%）直接競品有疊拼產(chǎn)品40Flamingo Consultancy市場小結(jié) 平臺價格：區(qū)域平臺高層單價區(qū)間在10000-12000元/平米之間；洋房價格區(qū)間在13000-15000元/平米；聯(lián)排別墅平臺價格在1.8萬/平米-2.4萬/平米 平臺戶型：高層產(chǎn)品的主力戶型區(qū)間在80-100平米之間；洋房區(qū)域的主力戶型區(qū)間在90-120平米之間；項(xiàng)目直接競品玫瑰庭院的主力戶型區(qū)間在80-100平米之間；聯(lián)排別墅主力戶型區(qū)間在240-260平米之間 平臺總價：高層產(chǎn)品主力總價90-100萬之間；洋房產(chǎn)品主力總價在100-170萬之間，總價范圍較大，品質(zhì)以及戶型面積有差別 別墅產(chǎn)品：區(qū)域

38、內(nèi)別墅產(chǎn)品主要為聯(lián)排別墅，主力總價在400-800萬之間，客戶主要為改善型別墅客群，總價支付能力較強(qiáng) 直接競品項(xiàng)目：洋房，玫瑰庭院；高層，綠城理想之城41Flamingo Consultancy競品分析-玫瑰庭院位居世園會板塊，產(chǎn)品類型為洋房、小高、聯(lián)排和獨(dú)棟產(chǎn)品主力戶型區(qū)間為80-100平米，未來項(xiàng)目的直接競品項(xiàng)目名稱玫瑰庭院總建筑面積170,000占地面積135,000容積率1.2產(chǎn)品類型戶型面積為59-100平米的一房、二房及230-440平米的聯(lián)排和獨(dú)棟，主力面積為80-90的二房。銷售均價洋房均價13000元/平米建筑風(fēng)格外立面、園林均為現(xiàn)代西班牙風(fēng)格最早開盤2012-11-09車位

39、比1：1物業(yè)費(fèi)1.5-3元/.月 項(xiàng)目位置青島市李滄濱海大道與天水路交匯處開發(fā)商青島中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司42Flamingo Consultancy玫瑰庭院-戶型玫瑰庭院主力戶型為80-100平米兩居，占比65%普宅產(chǎn)品主打小面積，低總價以贏得市場戶型設(shè)計(jì)上少有亮點(diǎn)，主要動作在控面積上65.1918.2516.330.23玫瑰庭院戶型配比二房聯(lián)排一房獨(dú)棟93平米兩居77平米兩居玫瑰庭院主力戶型為80-100平米二房產(chǎn)品，占比65%43Flamingo Consultancy玫瑰庭院-推售節(jié)奏洋房和小高層2012年底開盤，共計(jì)推出719套，成交541套，剩余存量1.4萬方別墅剩余存量3.6萬方

40、，以平臺速度計(jì)算，預(yù)計(jì)別墅去化完畢需要5年1,4879,0322,9321,0243,3893,6312,5681,2842,2242,0292,2162,393925800237460577311 397 4155761,1191,2781,5401,67902,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00002,0004,0006,0008,00010,0002012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月